房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)教案教師：葉曉彬（教授）2010.09第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的含義和屬性

一）不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)

1、不動(dòng)產(chǎn)

概念界定：財(cái)產(chǎn)→物→不動(dòng)產(chǎn)→房地產(chǎn)

A.物的物理屬性：土地及其定著物

B.從屬于或者附著于自然不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)，因其用途而成為不動(dòng)產(chǎn)

C.以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的權(quán)利

2、房地產(chǎn)—不動(dòng)產(chǎn)的主要部分房地產(chǎn)一詞本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，后被廣泛應(yīng)用于我國(guó)內(nèi)地和港澳兩地。無論大陸法系和英美法系都沒有“房地產(chǎn)”這一法律稱謂，我國(guó)現(xiàn)行許多法律法規(guī)都使用了房地產(chǎn)一詞，但并沒有明確其含義。⑴房和地有機(jī)整體論。認(rèn)為“房地產(chǎn)是房屋建筑物和建筑地塊的有機(jī)組成體”。⑵房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱論。認(rèn)為“房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的合稱”。⑶“房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上，以房屋為主的永久性建筑物及其延伸的權(quán)利。界定房地產(chǎn)的兩個(gè)基本點(diǎn)

首先，房產(chǎn)是不能夠和地產(chǎn)分開的，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分割的統(tǒng)一體。而作為土地本身而言，大致有三類用途：承載用地（建筑用地，城市商業(yè)用地）；養(yǎng)力用地（種植，養(yǎng)殖用地）；富源（礦藏）地。只有第一類地才是房地產(chǎn)中的“地”。

其次，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，于是房地產(chǎn)的價(jià)值就不僅僅取決于自身，還取決于它與自然區(qū)位和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)系，比如學(xué)校，醫(yī)院，娛樂場(chǎng)所，商業(yè)街區(qū)，車庫等配套措施……于是，關(guān)于房地產(chǎn)的界定，還應(yīng)該包括它的衍生權(quán)利。

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)制度的狹隘性20世紀(jì)80年代的住房改革就很大程度借鑒港澳做法

1994年7月5日借鑒香港、澳門地區(qū)房地產(chǎn)制度緊急設(shè)計(jì)出來《城市房地產(chǎn)管理法》。

在物權(quán)法缺位情況下，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)概念先天不足，長(zhǎng)期局限于城市國(guó)有土地和城市住房的商品化

2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007/10/28）（二）房地產(chǎn)的屬性1、自然屬性：固定---不可移動(dòng)性；耐久---使用的長(zhǎng)期性；異質(zhì)性—獨(dú)特性和不可替代性；保值增值性---對(duì)抗通貨膨脹

2、經(jīng)濟(jì)屬性：高資本性；其利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性；投資和消費(fèi)雙重性；3、法律屬性：不動(dòng)產(chǎn)性；財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要性；房地產(chǎn)的不可分性。

4、社會(huì)屬性：社會(huì)效應(yīng)；美學(xué)價(jià)值；心理效應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)的含義和特征

（一）含義：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。

綜合性較強(qiáng)：建筑、金融信托、建材、裝潢、服務(wù)。

相對(duì)獨(dú)立：聯(lián)合國(guó)將其列為經(jīng)濟(jì)類標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)第八類（共10類）；我國(guó)將其列為經(jīng)濟(jì)行業(yè)第七位（共13類）1985年，明確房地產(chǎn)業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)

（二）房地產(chǎn)業(yè)的特征

1、開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象具有特殊性：土地交易一級(jí)市場(chǎng)---土地二級(jí)開發(fā)。2、先導(dǎo)性：關(guān)聯(lián)度大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)

3、地域性：

4、投資大、周期長(zhǎng)、收益大、風(fēng)險(xiǎn)大

5、較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性

6、發(fā)展具有周期性

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其分類（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

1、特征：（1）非物流性—”商流”；（2）交易客體的特殊性：融合性；權(quán)利不完整性；異質(zhì)性；稀缺性

（3）地域性；（4）不完全競(jìng)爭(zhēng)性

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型1992年國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，劃分三級(jí)市場(chǎng)類型：

1、一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)—國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)

土地儲(chǔ)備制度的完善

2、二級(jí)市場(chǎng)：取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和其他經(jīng)營(yíng)者，以及與不特定的廣大消費(fèi)者之間的平等法律關(guān)系

3、三級(jí)市場(chǎng)：投入使用后的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

第二節(jié)房地產(chǎn)法的基本理論問題一、概念和調(diào)整對(duì)象

（一）房地產(chǎn)法的概念和特征：國(guó)家制定或認(rèn)可的調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和交易、經(jīng)營(yíng)和管理等過程中所形成的房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

1、調(diào)整社會(huì)關(guān)系的不可分割性；

2、適用法律規(guī)范的綜合性；

3、調(diào)整范圍的廣泛性。（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象1、房地產(chǎn)民事關(guān)系

2、房地產(chǎn)行政關(guān)系

3、房地產(chǎn)社會(huì)保障關(guān)系二、房地產(chǎn)的淵源和體系（一）房地產(chǎn)法的淵源

1、憲法中的房地產(chǎn)規(guī)范

2、基本法中的房地產(chǎn)規(guī)范

3、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)中的房地產(chǎn)規(guī)范

4、國(guó)務(wù)院所屬各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章中的

5、地方各級(jí)人大和各級(jí)政府發(fā)布的決議、命令等

6、最高院有關(guān)房地產(chǎn)的司法解釋

7、政策性規(guī)范

8、房地產(chǎn)習(xí)慣

（二）房地產(chǎn)法的體系1、法理上的劃分：

1）法律部類結(jié)構(gòu)：以私法屬性為主，兼具公法和社會(huì)法性質(zhì)

2）法律部門結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)民事法律規(guī)范（民法部門）--房地產(chǎn)行政法律規(guī)范（行政法部門）

3）效力層級(jí)結(jié)構(gòu)：不同效力等級(jí)的規(guī)范性文件構(gòu)成2、如何構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)法的體系（1）房地產(chǎn)法的外在表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)法的立法體系，而其內(nèi)部結(jié)構(gòu)就是房地產(chǎn)法的體系，無論外在多么凌亂，內(nèi)在結(jié)構(gòu)應(yīng)該是統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的。

（2）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，既覆蓋城市，又涵蓋農(nóng)村的房地產(chǎn)法體系，盡快實(shí)現(xiàn)農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一

3）要強(qiáng)化民事私法在房地產(chǎn)法體系中的統(tǒng)領(lǐng)作用

高揚(yáng)房地產(chǎn)民事權(quán)利，促進(jìn)房地產(chǎn)交易為主體的法律體系

房地產(chǎn)法的體系

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)法；房地產(chǎn)登記法；

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法

房地產(chǎn)交易法；房地產(chǎn)服務(wù)法（主要包括房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)）

房地產(chǎn)社會(huì)保障法

房地產(chǎn)管理法

三、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和作用（一）房地產(chǎn)法的性質(zhì)

1、房地產(chǎn)法性質(zhì)的學(xué)術(shù)爭(zhēng)論及評(píng)析

（1）經(jīng)濟(jì)法說；

（2）行政法說；

（3）獨(dú)立法律部門說

（4）綜合法律部門說

（5）民法說

2、房地產(chǎn)法的性質(zhì)應(yīng)該定位于民法（1）房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)屬性決定房地產(chǎn)法屬于民法范疇（2）房地產(chǎn)活動(dòng)中的行為本質(zhì)上是民事行為

（3）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的問題渴求通過民事規(guī)則加以解決

（4）《物權(quán)法》、《合同法》等民事基本法要求房地產(chǎn)規(guī)則必須與這些民事基本法相互協(xié)調(diào)一致

（5）域外房地產(chǎn)的立法經(jīng)驗(yàn)也驗(yàn)證房地產(chǎn)法應(yīng)納入民法領(lǐng)域（二）房地產(chǎn)法的作用1、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理

2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

3、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

4、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展四、房地產(chǎn)法律關(guān)系（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征

1、當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)這類財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的，由房地產(chǎn)法調(diào)整的具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系。

2、特征：1）客體具有特殊性；

2）房地產(chǎn)法律關(guān)系中國(guó)家地位的特殊性

A.國(guó)家是地產(chǎn)所有權(quán)的主體

B.國(guó)家在土地出讓法律關(guān)系中居于壟斷地位

C.國(guó)家在房地產(chǎn)行政管理法律關(guān)系中居于支配地位3）房地產(chǎn)法律關(guān)系一般為要式法律關(guān)系

4）房地產(chǎn)法律關(guān)系以民事法律關(guān)系為主要特性

主體的平等性、權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性、相互性

（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體

（1）國(guó)家；（2）集體組織；

（3）法人和其他組織

（4）自然人

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體（1）房屋：土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物；以建筑結(jié)構(gòu)：在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中建筑結(jié)構(gòu)的類別有六種：①鋼結(jié)構(gòu)

②鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)④混合結(jié)構(gòu)⑤磚木結(jié)構(gòu)⑥其它結(jié)構(gòu)．

以用途：住宅，工業(yè)廠房，倉(cāng)庫，辦公，政府，文娛等

以是否建成：期樓，現(xiàn)樓

以產(chǎn)權(quán)不同：公房，私房

以價(jià)格不同：商品房，微利房（限價(jià)房），福利房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房）

（2）土地

所有制不同：國(guó)有土地；集體所有土地

經(jīng)濟(jì)用途不同：承載用地；養(yǎng)力用地；富源地

對(duì)土地開發(fā)利用的不同：過生地――未開發(fā)的荒地生地―――已經(jīng)完成了規(guī)劃的土地，但未開發(fā)熟地―――已經(jīng)完成開發(fā)，可供建設(shè)地上物的土地過熟地――已經(jīng)完成開發(fā)，已建設(shè)地上物的土地

與城市經(jīng)濟(jì)相聯(lián)程度不同：農(nóng)村土地；城市土地

土地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：工業(yè)用地；商業(yè)用地；公用事業(yè)用地；居住用地；軍事用地

功能區(qū)分：生活居住區(qū)；中心商務(wù)區(qū)；衛(wèi)生防護(hù)區(qū)；郊區(qū)；綠帶區(qū)。（3）行為房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體在房地產(chǎn)活動(dòng)中的作為和不作為。

比如：審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的行為；

房屋拆遷所指向的具體拆遷行為

開發(fā)行為；交易行為

處罰行為；登記行為

維修行為；裝修行為

物業(yè)服務(wù)行為3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)物權(quán)法律關(guān)系：權(quán)利義務(wù)

（2）房地產(chǎn)債權(quán)法律關(guān)系：債權(quán)債務(wù)-權(quán)利義務(wù)相對(duì)

（3）房地產(chǎn)管理法律關(guān)系：管理、被管理（二）房地產(chǎn)法律事實(shí)1、概念：引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象和事實(shí)。

2、分類：

（1）行為。合法行為；違法行為

（2）事件：A.自然人死亡；B.自然災(zāi)害或意外事件的事實(shí)

3、法律事實(shí)的結(jié)合—事實(shí)構(gòu)成舉例：取得土地使用權(quán)這一事實(shí)構(gòu)成

1、申請(qǐng)用地通過招、拍、掛競(jìng)爭(zhēng)某地塊土地使用權(quán)

2、國(guó)家與用地者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的法律事實(shí)

3、用地者向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記

4、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核實(shí)相關(guān)事項(xiàng)

5、同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書

第三節(jié)房地產(chǎn)法的發(fā)展和完善一、我國(guó)房地產(chǎn)法的形成和發(fā)展

（一）產(chǎn)生和發(fā)展

1、我國(guó)古代：土地制度為核心的

2、封建社會(huì)：對(duì)土地和房屋的規(guī)定是比較完備的

3、民國(guó)時(shí)期：土地私有制《中華民國(guó)民法典》

4、新中國(guó)成立前各革命根據(jù)地和解放區(qū)的土地法（二）新中國(guó)房地產(chǎn)法發(fā)展概況1、1949—19７６年（1）1949-1954：第一，接收舊檔案，廢除舊制度，沒收敵偽產(chǎn)；第二，保護(hù)公有和公民私有合法房地產(chǎn)；第三，建立新機(jī)構(gòu)新制度

（2）1955-1966：第一，私有房屋社會(huì)主義公有制改造；第二，私有企業(yè)占有土地贖買改造；第三，農(nóng)村土地集體所有

（3）1966-1976：破壞；停滯；強(qiáng)行收歸國(guó)有

國(guó)家對(duì)房屋的管理局限于房地產(chǎn)行政管理與直管公房維修養(yǎng)護(hù)；住房實(shí)行福利性低租金制；土地?zé)o償、無限期使用，無流通交易2、1978-1994年我國(guó)房地產(chǎn)立法概況

（1）1978年至《憲法》修正案出臺(tái)之前。

A.投資主體改變國(guó)家統(tǒng)包，由國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同投資解決城鎮(zhèn)居民住房緊張問題

B.住房試點(diǎn)由租改賣

C.房地產(chǎn)行政管理工作不斷強(qiáng)化

D.土地使用權(quán)出讓開始試點(diǎn)

（2）《憲法》修正案的出臺(tái)至《城市房地產(chǎn)管理法》

1988年憲法修正案：土地國(guó)有，土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓

1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革、房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)行政管理

1993年，十四大，憲法修正案，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

1994年7月5日，城市房地產(chǎn)管理法：國(guó)有土地有償有期限使用制度；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的資格認(rèn)證制度；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度3、《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)至今（1）1998年修訂通過了《土地管理法》

A.切實(shí)保護(hù)耕地為核心。“圈狼”“保羊”

B.舍棄土地管理分級(jí)限額審批，確立以土地用途為核心的新型土地管理制度

C.調(diào)整了各級(jí)政府土地管理職責(zé)，強(qiáng)化國(guó)家對(duì)土地管理

D.重視對(duì)民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)

E.強(qiáng)化土地執(zhí)政，加大對(duì)土地違法行為的處罰力度（2）踐行土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制度的改善

（1）修改《土地管理法》，增加國(guó)家實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的條款，以土地管理基本法的形式明確土地收購(gòu)儲(chǔ)備的合法性依據(jù)

（2）修改《拍賣法》，準(zhǔn)許土地使用權(quán)拍賣可適用

（3）制定《土地儲(chǔ)備條例》，將土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的目的、性質(zhì)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備的客體適用的范圍，土地儲(chǔ)備中心的法律地位、職責(zé)和權(quán)力，土地收購(gòu)的法定方式和程序，土地儲(chǔ)備資金的運(yùn)作和管理辦法，土地儲(chǔ)備中相應(yīng)的法律責(zé)任

國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行2007年12月3日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告建議取消囤地企業(yè)買地資格

北京杜絕變相囤地8宗地未按期上市被亮“紅牌”

深圳收回27宗閑置土地超過七成已閑置5年以上

深圳將于年內(nèi)開征土地閑置費(fèi)整治囤地開發(fā)商（3）規(guī)范土地招拍掛辦法增加透明度；提高法律層次

一是要求實(shí)行“凈地”出讓；

二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模，要控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷。

三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間：每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)形成住房有效供應(yīng)；

四是加大閑置土地處置力度：對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無償收回

（4）司法解釋愈發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域中的新問題2002年6月11日《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

2003年4月28日《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

2004年10月26日《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

2005年6月18日《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件法律問題的解釋》

2005年7月29日《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（5）修訂城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日）為防止物權(quán)法實(shí)施后我國(guó)城市拆遷出現(xiàn)無法可依的狀況，全國(guó)人大常委會(huì)2007年8月24日開始審議城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，授權(quán)國(guó)務(wù)院就征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋與拆遷補(bǔ)償先制定行政法規(guī)。

A.城市住宅拆遷不再“無法可依”

拆遷城市居民房屋先要保障居住條件

拆遷補(bǔ)償：以財(cái)產(chǎn)權(quán)的名義B.“小產(chǎn)權(quán)”將走出土地管理灰色地帶

小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

小產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？

“小產(chǎn)權(quán)”將得到更加細(xì)化的法律解釋

6）發(fā)布土地登記辦法（2007年12月30日）為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本辦法（2008年2月1日生效）。

統(tǒng)一登記各級(jí)土地權(quán)利。（7）2008年2月15日建設(shè)部頒布《房屋登記辦法》

為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。7月1日生效。

城鄉(xiāng)一體登記：國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

兌現(xiàn)了物權(quán)法關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利統(tǒng)一登記的預(yù)期

（8）中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例

為了合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地，制定本條例。國(guó)務(wù)院，2007年12月1日，08年1月1日生效

耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；四）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。

（9）《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2月26日頒布，當(dāng)日生效

因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規(guī)定的臨時(shí)占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個(gè)人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復(fù)耕地原狀的，已征稅款不予退還。

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表地區(qū)每平方米平均稅額（元）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25

河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22。廣西、海南、貴州、云南、陜西20

山西、吉林、黑龍江17

內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12三、我國(guó)房地產(chǎn)法的缺陷和完善（一）我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)法存在的問題

1、房地不統(tǒng)一，缺乏權(quán)威性

2、部門規(guī)章、政策及各地法規(guī)在實(shí)踐中占主導(dǎo)地位，造成法律體系的沖突。欠缺協(xié)調(diào)性

3、調(diào)整區(qū)域有局限---缺乏農(nóng)村房地產(chǎn)調(diào)控

4、法律多應(yīng)急，存在短期行為和嚴(yán)重滯后現(xiàn)象

5、行政權(quán)力與民事權(quán)利的邊界不清

6、政策法規(guī)界限不清；政策性文件遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于法律文件，效力層次不高；甚至還相互矛盾（二）完善的思考1、重視房地產(chǎn)民事法治建設(shè)，完善房地產(chǎn)民事法律制度

（1）應(yīng)從注重管理功能向注重對(duì)私權(quán)保護(hù)的觀念轉(zhuǎn)變，如對(duì)房地產(chǎn)民事權(quán)利的確認(rèn)、房地產(chǎn)民事主體的平等保護(hù)

（2）立法設(shè)計(jì)應(yīng)從注重保護(hù)國(guó)家利益向保護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人三者利益相結(jié)合的觀念轉(zhuǎn)變

（3）由城市向城鄉(xiāng)統(tǒng)一并重轉(zhuǎn)變；由房地產(chǎn)概念的封閉性向物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)概念的開放性轉(zhuǎn)變第二章房地產(chǎn)權(quán)屬制度

第一節(jié)城市房屋權(quán)屬制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬制度簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)權(quán)屬的概念在我國(guó)房地產(chǎn)立法上并無明確規(guī)定。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)屬是指房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，表明的是房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。從房地產(chǎn)權(quán)屬的含義可以看出，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地產(chǎn)權(quán)利是兩個(gè)相互聯(lián)系、密不可分的概念。

所謂房地產(chǎn)權(quán)利是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)和繼承權(quán)在內(nèi)的具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的權(quán)利。作為民事權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)利本身與權(quán)利主體并無必然聯(lián)系，平等的民事主體都可以成為房地產(chǎn)權(quán)利的享有者，也就是房地產(chǎn)權(quán)利只強(qiáng)調(diào)權(quán)利本身。而房地產(chǎn)的權(quán)屬則是與權(quán)利主體相關(guān)聯(lián)的一種法律制度，法律既可以將一定的房地產(chǎn)權(quán)利賦予一定的主體，也可以限制一定的主體享有某種房地產(chǎn)權(quán)利。如劃撥土地使用權(quán)只能由法律規(guī)定的特定主體(國(guó)家機(jī)關(guān)、非營(yíng)利的單位)擁有(尤其是新產(chǎn)生的劃撥土地使用權(quán))，集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體亦有限制。在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)利包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。本章僅著重闡述房屋所有權(quán)、房屋權(quán)屬登記、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系三個(gè)方面的內(nèi)容二、城市房屋所有權(quán)的概念和特征(一)城市房屋所有權(quán)的概念

城市房屋所有權(quán)，是指城市房屋所有人對(duì)房屋享有的占有、使用，收益和處分的權(quán)利。我們可以從以下幾個(gè)方面來理解房屋所有權(quán)的含義。

(1)城市房屋所有權(quán)的主體可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。具體來講，在我國(guó)，國(guó)家、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人以及外國(guó)組織或者個(gè)人都可以成為城市房屋所有權(quán)的主體。

(2)城市房屋所有權(quán)的客體是依附于一定土地上的房屋。(3)城市房屋所有權(quán)是一種完全支配的權(quán)利，是房屋所有人對(duì)其所有的房屋為全面支配的權(quán)利。這種支配權(quán)的表現(xiàn)形式體現(xiàn)在房屋所有權(quán)的權(quán)能方面。

①占有權(quán)能。它是指房屋所有人對(duì)于房屋的占領(lǐng)、控制。占有是行使房屋支配權(quán)的前提和基礎(chǔ)。在一定條件下，占有可以與房屋所有權(quán)分離。如在房屋出租時(shí)，其房屋被承租人占有，而所有權(quán)不發(fā)生改變。

②使用權(quán)能。它是指依照房屋的性能和用途，在不毀損房屋或者變更其性質(zhì)的情形下對(duì)房屋加以利用，從而滿足生產(chǎn)生活的權(quán)能。使用權(quán)能可以由所有權(quán)人行使，也可以由非所有權(quán)人行使(如承租人)。

③收益權(quán)能。它是指收取房屋產(chǎn)生的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能。如房屋所有權(quán)人出租房屋收取的租金。

④處分權(quán)能。它是對(duì)房屋進(jìn)行處置，從而決定房屋命運(yùn)的權(quán)能。由于處分權(quán)能決定著房屋的命運(yùn)，所以只能由房屋所有權(quán)人來行使，非所有權(quán)人不得隨意處分他人的房屋。處分一般分為事實(shí)處分和法律處分。事實(shí)處分，是使房屋的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更和消滅，如將房屋拆除等。法律處分是依照房屋所有權(quán)人的意志，通過某種法律行為對(duì)房屋進(jìn)行處理，如房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押等。

⑤排除他人于涉、妨害的權(quán)能。我國(guó)《民法通則》第七十一條在規(guī)定所有權(quán)的權(quán)能時(shí)，并沒有列出排除他人干涉、妨害的權(quán)能，但依所有權(quán)的排他性，應(yīng)該認(rèn)為所有權(quán)具有此項(xiàng)權(quán)能。依此項(xiàng)權(quán)能，當(dāng)所有人對(duì)其所有房屋進(jìn)行占有、使用、收益及處分時(shí)，如遇到他人的非法干涉與妨害，可以根據(jù)其受干涉、妨害的具體情況，請(qǐng)求排除妨害、返還原物、恢復(fù)原狀、賠償損失。

(二)城市房屋所有權(quán)的特征第一，房屋所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)。除房屋所有權(quán)人之外的任何人都是該房屋所有權(quán)的義務(wù)人，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋行使所有權(quán)不需要他人的積極行為。

第二，房屋所有權(quán)具有排他性。同一房屋上不可能存在兩個(gè)房屋所有權(quán)。

第三，房屋所有權(quán)是一種最完全的權(quán)利。權(quán)利人可以享有占有、使用、收益和處分其房屋的權(quán)利，可以全面支配其房屋的一切可能性。

第四，房屋所有權(quán)具有永久性。只要房屋存在，房屋所有權(quán)人的所有權(quán)就有可能一直存在，權(quán)利人在取得所有權(quán)時(shí)不受權(quán)利期限的限制。第五，房屋所有權(quán)具有彈力性和回歸性介紹《房屋登記辦法》第三章土地管理法律制度

土地管理法律制度概述

一、土地的概念與特性(一)土地的定義

從地理科學(xué)的角度看：土地指地球的表面，包括海洋、大陸、內(nèi)陸水面、高山和南北極冰川。

從法學(xué)的角度看：土地是一國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、灘涂、島嶼等一切土地。從土地管理的角度看，比較公認(rèn)的土地定義是：土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的白然歷史綜合體。這一定義包括以下幾層含義(1)土地是綜合休。組成土地的各要素在一定的時(shí)間和空間內(nèi)相互聯(lián)系、相互作用、相互依存而形成一定結(jié)構(gòu)和功能的有機(jī)整體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個(gè)單獨(dú)要素。

(2)土地是自然的產(chǎn)物。土地是自然的產(chǎn)物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，但人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素性質(zhì)的變化，田而引起土地性質(zhì)和用途的變化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。它具有立體的垂直剖面，包括地表、地面，也包括較深的地下，有較大的向上、向下范圍。

(4)土地是地球表面的陸地部分。海洋和陸地是地球表面的兩大部分，相互之間有著區(qū)別明顯的自然地理特征。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。將土地限定在陸地范圍，符合人們的一般認(rèn)識(shí)。

(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。人類活動(dòng)影響土地的性質(zhì)和用途。土地新產(chǎn)生的性質(zhì)和用途與人類的活動(dòng)成果密不可分。沒有這些成果，土地就不具備這些用途。

(二)土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性

土地的特征，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則是指利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。

1．土地的自然特性

(1)土地位置的固定性。土地是自然生成物，總是固定在地球表面的某個(gè)位置，不可能被轉(zhuǎn)移。這個(gè)特點(diǎn)表明，土地的利用具有鮮明的地域特性。

(2)土地質(zhì)量的差異性。

(3)土地使用價(jià)值的永久性。

(4)土地面積的有限性。2．土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的自然特性決定土地的經(jīng)濟(jì)特性，是經(jīng)濟(jì)特性的前提和基礎(chǔ)。土地的經(jīng)濟(jì)特性主要包括以下幾個(gè)方面。

(1)土地的有限性以及由此引起的土地經(jīng)營(yíng)的壟斷。(2)土地是生產(chǎn)力的重要構(gòu)成要素。(3)改變土地用途的困難性。(4)土地的增值性二、土地管理的概念土地管理是指國(guó)家運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系、合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。其本質(zhì)是對(duì)土地的行政管理。三、《土地管理法》根據(jù)法條，介紹該法。第四章城市房屋拆遷概述一、城市房屋拆遷的概念和法律特征

(一)城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷，是指為了城市的發(fā)展和建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，由取得拆遷許可證的建設(shè)單位，依法拆除其建設(shè)用地范圍內(nèi)的原有房屋及附屬物，并負(fù)責(zé)對(duì)這些房屋及附屬物的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。(二)城市房屋拆遷的法律特征(1)城市房屋拆遷是綜合性的行為。(2)調(diào)整城市房屋拆遷的法律規(guī)范具有多樣性(3)城市房屋拆遷是雙務(wù)法律行為(三)城市房屋拆遷的意義(1)城市拆遷改造，使大批舊城區(qū)住戶得到重新安置，造福了人民和社會(huì)。(2)城市房屋拆遷，使土地資源得到了更加合理的配置。由于土地位置的固定性和稀缺性，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求按照城市規(guī)劃對(duì)城市土地資源進(jìn)行更加合理的配置，城市房屋拆遷是合理配置土地資源的有效措施之一。

(3)城市房屋拆遷，使土地、房屋的產(chǎn)權(quán)得到明晰，解決了大量的歷史遺留問題。二、城市房屋拆遷的基本原則1．符合城市規(guī)劃的原則2．有利于城市舊城區(qū)改造原則3．有利于改善十態(tài)環(huán)境原則4．有利于保護(hù)文物古跡的原則5．保護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷入合法權(quán)益的原則三、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度本內(nèi)容見教材P114——115第五章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度城市房地開發(fā)概述

一、城市房地產(chǎn)開發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的概念的理解，可以從以’下幾個(gè)方面把握。1．城市房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地

城市房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有通過國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地2．城市房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容主要包括進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建沒

城市房地產(chǎn)開發(fā)不僅局限于我們?nèi)粘Ｋ私獾某鞘猩唐贩块_發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)、商業(yè)、金融、旅游等行業(yè)中的房屋建設(shè)也屬于城市房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。包括土地開發(fā)或再開發(fā)。一般情況下的土地開發(fā)包括供水、供熱、供電、供氣、排水、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)及施工場(chǎng)地的土地平整。通過土地開發(fā)達(dá)到“三通一平”(水通、電通、路通和場(chǎng)地平整)或者“七通一平”(道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整)，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┏鞘衅渌O(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)的建筑用地，也就是我們通常所講的將生地變?yōu)槭斓兀瑸槌鞘薪ㄔO(shè)提供新的建設(shè)地段。而所謂土地再開發(fā)，則是通過一定量資金、勞動(dòng)等的投入，在不增加城區(qū)現(xiàn)有土地使用面積的情況下，對(duì)械區(qū)原有土地進(jìn)行改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提高現(xiàn)有土地的使用功能和利用效益。

(2)房屋建設(shè)。指住宅建設(shè)，工業(yè)、商業(yè)、交通、倉(cāng)庫用房和文體科教用房等各類房屋建設(shè)。房屋建設(shè)是在基礎(chǔ)設(shè)施上進(jìn)行的一種再開發(fā)的行為。

二、城市房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)按開發(fā)的規(guī)模、開發(fā)的范圍、開發(fā)的目的、開發(fā)的內(nèi)容等不同的標(biāo)準(zhǔn)可作不同的分類。

1．依城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)，成片開發(fā)三類。

2．依城市房地產(chǎn)開發(fā)的范圍，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為新城區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造兩類。

3．依城市房地產(chǎn)開發(fā)行為的目的，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為以經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā)4.依城市房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，城市房地產(chǎn)開發(fā)可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)

5.依房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)合方式，房地產(chǎn)開發(fā)可分為合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨(dú)資開發(fā)等。三、城市房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)從房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其分類可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)有如下特征。

1．城市房地產(chǎn)開發(fā)綜合性強(qiáng)、涉及面廣，是多部門的協(xié)作活動(dòng)。2．城市房地產(chǎn)開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。3．城市房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)聯(lián)系緊密。介紹城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

方法：以案例說明第六章房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要

本章闡述我國(guó)城市房地產(chǎn)交易法律制度，包括：城市房地產(chǎn)交易概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋預(yù)售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈(zèng)與和房屋交換。房地產(chǎn)交易法律制度，旨在規(guī)范交易當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，保護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易活動(dòng)及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)交易活動(dòng)和壟斷經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈(zèng)與和房屋交換等吏易行為的主要法律要求。第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述

一、房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成房地產(chǎn)開發(fā)后，必須經(jīng)過交換過程才能最終被消費(fèi)者所利用，這個(gè)交換過程就是房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等活動(dòng)的總稱。從法律的視角來看，房地產(chǎn)交易的本質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利在不同的市場(chǎng)主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移二、房地產(chǎn)交易的特征

房地產(chǎn)交易與其他商品交易相比，具有共性：兩者都是發(fā)生在平等主體之間的民事法律行為，交易雙方之間產(chǎn)生的是民事法律關(guān)系，在交易當(dāng)中應(yīng)當(dāng)遵循民法的一般原則如平等、自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則等。但較之其他商品交易，房地產(chǎn)交易的特殊性也是鮮明的，具體表現(xiàn)如下。

1．標(biāo)的物位置的固定性房地產(chǎn)交易的這種特性主要是由土地及定著于其上的建筑物和構(gòu)筑物的自然屬性決定的。一般商品的交易，當(dāng)出讓人將商品交付給受讓人時(shí)，商品往往都要發(fā)生空間上的轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)交易則不同，其標(biāo)的物房地產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，不能移動(dòng)，一旦移動(dòng)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值就可能發(fā)生減少甚至喪失。因此，房地產(chǎn)交易的雙方是通過所有權(quán)和使用權(quán)證書及交易合同進(jìn)行交易，完成交易的標(biāo)志是房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移或者是房地產(chǎn)權(quán)利主體的變更。因此，我國(guó)房地產(chǎn)立法采用公示登記制度來管理房地產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)。

2．房地產(chǎn)交易標(biāo)的額大，專業(yè)性強(qiáng)

房地產(chǎn)作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，具有價(jià)值巨大和增值的特性，因此房地產(chǎn)交易較一般商品交易更加復(fù)雜。在交易過程中，無論是房地產(chǎn)的交易雙方還是房地產(chǎn)管理部門，往往都保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

同時(shí)，房地產(chǎn)交易的專業(yè)性強(qiáng)。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，并且參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。其他要求從事房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)業(yè)務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意，并經(jīng)工商行政管理部門核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，成立房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，方可經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)的專業(yè)人員，通過資格考試，取得資格證書，并進(jìn)行注冊(cè)后，方可上崗工作。

3．房地產(chǎn)交易為要式法律行為房地產(chǎn)交易通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)，而且房地產(chǎn)交易引起的房地產(chǎn)權(quán)屬變更必須辦理房地產(chǎn)權(quán)屆登記手續(xù)，才能完成。對(duì)此，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”三、房地產(chǎn)交易的原則

房地產(chǎn)交易的特殊性決定了房地產(chǎn)交易必須遵守下列原則。

1．房地一體原則

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2．依法登記原則

房地產(chǎn)交易必須依法登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù)，房屋的租賃必須向房產(chǎn)管理部門登記備案。我國(guó)相關(guān)法律對(duì)房地產(chǎn)的登記制度規(guī)定得較為詳細(xì)、具體。如《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！钡谖迨艞l規(guī)定：“我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地行政主管部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！钡诹粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記?！?/p>

3．成交價(jià)格申報(bào)原則

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第二節(jié)城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條對(duì)“其他合法方式”作了具體的規(guī)定，主要包括：(1)以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)后發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三節(jié)商品房現(xiàn)售

商品房銷售是城市房屋買賣中最為常見的形式。從實(shí)際情況看，許多群眾是從商品房買賣中了解掌握房地產(chǎn)知識(shí)，了解國(guó)家房地產(chǎn)政策，了解物業(yè)管理的。商品房銷售的形勢(shì)某種程度上說，可以看成是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。商品房銷售不僅房地產(chǎn)開發(fā)商十分關(guān)注，普通群眾亦十分關(guān)注。商品房銷售管理不僅關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，也關(guān)系人民群眾的切身利益。近些年來，國(guó)家十分重視商品房銷售管理問題。《城市房地產(chǎn)管理法》在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出全面規(guī)定的同時(shí)，對(duì)商品房銷售中的預(yù)售條件又進(jìn)行了細(xì)化。另外，為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，2001年4月4日建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》，以行政規(guī)章的形式對(duì)商品房銷售進(jìn)行規(guī)范。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行商品房的銷售管理包括兩個(gè)方面：一是商品房現(xiàn)售，另一個(gè)是商品房預(yù)售。

一、商品房理售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售的客體是已竣工驗(yàn)收合格的房屋。未竣工或者雖竣工但未驗(yàn)收，或者驗(yàn)收不合格的房屋不能現(xiàn)售。商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合一定的條件。

二、商品房預(yù)售的條件

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件。

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(4)已通過竣工驗(yàn)收；

(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)前期物業(yè)管理的協(xié)議，并遵守房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》。《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房現(xiàn)售作了一些禁止性規(guī)定。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

(4)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售三、商品房預(yù)售合同

商品房現(xiàn)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人達(dá)成的由買受人支付房?jī)r(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合要求的商品房交付給買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議。2000年9月，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合制定了《商品房買賣合同(示范文本)》[建住房(2000)200號(hào)]并下發(fā)各地參照?qǐng)?zhí)行。從該示范文本的內(nèi)容看，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要條款。

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)等要在合同中反映出來。

(2)商品房基本狀況，包括商品房項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)(土地使用權(quán)的取得方式、規(guī)劃用途、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)等)。

(3)商品房的銷售方式，包括銷售依據(jù)、現(xiàn)房還是預(yù)售房等。

(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后町以在合同中直接約定總價(jià)款。

(5)交付使用條件及日期。

(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。

(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

(9)面積差異的處理方式。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位時(shí)，面積誤差按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定進(jìn)行處理。

①面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi)(含百分之三)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

②面積誤差比絕對(duì)值超出百分之三時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起三十日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。1.介紹《城市房地產(chǎn)管理法》

2.《城市商品房預(yù)售管理辦法》

3.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》4.《商品房銷售管理辦法》

第七章物業(yè)管理業(yè)與業(yè)主自治管理一、物業(yè)概念一般認(rèn)為，“物業(yè)”指的是已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。一個(gè)完整的物業(yè)一般包括四個(gè)構(gòu)成部分：建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊。二、物業(yè)管理

為使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活，需要建立對(duì)物業(yè)的系統(tǒng)有序的管理與維修養(yǎng)護(hù)，即“物業(yè)管理”。物業(yè)管理的主體是物業(yè)的所有權(quán)人，權(quán)利人可以自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，也可以委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)等進(jìn)行管理。后者在社會(huì)分工日益發(fā)展的背景下，顯得尤為重要。

（一）自行管理與委托管理

我國(guó)《物權(quán)法》第81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。因此，對(duì)于區(qū)分所有建筑小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理，可分為自行管理與委托管理。

自行管理：自住型物業(yè)管理，指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。

委托管理：也就是我們熟悉的委托物業(yè)管理服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理與維護(hù)。由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和持續(xù)的活動(dòng)。

物業(yè)管理的內(nèi)容就住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)小區(qū)而言，物業(yè)管理的內(nèi)容通常包括以下內(nèi)容：1.區(qū)分所有建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；2.區(qū)分所有建筑物小區(qū)的衛(wèi)生清潔、綠化管理工作；3.區(qū)分所有建筑物小區(qū)的停車管理；4.區(qū)分所有建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備水、電、氣等圖紙、檔案資料的保存管理工作；5.物業(yè)管理資料的記錄、公式與保存等。

業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？

某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房?jī)?nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場(chǎng)的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管?。Ｔ摽蛻衄F(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。電梯墜樓,誰負(fù)責(zé)?……

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。２小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐