烏市小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)烏市小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，維護(hù)小區(qū)的安全、整潔、有序，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于烏市行政區(qū)域內(nèi)所有住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足小區(qū)居民的合理需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動合法合規(guī)。3.民主自治原則：鼓勵小區(qū)居民參與小區(qū)管理，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，實(shí)現(xiàn)民主決策、民主管理。4.專業(yè)服務(wù)原則：引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，運(yùn)用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的技術(shù)手段，提供專業(yè)化、規(guī)范化的管理服務(wù)。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范應(yīng)急預(yù)案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作負(fù)責(zé)；接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。（四）社區(qū)居委會1.職責(zé)：指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運(yùn)作；協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛；協(xié)助政府有關(guān)部門做好小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作；組織開展社區(qū)文化活動，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃設(shè)計1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，充分考慮居民的生活需求和安全因素。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)合理布局公共服務(wù)設(shè)施，包括但不限于物業(yè)管理用房、社區(qū)活動中心、停車場、綠地、垃圾處理設(shè)施等。（二）建設(shè)質(zhì)量1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格履行建設(shè)程序，確保小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)交付使用前，組織相關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并向業(yè)主提供質(zhì)量保證書和使用說明書。（三）配套設(shè)施1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)完善的供水、供電、供氣、排水、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，確保居民正常生活。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理的停車位，滿足居民停車需求。四、物業(yè)服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)的清掃、保潔、垃圾分類處理等。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)的花草樹木修剪、澆水、施肥等。4.秩序維護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)的巡邏、門禁管理、車輛停放管理等。5.消防管理，包括小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防通道暢通等。6.電梯管理，包括電梯的日常維護(hù)、保養(yǎng)、安全檢查等。7.其他物業(yè)服務(wù)事項，如代收代繳水電費(fèi)、提供便民服務(wù)等。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公開。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等方面的具體要求。（三）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本等因素合理確定，并向業(yè)主公示。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行檢查和評估。2.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時處理和反饋。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為依法進(jìn)行查處。五、小區(qū)安全管理（一）治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定治安防范制度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏和門禁管理，確保小區(qū)居民人身和財產(chǎn)安全。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等，并確保其正常運(yùn)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。（二）消防安全1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并確保其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定消防安全制度，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理，確保消防通道暢通。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織小區(qū)居民進(jìn)行消防安全演練，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。（三）應(yīng)急管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。3.小區(qū)內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時啟動應(yīng)急預(yù)案，并配合政府有關(guān)部門做好應(yīng)急處置工作。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道等進(jìn)行清掃保潔，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，并按照規(guī)定進(jìn)行分類處理，做到日產(chǎn)日清。（二）垃圾分類1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類制度。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾分類收集容器，并指導(dǎo)居民正確分類投放垃圾。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對垃圾分類收集容器進(jìn)行清理和消毒，確保其衛(wèi)生整潔。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)損壞的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，保障居民的正常使用。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化規(guī)劃1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計要求，合理布局綠化用地，確保綠化覆蓋率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。2.小區(qū)綠化應(yīng)當(dāng)注重景觀效果和生態(tài)功能，選擇適宜本地生長的植物品種。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，保持綠化環(huán)境整潔美觀。（三）綠化設(shè)施維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)損壞的綠化設(shè)施，保障居民的正常使用。八、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的維護(hù)情況和維修記錄。（二）設(shè)施設(shè)備更新改造1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和運(yùn)行狀況，及時提出設(shè)施設(shè)備更新改造計劃，并報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會批準(zhǔn)。2.設(shè)施設(shè)備更新改造所需費(fèi)用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，從專項維修資金中列支。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定設(shè)施設(shè)備安全管理制度，加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備的安全檢查和隱患排查，確保設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保其具備相應(yīng)的操作技能和安全意識。九、小區(qū)停車管理（一）停車規(guī)劃1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計要求，合理布局停車位，確保停車位數(shù)量滿足居民停車需求。2.小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)分為地上停車位和地下停車位，優(yōu)先發(fā)展地下停車位。（二）停車收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定，合理確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公示。2.停車收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照不同的停車類型和停車時間進(jìn)行分類計費(fèi)。（三）停車秩序管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定停車秩序管理制度，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)停車秩序的管理，確保車輛停放有序。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的停車標(biāo)識和標(biāo)線，引導(dǎo)車輛規(guī)范停放。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和制止，對不聽勸阻的，可以采取鎖車等措施，并及時通知車主。十、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金籌集1.專項維修資金由業(yè)主按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在購買房屋時一次性交存。2.專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）資金使用1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，并報房地產(chǎn)行政主管部門備案。（三）資金管理1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶，由專人管理，并接受業(yè)主監(jiān)督。2.專項維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主查詢。十一、小區(qū)管理規(guī)約（一）規(guī)約制定1.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。2.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）規(guī)約內(nèi)容1.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；