共用部位管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司對(duì)共用部位的管理，維護(hù)共用部位的正常使用功能，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司管理的各類物業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主或使用人共同使用的部位，包括但不限于建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保共用部位管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.統(tǒng)一管理原則：對(duì)共用部位實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一維護(hù)，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。3.公平公正原則：保障全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，在共用部位的使用、維護(hù)等方面做到公平公正。4.合理使用原則：引導(dǎo)業(yè)主和使用人合理使用共用部位，避免損害共用部位及其他業(yè)主的利益。二、共用部位的界定與權(quán)屬（一）共用部位的界定1.建筑物本體結(jié)構(gòu)部分：包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?.公共區(qū)域部分：如戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯前室、電梯機(jī)房、水箱間、配電室、消防控制室等。3.附屬設(shè)施設(shè)備部分：與建筑物配套的給排水管道、供電線路、照明設(shè)施、避雷裝置、智能化系統(tǒng)等。（二）共用部位的權(quán)屬共用部位屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)共用部位享有共同管理、使用、收益和監(jiān)督的權(quán)利。三、共用部位的使用管理（一）使用申請(qǐng)1.業(yè)主或使用人因特殊需要使用共用部位的，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請(qǐng)，說明使用目的、范圍、期限等內(nèi)容。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到申請(qǐng)后，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，并將審核結(jié)果書面通知申請(qǐng)人。（二）使用審批1.對(duì)于不影響共用部位正常使用功能和其他業(yè)主利益的申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以批準(zhǔn)。2.對(duì)于可能影響共用部位安全或正常使用的申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果決定是否批準(zhǔn)。必要時(shí)，應(yīng)征求相關(guān)業(yè)主的意見。3.經(jīng)批準(zhǔn)使用共用部位的，業(yè)主或使用人應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和使用要求。（三）使用規(guī)范1.業(yè)主或使用人應(yīng)按照批準(zhǔn)的用途和范圍使用共用部位，不得擅自改變其用途或擴(kuò)大使用范圍。2.使用共用部位時(shí)，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，避免對(duì)共用部位造成損壞。如因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。3.禁止在共用部位堆放易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品，禁止在共用部位從事違法違規(guī)活動(dòng)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)共用部位使用情況的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用行為應(yīng)及時(shí)制止，并要求責(zé)任人限期整改。四、共用部位的維護(hù)管理（一）維護(hù)計(jì)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)共用部位的使用狀況和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，明確維護(hù)內(nèi)容、維護(hù)時(shí)間、維護(hù)責(zé)任人等。2.年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案，并向業(yè)主公示。（二）日常巡查1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對(duì)共用部位進(jìn)行日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理共用部位存在的問題。2.巡查內(nèi)容包括共用部位的外觀、結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況等。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄，并及時(shí)采取措施進(jìn)行修復(fù)或處理。（三）定期檢查1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織對(duì)共用部位進(jìn)行全面檢查，一般每年不少于[X]次。2.定期檢查可邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行，對(duì)共用部位的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備性能等進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的安全隱患，并制定相應(yīng)的整改措施。（四）維修養(yǎng)護(hù)1.對(duì)于共用部位出現(xiàn)的損壞或故障，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，確保其正常使用功能。2.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按照以下原則承擔(dān)：屬于共用部位正常使用損耗的，從專項(xiàng)維修資金中列支。因業(yè)主或使用人使用不當(dāng)造成損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用。因不可抗力等原因造成損壞的，按照相關(guān)規(guī)定處理。（五）安全防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)共用部位的安全防范措施，設(shè)置必要的警示標(biāo)識(shí)，確保業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。2.對(duì)電梯、消防設(shè)施等涉及公共安全的共用部位，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)，確保其安全運(yùn)行。五、共用部位的收益管理（一）收益范圍共用部位的收益主要包括利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的收入，如電梯廣告收入、場(chǎng)地租賃收入等。（二）收益核算1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用部位收益臺(tái)賬，對(duì)收益的來源、金額、支出等進(jìn)行詳細(xì)記錄。2.收益核算應(yīng)按照財(cái)務(wù)制度的要求進(jìn)行，確保賬目清晰、準(zhǔn)確。（三）收益分配1.共用部位的收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用部位的使用狀況或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于其他共同事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布共用部位收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、共用部位的檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.共用部位的產(chǎn)權(quán)資料，如房屋竣工圖紙、產(chǎn)權(quán)證書等。2.共用部位的維護(hù)管理資料，如維護(hù)計(jì)劃、巡查記錄、維修養(yǎng)護(hù)記錄等。3.共用部位的使用審批資料，如使用申請(qǐng)、審批文件、協(xié)議等。4.共用部位的收益管理資料，如收益臺(tái)賬、收支報(bào)表等。（二）檔案建立與保管1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)共用部位檔案的建立和保管工作，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。2.檔案資料應(yīng)分類存放，妥善保管，保存期限不少于[X]年。（三）檔案查閱與利用1.業(yè)主或相關(guān)人員因工作需要查閱共用部位檔案資料的，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后按照規(guī)定查閱。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供必要的查閱條件，確保查閱工作的順利進(jìn)行。七、共用部位管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共用部位管理工作進(jìn)行監(jiān)督，定期檢查共用部位的使用和維護(hù)情況，查閱相關(guān)檔案資料。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)共用部位管理工作提出意見和建議，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題可向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映。（二）考核標(biāo)準(zhǔn)1.制定共用部位管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)，從維護(hù)管理效果、使用規(guī)范執(zhí)行情況、收益管理等方面進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.考核結(jié)果應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、費(fèi)用結(jié)算等掛鉤。（三）整改措施1.對(duì)于考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定整改措施，限期整改。2.整改情況應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主反饋，接受監(jiān)督。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主或使用人責(zé)任1.業(yè)主或使用人違反本辦法規(guī)定，擅自使用共用部位或改變其用途的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止，并要求其恢復(fù)原狀；造成共用部位損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。2.業(yè)主或使用人違反本辦法規(guī)定，在共用部位堆放危險(xiǎn)物品或從事違法違規(guī)活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止，并報(bào)告相關(guān)部門依法處理。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定履行共用部位管理職責(zé)，導(dǎo)致共用部位損壞或影響業(yè)主正常使用的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并負(fù)責(zé)修復(fù)。2.物業(yè)