武漢漢正街項目初步調研匯報創(chuàng)意生活新坐標目錄頁項目規(guī)劃第二部分

商品房市場第五部分拆遷進展及成本分析第六部分現(xiàn)有優(yōu)惠政策第七部分項目推進方案探討第八部分

項目概況第一部分土地市場第四部分擬出讓地塊第三部分目錄

項目概況第一部分項目區(qū)位第一部分項目概況漢正街中央服務區(qū)位于武漢市核心腹地，傳統(tǒng)商貿(mào)中心，規(guī)劃為現(xiàn)代金融中心武漢市1000公里半徑范圍覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及中國西部經(jīng)濟區(qū)，內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展的輻射極和增長級。漢正街中央服務區(qū)東接前進一路、三民路及民權路，南抵沿江大道，西至武勝路，北臨京漢大道，規(guī)劃總面積3.46平方公里，其中硚口區(qū)2.19平方公里，江漢區(qū)1.27平方公里。總體規(guī)劃范圍（28平方公里）漢正街中央服務區(qū)核心區(qū)（3.46平方公里）長豐橋三環(huán)線南岸嘴京漢大道沿河大道武勝路民權路

項目規(guī)劃第二部分目錄第二部分項目規(guī)劃在武漢區(qū)域金融中心建設總體規(guī)劃（2014-2030）中漢正街將建設漢正街國際金融中心區(qū)，成為武漢市的金融主中心。漢正街東片規(guī)劃指標（意向）為總建面110.2萬㎡，其中住宅30萬㎡，酒店辦公66.7萬㎡，商業(yè)10.2萬㎡，下一步有調整的可能。目錄

擬出讓地塊第三部分第三部分擬出讓地塊★地塊規(guī)劃附圖、用地指標以政府正式批準文件為準A1A3A2C1C2C3B2B1漢正街東片規(guī)劃指標（意向）：建設用地占地面積11.59萬㎡，計容總建面110.2萬㎡，其中住宅30萬㎡，酒店辦公66.7萬㎡，商業(yè)10.2萬㎡，下一步有調整的可能。

土地市場第四部分目錄2015年，武漢市新房市場全面進入去庫存階段且優(yōu)質地塊供應有限，開發(fā)商拿地趨于謹慎，土地成交建面同比有所下降。2013年－2015年漢正街附近無純住宅用地成交，周圍較好位置地塊的樓面價2013年已超12000元／㎡，江漢區(qū)容積率較高，其中兩塊綜合用地（含住宅）超6，規(guī)劃為超高層住宅。土地市場房地產(chǎn)市場第四部分土地市場全市2016年1月綠地集團以25億元取得漢正街區(qū)域的商辦用地，成交樓面單價超過10000元／㎡，直接拉高了區(qū)域的整體地價水平。2014年復星集團取得45萬平純商業(yè)用地，容積率7.8，樓面價9500元／㎡且地面商業(yè)40%需自持5年。2013年恒隆地產(chǎn)取得46萬平商辦用地，樓面價7200元／㎡，容積率5.6。土地市場房地產(chǎn)市場第四部分土地市場（已出讓/恒隆地產(chǎn)）2013年商辦用地，建面46萬，容積率5.57，樓面價7200天街片（已出讓/復星集團）2014年商業(yè)用地，建面45萬，地面40%自持5年，容積率7.8，樓面價9500漢正街東片（已出讓/綠地集團）2016年商辦用地，建面25萬，容積率9.7，樓面價10100漢正街區(qū)域

商品房市場第五部分目錄2015年武漢全市商品住宅供應量2174萬㎡，同比增幅8%，成交2270萬㎡，較去年同期上漲28%，供求比0.96，供求基本平衡。價格同比上漲16%至8582元/㎡，市場進入實質去庫存階段。截至2016年1月，武漢市商品住宅可售面積2703.77萬㎡，按照近6個月平均銷售情況，庫存消化周期為11.6個月。房地產(chǎn)市場第五部分商品房市場全市商品住宅市場項目位置世紀江尚開發(fā)商和記黃埔占地面積11萬㎡建筑面積60萬㎡容積率5.45綠化率25%首開時間2014年入住時間2016年下半年物業(yè)類別住宅／辦公／商鋪產(chǎn)品類型超高層裝修情況毛坯成交均價25000元/㎡房地產(chǎn)市場競品案例商品住宅市場越秀星匯云錦世紀江尚項目位置越秀星匯云錦開發(fā)商越秀地產(chǎn)占地面積9.5萬㎡建筑面積65萬㎡容積率6.84綠化率30%首開時間2014年入住時間2016年下半年物業(yè)類別住宅／loft公寓產(chǎn)品類型超高層裝修情況精裝成交均價21000元/㎡世紀江尚共2棟3層、9棟57層、1棟24層住宅樓，1棟42層辦公樓（據(jù)稱自持），1-3層沿街商業(yè)建筑，目前住宅均價約25000元/㎡。越秀星匯云錦共3棟45層、3棟52層、2棟60層住宅，1棟32層loft公寓，均價約21000元/㎡。第五部分商品房市場2015年武漢寫字樓成交面積105.23萬㎡，同比上漲17.5%，成交均價12429元/㎡,同比上漲8%；商業(yè)成交面積92.34萬㎡，同比上漲8%，成交均價14193元/㎡,同比下降14%。辦公產(chǎn)品業(yè)態(tài)中公寓產(chǎn)品售價明顯高于純辦公產(chǎn)品，大部分獲得市場認可，部分項目公寓與住宅價格接近。截至2013年底，武漢市已辦理產(chǎn)權登記的商業(yè)建筑已達2711.5萬平方米，加上近兩年已建成的面積，武漢市人均商業(yè)面積已達到3平方米左右，大大超過了香港人均1.52平方米左右商業(yè)面積。截至2015年底，武漢商業(yè)樓盤和寫字樓庫存分別約為600萬平米和400萬平米，大約還分別需要6年和4年時間消化完。商辦市場房地產(chǎn)市場第五部分商品房市場全市從供銷比來看，武漢辦公及商業(yè)表現(xiàn)出較明顯的供過于求的特點，去庫存壓力較大。項目預期售價定位人信武勝里越秀國際金融匯恒隆廣場漢正廣場越秀星匯云錦商辦市場房地產(chǎn)市場周邊項目房地產(chǎn)市場第五部分商品房市場漢正街區(qū)域未來4年內(nèi)商業(yè)辦公新增供應總建面預計300萬㎡，其中辦公約140萬㎡，商業(yè)約160萬㎡。周邊無在售新建純辦公或商業(yè)，loft公寓產(chǎn)品參考周邊住宅售價，純辦公參考位置更好的泛海國際及武昌濱江商務區(qū)，均價17000元/㎡，商業(yè)參考萬商白馬服裝中心，一層售價50000元/㎡，二層35000元/㎡，3-4層運營2年后30000元/㎡。復星銀豐項目預期售價定位商辦市場房地產(chǎn)市場競品項目房地產(chǎn)市場第五部分商品房市場恒隆廣場項目于2013年2月拿地，總規(guī)劃建面46萬㎡，商場17.7萬㎡，辦公、公寓酒店13.2萬㎡；業(yè)態(tài)定位包括世界級購物中心、甲級超高層的辦公樓及公寓式酒店；項目包括一幢339米高的寫字樓，三幢公寓式酒店和6層裙樓商場，以及三層地下室。復星銀豐項目于2014年12月拿地，總規(guī)劃建面42萬㎡，包括1棟43層甲級寫字樓、1棟36層蜂巢中心、1棟46層精裝公寓、1棟40層創(chuàng)客中心及商業(yè)群樓，地面40%商業(yè)自持5年。

拆遷進展及成本分析第六部分目錄當前進展第六部分拆遷進展及成本分析根據(jù)武漢市漢正街辦和漢正街控股集團的有關介紹及項目現(xiàn)場踏勘，當前漢正街東片區(qū)已完成拆遷95%以上；拆遷成本較高，預計土地出讓時土地價款約130億元，土地出讓價款基本以地塊總拆遷成本出讓，折合綜合樓面價約1.2萬/㎡；漢正街東片區(qū)預計2016年達到供地條件,目前與漢正街辦和漢正街控股商談該地塊的還有中信、中糧、招商等開發(fā)商；成本分析第六部分拆遷進展及成本分析根據(jù)武漢市漢正街及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，結合我公司實際，通過對高層住宅、商住公寓、寫字樓、商業(yè)四種業(yè)態(tài)分別進行測算，倒推各業(yè)態(tài)我公司可承受樓面價；本項目測算原則為保證高層住宅及商住公寓一定的項目收益（總投資凈利潤率10%左右），寫字樓及商業(yè)以不虧損也不盈利為前提；項目測算的財務年化利率按6.5%進行計算，產(chǎn)品均為毛坯，為方便計算，各業(yè)態(tài)測算暫以10萬平米體量進行；高層住宅及商住公寓均價約2.8萬/平；寫字樓均價約1.9萬/平；商業(yè)（一層約5萬/平、二層約3.5萬/平、三層約3萬/平、四層約2.5萬/平）；住宅及公寓成本測算第六部分拆遷進展及成本分析成本估算表（萬元）序號項目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

13390052.36%133901.1摘地價格

1000001300013000050.84%130001.2契稅

1300003%3900

3902建設安裝工程費萬元

6000023.46%60002.1高層住宅或公寓

100000400040000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費萬元

48041.88%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎設施建設配套費

1500001201800

3.4綠化費

8799800704

4前期工程費萬元

22460.88%2254.1前期策劃研究費

648040.25%162

4.2勘察費

648040.25%162

4.3設計費

648042.50%1620

4.4招標管理費

648040.25%162

4.5工程造價估算費

10000014.00140

5建設期其他費用萬元

34351.34%3435.1項目管理費

648043.00%1944

5.2其他費用

1490

6不可預見費萬元704855.00%35241.38%3527建設期財務費用萬元

222958.72%22308總成本合計萬元

23020490.02%230209銷售稅費萬元2804235.60%157046.14%157010銷售推廣費萬元2804233.50%98153.84%98111土地增值稅萬元

00.00%012總投資合計萬元

255722100.00%25572住宅或公寓敏感性分析第六部分拆遷進展及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）900041.17%13.77%22.50%16.87%3.86950039.34%12.93%20.84%15.63%3.631000037.50%12.09%19.23%14.42%3.391050035.66%11.25%17.65%13.24%3.161100033.83%10.41%16.12%12.09%2.921150031.99%9.57%14.63%10.97%2.681200030.16%8.73%13.18%9.88%2.451250028.32%7.89%11.76%8.82%2.211300026.48%6.61%9.66%7.24%1.851350024.65%5.23%7.49%5.62%1.471400022.81%3.85%5.41%4.06%1.081450020.97%2.47%3.41%2.56%0.691500019.14%1.10%1.48%1.11%0.31寫字樓成本測算第六部分拆遷進展及成本分析成本估算表（萬元）序號項目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

3090019.33%30901.1摘地價格

10000030003000018.77%30001.2契稅

300003%900

902建設安裝工程費萬元

8000050.05%80002.1高層

100000600060000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費萬元

48043.01%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎設施建設配套費

1500001201800

3.4綠化費

8799800704

4前期工程費萬元

28961.81%2904.1前期策劃研究費

848040.25%212

4.2勘察費

848040.25%212

4.3設計費

848042.50%2120

4.4招標管理費

848040.25%212

4.5工程造價估算費

10000014.00140

5建設期其他費用萬元

44952.81%4495.1項目管理費

848043.00%2544

5.2其他費用

1950

6不可預見費萬元921955.00%46102.88%4617建設期財務費用萬元

107906.75%10798總成本合計萬元

13849486.64%138499銷售稅費萬元1901735.60%106506.66%106510銷售推廣費萬元1901733.50%66564.16%66611土地增值稅萬元

40522.53%40512總投資合計萬元

159852100.00%15985寫字樓敏感性分析第六部分拆遷進展及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）150042.65%15.67%26.42%19.82%2.98200039.95%14.44%23.84%17.88%2.75250037.24%13.20%21.35%16.01%2.51300034.53%11.96%18.97%14.23%2.27350031.82%10.72%16.67%12.51%2.04400029.11%9.48%14.47%10.85%1.80450026.41%7.46%11.05%8.29%1.42500023.70%5.43%7.81%5.86%1.03550020.99%3.40%4.75%3.56%0.65600018.28%1.37%1.86%1.40%0.26650015.57%-0.88%-0.87%-0.87%-0.17700012.87%-3.59%-3.47%-3.47%-0.68750010.16%-6.30%-5.92%-5.92%-1.20商業(yè)成本測算第六部分拆遷進展及成本分析成本估算表（萬元）序號項目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

14420048.36%144201.1摘地價格

1000001400014000046.95%140001.2契稅

1400003%4200

4202建設安裝工程費萬元

6000020.12%60002.1一層商業(yè)

25000400010000

2.2二層商業(yè)

25000400010000

2.3三層商業(yè)

25000400010000

2.4四層商業(yè)

25000400010000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費萬元

48041.61%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎設施建設配套費

1500001201800

3.4綠化費

8799800704

4前期工程費萬元

22460.75%2254.1前期策劃研究費

648040.25%162

4.2勘察費

648040.25%162

4.3設計費

648042.50%1620

4.4招標管理費

648040.25%162

4.5工程造價估算費

10000014.00140

5建設期其他費用萬元

34351.15%3435.1項目管理費

648043.00%1944

5.2其他費用

1490

6不可預見費萬元704855.00%35241.18%3527建設期財務費用萬元

3409311.43%34098總成本合計萬元

25230184.61%252309銷售稅費萬元3500665.60%196046.57%196010銷售推廣費萬元3500663.50%122524.11%122511土地增值稅萬元

140374.71%140412總投資合計萬元

298194100.00%29819商業(yè)敏感性分析第六部分拆遷進展及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）1300040.45%12.46%19.92%14.94%4.361400037.51%11.11%17.40%13.05%3.891500034.56%9.77%14.97%11.23%3.421600031.62%8.42%12.65%9.49%2.951700028.68%7.07%10.42%7.81%2.481800025.74%5.29%7.59%5.70%1.851900022.79%3.09%4.29%3.22%1.082000019.85%0.88%1.19%0.89%0.312100016.91%-1.77%-1.74%-1.74%-0.622200013.97%-4.71%-4.50%-4.50%-1.652300011.03%-7.65%-7.11%-7.11%-2.68240008.08%-10.60%-9.58%-9.58%-3.71250005.14%-13.54%-11.92%-11.92%-4.74土地成本分析第六部分拆遷進展及成本分析根據(jù)武漢市漢正街及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，結合我公司實際，通過對高層住宅、商住公寓、寫字樓、商業(yè)四種業(yè)態(tài)分別進行測算，倒推各業(yè)態(tài)我公司可承受樓面價；在保證高層住宅及商住公寓一定的銷售凈利率前提下，我司可承受的高層住宅及商住公寓樓面價約13000元/平（對應總投資凈利率約10%），寫字樓及商業(yè)在盈虧平衡時的樓面價分別為6000元/平和20000萬/平；

現(xiàn)有優(yōu)惠政策第七部分目錄第七部分現(xiàn)有優(yōu)惠政策武漢市委、市政府聯(lián)合出臺《中共武漢市委武漢市人民政府關于加快推進漢正街文化旅游商務區(qū)建設的意見》（武發(fā)[2013]7號），對漢正街地區(qū)開發(fā)建設給予各項政策支持。財政稅收：2013年1月起，漢正街區(qū)域規(guī)劃范圍內(nèi)新增項目，5年內(nèi)實現(xiàn)稅收的市、區(qū)兩級所得，除區(qū)級土地儲備項目、區(qū)級稅收留給相關區(qū)外，全部返還用于漢正街中央服務區(qū)的開發(fā)建設，力爭將漢正街中央服務區(qū)列入CEPA目錄，在此框架下積極向國家爭取設立免稅區(qū)。審批綠色通道：武漢全市相關部門為漢正街中央服務區(qū)開發(fā)建設項目審批開辟綠色通道，除國家法定要求時限外，市權限范圍內(nèi)一般事項7天內(nèi)辦結，重大事項15天內(nèi)辦結。第七部分現(xiàn)有優(yōu)惠政策招商優(yōu)惠條件（具體優(yōu)惠條件以武漢市正式文件為準）：定制專屬企業(yè)優(yōu)惠政策及高管獎勵方案；對在服務區(qū)新設或由本市遷入的大型企業(yè)總部及其分支機構，給予相應獎勵；對在服務區(qū)新設或由本市遷入的大型企業(yè)總部，自購、自建、自用辦公用房給予一次性補貼，并可免收相應比例的租金；鼓勵大企業(yè)自建寫字樓、開發(fā)建設特色街區(qū)，對符合要求的省級金融企業(yè)和總部型企業(yè)采取一事一議的方式給予財政支持；對企業(yè)總部的高管人員，對其個人所得稅實施一定的獎勵，并在落戶、出境、子女教育等方面提供便利；

推進方案探討第八部分目錄第八部分推進方案探討現(xiàn)有制約條件定位高，實施難度大漢正街中央服務區(qū)由武漢市市長牽頭組織，最終目標定位為“國際性商貿(mào)與金融中心、跨國企業(yè)總部中心、世界級城市文化旅游區(qū)”，政治意義較濃。漢正街東片區(qū)位于中央服務區(qū)的核心位置，項目規(guī)劃、建設標準、營銷、招商和運營等各方面要求較高，實施難度大。拆遷成本高，拆遷進度不可控根據(jù)目前所獲信息，漢正街東片區(qū)已完成拆遷95%，項目拆遷成本已達樓面價格12000元/平方米。后期，隨著拆遷難度的不斷加大，拆遷成本預計將持續(xù)增加，項目拆遷進度及拆遷成本的不確定性也進一步增強。市場價格支撐力度差截止2016年3月，項目所在區(qū)域高容積率商品住宅成交均價約20000元/平方米，寫字樓成交均價約19000元/平方米，商業(yè)成交均價約35000元/平方米。因此，項目所在區(qū)域售價目前尚無法支撐項目較高的拆遷和建設成本。規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)配比不合理漢正街東片規(guī)劃總建面110.2萬㎡，其中住宅30萬㎡，占比僅為27.2%，其余均規(guī)劃為酒店、辦公和商業(yè)等業(yè)態(tài)形式，銷售、招商和運營難度大，投資回收期長，經(jīng)濟指標很難平衡。其它項目綜合容積率7.0，建筑密度37.5%，建設高度150-400米（僅有1居住地塊為100米）等現(xiàn)有規(guī)劃條件，嚴重制約了項目未來調整規(guī)劃方案和業(yè)態(tài)配比的可能性，規(guī)劃住宅比例提升的空間有限，若強行增加住宅面積，降低辦公物業(yè)比例，住宅品質將大幅下降。第八部分推進方案探討項目突破方向1、漢正街領導小組協(xié)調地方政府及主管部門，調整項目現(xiàn)有控制性詳細規(guī)劃條件（如容積率等），爭取最佳的業(yè)態(tài)配比（以居住為主），最大程度體現(xiàn)我司的利益；2、漢正街領導小組協(xié)調政府土地出讓金免收政策；3、漢正街領導小組協(xié)調政府相關機構，各市政基礎設施滿足項目使用條件，市政接口不收取任何費用，公共配套服務設施由政府無償建設并提供項目使用，并免收基礎設施建設配套費；4、政府在企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅及教育費附加等方面給予我司相關稅收減免優(yōu)惠政策；5、獲取政府在順利獲取土地方面的承諾和支持，并在出讓條件中避免出現(xiàn)對商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)的強制性自持要求；第八部分推進方案探討項目突破方向6、政府給予項目入駐企業(yè)及商戶相關稅收減免政策；7、政府給予商住公寓民水、民電、民用燃氣等待遇，可落戶，公寓產(chǎn)權年限延長，可采用40年+40年或50年+30年等方式；8、政府對符合一定條件的入駐企業(yè)及商戶給予一定的財政獎勵或補貼；9、政府細化優(yōu)惠政策，給予項目入駐企業(yè)更大范圍