借名購買商品房糾紛中的法律問題探究：以實(shí)踐案例為視角一、引言1.1研究背景與意義在當(dāng)今社會，隨著城市化進(jìn)程的加速和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，住房對于人們的重要性不言而喻。然而，受各種因素的影響，借名購買商品房的現(xiàn)象日益普遍。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面是因?yàn)椴糠秩耸艿较拶徴?、購房資格限制、信貸政策約束，或是為了獲取某些購房優(yōu)惠等原因，自身無法直接購買商品房，只能借助他人名義實(shí)現(xiàn)購房目的；另一方面，也存在一些人出于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等不當(dāng)動機(jī)而選擇借名買房。例如，在一些限購城市，沒有當(dāng)?shù)貞艏蛏绫＠U納年限不足的人員，為了獲得購房資格，會借用符合條件的親屬、朋友的名義購買房屋；還有些人因已有多套房產(chǎn)，為了享受首套房的低首付、低利率貸款優(yōu)惠，而借名買房。借名購房在實(shí)踐中引發(fā)了大量糾紛。當(dāng)房屋價(jià)格上漲時(shí)，出名人可能會反悔，拒絕將房屋過戶給借名人，導(dǎo)致借名人錢房兩空；而出名人擅自處分房屋，如將房屋出售、抵押給第三人，也會嚴(yán)重?fù)p害借名人的利益。在涉及債務(wù)糾紛時(shí)，登記在出名人名下的房屋可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行，借名人的權(quán)益難以得到保障。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來借名買房糾紛案件數(shù)量呈上升趨勢，在2013-2022年期間，涉“借名買房”類案件共計(jì)審理12158起，案件數(shù)量從2017年至2020年呈現(xiàn)增長態(tài)勢，到2020年達(dá)到峰值，自2021年出現(xiàn)顯著下滑，但整體數(shù)量仍然不容小覷。這些糾紛不僅給當(dāng)事人帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾，也嚴(yán)重影響了社會的和諧穩(wěn)定。研究借名購買商品房糾紛的法律問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。有助于解決現(xiàn)實(shí)中大量存在的借名買房糾紛，為司法實(shí)踐提供明確的裁判指引，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。準(zhǔn)確認(rèn)定借名買房合同的效力、明確房屋所有權(quán)的歸屬等問題，能夠使法院在處理此類糾紛時(shí)有法可依、有章可循，避免同案不同判的現(xiàn)象發(fā)生，提高司法公信力。深入剖析借名買房行為，完善相關(guān)法律規(guī)定和制度，填補(bǔ)法律空白，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。借名買房行為涉及到物權(quán)、債權(quán)、合同等多個(gè)法律領(lǐng)域，對其法律問題的研究，有助于豐富和完善我國的民法理論體系，推動法學(xué)研究的深入發(fā)展。1.2研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)在研究借名購買商品房糾紛的法律問題時(shí)，本論文綜合運(yùn)用多種研究方法，力求全面、深入地剖析這一復(fù)雜的法律現(xiàn)象。案例分析法是本研究的重要方法之一。通過廣泛收集和深入分析大量借名買房糾紛的典型案例，包括最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例、各級地方法院的真實(shí)判例等，如[具體案例名稱]，從這些實(shí)際發(fā)生的案例中總結(jié)出借名買房糾紛在實(shí)踐中的常見類型、爭議焦點(diǎn)以及法院的裁判思路和傾向。以北京市某法院審理的一起借名買房案件為例，借名人與出名人因房屋所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議，法院在審理過程中綜合考慮了雙方的借名協(xié)議、出資情況、房屋使用情況等因素作出判決，通過對這一案例的分析，能夠直觀地了解法院在處理此類糾紛時(shí)的考量因素和法律適用。這種方法有助于深入了解借名買房糾紛在司法實(shí)踐中的具體表現(xiàn)，為理論研究提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)，增強(qiáng)研究的針對性和實(shí)用性。文獻(xiàn)研究法也是不可或缺的。全面查閱國內(nèi)外關(guān)于借名買房、不動產(chǎn)登記、合同效力等相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、學(xué)位論文、法律法規(guī)、司法解釋以及政策文件等，梳理和總結(jié)已有研究成果和觀點(diǎn)，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。通過對《中華人民共和國民法典》中關(guān)于合同編、物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定，以及最高人民法院發(fā)布的關(guān)于房屋買賣合同糾紛、執(zhí)行異議之訴等司法解釋的研究，準(zhǔn)確把握現(xiàn)行法律框架下借名買房糾紛的法律適用規(guī)則。同時(shí)，參考王利明教授在《物權(quán)法研究》中關(guān)于物權(quán)變動和不動產(chǎn)登記的理論觀點(diǎn)，以及崔建遠(yuǎn)教授在《合同法》研究中的成果，為研究提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐，避免研究的盲目性，在前人研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深入探索和創(chuàng)新。比較研究法在本研究中也發(fā)揮了重要作用。對不同國家和地區(qū)關(guān)于借名買房或類似行為的法律規(guī)定和司法實(shí)踐進(jìn)行比較分析，如德國、日本等大陸法系國家以及我國臺灣地區(qū)在處理類似糾紛時(shí)的法律制度和裁判理念。德國的不動產(chǎn)登記制度強(qiáng)調(diào)登記的公信力，在借名買房情況下，第三人基于對登記的信賴取得房屋所有權(quán)時(shí)，借名人的權(quán)益可能受到影響；而日本則在一定程度上承認(rèn)借名買房合同的效力，并通過對當(dāng)事人意思表示的探究來確定房屋的實(shí)際歸屬。通過這種比較，借鑒其他國家和地區(qū)的有益經(jīng)驗(yàn)和做法，為完善我國借名買房糾紛的法律規(guī)制提供參考和啟示，拓寬研究視野，豐富研究思路。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：從多維度深入剖析借名買房糾紛。不僅從合同效力、物權(quán)歸屬等傳統(tǒng)法律角度進(jìn)行分析，還結(jié)合法經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)等學(xué)科理論，探討借名買房行為的經(jīng)濟(jì)動機(jī)、社會影響以及法律規(guī)制的成本效益等問題。運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析借名買房行為對房地產(chǎn)市場資源配置的影響，以及不同法律規(guī)制方式對當(dāng)事人行為選擇和社會福利的影響，為法律制度的完善提供更全面的理論支持，突破了以往單一法律視角研究的局限性。在對借名買房合同效力的認(rèn)定上，提出了更為細(xì)化和具有可操作性的判斷標(biāo)準(zhǔn)。綜合考慮借名的目的、是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定、是否違背公序良俗以及對社會公共利益的影響等因素，對不同情形下的借名買房合同效力進(jìn)行分類討論。對于為規(guī)避限購政策而借名購買商品房的合同，在不違反其他法律規(guī)定的前提下，不宜一概認(rèn)定為無效，而應(yīng)根據(jù)具體情況，如借名人在合理期限內(nèi)是否符合限購政策要求等，來判斷合同的履行可能性和效力，為司法實(shí)踐中合同效力的認(rèn)定提供了更明確的指引。針對借名買房糾紛中房屋所有權(quán)的歸屬問題，構(gòu)建了一個(gè)綜合考量多種因素的判定模型。該模型不僅考慮出資情況、房屋占有使用情況、購房票據(jù)持有情況等常見因素，還將當(dāng)事人之間的借名合意、是否存在惡意串通損害第三人利益等因素納入考量范圍。在判斷房屋所有權(quán)歸屬時(shí)，首先審查借名合意的真實(shí)性和合法性，再結(jié)合出資、占有使用等情況進(jìn)行綜合判斷，對于存在惡意串通損害第三人利益的情形，明確否定借名人對房屋所有權(quán)的主張，使房屋所有權(quán)歸屬的判定更加科學(xué)、合理、公正，有助于解決司法實(shí)踐中房屋所有權(quán)歸屬認(rèn)定的難題。在研究借名買房糾紛中的執(zhí)行異議問題時(shí)，提出了完善執(zhí)行異議之訴制度的具體建議。明確借名人在執(zhí)行異議之訴中的舉證責(zé)任和證明標(biāo)準(zhǔn)，建議規(guī)定借名人應(yīng)提供充分證據(jù)證明其與出名人之間存在借名買房合同、已支付全部購房款、實(shí)際占有使用房屋且對未辦理過戶登記無過錯(cuò)等。同時(shí)，加強(qiáng)對執(zhí)行異議之訴的程序規(guī)范，建立快速審理機(jī)制，提高執(zhí)行異議之訴的審理效率，避免執(zhí)行程序的拖延，更好地平衡申請執(zhí)行人和借名人之間的利益關(guān)系，保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。通過提出這些具有創(chuàng)新性的觀點(diǎn)和建議，為解決借名購買商品房糾紛提供了新的思路和方法，對完善相關(guān)法律制度和司法實(shí)踐具有一定的參考價(jià)值。二、借名購買商品房的基本理論2.1概念與構(gòu)成要件借名購買商品房，是指房屋的實(shí)際出資人（借名人）因自身不具備購房資格、為獲取購房優(yōu)惠政策、逃避債務(wù)等原因，借用他人（出名人）的名義與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，并約定房屋的實(shí)際權(quán)益歸借名人所有的行為。在這一行為中，實(shí)際出資人與登記的房屋所有權(quán)人不一致，由此引發(fā)一系列復(fù)雜的法律問題。借名購買商品房需具備以下構(gòu)成要件：存在實(shí)際出資行為：借名人是購房資金的實(shí)際提供者，這是借名買房行為的核心要素。出資行為可以表現(xiàn)為支付首付款、償還貸款、支付購房尾款等多種形式。在實(shí)際操作中，借名人通常通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付并保留相關(guān)憑證等方式來證明自己的出資事實(shí)。在某些案例中，借名人通過自己的銀行賬戶向開發(fā)商直接支付購房款，轉(zhuǎn)賬記錄清晰明確，這就為認(rèn)定其出資行為提供了有力證據(jù)；或者借名人雖以現(xiàn)金支付，但保留了開發(fā)商出具的收款收據(jù)，這些都能作為證明出資的關(guān)鍵材料。若沒有實(shí)際出資，僅借用他人名義簽訂購房合同，而購房款由他人支付，則不構(gòu)成借名買房，可能屬于其他法律關(guān)系，如贈與、代理購房等。雙方達(dá)成借名合意：借名人和出名人之間必須就借名買房一事達(dá)成明確的意思表示一致，即雙方都清楚知曉并同意以出名人的名義購買房屋，且房屋的實(shí)際權(quán)益歸借名人所有。這種合意可以是書面形式，如簽訂借名買房協(xié)議，明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋歸屬、過戶時(shí)間及條件等內(nèi)容；也可以是口頭形式，但口頭約定在發(fā)生糾紛時(shí)往往難以舉證。在實(shí)踐中，書面的借名協(xié)議是認(rèn)定借名合意的最直接、最有力的證據(jù)。一份規(guī)范的借名協(xié)議會詳細(xì)記載借名的原因、房屋的基本信息、購房款的支付方式與來源、房屋的交付與使用、過戶的時(shí)間和條件以及違約責(zé)任等條款，為雙方的行為提供明確的指引和約束。若雙方未達(dá)成借名合意，即使存在出資行為，也不能認(rèn)定為借名買房。例如，一方出資為另一方購買房屋，未明確表示是借名買房，而是基于贈與等其他意圖，就不能適用借名買房的相關(guān)法律規(guī)則。以出名人名義實(shí)施購房行為：出名人以自己的名義與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等購房手續(xù)，在購房過程中，所有對外的法律文件和行為均體現(xiàn)出名人的身份。在簽訂購房合同時(shí)，出名人作為合同一方當(dāng)事人簽字蓋章，合同上的買方信息為出名人；在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的所有權(quán)人也是出名人。這一系列以出名人名義進(jìn)行的購房行為，是借名買房構(gòu)成的外在表現(xiàn)形式。若購房行為是以借名人自己的名義進(jìn)行，即使存在他人代為出資等情況，也不屬于借名買房的范疇。2.2借名購房的動機(jī)借名購房行為的背后往往有著復(fù)雜多樣的動機(jī)，這些動機(jī)在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)狀況以及人們在購房過程中所面臨的各種因素。許多借名購房行為是為了規(guī)避政策限制。在我國部分城市，為了抑制房價(jià)過快上漲、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，出臺了嚴(yán)格的限購政策。這些政策對購房人的戶籍、社保繳納年限、已有住房套數(shù)等方面作出了限制，導(dǎo)致一些人不具備購房資格。例如，一些非本地戶籍的人員，由于社保繳納年限不足，無法在當(dāng)?shù)刭彿?，為了?shí)現(xiàn)住房需求或投資目的，便借用符合購房資格的親屬、朋友的名義購買房屋。還有一些人因已有多套房產(chǎn)，再購房會受到信貸政策的限制，如首付比例提高、貸款利率上浮等，為了享受首套房的低首付、低利率貸款優(yōu)惠，選擇借名買房。這種規(guī)避政策限制的行為，雖然滿足了部分人的購房需求，但也在一定程度上擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，使得政策的調(diào)控效果大打折扣。獲取購房優(yōu)惠也是常見的借名購房動機(jī)之一。在一些情況下，特定身份的人員可以享受特殊的購房優(yōu)惠政策，如單位內(nèi)部的職工購房優(yōu)惠、某些地區(qū)針對特定人群的購房補(bǔ)貼等。一些不具備這些身份條件的人，為了獲取這些優(yōu)惠，會借用具有相應(yīng)身份的人的名義購買房屋。某單位為解決職工住房問題，推出了內(nèi)部職工購房優(yōu)惠政策，房價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，吸引了許多職工購買。一些非該單位職工的人，通過與單位職工協(xié)商，借用其名義購買房屋，從而享受這一優(yōu)惠政策。這種行為不僅可能導(dǎo)致真正符合優(yōu)惠條件的人無法享受到應(yīng)有的福利，也破壞了公平競爭的市場環(huán)境。出于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等不正當(dāng)目的而借名購房的情況也時(shí)有發(fā)生。一些債務(wù)人為了逃避債務(wù)，將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到他人名下，其中房產(chǎn)是常見的轉(zhuǎn)移對象。通過借名買房，將房屋登記在他人名下，當(dāng)債權(quán)人要求其償還債務(wù)時(shí)，債務(wù)人可以以自己名下無房產(chǎn)為由拒絕履行債務(wù)，給債權(quán)人的合法權(quán)益造成損害。在某些經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，債務(wù)人在面臨巨額債務(wù)時(shí)，提前將自己的房產(chǎn)以借名買房的方式轉(zhuǎn)移到親屬名下，導(dǎo)致債權(quán)人在勝訴后無法順利執(zhí)行到債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，使得債權(quán)無法得到實(shí)現(xiàn)。這種行為不僅違背了誠實(shí)信用原則，也嚴(yán)重?fù)p害了債權(quán)人的利益，破壞了正常的經(jīng)濟(jì)秩序和法律秩序。還有一些人借名購房是為了簡便手續(xù)或減少稅費(fèi)。例如，父母為了避免未來可能出現(xiàn)的遺產(chǎn)稅，以未成年子女的名義購買房屋，這樣在父母去世后，房屋可以直接歸子女所有，無需經(jīng)過繁瑣的遺產(chǎn)繼承手續(xù)和繳納可能產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅。再如，一些人在購買房屋時(shí)，由于自身原因無法親自辦理購房手續(xù)，便借用他人名義，由他人代為辦理相關(guān)事宜，以簡化購房流程。2.3與相關(guān)概念的區(qū)分借名購房在實(shí)踐中容易與其他一些概念混淆，準(zhǔn)確區(qū)分這些相關(guān)概念，有助于清晰界定借名購房行為的法律性質(zhì)和責(zé)任，避免在法律適用和糾紛處理中出現(xiàn)錯(cuò)誤。借名購房與頂名貸款存在明顯區(qū)別。頂名貸款通常是指銀行內(nèi)部人員以自己名義為不符合條件的親朋好友辦理正常手續(xù)的貸款，將貸款歸其親朋好友使用，或者是一方明知另一方使用自己的名義去申請貸款，雙方都需承擔(dān)還款責(zé)任的行為。而借名購房主要圍繞房屋的購買、產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)權(quán)益展開。在頂名貸款中，核心問題是貸款的發(fā)放、使用和償還，涉及金融借貸法律關(guān)系；借名購房則重點(diǎn)在于房屋的實(shí)際出資、購買合意以及物權(quán)歸屬，屬于房地產(chǎn)交易和物權(quán)法律關(guān)系范疇。在頂名貸款買房的情況下，名義貸款人面臨著如果實(shí)際購房人無法按時(shí)還款，自己信用資質(zhì)受損、可能承擔(dān)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；借名購房中，借名人主要面臨出名人反悔、擅自處分房屋等風(fēng)險(xiǎn)。委托購房與借名購房也有所不同。委托購房是基于委托合同關(guān)系，受托人按照委托人的指示處理購房事務(wù)，所購房屋權(quán)益一般歸委托人所有。在委托購房中，受托人是以委托人的名義進(jìn)行購房行為，購房合同等相關(guān)文件體現(xiàn)的是委托人的意思表示；而借名購房是借名人借用出名人的名義購房，對外體現(xiàn)出名人的身份。從法律關(guān)系的穩(wěn)定性來看，委托購房基于明確的委托合同，法律關(guān)系相對清晰明確；借名購房雖也存在借名合意，但可能因規(guī)避政策等原因?qū)е潞贤ЯΥ嬖诓淮_定性。在委托購房中，如果受托人超越委托權(quán)限給委托人造成損失，應(yīng)當(dāng)賠償損失；借名購房中，若出名人違反借名協(xié)議，借名人可能面臨錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。借名登記是指實(shí)際權(quán)利人借用他人名義進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記，借名購房可視為借名登記在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種具體表現(xiàn)形式，但二者仍有差異。借名登記涵蓋的范圍更廣，包括車輛、股權(quán)等各種財(cái)產(chǎn)的登記；借名購房僅針對商品房的購買和產(chǎn)權(quán)登記。在借名登記的其他情形中，判斷財(cái)產(chǎn)實(shí)際歸屬時(shí)可能依據(jù)不同的行業(yè)規(guī)則和習(xí)慣；借名購房中判斷房屋歸屬主要依據(jù)借名協(xié)議、出資情況、房屋占有使用情況等因素。在車輛借名登記中，判斷車輛實(shí)際歸屬可能會考慮車輛的實(shí)際使用、維修保養(yǎng)記錄等因素；借名購房判斷房屋歸屬時(shí)，除了出資等因素，還需考慮是否存在惡意串通損害第三人利益等情況。三、借名購房協(xié)議的法律效力分析3.1一般原則在我國的法律框架下，對于借名購房協(xié)議的法律效力判斷，遵循著《中華人民共和國民法典》所確立的基本準(zhǔn)則。當(dāng)借名購房協(xié)議不存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗，且雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、具有相應(yīng)的民事行為能力時(shí)，通常應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議有效。這一原則體現(xiàn)了民法領(lǐng)域?qū)Ξ?dāng)事人意思自治的尊重，在不損害國家利益、社會公共利益以及第三人合法權(quán)益的前提下，允許當(dāng)事人通過協(xié)議自主設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從合同的本質(zhì)來看，借名購房協(xié)議是借名人與出名人之間就房屋購買及相關(guān)權(quán)益歸屬所達(dá)成的合意，屬于合同的一種特殊形式。只要該協(xié)議滿足合同生效的一般要件，就應(yīng)受到法律的保護(hù)。根據(jù)《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。在借名購房協(xié)議中，若借名人與出名人都具備完全民事行為能力，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分協(xié)商達(dá)成借名購房的一致意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不與法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相抵觸，不違背社會的公序良俗，那么該協(xié)議就符合民事法律行為有效的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議。在實(shí)踐中，許多借名購房協(xié)議是基于親屬關(guān)系、朋友關(guān)系等信任基礎(chǔ)而簽訂的，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)往往充分考慮了各自的利益和需求，并對房屋的購買、使用、過戶等事項(xiàng)作出了明確的約定。在一些案例中，借名人因自身不具備購房資格，但為了解決居住問題，與具有購房資格的出名人簽訂借名購房協(xié)議，協(xié)議中詳細(xì)約定了購房款的支付方式、房屋的實(shí)際使用人、過戶時(shí)間等內(nèi)容。在這種情況下，只要協(xié)議不存在其他無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效，借名人有權(quán)依據(jù)協(xié)議要求出名人履行相應(yīng)的義務(wù)，如協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)等。認(rèn)定借名購房協(xié)議的效力，也有助于維護(hù)交易的穩(wěn)定性和安全性。如果隨意否定借名購房協(xié)議的效力，將會導(dǎo)致大量借名購房行為的不確定性增加，當(dāng)事人的合法權(quán)益難以得到保障，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的正常秩序。因此，在一般情況下，對于符合法律規(guī)定的借名購房協(xié)議，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可和保護(hù)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)社會的公平正義和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。3.2無效情形3.2.1規(guī)避限購政策在實(shí)踐中，為規(guī)避限購政策而借名購房的現(xiàn)象屢見不鮮，由此引發(fā)的糾紛也日益增多。限購政策作為國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，旨在穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī)性購房，保障居民的合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)事人為規(guī)避限購政策而簽訂的借名購房協(xié)議，因違背公序良俗，通常會被認(rèn)定為無效。以徐某與曾某的案件為例，為規(guī)避限購政策，徐某與曾某于2013年簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》，約定將徐某出資購買的房屋登記在曾某名下。2016年，曾某因無法清償對中集哈某公司的擔(dān)保債務(wù)，中集哈某公司以房屋登記在曾某名下為由，請求法院強(qiáng)制執(zhí)行該套房屋。徐某依據(jù)《房產(chǎn)代持協(xié)議》向法院提出執(zhí)行異議之訴，主張自己是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。最高人民法院認(rèn)為，借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無效。因?yàn)檫@種行為縱容了不合理的購房需求和投機(jī)性購房的快速增長，鼓勵了不誠信的當(dāng)事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不僅與司法維護(hù)社會誠信和公平正義的職責(zé)不符，還會導(dǎo)致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會公共利益和社會秩序。從法律層面來看，《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違背公序良俗的民事法律行為無效?！惫蛄妓装ü仓刃蚺c善良風(fēng)俗兩個(gè)方面，公共秩序是指國家社會的存在及其發(fā)展所必需的一般秩序；善良風(fēng)俗是指國家社會的存在及其發(fā)展所必需的一般道德。規(guī)避限購政策的借名購房行為，破壞了房地產(chǎn)市場的正常秩序，損害了社會公共利益，違背了公序良俗原則。這種行為使得限購政策無法有效發(fā)揮作用，房價(jià)可能因投機(jī)性購房的增加而進(jìn)一步上漲，普通居民的購房難度加大，社會公平正義受到損害。在司法實(shí)踐中，各地法院對于為規(guī)避限購政策的借名購房協(xié)議的效力認(rèn)定，雖存在一定差異，但總體趨勢是傾向于認(rèn)定無效。一些法院在判斷時(shí)，會綜合考慮多種因素，如借名購房行為對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響程度、當(dāng)事人的主觀惡意、協(xié)議的履行情況等。如果借名購房行為發(fā)生在限購政策實(shí)施后不久，且當(dāng)事人明知限購政策的存在仍故意規(guī)避，法院更有可能認(rèn)定協(xié)議無效；若借名購房行為發(fā)生在限購政策實(shí)施前，或者當(dāng)事人對限購政策的理解存在誤解等特殊情況，法院可能會根據(jù)具體案情進(jìn)行綜合判斷。3.2.2購買保障性住房保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、自住型商品房、公共租賃住房等。這些住房具有社會保障性質(zhì)，旨在解決特定群體的住房困難問題，其分配和使用受到嚴(yán)格的政策規(guī)范和監(jiān)管。借名購買保障性住房，嚴(yán)重違反了政策規(guī)定，損害了公共利益，此類借名購房協(xié)議通常會被認(rèn)定為無效。經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭住房困難戶供應(yīng)的住房，政府對其建設(shè)、銷售、購買資格等都有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人必須符合特定的資格條件，如家庭收入、住房狀況等，且需經(jīng)過嚴(yán)格的審查公示程序。如果允許他人借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房，或者在購買經(jīng)濟(jì)適用住房限制交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓房屋，將會擾亂政府對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理秩序，損害廣大潛在符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格人民群眾的利益。例如，一些不符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的人，通過借名買房的方式獲取該類住房，使得真正需要住房的中低收入家庭失去了購買機(jī)會，破壞了社會的公平正義，也違背了保障性住房政策的初衷。自住型商品房也屬于政策性保障住房，其購房資格同樣有嚴(yán)格限制。在郭某強(qiáng)與劉某麗的案件中，2016年4月26日，郭某強(qiáng)與劉某麗簽訂《借名買房協(xié)議書》，約定郭某強(qiáng)借用劉某麗姓名購買位于北京市豐臺區(qū)的自住型商品房，購房款由郭某強(qiáng)支付。法院認(rèn)為，自住型商品房需要具備相應(yīng)資格的家庭，經(jīng)過審批合格后，通過公開搖號確定選房順序，并進(jìn)行公示后才能購買。如果搖號家庭放棄選房，應(yīng)由未選房的申請家庭按照搖號順序依次遞補(bǔ)選房。郭某強(qiáng)與劉某麗之間簽訂的借名購買自住型商品房的協(xié)議，侵犯了其他具有購房資格的家庭的利益，違背了公序良俗，故該借名買房協(xié)議無效。從法律依據(jù)來看，《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。”在借名購買保障性住房的情形中，借名人與出名人明知借名行為違反政策規(guī)定，損害了其他符合購房資格家庭的利益，仍惡意串通簽訂借名購房協(xié)議，符合該條規(guī)定的無效情形。此類行為不僅損害了特定第三人的利益，更損害了社會公共利益，破壞了保障性住房制度的公平性和有效性，因此應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無效。3.2.3惡意串通損害第三人利益惡意串通損害第三人利益是借名購房協(xié)議被認(rèn)定無效的重要情形之一。當(dāng)借名購房行為存在惡意串通，損害債權(quán)人等第三人利益時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規(guī)定，該借名購房協(xié)議無效。惡意串通是指行為人與相對人相互勾結(jié)，為謀取私利而共同實(shí)施的損害他人合法權(quán)益的行為。在借名購房中，通常表現(xiàn)為借名人與出名人明知借名行為會損害第三人的利益，仍故意為之。在債務(wù)糾紛中，一些債務(wù)人為了逃避債務(wù)，與他人惡意串通，通過借名買房的方式將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到他人名下，使債權(quán)人的債權(quán)無法得到實(shí)現(xiàn)。在董一與董二、柳四、董三的案件中，a號房屋原系董二單位分配的公有住房，2000年董二與售房單位簽訂買賣合同購買該房屋，購房款由董三、董一代為交付，二人各出資一半。后董二、柳四與董三簽署贈與合同，將a號房屋贈與董三，并辦理公證手續(xù)及過戶登記。董一主張其基于和董三、董二夫婦達(dá)成的借名買房約定享有a號房屋52.5%的所有權(quán)份額，因未提供證據(jù)證明各方達(dá)成借名買房的合意故法院未予支持。但如果有證據(jù)證明董二、柳四與董三之間存在惡意串通，為逃避對董一的債務(wù)而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，那么該贈與合同可能會被認(rèn)定為無效。在實(shí)踐中，判斷借名購房是否存在惡意串通損害第三人利益，需要綜合考慮多方面因素。要審查借名人與出名人的主觀意圖，是否明知借名行為會損害第三人利益而故意為之。若在借名購房協(xié)議簽訂時(shí)，出名人正面臨巨額債務(wù)，且借名行為明顯不合理，如房屋價(jià)格明顯低于市場價(jià)、購房款支付方式異常等，可推斷其存在惡意串通的可能性。還要考察借名購房行為的客觀后果，是否實(shí)際損害了第三人的利益。如果因借名購房導(dǎo)致債權(quán)人的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，或者使其他合法權(quán)益受到損害，如影響了繼承人的繼承權(quán)益等，也可作為認(rèn)定惡意串通的重要依據(jù)。此外，相關(guān)證據(jù)的收集和審查也至關(guān)重要，如當(dāng)事人之間的通信記錄、資金往來憑證、證人證言等，都有助于判斷是否存在惡意串通的事實(shí)。3.3效力待定情形當(dāng)借名購房協(xié)議存在重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫等因素時(shí)，其效力處于待定狀態(tài)，需根據(jù)具體事實(shí)和法律規(guī)定，由法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定。重大誤解是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的情形。在借名購房中，若借名人或出名人對借名的關(guān)鍵事項(xiàng)，如房屋的實(shí)際價(jià)格、購房目的、過戶條件等存在重大誤解，可能導(dǎo)致協(xié)議效力待定。在某一案例中，借名人誤以為所購買的房屋為普通商品房，具有完全的市場流通性，而出名人也未明確告知該房屋存在一定的交易限制，如在一定期限內(nèi)不能過戶等情況，雙方基于這種錯(cuò)誤認(rèn)識簽訂了借名購房協(xié)議。在這種情況下，受重大誤解影響的一方有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷該協(xié)議，在撤銷之前，協(xié)議效力待定。顯失公平是指一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的情況。在借名購房中，如果出名人利用借名人急于購房的心理，或者借名人對相關(guān)法律法規(guī)、市場行情缺乏了解，在借名購房協(xié)議中約定了明顯不合理的條款，如過高的借名報(bào)酬、苛刻的過戶條件等，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，該協(xié)議可能被認(rèn)定為顯失公平，從而效力待定。在一些案例中，出名人要求借名人支付高額的借名費(fèi)用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場合理范圍，且借名人在簽訂協(xié)議時(shí)因自身購房需求迫切，未能充分考慮協(xié)議條款的合理性，這種情況下，借名人可以主張協(xié)議顯失公平，請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。欺詐是指一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。在借名購房中，若出名人故意隱瞞房屋存在質(zhì)量問題、抵押情況、產(chǎn)權(quán)糾紛等重要事實(shí)，或者虛構(gòu)自身具備購房資格、能夠順利辦理過戶手續(xù)等虛假信息，誘使借名人簽訂借名購房協(xié)議，該協(xié)議可能因欺詐而效力待定。出名人明知房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量隱患，如房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題，但在與借名人簽訂借名購房協(xié)議時(shí)故意隱瞞這一情況，借名人在不知情的情況下簽訂了協(xié)議。事后借名人發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，此時(shí)借名人有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷該協(xié)議，在撤銷之前，協(xié)議效力處于不確定狀態(tài)。脅迫是指以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害，或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方作出違背真實(shí)的意思表示的行為。在借名購房中，如果一方以威脅、恐嚇等手段迫使另一方簽訂借名購房協(xié)議，該協(xié)議可能因脅迫而效力待定。出名人以泄露借名人的隱私、對借名人進(jìn)行人身傷害等相威脅，迫使借名人與其簽訂借名購房協(xié)議，借名人在受到脅迫的情況下違背自己的真實(shí)意愿簽訂了協(xié)議。這種情況下，受脅迫方有權(quán)在法律規(guī)定的期限內(nèi)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷該協(xié)議，在撤銷之前，協(xié)議的效力處于待定狀態(tài)。一旦協(xié)議被撤銷，自始無效，雙方應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等。四、借名購買商品房糾紛中的常見爭議焦點(diǎn)4.1房屋所有權(quán)的歸屬認(rèn)定4.1.1物權(quán)登記原則與實(shí)際出資人的權(quán)利在我國的物權(quán)法律體系中，物權(quán)登記具有至關(guān)重要的地位，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方式，具有公示公信效力。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”這一規(guī)定明確了物權(quán)登記的生效主義原則，即不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為生效要件。在商品房買賣中，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，誰就被法律推定為房屋的所有權(quán)人，對外具有物權(quán)公示效力，能夠?qū)沟谌?。這種公示公信效力旨在維護(hù)交易安全和市場秩序，使第三人能夠基于對登記的信賴，放心地與登記權(quán)利人進(jìn)行交易，避免因物權(quán)歸屬不明而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。在借名購房的情形下，房屋雖登記在出名人名下，但實(shí)際出資人并非登記權(quán)利人。實(shí)際出資人主張房屋所有權(quán)，其依據(jù)主要在于借名購房協(xié)議以及自身的實(shí)際出資行為。借名購房協(xié)議是雙方就房屋實(shí)際歸屬達(dá)成的合意，體現(xiàn)了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。實(shí)際出資人按照協(xié)議約定支付了購房款，履行了購房的主要義務(wù)，從公平和誠信原則出發(fā)，其應(yīng)當(dāng)享有房屋的實(shí)際權(quán)益。然而，實(shí)際出資人主張所有權(quán)并非毫無條件。首先，借名購房協(xié)議必須合法有效，不存在無效或可撤銷的情形。若借名購房協(xié)議因規(guī)避限購政策、購買保障性住房、惡意串通損害第三人利益等原因被認(rèn)定為無效，那么實(shí)際出資人就無法依據(jù)該協(xié)議主張房屋所有權(quán)。其次，實(shí)際出資人需要提供充分的證據(jù)證明借名購房的事實(shí)，包括借名協(xié)議、出資證明、購房手續(xù)等，以形成完整的證據(jù)鏈，推翻物權(quán)登記的推定效力。在某些案例中，實(shí)際出資人雖與出名人簽訂了借名購房協(xié)議，并支付了全部購房款，但由于協(xié)議存在瑕疵，如未明確約定房屋歸屬或違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致法院無法認(rèn)定其對房屋享有所有權(quán)。又如，實(shí)際出資人無法提供完整的出資證明，無法證明購房款系其支付，也會影響其對房屋所有權(quán)的主張。因此，實(shí)際出資人在借名購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎簽訂借名協(xié)議，確保協(xié)議內(nèi)容合法有效，并妥善保存相關(guān)證據(jù)，以保障自己的合法權(quán)益。4.1.2證據(jù)對所有權(quán)歸屬的影響在借名購買商品房糾紛中，證據(jù)對于房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定起著決定性作用。出資證明、購房手續(xù)、借名協(xié)議等各類證據(jù)相互關(guān)聯(lián)、相互印證，共同構(gòu)建起判斷房屋實(shí)際歸屬的證據(jù)體系。出資證明是證明實(shí)際出資人履行購房義務(wù)的關(guān)鍵證據(jù)。常見的出資證明包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、支付憑證、收款收據(jù)等。銀行轉(zhuǎn)賬記錄能夠清晰地顯示購房款的支付時(shí)間、金額、支付方和收款方，具有較高的可信度和證明力。若實(shí)際出資人通過自己的銀行賬戶向開發(fā)商或出名人支付購房款，轉(zhuǎn)賬記錄上的備注信息也能進(jìn)一步明確款項(xiàng)的用途為購房款，這將為認(rèn)定其出資行為提供有力支持。支付憑證如現(xiàn)金支付的收據(jù)、第三方支付平臺的交易記錄等，也能在一定程度上證明出資事實(shí)。在某借名買房糾紛案件中，借名人提供了完整的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，顯示其在購房期間分多次向出名人賬戶轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)賬備注均為“購房款”，且出名人無法提供相反證據(jù)反駁，法院據(jù)此認(rèn)定借名人的出資事實(shí)，對其主張房屋所有權(quán)的訴求予以支持。購房手續(xù)如商品房買賣合同、購房發(fā)票、契稅完稅證明等，也能反映房屋購買的相關(guān)情況，對所有權(quán)歸屬的認(rèn)定具有重要參考價(jià)值。商品房買賣合同是確定房屋買賣雙方權(quán)利義務(wù)的重要文件，合同中記載的買方信息雖為出名人，但如果借名人能夠證明自己實(shí)際參與了購房談判、合同簽訂過程，且合同的履行由其主導(dǎo)，這將有助于證明借名購房的事實(shí)。購房發(fā)票和契稅完稅證明上的付款人信息，若與實(shí)際出資人的主張相符，也能進(jìn)一步佐證其出資行為和對房屋的實(shí)際權(quán)益。在另一案例中，購房發(fā)票和契稅完稅證明上的付款人均為借名人，且借名人持有房屋的鑰匙、入住并承擔(dān)了多年的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，這些證據(jù)相互印證，法院最終認(rèn)定房屋歸借名人所有。借名協(xié)議作為雙方借名購房合意的書面體現(xiàn)，是認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬的核心證據(jù)之一。一份規(guī)范的借名協(xié)議應(yīng)明確約定借名購房的原因、房屋的實(shí)際歸屬、購房款的支付方式、過戶時(shí)間及條件、雙方的權(quán)利義務(wù)等關(guān)鍵內(nèi)容。在存在借名協(xié)議的情況下，若協(xié)議合法有效，法院通常會依據(jù)協(xié)議的約定來認(rèn)定房屋所有權(quán)的歸屬。然而，在實(shí)踐中，部分借名購房雙方可能僅存在口頭約定，未簽訂書面借名協(xié)議，這就增加了借名人舉證的難度。此時(shí)，借名人需要通過其他證據(jù)，如證人證言、聊天記錄、通話錄音等，來證明雙方存在借名購房的合意。在某起案件中，借名人和出名人之間雖未簽訂書面借名協(xié)議，但借名人提供了與出名人的聊天記錄，其中雙方多次提及借名購房事宜，并對房屋的歸屬、付款方式等進(jìn)行了討論，結(jié)合借名人的出資證明和購房手續(xù)，法院最終認(rèn)定雙方存在借名購房關(guān)系，房屋歸借名人所有。在借名購買商品房糾紛中，證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性和合法性至關(guān)重要。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注重證據(jù)的收集和保存，確保證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈，以有力地支持自己關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的主張。法院在審理此類案件時(shí)，也會綜合審查各類證據(jù)，根據(jù)證據(jù)的證明力大小，結(jié)合案件的具體情況，作出公正的判決。4.2借名人與出名人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系4.2.1借名人的權(quán)利與義務(wù)借名人作為借名購買商品房行為中的實(shí)際權(quán)益人，享有一系列權(quán)利。借名人有權(quán)依據(jù)借名購房協(xié)議，主張對房屋的實(shí)際權(quán)益，要求出名人按照協(xié)議約定，在條件成就時(shí)協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至自己名下。這是借名人的核心權(quán)利，是實(shí)現(xiàn)其購房目的的關(guān)鍵所在。在借名購房協(xié)議合法有效的前提下，借名人的這一權(quán)利受法律保護(hù)，出名人不得無故拒絕履行協(xié)助過戶義務(wù)。若出名人違反協(xié)議約定，借名人可通過訴訟等法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，要求出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因拒絕過戶給其造成的損失。在借名購房協(xié)議履行期間，借名人對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。借名人可以實(shí)際占有房屋，用于自住、出租等，獲取房屋的使用價(jià)值和收益。若借名人將房屋出租，租金收益應(yīng)歸借名人所有。出名人不得干涉借名人對房屋的正常占有、使用和收益行為，除非借名購房協(xié)議中有特殊約定。借名人有權(quán)知曉房屋的相關(guān)信息，包括房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、是否存在抵押、查封等限制交易的情形。出名人有義務(wù)如實(shí)向借名人告知房屋的真實(shí)情況，若故意隱瞞或提供虛假信息，給借名人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。借名人在享有權(quán)利的同時(shí)，也需履行相應(yīng)的義務(wù)。按照借名購房協(xié)議的約定，按時(shí)足額支付購房款是借名人的主要義務(wù)。購房款的支付方式、支付時(shí)間等應(yīng)嚴(yán)格遵循協(xié)議約定，若借名人未按時(shí)支付購房款，構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任，可能面臨出名人解除借名購房協(xié)議、要求支付違約金等后果。借名人還需承擔(dān)與房屋相關(guān)的費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、維修基金等。這些費(fèi)用是房屋正常使用和維護(hù)所必需的支出，借名人作為房屋的實(shí)際使用人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。若借名人未按時(shí)支付這些費(fèi)用，導(dǎo)致出名人承擔(dān)了相關(guān)費(fèi)用或遭受損失的，借名人應(yīng)向出名人予以賠償。借名人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，不得濫用權(quán)利損害出名人的合法權(quán)益。借名人在行使對房屋的權(quán)利時(shí)，應(yīng)避免給房屋造成損壞，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，以免影響房屋的價(jià)值和出名人的利益。在使用房屋過程中，若因借名人的原因?qū)е路课輷p壞，借名人有義務(wù)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。借名人還應(yīng)保守借名購房的相關(guān)信息，不得隨意泄露，以免給雙方帶來不必要的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。4.2.2出名人的權(quán)利與義務(wù)出名人在借名購買商品房關(guān)系中，同樣享有一定的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。若借名購房協(xié)議中有約定，出名人有權(quán)要求借名人支付合理的報(bào)酬或費(fèi)用。這種報(bào)酬或費(fèi)用可以是一次性的支付，也可以是按照一定期限或條件支付，具體數(shù)額和支付方式由雙方在協(xié)議中協(xié)商確定。在一些情況下，出名人可能因借名購房行為承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，如信用風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，要求借名人支付合理報(bào)酬是對其風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的一種補(bǔ)償。出名人對借名人履行借名購房協(xié)議的情況享有監(jiān)督權(quán)，有權(quán)要求借名人按照協(xié)議約定履行義務(wù)。出名人可以監(jiān)督借名人是否按時(shí)支付購房款、是否妥善使用房屋、是否按時(shí)承擔(dān)房屋相關(guān)費(fèi)用等。若借名人存在違約行為，出名人有權(quán)提出異議，要求借名人糾正違約行為，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在借名人未按時(shí)支付購房款時(shí)，出名人有權(quán)要求借名人限期支付，并按照協(xié)議約定支付違約金。協(xié)助借名人辦理房屋過戶手續(xù)是出名人的主要義務(wù)之一。當(dāng)借名購房協(xié)議約定的過戶條件成就時(shí)，出名人應(yīng)積極配合借名人，提供必要的文件和資料，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。出名人不得無故拖延、拒絕協(xié)助過戶，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。在辦理過戶手續(xù)過程中，出名人應(yīng)如實(shí)提供自己的身份信息、購房資料等，確保過戶手續(xù)的順利進(jìn)行。若因出名人的原因?qū)е逻^戶手續(xù)無法辦理或延誤，給借名人造成損失的，出名人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出名人應(yīng)當(dāng)妥善保管與房屋相關(guān)的文件和資料，如商品房買賣合同、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證書等。這些文件和資料是證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和購房過程的重要依據(jù)，出名人有義務(wù)確保其安全、完整。未經(jīng)借名人同意，出名人不得擅自處分這些文件和資料，更不得利用這些文件和資料實(shí)施損害借名人利益的行為。若因出名人的原因?qū)е挛募唾Y料丟失、損壞或被非法使用，給借名人造成損失的，出名人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出名人在借名購房期間，不得擅自處分房屋，如將房屋出售、抵押、贈與他人等。房屋的實(shí)際權(quán)益歸借名人所有，出名人僅為名義上的產(chǎn)權(quán)人，擅自處分房屋的行為屬于無權(quán)處分，可能會損害借名人的利益。若出名人擅自處分房屋，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償因其處分行為給借名人造成的損失。若第三人基于善意取得制度取得房屋所有權(quán)，借名人可向出名人主張賠償全部損失。出名人還應(yīng)在借名購房過程中，積極維護(hù)房屋的正常狀態(tài)，不得故意損壞房屋或?qū)嵤┢渌麚p害房屋價(jià)值的行為。4.3借名購房與善意第三人的權(quán)益沖突4.3.1善意取得制度的適用善意取得制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，旨在保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益。在借名購房糾紛中，當(dāng)出名人擅自將房屋處分給第三人時(shí)，若第三人符合善意取得的條件，便可以取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在借名購房的情境下，判斷第三人是否構(gòu)成善意取得，需從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考量：第三人在受讓房屋時(shí)是否為善意，即不知道且不應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際所有權(quán)人為借名人，而是基于對不動產(chǎn)登記簿的信賴，相信出名人就是房屋的所有權(quán)人。在房屋交易過程中，第三人進(jìn)行了必要的查詢和了解，未發(fā)現(xiàn)房屋存在借名登記等異常情況，且出名人提供了房屋產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)文件，足以使第三人相信其有權(quán)處分房屋，此時(shí)可認(rèn)定第三人是善意的。若第三人明知房屋存在借名登記情況，仍與出名人進(jìn)行交易，則不構(gòu)成善意。第三人受讓房屋是否支付了合理的價(jià)格，合理價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場價(jià)格、房屋的實(shí)際情況等因素進(jìn)行綜合判斷。若交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，可能會影響對第三人善意的認(rèn)定。在某一案例中，出名人將房屋以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的價(jià)格出售給第三人，且第三人未能對價(jià)格的合理性作出合理解釋，法院據(jù)此認(rèn)為第三人不構(gòu)成善意取得。房屋是否已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)，這是善意取得的重要條件之一。只有在房屋完成過戶登記后，第三人才能取得房屋的所有權(quán)。若房屋僅簽訂了買賣合同，但尚未辦理過戶登記，即使第三人符合其他善意取得的條件，也不能取得房屋所有權(quán)，借名人仍有權(quán)追回房屋。當(dāng)?shù)谌藰?gòu)成善意取得時(shí)，法律后果是第三人取得房屋的所有權(quán)，借名人喪失對房屋的所有權(quán)。借名人只能依據(jù)借名購房協(xié)議，向出名人主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任，要求出名人賠償因其擅自處分房屋給借名人造成的損失。這些損失包括房屋的市場價(jià)值與借名人已支付購房款之間的差額、因維權(quán)產(chǎn)生的合理費(fèi)用等。4.3.2對借名人權(quán)益的保護(hù)與限制在善意第三人權(quán)益優(yōu)先得到保護(hù)的原則下，借名人的權(quán)益受到了一定的限制，但這并不意味著借名人的權(quán)益無法得到救濟(jì)。借名人可依據(jù)借名購房協(xié)議，向出名人主張違約責(zé)任。若借名購房協(xié)議中明確約定了出名人不得擅自處分房屋，而出名人違反協(xié)議將房屋處分給第三人，構(gòu)成違約，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。損失賠償?shù)姆秶ń杳艘蚍课荼惶幏侄馐艿闹苯訐p失和間接損失，直接損失如已支付的購房款、房屋裝修費(fèi)用等，間接損失如因房屋被處分導(dǎo)致借名人無法實(shí)現(xiàn)的預(yù)期利益等。若出名人的擅自處分行為構(gòu)成侵權(quán)，借名人可向出名人主張侵權(quán)責(zé)任。出名人明知房屋的實(shí)際權(quán)益歸借名人所有，仍故意將房屋處分給第三人，侵害了借名人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。侵權(quán)損害賠償?shù)姆秶c違約責(zé)任賠償范圍類似，但在具體賠償數(shù)額的確定上，可能會因侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件和法律規(guī)定的不同而有所差異。借名人在尋求法律救濟(jì)時(shí)，也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)。借名人需要承擔(dān)舉證責(zé)任，證明自己與出名人之間存在合法有效的借名購房協(xié)議、出名人擅自處分房屋的事實(shí)以及自己因房屋被處分而遭受的損失等。在實(shí)踐中，借名人可能因證據(jù)不足而無法充分維護(hù)自己的權(quán)益。由于房屋已經(jīng)過戶給善意第三人，即使借名人獲得了勝訴判決，要求出名人賠償損失，但出名人可能因缺乏賠償能力等原因，導(dǎo)致借名人的損失無法得到實(shí)際賠償。在某些特殊情況下，借名人的權(quán)益也可能得到一定程度的保護(hù)。若第三人并非善意取得房屋所有權(quán)，如第三人與出名人存在惡意串通等情形，借名人有權(quán)主張第三人的處分行為無效，追回房屋所有權(quán)。若借名人能夠證明自己對房屋享有足以排除第三人善意取得的權(quán)益，如借名人在房屋被處分前已經(jīng)實(shí)際占有房屋且第三人知曉該情況，法院可能會綜合考慮各種因素，對借名人的權(quán)益予以適當(dāng)保護(hù)。五、借名購買商品房糾紛的司法實(shí)踐與案例分析5.1典型案例選取與介紹在借名購買商品房糾紛的司法實(shí)踐中，不同案例展現(xiàn)出多樣的爭議焦點(diǎn)和復(fù)雜的法律關(guān)系，對這些典型案例的深入剖析，有助于更清晰地理解此類糾紛在司法審判中的處理方式和法律適用。在劉某與韓某的案例中，二人于2009年相識后同居，2011年韓某與案外人張某簽訂房屋買賣合同，以198萬元購買系爭房屋，并于同年登記在韓某名下。2013年劉某與韓某結(jié)束同居關(guān)系，劉某要求韓某將房屋過戶至其名下但遭韓某拒絕。劉某自述因其無購房資格，故與韓某口頭約定借用韓某的名義購買系爭房屋，韓某則堅(jiān)稱房屋為其自行購買。劉某用其銀行賬戶向張某支付了全部房款，房屋原由劉某與韓某共同居住，但2013年韓某搬離后由劉某單獨(dú)居住使用。本案的爭議焦點(diǎn)在于借名事實(shí)的認(rèn)定，劉某需提供充分證據(jù)證明雙方存在借名買房的口頭約定，其證據(jù)主要包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄證明出資情況，以及房屋居住使用情況的相關(guān)證據(jù)。然而，由于缺乏書面借名協(xié)議，借名事實(shí)的認(rèn)定存在一定難度。徐某與胡某的糾紛也頗具代表性。徐某與胡某系朋友關(guān)系，徐某因自身原因無法申辦貸款，故與胡某約定以胡某的名義購買系爭房屋。徐某支付了房屋首付款，胡某則以自己名義申辦了房屋貸款并將房屋登記在其名下。徐某按月向胡某用于還貸的銀行賬戶中匯款以償還銀行貸款。后徐某要求胡某按照約定將房屋過戶至其名下，胡某以徐某無資格申辦貸款、雙方約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效為由拒絕。在此案例中，爭議焦點(diǎn)集中在借名協(xié)議的效力認(rèn)定上，即因貸款資格問題簽訂的借名協(xié)議是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。法院需要審查相關(guān)法律法規(guī)對貸款資格的規(guī)定，以及借名協(xié)議的具體內(nèi)容，判斷其是否損害了金融秩序或其他公共利益。吳某與王某的案件同樣具有典型意義。吳某與王某系親戚關(guān)系，因吳某暫無購房資格故借用王某名義購買系爭房屋。吳某支付全部房款后，房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，但由吳某負(fù)責(zé)保管購房合同、房屋產(chǎn)證等購房資料并實(shí)際居住使用房屋。后吳某達(dá)到社保繳納年限而具備購房資格，要求王某將房屋過戶至其名下，但王某以各種借口拖延辦理過戶手續(xù)，吳某遂請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，并要求王某按照約定配合辦理過戶手續(xù)。王某以雙方約定違反法律規(guī)定且吳某無權(quán)直接要求獲得房屋所有權(quán)為由進(jìn)行抗辯。該案例的爭議焦點(diǎn)在于借名人能否直接要求確權(quán)，以及借名協(xié)議在吳某具備購房資格后的效力問題。法院需依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)司法解釋，判斷吳某是否有權(quán)依據(jù)借名協(xié)議直接主張房屋所有權(quán)，以及王某的抗辯理由是否成立。趙某陽與孫某君的糾紛則涉及房屋過戶權(quán)益的博弈。2013年，為滿足李某杰畢業(yè)后在北京市生活居住需求，趙某陽（系李某杰小姨）有意為李某杰購買北京房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)北京市商品房存在限購政策，李某杰尚未畢業(yè)，還不具有購房資格，需要以親戚朋友的名義購房。考慮到孫某君是李某杰的表姐，雙方從小一起長大，關(guān)系十分親密，孫某君當(dāng)時(shí)雖有購房資格，但因經(jīng)濟(jì)原因并不打算在北京買房。與孫某君溝通后，各方商定，由趙某陽實(shí)際出資，以孫某君名義購房，房產(chǎn)實(shí)際歸李某杰所有。2013年8月18日，趙某陽帶著孫某君的身份證復(fù)印件，與賣方錢某航簽訂了《存量房屋買賣合同》，該合同孫某君處簽字由趙某陽代簽，孫某君全程沒有參與選房、簽合同。為購買案涉房屋，趙某陽依賣方指示，共計(jì)支付首付款362.8萬元，并實(shí)際承擔(dān)了稅費(fèi)等共計(jì)483929.66元。購房時(shí)，根據(jù)各方商定，以孫某君名義向銀行申請了190萬元貸款。還貸資金均是李某杰、王某欣、趙某陽方安排，其中在房屋出租期間，趙某陽要求租戶直接將租金匯入還貸賬戶，在租金不足以清償貸款時(shí)，則由趙某陽、李某杰父母向還貸賬戶匯款。2018年7月，考慮到貸款利率過高，趙某陽分3次向還貸賬戶匯款1689000元，提前清償剩余全部貸款。自2013年購房后，至2014年期間，該房屋系由李某杰自住，之后，李某杰、王某欣、趙某陽將案涉房屋出租，租金直接用于支付貸款。2018年7月貸款還清后，租金一直由趙某陽收取。2020年12月，因李某杰與王某欣即將結(jié)婚，案涉房屋將作為二人婚房使用，李某杰向租戶支付違約金后提前收回房子。此后，李某杰、王某欣重新裝修案涉房屋。2021年3月，李某杰與王某欣登記結(jié)婚。目前，李某杰與王某欣實(shí)際居住在案涉房屋，該房產(chǎn)為其夫妻在北京唯一居住用房。李某杰、王某欣、趙某陽具備北京市購房資格后，曾多次催促孫某君將案涉房屋變更登記至王某欣名下，但孫某君推脫過戶，最后徹底拒絕溝通。本案的爭議焦點(diǎn)在于借名約定的具體內(nèi)容及房屋過戶的權(quán)益問題，趙某陽主張有權(quán)將房屋過戶至李某杰、王某欣名下，而孫某君則對此予以否認(rèn)。法院需要審查雙方的借名約定，包括是否明確約定了房屋可過戶給他人，以及相關(guān)證據(jù)對雙方主張的支持程度。5.2法院判決思路與依據(jù)分析在劉某與韓某的案件中，法院對于借名事實(shí)的認(rèn)定，主要依據(jù)雙方提供的證據(jù)進(jìn)行綜合判斷。劉某主張與韓某存在借名買房的口頭約定，為此提供了銀行轉(zhuǎn)賬記錄，顯示其用自己的銀行賬戶向房屋出賣人張某支付了全部房款，這一證據(jù)直接證明了劉某的出資行為。房屋的居住使用情況也對借名事實(shí)的認(rèn)定起到了重要作用。房屋原由劉某與韓某共同居住，后韓某搬離由劉某單獨(dú)居住使用，這表明劉某對房屋進(jìn)行了實(shí)際占有和使用。然而，由于雙方僅存在口頭約定，缺乏書面借名協(xié)議，借名事實(shí)的認(rèn)定存在一定困難。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！眲⒛承璩袚?dān)舉證責(zé)任，證明借名買房關(guān)系的存在。在這種情況下，法院會綜合考慮證據(jù)的證明力、雙方的陳述以及日常生活經(jīng)驗(yàn)等因素。如果劉某提供的出資證明和房屋使用證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈，且韓某無法提供相反證據(jù)反駁，法院可能會認(rèn)定借名事實(shí)成立；反之，如果證據(jù)存在瑕疵或無法相互印證，法院可能難以認(rèn)定借名事實(shí)。徐某與胡某的糾紛中，法院在判斷借名協(xié)議的效力時(shí)，主要審查協(xié)議是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。胡某以徐某無資格申辦貸款、雙方約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定為由拒絕過戶。法院會審查相關(guān)法律法規(guī)對貸款資格的規(guī)定，以及借名協(xié)議的具體內(nèi)容。如果借名協(xié)議僅是為了解決徐某的貸款問題，且不存在其他違法情形，如不存在惡意串通損害銀行利益、擾亂金融秩序等行為，法院可能認(rèn)定借名協(xié)議有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！比绻嚓P(guān)法律法規(guī)對貸款資格的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即不違反該規(guī)定不會導(dǎo)致合同無效，那么借名協(xié)議可能仍然有效。在這種情況下，徐某有權(quán)依據(jù)借名協(xié)議要求胡某履行協(xié)助過戶義務(wù)；若借名協(xié)議被認(rèn)定為無效，徐某可能只能要求胡某返還已支付的購房款及相關(guān)費(fèi)用。在吳某與王某的案件中，法院對于借名人能否直接要求確權(quán)的問題，依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)司法解釋進(jìn)行判斷。王某以雙方約定違反法律規(guī)定且吳某無權(quán)直接要求獲得房屋所有權(quán)為由進(jìn)行抗辯。法院首先會審查借名協(xié)議的效力，若協(xié)議合法有效，再考慮吳某的訴求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！比绻麉悄衬軌蛱峁┏浞肿C據(jù)證明其與王某之間存在合法有效的借名協(xié)議，且自己是房屋的實(shí)際出資人，實(shí)際占有使用房屋，對未辦理過戶登記無過錯(cuò)，法院可能會支持吳某確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的訴求，并要求王某配合辦理過戶手續(xù)；若吳某無法滿足上述條件，法院可能會駁回其確權(quán)請求，僅支持其要求王某履行借名協(xié)議，協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴求。趙某陽與孫某君的糾紛中，法院對借名約定的具體內(nèi)容及房屋過戶權(quán)益的判斷，依據(jù)雙方的陳述和提供的證據(jù)。趙某陽主張有權(quán)將房屋過戶至李某杰、王某欣名下，而孫某君予以否認(rèn)。法院會審查雙方是否存在明確的借名約定，包括是否約定了房屋可過戶給他人。趙某陽與孫某君均認(rèn)可存在借名合同關(guān)系，但對于關(guān)鍵的約定內(nèi)容陳述不一致，且無書面協(xié)議明確具體條款。在這種情況下，法院會綜合考慮雙方的微信聊天記錄、資金往來憑證、房屋使用情況等證據(jù)。如果趙某陽能夠提供證據(jù)證明在借名時(shí)雙方約定房屋在具備條件時(shí)可過戶至李某杰名下，且李某杰、王某欣具備購房資格，法院可能支持趙某陽的訴求，判決孫某君協(xié)助將房屋轉(zhuǎn)移登記至李某杰、王某欣名下；若趙某陽無法提供充分證據(jù)證明相關(guān)約定，法院可能會駁回其將房屋過戶至李某杰、王某欣名下的請求。5.3案例啟示與司法實(shí)踐中的問題總結(jié)從上述典型案例可以看出，借名購買商品房糾紛在司法實(shí)踐中呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣的特點(diǎn)，這些案例為我們帶來了諸多啟示，同時(shí)也凸顯出司法實(shí)踐中存在的一些問題。在借名事實(shí)的認(rèn)定上，書面協(xié)議固然重要，但缺乏書面協(xié)議時(shí)，出資證明、房屋使用情況等證據(jù)也能起到關(guān)鍵作用。劉某與韓某的案件中，劉某雖無書面借名協(xié)議，但通過銀行轉(zhuǎn)賬記錄證明出資，以及房屋居住使用情況的證據(jù)，仍有可能使法院認(rèn)定借名事實(shí)成立。這啟示當(dāng)事人在借名購房時(shí)，即使未簽訂書面協(xié)議，也應(yīng)注重保留出資憑證、與房屋相關(guān)的費(fèi)用支付憑證、房屋實(shí)際使用的證據(jù)等，以在糾紛發(fā)生時(shí)維護(hù)自己的權(quán)益。在證據(jù)收集和保存方面，當(dāng)事人要有意識地形成完整的證據(jù)鏈，確保證據(jù)之間相互印證，增強(qiáng)證據(jù)的證明力。借名協(xié)議的效力認(rèn)定直接影響案件的走向和當(dāng)事人的權(quán)益。徐某與胡某的案件中，借名協(xié)議因貸款資格問題引發(fā)效力爭議，法院需依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)判斷其是否有效。這表明法院在審理此類案件時(shí)，會嚴(yán)格審查借名協(xié)議是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否違背公序良俗。對于當(dāng)事人而言，在簽訂借名協(xié)議時(shí)，應(yīng)確保協(xié)議內(nèi)容不觸碰法律紅線，避免因協(xié)議無效而導(dǎo)致自身權(quán)益受損。借名人的訴請不同，法院的裁判方式也有所差異。吳某與王某的案件中，吳某要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有并要求王某配合過戶，法院依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)司法解釋進(jìn)行判斷。這提示當(dāng)事人在提起訴訟時(shí)，應(yīng)明確自己的訴訟請求，并根據(jù)法律規(guī)定和自身證據(jù)情況合理選擇訴求。同時(shí)，法院在裁判時(shí)，對于應(yīng)作出確權(quán)判決還是給付判決，需準(zhǔn)確適用法律，確保裁判結(jié)果的公正性和權(quán)威性。在借名購房糾紛中，若涉及善意第三人，其權(quán)益的保護(hù)與借名人權(quán)益的沖突處理較為復(fù)雜。趙某陽與孫某君的案件雖未直接涉及善意第三人，但也提醒我們在類似糾紛中，要平衡好各方利益。當(dāng)出名人擅自處分房屋給第三人時(shí)，法院需依據(jù)善意取得制度，判斷第三人是否符合善意取得的條件，以確定房屋所有權(quán)的歸屬。在這一過程中，借名人的權(quán)益也不能被忽視，若第三人不構(gòu)成善意取得，借名人有權(quán)追回房屋；若第三人構(gòu)成善意取得，借名人可向出名人主張賠償損失。司法實(shí)踐中，借名購買商品房糾紛存在法律適用不統(tǒng)一的問題。不同地區(qū)的法院對于借名協(xié)議的效力認(rèn)定、房屋所有權(quán)的歸屬判斷等問題，可能依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和法律規(guī)定作出不同的判決。在規(guī)避限購政策的借名購房協(xié)議效力認(rèn)定上，部分法院認(rèn)為違反公序良俗應(yīng)認(rèn)定無效，而有些法院則會綜合考慮多種因素進(jìn)行判斷。這種法律適用的不統(tǒng)一，不僅影響了司法的公正性和權(quán)威性，也給當(dāng)事人帶來了不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。證據(jù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊也是一個(gè)突出問題。在借名事實(shí)的認(rèn)定中，對于出資證明、借名協(xié)議等證據(jù)的證明力判斷，缺乏明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在一些案件中，對于僅有口頭借名約定，而出資證明和房屋使用證據(jù)又存在瑕疵的情況，法院的認(rèn)定結(jié)果差異較大。這導(dǎo)致當(dāng)事人在收集和提供證據(jù)時(shí)缺乏明確的指引，增加了訴訟的難度和不確定性。借名購房糾紛所立案由不統(tǒng)一，給案件的審理方向及請求權(quán)基礎(chǔ)的判斷帶來了困擾。目前主要案由有合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、所有權(quán)確認(rèn)糾紛、委托合同糾紛等。不同案由的選擇可能會導(dǎo)致法院對案件的審理重點(diǎn)和法律適用有所不同，進(jìn)而影響當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利。因此，統(tǒng)一借名購房糾紛的立案案由，明確案件的審理方向和請求權(quán)基礎(chǔ)，對于準(zhǔn)確、高效地解決此類糾紛具有重要意義。六、借名購買商品房糾紛的防范與解決建議6.1對購房者的建議購房者在面對購房決策時(shí)，應(yīng)始終堅(jiān)守遵守政策法規(guī)的底線。房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)是維護(hù)市場秩序、保障公平交易的重要基石，借名購房往往涉及對政策法規(guī)的規(guī)避，這不僅可能導(dǎo)致自身權(quán)益受損，還會對市場的健康發(fā)展造成負(fù)面影響。在限購政策實(shí)施的地區(qū)，購房者應(yīng)充分了解自身的購房資格，切勿試圖通過借名購房的方式突破政策限制。即使在某些情況下，借名購房看似能夠滿足一時(shí)的購房需求，但一旦政策調(diào)整或糾紛發(fā)生，購房者將面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。為規(guī)避限購政策而借名購房，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，出名人可能會反悔，拒絕將房屋過戶給借名人，導(dǎo)致借名人錢房兩空；在涉及債務(wù)糾紛時(shí)，登記在出名人名下的房屋可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行，借名人的權(quán)益難以得到保障。簽訂書面協(xié)議是購房者保護(hù)自身權(quán)益的重要舉措。一份詳細(xì)、規(guī)范的書面借名購房協(xié)議，應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋歸屬、過戶時(shí)間及條件等關(guān)鍵內(nèi)容。協(xié)議中應(yīng)清晰界定借名人與出名人的身份信息、購房的具體情況，包括房屋的地址、面積、價(jià)格等。對購房款的支付方式、支付時(shí)間、房屋的交付與使用、過戶的具體流程和時(shí)間節(jié)點(diǎn)等事項(xiàng)，也應(yīng)作出明確約定。還需約定違約責(zé)任，以約束雙方的行為，防止一方違約給對方造成損失。在協(xié)議中約定，若出名人擅自處分房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，賠償金額可根據(jù)房屋的市場價(jià)值、借名人的損失等因素確定。這樣的書面協(xié)議在發(fā)生糾紛時(shí)，能夠?yàn)橘彿空咛峁┯辛Φ姆梢罁?jù)，有助于維護(hù)其合法權(quán)益。在借名購房過程中，購房者應(yīng)高度重視證據(jù)的保留。出資證明是證明購房者履行購房義務(wù)的關(guān)鍵證據(jù)，購房者應(yīng)妥善保存銀行轉(zhuǎn)賬記錄、支付憑證、收款收據(jù)等，這些證據(jù)能夠清晰地顯示購房款的支付時(shí)間、金額、支付方和收款方。銀行轉(zhuǎn)賬記錄應(yīng)確保轉(zhuǎn)賬備注明確注明款項(xiàng)用途為購房款，支付憑證如現(xiàn)金支付的收據(jù)應(yīng)加蓋收款方的公章或簽名確認(rèn)。購房手續(xù)如商品房買賣合同、購房發(fā)票、契稅完稅證明等，也應(yīng)妥善保管，這些文件能夠反映房屋購買的相關(guān)情況，對證明購房者的權(quán)益具有重要作用。購房者還應(yīng)保存與出名人之間的溝通記錄，如聊天記錄、通話錄音等，這些記錄可能包含雙方關(guān)于借名購房的合意、權(quán)利義務(wù)的約定等重要信息，在糾紛發(fā)生時(shí)能夠作為證據(jù)使用。購房者在選擇借名購房方式時(shí)，應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。借名購房涉及諸多風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)充分評估自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和法律意識。在決定借名購房前，應(yīng)仔細(xì)考慮借名的必要性和可行性，是否存在其他合法的購房途徑。購房者還應(yīng)對出名人的信用狀況、人品等進(jìn)行深入了解，選擇值得信任的人作為出名人。在借名購房過程中，購房者應(yīng)密切關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，定期查詢房屋是否存在抵押、查封等異常情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決潛在的風(fēng)險(xiǎn)。購房者還應(yīng)了解相關(guān)法律法規(guī)和政策的變化，以便在糾紛發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)采取有效的應(yīng)對措施。6.2完善相關(guān)法律法規(guī)和政策當(dāng)前，我國關(guān)于借名購買商品房的法律規(guī)定尚不完善，這在一定程度上導(dǎo)致了司法實(shí)踐中對借名買房糾紛的處理存在法律適用不統(tǒng)一、裁判標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題。為有效解決這些問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，有必要盡快制定專門的法律規(guī)范，對借名買房行為進(jìn)行全面、系統(tǒng)的規(guī)制。在專門法律規(guī)范中，應(yīng)明確借名買房的定義、構(gòu)成要件、借名購房協(xié)議的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等基本問題。對于借名買房的定義，可參考前文所述，明確其是指房屋的實(shí)際出資人因自身原因借用他人名義與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，并約定房屋實(shí)際權(quán)益歸借名人所有的行為。在構(gòu)成要件方面，強(qiáng)調(diào)實(shí)際出資行為、雙方達(dá)成借名合意以及以出名人名義實(shí)施購房行為這三個(gè)關(guān)鍵要素。在借名購房協(xié)議效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，詳細(xì)列舉有效、無效、效力待定的具體情形，為司法實(shí)踐提供明確的裁判依據(jù)。對于因規(guī)避限購政策而簽訂的借名購房協(xié)議，可規(guī)定在限購政策實(shí)施后一定期限內(nèi)簽訂且借名人無合理理由規(guī)避限購政策的，協(xié)議無效；但如果借名人在簽訂協(xié)議后積極采取措施，如通過合法途徑取得購房資格等，在滿足一定條件時(shí)，可認(rèn)定協(xié)議有效。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況和借名買房糾紛中暴露出的問題，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)政策規(guī)定。在限購政策方面，明確借名買房行為違反限購政策的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處理方式。規(guī)定對于明知自己不具備購房資格而借名買房的行為，一經(jīng)查實(shí)，對借名人進(jìn)行相應(yīng)的處罰，如限制其在一定期限內(nèi)購房、處以罰款等；同時(shí)，對出名人也應(yīng)給予警告或一定的處罰，以遏制借名買房規(guī)避限購政策的行為。在保障性住房政策方面，加強(qiáng)對保障性住房購買資格的審查和監(jiān)管，明確借名購買保障性住房的法律后果。對于借名購買保障性住房的協(xié)議，一律認(rèn)定為無效，并收回保障性住房，對借名人、出名人進(jìn)行嚴(yán)肅處理，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。明確借名購房的法律后果，是完善相關(guān)法律法規(guī)和政策的重要內(nèi)容。當(dāng)借名購房協(xié)議被認(rèn)定為有效時(shí)，應(yīng)賦予借名人依據(jù)協(xié)議要求出名人協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的權(quán)利，明確出名人的協(xié)助義務(wù)和違約責(zé)任。若出名人拒絕履行協(xié)助過戶義務(wù)，借名人可通過訴訟等法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，法院應(yīng)支持借名人的合理訴求，判決出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償借名人因無法按時(shí)過戶而遭受的損失。當(dāng)借名購房協(xié)議被認(rèn)定為無效時(shí)，應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度，合理分擔(dān)因購房產(chǎn)生的損失。若借名人與出名人都明知借名行為違反法律規(guī)定或政策，雙方均存在過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如出名人返還借名人已支付的購房款，借名人返還房屋的占有、使用收益等；若一方存在欺詐、脅迫等過錯(cuò)行為，導(dǎo)致協(xié)議無效，過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，賠償無過錯(cuò)方的損失。完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，還需加強(qiáng)不同法律法規(guī)和政策之間的協(xié)調(diào)與銜接。確保物權(quán)法、合同法、房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)在借名買房問題上的規(guī)定相互一致，避免出現(xiàn)法律沖突和漏洞。加強(qiáng)政策與法律之間的協(xié)同配合，使房地產(chǎn)市場調(diào)控政策能夠通過法律手段得到有效實(shí)施，法律規(guī)定能夠更好地體現(xiàn)政策導(dǎo)向，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序和當(dāng)事人的合法權(quán)益。6.3加強(qiáng)司法裁判的統(tǒng)一與指導(dǎo)針對借名購買商品房糾紛司法實(shí)踐中法律適用不統(tǒng)一、證據(jù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題，加強(qiáng)司法裁判的統(tǒng)一與指導(dǎo)顯得尤為重要。最高人民法院應(yīng)發(fā)揮其在司法體系中的引領(lǐng)作用，通過發(fā)布指導(dǎo)性案例，為各級法院審理借名買房糾紛提供明確的裁判指引。指導(dǎo)性案例應(yīng)涵蓋借名買房糾紛中的各種典型情形，如借名事實(shí)認(rèn)定、借名協(xié)議效力判斷、房屋所有權(quán)歸屬確定以及與善意第三人權(quán)益沖突的處理等。在指導(dǎo)性案例中，詳細(xì)闡述法院的裁判思路、依據(jù)以及對關(guān)鍵證據(jù)的審查判斷標(biāo)準(zhǔn)，使各級法院在審理類似案件時(shí)有明確的參考，減少裁判的隨意性和不確定性。通過發(fā)布關(guān)于規(guī)避限購政策借名購房協(xié)議效力認(rèn)定的指導(dǎo)性案例，明確在何種情況下該類協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，何種情況下可綜合考慮其他因素判斷其效力，統(tǒng)一司法裁判尺度。加強(qiáng)司法解釋工作，完善借名買房糾紛相關(guān)的法律適用規(guī)則。針對借名買房糾紛中存在的法律空白和模糊地帶，最高人民法院應(yīng)及時(shí)制定和完善相關(guān)司法解釋。明確借名買房中實(shí)際出資人主張房屋所有權(quán)的條件和程序，規(guī)定在何種情況下實(shí)際出資人可以突破物權(quán)登記的公示公信效力，直接主張房屋所有權(quán)。對于借名協(xié)議的效力認(rèn)定，在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化無效、有效、效力待定