項(xiàng)目六

物業(yè)服務(wù)合同

知識(shí)目標(biāo):了解合同的基本法律知識(shí),掌握物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容、構(gòu)成要件、訂立與履行,熟悉物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序。能力目標(biāo):能夠擬訂簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)合同,運(yùn)用法律知識(shí)解決物業(yè)服務(wù)合同履行中存在的問題和糾紛。學(xué)習(xí)目標(biāo)任務(wù)一物業(yè)服務(wù)合同概述小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱A)沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。A認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱B)同意,接替B繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同,后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立,也未聘用A,而是與C物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱C)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,但是在B撤走至C進(jìn)小區(qū)前,A實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù),有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金,于是對(duì)部分業(yè)主提起訴訟。業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A,也未與其簽訂合同,未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此A的訴訟主體資格不符,請(qǐng)求法院駁回其起訴。案例導(dǎo)學(xué)該案應(yīng)如何處理?評(píng)析:本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛,其實(shí)還包含了民法中的“無因管理”的法律關(guān)系。由于A是無合同管理,按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主“可以不支付”物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付服務(wù)費(fèi),依據(jù)不足。但如果同時(shí)參照“無因管理”的規(guī)定,本案就較容易解決了,即“沒有法定的或者約定的義務(wù),為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或者服務(wù)的,有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用”。一審法院根據(jù)《×市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,判決業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上述判決,提起上訴。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同要求,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！逗贤ā返谑畻l第二款也明文規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。因此A的行為屬無合同管理。認(rèn)為由A、B約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù),對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此,業(yè)主不付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。二審法院考慮到A實(shí)際進(jìn)行了管理,根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t,同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付”,又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù),最終判令業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),但對(duì)A加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。這樣的判決,應(yīng)當(dāng)說是合理合法的。一、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為內(nèi)容的,規(guī)范業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的主體是特定的,一方是業(yè)主或者業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),即委托人,另一方是具有相應(yīng)資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè),即受托人;物業(yè)服務(wù)合同的客體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的綜合性服務(wù);物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中雙方的權(quán)利與義務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)合同的特征(一)主體的特定性(二)內(nèi)容的服務(wù)性(三)服務(wù)的綜合性三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動(dòng)中,合同是否依法訂立、合同的內(nèi)容是否詳細(xì)、合同是否具有可操作性,對(duì)于維護(hù)各方在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益至關(guān)重要。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容:(1)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所。(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目。(3)物業(yè)管理事項(xiàng)及要求和標(biāo)準(zhǔn)。公共服務(wù)包括以下事項(xiàng):1)物業(yè)公用部分的維護(hù)與管理。主要包括樓蓋、屋頂、外墻面、的維護(hù)與管理。這是為了保持物業(yè)完好、確保物業(yè)使用功能而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施及附屬建筑物、構(gòu)筑物的維護(hù)與管理。3)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理。主要包括對(duì)公共綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。包括房屋裝修的安全、垃圾處理等各項(xiàng)管理工作。6)專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。7)物業(yè)檔案資料的管理。

(4)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主為獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)而支付的價(jià)款。

(5)物業(yè)服務(wù)的期限。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。(6)違約責(zé)任。

(7)合同變更、解除、終止的約定。

(8)爭(zhēng)議解決方式(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。四、案例分析

某住宅小區(qū)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。金先生入住該住宅小區(qū)之后,一直沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí),金先生認(rèn)為自己買房子自己住、自己管,不需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。金先生拒絕承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)臺(tái)同,并聲明不會(huì)跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立任何物業(yè)合同關(guān)系。金先生認(rèn)為有拒絕與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立合同關(guān)系的權(quán)利,因?yàn)楹贤瞧降戎黧w的自然人、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,當(dāng)事人依法享有訂立合同或不訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。試問:金先生有權(quán)拒絕與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立合同關(guān)系嗎?案例分析:依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,金先生無權(quán)拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施的統(tǒng)一物業(yè)管理。金先生入住之前物業(yè)服務(wù)企業(yè)就已被小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng),金先生入住小區(qū)時(shí)無權(quán)拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,并且金先生在入住后也與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立了合同關(guān)系。案例1四、案例分析某住宅小區(qū)業(yè)主萬某騎一輛自行車途經(jīng)小區(qū)大門口的花園小道時(shí),被路面上路樁鋼管絆倒,頭部受傷,經(jīng)醫(yī)院治療用去醫(yī)療費(fèi)30265元。萬某要求負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償未果,遂將該物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法院。被告辯稱:萬某的受傷與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。因路面上的路樁是以前建筑施工單位留下的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不負(fù)責(zé)任。法院經(jīng)調(diào)查證實(shí),該路樁原是按照物業(yè)管理規(guī)定,為防止大中型汽車進(jìn)入小區(qū)產(chǎn)生噪聲污染而設(shè)置的,當(dāng)時(shí)高度1米多,有紅白相間的醒目標(biāo)志線。后由于各種原因,1米多的路樁只剩下了十多厘米的路樁根,歷時(shí)數(shù)月無人問津,最終釀成事故。法院判令被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主萬某承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)業(yè)主萬某承擔(dān)賠償責(zé)任?案例分析:依照物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、市政設(shè)施等有維護(hù)、管理的責(zé)任。本案小區(qū)道路上的路樁變成十多厘米高的路樁根時(shí),被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施,防止意外事故的發(fā)生。但該物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有積極履行職責(zé),造成了萬某路經(jīng)該處時(shí)自行車被絆倒,導(dǎo)致其頭部受傷。萬某受傷與被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不及時(shí)履行職責(zé)消除隱患有直接的因果關(guān)系。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)萬某受傷負(fù)有不可推卸的責(zé)任。案例2四、案例分析2009年3月,某小區(qū)一業(yè)主在回家時(shí),被潛伏在自家樓下空房?jī)?nèi)的兩名犯罪分子殺害,劫得人民幣18000元。2009年8月14日,某市中級(jí)人民法院以故意殺人罪和搶劫罪判處兩名犯罪分子死刑。2009年12月14日,省高級(jí)人民法院駁回兩名犯罪分子上訴,維持原判。2010年4月被害人家屬向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出70萬元的索賠請(qǐng)求。4月16日該市某區(qū)人民法院立案受理。案例3該案應(yīng)如何處理?案件分析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)是保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序。若把物業(yè)服務(wù)企業(yè)保護(hù)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全視為義務(wù),則違背了《××市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法精神,違背了物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣,該附隨義務(wù)的責(zé)任遠(yuǎn)比物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同中的主義務(wù)的責(zé)任還重大,違背了合同的誠信等價(jià)原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定,不具有對(duì)小區(qū)全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)的義務(wù)和能力,不具有公安、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊犯罪的基本職能。對(duì)犯罪行為造成的危害結(jié)果,根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的行為并不構(gòu)成違約。案件處理:2010年5月15日、5月31日該市某區(qū)人民法院經(jīng)兩次公開審理,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約事實(shí),依據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定,認(rèn)定被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)不符合約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,向受害者家屬賠償人民幣40萬元。被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)不服,向某市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院經(jīng)審理判決:撤銷某區(qū)人民法院的判決,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。任務(wù)二物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更與解除某小區(qū)業(yè)主凌先生搬進(jìn)剛裝修好的新房不到一個(gè)月,發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏冒水,三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡,臥室門和門套的下沿也被浸泡,屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疏通過程發(fā)現(xiàn),阻塞部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線處,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。凌先生認(rèn)為由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行職責(zé)造成了自己很大的損失,故要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償,雙方幾經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致意見,于是凌先生將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法院,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此次事件負(fù)責(zé),并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償更換門、門套、地板及衣柜的損失。該案應(yīng)該怎么處理?

評(píng)析:被告辯稱:在原告進(jìn)行裝修前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其簽訂了合同,禁止向下水道排污物,房屋被水浸泡后,也及時(shí)派人疏通管道、排放污水并進(jìn)行了維修。而且浸水原因是水泥及生活垃圾等造成下水道堵塞,因?yàn)樵婧驮搶悠渌麕讘魳I(yè)主都在裝修,所以無法查清堵塞物的來源,據(jù)此要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任是沒有道理的,故要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理后認(rèn)為:原告的房子遭到污水浸泡,阻塞部位在其居住的樓層與下層的主下水管道之間,該部應(yīng)屬公共設(shè)施部,維修管理責(zé)任在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修完畢后,未能及時(shí)排除裝修的質(zhì)量隱患,在尚未明確責(zé)任的情況下出現(xiàn)糾紛,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。案例導(dǎo)學(xué)一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立(一)物業(yè)服務(wù)合同訂立的含義物業(yè)服務(wù)合同的訂立,是指合同雙方當(dāng)事人為了訂立物業(yè)服務(wù)合同而進(jìn)行的反復(fù)協(xié)商,以求達(dá)成雙方真實(shí)意思表示一致的過程,主要包括要約和承諾兩個(gè)過程。(二)物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則1.平等原則2.意思自治原則3.公平原則4.誠實(shí)信用原則二、物業(yè)服務(wù)合同的變更(一)物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓一般情況下,物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主、開發(fā)商一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)主要于業(yè)主、開發(fā)商在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā芬?guī)定,債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。業(yè)主在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利、義務(wù)的相應(yīng)轉(zhuǎn)讓,也應(yīng)履行通知物業(yè)服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)?！逗贤ā芬?guī)定,債務(wù)人轉(zhuǎn)移債務(wù)必須經(jīng)債權(quán)人同意的目的是保護(hù)債權(quán)人的利益,如上所述法律通過設(shè)定物業(yè)服務(wù)合同對(duì)第三人的效力來實(shí)現(xiàn)這一目的顯然更為有力和便捷?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主、開發(fā)商將合同權(quán)利義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人后,并不能退出合同關(guān)系,而是與第三人形成連帶關(guān)系,此規(guī)定使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益獲得法律上的保障。因此物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓完全無必要經(jīng)債權(quán)人同意,而只要通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)即可。(二)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的變更物業(yè)服務(wù)合同是合同當(dāng)事人雙方協(xié)商一致而成立的,因此,通過協(xié)商一致的方法可以變更物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容自不待言。需要強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)協(xié)商一致是訂立物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人的協(xié)商,而不是任何單個(gè)業(yè)主都可以直接參加協(xié)商的。只有在履行了規(guī)定的相關(guān)手續(xù)之后,物業(yè)服務(wù)合同的變更也才能生效。三、物業(yè)服務(wù)合同的解除(一)物業(yè)服務(wù)合同解除的條件合同的解除是指合同有效成立后,當(dāng)具備合同解除條件時(shí),因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示而使合同關(guān)系自始消滅的一種行為。而物業(yè)服務(wù)合同的解除,是指物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人在具有法律效力的合同未全部履行之前,終止該合同的效力。依據(jù)《合同法》總則的規(guī)定,合同的解除可有約定解除和法定解除兩種情形。約定解除物業(yè)服務(wù)合同有兩種情況:一是在物業(yè)服務(wù)合同中有解除權(quán)條款約定的,當(dāng)解除物業(yè)服務(wù)合同的條件成熟時(shí),解除權(quán)人就可以解除物業(yè)服務(wù)合同;二是在物業(yè)服務(wù)合同中雖沒有約定解除條款,但在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中經(jīng)合同當(dāng)事人協(xié)商一致,也可以解除物業(yè)服合同。法定解除通常是指在不可抗力、對(duì)方預(yù)期違約不履行主要合同義務(wù)、遲延履行主要合同義務(wù)、根本違約不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情形下,當(dāng)事人可以解除合同。《合同法》總則關(guān)于合同一般法定解除的規(guī)定同樣適用于物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)踐中還存在以下兩個(gè)特別的問題值得探討:一是前期物業(yè)服務(wù)合同的解除。二是普通物業(yè)服務(wù)合同的解除中(二)合同解除的法律后果1.物業(yè)服務(wù)合同的解除的溯及力物業(yè)服務(wù)合同是一種繼續(xù)性合同。所謂繼續(xù)性合同是指履行必須在一定繼續(xù)的時(shí)間完成,而不是一時(shí)或一次完成的合同。繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力。對(duì)于繼續(xù)性合同而言,在基于合同而產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系存續(xù)中,須由債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù),才能實(shí)現(xiàn)債之本旨,而債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)的形態(tài),或?yàn)閷?shí)施繼續(xù)性行為,或?yàn)榉磸?fù)為個(gè)別給付行為。當(dāng)提前消滅繼續(xù)性合同的效力時(shí),若使其具有溯及力,則使已履行部分歸于無效。這顯然是不符合實(shí)際的。依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)為業(yè)主提供了物業(yè)公用部分、共用設(shè)備設(shè)施的使用管理、維修和更新、保潔、保安等服務(wù),這些服務(wù)是不能恢復(fù)原狀的。承認(rèn)合同解除具有溯及力則使當(dāng)事人須返還所得利益,因難以操作,而增加法律適用的成本。因此,物業(yè)服務(wù)合同的解除原則上不應(yīng)有溯及力,其解除只使物業(yè)服務(wù)合同的效力向?qū)硐麥纭?.物業(yè)服務(wù)合同解除的后合同義務(wù)民法規(guī)定,合同關(guān)系消滅后,當(dāng)事人依誠實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)有某種義務(wù),以維護(hù)給付效果或協(xié)助對(duì)方處理合同終了善后事務(wù),此即后合同義務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)合同的解除大部分情形是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的更換,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)將由新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來提供,所以合同解除后,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的后合同義務(wù),以保證物業(yè)管理的繼續(xù)和順暢銜接。四、案例分析某年6月7日,南城嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的佳和物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱佳和)簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。次年4月9日佳和把該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給了力都物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱力都),由力都享受和承擔(dān)南城嘉園小區(qū)與佳和公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的全部權(quán)利和義務(wù)。次年4月11日,力都與南城嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同發(fā)布公告,稱南城嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可了佳和與力都之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書,雙方已就聘用力都公司負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理一事達(dá)成一致意見并簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。從次年10月開始,小區(qū)大部分業(yè)主因不滿力都的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量,不承認(rèn)力都的物業(yè)管理服務(wù)者地位,并拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。這種情況一直持續(xù)到第三年,力都以部分業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)為由撤離該小區(qū)。第三年,力都將欠繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主起訴到法院,請(qǐng)求法院判令這部分業(yè)主補(bǔ)繳拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。被起訴后,有欠費(fèi)業(yè)主提出這樣的疑問:“力都有權(quán)利告我們嗎?我們還用補(bǔ)繳拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和滯納金嗎?”案例4請(qǐng)對(duì)此進(jìn)行分析案例分析:第一,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主起訴到法院是合法的。第二,佳和將小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給力都,并由力都享受和承擔(dān)原佳和與南城嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的全部權(quán)利和義務(wù),是違法的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定:“違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”因此,佳和也會(huì)因非法轉(zhuǎn)讓行為而受到行政處罰、退還所得收益或承擔(dān)民事賠償責(zé)任。第三,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定(即只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可)。同時(shí),第三十四條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。由此來看,選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能由全體業(yè)主決定,業(yè)主委員會(huì)并無此項(xiàng)權(quán)力。第四,力都能否得到部分欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)繳的物業(yè)管理費(fèi)用和滯納金呢?南城嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與力都簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無效,力都有權(quán)就自己付出的管理成本要求業(yè)主補(bǔ)償,同時(shí)退還給業(yè)主已繳費(fèi)用中的收益(利潤(rùn))。拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主應(yīng)將力都付出的管理成本予以補(bǔ)繳,不存在補(bǔ)繳滯納金的問題。任務(wù)三物業(yè)服務(wù)合同法律實(shí)務(wù)一、案例分析案例52012年5月29日,楊某(甲方)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)(乙方)簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定:甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管理事務(wù)委托給乙方,期限為50年,每月收取公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)25元;小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車一律進(jìn)庫或在規(guī)定的地點(diǎn)停放,摩托車每輛每月交停車費(fèi)15元。免責(zé)條款規(guī)定:第三人造成甲方人身、財(cái)產(chǎn)損害的,乙方不承擔(dān)責(zé)任。2012年8月,楊某購買摩托車一輛,價(jià)款3280元。2013年1月7日晚,楊某將摩托車停放在其居住的小區(qū)樓下的樓梯間被盜。楊某認(rèn)為摩托車被盜與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全管理義務(wù)有關(guān),該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方就賠償事宜協(xié)商無果,楊某遂于2013年3月1日訴至法院,要求某物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失3280元。該案例應(yīng)如何處理?案件分析:該物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的,由一方提供服務(wù)、另一方支付報(bào)酬,是一種典型的雙務(wù)、有償合同。楊某與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間合同性質(zhì)應(yīng)該是委托合同,而不是保管合同。理由是,保管人的義務(wù)是妥善保管寄存人交付的保管物,并返還該物。保管人履行保管義務(wù)應(yīng)當(dāng)是在自己能自由支配的地方,如超市、長(zhǎng)途汽車站、火車站的行李寄存處,保管人保管他人交付的物品,是在其控制的特定區(qū)域,在該區(qū)域他人是不能隨意活動(dòng)的。業(yè)主將摩托車停放在小區(qū)中自己的車位或車庫,一是不需要將摩托車交給物業(yè)服務(wù)企業(yè),二是將摩托車開出也不需要經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。車位或車庫完全是業(yè)主自由支配的領(lǐng)域。這一點(diǎn)與保管合同關(guān)系的根本法律特征完全不符。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)不能認(rèn)為是保管合同,尤其是在小區(qū)內(nèi)停放車輛,對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說不能用保管合同關(guān)系來要求其承擔(dān)保管責(zé)任。從另外一個(gè)角度講,對(duì)車輛的保安義務(wù)并不是獨(dú)立于整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)之外的,業(yè)主一般也將其認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)事項(xiàng)之一,并不認(rèn)為與物業(yè)服務(wù)企業(yè)還有一個(gè)車輛或其他財(cái)物保管合同。案件處理:法院審理認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示,是有效合同。合同中約定,某物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是公共物業(yè)管理義務(wù),在安全上只對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。從庭審查明的事實(shí)來看,某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)立了24小時(shí)門衛(wèi),并在主要道路上安裝了電子監(jiān)控錄像,其對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務(wù),且雙方簽訂合同約定了免責(zé)條款,即某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)楊某摩托車被盜不存在故意或重大過失,該免責(zé)條款有效。原告楊某不能提供有效的證據(jù)證明被告某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行公共安全防范義務(wù),其要求該物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)摩托車被盜損失的訴訟請(qǐng)求不能成立。法院作出判決:駁回原告楊某的訴訟請(qǐng)求。一、案例分析

2011年某小區(qū)由A物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理和服務(wù),小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后,與A物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)管理合同。一年后,業(yè)主委員會(huì)出具評(píng)審報(bào)告,對(duì)A物業(yè)服務(wù)企業(yè)一年來的工作給予了肯定性評(píng)價(jià)。但小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過表決之后,選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì),新一屆業(yè)主委員會(huì)決定與A物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同,通過招標(biāo)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2012年1月,經(jīng)部分業(yè)主多次要求,政府有關(guān)部門同意該小區(qū)舉行物業(yè)管理招標(biāo),經(jīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定,B物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同,合同開始履行的時(shí)間為2012年8月1日。在B物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐該小區(qū)時(shí),A物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意撤出,雙方對(duì)峙了數(shù)小時(shí)。最后,在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下,當(dāng)?shù)卣凸矙C(jī)關(guān)出面,安排B物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū),A物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員同時(shí)撤離。該案應(yīng)如何處理?案件分析:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主委員會(huì)無權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。某仲裁委員會(huì)對(duì)該案作出終局裁決。仲裁認(rèn)為,前屆業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該由新一屆業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)對(duì)A物業(yè)服務(wù)企業(yè)2011年度的工作作出了肯定性評(píng)價(jià),說明A物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作已符合業(yè)主委員會(huì)要求。另外,物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì),但并不等同于委托合同,作為業(yè)主委員會(huì),不能以委托名義單方隨時(shí)解除合同。因此裁決:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自2012年1月起繼續(xù)履行雙方簽訂的物業(yè)管理合同,業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主支付A物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理酬金損失。案例6二、案例實(shí)操

2010年陳小姐準(zhǔn)備入住新居時(shí),發(fā)現(xiàn)住房報(bào)警系統(tǒng)無法使用,門窗也無法正常關(guān)閉,9月26日,她向小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到投訴后即派員對(duì)其門窗和報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查、試驗(yàn),確定維修事宜。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系,門窗制造廠商上門維修。兩個(gè)月后,陳小姐的委托代理人會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)及門窗制造廠商共同簽署了一份備忘錄,確認(rèn)報(bào)修的門窗已修復(fù)。6天