石林縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告「2012」?fàn)I銷部結(jié)構(gòu)宏觀市場簡析石林發(fā)展簡析石林房地產(chǎn)市場研究目標(biāo)客戶研究「宏觀市場簡析」宏觀政策昆明房地產(chǎn)市場溫家寶:穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行限購政策

5月18日至20日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在主持召開六省經(jīng)濟形勢座談會時指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策.受政策導(dǎo)向因素,商品房政策持續(xù)從緊,全國性整體市場持續(xù)往不利方向發(fā)展宏觀政策昆明房地產(chǎn)市場-商品房供應(yīng)分析2012年5月房地產(chǎn)市場整體供應(yīng)93.57萬㎡，環(huán)比下降8.15%，同比去年5月，供應(yīng)面積增加了80.90萬㎡，同比增長638.52%。5月合計共有13個項目通過預(yù)售審批，項目分別位于中心區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)以及呈貢，均為住宅物業(yè)。2012年5月昆明市房地產(chǎn)市場合計備案8756套，比上月增加3916套，環(huán)比增長80.91%，與去年同期相比備案數(shù)量增加3582套，同比增長69.23%；5月成交面積67.50萬㎡，比上月增加28.92萬㎡，環(huán)比增長74.96%，同比去年增加14.23萬㎡，同比增長26.71%。昆明房地產(chǎn)市場-商品房成交分析5月，昆明房地產(chǎn)市場供給較4月有所減少，市場需求有所增加，供求比為1.39。與去年同期相比，房地產(chǎn)市場供給與成交量大幅增加，供求比增長了1.15。昆明房地產(chǎn)市場-商品房供求關(guān)系5月昆明區(qū)域市場供過于求1.39倍,市場多數(shù)時間呈現(xiàn)的是“開盤少、活動冷”局面整體來看，市場越來越糟糕.昆明房地產(chǎn)市場-結(jié)論「石林簡析」城市發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局城市格局石林新城老城區(qū)風(fēng)景區(qū)老城向新城和風(fēng)景區(qū)發(fā)展,形成3區(qū)格局,風(fēng)景區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以生態(tài)工業(yè)為龍頭的新型工業(yè)以臺創(chuàng)園為龍頭的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以阿詩瑪文化為龍頭的文化產(chǎn)業(yè)以現(xiàn)代物流為龍頭的商貿(mào)流通業(yè)“十二五”時期，石林縣將繼續(xù)加強在旅游產(chǎn)業(yè)方面的投入和研究，繼續(xù)實踐“旅游強縣”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)業(yè)格局重點產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)發(fā)展推動了旅游地產(chǎn)發(fā)展,開發(fā)項目產(chǎn)品逐步升級「石林縣房地產(chǎn)市場研究」總體特征分析局部區(qū)域分析典型樓盤分析同比產(chǎn)品分析市場化逐漸形成經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位逐步形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)支配地位供應(yīng)供應(yīng)主體專業(yè)開發(fā)商為主需求客戶特征自用城市化進程客戶占據(jù)半壁江山；客戶特征明顯產(chǎn)品多樣化產(chǎn)品：建筑形象多樣化、產(chǎn)品品質(zhì)多樣化、營銷操作專業(yè)化板塊認(rèn)知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標(biāo)準(zhǔn)建立項目開發(fā)方向主要由區(qū)域地段主導(dǎo)投資外來客戶比例加大財富階層逐漸形成成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用價格因素，生活配套設(shè)施產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標(biāo)志板塊（及板塊的標(biāo)志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶逐漸細(xì)分總體特征地段主導(dǎo)，板塊形成、客戶逐步細(xì)分化，投資客比例逐漸增多樓盤分布

大商家巴江明珠領(lǐng)城石林老街東門坊凱旋城中央金座龍園石錦邑城上海恒聯(lián)新天地花園桃源水鄉(xiāng)彩云天地云鼎·合院悠然墅注：縣城中心區(qū)新城核心區(qū)；風(fēng)景區(qū)世紀(jì)陽光分析總結(jié)：城市房地產(chǎn)格局：房地產(chǎn)主要分布在“縣城中心、新城核心區(qū)、旅游景區(qū)”三個片區(qū)，其中縣城中心集中了大量政治和商務(wù)資源，短期內(nèi)仍為石林經(jīng)濟中心，而新興地產(chǎn)在向旅游景區(qū)及新城區(qū)轉(zhuǎn)移。鹿城廣場頤林尚都阿詩瑪小鎮(zhèn)書香門第天奇花園御云林新興地產(chǎn)在向旅游景區(qū)及新城區(qū)轉(zhuǎn)移項目區(qū)域項目名稱項目占地/建面主力戶型項目物業(yè)類型售價（元/㎡）銷售狀況老城凱旋城130畝/38萬㎡85-221住宅3700一期在售，二期待售石林老街·東門坊60.54畝/9.16萬㎡產(chǎn)權(quán)式酒店：40-70商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店待定待售龍園218.8畝/50萬㎡100-120住宅、花園洋房、公寓、別墅3400-4100在售鹿城廣場149.87畝/35萬㎡住宅：80-180；公寓：30-60寫字樓、商鋪、高層住宅：3700商鋪均價20000左右待售天奇花園200畝/110萬㎡95.73-330別墅、住宅別墅5600，躍層3700尾盤水石坊49畝/8.39萬㎡40-70住宅、商業(yè)待定待售石林商業(yè)步行街14.73畝/2.2萬㎡50-138住宅、商鋪待定待售巴江明珠22.6畝/9.38萬㎡92-113住宅、商業(yè)待定待售商業(yè)占比大，產(chǎn)品多樣化，以中低端項目為主，住宅類售價差距不大，樓盤集中

老城區(qū)樓盤供應(yīng)數(shù)量充足,物業(yè)類型多樣,配套設(shè)施匱乏,價格水平偏低,銷售貨包組合單一.老城區(qū)樓盤分析市場供應(yīng)在售樓盤:龍園、凱旋城和天奇花園，其中龍園為近期推出;待售樓盤:石林東門坊，水石坊，鹿城廣場，石林商業(yè)步行街，巴江明珠等樓盤，總盤量估計約為60萬平米左右。貨包組合在售樓盤主要銷售產(chǎn)品是住宅和商鋪,寫字樓\產(chǎn)權(quán)酒店\公寓均未推廣,貨包組合的產(chǎn)品過于單一.配套設(shè)施由于樓盤規(guī)模限制，大多樓盤缺乏社區(qū)景觀、運動設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施，如果推廣中不加以引導(dǎo)，就不能對購房者產(chǎn)生影響。物業(yè)類型老城區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié)，產(chǎn)品類型多樣化，涉及商業(yè)、住宅、投資型公寓、酒店、寫字樓等。價格水平普通住宅:3700元/平米,別墅:5600元/平方米,局部區(qū)域商鋪:2萬.市中心商鋪租金最高:300元/平方米/月.鹿阜鎮(zhèn)中心城區(qū)—石林高價位商鋪最為集中的商圈，住宅價格存在上漲空間行政導(dǎo)向，依托縣機關(guān)配套成完善，商業(yè)氛圍濃核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金：2.2-10元/m2/天.售價：2萬元/m2租金/售價區(qū)域：多集中于石林縣行政區(qū)域內(nèi)；石林縣城經(jīng)商、改善性居住以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；客戶：住宅客戶以事業(yè)單位，國有大中型企業(yè)事業(yè)單位的客戶為主；商鋪客戶以個體私營業(yè)主（石材加工、經(jīng)商、投資）為主；關(guān)注地段，對價格敏感度較高：客戶特征未來中心逐步轉(zhuǎn)移旅游景區(qū)新城；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況物業(yè)招租良好，出租率在85％以上銷售客戶以自用客戶為主；外來客戶投資比例較大石林中路龍泉路阿詩瑪路環(huán)城路南門街縣城中心價值分析項目區(qū)域項目名稱項目占地/建面主力戶型項目物業(yè)類型售價（元/㎡）銷售狀況新城書香門第92畝/10.8萬㎡104-106住宅商鋪3500-3800部分房源待售大商家80畝/17萬㎡商鋪156-235㎡、公寓37-147㎡商鋪、公寓商鋪均價8000在售中央金座8.59畝/90商鋪、公寓公寓3300，商鋪1萬在售頤林尚都43畝/15萬㎡100-120商鋪、SOHO商務(wù)寫字樓、酒店式公寓待定，商鋪8000左右待售阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)500畝/43萬㎡80-200多層、小高層、別墅——售罄，招商階段桃源水鄉(xiāng)1500畝/42萬㎡30-250㎡不等住宅、環(huán)島別墅電梯房4100；退臺洋房5000在售上海恒聯(lián)新天地157.92畝/15.7萬㎡小高層70-128，別墅185-288住宅、商鋪、別墅4500在售景區(qū)悠然墅150畝/25萬㎡144-298別墅、獨棟聯(lián)排4600左右尾盤石林林墅30畝/2.77萬㎡240左右商鋪、別墅3300-3600尾盤彩云天地687畝/37萬㎡產(chǎn)權(quán)式酒店：68-89；別墅：210-218住宅、酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)式酒店：6000；別墅：7100待售，5月6日開盤云鼎和園總建面2.4萬毛坯106-158精裝220別墅\產(chǎn)權(quán)酒店別墅13500\產(chǎn)權(quán)13500在售蘇寧環(huán)球總建面100萬㎡風(fēng)景區(qū)、新城區(qū)樓盤市場供應(yīng)目前在售的樓盤主要有大商家、中央金座、桃源水鄉(xiāng)、上海恒聯(lián)新天地、世紀(jì)陽光\彩云天地等。其他待售樓盤主要有頤林尚都和彩云天地和云鼎合園及蘇寧環(huán)球等樓盤，都會在近期陸續(xù)推盤。物業(yè)類型新城區(qū)及景區(qū)樓盤物業(yè)多以高層、小高層、多層等相結(jié)，多層產(chǎn)品占比較大。高端別墅主要集中在風(fēng)景區(qū),面積區(qū)間在144—300平方米之間,在售產(chǎn)權(quán)酒店68-89平方米.配套設(shè)施該區(qū)社區(qū)景觀、運動設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等配套相對齊全。價格水平風(fēng)景區(qū)別墅:4600-13500元/平方米,新城區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店6000元/平方米,風(fēng)景區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店13500元/平方米.貨包組合兩種產(chǎn)品搭配出售的樓盤4個,其余樓盤,僅售一種產(chǎn)品,貨包組合相對豐富.風(fēng)景區(qū)、新城區(qū)樓盤分析昆明東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜渭⒅行模砝ッ鳀|南部休閑、旅游、度假型產(chǎn)品典范政府導(dǎo)向，旅游業(yè)帶動高檔住宅區(qū)核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢商鋪租金：1.2-1.6元/m2/天住宅售價：4000元/m2物業(yè)管理費：1.2-2元/m2/月租金/售價區(qū)域：石林縣外圍客戶數(shù)量明顯增加；昆明客戶比例也明顯增加；客戶：別墅產(chǎn)品投資型客戶比較明顯，比例也相對較高；選擇本板塊的原因主要看重因旅游而帶來的潛在商業(yè)價值；以及區(qū)域內(nèi)的環(huán)境因素；客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)量大，后續(xù)供應(yīng)量充足；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50％左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；新城、風(fēng)景區(qū)價值分析市場競爭格局分析縣城區(qū)平均租金區(qū)間(元/天/m2）

2.2-2.51.2-1.6均價在2萬之間商業(yè)市場相對成熟，人流量及商業(yè)氛圍較好；旅游風(fēng)景區(qū)商業(yè)住宅均價在0.4萬—1.5萬之間受旅游客的影響較大，商業(yè)氛圍較差；未來商業(yè)價值很大程度受旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品集中以高層為主產(chǎn)品以中低端產(chǎn)品為主客戶主要以縣城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自主、改善性客戶為主；市場供應(yīng)量逐步被旅游風(fēng)景區(qū)樓盤所取代均價在3800元/平米產(chǎn)品別墅、類別墅產(chǎn)品為主產(chǎn)品以高檔產(chǎn)品為主客戶主要以縣城、外省昆明等區(qū)域的投資客為主；產(chǎn)品供應(yīng)量較大，社區(qū)及周邊環(huán)境良好；普通均價在4500元/平米,別墅均價7100元/平方米(不包括御云林)縣城中心與旅游風(fēng)景區(qū)競爭力差異化明顯；未來城市中心逐步向旅游風(fēng)景區(qū)轉(zhuǎn)移(中心區(qū)域高達10元/天/m2)御云林典型樓盤分析1-”悠然墅”項目概況項目地址：石林縣城東山路新客運站南開發(fā)商：石林核工業(yè)華地地產(chǎn)總建筑面積：約14萬平方米物業(yè)類型：旅游酒店8600平米、商業(yè)13600平米、別墅11萬平米，共612戶。容積率：0.83綠化率40%其中獨棟130戶、雙拼52戶、聯(lián)排439戶，面積140-290平米不等，均價聯(lián)排3400元/平米，雙拼4000元/平米、獨棟4500元/平米。公寓3700元/平米.銷售速度較慢。典型之處:項目的內(nèi)部配套限制了價格和去化速度,目標(biāo)客戶定位為石林本地23評價：項目規(guī)劃時功能定位不準(zhǔn)確，大量別墅+2五星酒店+商業(yè)，配套功能單一，且體量小，不能滿足居住和度假的功能要求，別墅對客戶的吸引力很局限。別墅物業(yè)開發(fā)配套單一，居住和度假功能不足石林景區(qū)及濕地生態(tài)環(huán)境1萬平米的商業(yè)配套旅游酒店配套典型樓盤分析1-”悠然墅”典型樓盤分析2”彩云天地”項目概況項目地址：昆石高速公路石林出口以北一公里開發(fā)商：石林泉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：約37萬平方米物業(yè)類型：多層,獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅容積率：0.77綠化率40%獨棟8300起聯(lián)排別墅6500；雙拼別墅7200元起；合院別墅價格6000-8000元/㎡。酒店獨立villa10000元/㎡正在認(rèn)籌.典型之處:同一區(qū)域的類似產(chǎn)品,是主要的競爭對手評價：

別墅\公寓\酒店物業(yè)開發(fā)石林景區(qū)\巴江五星級度假酒店、會議中心、溫泉SPA及康體療養(yǎng)中心濱水商業(yè)集中區(qū)、民俗風(fēng)情體驗區(qū)、度假酒店、度假公寓配套設(shè)施較為完善,1500畝的開發(fā)體量具有一定的市場競爭優(yōu)勢,主打休閑度假旅游項目,是我們石林區(qū)域市場大的競爭優(yōu)勢.典型樓盤分析2”彩云天地”配套完善典型樓盤分析3-”云鼎合園”項目概況項目地址：昆石高速公路石林收費站出口旁開發(fā)商：云南佳益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：

24000物業(yè)類型：獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅。容積率：

0.55綠化率40%疊加別墅面積在100-110平方米之間,單價為7000多元/平方米,獨棟面積在158平方米左右,單價在8000多元/平方米.五星級產(chǎn)權(quán)酒店以棟為單位銷售,面積在200多平方米/每棟,單價為13500元/平方米/左右.目前售樓部在7月開放,8月中旬開盤.典型之處:小規(guī)模高端住宅類投資產(chǎn)品打造項目,項目定位非常明確,營銷區(qū)域為昆明別墅開發(fā)石林景區(qū)200多平方米的5星級酒店2個5棟400平方米商業(yè)配套單一評價：項目規(guī)模較小,別墅產(chǎn)品開發(fā)項目,主打100-110的小戶型,配有4棟的商業(yè)和2個200多平方米五星級酒店,價格相對偏高,項目定位非常準(zhǔn)確.

典型樓盤分析3-”云鼎合園”別墅產(chǎn)品分析項目區(qū)域項目名稱項目占地/建面主力區(qū)間售價（元/㎡）銷售狀況配套設(shè)施老城龍園218.8畝/50萬㎡————在售5星級酒店\休閑美食風(fēng)情街區(qū)天奇花園200畝/約10萬㎡95-3305600幾套270平米以上的大戶型自售無配套新城上海恒聯(lián)新天地157.92畝/15.7萬㎡185-2886000總套數(shù)350多,目前剩余250-280相對大的戶型少量商業(yè)街風(fēng)景區(qū)悠然墅150畝/25萬㎡144-2984600-5500剩余少量144-280戶型1萬平米的商業(yè)配套,2個五星級旅游酒店彩云天地687畝/37萬㎡雙拼211-248聯(lián)排200-240獨棟8300聯(lián)排別墅6500；雙拼別墅7200元起；合院別墅價格6000-8000元/㎡。正在做認(rèn)籌五星級溫泉度假酒店、旅游商務(wù)酒店、溫泉SPA、康體療養(yǎng)會所、會議中心,濱水商業(yè)集中區(qū)、民俗風(fēng)情體驗區(qū)、度假酒店、度假公寓云鼎合園總建面2.4萬疊加100-110獨棟

158疊加7000多獨棟8000多正在認(rèn)籌,預(yù)計8月中旬開盤SPA養(yǎng)療\5星級酒店\5棟400平方米商業(yè)御云林_______________________________蘇寧環(huán)球總建面100萬㎡在售及潛在樓盤統(tǒng)計石林在售樓盤一共19個,其中9個樓盤有別墅產(chǎn)品,占總數(shù)的47%.其中風(fēng)景區(qū)匯集5個別墅樓盤,是該產(chǎn)品的重點開發(fā)區(qū)域,同時已是每個樓盤的主打產(chǎn)品.在售樓盤面積大小集中在95-330平方米之間,其中100-200平方米戶型是市場的主流產(chǎn)品,為投資類產(chǎn)品.目前整個石林別墅供給在”上海恒聯(lián)新天地”和”悠然墅”(不包括御云林),預(yù)計在售套數(shù)為50套左右,但隨著彩云天地和云鼎合園在下半年開盤銷售,2013市場供給量預(yù)計在1000套左右,后市供給充足除”御云林”之外,”彩云天地”占地687畝,其余項目開發(fā)相對面積較小,本案在石林區(qū)域市場上無規(guī)模競爭對手.配套設(shè)施方面,除”彩云天地”相對完善,達到了旅游度假地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),其余7個樓盤相對匱乏..別墅產(chǎn)品分析別墅價格分析從時間變化分析----年增值率20%從物業(yè)類型分析---差價1800元/平方米從不同區(qū)域分析---差價1000-1500元/平方米從別墅配套分析----溢價160%別墅價格分析酒店市場研究分析序號區(qū)域酒店名稱房間數(shù)量房價備注1縣城鑫豪商務(wù)酒店48120帶網(wǎng)絡(luò)春悅花園酒店90100帶網(wǎng)絡(luò)與旅行社合作2金恒酒店48120帶網(wǎng)絡(luò)3石林連宏酒店70120帶網(wǎng)絡(luò)4印象總店130100帶網(wǎng)絡(luò)與旅行社合作5龍庭飯店77120帶網(wǎng)絡(luò)67會議中心100160帶網(wǎng)絡(luò)8石林大酒店120160帶網(wǎng)絡(luò)9景區(qū)石林興樂園酒店40100四星、帶網(wǎng)絡(luò)10石林興亞風(fēng)情園100200帶網(wǎng)絡(luò)與旅行社合作11石林樂寶飯店24100帶網(wǎng)絡(luò)12九龍山莊4080帶網(wǎng)絡(luò)總平均值122石林縣有星級酒店10家左右，三星級酒店為石林大酒店和會議中心兩家，其他各類賓館和酒店等40余家，床位數(shù)接887張。當(dāng)前運營酒店2011年石林景區(qū)接待游客323萬人次，比上年增長16.3%，其中：境內(nèi)旅游308.93萬人，增長17.9%；境外游客14.07萬人，下降11.1%。實現(xiàn)旅游直接收入5.06億元，比上年增長17.1%酒店入住率不高，旺季星級酒店可以達到80%左右，一般酒店和賓館的入住率為40-50%；淡季星級酒店的入住率約在30-40%左右，一般酒店賓館的入住率在10-20%?？腿藴籼鞌?shù)平均為0.8天，不足一天，典型的觀光游客。游客入住分析項目名稱面積區(qū)間單價星級石林老街·東門坊40-70待售待定五星頤林尚都暫無待售待定五星桃源水鄉(xiāng)暫無待售待定五星悠然墅(2棟)暫無自營五星彩云天地68-896000五星云鼎合園200多13500五星蘇寧環(huán)球暫無待售待定五星在建產(chǎn)權(quán)式酒店在建產(chǎn)權(quán)式酒店占總樓盤數(shù)的37%,所占比重較大,可見同類投資產(chǎn)品市場競爭過于激烈,當(dāng)前除少量產(chǎn)品在售之外,其余項目還處于待建待售階段,由項目于配套設(shè)施不同,產(chǎn)品價格差距較大.裝修標(biāo)準(zhǔn)均是五星級.在建產(chǎn)權(quán)式酒店分析同類產(chǎn)品過多,市場競爭激烈「客戶研究」游客特征分析游客需求分析游客總結(jié)風(fēng)景區(qū)投資客戶特征分析風(fēng)景區(qū)投資客戶需求分析總結(jié)建議目標(biāo)客戶