舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與劉君輝房屋買賣合同糾紛上訴案浙江省舟山市中級(jí)人民法院

民事判決書(2014)浙舟民終字第77號(hào)

上訴人（原審被告、反訴原告）舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人趙志剛。

委托代理人何易。

委托代理人趙錫波。

被上訴人（原審原告、反訴被告）劉君輝。

委托代理人周良玉。

上訴人舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱普陀廣廈公司）因房屋買賣合同糾紛一案，不服舟山市普陀區(qū)人民法院（2013）舟普六民初字第137號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月3日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，普陀廣廈公司與劉君輝于2011年1月28日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，約定：出賣人普陀廣廈公司向買受人劉君輝預(yù)售位于舟山市普陀區(qū)六橫鎮(zhèn)峧頭凱虹·文景苑3幢101室商鋪，總價(jià)為3005594元；在簽訂合同時(shí)買受人支付購房款1505594元，余款1500000元在房屋結(jié)頂后15日通過向出賣人指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款予以支付；出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年3月31日前向買受人交付符合條件的房屋。該合同附件7對(duì)前期物業(yè)管理約定如下：自出賣人發(fā)出入伙通知之日起30天內(nèi)，買受人應(yīng)來辦理領(lǐng)房手續(xù)。逾期辦理的，物業(yè)管理費(fèi)仍按發(fā)出入伙通知領(lǐng)房日次月起計(jì)算。該合同附件8對(duì)采用按揭方式付款的補(bǔ)充約定如下：買受人須在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到出賣人指定的銀行或公積金中心辦理按揭手續(xù)。如買受人未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理按揭手續(xù)的，視為買受人逾期付款。合同簽訂后，劉君輝即向普陀廣廈公司支付了1505594元購房款。普陀廣廈公司于2012年4月25日向舟山市普陀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就其開發(fā)的凱虹·文景苑樓盤辦理了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。同年4月27日，普陀廣廈公司發(fā)函通知?jiǎng)⒕x于同年5月3日13點(diǎn)至14點(diǎn)30分到公司售樓處辦理交房手續(xù)。劉君輝于通知書確定的交接時(shí)間前往售樓處，對(duì)購買房屋的滲漏水、大理石貼面不符規(guī)范等瑕疵口頭提出異議，并拒絕接收房屋。之后，雙方經(jīng)六橫鎮(zhèn)信訪辦組織協(xié)調(diào)，未能達(dá)成和解。劉君輝遂于2012年11月23日訴至原審法院，要求普陀廣廈公司修復(fù)房屋瑕疵并承擔(dān)逾期交房等違約責(zé)任。在該案審理中，原審法院委托浙江瑞邦建設(shè)工程檢測有限公司對(duì)所涉房屋進(jìn)行了司法鑒定，鑒定結(jié)論如下：1.屋面構(gòu)造局部未設(shè)置保溫層（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合設(shè)計(jì)要求；2.外墻保溫砂漿不符合設(shè)計(jì)要求；3.外墻貼面做法不符合規(guī)范要求，南側(cè)外墻沉降縫貼面不符合規(guī)范要求；4.3-A～3-E／3-18軸墻體滲水原因?yàn)槲菝娉两悼p處密封圈不密實(shí)。原審法院于2013年10月23日作出了（2012）舟普六民初字第138號(hào)民事判決書，認(rèn)定普陀廣廈公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的義務(wù)，故無需承擔(dān)自2012年5月4日起逾期交房的違約責(zé)任，并判決普陀廣廈公司需承擔(dān)房屋瑕疵的修復(fù)、支付逾期交房違約金8130.21元以及因房屋面積誤差（減少）需返還房款95397.55元的責(zé)任。另查明，劉君輝系經(jīng)營五金機(jī)電零售業(yè)務(wù)的個(gè)體工商戶，其于2012年4月20日與周師海簽訂了一份房屋租賃合同，承租了周師海名下位于舟山市普陀區(qū)六橫鎮(zhèn)六橫路284-286號(hào)的商鋪，年租金為85000元。普陀廣廈公司于2013年11月25日為劉君輝墊付了2012年5月1日起至2014年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)3762元。

2013年11月14日，劉君輝訴至原審法院，請(qǐng)求判令普陀廣廈公司賠償因房屋質(zhì)量瑕疵造成的租金損失134583元，以及自2013年12月4日起至該房屋修復(fù)完畢之日止按85000元／年計(jì)算的租金損失。普陀廣廈公司則提起反訴，要求判令劉君輝支付逾期付款違約金160200元；返還墊付的物業(yè)管理費(fèi)3762元。

原審認(rèn)為，（2012）舟普六民初字第138號(hào)民事判決書雖認(rèn)定普陀廣廈公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的義務(wù)，但交付的房屋存在滲漏水等諸多質(zhì)量瑕疵，導(dǎo)致劉君輝不能實(shí)際使用該房屋，普陀廣廈公司對(duì)此構(gòu)成違約。因履行合同義務(wù)不符合約定的，除采取補(bǔ)救措施外，還需賠償對(duì)方的其他損失。劉君輝購買的系商業(yè)用房，其本人又系經(jīng)營五金機(jī)電零售業(yè)務(wù)的個(gè)體工商戶，普陀廣廈公司對(duì)交付的商鋪因質(zhì)量瑕疵無法正常使用而可能給買受人造成的損失應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見，且該損失為實(shí)際損失，故普陀廣廈公司除（2012）舟普六民初字第138號(hào)民事判決書判決的需修復(fù)房屋瑕疵外，還需對(duì)劉君輝因不能正常使用該房屋而租用他人商鋪造成的租金損失予以賠償。該租金損失自2012年5月4日起至房屋瑕疵修復(fù)并交付之日止按照85000元／年計(jì)算。關(guān)于普陀廣廈公司提出的劉君輝本次起訴違反一事不再理訴訟原則的抗辯意見，法院認(rèn)為劉君輝在（2012）舟普六民初字第138號(hào)案件中未就租金損失提出賠償請(qǐng)求，本次起訴系基于新的事實(shí)和請(qǐng)求，未違反上述訴訟原則，故對(duì)該抗辯意見不予采納。關(guān)于普陀廣廈公司提出的劉君輝拒絕接收房屋，未能及時(shí)反饋房屋質(zhì)量瑕疵，致使其未能及時(shí)修復(fù)房屋瑕疵，劉君輝對(duì)此具有過錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)租金損失的抗辯意見，法院認(rèn)為無論劉君輝是否接收房屋以及是否反饋房屋質(zhì)量瑕疵，普陀廣廈公司均應(yīng)保證交付房屋的質(zhì)量完好，劉君輝的質(zhì)量瑕疵異議權(quán)系房屋買受人的權(quán)利而非義務(wù)，不能以買受人未行使權(quán)利而追究其責(zé)任，故法院對(duì)該抗辯意見不予采納。雙方雖在合同中約定購房余款1500000元在房屋結(jié)頂后15日向普陀廣廈公司指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款予以支付，但根據(jù)普陀廣廈公司提供的證據(jù)，辦理商鋪的銀行按揭貸款需提供房屋產(chǎn)權(quán)證，因該房屋的產(chǎn)權(quán)證書在合同約定的該日前無法取得，即根本無法辦理相關(guān)的按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，故該條款屬無效條款。普陀廣廈公司雖訴稱在2012年4月27日向劉君輝所發(fā)函件中通知其應(yīng)于2012年5月3日辦理按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，但未能提供證據(jù)予以證明，且該日交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，在雙方未就購房余款的支付方式和支付期限重新進(jìn)行約定的情況下，普陀廣廈公司交付無質(zhì)量瑕疵房屋的義務(wù)在先，劉君輝支付購房余款的義務(wù)在后，因此在普陀廣廈公司履行合同義務(wù)不符合約定的情況下，劉君輝有權(quán)拒絕履行其相應(yīng)的義務(wù)。綜上，對(duì)普陀廣廈公司要求劉君輝支付逾期付款違約金120600元的反訴訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于普陀廣廈公司墊付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)3762元，根據(jù)雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》附件7的約定，劉君輝的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)自發(fā)出領(lǐng)房通知之日（通知的領(lǐng)房日為2012年5月3日）次月起計(jì)算，即從2012年6月1日開始計(jì)算普陀廣廈公司實(shí)際墊付的物業(yè)管理費(fèi)為3605.25元。因（2012）舟普六民初字第138號(hào)民事判決書已認(rèn)定普陀廣廈公司在2012年5月3日已履行了房屋交付的義務(wù)，故雙方在繼續(xù)履行該合同的情況下，劉君輝應(yīng)返還普陀廣廈公司墊付的物業(yè)管理費(fèi)3605.25元。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條、第一百一十一條、第一百一十二條、第一百十三條第一款的規(guī)定，判決：一、限舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效之日起三十日內(nèi)按照85000元／年的標(biāo)準(zhǔn)向劉君輝賠償自2012年5月4日起至房屋修復(fù)驗(yàn)收合格之日止的租金損失。二、限劉君輝在判決生效之日起三十日內(nèi)向舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歸還墊付的物業(yè)管理費(fèi)3605.25元。三、駁回舟山市普陀廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)2992元減半收取1496元，由普陀廣廈公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)3579元減半收取1789.50元，由劉君輝負(fù)擔(dān)52元，普陀廣廈公司負(fù)擔(dān)1737.50元。

宣判后，普陀廣廈公司不服，向本院提起上訴稱：1、原審將房屋因質(zhì)量瑕疵不能及時(shí)修復(fù)投入使用的過錯(cuò)全部歸于上訴人，就違約責(zé)任的認(rèn)定和責(zé)任分擔(dān)與客觀事實(shí)不符，違背《合同法》相關(guān)規(guī)定。被上訴人拒絕辦理房屋交接手續(xù)，導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題久拖不決，因此造成的損失應(yīng)由被上訴人自行承擔(dān)。上訴人對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵能合理預(yù)見的損失限于鑒定、修復(fù)費(fèi)用等直接損失，額外租金損失超出了上訴人的合理預(yù)期，不屬合同違約的損失賠償范圍。2、被上訴人未辦理房屋交接手續(xù)，也未及時(shí)辦理按揭手續(xù)，應(yīng)按約支付逾期付款違約金。原審認(rèn)定交房義務(wù)在先、付款義務(wù)在后，違背了當(dāng)事人訂立合同時(shí)的意愿，與行業(yè)慣例不符，于上訴人明顯不公。為此，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，依法改判劉君輝向上訴人支付逾期付款違約金160200元。

劉君輝答辯稱：被上訴人購買的上訴人商鋪存在質(zhì)量問題，有權(quán)拒絕辦理房屋交接手續(xù)。被上訴人購入商鋪的用途是商業(yè)用房，上訴人稱損失限于鑒定、修復(fù)損失不符合法律規(guī)定。為此，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴，維持原判。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審認(rèn)定的事實(shí)一致。二審期間，上訴人提交涉訴商鋪維修方案、2014年1月27日要求劉君輝對(duì)修復(fù)的房屋進(jìn)行驗(yàn)收收房的《函》、商鋪維修預(yù)驗(yàn)收自評(píng)報(bào)告、維修工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、2014年3月23日對(duì)劉君輝函件的復(fù)函、劉君輝收到維修工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的復(fù)函。擬證明房屋已修復(fù)合格要求辦理交接手續(xù)。劉君輝稱收到過上述證據(jù)材料，但竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是上訴人單方作出，不符合合同約定，缺乏權(quán)威性。本院認(rèn)為，上訴人提供的證據(jù)只可證明其進(jìn)行過維修，至于是否合格，在雙方有爭議的情況下，需按合同約定委托權(quán)威部門或第三方檢測，最終確定房屋修復(fù)的日期，以此劃分各自的權(quán)利義務(wù)。故上訴人提交的證據(jù)尚不足以達(dá)到其證明目的。上訴人另外還提交了兩份商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，擬證明即使需要賠償也應(yīng)以涉案同一物業(yè)的商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)及合理期限計(jì)算損失。被上訴人書面質(zhì)證對(duì)兩份商鋪?zhàn)赓U協(xié)議的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，且與上訴人在上訴狀中對(duì)租金不予賠償?shù)闹鲝堊韵嗝?。本院認(rèn)為，該兩份證據(jù)商鋪?zhàn)饨鸩町愝^大，且與被上訴人所購商鋪面積不同，故不能僅憑該兩份證據(jù)作為租金損失的參照標(biāo)準(zhǔn)。

本院認(rèn)為，上訴人交付的房屋應(yīng)以符合合同約定且不影響正常使用為條件，對(duì)涉案房屋質(zhì)量問題上訴人有義務(wù)及時(shí)修復(fù)以減少損失。生效裁判文書認(rèn)定涉案房屋存在質(zhì)量問題，并判決上訴人予以修復(fù)，故原審判決修復(fù)之前被上訴人不能使用涉案房屋的損失應(yīng)由上訴人予以賠償，并無不當(dāng)。關(guān)于賠償金額，原審以被上訴人原店鋪續(xù)租的租金支出憑證作為計(jì)算實(shí)際損失的依據(jù)，與涉案同一物業(yè)商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)相比也未明顯失衡。因合同約定的按揭辦理時(shí)間條款無效，故在雙方未就購房余款的支付方式和支付期限重新進(jìn)行約定且房屋質(zhì)量不符合合同約定的情況下，根據(jù)《合同法》規(guī)定，被上訴人有權(quán)拒絕辦理相應(yīng)的余款按