天樂城北項(xiàng)目營銷策劃方案吉信行?方圓置業(yè)

2012.1.16《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系QQ：1053527879

房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http://成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析市場研究與分析第一部分2010-2012年4月成都市供求2011年至今成都市成交價(jià)格與套數(shù)2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場由熱至冷的明顯變化。2011年成都市整個供應(yīng)量隨著時(shí)間有著較大的差距，而成交市場則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動的趨勢。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場存量。2011年成都市整個房地產(chǎn)市場屬于不理想情況。整體價(jià)格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動，但總體已有略微下滑。成都市商品住宅市場1季度兩比（環(huán)比、同比）同衰，供銷同落，剛需為市場成交主流，并拉低了成交均價(jià)，難掩住宅市場低迷態(tài)勢。2012年1季度成都市（主城區(qū)含5近郊）住宅市場供應(yīng)面積約240.67萬㎡，環(huán)比下降約52.18%；成交面積約343.13萬㎡，環(huán)比下降9.82%，成交均價(jià)約6458元/㎡，環(huán)比下降6.03%，供銷比為0.7。

1季度中央對樓市宏觀調(diào)控依然不放松的表態(tài)，讓樓市難以看到真正的春天，開發(fā)商以價(jià)換量的手段得到市場的部分認(rèn)可，大量剛需客群入市，但仍難掩市場的低迷情況。2012年1季度主城區(qū)住宅市場供銷同比兩衰，供銷比一致，供應(yīng)環(huán)比大幅回落，成交小幅震蕩。主城區(qū)與第二圈層供銷量關(guān)系均約為1:2。2012年1季度商品住宅新增供應(yīng)面積約79.91萬㎡，環(huán)比下降約65.05%，同比下降約31.29%；住宅成交面積約122.51萬㎡，環(huán)比下降約5.77%，同比下降約39.49%，供銷比0.65。主城區(qū)與郫縣、新都、雙流、溫江、龍泉等五近郊商品房供銷量關(guān)系均為1：2，郊區(qū)的供銷勢頭好于主城區(qū)。2012年1季度主城區(qū)商品住宅價(jià)格繼續(xù)下滑。以價(jià)換量的促銷方式并沒有給開發(fā)商帶來好消息，但部分項(xiàng)目取得了較好的成績。2012年1季度成都市主城區(qū)住宅市場成交均價(jià)為8311元/㎡，環(huán)比下降約8.30%，同比下降約7.41%；成交金額約為101.821億元，環(huán)比下降約13.59%，同比下降約43.97%。

主城分區(qū)域格局看，2012年1季度城西供應(yīng)較少，城北、城南、城東各個區(qū)域供應(yīng)較平衡；各區(qū)域成交相當(dāng)，以城西、城東領(lǐng)先，高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶動影響及相對較低的價(jià)格成就城西樓市。2012年1季度成都市主城區(qū)城北供應(yīng)最為活躍，城東、城南緊隨其后，但各區(qū)域環(huán)比供應(yīng)均回落；在成交方面，城東、城北區(qū)域占比環(huán)比小幅上漲，城西、城南成交占比環(huán)比均下滑20%左右，但成交主力仍然是城西區(qū)域。城北受“北改”利好刺激，城北供應(yīng)市場信息持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)位置，本季度城北供應(yīng)量達(dá)到25.84萬㎡，占據(jù)首位。但現(xiàn)目前，此類刺激對成交具有一定的影響，但影響不大，相信未來成交表現(xiàn)不俗。

2012年1季度近郊商品住宅趨勢與主城區(qū)基本一致，供銷同落，郊縣住宅市場不景氣同現(xiàn)。

成都郊縣房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積約160.76萬㎡，環(huán)比大幅下滑41.46%，同比下滑39.16%；成交面積約220.61萬㎡，環(huán)比下降11.92%，同比下滑45.21%；供求比0.73。

2012年1季度近郊商品住宅價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，且低于去年同期價(jià)格

郊縣住宅市場同樣嚴(yán)峻。2012年1季度成都市郊縣住宅市場成交均價(jià)為5429元/㎡，環(huán)比下降5.35%，同比下降3.84%；成交金額約為119.76億元，環(huán)比下滑16.63%,，同比下降47.31%。

2012年1季度商品住宅市場依然嚴(yán)峻的情況，五大近郊中郫縣供應(yīng)位居首位，

成交卻位居第三；雙流成交居首，供應(yīng)卻位居第三?！氨备摹痹谝欢ǔ潭壬夏艽碳ば露紭鞘械陌l(fā)展，但抵不過樓市的整體低迷的市場。2012年1季度新都區(qū)域范圍內(nèi)的商品房新增供應(yīng)銳減，約31.56萬㎡，環(huán)比下降50.23%，同比下降47.25%；成交環(huán)比下降15.34%，同比下降40.71%。

小結(jié)與展望：持續(xù)宏觀調(diào)控下，供銷壓力預(yù)計(jì)將加大，房價(jià)暗降或?qū)⑸涎莼跇鞘泻暧^調(diào)控從緊這一主調(diào)不變的判斷，如果銀行信貸政策持續(xù)不放松，開發(fā)商面臨的資金困難會加劇，房價(jià)下行壓力或?qū)⒃龃?，但預(yù)計(jì)幅度不會太大；對后市房價(jià)下跌的觀望會導(dǎo)致年底及明年初市場整體表現(xiàn)保守。供、需方仍以小幅調(diào)價(jià)試探市場和觀望為主。以當(dāng)前市場表現(xiàn)看，2012年需求如果不能有效釋放，供銷壓力將持續(xù)；部分大開發(fā)商可能會在一線城市采取幅度較大的降價(jià)促銷，但預(yù)計(jì)會規(guī)模有限。如果降價(jià)規(guī)模和力度擴(kuò)大，既會刺激成都房價(jià)的回落，更會進(jìn)一步刺激購房者對后市降價(jià)不理性的期待和觀望，甚至有打破當(dāng)前市場僵持平衡的局面，引發(fā)降價(jià)潮。展望：2012年1季度成都商業(yè)市場供銷同落，成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，供過于求繼續(xù)加重，未來商業(yè)市場銷售壓力嚴(yán)峻。2012年1季度成都商業(yè)市場新增供應(yīng)面積約40.63萬㎡，環(huán)比大幅下降42.15%，同比上漲43.17%；成交面積約30.19萬㎡，環(huán)比下降41.42%，同比下滑12.92%；成交均價(jià)約16038元/㎡，環(huán)比上漲30.88%，同比上漲39.79%；供求比1.35。

2012年1季度主城區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)量較上季度大幅下降，成交量回落至

2011年前三季度水平，但成交均價(jià)繼續(xù)上漲。從方位看，城西商業(yè)成交占首位,從環(huán)線來看，商業(yè)外擴(kuò)，外環(huán)外成交價(jià)格最低，成交量領(lǐng)居首位。主城區(qū)與郊縣商業(yè)市場供應(yīng)相平衡，成交郊縣好于主城區(qū)，但成交價(jià)格

遠(yuǎn)低于主城區(qū)，本季度郊縣市場以郫縣供需矛盾較突出。2012年1季度成都各區(qū)域商業(yè)供銷情況方位供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供銷比城中4.200.285151315.21城東1.212.02257870.60城南5.033.08208211.63城西7.544.23196421.78城北4.042.24382031.81雙流7.435.14121171.45溫江3.622.9876791.21龍泉1.050.79114221.32郫縣4.791.42125743.37新都1.728.0291190.22成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析市場研究與分析孵化的城北城北——“丑小鴨”2003到2009，城北的開發(fā)因?yàn)橐?guī)劃、交通、配套、定位等多方面的原因幾度啟動，又幾度停滯。外來商販、客運(yùn)、批發(fā)、物流的傳統(tǒng)集中地。樓盤少、品質(zhì)低，這里的居所大多不過是外來人口睡覺的地方。區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域，物業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估。

關(guān)于城北的種種，猶如一個蛋的孵化過程，以前：曾經(jīng)：它有著“天鵝”的血統(tǒng)卻長著“小鴨”的樣子。正如：它有著“北富”的底子卻帶著“北亂”的帽子。在政府對城北的重新定位，和對城北城市建設(shè)的重新規(guī)劃中，城北用得天獨(dú)厚的宜居、宜業(yè)等條件迎來了更大的發(fā)展。在城北多年的定位搖擺之后，在復(fù)雜得不可想象的城市改造中，更在開發(fā)、投資、購買等市場能量蓄積數(shù)載之后，城北房地產(chǎn)開發(fā)正在脫掉廉租房、低品質(zhì)樓盤聚集區(qū)的帽子，真正走上一條品質(zhì)居住、財(cái)富聚集的道路，盡管艱難，但卻堅(jiān)定。從丑小鴨到黑天鵝的蛻變現(xiàn)在：當(dāng)城南的國際化觸角只能無奈的不斷向外延伸時(shí)，城北還能在中心城區(qū)籌劃出大塊的優(yōu)質(zhì)土地；當(dāng)城西只能見縫插針修建新樓盤時(shí)，城北以動輒平方公里計(jì)的土地規(guī)模保證著市場的后續(xù)供應(yīng)；當(dāng)城東十年前的規(guī)劃陸續(xù)呈現(xiàn)時(shí)，城北站在更高的起點(diǎn)，用跨越五十年的眼光規(guī)劃、建設(shè)著北部新城，給你更好的期許。

成都火車東站即將啟用為北站分流

成都將逐步形成東、南、西、北各有一個火車客運(yùn)站,以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局?；疖嚤闭境蛇_(dá)線和成渝線的人流量會向火車東站分流，對城北擁堵的交通也會有較大改善。城北川陜路改造工程完成

川陜路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范圍為三環(huán)路至圍城路，建設(shè)為主車道雙向8車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，輔道為機(jī)動車+非機(jī)動車道，大大提高了川陜路的通車能力。

解放北路即將改造

為了提升北門道路及其景觀，政府計(jì)劃對“草市街德盛路口至川陜路三環(huán)路立交”一段進(jìn)行提檔升級改造，全長約6230米(解放北路是其中一段)將進(jìn)行全方位景觀打造，不僅要對路面進(jìn)行提升，還將在景觀打造上花大力氣，標(biāo)準(zhǔn)不低于人民南路。隨著川陜路竣工，北門交通將更加順暢，而市內(nèi)也將有更加通暢的道路與之連接。區(qū)域交通道路——城北脈絡(luò)逐步暢通

成都“水游城”落戶城北

已成功開發(fā)了南京“水游城”項(xiàng)目的上海鵬欣集團(tuán)計(jì)劃投資50億元人民幣在金牛區(qū)打造“成都水游城”現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。包含國際五星級酒店、甲級寫字樓、高檔百貨、精品超市、游樂中心、大型影城、精品餐飲、高檔公寓等。華僑城引入威尼斯主題酒店

華僑城威尼斯主題酒店項(xiàng)目投資5億元，將在成都華僑城公園廣場內(nèi)開發(fā)。項(xiàng)目占地60畝，預(yù)計(jì)2011年10月動工，2012年建成開業(yè)。豐尚集團(tuán)城北建城市綜合體

豐尚集團(tuán)西部總部項(xiàng)目廣西豐尚投資有限公司計(jì)劃投資10億元人民幣在金牛區(qū)打造集甲級寫字樓、高檔住宅為一體的豐尚集團(tuán)西南總部大廈及城市綜合體。金牛萬達(dá)廣場奠基

2011年2月25日，位于成都一環(huán)路、人民北路交匯處的金牛萬達(dá)廣場奠基。項(xiàng)目占地約190畝，總建筑面積超110萬平方米，集大型購物中心、時(shí)尚街區(qū)、甲級寫字樓、SOHO公寓、高檔住宅等業(yè)態(tài)為一體。該項(xiàng)目建成后將成為四川乃至西部最大的城市綜合體之一。瑞安中華匯開建

城北天地，將借助“上海新天地”的規(guī)劃理念，被打造成為集居住、辦公、購物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約48萬平方米。城北天地將成為城北最值得期待的地標(biāo)項(xiàng)目，將為這片蓄勢待發(fā)的地區(qū)開啟優(yōu)質(zhì)、舒適、時(shí)尚的生活方式和生活環(huán)境。

區(qū)域生活配套設(shè)施——城北開始華麗轉(zhuǎn)身區(qū)域舊城改造——城北重生大手筆藍(lán)圖

荷花池、五塊石等傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場外遷

荷花池未來將定位于生活消費(fèi)功能商圈，成為城北三大主力商圈之一。這里將發(fā)展區(qū)域內(nèi)高級寫字樓、酒店、購物街和購物中心、星級酒店等商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目。

鐵半城拆遷城北打造中央生活區(qū)

在荷花池周邊，分布著大量上世紀(jì)50年代起修建的鐵路職工宿舍。這些紅磚低矮舊房，成為了城北的一大標(biāo)志，成都人也習(xí)慣將城北稱做“鐵半城”。目前，鐵半城改造已經(jīng)揭幕，這是城北歷史上規(guī)模最大的一次舊城改造，涉及住戶8200余戶。最快5年，通錦橋、沙灣、鐵路新村、馬家花園、西一環(huán)等5大片區(qū)的鐵路舊城將被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投資性、居住性、欣賞性于一體的CLD中央生活區(qū)。火車北站擴(kuò)容拆遷

成綿樂城際鐵路、動車運(yùn)用所用地、火車北站擴(kuò)能改造及配套工程用地拆遷，其中近期將完成14公里長鐵道線沿線區(qū)域的拆遷工程。以火車北站為中心，周圍0.8平方公里的區(qū)域也將陸續(xù)進(jìn)行改造，這個區(qū)域東起豆腐堰下穿隧道、南至二環(huán)路、西到五塊石立交橋、北至玉居庵路。整個區(qū)域都將重新規(guī)劃路網(wǎng)布局，完善功能設(shè)施。2011年—2012年4月城北蛻變過程：地鐵1號線通車9月，人們第一次從天府廣場可以十分鐘到達(dá)火車北站。五塊石挺進(jìn)高端4月，北城天街7900元/㎡起頂破區(qū)域價(jià)格天花板鐵半城拆遷6月，金牛片區(qū)舊城改造啟動。最快五年后，這里上世紀(jì)50年代的“老舊瓦房”將全部不復(fù)存在。大豐地價(jià)12月，大豐一宗占地18.4617畝的土地以500萬元/畝的價(jià)格刷新了成都區(qū)、市、縣的土地拍賣最高價(jià)。專業(yè)市場搬遷5年內(nèi)，包括荷花池、五塊石、金府路在內(nèi)的商品市場將完成調(diào)整調(diào)遷。國際商貿(mào)城商業(yè)配套12月，同泰置地打造的“世紀(jì)新國際商業(yè)中心”拿下先期97畝地塊，60%的地塊打造商業(yè)。川陜路改造12月，川陜路部分快車道通車，帶動北部新城片區(qū)的快速發(fā)展。北改2012年2月，北改工程規(guī)劃五年內(nèi)完成總面積為195平方公里的土地改造。鳳凰山公園使用10月，“北部新城”最大城市核心公園部分開園?；疖嚤闭疽?guī)則9月，火車北站規(guī)則方案確定，新站將擴(kuò)大到8萬平方米。如黑天鵝一般的城北必將迎來房地產(chǎn)新的發(fā)展契機(jī)2010-2012年4月成都市供求2011年至今成都市成交價(jià)格與套數(shù)2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場由熱至冷的明顯變化。2011年成都市整個供應(yīng)量隨著時(shí)間有著較大的差距，而成交市場則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動的趨勢。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場存量。2011年成都市整個房地產(chǎn)市場屬于不理想情況。整體價(jià)格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動，但總體已有略微下滑。2011年主城區(qū)與城北供應(yīng)與成交2009-2011年城北區(qū)域供應(yīng)與成交根據(jù)2011年成都主城區(qū)與城北的住宅供比圖，可以發(fā)現(xiàn)城北的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，而供求比卻高于主城區(qū)，由此可觀城北供應(yīng)市場空間較大，而客戶群體需要通過有效的營銷更進(jìn)一步的挖掘。2009-2011年城北房地產(chǎn)市場有較大的改變，由最初的供應(yīng)不足，到2011年的成交量下滑，此趨勢是由于受“限購政策”影響。而成交價(jià)格則呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢。2011年至今城北區(qū)域供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)2011年城北區(qū)域的供應(yīng)成交比呈現(xiàn)較大的波動，第一季度明顯的供應(yīng)不足，第二季度大幅提高的供應(yīng)量卻面對較差的市場，市場成交量明顯下滑，直接導(dǎo)致該季度的供比上漲，市場整體銷售情況較差。隨著第三季度的供應(yīng)量的減少，供比有所下滑，但市場成交量仍然不理想。第四季度在最后一個月又大量供應(yīng)，但成交無明顯變化，2011整體市場情況低迷。2012年第一季度供應(yīng)減少，成交有上升趨勢，3月成交成2011年以來最好情況。將來：在產(chǎn)業(yè)所帶動的財(cái)富聚集效應(yīng)中，當(dāng)市政設(shè)施的全面建設(shè)完成，當(dāng)城北的城市化進(jìn)程腳步越走越穩(wěn)健之時(shí)，城北的價(jià)值將不容估量。而今年開年至今，直逼萬套的成交，就是市場給予城北升值最好的注腳。大豐板塊九里堤板塊駟馬橋-昭覺寺板塊198板塊沙河源板塊五塊石板塊目前城北的住宅市場主要分為幾個板塊：三環(huán)外的大豐板塊和198板塊；三環(huán)內(nèi)的九里堤板塊、五塊石板塊和駟馬橋-昭覺寺板塊。項(xiàng)目位于2.5環(huán)與3環(huán)之間，沒在任何板塊之內(nèi)，雖然所處位置近幾年無新樓盤，但有較早的居住區(qū)，該區(qū)域?yàn)樯澈釉窗鍓K，納入其他板塊的對比中。

從二環(huán)至三環(huán)，再向外到繞城高速，除了北部還有大量土地可以使用外，東、西、南部的土地供應(yīng)量已經(jīng)非常有限。駟馬橋片區(qū)2006年土地供應(yīng)7宗，面積共478畝，2007年供應(yīng)9宗403畝。目前，駟馬橋和沙河沿線待開發(fā)用地超過1500畝，青龍舊城鎮(zhèn)改造騰出的黃金地塊近1800畝，可見未來這些區(qū)域可開發(fā)用地還十分豐富。隨著土地放量，市政配套完善和開發(fā)商進(jìn)入，將發(fā)生翻天覆地的變化。城北二環(huán)-繞城可開發(fā)土地豐富，城市稀缺寶地，住宅市場的價(jià)值洼地突顯2010.4-2011.6成都同環(huán)線其他區(qū)域均價(jià)水平對比航空限高成就，區(qū)域板塊以小高層為主

板塊由于航空限高要求，樓盤樓層普遍較低，大多數(shù)都在20層以下，城市同環(huán)域相比，處于低容低密產(chǎn)品集中板塊，造就城北主城級高端生活區(qū)。項(xiàng)目容積率樓層開發(fā)商世紀(jì)城2.3620綠地集團(tuán)陽光尚座2.917華宇集團(tuán)雍華府3.018招商地產(chǎn)北辰美廬3.018城投集團(tuán)北城天街3.7518龍湖地產(chǎn)翠林華庭2.416華潤地產(chǎn)

板塊由于航空限高要求，樓盤樓層普遍較低，大多數(shù)都在20層以下，城市同環(huán)域相比，處于低容低密產(chǎn)品集中板塊，造就城北主城級高端生活區(qū)。2011年1季度城北供應(yīng)相對最為集中的區(qū)域依然是駟馬橋-昭覺寺板塊，新增供應(yīng)4.65萬平方米，居于各大板塊之首。其次是五塊石板塊，新增供應(yīng)2.05萬平方米。成交方面，駟馬橋-昭覺寺板塊銷售面積為10.34萬平方米。相比之下，其他零星板塊由于開發(fā)量小，市場趨于沉寂，例如項(xiàng)目所處的沙河源板塊繼花滿庭售罄后暫時(shí)無新增項(xiàng)目填補(bǔ)市場空白。駟馬橋-昭覺寺板塊向來是城北房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，項(xiàng)目相對較為集中，板塊內(nèi)的金科一城、上東一號、陽光尚座等項(xiàng)目形成持續(xù)供應(yīng)。板塊內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢較為明顯，并且開發(fā)持續(xù)性較好，繼華潤及招商地產(chǎn)分別在板塊內(nèi)購地之后，板塊后續(xù)增長勢頭依舊強(qiáng)勁。駟馬橋-昭覺寺板塊成為城北主城級炙手可熱的商品房主戰(zhàn)場：功能齊備的中小面積戶型成為永不落寞的市場寵兒

板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的70-120平方米中小戶型占比最高，導(dǎo)致此面積段戶型成交占比上升，約占到成交總量的71.18%，而120平米以上大面積戶型成交比例為15.47%。伴隨政府二套房、限購政策的推行，對于支付能力較強(qiáng)的首次置業(yè)者傾向于選擇中大戶型一步到位滿足住房需求，因此中大戶型銷售短線給力。相比之下，該板塊仍然以剛需居住需求為主，中小戶型房源供不應(yīng)求，中小戶型仍然是市場需求的主力。

在產(chǎn)業(yè)所帶動的財(cái)富聚集效應(yīng)中，當(dāng)市政設(shè)施的全面建設(shè)完成，當(dāng)城北的城市化進(jìn)程腳步越走越穩(wěn)健之時(shí)，城北的價(jià)值將不容估量。而今年開年至今，直逼萬套的成交，就是市場給予城北升值最好的注腳。因此，我們對城北有信心，對項(xiàng)目更有信心。將來：市場研究與分析成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析在目前沙河源板塊中，繼藍(lán)光.花滿庭售罄后，該板塊一直沒有新項(xiàng)目推出。本項(xiàng)目在該板塊中無競品對比，故將九里堤板塊的老會展.現(xiàn)代城，五塊石板塊的龍湖.北城天街，駟馬橋-昭覺寺板塊的招商.雍華府、華潤.翠林華庭和北新干線以東的綠地.世紀(jì)城作為競品進(jìn)行分析。其中，綠地.世紀(jì)城與本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、主力戶型面積、客群等都很相似，是本項(xiàng)目最大，也是最直接的競爭對手，因此著重分析本項(xiàng)目情況。北城天街本案翠林華庭雍華府現(xiàn)代城世紀(jì)城綠地.世紀(jì)城項(xiàng)目地址金牛北新干線以東（北三環(huán)內(nèi)側(cè)）開發(fā)商上海綠地集團(tuán)成都金牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模342畝總建筑面積830,000㎡總戶數(shù)3553戶容積率2.25綠化率30%車位比1:0.85建筑風(fēng)格歐式戶型面積40-130㎡建筑形態(tài)1棟18層小高層，7棟20-21層高層當(dāng)前銷售均價(jià)6596元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況綠地世紀(jì)城位于成都市金牛區(qū)，北接北三環(huán)，西臨北新干線，距離2100畝的沙河公園較近。項(xiàng)目總占地342畝，為該區(qū)域的一個城市綜合體。初步定為含有主力大賣場，星級酒店，甲級寫字樓，服務(wù)式公寓樓、住宅和休閑街。項(xiàng)目建筑風(fēng)格與園林景觀建筑風(fēng)格園林景觀社區(qū)景觀也采用歐式風(fēng)格，由澳派景觀設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。景觀內(nèi)含有游泳池，兒童游樂場以及名貴花草。綠地世紀(jì)城建筑風(fēng)格采用歐式風(fēng)格，由UA國際（英國）建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。外墻為面磚材料。大堂地磚地面、乳膠漆墻面。戶型分析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房70-80㎡53224.5380-90㎡40318.5860-70㎡251.15三房100-110㎡31814.6680-90㎡25511.76110-120㎡1627.47120-130㎡783.6一房50-60㎡32014.7540-50㎡763.5綠地世紀(jì)城主要以兩房和三房作為主力房源。其中兩房占比最大，主要為70-80㎡和80-90㎡戶型，各有532套和403套。三房的面積段最多，但以80-90㎡和100-110㎡為主力。戶型面積為50-60㎡的一房供應(yīng)量也較大，共320套，占到整個房源的14.75%。戶型分析半贈送全贈送53㎡C3戶型舒適一房，建筑面積：53㎡戶型方正，明廚明衛(wèi)。臥室?guī)в酗h窗?？蛷d、餐廳采光較弱。戶型分析半贈送全贈送74㎡C2戶型緊湊兩房，可變空間。建筑面積：74㎡戶型方正，明廚明衛(wèi)。臥室?guī)в酗h窗?？蛷d、餐廳過于緊湊。可變空間實(shí)用性不大。戶型分析半贈送全贈送86㎡A1戶型經(jīng)濟(jì)三房，建筑面積：86㎡戶型方正，明廚明衛(wèi)。功能齊全，布局合理，動靜區(qū)隔。主臥與次臥均帶飄窗。客廳采光好，空間通透。銷售及價(jià)格情況分析綠地世紀(jì)城從開盤至今，走量較好。整體月均走量140套左右，2012年銷量明顯好于2011年，其主要原因?yàn)檎w價(jià)格有所下降，帶動銷量。2012年3月24日開盤時(shí)，銷量最好，當(dāng)月消化300套，成交均價(jià)6,449元/㎡。項(xiàng)目開盤時(shí)，成交均價(jià)為最高價(jià)，隨后一直下降到2012年2月為最低點(diǎn)，6,376元/㎡，下降近500元/㎡，不過此時(shí)銷售有了較為明顯的變化，目前成交均價(jià)略有上漲。各戶型銷售情況兩房三房一房由表中可以看出，一房的銷售量較為穩(wěn)定，月均30多套，整體成交均價(jià)6,300元/㎡左右。兩房在2012年3月價(jià)格最低，6,369元/㎡，此時(shí)銷量最大，達(dá)到180多套，整體月均銷量60多套，整體成交均價(jià)6,449元/㎡。三房從2012年2月起，銷量較為穩(wěn)定，月均70多套，同時(shí)與3月、4月開盤主推三房戶型有關(guān)。整體月均銷量40多套，整體成交均價(jià)6,775元/㎡。世紀(jì)城小結(jié)綠地世紀(jì)城位于成都市金牛區(qū)，北接北三環(huán)，西臨北新干線，距離2100畝的沙河公園較近，具有一定的自然資源優(yōu)勢。項(xiàng)目總占地342畝，為該區(qū)域的一個城市綜合體。初步定為含有主力大賣場，星級酒店，甲級寫字樓，服務(wù)式公寓樓、住宅和休閑街。項(xiàng)目降價(jià)后，在2012年2月起，銷售量有較為明顯的提升，目前銷售均價(jià)為：6596元/㎡。綠地世紀(jì)城主要以兩房和三房作為主力房源。其中兩房占比最大，主要為70-80㎡和80-90㎡戶型。三房的面積段最多，但以80-90㎡和100-110㎡為主力。戶型面積為50-60㎡的一房供應(yīng)量也較大。老會展.現(xiàn)代城項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址金牛金沙路169號(沙灣會展中心)

開發(fā)商成都國際會議展覽中心占地規(guī)模82546㎡總建筑面積80萬㎡總戶數(shù)2370戶容積率8.17配套百貨、街鋪、主力店、會所、康體中心戶型面積70-90㎡當(dāng)前成交均價(jià)8364元/㎡最早開盤2011-11-29項(xiàng)目概況現(xiàn)代城位于九里堤板塊，原成都沙灣會展中心。是在沙灣會展基礎(chǔ)上重建的超大型城市綜合體項(xiàng)目。占地124畝，包含23萬㎡都市公館、25萬㎡超甲寫字樓、13萬㎡樂活商業(yè)區(qū)、4.5萬㎡五星級酒店。一期建筑面積20余萬㎡，由7棟住宅樓和商業(yè)區(qū)組成。項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，地理位置較為優(yōu)越，但因其8.17的較高容積率使得項(xiàng)目的居住舒適度降低。項(xiàng)目景觀與配套景觀配套住宅景觀由“一環(huán)、一軸、一心”組成，景觀圍成一環(huán)，水作為軸心，景觀是位于項(xiàng)目的中心。2萬㎡綠化加上生態(tài)公園是項(xiàng)目的主要景觀。社區(qū)內(nèi)含有生態(tài)會所，位于中央景觀區(qū)。并含有街鋪、康體中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)中心。戶型分析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房80-90㎡66332.5570-80㎡42020.6260-70㎡602.95三房80-90㎡63030.93120-130㎡1748.54一房50-60㎡864.2240-50㎡40.2老會展.現(xiàn)代城主要以兩房和三房為主，其主力戶型面積為70-90㎡。其中，兩房主力戶型面積為70-80㎡，共420套；80-90㎡舒適型兩房，共663套，該戶型占所有戶型的32.55%，成為主要房型。三房主力戶型面積為80-90㎡，緊湊經(jīng)濟(jì)型，共630套，其次為120-130㎡的舒適型房源，共174套。銷售及價(jià)格情況分析項(xiàng)目從2011年十一月底推盤至今，銷售慘淡。僅2012年4月有8套的成交量，但其主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)銷售，其余時(shí)刻均只有一兩套走量，銷售乏力。從起初10,500元/㎡左右的成交價(jià)到今年4月時(shí)8,360元/㎡的成交價(jià)來看，項(xiàng)目降價(jià)2000元/㎡左右，降幅達(dá)到20%。項(xiàng)目銷售乏力，其主要原因?yàn)椋褐髁粜兔娣e區(qū)間為70-90㎡，總價(jià)在70萬以上，對于剛需者來說總價(jià)過高，且基本無贈送面積；項(xiàng)目為城市綜合體，配套暫未呈現(xiàn)，且8.17的容積率過高，商業(yè)過多，今后過于吵鬧，對居住舒適度造成影響。現(xiàn)代城小結(jié)項(xiàng)目位于九里堤板塊，二環(huán)內(nèi)，周圍環(huán)境成熟，交通便利。老會展現(xiàn)代城屬于大型城市綜合體，物業(yè)形態(tài)較多，住宅、寫字樓、商業(yè)區(qū)、五星級酒店，但也使得項(xiàng)目8.17的容積率過高，且商業(yè)較多，較為吵鬧，降低了住宅的居住舒適度。目前銷售均價(jià)為：8364元/㎡。主力戶型為套二套三房源，主力面積區(qū)間70-90㎡，無贈送面積，套二較大，套三較小。10,000元/㎡的銷售單價(jià)造成總價(jià)過高，使得項(xiàng)目的銷售走量慘淡，客戶不認(rèn)可，項(xiàng)目只有降價(jià)進(jìn)行銷售，且降幅達(dá)到20%。招商.雍華府56項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址成都市城北2.5環(huán)昭覺寺南路開發(fā)商成都招商北城房地產(chǎn)有限公司占地規(guī)模184畝（122670㎡）總建筑面積490000㎡總戶數(shù)3700戶容積率3.00綠化率30%車位比1:0.9梯戶比2梯6戶戶型面積82-138㎡建筑形態(tài)15棟18F小高層當(dāng)前銷售均價(jià)7500元/㎡雍華府項(xiàng)目密度低、綠化高、戶型以舒居為主、品質(zhì)感強(qiáng)。地鐵一號線地鐵三號線地鐵六號線天府廣場商圈商業(yè)綜合區(qū)本案駟馬橋居住區(qū)春熙商圈三環(huán)路二環(huán)路地鐵五號線外立面及園林雍華府項(xiàng)目旨在打造一個新亞洲藝術(shù)城，外立面為面磚，項(xiàng)目內(nèi)部配以8萬平皇家園林，園林景觀將以高大喬木為主，間雜有灌木、常綠植物和觀花植物，加上水景小品的雕琢，現(xiàn)代感十足，同時(shí)采用了架空層泛會所設(shè)計(jì)，更大的延展了景觀面。項(xiàng)目配套商業(yè)配套700多米意大利風(fēng)情商業(yè)街（兩層）；1.5萬平米地下超市；3146㎡菜市場。生活配套慢跑道兒童游樂場8萬平園林景觀娛樂配套雙游泳池四大主題泛會所雍華府項(xiàng)目底層架空，用以完善商業(yè)、生活、娛樂配套，小區(qū)內(nèi)配套能滿足小區(qū)內(nèi)住戶的基本生活需求和娛樂需求。雍華府以自身項(xiàng)目完善的生活配套，規(guī)避周邊低端配套的影響。59項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊缺乏能夠滿足日常生活需求的生活配套設(shè)施配套設(shè)施依然處于數(shù)量少、規(guī)模小、檔次低的尷尬狀態(tài)項(xiàng)目一期招商雍華府是由15棟18層小高層圍合而成，總平布局為點(diǎn)式大圍合，保證了開闊的樓間距用戶的私密性，保障了每一戶的觀景面。7月面世的一期總共有7棟2梯6戶。一期一批次目前確定開1號樓，余下幾棟暫定，1號樓總共108套，其中72套為80-90㎡的二房，余下36套為100-110㎡三房，二房三房配比為2:1。一期一批次總共推出4棟400多套82-134平米2-4居房源，均價(jià)7500元/㎡。N昭覺寺南路雙荊路1234567招商雍華府一期總平圖3146㎡菜市700米商業(yè)風(fēng)情街雍華府戶型以80-90㎡舒居二房和100-110㎡三房為主戶型配比為2:1，目前均價(jià)為7500元/㎡。戶型分析B1兩室兩廳單衛(wèi)89.00㎡E3三室兩廳雙衛(wèi)約108㎡E1兩室兩廳單衛(wèi)89㎡E2兩室兩廳單衛(wèi)約88㎡戶型以80-90㎡舒居兩室和100-110㎡舒居三室為主。戶型分析招商雍華府B3兩室兩廳單衛(wèi)89平米戶型戶型方正，客廳贈送景觀陽臺臥室贈送陽臺或飄窗，采光好明廚明衛(wèi)，水線集中動靜不分區(qū)半贈送半贈送半贈送全贈送戶型分析招商雍華府B2戶型3室2廳2衛(wèi)1廚107.00㎡全明設(shè)計(jì)，干濕分區(qū)。玄關(guān)和入戶儲物間提升了收納和儲藏效果。臥室里的凸景飄窗提升了通風(fēng)、采光和觀景效果。雙衛(wèi)設(shè)計(jì)便利了日常生活。半贈送半贈送全贈送全贈送雍華府小結(jié)項(xiàng)目所在駟馬橋居住片區(qū)，交通便利，區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r較好。項(xiàng)目密度低、綠化高、品質(zhì)感強(qiáng)。雍華府以自身項(xiàng)目完善的生活配套，規(guī)避周邊低端配套的影響。雍華府戶型以80-90㎡舒居二房和100-110㎡三房為主，戶型配比為2：1，戶型設(shè)計(jì)以舒適為主。均價(jià)為7500元/㎡。項(xiàng)目所處區(qū)域目前環(huán)境較為破舊雜亂，整體環(huán)境欠佳，影響品質(zhì)感的打造。龍湖.北城天街項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址金牛區(qū)五塊石蓉北商貿(mào)大道開發(fā)商成都龍湖北城置業(yè)有限公司占地規(guī)模199800㎡（約300畝）總建筑面積700000㎡總戶數(shù)1626戶容積率3.75綠化率30%建筑類型高層（23F）小高層（18F）建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約園林風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶型面積93-110㎡二房70-80㎡二房當(dāng)前銷售均價(jià)10233元/㎡（精裝）最早開盤2010-04-29項(xiàng)目概況7棟23層的高層住宅和一棟商業(yè)，現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，圍合式院落布局，20000平方米疏朗中庭，龍湖格調(diào)精裝標(biāo)準(zhǔn)……筑雅舍于天街繁華之上。龍湖北城天街項(xiàng)目位于成都北二環(huán)，五塊石區(qū)域，是龍湖在成都打造的第一個“天街系”大型城市綜合體項(xiàng)目,“天街系”是龍湖的商業(yè)旗艦產(chǎn)品，由大型高檔百貨、餐飲、娛樂等各種商業(yè)形態(tài)組成，已經(jīng)成型的重慶的北城天街已經(jīng)有哈根達(dá)斯、星巴克、遠(yuǎn)東百貨、五星級影院UME等多個知名品牌商家入駐。龍湖北城天街項(xiàng)目總占地面積約300畝，約70萬方，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個項(xiàng)目，包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。戶型配比項(xiàng)目推出的房源以93-110㎡的二房可變?nèi)繛橹髁粜?，約占總房源的47%；其次為70-80㎡二房以及41㎡公寓標(biāo)間產(chǎn)品，分別占總房源的28%及15%；50-70㎡小戶型以及140㎡以上的大戶型房源較少，占比基本為零。銷售及價(jià)格情況分析項(xiàng)目從2010年4月開盤至今，共推出房源2115套，已去化1878套，月均去化量約為144套，銷售狀況良好；從供應(yīng)上來看，項(xiàng)目屬于集中放量，間隔周期較長，2010年10月供應(yīng)量最大，共計(jì)1000余套；從成交上來看，從2010年10月秋交會至年底為成交量相對比較集中的時(shí)間段，這可能與秋交會期間的集中放量與傳統(tǒng)銷售旺期有關(guān)；從成交價(jià)格來看，總體上呈上升狀態(tài)，2011年2-3月出現(xiàn)回落情況，近期開始回升，并達(dá)到開盤以來成交最高單價(jià)。戶型分析B4戶型，2室2廳2衛(wèi)，105.00平米銷售面積約105㎡，贈送面積：約12㎡?？勺?nèi)績蓮d單衛(wèi)，直面中庭超大景觀；入戶花園匠心設(shè)計(jì)，精致空間給回家舒受；獨(dú)立客餐廳設(shè)計(jì)，合理布局的生活專家；客廳連通景觀陽臺，擁有更多風(fēng)景成為可能；主臥全飄窗設(shè)計(jì)，采集陽光的問候。戶型分析B1戶型，2室2廳1衛(wèi)，93.00平米銷售面積約93㎡，贈送面積約12㎡。可變?nèi)績蓮d單衛(wèi)，功能布局合理完善；玄關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私密性得到保護(hù)；客廳橫式設(shè)計(jì)，大氣寬享，采光闊綽；廚房外生活陽臺，兼具家庭儲藏功能；主臥帶景觀陽臺，正對豪闊中庭，眼界大開收藏景。龍湖北城天街小結(jié)項(xiàng)目位于成都北二環(huán)，五塊石區(qū)域，是龍湖在成都打造的第一個大型城市綜合體項(xiàng)目，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個項(xiàng)目。龍湖北城天街項(xiàng)目自身帶有商業(yè)配套，規(guī)劃中的地鐵5號線直達(dá)項(xiàng)目門口，具備升值空間。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)以及采光良好，項(xiàng)目不少戶型客廳連接大幅陽臺，提高采光和觀景效果。且戶型空間利用率較高，浪費(fèi)面積比較少。銷售均價(jià)為9000元/㎡。項(xiàng)目周邊整體環(huán)境及治安較差。公交班次不夠頻繁，需要長時(shí)間等待車輛。73華潤.翠林華庭74項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址成華區(qū)昭覺寺南路（川陜路動物園旁）開發(fā)商華潤置地（成都）成華有限公司占地規(guī)模69780㎡總建筑面積24萬㎡總戶數(shù)1257戶容積率2.40建筑風(fēng)格ART-DECO配套商業(yè)街、游泳池、休閑中心戶型面積72~136㎡當(dāng)前成交均價(jià)7800元/㎡最早開盤2011-8商業(yè)地鐵3號線出口75項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于城北駟馬橋，成都動物園旁。整個項(xiàng)目占地約79351.36㎡，7棟16層的純高層住宅、4棟16層底商式高層住宅、2棟12層底商式高層住宅和5棟獨(dú)立商業(yè)，1棟7層公共服務(wù)綜合樓。共計(jì)約1200余戶。戶型面積從71-138㎡不等。項(xiàng)目規(guī)劃中，住宅、商業(yè)點(diǎn)的錯落布置，勾畫出美麗的天際線，同時(shí)絕大部分住戶都能毫無遮擋的直面18公頃動物園自然景觀，真正的無限視野。樓棟采用新古典主義與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合的立面形式，經(jīng)典的三段式構(gòu)造將在建成以后成為駟馬橋區(qū)域的地標(biāo)性建筑。整體戶型配比套別建面套數(shù)占比套二88㎡12848%套三91㎡6424%套四136㎡6424%底躍176㎡

83%合計(jì)264100%戶型分析主推72-105㎡,2-3居戶型房源。戶型特色：方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少，百分百空間利用率，杜絕浪費(fèi)。房間功能分區(qū)明確，動靜分離，有效提升了起居生活的私密度，營造出互不干擾的生活和休息空間。入戶預(yù)留玄關(guān)，儲藏空間合理收納出行物品。明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū)，動線合理流暢。入戶處或廚房外多功能生活陽臺，可根據(jù)業(yè)主喜好進(jìn)行自由安排布置。超寬面積主臥，寬享獨(dú)立衛(wèi)生間，陽光飄窗，庭院美景盡收眼底。戶型分析C3戶型，2室2廳1衛(wèi)，79.00平米華潤翠林華庭C3戶型，標(biāo)準(zhǔn)2居室，面朝中庭。該戶型方正，空間合理規(guī)劃利用，零浪費(fèi)空間。預(yù)留玄關(guān)，儲藏空間合理收納出行物品。近8米進(jìn)深闊尺客廳，景觀視角寬闊。L型廚房，動線合理流暢，多功能生活陽臺，合理延展餐廚空間，約4.2米進(jìn)深闊尺五十，寬敞舒適，享受中庭皇家園林風(fēng)光，次臥享180度景觀飄窗，陽光生活，絕美視野享受。戶型分析C1戶型，3室2廳2衛(wèi)，105.00平米C1戶型，建筑面積約105平米，贈送面積約12平米，三室兩廳雙衛(wèi)。該戶型方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少。房間功能分區(qū)明確，動靜分離，有效提升了起居生活的私密度。預(yù)留玄關(guān)，儲藏空間合理收納出行物品。明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū)，動線合理流暢。入戶處多功能生活陽臺，可根據(jù)業(yè)主喜好進(jìn)行自由安排布置。寬面積主臥，寬享獨(dú)立衛(wèi)生間，陽光飄窗，庭院美景盡收眼底。翠林華庭小結(jié)項(xiàng)目所在駟馬橋居住片區(qū)，區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r較好華潤翠林華庭主推72-105平米2-3居戶型房源，戶型特色：方正大氣，空間通透，浪費(fèi)面積較少，百分百空間利用率，杜絕浪費(fèi)。目規(guī)劃了46000平米中庭景觀，大面積鋪排植物。4000平米玉蘭花園、1000平米景觀泳池、3000平米銀杏廣場、夢幻霧化噴泉等，多重景觀系。華潤翠林華庭附近的配套比較缺乏，周邊環(huán)境有待改善，作為城北主要交通干道，駟馬橋街車流量較大，高峰時(shí)期容易發(fā)生擁堵。距離地鐵一號線神仙湖站比較近，同時(shí)緊鄰動物園公交站，出行十分方便。市場研究與分析成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀住宅市場情況潛在客戶市場調(diào)查分析城市外來人口集中地，剛性居住需求缺口大城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征一據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查，在城北經(jīng)商的群體中，82%的人目前租房住，60%的人計(jì)劃在成都買房定居；據(jù)專業(yè)人士不完全統(tǒng)計(jì)，城北的40多個大中型專業(yè)市場，按照每個市場1000個攤位保守估計(jì)，其中1/3的經(jīng)營者要在區(qū)域內(nèi)置業(yè)來計(jì)算，需住宅將近1萬3千套，住宅面積將達(dá)130萬平方米；加上鐵路系統(tǒng)的職工、沙河沿線及北新干線拆遷戶的需求，城北的置業(yè)群體需求強(qiáng)勁。城北人群組成比例外來人口“喧賓奪主”，占據(jù)超80%以上人口比例82城市外區(qū)域人不愿進(jìn)入，區(qū)域內(nèi)人群卻無法割舍城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征二商貿(mào)城、金府生資商圈、富森美家居建材商圈、成華區(qū)現(xiàn)代化物流基地等大型專業(yè)市場商戶。鐵路局、老廠礦企業(yè)職工與城市其他區(qū)域相比，城北主核人群以長期固地打拼的商戶、老廠礦企業(yè)職工為主，這是一群長期固定活動半徑于區(qū)域內(nèi)的人群，他們不會像如城南辦公上班族那樣不定區(qū)域進(jìn)行工作-生活跨區(qū)域往返，他們習(xí)慣于區(qū)域氣息，對于他們，城北，是其打拼發(fā)展的根基，或是土生土長的家園，有著一種難以割舍的情感沉淀，他們不會像外區(qū)域人群那樣具有強(qiáng)烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業(yè)是必然選擇。城北主要常駐人群職業(yè)組成：城北區(qū)域客群基礎(chǔ)特征三區(qū)域“實(shí)干型”財(cái)富人群基數(shù)大，購買實(shí)力強(qiáng)勁

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，城北資產(chǎn)在300—500萬的有38萬人，500—1000萬的有5萬人，1000萬以上的有1萬人。擁有這么巨大的財(cái)富人群，城北不是沒有購買力，而是有品質(zhì)的房源一直不多，加上因?yàn)檫@些人生意的關(guān)系，他們必須就近居住。沙河源板塊主力置業(yè)客戶群構(gòu)成：

與城北其他板塊相比，金府板塊可以作為主城稀缺的價(jià)格洼地，其主力客群主要分兩部分。1、外區(qū)域80后白領(lǐng)階層，由于價(jià)格擠壓開始選擇在本板塊置業(yè)。2、在金府區(qū)域等批發(fā)市場的個體商戶、私營小老板因生活圈、生意場地離不開城北而選擇就地置業(yè)。整體來看，剛性需求，首次置業(yè)成都的客群為項(xiàng)目主要客群。目標(biāo)客戶構(gòu)成客戶基本購買動機(jī)分類組成抽樣調(diào)查奮斗型群體、區(qū)域小型生意人，首次置業(yè)自住為主；性價(jià)比-品質(zhì)雙導(dǎo)向型群體；客戶購買敏感首三項(xiàng)排序抽樣調(diào)查目標(biāo)客戶鎖定受價(jià)格擠壓，想留在城區(qū)內(nèi)首次置業(yè)的剛需青年。他們或是來到大都市，是為了尋找更好的歸宿，更好的前程，發(fā)展，生活。也或是在成都完成學(xué)業(yè)不久，想留在成都發(fā)展的80,90后青年。然而其他主城區(qū)的高房價(jià)卻將他們拒之門外。他們收入有限，積蓄有限，城區(qū)里幾乎沒有他們能買得起的房子。目標(biāo)客戶鎖定因生意圈、生活圈而離不開城北的個體商戶和私營小老板他們在沙河源板塊有著自己的生意場所，在此地已經(jīng)闖蕩多年，生意上或許有一些小小的成功。對該片區(qū)有著自己的交際圈和生活圈，對該片區(qū)產(chǎn)生了深厚的感情，生活和工作都離不開這個區(qū)域。為了自己小生意的流動資金，他們暫時(shí)還未買房，只是在附近租房。目標(biāo)客戶鎖定城北外郊縣或二級城市在成都置業(yè)者新都、青白江、金堂、德陽、綿陽、廣元等郊縣和二級城市有在成都置業(yè)打算的群體。他們或是生活在郊縣或者二級城市，在成都城北有生意上的往來。他們或是想為孩子未來考慮，看準(zhǔn)城北的未來發(fā)展，同時(shí)沒有更多的資金買在其他區(qū)域。根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：二級城市購房者在成都的總購房套數(shù)和總購房金額比例均已經(jīng)超過50%，換句話說，成都樓市中超過一半的成交量都來自于二級城市的購房者。近兩年二級城市購買套數(shù)前十名數(shù)據(jù)。目標(biāo)客戶鎖定客戶分類目前居住地購買特征購買心態(tài)核心客戶受價(jià)格擠壓的青年客戶城西北城東北受自住區(qū)域價(jià)格擠壓首次置業(yè)總價(jià)60萬以內(nèi)單價(jià)敏感注重生活配套和交通個體商戶，私營小老板城北二三環(huán)之間首次置業(yè)按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)喜愛區(qū)域區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價(jià)比重要客戶郊縣及二級城市客戶新都、青白江、金堂、德陽、綿陽、廣元等首次置業(yè)成都按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)為就業(yè)成都的子女購房區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價(jià)比認(rèn)可區(qū)域原住民城北二三環(huán)之間首次置業(yè)或首次改善性換房中大型產(chǎn)品，滿足家庭2-4人居住認(rèn)可區(qū)域注重居住環(huán)境輔助客戶政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客戶城西北城東北滿足自住需求的第一目的首次置業(yè)看重居住圈層的素質(zhì)、身份地位總價(jià)敏感度高投資客成都市及周邊地區(qū)受政策影響一次性付款區(qū)域投資價(jià)值及升值空間產(chǎn)品性價(jià)比目標(biāo)客戶素描這是一個沉默的大多數(shù)被掌握了話語權(quán)的少數(shù)人所裹脅的年代。那些追逐時(shí)尚、擁抱潮流、夜夜笙歌的所謂都市白領(lǐng)被當(dāng)成了這個城市最具活力的主流人群。他們與這個城市浮華奢侈的氣質(zhì)完美合拍。而隱藏在他們背后的大多數(shù)，卻一直游離于城市的關(guān)注之外。首次置業(yè)客群：都市中那些沉默的大多數(shù)－被城市所忽略的那些人他們來到大都市，是為了尋找更好的歸宿，更好的前程，發(fā)展，生活。然而主城區(qū)的高房價(jià)卻將他們拒之門外。他們收入有限，積蓄有限，城市里幾乎沒有他們能買得起的房子。－被大都市高房價(jià)拋棄的人目標(biāo)客戶素描經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：工資收入有限，對于在城南\城西\城東同環(huán)域買房難以承受，事業(yè)處于上升期；財(cái)富實(shí)力上升打拼期，無法脫離城北這個生意打拼平臺到外區(qū)域生活;生活現(xiàn)狀：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的空間，或者擁有自己的小套一，隨著孩子的出生及逐漸長大，確實(shí)不夠住；生命周期階段：單身、準(zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒孩子、結(jié)婚有5歲以下小孩;事業(yè)觀：對事業(yè)有著強(qiáng)烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切，不想落于人后。追求品質(zhì)效應(yīng)，熱衷都市生活；注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過“高月供而低品質(zhì)”的生活；精神壓力較大，私人時(shí)間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。相關(guān)鏈接：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查受訪的“首批80后”將近五成人無房無車，比例為47.9%。除此之外，關(guān)于車房狀況，35%的職場人表示已經(jīng)擁有自己的住房，但沒有私家車。1.9%的人有車無房。有房有車的人比例為15%。生存狀態(tài)生活價(jià)值觀目標(biāo)客戶素描一、經(jīng)濟(jì)原則：由于經(jīng)濟(jì)約束，首付有限，同時(shí)又不希望月供過高而影響到自己的生活質(zhì)量，追求“高品質(zhì)、低總價(jià)”，目前城北屬于價(jià)格洼地，順便能夠買臺車。二、選址原則：基于青年人群工作與生活切換的關(guān)系——可以依靠周圍軌道交通或者快速干道便利出行（不強(qiáng)調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮——不離城，周邊擁有較成熟配套。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原則追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運(yùn)動休閑會所；便利輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù)五、服務(wù)原則：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務(wù)模式。客群置業(yè)5大原則：目標(biāo)客戶素描關(guān)鍵詞之一：蓉漂（延伸詞：租房，房租）一直都在租房子住。整天跟房東打交道。誰不想有自己的房子呢？但真正買的起的又有幾個呢？來到這個城市，卻一直未能真正融入這個城市。它在外面看上去是多么的絢麗多彩，但所有的美好背后還不都是在用金錢做支撐。我來到這個城市，并且喜歡上了它，我希望能在這里安家，靜靜的擁有我自己的生活，我想搬一次家，而不是不斷的搬家具。但是，能實(shí)現(xiàn)嗎？目標(biāo)客戶素描關(guān)鍵詞之二：壓力（延伸詞：焦慮，迷茫）誰能沒有壓力呢？工作的壓力，家庭的壓力，結(jié)婚的壓力，生活的壓力……房子很貴，吃的喝的玩的都很貴。但薪水卻不高，每個月幾千塊錢，除了交房租，水電煤，電話費(fèi)，交通費(fèi)。女朋友買衣服都要好好掂量。因?yàn)閴毫?，所以很少打的，公車才是必不可少的交通工具。因?yàn)閴毫?，偶爾也去泡吧，也喜歡那里的放松環(huán)境，但面子上，卻總說不太喜歡，太吵。一些同事和同學(xué)已經(jīng)買房了，他們收入很不錯。我感覺壓力好大。目標(biāo)客戶素描關(guān)鍵詞之三：自我（延伸詞：自由，我行我素，自我價(jià)值）年輕人，總是有那么點(diǎn)未經(jīng)世事，那么點(diǎn)沖動，那么點(diǎn)不知天高地厚，那么點(diǎn)不理會他人和自我意識。好生活，當(dāng)然要有點(diǎn)創(chuàng)意，不能比別人很有錢，至少可以比別人很有創(chuàng)意，讓生活同樣的豐富多彩。當(dāng)然，自我代表的更多是“自我認(rèn)可”和“自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)”。我絕不承認(rèn)我比任何人差，我在走我認(rèn)為是正確的道路，我有我價(jià)值！目標(biāo)客戶素描奮進(jìn)智者，

主流砥柱城北散落這一群青年奮斗家，他們因目標(biāo)而奮進(jìn)拼搏，他們因奮斗而積累財(cái)富，他們因智慧而富有遠(yuǎn)見，他們因遠(yuǎn)見而收獲機(jī)遇一切的準(zhǔn)備只為在城市擁有屬于自己的天空，立足于這個城市，成為城市新主流精英！項(xiàng)目定位第二部分項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位本項(xiàng)目處于沙河源版塊，近期無新住宅項(xiàng)目面市，在本項(xiàng)目面世時(shí)并無區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)動支撐，將對人流引導(dǎo)聚集具有負(fù)面影響，無法對置業(yè)者形成主動吸引力。本項(xiàng)目所在版塊臨近專業(yè)市場聚集區(qū)，導(dǎo)致居住環(huán)境雜亂陳舊，同時(shí)生活配套不完善且發(fā)展較為滯后,居家商業(yè)以小型底商為主，缺失中高檔大型集中商業(yè).住宅幼兒園商業(yè)運(yùn)動公園本項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店、幼兒園、運(yùn)動公園為一體的城市綜合體，將填補(bǔ)該沙河源版塊內(nèi)大型集中商業(yè)的空白，成為本版塊首個大型綜合體項(xiàng)目，規(guī)模遠(yuǎn)超于現(xiàn)有住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：260000㎡住宅建筑面積：110698㎡商業(yè)：11592㎡酒店：29755㎡公寓：33825㎡LOFT：14940㎡商業(yè)：29640㎡容積率：3.0綠地率：30%建筑密度：27%地塊現(xiàn)狀：本項(xiàng)目地塊方正，且四面臨路，現(xiàn)已開始拆遷平整土地施工。項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位優(yōu)勢借勢“北改”規(guī)劃之風(fēng)，區(qū)域價(jià)值不斷提升。東臨蓉北商貿(mào)大道、南靠金府大道，同時(shí)與規(guī)劃中的地鐵5號、7號線共筑多維立體交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目處于城北三環(huán)與2.5環(huán)之間，近鄰大型專業(yè)市場，聚集了一大批較高收入的私營人群，潛在購買力強(qiáng)大，基數(shù)巨大。目前板塊內(nèi)第一個大型綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃獨(dú)立幼兒園、獨(dú)立綜合商業(yè)體、公寓酒店及綠化公園，配套完善超于板塊內(nèi)住宅。項(xiàng)目以剛需戶型為主，戶型設(shè)計(jì)合理貼合首次置業(yè)者購買需求。S劣勢區(qū)域?yàn)槔暇幼^(qū)，近期無新項(xiàng)目及品牌項(xiàng)目面市，對人流引導(dǎo)聚集具有負(fù)面影響，無法對置業(yè)者形成主動吸引力。相鄰區(qū)域已在市場形成具有高端生活區(qū)形象，區(qū)域競爭力相比呈明顯弱勢。相鄰區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，大體量項(xiàng)目競爭激烈，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重。項(xiàng)目開發(fā)商為首次開發(fā)，不具備品牌號召力，未擁有品牌追隨置業(yè)者。項(xiàng)目四面臨路，背靠三環(huán)為城北物流運(yùn)輸要道，道路噪音嚴(yán)重影響居住感。W機(jī)會相臨區(qū)域大型品牌匯聚，城北高尚生活圈氛圍逐漸成熟，促進(jìn)整個城北區(qū)域新一輪價(jià)格提升。大型綜合體項(xiàng)目相繼面市，為城北宜居宜商屬性加分，利于本項(xiàng)目價(jià)值提升。政府規(guī)劃區(qū)域知名度得到極大提高，處于城北樓市的最前沿，社會關(guān)注度非常高，項(xiàng)目來訪將得到重要支撐。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)以老居住小區(qū)為主，無新項(xiàng)目面市，區(qū)域內(nèi)未形成激烈直接競爭關(guān)系。政府規(guī)劃及臨近區(qū)域內(nèi)的成熟發(fā)展，對本項(xiàng)目價(jià)值形成連帶提升，造成本區(qū)域在城北中的價(jià)值洼地。O威脅成都市房地產(chǎn)市場受政策影響繼續(xù)延續(xù)，整個市場發(fā)展動向充滿不確定性。本項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)引導(dǎo)性較弱，同時(shí)不具備品牌號召力，不利于項(xiàng)目在市場站位。區(qū)域內(nèi)缺乏新項(xiàng)目未形成直接競爭關(guān)系，卻易被動進(jìn)入相鄰區(qū)域市場競爭格局，一旦進(jìn)入大區(qū)域競爭，對于本項(xiàng)目而言極其被動。T2012年，天樂首發(fā)作品，值得城北期待的精品之作“天樂城北項(xiàng)目”價(jià)值觀快樂生活新商圈居住時(shí)代在精神上有非常重要的標(biāo)識性特征，即是它的精神底蘊(yùn)是人本，文化，富有情感、和諧經(jīng)典，具有強(qiáng)烈的歸屬感、榮耀感。解讀本項(xiàng)目處于成都重點(diǎn)項(xiàng)目“北改”開發(fā)熱點(diǎn)板塊，大環(huán)境發(fā)展?jié)摿α己?，城北騰飛盛宴，繁華大城崛起。成都市政府已下發(fā)2012年一號文件落實(shí)“北改”龍頭工程，將按照“四軸八片”的城市設(shè)計(jì)啟動城北改造。加快推動整個區(qū)域產(chǎn)業(yè)品質(zhì)、城市品質(zhì)和市民生活品質(zhì)，最終把“北城”打造成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”，高端化城市業(yè)態(tài)、多樣化城市生態(tài)、特色化城市文態(tài)、現(xiàn)代化城市形態(tài)“四態(tài)合一”，宜商宜業(yè)宜居、更加宜人的現(xiàn)代化城市。航空限高屬性，造就堪與“新雙楠”媲美，成都主城區(qū)極其稀有的低容，低密度居住區(qū)。

品牌開發(fā)云集，城北當(dāng)仁不讓的熱點(diǎn)發(fā)展板塊。城市不可多得的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”居住新區(qū)?！l(fā)展觀—主城2.5環(huán)，城北人居發(fā)展的重要軸心可遇而不可求的雙鐵貫通區(qū)域，主干線、高架橋、城市環(huán)線立體構(gòu)建超凡的城市交通優(yōu)越資源，城北盛世騰飛區(qū)域里的“地鐵物業(yè)”地鐵五號線，地鐵七號線、蓉北商貿(mào)大道、成都三環(huán)線、城北2.5環(huán)、鳳凰立交橋、至成彭高速通道，構(gòu)成便捷交通網(wǎng)絡(luò)?！囟螌傩杂^—全功能型可變超值戶型，沙河源板塊—產(chǎn)品觀—戶型套數(shù)占比套1343%套234327%套2.516813%套357445%套41119%躍層353%合計(jì)1265100%戶型贈送原則：精致、典雅、溫暖、亮麗、舒適—規(guī)劃觀—獨(dú)具匠心的創(chuàng)新布局闊中庭、透視野，豪宅大盤實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)推售策略商業(yè)幼兒園運(yùn)動公園一期住宅底商loft公寓酒店21837654—配套觀—大城之上，共享核心配套饕餮盛宴洞子口板塊“第一”以及“唯一”大型城市綜合體提升板塊都市繁華感，升級板塊居住格局這絕不只是一個項(xiàng)目，這是一座將呈現(xiàn)生活歡樂的生活劇場，這是一種全新的獲取幸福的取景角度，獻(xiàn)給城北一片休閑娛樂新天地，為努力拼搏的你們帶來的歇息港灣。。。。。。41867㎡：精品住宅4500㎡：配套幼兒園29755㎡：高級酒店33825㎡：精英公寓14940㎡：特色LOFT29640㎡：集中商業(yè)沙河源板塊新生活商圈，大型城市綜合體，唯有——天樂城北項(xiàng)目—建筑觀—繁華深處，一座具有歲月沉淀感、文化沉淀感的Art-deco風(fēng)格建筑體。采用簡潔流暢、挺拔向上的線條，強(qiáng)調(diào)構(gòu)圖的干凈利落，整體的立面，顯現(xiàn)出建筑本身高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動聲色的文化氣息，應(yīng)用于高層電梯住宅上體現(xiàn)出整體的挺拔感和質(zhì)感?！獔@林觀—以創(chuàng)新的理念突破傳統(tǒng)的住宅園林規(guī)劃，將“度假酒店式”園林引入到住宅中，采用精致的園林規(guī)劃手法，富有情趣的景觀設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增添情趣性，更讓每一個業(yè)主回家感受到度假酒店般的園林風(fēng)情。東南亞風(fēng)情度假園林景觀—品牌觀—

對于天樂藥業(yè)集團(tuán)而言，通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，為企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)蓄積口碑，積蓄經(jīng)驗(yàn)開發(fā)已經(jīng)、整合的土地近6000畝優(yōu)良土地資源，奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是本項(xiàng)目的價(jià)值要義，形成天樂藥業(yè)集團(tuán)開發(fā)“精品”路線，最終推動企業(yè)品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。天樂藥業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的開山之作，其具備重大的戰(zhàn)略意義，必須通過項(xiàng)目品牌的樹立，在市場上贏得口碑，最終為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的無形資產(chǎn)。我們的優(yōu)勢在于位于“北改”熱門板塊，發(fā)展前景良好在于空白板塊，未來的生活、商務(wù)中心。在于道路交通的構(gòu)建成熟和地鐵交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善便捷在于被雙公園圍繞的同時(shí)自主打造東南亞主題園林及運(yùn)動公園在于項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，無硬傷本案主要是一個坐擁熱門地段和公園地產(chǎn)特質(zhì)的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目從本體分析梳理價(jià)值點(diǎn)可以看出：定位視角A.站在城市視角的區(qū)域價(jià)值審勢城北人居發(fā)展重要軸心，明星地段。對外借勢，強(qiáng)化都市感；對內(nèi)提升，增強(qiáng)居住感?；谑袌龈偁幍捻?xiàng)目核心能力研究產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)，突顯出項(xiàng)目“第一性”與“唯一性”強(qiáng)調(diào)出項(xiàng)目品質(zhì)打造立足項(xiàng)目本體的目標(biāo)客群聚焦項(xiàng)目調(diào)性深度匹配目標(biāo)客群情感滿足，注重項(xiàng)目的氣質(zhì)演繹貫徹企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的品牌思考必須樹立項(xiàng)目的“精品”形象，以“品質(zhì)口碑”推動企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局的全面開展C.D.B.定位視角定位視角定位視角天樂首子，聚勢待發(fā)我們給予的,不是動則一座城,也不是城北遵循守舊的沉悶生活,而是——一個快樂生活圈，一種屬于城北都市青年應(yīng)該享有的生活小調(diào)，一座具有都市繁華氣質(zhì)的生活商業(yè)圈.客觀的說我們的項(xiàng)目在市場中無法和區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商的項(xiàng)目、大型綜合體對抗，但在以大面積，大戶型為主力產(chǎn)品的區(qū)域市場中，我們的和產(chǎn)品做到“小而全，小而精”；地鐵和地鐵上蓋的商業(yè)價(jià)值是周邊項(xiàng)目無法比擬的；我們又與周邊項(xiàng)目形成了差異化的競爭；因此，我們將項(xiàng)目在市場中定位于市場戰(zhàn)略上的追隨者，市場形象上的補(bǔ)缺者在市場大勢下，我們不去挑戰(zhàn)誰，在戰(zhàn)略上做市場的追隨者；而在激烈的市場競爭中，我們以補(bǔ)缺者的形象出現(xiàn)在市場中；項(xiàng)目市場定位我們帶來的不是奢侈的比拼不是鋼筋水泥的冰冷建筑“盒子”更不是浮華的炫耀沉重的負(fù)擔(dān)而是未來承載生命精彩綻放的舞臺是能卸下世俗偽裝現(xiàn)實(shí)疲憊而安心歇息的港灣是能讓你對鏡綻放笑容或放眼盡覽家人笑容——屬于你的幸福的生活圈項(xiàng)目形象定位Smile.Life北成都·都會樂活圈樂---幸福屬性快樂人生的都市新宅活---多重業(yè)態(tài)搭配，靈活穿插設(shè)計(jì)將給您帶去便利快捷的生活方式圈---城北特設(shè)主體化娛樂商業(yè)綜合體，讓你感受北部最前沿的沙河源新生活商圈。項(xiàng)目形象定位如何淋漓盡致的演繹樂活圈

本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的關(guān)鍵所在?。?！繁華盛景，沙河之源”“快樂人生，都市新宅”“充盈笑容，新生活圈”物業(yè)發(fā)展提升價(jià)值第三部分戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化建筑立面優(yōu)化景觀園林優(yōu)化商務(wù)休閑區(qū)建議項(xiàng)目附加值建筑附加值建筑立面戶型設(shè)計(jì)商務(wù)休閑區(qū)園林景觀物業(yè)發(fā)展提升價(jià)值園林景觀建筑立面附加值戶型設(shè)計(jì)商務(wù)休閑區(qū)物業(yè)發(fā)展提升價(jià)值戶型設(shè)計(jì)——注重功能與空間尺度的均衡本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議原則：符合項(xiàng)目客戶價(jià)值訴求，以時(shí)尚功能性居住為設(shè)計(jì)原則；符合中高端產(chǎn)品戶型發(fā)展趨勢，功能空間完善豐富；在滿足舒適性的同時(shí)形成一定亮點(diǎn)，體現(xiàn)人本主義的個性化體驗(yàn)空間；目前成都可變戶型設(shè)計(jì)已達(dá)到較高水平，本項(xiàng)目創(chuàng)新突破設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)的發(fā)力點(diǎn)在于細(xì)節(jié)優(yōu)化，局部創(chuàng)新滿足客戶更深層次的居住體驗(yàn)。利用陽臺贈送面積根據(jù)《成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對<成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋》每套住宅陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積20%；陽臺進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，在此基礎(chǔ)上做大化。利用“凸窗”贈送面積原理：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，將凸窗部分層高控制在2.2米以下，便可有效利用凸窗偷到面積。

在設(shè)計(jì)和報(bào)建時(shí)，為了層高不超過2.2米，開發(fā)商可以做一個較低的平臺，客戶裝修時(shí)，這個低臺可以打掉，這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，有效的擴(kuò)大內(nèi)部空間，使得房屋的空間更舒適。（打掉后）（打掉前）（打掉后）戶型的開窗上，我們建議所有功能房都以飄窗方式為主，部分戶型主臥室可以采用轉(zhuǎn)角飄窗形式。利用轉(zhuǎn)角飄窗擴(kuò)大視野吉信行優(yōu)化代表案例借鑒：萬景峰86平米可變套4，實(shí)得面積高達(dá)110平米左右，贈送面積達(dá)到25%；109平米可變套5，實(shí)得面積達(dá)137平米左右，贈送面積達(dá)到26%；萬景峰2室2廳82㎡城市春天2室2廳2衛(wèi)1廚95.00㎡萬景峰的戶型面積范圍在80-130平米。戶型設(shè)計(jì)緊湊，得房率極高。每戶贈送獨(dú)立可變空間以及超大露臺，并附送精裝修。明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光極佳。主臥均有超大飄窗設(shè)計(jì)，觀景及采光極佳。內(nèi)入戶門2.4米高設(shè)計(jì)，臥室門2.3米高設(shè)計(jì)，既提升整體室內(nèi)空間，又增強(qiáng)了居住舒適度。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)商務(wù)休閑區(qū)附加值建筑立面園林景觀物業(yè)發(fā)展提升價(jià)值戶型設(shè)計(jì)建筑立面是項(xiàng)目的一張臉，它第一時(shí)間內(nèi)向市場和客戶傳遞著項(xiàng)目所擁有的氣質(zhì)、品相，具有很強(qiáng)的市場沖擊力。建筑立面——Art-deco建筑風(fēng)格Art-deco是設(shè)計(jì)史上最后一個真正奢華的風(fēng)格，它更多的表達(dá)了貴族情節(jié)，而現(xiàn)代的工藝又賦予了它時(shí)尚的面孔，在高層立面上，我們通過強(qiáng)調(diào)豎向線條，營造簡潔明快，端莊典雅的建筑形象。怎樣的生活方式、生活態(tài)度，會自然而然地造就出一種專屬的生活風(fēng)貌，生活是因態(tài)度而精彩的。選擇完美融合現(xiàn)代風(fēng)格與傳統(tǒng)元素的裝飾藝術(shù)風(fēng)格，也正是因其象征著我們精英客戶享受高貴而不被高貴的繁瑣所束縛的生活態(tài)度。第一段：項(xiàng)目基礎(chǔ)部分，1—3樓宜采用石材貼面，并作出明顯的輪廓線條，色彩上可適當(dāng)厚重。第二段：主力部分采用暖色，如：米黃色，可采用色感較好的面磚。第三段：顏色可適當(dāng)減淡，并有一定的造型，便于形成天際輪廓線和整體的造型。第三段第二段第一段建筑立面上采用三段式設(shè)計(jì)ARTDECO建筑特性：簡單、明朗呈流線型幾何圖形由具像演化成簡單圖像高聳、挺拔對稱構(gòu)圖三段式逐漸收分強(qiáng)調(diào)豎向線條、頭部等高層——瘦

頭部的重點(diǎn)處理強(qiáng)調(diào)豎向線條

豐富的幾何形式裝飾逐漸收分ARTDECO建筑特性：ArtDeco建筑優(yōu)化1、由于傳統(tǒng)的ArtDeco風(fēng)格在立面上，需要強(qiáng)調(diào)豎向線條及裝飾構(gòu)架，造成開窗面小，遮擋采光，而客戶多喜歡大面的落地窗，因此需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行外立面優(yōu)化。2、橫向GRE線條給客戶造成日照和使用上的不便，以及給安全留下隱患，需要改良，解決日照、使用的不足的問題。建筑立面細(xì)節(jié)優(yōu)化為保證建筑立面的生動，建議在局部樓層以露臺或陽臺的增減，或設(shè)置共享空中花園，不僅為住戶提供更多的休閑區(qū)域，并且使外立面富有變化，更加靈動、時(shí)尚。建筑材質(zhì)選擇為有效合理的控制建筑成本，建議在樓宇外立面材質(zhì)選擇上,精選不同的材質(zhì)進(jìn)行藝術(shù)搭配，凸顯建筑肌理的質(zhì)感表現(xiàn)，輔以造型精致簡約的建筑構(gòu)件;比如利用大理石給建筑物底座增加厚重牢固的感覺，在建筑高層采用面磚或涂料進(jìn)行搭配;同時(shí)，再加上窗體、空調(diào)機(jī)位等建筑的細(xì)節(jié)雕琢，使整體建筑造型輕靈通透、富有時(shí)尚氣息。建筑的1至4層采用石材鋪裝，4樓以上用小型面磚貼面，整棟建筑主線條部分可加入石材裝飾。商務(wù)休閑區(qū)附加值園林景觀建筑立面物業(yè)發(fā)展提升價(jià)值戶型設(shè)計(jì)造園記。通過對現(xiàn)代人文藝術(shù)的深挖，以品質(zhì)大盤和深度居家為目標(biāo)，打造讓園林和藝術(shù)進(jìn)行融合，同時(shí)摒棄傳統(tǒng)園林只能觀賞無法參與和互動的缺點(diǎn)，融入?yún)⑴c體驗(yàn)的要素，賦予園林強(qiáng)力持久的生命力，創(chuàng)造出創(chuàng)新的現(xiàn)代人文景觀藝術(shù)。以“情景交融/參與體驗(yàn)”的造園理念，展示現(xiàn)代人文造園藝術(shù)東南亞風(fēng)情度假園林景觀以創(chuàng)新的理念突破傳統(tǒng)的住宅園林規(guī)劃，將“度假酒店式”園林引入到住宅中，采用精致的園林規(guī)劃手法，富有情趣的景觀設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增添情趣性，更讓每一個業(yè)主回家感受到度假酒店般的園林風(fēng)情。<<園林打造方向

關(guān)鍵詞：清新、自然、精致、休閑、參與多個景觀節(jié)點(diǎn)圍繞一景觀中軸打造，豐富景觀觀賞性，給客戶帶來多層次感的觀感體驗(yàn)。園林打造思路：多點(diǎn)組團(tuán)式庭院景觀主軸通過水系連慣各個景觀主圖團(tuán)。為有效控制景觀打造成本，建議在水系打造過程中建議采用硬質(zhì)鋪裝與原生相結(jié)合，如右圖所示，體現(xiàn)出精品酒店式園林的情趣性和觀賞性；彎曲的水系配合夾岸的植物和步道。這樣，有曲線的水系，即使是靜態(tài)的，也如同流動一樣具有張力。園林打造思路：水系貫穿聯(lián)動各中央景觀組團(tuán)園林打造優(yōu)化建議：具有景觀性及實(shí)用性的景觀游泳池園林打造建議：坡地市政景觀公園種植高大喬木，向住宅方向依次種植短喬木，灌木林，花草等，形成有視角層次感的景觀點(diǎn)；立交造成的視角障礙。施工過程中，可通過此處挖方、彼處填方的方式，人為的制造緩坡，這無需增加較大成本?？傮w來講，形態(tài)上高低起伏，氣質(zhì)上給人自然、生態(tài)。坡地景觀坡主要體現(xiàn)在市政綠地交橋上（臨街三環(huán)路位子），通過堆坡造園淡化三環(huán)路及城市快速通道的粉層、噪音等污染源對小區(qū)生活品質(zhì)的影響。通過設(shè)置如網(wǎng)球場，羽毛球場，健身跑到等，以遮擋客戶視線，增強(qiáng)市政公園對客戶喜愛度，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，弱化三環(huán)路對小區(qū)品質(zhì)的影響。

園林打造建議：具有特色風(fēng)情的景觀小品、雕塑小品以“東南亞風(fēng)情”為核心主題，匯集現(xiàn)代雕塑藝術(shù)，以景觀小品的形式對該組團(tuán)進(jìn)行點(diǎn)綴，從藝術(shù)的角度，提升小區(qū)的人文精神和內(nèi)涵。園林打造建議：通過不同方式的設(shè)計(jì)手法，打造精致度假園林細(xì)節(jié)特別注重行人平視視線范圍內(nèi)，容易觀察到的景觀細(xì)節(jié)的處理，如，指示牌、工程配套構(gòu)筑物、較高花壇的邊緣、水磨石景觀步道收邊等等。低矮的花壇周邊用植物包圍植物包裹住建筑的硬角樓棟轉(zhuǎn)角處綠化小坡曲徑通幽的景觀小徑

彎曲的景觀小徑，小道兩旁的鮮花都經(jīng)過了精心布置。硬質(zhì)鋪裝與周圍景觀和諧相融，曲徑通幽，營造出獨(dú)有的私密感和溫馨感。借鑒案例參考：龍湖地產(chǎn)重慶江與城北京滟瀾山北京花香盛醍