謹(jǐn)呈：恒鼎置業(yè)恒鼎·新都匯營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告8/9/2025報(bào)告目的：明確目標(biāo)、分析問(wèn)題統(tǒng)一思路、抓緊落實(shí)2目錄營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分整體營(yíng)銷(xiāo)策略階段執(zhí)行策略及時(shí)間方案3蓄勢(shì)待發(fā)、順勢(shì)而上分批認(rèn)籌、集中引爆報(bào)告總體思路4一、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分5總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)目標(biāo)一：快速實(shí)現(xiàn)一期100%銷(xiāo)售,賣(mài)得精彩目標(biāo)二：為工程二期成功銷(xiāo)售奠定根底目標(biāo)三：提升的恒鼎品牌影響力,積累經(jīng)驗(yàn)6營(yíng)銷(xiāo)形勢(shì)及突破口7營(yíng)銷(xiāo)階段劃分營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)間形象蓄勢(shì)期2012.3.15—2012.4.28內(nèi)部認(rèn)籌期2012.4.28—2012.6.29解籌熱銷(xiāo)期2012.6.30—2012.9.30尾盤(pán)消化期2012.9.30—結(jié)束8積累誠(chéng)意客戶(hù)2000個(gè)以上銷(xiāo)售85%以上100%銷(xiāo)售對(duì)外樹(shù)立工程形象,對(duì)內(nèi)精心準(zhǔn)備(T)9.306.306.294.28前形象蓄勢(shì)期內(nèi)部認(rèn)籌期解籌熱銷(xiāo)期尾盤(pán)消化期營(yíng)銷(xiāo)階段目標(biāo)分解(M)3.15—4.274.28—6.296.30—9.299.30—結(jié)束9重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)2021年3月25日——恒鼎·新都匯產(chǎn)品風(fēng)氣發(fā)布會(huì)2021年3月30日——工程拆遷完成2021年4月28日——開(kāi)工奠基暨認(rèn)籌儀式2021年5月20日——昌邑城市化開(kāi)展論壇2021年6月16日——招商成果發(fā)布會(huì)主力商家簽約儀式2021年6月29日——恒鼎·新都匯全國(guó)認(rèn)籌客戶(hù)發(fā)動(dòng)會(huì)2021年6月30日——開(kāi)盤(pán)日10二、整體營(yíng)銷(xiāo)策略11目標(biāo)客戶(hù)群分析12目標(biāo)客戶(hù)群分析本地經(jīng)銷(xiāo)、代理、加盟商及眾多的小品牌自營(yíng)商戶(hù)；連鎖品牌經(jīng)銷(xiāo)、代理商，如肯德基、阿香米線(xiàn)等商家；目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型經(jīng)營(yíng)客13目標(biāo)客戶(hù)群分析經(jīng)營(yíng)客購(gòu)置心理14目標(biāo)客戶(hù)群分析15目標(biāo)客戶(hù)群分析7:316目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域本工程目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域來(lái)源主要以昌邑、浙江、濰坊、淄博、壽光、青州為主。目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域來(lái)源青州浙江壽光維坊淄博昌邑17價(jià)格策略及銷(xiāo)售收益分析18價(jià)格策略同類(lèi)工程銷(xiāo)售價(jià)格：項(xiàng)目售價(jià)產(chǎn)品（㎡）銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售情況富潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)1F：街鋪1.38—1.98萬(wàn)元/㎡3F：0.48萬(wàn)元/㎡10—200返租10年，每年8%回報(bào)率1F：95%以上2F：整租3F：格子鋪售罄華海貿(mào)易廣場(chǎng)整體：4500—6380萬(wàn)元/㎡120—150返租15年前3年5%，4—5年返6%，后期根據(jù)市場(chǎng)情況返款，不低于6%75%以上海豐商務(wù)區(qū)1F：1.77萬(wàn)元/㎡2F：1.44萬(wàn)元/㎡120-150全款優(yōu)惠9.8折，無(wú)返租政策90%以上盛隆商城1F：2.18萬(wàn)元/㎡150—173全款優(yōu)惠9.8折，無(wú)返租政策95%以上19二樓均價(jià)為12000元/㎡價(jià)格策略?xún)r(jià)格定位借鑒以上工程銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合本工程位置、交通條件、商業(yè)成熟度，經(jīng)營(yíng)行業(yè)狀況比照,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的市場(chǎng)需求,低開(kāi)高走的價(jià)格策略等綜合分析，本工程價(jià)格定位：一樓均價(jià)為20000元/㎡三樓均價(jià)為8000元/㎡注：以上非我司建議最終銷(xiāo)售價(jià)格，最終價(jià)格須結(jié)合開(kāi)盤(pán)前反響綜合信息最終制定。四樓均價(jià)為6000元/㎡20產(chǎn)品策略面積定位借鑒以上工程銷(xiāo)售情況得知，現(xiàn)昌邑市場(chǎng)上所銷(xiāo)售的商鋪大多為一拖二格式，面積較大、總價(jià)過(guò)高；本工程針對(duì)市場(chǎng)的分析結(jié)果，結(jié)合主題定位，綜合考慮區(qū)域商業(yè)的開(kāi)展，本工程面積定位：二樓面積：40㎡以下商鋪為主一樓面積：50㎡以下商鋪為主三樓面積：40㎡以下商鋪為主四樓面積：40㎡以下商鋪為主2122付款方式優(yōu)惠策略付款方式：1、一次性付款；2、銀行按揭；認(rèn)籌誠(chéng)意金，建議每間鋪位收3萬(wàn)元，正式銷(xiāo)售之前3萬(wàn)元抵5萬(wàn)元購(gòu)鋪款,并享受額外92折優(yōu)惠；在規(guī)定時(shí)間假設(shè)沒(méi)有成功購(gòu)鋪，可無(wú)條件退款，不計(jì)利息；認(rèn)籌金額及優(yōu)惠策略：非認(rèn)籌客戶(hù)優(yōu)惠：一次性付款享受表價(jià)98折，銀行按揭享受表價(jià)99折優(yōu)惠；注：需加快確定合作銀行。23工程賣(mài)點(diǎn)挖掘(核心價(jià)值分析)24工程賣(mài)點(diǎn)挖掘(核心價(jià)值分析)商機(jī)價(jià)值填補(bǔ)昌邑中高檔、一站式、體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心空白，輻射城區(qū)30萬(wàn)人口，100億消費(fèi)大市場(chǎng);經(jīng)營(yíng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值，3年2億強(qiáng)勢(shì)推廣，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一促銷(xiāo)，定期舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)、節(jié)目表演等旺場(chǎng)措施;25工程賣(mài)點(diǎn)挖掘(核心價(jià)值分析)26穩(wěn)賺價(jià)值5年返租，終身包租，5年做旺后凈收成熟街鋪王，租金價(jià)值高成長(zhǎng);6米超高層高，買(mǎi)一層賺兩層，展示、辦公、商務(wù)洽談多功能設(shè)施等配套齊全;實(shí)力價(jià)值恒鼎置業(yè)重金開(kāi)發(fā)，超強(qiáng)實(shí)力，自營(yíng)40％物業(yè)，政府商家、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，財(cái)富長(zhǎng)期共贏(yíng);工程賣(mài)點(diǎn)挖掘(核心價(jià)值分析)27核心價(jià)值組合：1、城市中心，20萬(wàn)㎡昌邑首席歐陸風(fēng)情步行街2、國(guó)際大師手筆，領(lǐng)先昌邑10年的商業(yè)規(guī)劃3、大樹(shù)底下好乘涼，500強(qiáng)零售巨頭高成長(zhǎng)街鋪4、城市傳統(tǒng)成熟商圈，坐享滾滾財(cái)源5、三條黃金大道圍合，超長(zhǎng)沿街展示面，交通便捷6、政府、協(xié)會(huì)重點(diǎn)工程，全程保駕護(hù)航289、6米層高，買(mǎi)一層賺兩層產(chǎn)權(quán)10、超強(qiáng)使用率，200%的超高使用空間11、恒鼎重金開(kāi)發(fā)，自營(yíng)40%物業(yè)，做旺有信心12、3年2億專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)推廣資金，旺場(chǎng)保證13、經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)核心價(jià)值組合：8、昌邑街鋪王，步行者的天堂，1000多米體驗(yàn)式步行街區(qū)29客戶(hù)最擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題有哪些？1、業(yè)態(tài)無(wú)法如預(yù)期規(guī)劃，很難經(jīng)營(yíng)成功？2、同業(yè)之爭(zhēng)，與現(xiàn)有商業(yè)相比能否竟?fàn)幍倪^(guò)？3、租金遞增速度可能太慢，無(wú)法到達(dá)預(yù)期回報(bào)？4、投入過(guò)高,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)大？5、新都匯規(guī)劃設(shè)計(jì)與現(xiàn)有商業(yè)比好在那里？302、同業(yè)之爭(zhēng)，與昌邑現(xiàn)有的商業(yè)相比，能否競(jìng)爭(zhēng)過(guò)？1、業(yè)態(tài)無(wú)法如預(yù)期規(guī)劃，很難經(jīng)營(yíng)成功？昌邑現(xiàn)有的商業(yè)，規(guī)劃上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落伍，整體形象差，很多好的品牌都不愿意進(jìn)駐；新都匯順應(yīng)市場(chǎng)需求而生，規(guī)劃參考國(guó)際一流商業(yè)步行街規(guī)劃，聚集休閑娛樂(lè)、餐飲美食、時(shí)尚購(gòu)物為一體的一站式、體驗(yàn)式歐陸風(fēng)情步行街，在整個(gè)昌邑至少領(lǐng)先10年，而且引進(jìn)500強(qiáng)零售巨頭，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司精心打理，傳統(tǒng)商業(yè)中心已經(jīng)不是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。313、租金遞增速度太慢，無(wú)法到達(dá)預(yù)期回報(bào)？樓層建面單價(jià)總價(jià)3年返租款實(shí)付總款實(shí)付首期返租款月供一樓482000096000023040072960036480064004379二樓481200057600013824043776021888038402627三樓4880003840009216029184014592025601752四樓4860002880006912021888010944019201314324、投入過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)太大？5、新都匯規(guī)劃設(shè)計(jì)與現(xiàn)有商業(yè)比好在哪？33營(yíng)銷(xiāo)渠道策略34合理的營(yíng)銷(xiāo)渠道策略是縮短營(yíng)銷(xiāo)周期、加快資金回籠、降低交易本錢(qián)的關(guān)鍵,，針對(duì)本工程的市場(chǎng)狀況及主力客戶(hù)群特點(diǎn)，建議重點(diǎn)拓展以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道:營(yíng)銷(xiāo)渠道策略智策認(rèn)為：35方式：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)拜訪(fǎng)、直郵、推介會(huì)、與品牌商家建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，搭建商家、業(yè)主交流平臺(tái)等。營(yíng)銷(xiāo)渠道策略七大核心渠道策略100%成功銷(xiāo)售36三、攜手三級(jí)房地產(chǎn)中介，建立分銷(xiāo)聯(lián)盟各三級(jí)地鋪，分布范圍廣、有一定客源根底，只要利益互動(dòng)，就能成為本工程的分銷(xiāo)點(diǎn)。方式：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)拜訪(fǎng)、直郵、產(chǎn)品推介活動(dòng)等。營(yíng)銷(xiāo)渠道策略四、攜手目標(biāo)區(qū)域大型企業(yè)、居委會(huì)管理處，滲入企業(yè)、社區(qū)，深度挖掘通過(guò)企業(yè)辦公室、居委會(huì)管理處，可以全面滲入富庶的企業(yè)、社區(qū)，利于后期進(jìn)行深度挖掘戰(zhàn)。七大核心渠道策略100%成功銷(xiāo)售37營(yíng)銷(xiāo)渠道策略六、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)目前已成為人們生活中不可分割的一局部，如何將工程與網(wǎng)絡(luò)形成聯(lián)動(dòng)，針對(duì)經(jīng)常上網(wǎng)的高知識(shí)群體進(jìn)行推廣,建立自己的網(wǎng)站，并經(jīng)常性地進(jìn)行維護(hù)，一有新的銷(xiāo)售內(nèi)容，第一時(shí)間進(jìn)行更新。方式：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)拜訪(fǎng)、直郵、產(chǎn)品推介活動(dòng)等。七大核心渠道策略100%成功銷(xiāo)售38營(yíng)銷(xiāo)渠道策略七、充分利用公司股東客源，聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)充分利用恒鼎置業(yè)各董事在其他行業(yè)積累的大量客戶(hù)資源，進(jìn)行本工程銷(xiāo)售推廣聯(lián)動(dòng)。七大核心渠道策略，100%成功銷(xiāo)售39營(yíng)銷(xiāo)渠道策略重賞之下，必有勇夫1F：8000元/套2F以上：10000元/套成交提成40三、階段性執(zhí)行策略及時(shí)間方案表41第一階段：銷(xiāo)售準(zhǔn)備期〔3月15日—4月28日〕階段目標(biāo)：營(yíng)銷(xiāo)策略：對(duì)外樹(shù)立工程形象，對(duì)內(nèi)精心準(zhǔn)備媒體策略：先樹(shù)立形象高度，借產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)舉行，戶(hù)外媒體出街，高舉高打，吸引市場(chǎng)關(guān)注；活動(dòng)策略：恒鼎新都匯產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)舉行，邀請(qǐng)各大媒體廣泛報(bào)道，高調(diào)啟開(kāi)工程。42銷(xiāo)售準(zhǔn)備（形象籌備）期執(zhí)行時(shí)間計(jì)劃表（4.28日前)工作內(nèi)容完成時(shí)間備注1、策略工作4月10日信息反饋及策略調(diào)整；銷(xiāo)售模式與返租模式確定；認(rèn)籌核心政策確定；渠道營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案確定；開(kāi)工奠基方案確定；2、工程進(jìn)度確定3月20日確定拆遷力進(jìn)展、營(yíng)銷(xiāo)中心完工時(shí)間及開(kāi)工奠基時(shí)間；3、活動(dòng)方案確定與執(zhí)行3月25日恒鼎新都匯產(chǎn)品風(fēng)尚發(fā)布會(huì)；4、產(chǎn)品圖紙確定3月20日需確定面積、開(kāi)間進(jìn)深、鋪位編號(hào)等各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)，用于銷(xiāo)售圖紙；5、營(yíng)銷(xiāo)中心人員到位---營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售接待人員及其他工作人員需提前招聘，工作制服需提前訂制；6、人員培訓(xùn)持續(xù)進(jìn)行銷(xiāo)售人員了解市場(chǎng)、項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)接待技能培訓(xùn)；銷(xiāo)售人員渠道營(yíng)銷(xiāo)技能培訓(xùn)；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員項(xiàng)目銷(xiāo)售百問(wèn)培訓(xùn)，及接待技能培訓(xùn)。7、經(jīng)營(yíng)管理公司4月10日經(jīng)營(yíng)管理公司需提前籌建，認(rèn)籌前需確定；8、主力店持續(xù)進(jìn)行主力店的溝通、跟蹤及談判；9、重點(diǎn)工程、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)牌落實(shí)3月20日市區(qū)重點(diǎn)工程及協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位落實(shí)10、其他認(rèn)籌需要的條件及物料---3月20日形象樓書(shū)、單張、銷(xiāo)售圖紙到位；4月15日營(yíng)銷(xiāo)中心整改裝修完成；4月15日營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)完成；4月15日看樓專(zhuān)車(chē)的購(gòu)買(mǎi)或租賃到位；4月20日法律文本（認(rèn)籌協(xié)議書(shū)、認(rèn)籌須知等）VIP卡到位。11、產(chǎn)品風(fēng)尚發(fā)布會(huì)3月25日需提前確定嘉賓名單、規(guī)模人數(shù)、舉行地址及銷(xiāo)售資料12、開(kāi)工奠基活動(dòng)方案執(zhí)行4月20日需提前確定嘉賓名單及規(guī)模人數(shù)13、宣傳推廣類(lèi)---3月15日現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告出街；3月15日戶(hù)外廣告牌出街；3月15日?qǐng)?bào)紙投放安排完成；3月15日DM直郵、短信、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)投放及階段安排完成；3月20日網(wǎng)站建設(shè)完成。43階段目標(biāo)：營(yíng)銷(xiāo)策略財(cái)富盛宴,積累誠(chéng)意客戶(hù)2000個(gè)以上媒體策略：穩(wěn)固形象，賣(mài)點(diǎn)演繹，軟硬結(jié)合，全方位、立體式，分波次推進(jìn)，做到“月月有熱點(diǎn)〞，不斷刺激市場(chǎng)。銷(xiāo)售策略：現(xiàn)場(chǎng)接待、行業(yè)協(xié)會(huì)、分銷(xiāo)聯(lián)盟、老帶新、網(wǎng)絡(luò)、推介會(huì)等積累客戶(hù)，反響市場(chǎng)信息及時(shí)調(diào)整策略?；顒?dòng)策略：開(kāi)工奠基、主力商家簽約、客戶(hù)發(fā)動(dòng)會(huì)等有序安排主題活動(dòng)以提升工程形象及知名度，同時(shí)持續(xù)開(kāi)展渠道營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介。第二階段：認(rèn)籌階段〔4月28日-6月29日〕44內(nèi)部認(rèn)籌階段執(zhí)行時(shí)間計(jì)劃表(4.28—6.29)工作內(nèi)容完成時(shí)間備注1、項(xiàng)目公開(kāi)認(rèn)籌正式啟動(dòng)4月28日需提前確定相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)政策2、營(yíng)銷(xiāo)中心人員現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)---4月28日營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售人員到位，對(duì)外認(rèn)籌統(tǒng)一形象、商務(wù)禮儀、標(biāo)準(zhǔn)化接待流程并持續(xù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)；財(cái)務(wù)人員到位，負(fù)責(zé)定金的收取、開(kāi)具票據(jù)。3、分銷(xiāo)聯(lián)盟大客戶(hù)推介持續(xù)進(jìn)行持續(xù)加大對(duì)分銷(xiāo)商的推動(dòng)及大客戶(hù)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介工作.4、銷(xiāo)售物料確定與到位6月25日認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、VIP卡、樓書(shū)、折頁(yè)、委托經(jīng)營(yíng)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同等物料安排到位5、銷(xiāo)售工作6月25日6月5日開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案制定；6月25日銷(xiāo)售價(jià)格體系表制定；6、銷(xiāo)售證件到位6月25日五證兩書(shū)（根據(jù)當(dāng)?shù)嘏R界政策點(diǎn)調(diào)整）7、按揭銀行確定5月30日可提前多聯(lián)系幾家銀行，以加快放款速度8、媒體投放持續(xù)進(jìn)行報(bào)紙廣告階段投放；電視廣告內(nèi)容開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月更改；DM直投投放；短信階段投放；網(wǎng)站根據(jù)階段更新主題、內(nèi)容。9、系列活動(dòng)方案執(zhí)行4.28—6.294月28日新都匯開(kāi)工典基典禮及公開(kāi)認(rèn)籌正式啟動(dòng)；5月20日昌邑城市化發(fā)展高峰論壇；6月16日招商成果發(fā)布會(huì)主力商家簽約儀式；6月20日開(kāi)盤(pán)活動(dòng)準(zhǔn)備完成；6月29日新都匯全國(guó)認(rèn)籌客戶(hù)動(dòng)員大會(huì)；持續(xù)渠道客戶(hù)系列針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)推介活動(dòng)；45階段目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略激情綻放,完成一期85%以上銷(xiāo)售媒體策略：業(yè)績(jī)渲染，跟風(fēng)引導(dǎo)，人證襯托，提速成交;銷(xiāo)售策略：集中引爆放大成交，分銷(xiāo)商推介加速走貨,提價(jià)成交;活動(dòng)策略：認(rèn)購(gòu)大抽獎(jiǎng)活動(dòng),后期針對(duì)業(yè)主制定系列活動(dòng)，建立業(yè)主對(duì)購(gòu)置工程的自豪感;第三階段：認(rèn)購(gòu)階段〔6月30日-9月30日〕46認(rèn)購(gòu)階段執(zhí)行時(shí)間計(jì)劃表(6.30—9.30)工作內(nèi)容完成時(shí)間備注1、買(mǎi)賣(mài)合同簽定持續(xù)進(jìn)行2、銀行按揭手續(xù)辦理持續(xù)進(jìn)行盡快推進(jìn)，及時(shí)安排獎(jiǎng)金發(fā)放，刺激渠道營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)人員積極性，促進(jìn)渠道推進(jìn)與挖掘力度3、媒體投放持續(xù)進(jìn)行渲染火爆搶鋪氛圍,銷(xiāo)售中心及各展廳包裝更換；持續(xù)進(jìn)行渲染火爆搶鋪氛圍,單張內(nèi)容更換；持續(xù)進(jìn)行渲染火爆搶鋪氛圍,戶(hù)外廣告牌更換；持續(xù)進(jìn)行渲染火爆搶鋪氛圍,短信投放；持續(xù)進(jìn)行DM直郵,渲染火爆搶鋪氛圍;持續(xù)進(jìn)行報(bào)紙廣告渲染火爆搶鋪氛圍,持續(xù)熱銷(xiāo)；持續(xù)進(jìn)行網(wǎng)站內(nèi)容更新與維護(hù)4、營(yíng)銷(xiāo)工作持續(xù)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)，促銷(xiāo)政策