豐躍香港·名城

購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃培訓(xùn)手冊(cè)2010年5月6日香港·名城效果圖香港·名城效果圖香港·名城效果圖項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分

上饒市宏觀經(jīng)濟(jì)概述一、上饒市宏觀經(jīng)濟(jì)概述二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展析第二部分

上饒市城市總體規(guī)劃（2007－2020）一、中心城市規(guī)劃人口規(guī)模二、中心城市建設(shè)用地規(guī)劃三、中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)四、上饒市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃

第三部分

項(xiàng)目概況一、開發(fā)商背景

二、豐躍香港名城項(xiàng)目簡(jiǎn)介三、豐躍香港名城項(xiàng)目地塊分析四、項(xiàng)目SWOT分析第四部分

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、工程概況二、設(shè)計(jì)構(gòu)思三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五部分

項(xiàng)目輻射范圍

一、核心輻射圈（經(jīng)常性消費(fèi)人口分布匯總)：10分鐘車程（10KM半徑）二、二級(jí)輻射圈(耐用性消費(fèi)人口分布匯總)：30分鐘車程范圍（30KM半徑）三、泛輻射圈(特色性消費(fèi)人口分布匯總)：60分鐘車程范圍（主要覆蓋上饒地區(qū)）

四、商圈消費(fèi)分析第六部分

項(xiàng)目商業(yè)定位策略一、總體定位：贛東北最大的綜合性購(gòu)物中心二、檔次定位：獨(dú)具香港特色的購(gòu)物堂三、規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)初步定位四、項(xiàng)目特色定位

五、業(yè)態(tài)平面布局第一部分

上饒市宏觀經(jīng)濟(jì)概述一、上饒市宏觀經(jīng)濟(jì)概述1、地域概述上饒市位于江西省東北部，東鄰浙江省，南連福建省，西瀕鄱陽(yáng)湖與九江市接壤，北與景德鎮(zhèn)市及安徽省黃山市毗連，是閩、浙、贛、皖四省結(jié)合部，是江西省的“東大門”。下轄一市一區(qū)十縣，行政區(qū)面積22791平方公里，人口約700萬(wàn)。其中上饒市區(qū)人口約60萬(wàn)?？h城總面積24平方公里，常住人口13萬(wàn)人，流動(dòng)人口4萬(wàn)人，相距上饒市行政中心直線距離1000M。08年全縣實(shí)現(xiàn)GDP57.127億元，人均DGP0.7326萬(wàn)元。上饒縣交通優(yōu)勢(shì)明顯，311高速、320國(guó)道，上分線（國(guó)防戰(zhàn)備公路），浙贛鐵路復(fù)線，另外，三清山機(jī)場(chǎng)也進(jìn)入最后的國(guó)家立項(xiàng)階段，京福臺(tái)高速鐵路預(yù)計(jì)年底開工，杭州至南昌至長(zhǎng)沙的高速鐵路也開工在即。截止2009年3月，自03年以來(lái)，上饒縣城已完成報(bào)建的住宅項(xiàng)目面積159、58萬(wàn)平方米，商業(yè)項(xiàng)目面積28、15萬(wàn)平方米?？h城緊鄰上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積10平方公里，總?cè)丝诔^(guò)10萬(wàn)人。上饒市距離上海四小時(shí)車程，杭州三小時(shí)車程，南昌一個(gè)半小時(shí)車程。本項(xiàng)目位于上饒市新城區(qū)上饒縣，距離老城區(qū)10分鐘車程。上饒區(qū)位圖第一部分

上饒市宏觀經(jīng)濟(jì)概述2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值628.3億元。（2）2008年上饒經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)①全市財(cái)政總收入累計(jì)完成68.01億元，財(cái)政總量在全省排名從第四名前移至第

三名。人均財(cái)政收入首次突破1000元，達(dá)1052元。②金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)610.77億元。③城鄉(xiāng)居民收入全面增長(zhǎng)，在崗職工年平均工資16951元，增長(zhǎng)12.75%。市區(qū)居

民人均可支配收入12676元，增長(zhǎng)11.8%；全年全市農(nóng)民人均純收入4353元，

增長(zhǎng)11.6%，增幅同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。④開放型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，旅游業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。進(jìn)出口總額55716萬(wàn)美元，增長(zhǎng)

84.58%。全市接待國(guó)內(nèi)游客1000.98萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入60.8億元，同比

增長(zhǎng)20.4%；接待境外游客6.18萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)43.22%；旅游外匯收入

1971.78萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)62.25%。⑤農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。初步測(cè)算，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值198億元，可比增長(zhǎng)5.35％。

種植業(yè)獲得較好收成，效益提升。⑥工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值178.99億元，同比增長(zhǎng)26.55%。

（3）居民人口及生活水平上饒市全市總?cè)丝跒?60萬(wàn)人，其中市區(qū)總?cè)丝诩s60萬(wàn)人。2008年，上饒市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)

繁榮，1-12月累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額231.51億元。市區(qū)居民人均可支配收入12676元。第二部分

上饒市城市總體規(guī)劃

一、中心城市規(guī)劃人口規(guī)模上饒中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)人。二、中心城市建設(shè)用地規(guī)劃近期（2010年）46平方公里，人均建設(shè)用地面積95平方米；遠(yuǎn)期（2020年）75.30平方公里，人均建設(shè)用地面積104.58平方米。三、上饒市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃依據(jù)《上饒市城市總體規(guī)劃》，我市中心城區(qū)現(xiàn)狀居住用地主要在老城區(qū)內(nèi)，總面積1860萬(wàn)平方米。根據(jù)《上饒市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》的相關(guān)要求，2006-2010年，住房建設(shè)總量目標(biāo)，規(guī)劃期內(nèi)新建各類住房77070套，總建筑面積730萬(wàn)平方米。上饒市城市總體規(guī)劃第三部分

項(xiàng)目概況

一、開發(fā)商背景江西豐躍集團(tuán)是一家從事多元化經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)企業(yè)，至今擁有下屬公司六家：江西華躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江西豐躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（豐躍·香港名城）、江西豐躍商業(yè)投資管理有限公司、江西華躍牧科生物科技有限公司、鄱陽(yáng)縣飛躍市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、鄱陽(yáng)縣華躍大酒店有限公司和豐躍集團(tuán)上饒分公司，具有國(guó)家二級(jí)消防資質(zhì)?？傎Y產(chǎn)逾3億元，公司成立以來(lái)，以“銳意進(jìn)取、務(wù)實(shí)創(chuàng)新”，以“重合同、守信用”為宗旨的企業(yè)單位。

二、豐躍香港名城項(xiàng)目簡(jiǎn)介豐躍香港名城是上饒市委、市政府及上饒縣委、縣政府?dāng)U大開放、大力招商、引進(jìn)戰(zhàn)略投資的一項(xiàng)重點(diǎn)工程。項(xiàng)目屹立于上饒城市新中心，與旭日廣場(chǎng)、京都酒店、贛東北樂(lè)園、旭日公園、月亮灣汽車城、國(guó)際家居城等城市功能配套項(xiàng)目合為一體，形成獨(dú)具香港特色的“中國(guó)式”超級(jí)MALL。將帶動(dòng)上饒總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面提升上饒的城市形象，增強(qiáng)上饒的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

豐躍香港名城座落在上饒市城西旭日大道與吉陽(yáng)路交界處，四面臨街，交通便利。由豐躍集團(tuán)獨(dú)資開發(fā)，總面積10萬(wàn)平方米，總投資3.3億元人民幣。其規(guī)劃設(shè)計(jì)為6層，其中地上四層，地下兩層，負(fù)二層設(shè)有大型停車場(chǎng)(與地面共擁有600多個(gè)停車位)，香港名城商業(yè)建筑由意大利COSPAL設(shè)計(jì),中庭圓形及矩形采光頂，商場(chǎng)布局清晰大氣、裝飾風(fēng)格前衛(wèi)，格調(diào)高雅。商場(chǎng)內(nèi)共有名牌扶手電梯27部，15部直升梯，其中觀光電梯2部，采用中央空調(diào)及廣播背景音樂(lè)系統(tǒng)，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境。豐躍香港名城體量巨大，規(guī)模空前，其目標(biāo)是立足上饒，輻射整個(gè)贛東北，打造贛東北區(qū)域規(guī)模最大的購(gòu)物中心。是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、觀光等為一體的一站式購(gòu)物天堂。第三部分

項(xiàng)目概況三、豐躍香港名城項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目位于上饒城市新行政中心，旭日大道888號(hào)，北側(cè)緊鄰環(huán)城公路，東側(cè)有多條道路通往上饒市城區(qū)（其中鳳凰大道已開通與市區(qū)中心接壤，市政府新區(qū)將遷移到城西與此道相連）。項(xiàng)目的西面是縣政府所在地，之間有地標(biāo)性的縣廣場(chǎng)（旭日廣場(chǎng)）。南側(cè)與上饒縣城的商業(yè)街（旭日大道）相連，北面則是連通國(guó)道并離高速公路口約１.５公里。項(xiàng)目接壤上饒縣工業(yè)區(qū)規(guī)劃用地，大量企業(yè)陸續(xù)入駐。也推進(jìn)了城鎮(zhèn)化居民的聚集。上饒縣（旭日鎮(zhèn)）的城區(qū)擴(kuò)展，與上饒市區(qū)（信州區(qū)）延伸將形成城市帶，而項(xiàng)目正處于其交匯點(diǎn)上。

第三部分

項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目SWOT分析

（一）、優(yōu)勢(shì)（Strengths）1、項(xiàng)目地理區(qū)位特殊，周邊自然環(huán)境較好，地勢(shì)平整，交通便利,四面環(huán)街。緊鄰上饒最高檔的酒店（京都大酒店），對(duì)面是上饒縣最大的休閑廣場(chǎng),上饒獨(dú)一無(wú)二的贛東北樂(lè)園，以及月亮灣汽車城，北側(cè)為上饒國(guó)際家居城。2、本地塊處于上饒市城市新中心，其地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目未來(lái)的地緣價(jià)值及商業(yè)價(jià)值將會(huì)在得到大大提升，未來(lái)發(fā)展前景較好，升值潛力大。3、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，毗鄰上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目毗鄰上饒高速路出口，大型商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，三清山大道商貿(mào)帶已具雛形。

（二）、劣勢(shì)（Weaknesses）1、城市配套：雖然本項(xiàng)目具有良好自然環(huán)境資源，但是由于目前此地段還未規(guī)模開發(fā)。因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市商業(yè)配套。2、商業(yè)氛圍有待提高：目前通過(guò)旭日大道的車流量和人流量都較少，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零亂，氛圍不濃。3、消費(fèi)習(xí)慣：大多數(shù)上饒市民習(xí)慣于前往市商業(yè)中心進(jìn)行消費(fèi)，長(zhǎng)期以來(lái)的行政區(qū)劃會(huì)給廣大市民以本項(xiàng)目處于郊區(qū)和城外的感覺(jué)。4、商業(yè)模式：上饒商業(yè)市場(chǎng)目前幾乎是街鋪和百貨主導(dǎo)的商業(yè)模式，投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者不了解購(gòu)物中心；

第三部分

項(xiàng)目概況（三）機(jī)會(huì)（Opportunities）1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素：市級(jí)行政中心西移，城區(qū)融入市區(qū)正在穩(wěn)步實(shí)施,將帶動(dòng)該區(qū)域的城市建設(shè)、生活居家、商業(yè)配套等設(shè)施極大完善；2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)：上饒強(qiáng)大的招商引資力度及強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭，以及其獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)給本項(xiàng)目贏得較好的發(fā)展趨勢(shì)。3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境落后：上饒市現(xiàn)有百貨數(shù)量少且集中，多數(shù)為舊商場(chǎng)改造形成，硬件及配套設(shè)施（如停車、購(gòu)物環(huán)境）較差；

4、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)落后：上饒現(xiàn)有百貨功能、業(yè)態(tài)單一，品牌少，穩(wěn)定性較差；而且基本無(wú)法在原有基礎(chǔ)上升級(jí)，大多是原有舊房子，無(wú)法重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、餐飲、休閑、娛樂(lè)相對(duì)落后：本地餐飲、健身、娛樂(lè)等行業(yè)較本地化，特色化不足；6、本地缺乏一站式綜合購(gòu)物場(chǎng)所：目前上饒市無(wú)一家大型的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)潛力較大。

（四）、威脅1、市場(chǎng)因素：從目前上饒市的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目相繼或即將啟動(dòng)，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將逐步白日化，尤其是市中心的億升廣場(chǎng)，其規(guī)模、定位、業(yè)態(tài)等都將是我們的最主要和直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、政府宏觀調(diào)控的影響：自2004年以來(lái)國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，今年不斷加息及商業(yè)性房貸利率上調(diào)，會(huì)影響投資購(gòu)房者投資信心，加大

投資壓力，同時(shí)會(huì)增加開發(fā)商的資金成本。3、自身因素：本項(xiàng)目離上饒市中心尚有一段距離，將增加客戶在選擇過(guò)程中的疑慮，需在開發(fā)過(guò)程中不能有效的進(jìn)行引導(dǎo)和宣傳。第四部分

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、工程概況（一）、基地概況規(guī)劃該地塊為商業(yè)用地。四面臨路，北側(cè)及西側(cè)臨規(guī)劃路，南臨吉陽(yáng)東路，西臨旭日大道。與旭日廣場(chǎng)和縣政府隔街相望。建筑退界：西面退旭日大道（60米紅線寬度）15米，東面退規(guī)劃道路（20米道路紅線寬度）10米，南退吉陽(yáng)東路（道路紅線40米）6米，北面與京都國(guó)際賓館各退10米，形成20米寬規(guī)劃道路?；氐貕K平面為不規(guī)則圖形，征地面積約26439平方米，其中代征面積為998平方米，實(shí)際用地面積為25442平方米，地形南高北低，高差達(dá)3.5米左右。

二、設(shè)計(jì)構(gòu)思“上海的浦東，上饒的城西”，是上饒縣發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的總體思路。上海有后來(lái)居上超過(guò)浦西的浦東，上饒也應(yīng)有后發(fā)優(yōu)勢(shì)超過(guò)城東的城西。而盡管目前景德鎮(zhèn)市的第三產(chǎn)業(yè)尚處于相對(duì)較低水平。但隨著財(cái)政收入和人民生活水平的不斷提高，第三產(chǎn)業(yè)的迅速成長(zhǎng)已屬必然。正是這樣大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和的市場(chǎng)展望下，上饒豐躍香港名城應(yīng)運(yùn)而生。設(shè)計(jì)構(gòu)思經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五部分

項(xiàng)目輻射范圍一、核心輻射圈（經(jīng)常性消費(fèi)人口分布匯總)：10分鐘車程（10KM半徑）1、區(qū)域范圍本項(xiàng)目3KM范圍主要包括上饒縣老城區(qū)及未來(lái)周邊新增物業(yè)區(qū)域（旭日街道、羅橋街道和茅家?guī)X街道、上饒城區(qū)），消費(fèi)人口60萬(wàn)人左右。2、本輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人口及其特征◆本輻射范圍是家庭消費(fèi)相對(duì)較為集中的區(qū)域。◆本輻射圈內(nèi)主要消費(fèi)群包括：縣級(jí)企業(yè)及眾多工商企業(yè)、政府事業(yè)單位商務(wù)消費(fèi)需求；企業(yè)員工：收入較高，約60%消費(fèi)主要在城區(qū)進(jìn)行，但難以找到滿意的消費(fèi)場(chǎng)所。二、二級(jí)輻射圈(耐用性消費(fèi)人口分布匯總)：30分鐘車程范圍（30KM半徑）1、區(qū)域范圍除核心輻射圈外，還包括：上饒市及周邊的縣消費(fèi)人群，東西達(dá)到上饒縣邊界，北部到湖村、清水和煌固，南面則覆蓋黃沙嶺、上瀘、應(yīng)家、四十八、田墩。主要可輻射較富裕的廣豐縣80萬(wàn)人口，玉山縣60萬(wàn)、鉛山縣40萬(wàn)，旭日街道、羅橋街道和茅家?guī)X街道共計(jì)10萬(wàn)人，上饒城區(qū)其他部分60萬(wàn)人。輻射范圍約350萬(wàn)人口。2、本輻射范圍內(nèi)消費(fèi)人口及其特征由于下屬縣缺乏成規(guī)模、品種全的大型購(gòu)物場(chǎng)所，從而進(jìn)城消費(fèi)。如廣豐規(guī)模以上購(gòu)物場(chǎng)所只有一家佳友超市，一般商品售價(jià)比上饒高出10%左右。下屬縣區(qū)人口消費(fèi)特征往往集中進(jìn)行采購(gòu)，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求層次豐富。中高端人群更會(huì)往上饒消費(fèi)。第五部分

項(xiàng)目輻射范圍三、泛輻射圈(特色性消費(fèi)人口分布匯總)：60分鐘車程范圍（主要覆蓋上饒地區(qū)）

1、區(qū)域范圍特色性商圈，是未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展和盈利的根本，當(dāng)前的覆蓋界定僅僅是個(gè)參照體系，實(shí)際的輻射能力和覆蓋面，取決于未來(lái)的營(yíng)運(yùn)體系和實(shí)效。主要商圈達(dá)到的范圍是：西部的弋陽(yáng)、東側(cè)的玉山、南部抵達(dá)武夷山脈、北側(cè)觸及上饒縣邊界。上饒現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分別為信州區(qū)、上饒縣、廣豐縣、玉山縣、婺源縣、德興市、鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣、弋陽(yáng)縣、橫峰縣、鉛山縣。對(duì)周邊可以產(chǎn)生影響的縣市包括貴溪、萬(wàn)年、樂(lè)平、德興、玉山等地，對(duì)武夷山、鷹潭、景德鎮(zhèn)也可能有所影響，輻射范圍約700萬(wàn)人口。

四、商圈消費(fèi)分析·未來(lái)商業(yè)對(duì)以快速消費(fèi)品為主的業(yè)態(tài)（大賣場(chǎng)）引進(jìn)是重中之重，其銷售貢獻(xiàn)可以占到整個(gè)項(xiàng)目的約４５%，甚至略強(qiáng)！人流占整個(gè)項(xiàng)目的６５%?！つ陀眯拖M(fèi)，商圈內(nèi)也有相當(dāng)大的份額，占到２５%，因此引進(jìn)大型耐用消費(fèi)品品類的商家，完全具備可行性?！ぬ厣陨虡I(yè)的空間不容樂(lè)觀，一般意義而言，僅有２０%左右的銷售貢獻(xiàn)，如何提升其比例，也進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)常性消費(fèi)和耐用品消費(fèi)的渠道。

第六部分

項(xiàng)目商業(yè)定位策略一、總體