淮北市房地產(chǎn)（住宅、商業(yè)）調(diào)研報(bào)告1二零零八年十二月十九日前言1：概況2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究3：淮北房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析5：項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析本次調(diào)研，從了解全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)、淮北市區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過(guò)實(shí)地考察，政策解讀，重點(diǎn)對(duì)淮北市的商業(yè)、住宅發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行剖析?！粽{(diào)研目的全面深入調(diào)研，再次認(rèn)知中泰國(guó)際廣場(chǎng)的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體操作水平，為2009年的銷售提供數(shù)據(jù)支持?！粽{(diào)研時(shí)間2008年12月15日-2008年12月20日◆調(diào)研人員南京大公務(wù)實(shí)中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目組?！粜畔?lái)源主要來(lái)自與淮北市相山區(qū)招商局、房管局、地產(chǎn)公司、經(jīng)營(yíng)商戶、有固定置業(yè)的都市白領(lǐng)?！粽{(diào)研區(qū)域相山區(qū)以及周邊區(qū)域（開(kāi)發(fā)區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)、濉溪縣）?！粽{(diào)研對(duì)象同類可比性重點(diǎn)住宅樓盤、商業(yè)樓盤、行業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等，并抽取200個(gè)樣本作為潛在消費(fèi)者?！粽{(diào)研內(nèi)容□項(xiàng)目基本情況調(diào)研表□競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表□消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷表□各種業(yè)態(tài)人流調(diào)研表□商鋪經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查表◆樣本容量政府部門兩個(gè)、企業(yè)（集團(tuán)）2個(gè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5個(gè)、潛在消費(fèi)者200個(gè)?！粜畔⒄韺⒌玫降脑夹畔⑦M(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目09年度營(yíng)銷推廣的研究。1：概況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目區(qū)域概況淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況1、項(xiàng)目位置位于淮北市新城核心區(qū)域，新市政府西側(cè)；2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地單位：中泰廣場(chǎng)（淮北）置業(yè)有限公司用地面積：160畝用地性質(zhì)：綜合容積率：2.97綠化率：39%建筑層數(shù)：小于等于31建筑高度：小于等于98米3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況A組團(tuán)部分做基礎(chǔ)拆遷B組團(tuán)部分地基完成70%C組團(tuán)部分尚未拆遷1：概況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目區(qū)域概況淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況一、淮北概況淮北市是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積2741平方公里，人口213.7萬(wàn)人，其中市區(qū)人口45萬(wàn)左右。二、淮北08經(jīng)濟(jì)走勢(shì)1、淮北市金融機(jī)構(gòu)存款

08年元月存款300.8億，08年10月372.4億，增長(zhǎng)23.8%；2、淮北市指數(shù)（居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)）08年10月較上年同期累計(jì)上漲7%；3、淮北市社會(huì)消費(fèi)品零售總額08年10月較上年同期累計(jì)上升22.3%；其中批發(fā)行業(yè)較上年同期累計(jì)上升21.3%、零售行業(yè)較上年同期累計(jì)上升21.7%；住宿餐飲行業(yè)較上年同期累計(jì)上升27.1%；其他行業(yè)較上年同期累計(jì)上升12.4%；4、固定資產(chǎn)投資總額08年10月較上年同期上升45.2%，其中房地產(chǎn)投資上升22.7%。08年淮北經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1：概況項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目區(qū)域概況淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況疑問(wèn)一：煤炭?jī)r(jià)格大幅度下跌或影響淮北經(jīng)濟(jì)基本面？基于全國(guó)原煤走勢(shì)、全國(guó)銷量走勢(shì)、全國(guó)煤炭庫(kù)存走勢(shì)，我司判斷，09年上半年度煤炭?jī)r(jià)格形式將繼續(xù)惡化。2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易論點(diǎn)一：09年全國(guó)經(jīng)濟(jì)形式任不容樂(lè)觀論點(diǎn)二：08年政府暖市行為將在09年取得短期效果，但地產(chǎn)走勢(shì)向好仍取決與政府的態(tài)度和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境關(guān)鍵詞：拼政策、拼經(jīng)濟(jì)2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧預(yù)測(cè)表1主

要

指

標(biāo)20072008(預(yù)測(cè)數(shù))2009年(預(yù)測(cè)數(shù))國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)

249524.9296513.4339359.6實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(%)11.910.19.0工業(yè)增加值增長(zhǎng)率(%)18.516.014.5全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)137239.0170176.4204211.6全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率(%)24.824.020.0全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)率(%)20.114.813.7城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)

117413.9148528.6180016.6城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率(%)25.826.521.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)89210.0107685.7126530.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)率(%)

16.820.717.5主

要

指

標(biāo)20072008(預(yù)測(cè)數(shù))2009年(預(yù)測(cè)數(shù))社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)際增長(zhǎng)率(%)

12.513.312.4進(jìn)出口總額(億美元)

21738.826225.030776.6進(jìn)出口總額增長(zhǎng)率(%)

23.520.617.4出口總額(億美元)

12180.114372.516672.1出口總額增長(zhǎng)率(%)25.718.016.0進(jìn)口總額(億美元)9558.211852.514104.5進(jìn)口總額增長(zhǎng)率(%)

20.724.019.0貿(mào)易順差(億美元)

2622.02520.02567.6貿(mào)易順差增長(zhǎng)率(%)

47.7-3.91.9(%)

4.86.334%預(yù)測(cè)表22：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來(lái)的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于今年。世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期性變化和國(guó)內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的內(nèi)在條件沒(méi)有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會(huì)小于今年。初步預(yù)計(jì)2009年我國(guó)突破30萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)339359.6億元，有望實(shí)現(xiàn)不低于9%的增長(zhǎng)。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破“9%”的可能。2009中國(guó)增幅高于還是低于9%美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度僅0.31.2%，失業(yè)率將達(dá)到5.55.7%。近期美國(guó)五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘認(rèn)為，“這場(chǎng)危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退的可能性正在增大，危機(jī)還將誘發(fā)全球一系列經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。”外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長(zhǎng)的壓力依然較大2009年我國(guó)面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。美國(guó)次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對(duì)美國(guó)以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。數(shù)據(jù)顯示，8月份美國(guó)新房平均銷售價(jià)格創(chuàng)下11.8%的歷史最大跌幅，新房銷售中間價(jià)下降5.5%，積壓待售新房數(shù)量為40.8萬(wàn)套。按當(dāng)月銷售速度，需要10.9個(gè)月才能售完，顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度疲軟狀態(tài)；消費(fèi)者信心指數(shù)6月份跌至50.4，為1992年以來(lái)最低點(diǎn)；失業(yè)率上升至5.5%，為2004年10月以來(lái)的最高點(diǎn)。受次貸危機(jī)拖累，日本第二季比去年同期減縮2.4%﹐創(chuàng)下七年來(lái)最大降幅；歐元區(qū)下降0.2%，折合成年率為0.8%。這是自1992年以來(lái)歐元區(qū)15國(guó)整體首次出現(xiàn)萎縮，包括德國(guó)、法國(guó)、意大利經(jīng)濟(jì)都在走低。最近，國(guó)際貨幣基金組織調(diào)低了對(duì)2008和2009年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。分別由7月份的4.1%和3.9%下調(diào)為3.9%和3.7%。對(duì)美國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)保持在1.3%，但對(duì)明年的預(yù)測(cè)從0.8%調(diào)低為0.7%；對(duì)歐元區(qū)今、明兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)分別從1.7%和1.2%調(diào)低為1.4%和0.9%。此外，世界性的通貨膨脹壓力短期內(nèi)難以根本緩解。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，明年世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的可能性在增大。對(duì)美國(guó)這場(chǎng)金融風(fēng)暴我們要有充分的估計(jì)，這次由次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴遠(yuǎn)比亞洲金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響要嚴(yán)重得多、深遠(yuǎn)得多。盡管明年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境繼續(xù)偏緊，不確定性仍然較強(qiáng)，但是，我們也應(yīng)看到，隨著美國(guó)以及其他國(guó)家采取的一攬子救市方案的出臺(tái)及效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)美日歐三大經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)放慢的趨勢(shì)將有所緩和，對(duì)我國(guó)出口增長(zhǎng)將形成一定的穩(wěn)定作用。外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長(zhǎng)的壓力依然較大前8個(gè)月全社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)21.9%，我們認(rèn)為，這一速度已經(jīng)達(dá)到本輪增長(zhǎng)周期以來(lái)的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢(shì)。從歷史上看，一般當(dāng)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)減速情形時(shí)，意味著消費(fèi)增長(zhǎng)也將達(dá)到頂點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入收縮期，之后，消費(fèi)增長(zhǎng)將隨之回落(消費(fèi)比投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約滯后一年左右時(shí)間，上世紀(jì)80年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此，見(jiàn)圖)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)分別持續(xù)回落已近一年時(shí)間，由此可以判斷，明年消費(fèi)增長(zhǎng)將呈回落趨勢(shì)。但相對(duì)于投資和凈出口，其貢獻(xiàn)會(huì)有所提高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性會(huì)有所好轉(zhuǎn)。消費(fèi)增長(zhǎng)將趨于放慢

一方面，房?jī)r(jià)從幾千元/平方米迅速上漲到近兩萬(wàn)元/平方米，除了市場(chǎng)供求因素外，其中不排除投機(jī)炒作帶來(lái)的泡沫成分，這個(gè)泡沫需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)來(lái)消化。另一方面，在預(yù)期房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)形成和成交量繼續(xù)萎縮的情況下，房地產(chǎn)調(diào)整將不可能在短期內(nèi)結(jié)束。目前房地產(chǎn)投資已連續(xù)三個(gè)月回落，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資將有可能出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，進(jìn)而對(duì)建材以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的不利影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入中期調(diào)整期房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入中期調(diào)整期，且有可能持續(xù)兩至三年時(shí)間，明年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將會(huì)明顯放緩，進(jìn)而將對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇，隨著奧運(yùn)結(jié)束，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)加深，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)整有可能延續(xù)到2010甚至2011年才可結(jié)束。今年以來(lái)出現(xiàn)的特大城市房?jī)r(jià)下跌與成交量萎縮并不是一種短期現(xiàn)象，預(yù)示著過(guò)去十年曾經(jīng)高度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入中期調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)19.4%，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動(dòng)力價(jià)格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、資金趨緊融資困難等影響)，這對(duì)于長(zhǎng)期依靠低成本競(jìng)爭(zhēng)的中國(guó)制造業(yè)無(wú)疑帶來(lái)相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。尤其是中小企業(yè)將會(huì)面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調(diào)整，但在外需趨弱、經(jīng)濟(jì)景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來(lái)一段時(shí)期，企業(yè)盈利能力將會(huì)受到進(jìn)一步的影響，這必然會(huì)造成整個(gè)社會(huì)投融資萎縮以及影響就業(yè)和消費(fèi)需求縮減，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)內(nèi)生性收縮。企業(yè)盈利能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長(zhǎng)動(dòng)力明顯減弱盡管內(nèi)外環(huán)境變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成了較大的下行壓力，但是，支持經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的長(zhǎng)期因素依然在起作用。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化仍處于長(zhǎng)期性加速期，將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)投資較快增長(zhǎng)；我國(guó)資金和勞動(dòng)力供給十分充裕，技術(shù)進(jìn)步明顯加快，裝備工業(yè)、電子通信、機(jī)電產(chǎn)品等高技術(shù)含量的行業(yè)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；巨大的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力有待釋放等，這使中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能保持8%以上的增速。如果宏觀政策把握得當(dāng)，本輪經(jīng)濟(jì)完全可以避免深幅調(diào)整2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧投資增長(zhǎng)面臨的調(diào)整壓力比今年明顯增大，預(yù)計(jì)明年投資增速將明顯放緩。一是外需進(jìn)一步萎縮，將帶動(dòng)相關(guān)的投資需求萎縮；二是房地產(chǎn)業(yè)在面臨預(yù)期房?jī)r(jià)下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能出現(xiàn)大幅度下滑，從而引致整個(gè)投資增速明顯放慢；三是企業(yè)因效益滑坡和市場(chǎng)需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資需求將會(huì)減弱；四是反映投資者意愿的新開(kāi)工項(xiàng)目明顯減少，1-8月計(jì)劃總投資同比僅增長(zhǎng)2.5%，其中占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資50%以上的東部地區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資為負(fù)增長(zhǎng)。但是，投資增長(zhǎng)適度放慢是合理的，正常的，短期內(nèi)不易出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整。盡管房地產(chǎn)因中期性調(diào)整將會(huì)帶動(dòng)投資持續(xù)放慢，但一些新的投資需求有待釋放，對(duì)總投資增長(zhǎng)將形成一定的支撐，如災(zāi)后重建仍需要國(guó)家大量的投入；城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)潛力仍然很大；環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等都需要大量的投入。預(yù)計(jì)明年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率有可能回落至18%左右，實(shí)際增長(zhǎng)13%左右。如果政策放松較明顯，名義增長(zhǎng)率可望達(dá)到20%。09年投資增長(zhǎng)面臨的調(diào)整壓力比08年明顯增大消費(fèi)需求增長(zhǎng)將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長(zhǎng)明顯放慢，將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)減速。今年上半年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)比去年同期回落了7.9個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實(shí)際增長(zhǎng)回落了3個(gè)百分點(diǎn)，居民收入增長(zhǎng)放緩將影響未來(lái)居民購(gòu)買力水平。二是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，明年就業(yè)將更加困難，居民收入和預(yù)期收入更加不樂(lè)觀。三是股指大幅下降和房?jī)r(jià)回落將形成較明顯的財(cái)富負(fù)效應(yīng)，耐用消費(fèi)品消費(fèi)增長(zhǎng)有可能明顯減速。初步預(yù)計(jì)，2009年全社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增長(zhǎng)17.5%左右，實(shí)際增長(zhǎng)12.4%，比今年增速有所回落。消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩出口增速放緩，但對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)加大出口增速將繼續(xù)放慢，但凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)好于今年。由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，將對(duì)明年我國(guó)出口繼續(xù)構(gòu)成很大壓力。目前，我國(guó)除對(duì)美國(guó)出口大量減少外，歐盟、日本經(jīng)濟(jì)放慢對(duì)我國(guó)出口的影響也開(kāi)始顯現(xiàn)，中國(guó)到歐洲的出口增速已經(jīng)從年初3040%回落至8月份的22%，對(duì)日本的出口增長(zhǎng)也在明顯放慢。隨著危機(jī)不斷加深，這一下滑趨勢(shì)還將會(huì)繼續(xù)下去。外需減少對(duì)明年就業(yè)將會(huì)造成巨大壓力，但對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響可能要小于今年。原因主要是今年外貿(mào)順差降勢(shì)較猛，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯減弱，估計(jì)明年外貿(mào)順差有可能保持一定增加，進(jìn)而凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可能會(huì)好于今年。初步預(yù)計(jì)，2009年出口增長(zhǎng)16%，進(jìn)口增長(zhǎng)19%，貿(mào)易順差2567.6億美元，增長(zhǎng)1.9%。2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧食品價(jià)格將繼續(xù)回落從影響明年價(jià)格上漲的因素來(lái)看：第一，食品價(jià)格將會(huì)繼續(xù)回落。食品價(jià)格上漲是影響本輪價(jià)格上漲的重要因素，目前食品價(jià)格已呈明顯回落趨勢(shì)，月環(huán)比漲幅自3月份以來(lái)持續(xù)下降。今年夏糧豐收，預(yù)計(jì)秋糧也將增產(chǎn)，全年糧食有望實(shí)現(xiàn)第五個(gè)豐收年。市場(chǎng)供求關(guān)系改善將會(huì)有效抑制食品價(jià)格上漲，進(jìn)而將影響增長(zhǎng)繼續(xù)走低。2007年1月以來(lái)物價(jià)水平09年可能出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩第二，增速有望回落，且傳導(dǎo)機(jī)制的變化使得向傳導(dǎo)的可能性不大。一是根據(jù)我們對(duì)新一輪增長(zhǎng)周期以來(lái)物價(jià)變動(dòng)規(guī)律的研究表明，與之間大約存在2-3個(gè)月的滯后期，即的拐點(diǎn)先于。目前已持續(xù)回落四個(gè)月，預(yù)計(jì)9月份也將開(kāi)始回落，由此本輪物價(jià)上漲將發(fā)生拐點(diǎn)性變化。明年隨著全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均出現(xiàn)周期性放慢，對(duì)能源、原材料的需求將會(huì)明顯減少，價(jià)格漲幅將會(huì)明顯回落。二是國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)大幅上漲的動(dòng)力明顯不足，最近國(guó)際油價(jià)已跌破90美元/桶，鋼材、鐵礦石、金屬等原材料價(jià)格也出現(xiàn)了較明顯的下跌。隨著美國(guó)次貸危機(jī)的不斷加深，明年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩或衰退的可能性在增大，這將相應(yīng)地帶動(dòng)需求增長(zhǎng)明顯減少，初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格有望繼續(xù)大幅回落。但也不排除因投機(jī)、地緣政治等原因再次出現(xiàn)波動(dòng)的可能。三是由于傳導(dǎo)機(jī)制的變化，向傳導(dǎo)的可能性非常小，產(chǎn)能過(guò)剩壓力有可能顯現(xiàn)。新一輪增長(zhǎng)周期以來(lái)兩波物價(jià)上漲的情況表明，能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)迅猛，對(duì)下游生活資料產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)作用很小，其原因主要是價(jià)格傳導(dǎo)受阻。我國(guó)供給約束型經(jīng)濟(jì)早已轉(zhuǎn)為需求約束型經(jīng)濟(jì)，而技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的供給潛力增長(zhǎng)非?？欤罱K消費(fèi)品多屬競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)產(chǎn)品，漲價(jià)受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的限制，如手機(jī)、家電、汽車等就是這種情況，新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)使得價(jià)格不斷下調(diào)。因此，新形勢(shì)下我們大可不必?fù)?dān)心向傳導(dǎo)，相反，在內(nèi)外需均出現(xiàn)萎縮的情況下，明年有可能出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的局面。第三，資源要素價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看上漲壓力較大，但短期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)面臨收縮的情況下，對(duì)價(jià)格總水平的影響有限。隨著全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均出現(xiàn)周期性放慢，中國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)的“拐點(diǎn)”正在顯現(xiàn)，明年價(jià)格水平將有望繼續(xù)回落，通脹壓力將大大減輕?？傮w來(lái)看，明年物價(jià)將繼續(xù)呈回落趨勢(shì)，通脹壓力大為緩解。初步預(yù)計(jì)，上漲34%。中國(guó)物價(jià)增長(zhǎng)的“拐點(diǎn)”正在顯現(xiàn)，通脹壓力將大大減輕2：09年國(guó)家宏觀走勢(shì)及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)三大需求增長(zhǎng)方式與預(yù)測(cè)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)08年房地產(chǎn)回顧存款準(zhǔn)備金率2008年1月25日，中國(guó)人民銀將存款準(zhǔn)備金率從年前的14.5%上調(diào)至15%，此舉拉開(kāi)了存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)的大幕，在隨后的半年中存款準(zhǔn)備金率連續(xù)6次上調(diào)到17.5%。而下半年一場(chǎng)突如襲來(lái)的金融危機(jī)改變了上半年從緊的貨幣政策。為了擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，央行從08年09月25日開(kāi)始連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16%。有人開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)是否要開(kāi)始隨政策而“回暖走高”，但是事實(shí)證明，在日益競(jìng)爭(zhēng)的“房市大戰(zhàn)”和“供求矛盾”面前，房?jī)r(jià)仍無(wú)法走高。從2008年9月份開(kāi)始，中國(guó)人民銀行連續(xù)四次下降貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由7.47%下調(diào)為目前的5.58%。除此外，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房產(chǎn)和改善型通住房，銀行執(zhí)行的優(yōu)惠利率由之前的下浮15%擴(kuò)大為下浮30%。貸款利率貸款利率下調(diào)房屋稅費(fèi)10月22日傍晚財(cái)政部發(fā)布的“國(guó)十條”，其中規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí)，居民首次購(gòu)房最低首付款比例調(diào)整為20%，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。11月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院會(huì)議，會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。隨后中央公布了4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)政策，將其中9000億劃給了住房保障市場(chǎng)。“保障性住房”這個(gè)看似親切其實(shí)陌生的字眼再一次以刺激人們的神經(jīng)。保障性住房住房公積金2008年11月27日，中國(guó)人民銀行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.54個(gè)百分點(diǎn)。具體內(nèi)容為，五年以下（含）個(gè)人住房公積金貸款利率從4.05%下調(diào)到3.51%，五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率從4.59%下調(diào)到4.05%。政策一：放寬二套房貸限制政策舊規(guī)：從今年10月27日起，對(duì)于首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請(qǐng)者，其首付款比例最低可降至20%。但是，對(duì)“改善型普通自住房”的寬泛提法如何界定，各家商業(yè)銀行一直以來(lái)卻難以找到同一口徑。新政：國(guó)務(wù)院昨天規(guī)定，“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策?！闭叨喝∠鞘蟹康禺a(chǎn)稅舊規(guī)：城市房地稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，稅率為1.2%。新政：按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。政策三：下浮廉租房建設(shè)貸款利率中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)昨日下發(fā)通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款用于廉租住房新建和改建，則利率按同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。溫家寶的“國(guó)三條”3：淮北房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究商業(yè)（含商務(wù)）房地產(chǎn)調(diào)研相王國(guó)際廣場(chǎng)相山峰景匯景家園和諧大廈老板圖諸侯

中泰國(guó)際廣場(chǎng)南城混戰(zhàn)中央花城慢街金鋪萬(wàn)馬相山庭院湖畔御景帝景翰園競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)◆淮北全市住宅競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)○總體呈現(xiàn)“兩好”的主流競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。08年，淮北市住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢(shì)，四、五馬路開(kāi)發(fā)大量商品住宅。傳統(tǒng)一、二、三馬路住宅和四馬路核心地段的住宅物業(yè)較受市民認(rèn)可?！鸢鍓K競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊；我中泰國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目在南城板塊中處于領(lǐng)先者的地位。◆南城板塊的競(jìng)爭(zhēng)處于白熱化的狀態(tài)○以四、五馬路為核心的南城區(qū)域上市體量巨大，目前在售的有中泰廣場(chǎng)、帝景翰園、新城國(guó)際、慢城商鋪、翡翠島、大名城、金方星河灣、凱萊文苑、水岸碧瑰園等眾多項(xiàng)目?！鹉铣谴虻膬蓮埮疲阂粸榭诒麄髋?；二為景觀牌。需求趨勢(shì)◆淮北○居住型向享受型轉(zhuǎn)變?；幢笔忻竦淖≌M(fèi)觀念已從過(guò)去“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨钡南M(fèi)觀點(diǎn)，較為注重居住環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套、物業(yè)管理等方面，以小易大，以舊換新、用明天的錢買今天的房等消費(fèi)觀念已普遍被市民接受?！鹬脴I(yè)方式多樣化。由一次性購(gòu)房、一次性付款轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜚y行貸款購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)變，同時(shí)，二次置業(yè)、三次置業(yè)及以上的消費(fèi)群體置業(yè)占主流地位?！鹣M(fèi)者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬(wàn)馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受。房屋的設(shè)計(jì)跟趨人性化，社區(qū)的品質(zhì)上有了新的飛躍。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。這些都說(shuō)明了消費(fèi)者住宅需求引發(fā)地產(chǎn)公司理念更新。置業(yè)次數(shù)首次二次三次三次以上認(rèn)選率14%40.7%31.9%13.4%中泰國(guó)際廣場(chǎng)認(rèn)選率比例分布價(jià)格趨勢(shì)◆淮北○總體價(jià)格穩(wěn)中有微升（如圖，消息來(lái)源：房地產(chǎn)管理局）○根據(jù)淮北市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，淮北市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升，但成交量萎縮，根據(jù)官方，12月淮北全市成交商品房住宅112套。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析A：湖畔御景點(diǎn)評(píng)：做足湖景文章，桓譚公園改造和營(yíng)銷手段出新是該樓盤成功的關(guān)鍵我項(xiàng)目從湖畔御景項(xiàng)目中可吸取的經(jīng)驗(yàn)：○小區(qū)景觀和舒適度的氛圍的營(yíng)造○開(kāi)盤當(dāng)天氛圍的營(yíng)造較成功B：中央花園點(diǎn)評(píng)：廣告轟炸、熱點(diǎn)輪番炒做。○小區(qū)高性價(jià)比和區(qū)位炒作的認(rèn)同○舍得廣告投入，一度媒體輪番轟炸湖畔御景

項(xiàng)目名稱湖畔御景電話3058555、3058558開(kāi)發(fā)商淮北海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商無(wú)物業(yè)管理未定物管費(fèi)未定地理位置桓潭路南、南湖路西車位1000多個(gè)占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率16萬(wàn)方20萬(wàn)方1.218009、11、6；72戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳8970%9660%三房二廳13514030%2540%四房二廳配套設(shè)施會(huì)所、幼兒園、購(gòu)物中心、地點(diǎn)、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價(jià)格均價(jià)3000付款方式一次性9.8折；按揭9.9折綜合評(píng)價(jià)◆項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目位于桓潭路和南湖路的交接處，總占地面積約15萬(wàn)方，整個(gè)小區(qū)呈不規(guī)則類三角形，該項(xiàng)目中間穿越一條長(zhǎng)約300米的規(guī)劃路直至桓潭公園，桓潭公園未來(lái)建成后將成為市民又一休閑好去處；湖畔御景11月26日已開(kāi)盤，，從目前其廣告來(lái)看：采用簡(jiǎn)約時(shí)尚、清新亮麗的建筑風(fēng)格；整個(gè)規(guī)劃充分展現(xiàn)了人，水，景的情景交融，戶型以中小戶型為主，90平米左右戶型占總銷售量的70%左右?！羯鐓^(qū)配套：會(huì)所、健身房、幼兒園湖畔御景

中央花園

項(xiàng)目名稱中央花城電話3910888開(kāi)發(fā)商淮北春盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商無(wú)物業(yè)管理未定物管費(fèi)未定地理位置長(zhǎng)山路與惠苑路交叉口西側(cè)車位1000多個(gè)占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率16萬(wàn)方20萬(wàn)方1.218009、11、6；72戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳8970%9660%三房二廳13514030%2540%四房二廳配套設(shè)施會(huì)所、幼兒園、購(gòu)物中心、地點(diǎn)、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價(jià)格均價(jià)3000付款方式一次性9.8折；按揭9.9折綜合評(píng)價(jià)中央花園

◆項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)中央花城是由24棟風(fēng)尚建筑組成的23萬(wàn)平米的大型中央生態(tài)居住社區(qū)，擁有30000平方米的景觀綠地，49800平米的商業(yè)配套社區(qū)。24小時(shí)熱水，景觀泳池、名流會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。在景觀設(shè)計(jì)上，借鑒了金色花園的景觀設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以“景觀共享”為規(guī)劃主題，其建筑格局呈現(xiàn)圍合形狀，恰到好處地將中央生態(tài)大庭院延攬入懷，讓盡可能多的住戶均能享受到中心庭院的景觀泳池，力求人與環(huán)境之間更好的依存。住在中央花城，怡人美景盡收眼底，盡享精致、優(yōu)美，充滿生活情調(diào)?！羯鐓^(qū)配套：會(huì)所、購(gòu)物中心、幼兒園慢街金鋪?lái)?xiàng)目名稱慢街商鋪電話2133333開(kāi)發(fā)商淮北淮信房地產(chǎn)有限公司代理商安徽同志地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理物管費(fèi)地理位置淮北市人民路口子酒店西側(cè)車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率總長(zhǎng)350米13847㎡（人民路9703㎡，步行街4414㎡）戶型及面積主力戶型以及面積分布30-2700㎡可自由組合人民路：一層層高4.2米二層層高3.6米三層層高3.6米步行街底商層高4米戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率配套設(shè)施銷售價(jià)格一層均價(jià)：10000元/㎡，二層均價(jià)：6000元/㎡，三層均價(jià)：4000元/㎡。均價(jià)6000元/㎡付款方式綜合評(píng)價(jià)慢街金鋪◆項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)步行街共有6條商業(yè)人流回路，其中主入口、東西入口3條為主商業(yè)人流回路。各條回路之間的人流和商流能有效融合，互相滲透，這樣的人流葫蘆構(gòu)成主次有序，有分有合，人流易聚不易分，有利于形成良好的商業(yè)氛圍，提高購(gòu)物的效率合頻率。慢街美食街街區(qū)350米步行街，淮北餐飲娛樂(lè)時(shí)尚街區(qū)，吃喝玩樂(lè)購(gòu)一應(yīng)俱全，消費(fèi)環(huán)境舒適暢達(dá)。10米寬的步行街，符合人的步行尺度。商業(yè)步行街雕塑小品，彩色地?zé)?，情趣座椅，趣味橫生。步行街的每一設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，大大減少顧客在行走過(guò)程中的建筑壓抑感，體現(xiàn)了十分成熟、親和性的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)思路?！糁苓吪涮卓谧訃?guó)際五星酒店相山峰景項(xiàng)目名稱相山峰景電話5205666/5206999開(kāi)發(fā)商淮北億園房地產(chǎn)公司代理商安徽同志地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理戴德梁行物管費(fèi)1元地理位置洪山路與明星路交叉口車位地上70個(gè)車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率7.58210戶30棟戶型及面積主力戶型以及面積分布項(xiàng)目總共2期，現(xiàn)為2期尾盤，還有20套住宅戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳60.473014.1%2790%12.9%二房二廳85.796028.3%5795%27.1%三房二廳1266028.3%5693%26.7%三房二廳1356028.3%5083%23.8%配套設(shè)施電梯（芬蘭）、熱水、停車場(chǎng)、燃?xì)獗跔t（意大利）銷售價(jià)格樓層差價(jià)40元/㎡付款方式一次性付款9.8折，按揭付款無(wú)優(yōu)惠綜合評(píng)價(jià)學(xué)區(qū)好（第一幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西苑中學(xué)），獨(dú)棟30F,風(fēng)景好（相山一覽無(wú)余）相山峰景

整體項(xiàng)目擁有500米完美生活圈，背倚1500畝的天然氧吧———相山，1216平方米生活廣場(chǎng)、10—14平方米私家空中花園、3部電梯及僅供業(yè)主使用的酒店式豪華大堂；區(qū)域內(nèi)教育氛圍濃厚，周邊聚集了淮北首屈一指的名校，淮北市第一幼兒園、淮北市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西苑中學(xué)，從幼兒教育、小學(xué)到中學(xué)應(yīng)有盡有，耳濡目染，孩子成才自然快人一步?！繇?xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)相山峰景項(xiàng)目地處淮北市繁華中心地帶，位于洪山路與明星巷交匯處，距離相山公園3號(hào)門僅100米，向南400米就可到達(dá)淮北最繁華的淮海路。整體占地面積2829平方米，建筑面積29796平方米，按照高標(biāo)準(zhǔn)、低密度、高配套的理念來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)。匯景花園項(xiàng)目名稱匯景花城電話3956666開(kāi)發(fā)商淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商安徽昆元房地產(chǎn)營(yíng)銷物業(yè)管理文和物業(yè)物管費(fèi)地理位置淮北市洪山路東明星巷南實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面車位1#2#3#地下停車廠占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率26畝40455㎡2.333167、9、11層，共8棟戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率二房二廳99.5920三房二廳120.2220三房二廳13020四房二廳180配套設(shè)施兒童娛樂(lè)，廊坊銷售價(jià)格起價(jià)：多層3970元/㎡，小高層4460元/㎡；最高價(jià)4900元/㎡；樓層差價(jià)30-40元/㎡，朝向差價(jià)20-30元/㎡付款方式一次性付款為9.8折優(yōu)惠，按揭付款為9.9折優(yōu)惠綜合評(píng)價(jià)學(xué)區(qū)好，房管局開(kāi)發(fā)，離山較近匯景花園◆項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)城市中心的核心地段，注定居住財(cái)富的稀缺，繁華中的健康自然，注定綠色的珍貴……匯景花園，擁有每一棟精品名宅難以割舍的情緣，這個(gè)城市的包容與氣質(zhì)在這里盡情展現(xiàn)，為執(zhí)著于生活搞定的成功一族典藏極品實(shí)現(xiàn)專屬?！羯鐓^(qū)配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西苑中學(xué)、第一中學(xué)水岸·碧桂園項(xiàng)目名稱水岸·碧桂園電話2180888、2180999開(kāi)發(fā)商安徽省德城投資發(fā)展有限公司代理商香港中原地產(chǎn)物業(yè)管理眾源物業(yè)物管費(fèi)地理位置南黎路與長(zhǎng)山路交匯處車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率66畝8.9萬(wàn)㎡1.9810006+1及11+1，共26棟70%戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率二房二廳92.6100售罄三房二配套設(shè)施暖氣銷售價(jià)格起價(jià)2550元/㎡，最高價(jià)3000元/㎡，均價(jià)2800元/㎡付款方式一次付款9.7折優(yōu)惠，按揭9.8折優(yōu)惠綜合評(píng)價(jià)水岸·碧桂園◆項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)水岸·碧桂園位于淮北市政務(wù)區(qū)南緣，東鄰南黎花園，西靠淮海機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)，北接南黎路，南臨躍進(jìn)河?？偨ㄖ娣e8.9萬(wàn)平米，規(guī)劃有多層、小高層、高層、沿街商鋪等物業(yè)。時(shí)尚簡(jiǎn)約的德式建筑風(fēng)格，豐富多彩的迷人景觀，兩室兩廳一衛(wèi)到四室兩天，80-120平米多樣化戶型，處處體現(xiàn)居住的陽(yáng)光性、舒適性和尊貴性。而作為淮北市首席社區(qū)，水岸·碧桂園強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)、人文環(huán)境、城市三者的和諧共生，滿足社區(qū)居住者社交、健身、休閑、文化等多重需求，致力于構(gòu)建一個(gè)人性化、現(xiàn)代化的德式韻味溫馨家園。◆社區(qū)配套：暖氣3：淮北房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究商業(yè)（含商務(wù)）房地產(chǎn)調(diào)研淮北市城市規(guī)模比較小，商圈一直以來(lái)可以說(shuō)只有一個(gè)——就是相山區(qū)商圈。

淮北市現(xiàn)在的核心都市級(jí)商業(yè)中心，應(yīng)該是位于相山區(qū)的淮海路路段。這一區(qū)段的發(fā)展歷史悠久，自從40年前淮北市初具框架規(guī)模開(kāi)始，圍繞城市經(jīng)濟(jì)骨干淮北礦務(wù)局所在地，開(kāi)始建立當(dāng)時(shí)僅有的一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)——淮海商場(chǎng)。從那時(shí)候起，這里就開(kāi)始成為居民樓的建設(shè)中心。也是從那時(shí)候開(kāi)始，龐大的居民以及密集的行政辦公單位還有繁多的企業(yè)辦公場(chǎng)所將絕大多數(shù)淮北人每天的生活和工作空間擠壓在孟山路周圍小小的區(qū)域地段中。巨大的區(qū)域消費(fèi)力直接、自然的造就了淮北市的第一商圈——淮海路中心商業(yè)圈。商圈的繼續(xù)發(fā)展依附于周邊環(huán)境，只要這個(gè)環(huán)境還在、還沒(méi)有搬遷，淮海路商圈還將繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大！步行街商圈是隨著四馬路開(kāi)始升溫和蘇果平價(jià)店的開(kāi)設(shè)才正式啟動(dòng)的。從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，也可以作為一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心來(lái)研究。這個(gè)商圈的開(kāi)發(fā)量不少，但是直接居民還不能夠支持這一區(qū)域的商業(yè)升級(jí)，商業(yè)體量偏少、偏軟、銷售額普遍偏低。商業(yè)發(fā)展歷程相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈商業(yè)業(yè)態(tài)布局◆淮北商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域變化淮北是一座新興城市，其中以淮海路（一馬路）為城市商業(yè)中心，隨著淮北市政府東延、西擴(kuò)、南進(jìn)的開(kāi)展，傳統(tǒng)的商業(yè)中心逐步為南移，目前形成了以步行街蘇果、相陽(yáng)路餐飲一條街為次中心的新興商業(yè)區(qū)域。中泰國(guó)際廣場(chǎng)建成投入使用后將成為淮北市的新城市商業(yè)綜合體核心?！粢获R路商圈分析包括華松商務(wù)國(guó)際、東方百貨、為核心區(qū)，配以萬(wàn)金時(shí)代廣場(chǎng)、鞋城等業(yè)態(tài)組成的核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，各種商鋪近3000家的核心商圈?！羲鸟R路南城商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽(yáng)路餐飲街主要業(yè)態(tài)為單比消費(fèi)在50圓以下的超市快速消費(fèi)品業(yè)態(tài)和高檔餐飲。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)類型◆商業(yè)街一馬路傳統(tǒng)商業(yè)街、大華步行街。◆一馬路商圈分析包括華松商務(wù)國(guó)際、東方百貨、為核心區(qū)，配以萬(wàn)金時(shí)代廣場(chǎng)、鞋城等業(yè)態(tài)組成的核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，各種商鋪近3000家的核心商圈?！羲鸟R路南城商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽(yáng)路餐飲街主要業(yè)態(tài)為單比消費(fèi)在50圓以下的超市快速消費(fèi)品業(yè)態(tài)和高檔餐飲。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費(fèi)者居住狀況調(diào)研消費(fèi)者基本資料調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查目前居住狀況目前淮北市消費(fèi)者居住多層的約51%，居住小高層的約22%，居住高層的約8%，居住別墅的約2%，居住其他物業(yè)類型的約17%；其中39.1%居住在一、二層，33.4%居住在三、四層，17.6%居住五、六層，9.9%居住在七層以上。但是，淮北人對(duì)高層和小高層的抗性較小，并且有著住高層是身份的象征這樣一個(gè)觀念。目前在售的樓盤也有很多是高層。目前居住面積從目前被調(diào)查者的居住面積在65㎡以下的約占11.9%，65-75㎡之間的約15.7%，75-85㎡之間的約20.5%，85-95㎡之間的約18.1%，95-105㎡之間的約13.8%，95-105㎡之間的約5.7%，115㎡以上的約14.3%。由上圖表可以看出，淮北市以前建設(shè)的住宅面積大多數(shù)都較小?；幢笔心壳按嬖诘膽粜椭卸叶d一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為65-95㎡，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費(fèi)者居住狀況調(diào)研消費(fèi)者基本資料調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查學(xué)歷構(gòu)成從上圖可以看出：被訪者的學(xué)歷大多集中為大專和本科，二者合計(jì)達(dá)到了60%；同時(shí)，高中及中專占到了25%，這些客戶是受過(guò)不同程度的高等級(jí)教育的，有一定的素質(zhì)和修養(yǎng)，符合本項(xiàng)目高檔產(chǎn)品的客戶群需要。家庭人口在調(diào)研采樣中，獨(dú)居的只占到1%，這是由淮北相對(duì)比較閉塞的城市狀況，導(dǎo)致人口流動(dòng)較少所造成的。從調(diào)研數(shù)據(jù)得出，淮北的家庭大多數(shù)是三口之家，這反映出對(duì)住房的面積需求不會(huì)很大。二口和四口及以上大致相當(dāng)，所以淮北家庭的數(shù)量可以以每戶三口來(lái)預(yù)估?；幢笔袇^(qū)總?cè)丝跀?shù)為45萬(wàn)，則相當(dāng)于有15萬(wàn)個(gè)家庭。年齡構(gòu)成從上圖中可以看出：被訪者的年齡集中在20-50歲，比例占到了96%，60歲以上為最少。事實(shí)上，有購(gòu)房需求的也主要集中于20-50歲的這一年齡段：具備購(gòu)買力的改善居住功能性購(gòu)房者多在30-50歲的年齡段；而首次購(gòu)房（包括婚房）則多在20-30歲，其購(gòu)買力有限，通過(guò)自身的努力實(shí)現(xiàn)購(gòu)房不現(xiàn)實(shí)，多以父母（親戚）支持為主。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費(fèi)者居住狀況調(diào)研消費(fèi)者基本資料調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查置業(yè)計(jì)劃

在置業(yè)計(jì)劃上，調(diào)研對(duì)象中66%的表示會(huì)在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃。這部分的客戶都是潛在的購(gòu)房者。而剩下的部分，則不可能成為本項(xiàng)目的意向客戶。戶型需求

從上圖中可以看出：對(duì)戶型的要求集中為兩房和三房，其中，三房一廳的比例達(dá)到了46%；從調(diào)查的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)一房和超大戶型作出選擇的人很少，換句話說(shuō)，改善功能型購(gòu)房希望能有更好的居住環(huán)境和戶型面積，因此，主力房型以兩房、三房為主。接受房?jī)r(jià)從上圖中，我們可以看出被訪者針對(duì)這一問(wèn)題集中的回答是“2000以下”和“2000—3000”，兩者之和為78%；一則說(shuō)明部分被訪者購(gòu)買能力有限；二則說(shuō)明所做出的回答可能存在一定的水分或保留；三則說(shuō)明受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，購(gòu)房者的“觀望”心態(tài)和“看跌”心理普遍存在；購(gòu)房者可能有著期望部分樓盤價(jià)格能回落或控制在2000—2500，甚至在2000以下的心理。小區(qū)配套

從上圖的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，對(duì)生活便利性、交通便利、教育配套的關(guān)注程度最高，分別是14%、16%、17%；其次是社區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、景觀規(guī)劃和樓宇外觀，分別占到了10%、10%、8%、7%。這說(shuō)明淮北市民在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)從只關(guān)注地段、交通情況等方面的“第一需求”，逐漸向著關(guān)注環(huán)境和外觀等的“第二需求”轉(zhuǎn)變。智能設(shè)施從上圖的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，對(duì)24小時(shí)熱水、遠(yuǎn)程抄表、保安系統(tǒng)和防泄漏系統(tǒng)的關(guān)注程度最高，分別是12%、10%、10%、10%；其次是煙感溫感和隔音玻璃，分別占到了8%、9%。這說(shuō)明淮北市民在小區(qū)智能化方面，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較注重安全方面。據(jù)以上調(diào)查分析可以看出，目前淮北市消費(fèi)者對(duì)住宅的要求日益提升，不再只是單一的滿足居住，而是希望把住宅營(yíng)造成享受生活的場(chǎng)所，一個(gè)反映個(gè)人品位的地方。總結(jié)5：項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析項(xiàng)目地塊調(diào)查項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位與功能定位初探黎苑路:專業(yè)店、便利店租金：1F：20-45惠苑路:專業(yè)店－1F租金：20-40相山路:專業(yè)店、便利店租金：1F：65-90相陽(yáng)路:專業(yè)店、便利店租金：1F：35-45相陽(yáng)路:專業(yè)店、便利店租金：1F：40-50項(xiàng)目地塊位于淮北市新城核心區(qū)域，新市政府西側(cè)；項(xiàng)目為淮北市政府重點(diǎn)工程，具有強(qiáng)烈的政治色彩和商務(wù)功能，以會(huì)展中心立項(xiàng)。