萬星置業(yè)商業(yè)規(guī)劃方案(初稿〕——沈陽萬星太陽谷置業(yè)開展Nov15,2021一、工程概述與總體規(guī)劃二、地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)三、物業(yè)分布與產(chǎn)品定位1、集中商業(yè)與五星級酒店2、內(nèi)街商業(yè)區(qū)3、總部經(jīng)濟(jì)辦公樓4、低密度高端住宅四、獲利模式五、開發(fā)節(jié)奏“沈陽萬星太陽谷葡萄產(chǎn)業(yè)特色鎮(zhèn)〞為沈陽市臨空國際城總體規(guī)劃的重點工程，位于沈陽市南郊佟溝新城，距沈陽市中心20公里，緊鄰沈本產(chǎn)業(yè)大道，沈丹高速、國道304及地鐵2號線南延長線由此經(jīng)過，是沈陽大經(jīng)濟(jì)區(qū)中沈本同城一體化的中心點——承北啟南?？傉嫉丶s為3300畝，公司獨(dú)立開發(fā)D1-3、D1-4兩塊地塊。沿沈本大道為大型商業(yè)，內(nèi)街為法式風(fēng)情特色小商業(yè)，毗鄰五星大樓為總部經(jīng)濟(jì)住宅，其余局部為低密度住宅。。公司地塊地塊編號地塊面積總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)高層總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)高層容積率占地面積占地面積占地面積建筑面積建筑面積建筑面積D1-31431689544428177195475112031290750751.1D1-415402010268038984123565904034482759001.1合計297188198124671613190311016065772150975632.5萬建筑面積3萬五星級酒店+3.5萬商業(yè)體超市12.5萬SOHO公寓2.5萬沿街商鋪1萬辦公樓++10萬低密度別墅產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元SOHO公寓假日寓所低密度住宅傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式住宅工作式社區(qū)國際五星級酒店名品俱樂部葡萄酒銷售公司葡萄酒基地街區(qū)商業(yè)〔StreetMall〕商業(yè)集中商業(yè)〔shoppingMall〕大型超市社區(qū)服務(wù)性門店藥店、小餐飲品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物中心沿街商業(yè)區(qū)〔沈本大道〕內(nèi)街商業(yè)〔工程地塊中間2公里〕沿沈本大道為集中商業(yè)規(guī)劃局部：〔藍(lán)色區(qū)域〕1、五星級酒店：以招商合作方式引進(jìn)知名酒店公司統(tǒng)一管理。占地約為3萬平。2、集中商業(yè)：引進(jìn)大型超市〔家樂福、沃爾瑪?shù)取常植亢〔惋?、服飾購物等。占地約為3.5萬平。主題商業(yè)餐飲業(yè)零售商業(yè)休閑娛樂商業(yè)商業(yè)與旅游的互動開展酒店業(yè)文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)街商業(yè)規(guī)劃為街區(qū)商鋪：〔紫色區(qū)域〕1、建筑風(fēng)格：法式風(fēng)情建筑。層高為4-6層。2、規(guī)劃定位〔1-2層〕：沿街小商鋪，面積區(qū)間100-200平米。可做社區(qū)效勞型門店〔小超市、美容美發(fā)店、小餐飲等等〕，以出售為主，收回本錢快。建筑面積約為2.5萬平。3、臨街建筑〔3-6〕層：SOHO公寓，可商可住，以出售為主。可專門定向招商，為空港效勞。面積區(qū)間30-80平。建筑面積約為12.5萬平。各類商業(yè)中心對應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗值為：購物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％

各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+集中商業(yè)以小單間、套間為主，裝修風(fēng)格簡單而富有個性，可有三到四種選擇方案，裝修單價在1000-1500元/平方米?？偛拷?jīng)濟(jì)辦公樓：〔紅色區(qū)域〕沿五星大樓周邊為葡萄酒式辦公樓，含銷售門店、拉菲酒莊、大型博物館等。建筑面積約為1萬平方米?！膊缓逍谴髽恰?/p>

總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)葡萄酒產(chǎn)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)文化會展產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)是太陽谷的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)類型，通過功能、目標(biāo)、規(guī)模不同的總部群營造，形成集辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、會議、展示交易、休閑等功能于一體的企業(yè)聚集地——總部基地。在實現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)全產(chǎn)業(yè)鏈的同時，以獨(dú)具風(fēng)情的形態(tài)構(gòu)成獨(dú)一無二的葡萄酒文化傳播區(qū)域。低密度高端住宅：〔黃色區(qū)域〕高端低密度住宅，為高端人士及葡萄酒工業(yè)區(qū)域人員提供住宿等。建筑面積約為10萬平方米，預(yù)計500棟房源。

商業(yè)街銷售獲利，購物中心合作經(jīng)營商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利住宅合作經(jīng)營方式獲利酒店大型商業(yè)地產(chǎn)在中國成功的關(guān)鍵NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計—人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計要求NO3:后期經(jīng)營—招商.經(jīng)營管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最正確規(guī)模〞，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動線中一個單一的通道是最好，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購置欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。NO2:總部經(jīng)濟(jì)辦公樓市場需求市場競爭五星級酒店中中小戶型公寓低中總部經(jīng)濟(jì)辦公樓高低商業(yè)街低中SOHO辦公中高NO