江廈明珠----營(yíng)銷推廣案銷售部----翟明彥江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠工程簡(jiǎn)概繁昌縣位于安徽省東南部，蕪湖市境西南部，長(zhǎng)江南岸，總面積580平方千米，總?cè)丝?8萬(wàn)人。全縣轄6個(gè)鎮(zhèn)：繁陽(yáng)鎮(zhèn)、荻港鎮(zhèn)、孫村鎮(zhèn)、平鋪鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、峨山鎮(zhèn)，共有20個(gè)居委會(huì)、81個(gè)行政村。江廈明珠位于繁昌縣核心區(qū)，東至城關(guān)五小用地、南至東門山頭、西至安定路、北至龍亭路。且工程中一條城市景觀大道貫穿南北。工程業(yè)態(tài)集合了百貨商場(chǎng)、精品店、娛樂(lè)、電影院、電器大賣場(chǎng)、浴場(chǎng)、商務(wù)賓館及地下超市合理分布組成。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠工程簡(jiǎn)概業(yè)態(tài)組合分布：主力店專業(yè)店品牌專賣店功能店美食店醫(yī)藥店等…… 工程業(yè)態(tài)以上述六大業(yè)態(tài)為主題，其六大業(yè)態(tài)下設(shè)各個(gè)主題特色經(jīng)營(yíng)店，充分以居民消費(fèi)購(gòu)物、特色主題餐飲、娛樂(lè)休閑等效勞的大型商業(yè)綜合體。竭力打造未來(lái)繁昌縣首席商業(yè)中心。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研分析： 繁昌縣目前所開(kāi)發(fā)的在售樓盤，根本上以住宅為主，商業(yè)也是其工程的規(guī)模性附帶局部沿街商鋪和小區(qū)社區(qū)商鋪。其類似樓盤處“好而優(yōu)〞之外，并無(wú)同類型樓盤。 目前“好而優(yōu)〞工程也以招商為主，目前沒(méi)有任何對(duì)外銷售信息，因此從銷售角度去看，目前與本案所售物業(yè)并沒(méi)有客源上的分流，但是其商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度，對(duì)本案未來(lái)品牌的招商具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。以代理公司/或銷售部提供調(diào)研數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)附件類文件江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析業(yè)態(tài)調(diào)研分析：以招商部提供調(diào)研數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程swot分析劣勢(shì)：工程處于新城區(qū)規(guī)劃范圍，還未形成成熟商圈；周邊目前居住群體較少；工程招商及商業(yè)需進(jìn)行市場(chǎng)培育，不具備成熟業(yè)態(tài)。時(shí)機(jī)：工程屬于繁昌縣首席大型商業(yè)綜合體；未來(lái)名品商家聯(lián)合進(jìn)駐后的強(qiáng)大商業(yè)潛力；目前繁昌縣除“好而優(yōu)〞無(wú)其他類似于本盤的競(jìng)爭(zhēng)工程；周邊住宅工程較多，給未來(lái)商業(yè)奠定根底。威脅：縣城開(kāi)展速度較慢，給工程招商、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定阻力；城市環(huán)境決定市場(chǎng)需求，給未來(lái)銷售帶來(lái)一定的阻力，需深度挖掘目標(biāo)客群。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程核心價(jià)值提煉首先，看本案的價(jià)值組合江廈明珠工程核心價(jià)值提煉----再者，看本案的所屬區(qū)域本工程是正處于“新城規(guī)劃的中心位置〞江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程核心價(jià)值提煉區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)——該區(qū)域除本工程之外，無(wú)類似樓盤工程，全是社區(qū)沿街商業(yè)門面，決定了商業(yè)可開(kāi)展業(yè)態(tài)受到很大的制約。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)體量——周邊商業(yè)多以沿街商鋪為主，決定了很難成為商業(yè)中心的特征。區(qū)域產(chǎn)品屬性——社區(qū)商鋪、沿街商鋪，決定了商鋪未來(lái)價(jià)值拔高的尺度。本案周邊各項(xiàng)硬件配套設(shè)施較為完善----教育、政務(wù)、體育、交通、旅游休閑等，給本案打造未來(lái)繁昌縣商業(yè)新格局奠定根底。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程產(chǎn)品定位定位總體原那么1、標(biāo)志性——繁昌縣標(biāo)志性商業(yè) 以高姿態(tài)、切入繁昌商業(yè)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)輻射全繁昌的商業(yè)高度，鑄就繁昌商業(yè)新標(biāo)桿。2、外鄉(xiāng)性——以本地的市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。 以本地居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)趨勢(shì)為根底，通過(guò)滿足各類消費(fèi)，切實(shí)地將工程融進(jìn)消費(fèi)者的日常生活。3、品牌性——大品牌與主題商業(yè)強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合。 樹(shù)立工程高端形象通過(guò)主力店強(qiáng)大的品牌知名度及號(hào)召力，結(jié)合主題商業(yè)、連鎖餐飲、體驗(yàn)休閑、品牌服飾旗艦等各類商業(yè)形態(tài),滿足多層面的消費(fèi)需求提供全面、清晰的商業(yè)功能。4、體驗(yàn)性——上乘的購(gòu)物環(huán)境，體驗(yàn)購(gòu)物的快樂(lè)。 優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境使顧客有留戀忘返的感覺(jué)，在環(huán)境中體驗(yàn)購(gòu)物帶來(lái)的愉悅，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購(gòu)物。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程產(chǎn)品定位定位思路利用本工程的商業(yè)規(guī)模和未來(lái)開(kāi)展?jié)摿?，充?開(kāi)掘商業(yè)價(jià)值。追求綜合性，多業(yè)態(tài)，復(fù)合型的一站式消費(fèi)新模式。注重以滿足市場(chǎng)消費(fèi)為導(dǎo)向，抓住市場(chǎng)中、高、低端的消費(fèi)群體。最大限度滿足目標(biāo)消費(fèi)群體的需求。專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，注重持續(xù)經(jīng)營(yíng)、注重后續(xù)效勞。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程產(chǎn)品定位戰(zhàn)略定位 結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研及工程SWOT分析，從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化及地塊商業(yè)與社會(huì)價(jià)值最大化角度來(lái)看，充分利用市場(chǎng)空缺、和工程自身的規(guī)模和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，迎合社會(huì)各界對(duì)本工程的較高期望，工程戰(zhàn)略性定位為：站在繁昌縣商業(yè)運(yùn)營(yíng)的高度，扛起繁昌縣商業(yè)新中心格局的先鋒旗幟，為繁昌縣商業(yè)重塑核心標(biāo)桿！江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位 根據(jù)調(diào)研結(jié)果，繁昌縣目前業(yè)態(tài)檔次較低，其結(jié)構(gòu)也相對(duì)單一，側(cè)重于零售。 鑒于本工程所處的區(qū)位環(huán)境，建議本案應(yīng)集合自身具有的規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)，拔高工程高度，提升繁昌縣的商業(yè)水平，打造繁昌縣前無(wú)始者的首席商業(yè)模式：全功能業(yè)態(tài)的“體驗(yàn)式商業(yè)綜合體〞———江廈明珠廣場(chǎng)精品購(gòu)物?百貨商場(chǎng)?超市賣場(chǎng)?餐飲美食?休閑娛樂(lè)?電影院江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程推廣思路、方案工程推廣思路采取形象〔靜態(tài)〕+活動(dòng)〔動(dòng)態(tài)〕形象〔靜態(tài)〕 推廣形式：以戶外大牌、車體廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、工程圍墻廣告等固態(tài)介質(zhì)，對(duì)工程形象和產(chǎn)品進(jìn)行推廣宣傳?；顒?dòng)〔動(dòng)態(tài)〕 推廣形式：利用短信群發(fā)、電視滾動(dòng)字母、DM單頁(yè)派發(fā)、演出活動(dòng)、sp活動(dòng)等對(duì)工程銷售動(dòng)作進(jìn)行前期鋪墊。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程推廣思路、方案工程推廣策略工程形象拔高展示 ----讓人們理解體驗(yàn)式商業(yè)綜合體的意義，同時(shí)迅速感知商業(yè)綜合體對(duì)城市的奉獻(xiàn)和自身 獨(dú)特的價(jià)值，建立工程價(jià)值體系的“唯一性〞、“引領(lǐng)性〞。工程招商宣傳引導(dǎo)，以招商推動(dòng)銷售 ----商業(yè)綜合體工程成功招商信息的擴(kuò)散和傳遞。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程推廣思路、方案推廣線路及推廣主題：推廣線路：從內(nèi)到外，從“商業(yè)綜合體〞到繁昌縣轄區(qū)并輻射蕪湖等周邊城市區(qū)域。從高炮----市區(qū)大牌----車體廣告----銷售中心氣氛營(yíng)造----工地現(xiàn)場(chǎng)包裝----商鋪及樣板間包裝----DM單頁(yè)----短信群發(fā)互動(dòng)等。推廣主題：工程形象、商業(yè)綜合體價(jià)值、大型主力店招商聯(lián)動(dòng)。形象+產(chǎn)品價(jià)值+國(guó)際知名商家進(jìn)駐=推廣成功江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)工程推廣思路、方案推廣方案〔參考〕----根據(jù)實(shí)際媒體情況合理調(diào)整江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕入市時(shí)機(jī)的選擇“良好的開(kāi)始是成功的一半〞----入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。因此要綜合考慮以下幾方面因素：

工程預(yù)售時(shí)間：通常選擇在正式預(yù)售前3個(gè)月左右入市宣傳、推廣，一方面為工程提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。準(zhǔn)備充分后入市：入市前售樓大廳、營(yíng)銷廣場(chǎng)、工程周邊環(huán)境改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示；沙盤、樓書(shū)、展板等銷售工具齊備的情況下入市。江廈明珠江廈明珠工程簡(jiǎn)概市場(chǎng)、業(yè)態(tài)調(diào)研分析工程swot分析工程核心價(jià)值提煉工程產(chǎn)品定位客群定位工程推廣思路、方案營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕銷售部人員組織架構(gòu)營(yíng)銷方案〔節(jié)點(diǎn)〕無(wú)造勢(shì)不入市：入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在工程入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。有目的地入市：根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷本錢投入和銷售回款的進(jìn)度，提高開(kāi)發(fā)商的資金利用效率。有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、利用價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市