公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用剖析——以中航地產(chǎn)為樣本一、引言1.1研究背景隨著經(jīng)濟全球化的深入發(fā)展以及我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，企業(yè)的經(jīng)濟活動日益復(fù)雜多樣，傳統(tǒng)的歷史成本計量模式已難以滿足財務(wù)信息使用者對會計信息相關(guān)性和及時性的需求。在此背景下，2006年我國財政部頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，引入了公允價值計量模式，這是我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則趨同的重要舉措，標(biāo)志著我國會計計量體系的重大變革。公允價值計量模式的引入，旨在更準(zhǔn)確地反映企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的真實價值，提供更相關(guān)、更及時的會計信息，以滿足投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者的決策需求。在房地產(chǎn)行業(yè)，投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)重要的資產(chǎn)組成部分，其價值計量對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的反映具有關(guān)鍵影響。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，如已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的主要目的是獲取投資收益，其價值波動與房地產(chǎn)市場的動態(tài)緊密相連。在市場環(huán)境不斷變化的情況下，采用歷史成本計量模式往往無法及時、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)報表信息的相關(guān)性和可靠性降低。而公允價值計量模式能夠根據(jù)市場價格的變化及時調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，更真實地反映其市場價值和潛在收益，為投資者和其他利益相關(guān)者提供更有用的決策信息。盡管公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域具有顯著優(yōu)勢，但在實際應(yīng)用中，其推廣和運用仍面臨諸多挑戰(zhàn)。目前，我國投資性房地產(chǎn)市場尚不完善，市場交易的活躍度和規(guī)范性有待提高，導(dǎo)致公允價值的獲取難度較大，可靠性難以保證。此外，公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果影響較大，可能引發(fā)企業(yè)利潤波動，這使得部分企業(yè)對采用公允價值計量模式持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在我國上市公司中，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)比例相對較低，且增長緩慢。以2010-2012年為例，2010年滬深共有2129家上市公司，其中833家擁有投資性房地產(chǎn)，但采用公允價值計量的僅有27家；2011年共有2293家上市公司，917家擁有投資性房地產(chǎn)，采用公允價值計量的為32家；2012年有2472家上市公司，992家擁有投資性房地產(chǎn)，采用公允價值計量的僅34家。這表明公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用仍處于初步階段，需要進(jìn)一步深入研究和探討。中航地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，在投資性房地產(chǎn)的管理和計量方面具有一定的代表性。通過對中航地產(chǎn)的案例研究，深入分析其在公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用情況、對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響以及面臨的問題和挑戰(zhàn)，不僅可以為中航地產(chǎn)自身優(yōu)化投資性房地產(chǎn)的計量和管理提供參考，也能為其他房地產(chǎn)企業(yè)在公允價值計量模式的選擇和應(yīng)用方面提供有益的借鑒，有助于推動公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的更廣泛、更合理應(yīng)用。1.2研究目的與意義1.2.1研究目的本研究旨在通過對中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的深入分析，全面揭示公允價值計量模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況、影響及面臨的問題。具體而言，一是詳細(xì)剖析中航地產(chǎn)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的實際操作過程，包括公允價值的確定方法、數(shù)據(jù)來源以及相關(guān)會計處理等，為其他企業(yè)提供實際操作層面的參考；二是系統(tǒng)研究公允價值計量對中航地產(chǎn)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的具體影響，如對資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等主要財務(wù)報表項目的影響，以及對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)和財務(wù)分析的影響，使企業(yè)管理者和投資者能更清晰地認(rèn)識公允價值計量對企業(yè)的作用；三是深入探討中航地產(chǎn)在應(yīng)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)過程中所面臨的問題和挑戰(zhàn)，并提出針對性的解決建議，為企業(yè)優(yōu)化投資性房地產(chǎn)計量管理提供決策依據(jù)，同時也為推動公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。1.2.2研究意義理論意義上，有助于豐富公允價值計量在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論研究。目前，雖然公允價值計量在會計領(lǐng)域的研究已取得一定成果，但在房地產(chǎn)行業(yè)的具體應(yīng)用研究仍有待深入。通過對中航地產(chǎn)這一典型案例的研究，能夠進(jìn)一步揭示公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用特點、規(guī)律以及存在的問題，為完善相關(guān)理論提供實證支持，推動會計理論在該領(lǐng)域的發(fā)展。同時，能夠深化對公允價值計量屬性的理解。公允價值計量屬性的引入是會計領(lǐng)域的重大變革，但其在實際應(yīng)用中的復(fù)雜性和爭議性也引發(fā)了諸多討論。對中航地產(chǎn)的研究可以從實踐角度出發(fā)，分析公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用效果和影響因素，有助于更全面、深入地理解公允價值計量屬性的本質(zhì)和特點，為會計理論研究提供新的視角和思路。實踐意義方面，對企業(yè)決策具有指導(dǎo)作用。中航地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，其投資性房地產(chǎn)的計量方式對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果有著重要影響。通過分析其公允價值計量的應(yīng)用情況和效果，能夠為企業(yè)管理層在投資性房地產(chǎn)計量模式選擇、財務(wù)決策制定等方面提供參考依據(jù)，幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高財務(wù)管理水平。對投資者和債權(quán)人等利益相關(guān)者的決策具有參考價值。公允價值計量能夠更及時、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，為利益相關(guān)者提供更相關(guān)的會計信息。通過本研究，利益相關(guān)者可以更好地了解中航地產(chǎn)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，從而做出更明智的投資和信貸決策。此外，對推動公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用具有積極意義。目前，公允價值計量模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用比例較低，通過對中航地產(chǎn)案例的研究，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提出解決問題的建議，能夠為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒，促進(jìn)公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的更廣泛、更合理應(yīng)用，提高整個行業(yè)的會計信息質(zhì)量和透明度。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國內(nèi)研究國內(nèi)學(xué)者對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的研究隨著新會計準(zhǔn)則的實施逐漸深入。劉永澤和馬妍（2009）指出，我國上市公司應(yīng)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨諸多困境。從市場環(huán)境來看，我國房地產(chǎn)市場雖發(fā)展迅速，但仍不夠成熟，交易信息的公開程度和透明度有待提高，這使得公允價值的獲取難度較大。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值計量的嚴(yán)格規(guī)定也限制了其應(yīng)用，準(zhǔn)則要求采用公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)同時滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計，這一條件在實際操作中較難滿足。相關(guān)指引的缺失導(dǎo)致企業(yè)在運用公允價值計量時缺乏明確的指導(dǎo)，增加了操作的不確定性。上市公司會計政策選擇也影響了公允價值計量的應(yīng)用，企業(yè)出于對業(yè)績穩(wěn)定性、稅收等因素的考慮，可能更傾向于選擇歷史成本計量模式。為審慎推廣公允價值計量模式的應(yīng)用，他們建議從準(zhǔn)則層面引導(dǎo)公允價值的使用，補充和完善公允價值指南，為企業(yè)提供更具體、更具操作性的指導(dǎo)；鼓勵企業(yè)聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，利用專業(yè)機構(gòu)的評估技術(shù)和經(jīng)驗，提高公允價值的準(zhǔn)確性；改進(jìn)披露模式，要求企業(yè)更詳細(xì)地披露公允價值的確定方法、依據(jù)及相關(guān)信息，增強信息的透明度和可比性。葉建芳和孟利（2009）的研究表明，房地產(chǎn)市場價格波動是影響企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計量模式的重要因素。在公允價值計量模式下，房地產(chǎn)市場價格的波動會直接反映在投資性房地產(chǎn)的凈值和當(dāng)期利潤上。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲時，投資性房地產(chǎn)的公允價值上升，會增加企業(yè)的資產(chǎn)凈值和當(dāng)期利潤；反之，當(dāng)市場價格下跌時，會導(dǎo)致資產(chǎn)凈值和利潤下降，這無疑增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。此外，采用公允價值計量模式后，企業(yè)不再計提折舊，喪失了成本模式下折舊的稅盾作用，增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此，為避免價格波動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，企業(yè)更傾向于選用歷史成本計量模式。張奇峰（2011）以北辰實業(yè)為例，深入研究了公允價值計量對企業(yè)的影響。他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)公司選用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時，對公司資產(chǎn)賬面價值和當(dāng)期凈利潤的波動產(chǎn)生了巨大影響。會計準(zhǔn)則的規(guī)定是企業(yè)選擇計量模式的重要依據(jù)，監(jiān)管機構(gòu)對公允價值計量模式的偏好也會影響企業(yè)的決策。資本市場中投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)用的環(huán)境，包括市場的成熟度、信息的透明度等，以及投資者的理性程度，都會共同作用于上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇。如果市場環(huán)境不完善，投資者對公允價值計量的理解和接受程度較低，企業(yè)可能會因擔(dān)心市場反應(yīng)而謹(jǐn)慎選擇公允價值計量模式。趙彥鋒（2012）認(rèn)為，公允價值計量的演進(jìn)受到多種因素的推動。市場環(huán)境的變化是重要動力之一，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日益活躍，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的需求也在增加，促使企業(yè)和準(zhǔn)則制定者不斷完善公允價值計量的相關(guān)規(guī)定和應(yīng)用。管理層態(tài)度對公允價值計量的應(yīng)用起著關(guān)鍵作用，管理層如果重視財務(wù)報表的真實性和相關(guān)性，積極追求企業(yè)價值的真實反映，就會更愿意采用公允價值計量模式。公允價值研究和實務(wù)運用的不斷發(fā)展，也為公允價值計量的演進(jìn)提供了理論支持和實踐經(jīng)驗，推動了其在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用和完善。由于投資性房地產(chǎn)成本歷史性原因的低估，當(dāng)企業(yè)由歷史成本計量模式向公允價值轉(zhuǎn)換時，一般會導(dǎo)致資產(chǎn)賬面價值增加，從而提升企業(yè)業(yè)績，增加凈資產(chǎn)，這也是企業(yè)考慮采用公允價值計量模式的一個因素。鄒燕（2013）以津濱發(fā)展為案例，采用橫向?qū)Ρ群涂v向?qū)Ρ鹊姆椒?，從財?wù)和非財務(wù)兩方面深入探究了投資性房地產(chǎn)計量模式選擇及其后續(xù)運用情況。通過羅列整理相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，她分析了影響公允價值計量運用的因素。從財務(wù)方面來看，企業(yè)的盈利能力、償債能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等都會影響其對計量模式的選擇。如果采用公允價值計量能夠改善企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，提升企業(yè)的財務(wù)形象，企業(yè)可能更傾向于選擇該模式。從非財務(wù)方面來看，企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理層的經(jīng)營理念、行業(yè)競爭態(tài)勢等因素也會對計量模式的選擇產(chǎn)生影響。例如，企業(yè)如果注重長期發(fā)展，追求資產(chǎn)價值的真實反映，可能會更愿意采用公允價值計量模式；而在行業(yè)競爭激烈的情況下，企業(yè)可能會為了保持與同行業(yè)企業(yè)的可比性或突出自身優(yōu)勢，選擇與行業(yè)主流一致的計量模式。1.3.2國外研究國外對公允價值的研究起步較早，自1970年美國公認(rèn)會計準(zhǔn)則（USGAAP）首次采用“公允價值”概念以來，公允價值在金融工具、長期資產(chǎn)和負(fù)債項目等方面得到了廣泛的運用研究。Dietrich、Harris和MullerIII（2000）對英國投資性房地產(chǎn)進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，與歷史成本模式相比，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量價值更接近市場售價。這是因為公允價值計量能夠及時反映市場價格的變化，而歷史成本計量則是基于資產(chǎn)的初始購置成本，無法體現(xiàn)資產(chǎn)在持有期間的價值波動。公司管理層會通過選擇投資性房地產(chǎn)的銷售時點來對公司的收益進(jìn)行平滑。當(dāng)公司業(yè)績較好時，管理層可能會選擇出售公允價值較高的投資性房地產(chǎn)，以增加當(dāng)期收益；而當(dāng)業(yè)績不佳時，可能會延遲出售，避免因公允價值下降而導(dǎo)致收益減少，這種行為可能會影響財務(wù)報表信息的真實性和可靠性。Danbolt和Rees（2007）以英國的房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，發(fā)現(xiàn)公允價值模式相較于成本模式能提供與企業(yè)價值更為相關(guān)的信息。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的價值能夠隨著市場變化及時調(diào)整，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，從而為投資者和其他利益相關(guān)者提供更有用的決策信息。房地產(chǎn)公允價值的計量更容易受到公司盈余管理的影響。管理層可能會通過操縱公允價值的確定，如選擇對自己有利的評估方法、調(diào)整評估參數(shù)等，來達(dá)到調(diào)節(jié)利潤、美化財務(wù)報表的目的，這對財務(wù)信息的質(zhì)量提出了挑戰(zhàn)。Aquagli和Francescoavallone（2008）以歐洲7個國家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司為例進(jìn)行研究，結(jié)果表明在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，公司管理層在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策上傾向于成本模式。這主要是因為采用成本模式可以減少報告期公司收益的不確定性。成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照初始成本計量并計提折舊，其賬面價值相對穩(wěn)定，不會因市場價格的波動而頻繁變化，從而使公司的收益更加穩(wěn)定，降低了經(jīng)營風(fēng)險。Muller、Riedl和Sellhorn（2008）以歐洲125家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司為樣本進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)公司選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式是權(quán)衡計量模式成本與效益的結(jié)果。如果公司致力于增強財務(wù)報表的透明性，提高信息的質(zhì)量和可比性，向投資者和市場傳遞更準(zhǔn)確的企業(yè)價值信息，則傾向于選擇公允價值計量模式。公允價值計量能夠更及時、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，使財務(wù)報表更能體現(xiàn)企業(yè)的真實財務(wù)狀況。然而，采用公允價值計量也需要付出一定的成本，如獲取公允價值信息的成本、聘請專業(yè)評估機構(gòu)的費用等，以及可能面臨的公允價值波動帶來的風(fēng)險。因此，企業(yè)在選擇計量模式時，會綜合考慮這些成本與效益因素。1.4研究方法與創(chuàng)新點1.4.1研究方法本文綜合運用多種研究方法，以確保研究的全面性和深入性。文獻(xiàn)研究法是本研究的重要基礎(chǔ)。通過廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報告以及會計準(zhǔn)則等資料，梳理和分析公允價值計量的理論基礎(chǔ)、發(fā)展歷程、應(yīng)用現(xiàn)狀以及存在的問題等方面的研究成果。例如，深入研讀劉永澤和馬妍等國內(nèi)學(xué)者關(guān)于我國上市公司應(yīng)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨困境及解決建議的研究，以及Dietrich、Harris和MullerIII等國外學(xué)者對英國投資性房地產(chǎn)公允價值計量與歷史成本模式比較的研究。這些文獻(xiàn)資料為本文的研究提供了豐富的理論依據(jù)和研究思路，使本文能夠站在已有研究的基礎(chǔ)上，更準(zhǔn)確地把握研究方向，避免重復(fù)研究，同時也有助于發(fā)現(xiàn)研究中的空白點和不足之處，為進(jìn)一步深入研究提供切入點。案例分析法是本文的核心研究方法之一。選取中航地產(chǎn)作為具體案例，深入剖析其投資性房地產(chǎn)公允價值計量的實際應(yīng)用情況。通過收集和整理中航地產(chǎn)的年度財務(wù)報告、相關(guān)公告以及其他公開披露的信息，詳細(xì)分析其投資性房地產(chǎn)的規(guī)模、分布、公允價值的確定方法、會計處理方式以及對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響等。例如，分析中航地產(chǎn)在不同時期投資性房地產(chǎn)公允價值的變動情況，以及這些變動如何具體反映在資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表中，對企業(yè)的資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)、凈利潤等關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生何種影響。通過對中航地產(chǎn)這一典型案例的深入分析，能夠?qū)⒊橄蟮墓蕛r值計量理論與實際企業(yè)的經(jīng)營活動相結(jié)合，更直觀、具體地揭示公允價值計量在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用特點和規(guī)律，為其他企業(yè)提供具有實踐指導(dǎo)意義的參考。數(shù)據(jù)分析方法也是本文不可或缺的研究手段。對中航地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，運用比率分析、趨勢分析等方法，深入研究公允價值計量對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響。計算中航地產(chǎn)在采用公允價值計量前后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率等財務(wù)比率，并進(jìn)行縱向?qū)Ρ?，觀察這些指標(biāo)隨時間的變化趨勢，以評估公允價值計量對企業(yè)償債能力、盈利能力和運營能力的影響。同時，選取同行業(yè)中采用不同計量模式的其他企業(yè)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，分析中航地產(chǎn)在采用公允價值計量后，其財務(wù)指標(biāo)與同行業(yè)企業(yè)的差異，從而更全面地評價公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用效果和優(yōu)勢。通過數(shù)據(jù)分析，能夠以客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)為依據(jù)，增強研究結(jié)論的可靠性和說服力。1.4.2創(chuàng)新點本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在研究視角和研究內(nèi)容的深入性與針對性上。在研究視角方面，本文選取中航地產(chǎn)作為研究對象，通過對其投資性房地產(chǎn)公允價值計量的多方面影響進(jìn)行全面分析，為房地產(chǎn)企業(yè)在公允價值計量模式下的財務(wù)管理和決策提供了一個全新的視角。以往的研究大多側(cè)重于理論分析或?qū)Χ鄠€企業(yè)的綜合比較，而對單個企業(yè)進(jìn)行深入、系統(tǒng)的案例研究相對較少。中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中具有一定的代表性，其業(yè)務(wù)布局、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式等方面都具有獨特之處。通過對中航地產(chǎn)的研究，不僅能夠深入了解公允價值計量在該企業(yè)的具體應(yīng)用情況和影響，還能為同類型企業(yè)提供更具針對性的借鑒和參考，彌補了現(xiàn)有研究在這方面的不足。在研究內(nèi)容的深入性和針對性上，本文在分析公允價值計量對中航地產(chǎn)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果影響的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深入探討了其在應(yīng)用過程中面臨的問題，并提出了具有針對性的建議。目前，雖然有部分研究涉及公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用問題，但往往缺乏對具體企業(yè)實際應(yīng)用中所面臨問題的深入挖掘和分析。本文通過對中航地產(chǎn)的詳細(xì)研究，揭示了其在公允價值確定、稅收政策、市場波動風(fēng)險以及信息披露等方面存在的問題，并結(jié)合企業(yè)實際情況和市場環(huán)境，提出了加強評估機構(gòu)管理、完善稅收政策、建立風(fēng)險預(yù)警機制以及強化信息披露等具體建議，為中航地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)企業(yè)解決公允價值計量應(yīng)用中的問題提供了切實可行的思路和方法，具有較強的實踐指導(dǎo)意義。二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論基礎(chǔ)2.1投資性房地產(chǎn)概述2.1.1定義與范圍投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。這一定義明確了投資性房地產(chǎn)的持有目的具有盈利導(dǎo)向性，與其他類型房地產(chǎn)在用途和目標(biāo)上存在顯著差異。從范圍來看，投資性房地產(chǎn)主要涵蓋以下三類。已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如，某企業(yè)通過出讓獲得一塊土地使用權(quán)，之后將其出租給其他企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，該土地使用權(quán)就屬于投資性房地產(chǎn)范疇。但企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，并不屬于此類。若企業(yè)持有一塊土地，雖有出租意向，但尚未與承租方達(dá)成租賃協(xié)議并實際出租，此時這塊土地就不能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。不過，按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。比如，企業(yè)購買一塊土地，預(yù)期未來一段時間內(nèi)土地價格會上漲，待價格達(dá)到預(yù)期目標(biāo)后再轉(zhuǎn)讓以獲取增值收益，這種情況下的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)；但如果該土地因不符合相關(guān)規(guī)劃要求或其他原因被認(rèn)定為閑置土地，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時，需把握關(guān)鍵要點。其一，用于出租的建筑物必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。若企業(yè)從其他業(yè)主處租入一棟寫字樓，然后再轉(zhuǎn)租給第三方，由于企業(yè)對該寫字樓不擁有產(chǎn)權(quán)，所以該寫字樓不能作為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。其二，已出租的建筑物需是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。其三，企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。若企業(yè)出租一棟寫字樓，同時為租戶提供了諸如保安、清潔等輔助服務(wù)，但這些服務(wù)在租賃協(xié)議中的重要性較低，不構(gòu)成租賃業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，那么該寫字樓仍可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，以及作為存貨的房地產(chǎn)，均不屬于投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的工廠廠房，其主要用途是用于企業(yè)自身的生產(chǎn)活動，就屬于自用房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于銷售的商品房，屬于存貨，也不屬于投資性房地產(chǎn)。某項房地產(chǎn)若部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2.1.2特征投資性房地產(chǎn)具有獨特的特征，這些特征使其與其他房地產(chǎn)類型區(qū)分開來，在企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營活動中占據(jù)特殊地位。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為，另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。從出租行為來看，企業(yè)將擁有的房地產(chǎn)出租給其他單位或個人，在租賃期內(nèi)，企業(yè)讓渡了房地產(chǎn)的使用權(quán)，以獲取租金收入。這一過程類似于企業(yè)將其他資產(chǎn)的使用權(quán)出租，如設(shè)備租賃等，都是通過讓渡資產(chǎn)使用權(quán)來實現(xiàn)經(jīng)濟利益的流入。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，體現(xiàn)了企業(yè)對房地產(chǎn)市場價格波動的預(yù)期和投資策略。企業(yè)通過持有土地，等待市場價格上漲，然后轉(zhuǎn)讓以獲取資本增值收益，這是一種典型的投資行為，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動有所不同。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。從用途上看，投資性房地產(chǎn)主要是為了獲取租金或資本增值，而自用房地產(chǎn)是為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供場所，如企業(yè)的辦公大樓、生產(chǎn)車間等；作為存貨的房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的商品，目的是通過銷售實現(xiàn)盈利。從狀態(tài)上看，投資性房地產(chǎn)通常處于出租或準(zhǔn)備增值轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，而自用房地產(chǎn)處于企業(yè)自用狀態(tài)，作為存貨的房地產(chǎn)處于待銷售狀態(tài)。從目的上看，投資性房地產(chǎn)的持有目的是投資盈利，而自用房地產(chǎn)是為了滿足企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，作為存貨的房地產(chǎn)是為了實現(xiàn)銷售利潤。投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，即成本模式和公允價值模式。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。只有在滿足特定條件的情況下，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計，企業(yè)才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這種雙重計量模式的存在，為企業(yè)提供了根據(jù)自身情況和市場環(huán)境選擇合適計量方式的靈活性，不同的計量模式會對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生不同的影響。2.2公允價值計量模式2.2.1公允價值定義與特點公允價值的定義在國內(nèi)外會計準(zhǔn)則中既有共性又有細(xì)微差異。國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）將公允價值定義為：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）對公允價值的定義為：市場參與者在計量日的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格，即脫手價格。我國會計準(zhǔn)則對公允價值的定義與國際會計準(zhǔn)則類似，指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。這些定義都強調(diào)了公平交易、熟悉情況和自愿交易的前提，體現(xiàn)了公允價值以市場為基礎(chǔ)的計量屬性。公允價值具有顯著的特點。其公允性體現(xiàn)在，它是基于市場參與者的視角，反映了市場對資產(chǎn)或負(fù)債價值的普遍認(rèn)知。在一個活躍、公平的市場中，買賣雙方在充分了解資產(chǎn)或負(fù)債相關(guān)信息的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易，所達(dá)成的價格即為公允價值，這一價格不受個別交易方特殊情況或主觀意愿的過度影響，能較為客觀地反映資產(chǎn)或負(fù)債的真實價值。現(xiàn)時性也是公允價值的重要特點。公允價值計量強調(diào)以計量日的市場價格為基礎(chǔ)，能夠及時反映市場條件的變化對資產(chǎn)和負(fù)債價值的影響。與歷史成本計量不同，歷史成本是基于過去的交易價格，一旦入賬后，除非發(fā)生后續(xù)交易或事項，否則不會隨市場價格的波動而調(diào)整。而公允價值會隨著市場環(huán)境的動態(tài)變化實時更新，使財務(wù)報表使用者能夠獲取關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債當(dāng)前價值的最新信息，有助于做出更符合實際情況的決策。公允價值還具有估計性。在許多情況下，由于市場條件的復(fù)雜性或缺乏活躍市場，無法直接獲取資產(chǎn)或負(fù)債的市場價格，需要運用估值技術(shù)進(jìn)行估計。估值技術(shù)的選擇和運用涉及到對未來現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、市場風(fēng)險等多種因素的判斷和估計，這些估計過程不可避免地存在一定的主觀性和不確定性。即使在有活躍市場的情況下，當(dāng)市場交易不頻繁或交易情況特殊時，也需要對市場價格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整以確定公允價值，這同樣涉及到估計因素。2.2.2投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的條件企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，需同時滿足嚴(yán)格的條件。首要條件是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。活躍市場意味著該地區(qū)房地產(chǎn)交易頻繁，買賣雙方能夠自由、充分地參與市場活動，市場價格能夠及時、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的供求關(guān)系和價值變化。例如，一線城市的核心商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，各類商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等投資性房地產(chǎn)的交易信息豐富，價格透明，滿足活躍市場的條件；而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)或經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)交易相對稀少，市場活躍度低，就難以滿足這一條件。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類房地產(chǎn)是指在地理位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面基本相同的房地產(chǎn)；類似房地產(chǎn)則是在上述方面存在一定差異，但差異不影響其價值可比性的房地產(chǎn)。企業(yè)需要通過多種渠道獲取這些信息，如房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)交易平臺、政府部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)等。企業(yè)可以參考周邊類似寫字樓的租金水平、售價情況，結(jié)合自身投資性房地產(chǎn)的特點，如樓層、面積、裝修程度等，對其公允價值進(jìn)行合理估計。同時，企業(yè)還需獲取其他相關(guān)信息，如房地產(chǎn)市場的供求趨勢、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)變化等，以便更全面、準(zhǔn)確地評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。只有在同時滿足這兩個條件的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，以確保公允價值的可靠性和相關(guān)性。2.2.3公允價值核算投資性房地產(chǎn)的具體應(yīng)用理論在會計核算中，“投資性房地產(chǎn)”科目用于核算企業(yè)采用成本模式計量和公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。采用公允價值模式計量時，需設(shè)置“投資性房地產(chǎn)——成本”和“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”兩個明細(xì)科目。“投資性房地產(chǎn)——成本”科目用于記錄投資性房地產(chǎn)的初始取得成本，當(dāng)企業(yè)通過購買、建造等方式取得投資性房地產(chǎn)時，按照取得時的實際成本記入該科目?！巴顿Y性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目則用于核算投資性房地產(chǎn)公允價值的變動情況，在資產(chǎn)負(fù)債表日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值發(fā)生變動時，將變動金額記入該科目。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量遵循獨特的原則。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊或進(jìn)行攤銷，這是因為公允價值計量已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)的市場價值變化，折舊和攤銷的概念在這種計量模式下不再適用。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，通過“公允價值變動損益”科目進(jìn)行核算。若在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值，應(yīng)借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；反之，若公允價值低于賬面價值，則做相反的會計分錄。當(dāng)企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的租金收入時，應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，同時按照相關(guān)規(guī)定計算并繳納增值稅，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。在變更日，企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按照已計提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按照投資性房地產(chǎn)的原賬面價值，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，將公允價值與原賬面價值的差額，調(diào)整留存收益，貸記“盈余公積”科目和“利潤分配——未分配利潤”科目（若公允價值小于原賬面價值，則借記相關(guān)留存收益科目）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。三、中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量案例分析3.1中航地產(chǎn)公司概況中航地產(chǎn)股份有限公司（證券代碼：000043，簡稱“中航地產(chǎn)”），其發(fā)展歷程可追溯至1985年，彼時由中國航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司聯(lián)合國內(nèi)23家企業(yè)共同發(fā)起成立，是一家國有企業(yè)。在1994年，中航地產(chǎn)改組為國內(nèi)公眾上市公司，成功踏上資本市場的舞臺，開啟了新的發(fā)展篇章。經(jīng)過三十多年的不懈奮斗，中航地產(chǎn)已成功蛻變，發(fā)展成為集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理為一體的綜合性集團(tuán)公司。在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，公司積極參與城市建設(shè)，打造了眾多優(yōu)質(zhì)項目，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)。在物業(yè)經(jīng)營與管理方面，中航地產(chǎn)憑借專業(yè)的團(tuán)隊和完善的服務(wù)體系，為業(yè)主提供高效、貼心的物業(yè)服務(wù)，提升了物業(yè)的價值和業(yè)主的生活品質(zhì)。在酒店經(jīng)營與管理上，公司旗下的酒店以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的口碑在市場中占據(jù)一席之地。公司連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強企業(yè)榜，如2011年在“深圳百強企業(yè)榜”中排名第38，這充分彰顯了其在行業(yè)內(nèi)的實力和影響力。公司以“打造特色鮮明、值得社會信賴的商業(yè)地產(chǎn)投資、發(fā)展和運營商”為愿景，依托上市公司的平臺優(yōu)勢，不斷整合資源、擴大規(guī)模、突出主業(yè)。公司著力打造城市綜合體，以“中航城”作為核心產(chǎn)品品牌，以深圳為業(yè)務(wù)核心基地，輻射珠三角地區(qū)。深圳中航城的建設(shè)，融合了商業(yè)、辦公、居住等多種功能，成為城市發(fā)展的新地標(biāo)，吸引了眾多知名企業(yè)和消費者的關(guān)注。同時，公司積極拓展全國市場，強勢挺進(jìn)中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域，形成了全國性的戰(zhàn)略發(fā)展布局。在西南地區(qū)，公司參與城市建設(shè)，助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；在長三角地區(qū)，公司憑借優(yōu)質(zhì)項目，提升了品牌知名度和市場份額。中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著重要地位，是中國房地產(chǎn)市場的重要參與者之一。作為國有企業(yè)，中航地產(chǎn)擁有較強的資金實力和資源優(yōu)勢，能夠在土地獲取、項目開發(fā)等方面獲得更多的支持。在品牌影響力方面，中航地產(chǎn)憑借多年的發(fā)展和優(yōu)質(zhì)的項目，在消費者心中樹立了良好的品牌形象，其品牌信譽在業(yè)界享有較高的聲譽。公司注重項目質(zhì)量，從設(shè)計、施工到材料選擇等各個環(huán)節(jié)都嚴(yán)格把控，確保每一個項目都符合高標(biāo)準(zhǔn)。在售后服務(wù)方面，中航地產(chǎn)提供完善的售后服務(wù)體系，及時解決業(yè)主的問題，提升了業(yè)主的滿意度和忠誠度。中航地產(chǎn)的發(fā)展歷程、業(yè)務(wù)范圍和行業(yè)地位，使其在投資性房地產(chǎn)的運營和管理上具有豐富的經(jīng)驗和獨特的優(yōu)勢，為其采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，也為研究公允價值計量在該企業(yè)的應(yīng)用提供了典型案例。3.2中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量實施情況中航地產(chǎn)于2009年1月1日起，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進(jìn)行了重大變更，從傳統(tǒng)的成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。這一轉(zhuǎn)變并非偶然，而是在特定的市場環(huán)境和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景下做出的決策。2006年，我國財政部頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許企業(yè)在滿足特定條件時，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。這一政策的出臺，為企業(yè)提供了更多的會計政策選擇，旨在更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，提高會計信息的相關(guān)性和決策有用性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，市場交易活躍度逐漸提高，房地產(chǎn)價格的波動也日益頻繁，這使得公允價值計量模式的應(yīng)用條件逐漸成熟。從企業(yè)自身發(fā)展來看，中航地產(chǎn)作為一家集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理為一體的綜合性集團(tuán)公司，其投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要地位。隨著公司業(yè)務(wù)的拓展和商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷增加，投資性房地產(chǎn)的價值波動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響愈發(fā)顯著。采用成本模式計量時，投資性房地產(chǎn)的賬面價值主要基于初始購置成本，并通過計提折舊和攤銷進(jìn)行調(diào)整，難以及時反映房地產(chǎn)市場價格的變化，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價值和經(jīng)營業(yè)績的反映不夠真實和準(zhǔn)確。基于以上背景，中航地產(chǎn)決定采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，主要原因包括以下幾點。一是為了更真實、客觀地反映公司價值。公允價值計量模式能夠根據(jù)市場價格的變化及時調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，更準(zhǔn)確地反映其實際價值。中航地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)項目多位于深圳等核心區(qū)域，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，交易信息豐富，具備采用公允價值計量的良好條件。通過公允價值計量，能夠使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表更真實地體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值，為投資者和其他利益相關(guān)者提供更準(zhǔn)確的企業(yè)價值信息。二是滿足投資者對會計信息的需求。在決策有用觀下，會計信息應(yīng)滿足投資者等利益相關(guān)者的決策需求。公允價值模式能夠提供更及時、相關(guān)的會計信息，有助于投資者更全面地了解公司的經(jīng)營和資產(chǎn)情況，從而做出更明智的投資決策。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，可以使企業(yè)的財務(wù)報表更符合國際會計準(zhǔn)則的要求，便于投資者進(jìn)行國內(nèi)外企業(yè)之間的價值比較，增強企業(yè)在國際資本市場上的競爭力。三是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場價格上升時，會增加資產(chǎn)的賬面價值，從而降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財務(wù)風(fēng)險。這有利于企業(yè)在資本市場獲得更有利的定位，增強再融資能力，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供資金支持。四是存在一定的盈余管理動機。2009年中航地產(chǎn)管理層發(fā)生變動，仇慎謙由總經(jīng)理調(diào)任董事長，石正林由常務(wù)副總經(jīng)理調(diào)任總經(jīng)理。管理層的變動可能導(dǎo)致基于報酬契約等原因而具有增加當(dāng)期會計盈余的動機。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場價格上漲的情況下，會增加公允價值變動損益，進(jìn)而增加企業(yè)的凈利潤，改善企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)。3.3采用公允價值計量對中航地產(chǎn)財務(wù)狀況的影響3.3.1對資產(chǎn)負(fù)債表的影響中航地產(chǎn)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，對資產(chǎn)負(fù)債表的多個項目產(chǎn)生了顯著影響。從投資性房地產(chǎn)項目本身來看，在成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照初始成本計量，并在后續(xù)期間通過計提折舊和攤銷逐年減少賬面價值。而采用公允價值計量后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會根據(jù)市場公允價值的變化而實時調(diào)整。若房地產(chǎn)市場價格上漲，投資性房地產(chǎn)的公允價值上升，其在資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面價值也會相應(yīng)增加；反之，若市場價格下跌，賬面價值則會減少。以中航地產(chǎn)為例，在2009年采用公允價值計量模式后，其投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面凈值為235,200,527.50元，按公允價值模式轉(zhuǎn)換后增值336,546,005.10元，期末確認(rèn)入賬的投資性房地產(chǎn)公允價值為603,437,839.00元。這一公允價值的調(diào)整使得投資性房地產(chǎn)的賬面價值大幅增加，直接改變了企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成和規(guī)模，增強了資產(chǎn)的市場價值反映。對凈資產(chǎn)的影響也較為明顯。由于投資性房地產(chǎn)公允價值的變動直接計入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，當(dāng)公允價值上升時，會增加企業(yè)的凈利潤，進(jìn)而增加凈資產(chǎn)；反之，公允價值下降則會減少凈利潤和凈資產(chǎn)。中航地產(chǎn)在采用公允價值計量后，投資性房地產(chǎn)公允價值的增值使得企業(yè)凈利潤增加，從而提升了凈資產(chǎn)規(guī)模，增強了企業(yè)的財務(wù)實力和抗風(fēng)險能力。資產(chǎn)負(fù)債率作為衡量企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)，也受到公允價值計量的影響。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%，當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值上升導(dǎo)致資產(chǎn)總額增加時，在負(fù)債總額不變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率會降低。這會使企業(yè)的償債能力在財務(wù)報表上表現(xiàn)得更為穩(wěn)健，降低了財務(wù)風(fēng)險，有利于企業(yè)在資本市場獲得更有利的融資條件和信用評級。在2009年采用公允價值計量后，中航地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，提升了企業(yè)的財務(wù)形象和市場認(rèn)可度。3.3.2對利潤表的影響公允價值變動損益是影響利潤表的關(guān)鍵因素。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動直接計入當(dāng)期損益，通過“公允價值變動損益”科目在利潤表中體現(xiàn)。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時，會增加公允價值變動損益，進(jìn)而增加凈利潤；反之，公允價值下降則會減少凈利潤。中航地產(chǎn)在2012年，所屬成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有的成都中航城市廣場項目九方購物中心及地下停車位完工并投入使用，計入“投資性房地產(chǎn)”科目核算并采用公允價值計量，其投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益預(yù)計約為3億元，從而增加歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.25億元。這一公允價值變動對凈利潤產(chǎn)生了重大影響，使得公司在當(dāng)年的凈利潤大幅增長，在房地產(chǎn)市場被嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，成為同行上市公司中的業(yè)績亮點。公允價值變動損益屬于非經(jīng)常性損益，其對非經(jīng)常性損益的影響較大。非經(jīng)常性損益是指與公司正常經(jīng)營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系，以及雖與正常經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)，但由于其性質(zhì)特殊和偶發(fā)性，影響報表使用人對公司經(jīng)營業(yè)績和盈利能力做出正常判斷的各項交易和事項產(chǎn)生的損益。投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的波動，會導(dǎo)致非經(jīng)常性損益的不穩(wěn)定，進(jìn)而影響投資者對企業(yè)盈利能力的判斷。中航地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益在非經(jīng)常性損益中所占比例較高，其波動對非經(jīng)常性損益的波動起著決定性作用，這使得企業(yè)的盈利結(jié)構(gòu)不夠穩(wěn)定，增加了投資者分析企業(yè)盈利能力的難度。凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)，其計算公式為：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤÷凈資產(chǎn)×100%。由于公允價值變動損益會影響凈利潤，進(jìn)而對凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生影響。當(dāng)中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，凈利潤增加時，在凈資產(chǎn)不變或變動較小的情況下，凈資產(chǎn)收益率會提高，反映出企業(yè)盈利能力增強；反之，公允價值下降導(dǎo)致凈利潤減少，凈資產(chǎn)收益率則會降低。在2009年，中航地產(chǎn)計入非經(jīng)常損益后的凈資產(chǎn)收益率因投資性房地產(chǎn)公允價值變動而上升到3.66%，一定程度上改善了公司的經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，但這種提升可能并非源于企業(yè)核心經(jīng)營業(yè)務(wù)的改善，而是公允價值計量帶來的非經(jīng)常性損益變動。3.3.3對現(xiàn)金流量表的影響雖然公允價值計量本身不直接影響現(xiàn)金流量，因為公允價值變動只是一種會計上的調(diào)整，不涉及實際的現(xiàn)金流入或流出。但是，公允價值計量會通過影響凈利潤，進(jìn)而對現(xiàn)金流量表產(chǎn)生間接影響。凈利潤是現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的重要調(diào)節(jié)項目，在間接法編制現(xiàn)金流量表時，需要以凈利潤為起點，對不涉及現(xiàn)金收支的項目進(jìn)行調(diào)整。由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動計入當(dāng)期損益，會導(dǎo)致凈利潤發(fā)生變化。當(dāng)中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，凈利潤增加時，在其他條件不變的情況下，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量可能會因為凈利潤的增加而增加。這是因為凈利潤的增加會使企業(yè)的應(yīng)納稅所得額增加，從而導(dǎo)致繳納的所得稅增加，現(xiàn)金流出增加；同時，可能會影響企業(yè)的分配政策，如增加股利分配，也會導(dǎo)致現(xiàn)金流出增加。反之，公允價值下降使凈利潤減少，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量可能會相應(yīng)減少。公允價值計量可能會影響企業(yè)的投資決策和融資決策，從而間接影響投資活動現(xiàn)金流量和籌資活動現(xiàn)金流量。當(dāng)中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值上升，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力在財務(wù)報表上表現(xiàn)良好，可能會促使企業(yè)進(jìn)行更多的投資活動，如購置新的投資性房地產(chǎn)或進(jìn)行其他項目投資，這將導(dǎo)致投資活動現(xiàn)金流出增加。企業(yè)的融資能力可能會增強，更容易獲得銀行貸款或發(fā)行債券等融資，從而增加籌資活動現(xiàn)金流入。反之，公允價值下降可能會使企業(yè)收縮投資規(guī)模，減少投資活動現(xiàn)金流出，同時融資難度增加，籌資活動現(xiàn)金流入減少。四、中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題及原因分析4.1存在的問題4.1.1公允價值確定的主觀性和不確定性中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值的確定受多種因素影響，導(dǎo)致其存在較強的主觀性和不確定性。市場環(huán)境是影響公允價值確定的重要因素之一。雖然我國房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，但仍存在區(qū)域發(fā)展不平衡、市場活躍度差異較大等問題。在一些一線城市和經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，市場信息相對透明，能夠較為容易地獲取同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出相對合理的估計。但在二三線城市或經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場交易相對不活躍，缺乏公開、透明的市場價格信息，這使得中航地產(chǎn)在確定這些地區(qū)投資性房地產(chǎn)的公允價值時面臨較大困難，往往需要依賴更多的主觀判斷和估計。評估方法的選擇也會影響公允價值的確定。目前，常見的投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法包括市場法、收益法和成本法。不同的評估方法基于不同的假設(shè)和前提，對數(shù)據(jù)的要求和處理方式也各不相同，從而導(dǎo)致評估結(jié)果可能存在較大差異。市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定目標(biāo)房地產(chǎn)的公允價值，其準(zhǔn)確性依賴于可比交易案例的選取和調(diào)整；收益法是基于房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定公允價值，涉及到對未來收益、折現(xiàn)率等因素的預(yù)測和估計，主觀性較強；成本法是根據(jù)重新購置或建造相同或類似房地產(chǎn)所需的成本，扣除折舊等因素來確定公允價值，對于一些具有特殊地理位置或稀缺資源的投資性房地產(chǎn)，成本法可能無法準(zhǔn)確反映其真實價值。中航地產(chǎn)在實際操作中，如何選擇合適的評估方法，以及如何確保評估方法的正確運用，都存在一定的主觀性和不確定性。評估人員的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗對公允價值的確定也至關(guān)重要。評估人員需要具備豐富的房地產(chǎn)市場知識、專業(yè)的評估技能和良好的職業(yè)判斷能力，才能準(zhǔn)確分析市場信息，合理選擇評估方法，做出可靠的公允價值估計。然而，在實際評估過程中，評估人員的專業(yè)水平參差不齊，可能會受到自身經(jīng)驗、知識結(jié)構(gòu)、主觀偏見等因素的影響，導(dǎo)致對投資性房地產(chǎn)公允價值的評估不準(zhǔn)確。中航地產(chǎn)在委托評估機構(gòu)進(jìn)行公允價值評估時，無法完全保證評估人員的專業(yè)素質(zhì)和獨立性，這也增加了公允價值確定的主觀性和不確定性。4.1.2利潤波動較大房地產(chǎn)市場的波動是導(dǎo)致中航地產(chǎn)利潤波動較大的主要原因。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動直接計入當(dāng)期損益，通過“公允價值變動損益”科目在利潤表中體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場具有較強的周期性和波動性，受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)控、市場供求關(guān)系等多種因素的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于上升期時，投資性房地產(chǎn)的公允價值上升，會增加公允價值變動損益，進(jìn)而增加中航地產(chǎn)的凈利潤；反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行期，公允價值下降，凈利潤也會隨之減少。以中航地產(chǎn)為例，在2012年，所屬成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有的成都中航城市廣場項目九方購物中心及地下停車位完工并投入使用，計入“投資性房地產(chǎn)”科目核算并采用公允價值計量，其投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益預(yù)計約為3億元，從而增加歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.25億元。這使得公司在當(dāng)年的凈利潤大幅增長，成為同行上市公司中的業(yè)績亮點。但這種增長并非源于企業(yè)核心經(jīng)營業(yè)務(wù)的改善，而是房地產(chǎn)市場價格上升帶來的公允價值變動收益。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌，投資性房地產(chǎn)公允價值下降，中航地產(chǎn)的凈利潤將受到負(fù)面影響，可能出現(xiàn)大幅下滑，導(dǎo)致企業(yè)利潤波動加劇。利潤波動較大對中航地產(chǎn)的經(jīng)營和發(fā)展帶來了諸多不利影響。從投資者角度來看，利潤的不穩(wěn)定會增加投資者對企業(yè)盈利能力的判斷難度，降低投資者對企業(yè)的信心，影響企業(yè)在資本市場的形象和價值。從企業(yè)自身角度來看，利潤波動可能導(dǎo)致企業(yè)在融資、投資等方面面臨困難。在融資方面，金融機構(gòu)可能會因為企業(yè)利潤的不穩(wěn)定性而提高融資門檻或增加融資成本；在投資方面，企業(yè)可能因為利潤波動而難以制定長期穩(wěn)定的投資計劃，影響企業(yè)的戰(zhàn)略布局和可持續(xù)發(fā)展。4.1.3信息披露不充分中航地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)公允價值計量信息披露方面存在內(nèi)容和方式不充分的問題。在信息披露內(nèi)容上，中航地產(chǎn)雖然按照會計準(zhǔn)則的要求披露了投資性房地產(chǎn)的公允價值、公允價值變動損益等基本信息，但對于一些關(guān)鍵信息的披露不夠詳細(xì)和全面。對于公允價值的確定方法，中航地產(chǎn)僅簡單說明采用市場法、收益法或成本法等評估方法，但對于每種方法的具體應(yīng)用過程、參數(shù)選擇依據(jù)、數(shù)據(jù)來源等重要信息缺乏詳細(xì)披露，使得信息使用者難以判斷公允價值的可靠性和準(zhǔn)確性。中航地產(chǎn)對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響分析不夠深入。雖然披露了公允價值變動損益的金額，但對于這些變動如何影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、盈利能力、償債能力等關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，以及企業(yè)針對公允價值變動所采取的應(yīng)對措施等方面的信息披露不足，無法滿足信息使用者全面了解企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營風(fēng)險的需求。在信息披露方式上，中航地產(chǎn)的信息披露較為分散，缺乏系統(tǒng)性和整合性。投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)信息分散在年度報告的不同章節(jié)中，如財務(wù)報表附注、管理層討論與分析等部分，信息使用者需要花費較多時間和精力去收集和整理這些信息，增加了信息獲取的難度和成本。中航地產(chǎn)在信息披露中較少采用圖表、案例等直觀、易懂的方式，對于一些復(fù)雜的財務(wù)數(shù)據(jù)和信息，難以讓非專業(yè)的信息使用者快速、準(zhǔn)確地理解。信息披露不充分會降低企業(yè)財務(wù)信息的透明度和可比性，影響投資者和其他利益相關(guān)者的決策。投資者無法根據(jù)有限的信息準(zhǔn)確評估企業(yè)的投資價值和風(fēng)險，可能導(dǎo)致投資決策失誤；監(jiān)管機構(gòu)也難以對企業(yè)的公允價值計量和信息披露行為進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，不利于維護(hù)市場秩序和保護(hù)投資者利益。4.2原因分析4.2.1市場環(huán)境不完善我國房地產(chǎn)市場雖歷經(jīng)多年發(fā)展，但尚未達(dá)到成熟、完善的階段，這對中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生了多方面的不利影響。市場交易活躍度存在顯著的地域差異。在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的一線城市，如北京、上海、深圳等地，房地產(chǎn)市場交易頻繁，各類房地產(chǎn)交易信息豐富且相對透明，中航地產(chǎn)在這些地區(qū)的投資性房地產(chǎn)能夠較容易地獲取同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息，從而為公允價值的確定提供較為可靠的依據(jù)。在一些二三線城市或經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場交易活躍度較低，交易信息匱乏，中航地產(chǎn)難以獲取準(zhǔn)確、及時的市場價格信息，這使得在這些地區(qū)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值面臨較大困難，往往需要依賴更多的主觀判斷和估計。市場信息不對稱問題較為突出。房地產(chǎn)交易市場中，買賣雙方掌握的信息存在差異，賣方可能對房地產(chǎn)的具體情況，如房屋質(zhì)量、周邊配套設(shè)施等了解更為詳細(xì)，而買方在獲取這些信息時可能存在一定難度。房地產(chǎn)市場價格受到多種因素影響，如宏觀經(jīng)濟政策、城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展等，這些因素的變化信息并非能及時、全面地被市場參與者所獲取。中航地產(chǎn)在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，可能因無法獲取充分、準(zhǔn)確的市場信息，導(dǎo)致公允價值的估計存在偏差。房地產(chǎn)價格波動較大也是市場環(huán)境不完善的一個重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)控、市場供求關(guān)系等多種因素的綜合影響，價格波動頻繁且幅度較大。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，投資性房地產(chǎn)價格可能快速上漲；而在市場低迷時，價格則可能大幅下跌。這種價格的大幅波動增加了中航地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的難度和不確定性，使得公允價值難以穩(wěn)定、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。在2008年全球金融危機期間，我國房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，房價普遍下跌，中航地產(chǎn)持有的投資性房地產(chǎn)公允價值也隨之下降，這對其財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生了較大影響。4.2.2會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度的局限性會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面存在一定的局限性，對中航地產(chǎn)的實際操作形成了制約。會計準(zhǔn)則對公允價值計量的規(guī)定不夠明確和細(xì)化，缺乏具體的操作指南。雖然準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量需滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，且企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計。但對于如何判斷市場的活躍程度、如何準(zhǔn)確界定同類或類似房地產(chǎn)、如何選擇合適的評估方法和參數(shù)等關(guān)鍵問題，準(zhǔn)則未給出詳細(xì)、具體的標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)。這使得中航地產(chǎn)在實際應(yīng)用中缺乏明確的依據(jù)，操作難度較大，不同企業(yè)可能會因理解和判斷的差異而采用不同的處理方式，導(dǎo)致會計信息的可比性降低。相關(guān)制度不完善，缺乏有效的監(jiān)管和約束機制。在投資性房地產(chǎn)公允價值計量過程中，缺乏對評估機構(gòu)和評估人員的嚴(yán)格監(jiān)管，評估市場存在一定的混亂現(xiàn)象。部分評估機構(gòu)和評估人員可能為了追求經(jīng)濟利益，忽視職業(yè)道德和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，出具不客觀、不準(zhǔn)確的評估報告，影響公允價值的可靠性。對企業(yè)在公允價值計量過程中的信息披露要求不夠嚴(yán)格，企業(yè)可能存在信息披露不充分、不真實的情況，使得投資者和其他利益相關(guān)者難以準(zhǔn)確了解企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值和財務(wù)狀況。會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度的更新滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。隨著房地產(chǎn)市場的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，出現(xiàn)了一些新的房地產(chǎn)投資形式和交易方式，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等。會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度未能及時對這些新情況、新問題作出相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整，導(dǎo)致中航地產(chǎn)在對涉及這些新業(yè)務(wù)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計量時，缺乏明確的準(zhǔn)則依據(jù)，容易出現(xiàn)計量不準(zhǔn)確或不規(guī)范的情況。4.2.3企業(yè)內(nèi)部管理和動機因素中航地產(chǎn)自身的內(nèi)部管理水平和管理層動機等因素，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量也產(chǎn)生了重要影響。企業(yè)內(nèi)部管理水平參差不齊，在公允價值計量的內(nèi)部控制方面存在缺陷。部分企業(yè)缺乏完善的公允價值計量內(nèi)部控制制度，對公允價值的確定、評估、核算等環(huán)節(jié)缺乏有效的監(jiān)督和管理。在公允價值確定過程中，可能存在評估程序不規(guī)范、數(shù)據(jù)收集不充分、評估方法選擇不合理等問題；在核算環(huán)節(jié)，可能存在會計處理錯誤、財務(wù)報表編制不準(zhǔn)確等情況。中航地產(chǎn)內(nèi)部各部門之間在公允價值計量相關(guān)工作中的溝通協(xié)作不暢，也會影響公允價值計量的準(zhǔn)確性和及時性。財務(wù)部門與資產(chǎn)管理部門、市場調(diào)研部門等之間缺乏有效的信息共享和協(xié)同工作機制，導(dǎo)致在獲取市場信息、確定公允價值等方面存在障礙。管理層動機對公允價值計量模式的選擇和應(yīng)用具有關(guān)鍵影響。管理層可能出于業(yè)績考核、薪酬激勵等因素的考慮，具有較強的盈余管理動機。在房地產(chǎn)市場價格上漲時，管理層可能傾向于采用公允價值計量模式，以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值變動損益，從而提升企業(yè)的凈利潤和凈資產(chǎn)收益率，改善企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)，進(jìn)而獲得更高的薪酬和更好的職業(yè)發(fā)展。而在市場價格下跌時，管理層可能會避免采用公允價值計量模式，或通過操縱公允價值的確定來減少對企業(yè)業(yè)績的負(fù)面影響。中航地產(chǎn)在2009年管理層變動后，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，在一定程度上可能受到管理層為改善業(yè)績而進(jìn)行盈余管理動機的影響。利益相關(guān)者的壓力也會影響企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的決策。投資者往往更關(guān)注企業(yè)的短期業(yè)績表現(xiàn)，可能會對企業(yè)管理層施加壓力，要求其采用能夠提升業(yè)績的會計政策。債權(quán)人則更關(guān)注企業(yè)的償債能力和財務(wù)穩(wěn)定性，可能對企業(yè)采用公允價值計量模式帶來的利潤波動表示擔(dān)憂。中航地產(chǎn)在面對這些利益相關(guān)者的不同訴求和壓力時，需要在滿足各方需求和保證會計信息質(zhì)量之間進(jìn)行權(quán)衡，這可能導(dǎo)致企業(yè)在公允價值計量模式的選擇和應(yīng)用上存在一定的主觀性和不確定性。五、改進(jìn)中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議5.1完善市場環(huán)境5.1.1加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管政府應(yīng)充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范交易秩序。首先，要建立健全房地產(chǎn)市場法律法規(guī)體系，明確房地產(chǎn)交易的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加大對違法違規(guī)行為的懲處力度。對房地產(chǎn)企業(yè)的虛假宣傳、惡意炒作房價、違規(guī)銷售等行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境。加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范其經(jīng)營行為，防止中介機構(gòu)為謀取私利而提供虛假的房地產(chǎn)價格信息，誤導(dǎo)市場參與者。完善房地產(chǎn)價格信息發(fā)布機制也是至關(guān)重要的。政府相關(guān)部門應(yīng)建立權(quán)威的房地產(chǎn)價格信息平臺，定期收集、整理和發(fā)布房地產(chǎn)市場的價格數(shù)據(jù)，包括不同區(qū)域、不同類型投資性房地產(chǎn)的市場價格、租金水平、價格走勢等信息。確保這些信息的及時性、準(zhǔn)確性和完整性，為企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)公允價值提供可靠的數(shù)據(jù)支持。通過建立價格信息預(yù)警機制，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場價格異常波動的預(yù)警信息，引導(dǎo)企業(yè)合理評估投資性房地產(chǎn)的價值，避免因市場價格波動過大而導(dǎo)致公允價值計量的不準(zhǔn)確。5.1.2建立健全房地產(chǎn)評估體系建立健全房地產(chǎn)評估體系是提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則和規(guī)范，明確評估方法的選擇標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)確定原則以及評估報告的內(nèi)容和格式等。制定詳細(xì)的市場法、收益法和成本法等評估方法的應(yīng)用指南，規(guī)定在不同情況下如何選擇合適的評估方法，以及如何對評估方法中的參數(shù)進(jìn)行合理估計，減少評估過程中的主觀性和隨意性。加強對評估機構(gòu)和評估人員的管理也不容忽視。建立嚴(yán)格的評估機構(gòu)準(zhǔn)入和退出機制，對評估機構(gòu)的資質(zhì)、信譽、專業(yè)能力等進(jìn)行嚴(yán)格審核，只有符合條件的評估機構(gòu)才能從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。加強對評估機構(gòu)的日常監(jiān)管，定期對其評估業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查和考核，對違規(guī)操作、出具虛假評估報告的評估機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的取消其評估資質(zhì)。加強對評估人員的職業(yè)道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，提高評估人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)素質(zhì)。評估人員應(yīng)具備扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識、豐富的市場經(jīng)驗和良好的職業(yè)操守，能夠獨立、客觀、公正地進(jìn)行評估工作。建立評估人員信用檔案，對評估人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行記錄和評價，對信用不良的評估人員進(jìn)行限制和懲戒，促使評估人員遵守職業(yè)道德規(guī)范，提高評估質(zhì)量。5.2優(yōu)化會計準(zhǔn)則和相關(guān)制度5.2.1明確公允價值計量的具體規(guī)定和指南財政部應(yīng)在現(xiàn)有會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化投資性房地產(chǎn)公允價值計量的具體規(guī)定和指南。對于如何判斷投資性房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)交易市場的活躍程度，可制定詳細(xì)的量化指標(biāo)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定當(dāng)某地區(qū)投資性房地產(chǎn)的年交易量達(dá)到一定規(guī)模，交易價格波動在合理范圍內(nèi)，且市場參與者眾多、交易信息公開透明等條件滿足時，可認(rèn)定該地區(qū)房地產(chǎn)交易市場活躍。對于同類或類似房地產(chǎn)的界定，應(yīng)給出明確的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。從地理位置來看，可規(guī)定同類或類似房地產(chǎn)應(yīng)處于同一城市的相同或相鄰區(qū)域，且該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通條件等相似；從用途上，應(yīng)具有相同或相近的使用功能，如均為寫字樓、購物中心或公寓等；從建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面，也應(yīng)明確具體的相似程度要求，如建筑結(jié)構(gòu)類型相同或差異較小，新舊程度相差不超過一定年限等。在評估方法的選擇和應(yīng)用方面，應(yīng)針對不同類型的投資性房地產(chǎn)和市場情況，制定具體的評估方法選擇指南。對于位于活躍市場且交易頻繁的投資性房地產(chǎn)，優(yōu)先推薦使用市場法進(jìn)行評估，并詳細(xì)說明市場法中可比案例的選取原則、數(shù)量要求以及價格調(diào)整因素和方法；對于收益相對穩(wěn)定、可預(yù)測性較強的投資性房地產(chǎn)，如長期穩(wěn)定出租的寫字樓，應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)如何合理運用收益法，包括如何準(zhǔn)確預(yù)測未來收益、合理確定折現(xiàn)率等參數(shù)。應(yīng)提供常見估值模型和技術(shù)的應(yīng)用案例和操作說明，使企業(yè)在實際應(yīng)用中有更明確的參考依據(jù)，減少評估過程中的主觀性和隨意性，提高公允價值計量的準(zhǔn)確性和可比性。5.2.2完善信息披露制度要求企業(yè)詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)信息，包括公允價值的確定方法、所采用的評估模型和參數(shù)、數(shù)據(jù)來源、評估機構(gòu)的資質(zhì)和獨立性等。企業(yè)在披露公允價值確定方法時，不僅要說明采用了市場法、收益法還是成本法，還應(yīng)詳細(xì)闡述每種方法的具體應(yīng)用過程，如市場法中可比案例的選取過程、價格調(diào)整的具體依據(jù)和幅度；收益法中未來收益預(yù)測的依據(jù)，包括租金增長率、空置率等因素的確定方法，以及折現(xiàn)率的計算過程和取值依據(jù)。對于數(shù)據(jù)來源，企業(yè)應(yīng)披露數(shù)據(jù)的獲取渠道，如房地產(chǎn)中介機構(gòu)、專業(yè)數(shù)據(jù)平臺、政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)等，并說明數(shù)據(jù)的可靠性和時效性。在披露評估機構(gòu)的資質(zhì)和獨立性時，應(yīng)提供評估機構(gòu)的資質(zhì)證書編號、業(yè)務(wù)范圍、行業(yè)聲譽等信息，以及評估機構(gòu)與企業(yè)之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，以增強信息使用者對評估結(jié)果的信任度。規(guī)范信息披露的格式和內(nèi)容，制定統(tǒng)一的信息披露模板，使企業(yè)的信息披露具有規(guī)范性和一致性。信息披露模板應(yīng)明確規(guī)定各項信息的披露位置和順序，避免信息披露的分散和混亂。要求企業(yè)在財務(wù)報表附注中單獨設(shè)置投資性房地產(chǎn)公允價值計量信息披露章節(jié)，按照統(tǒng)一的格式和內(nèi)容要求，詳細(xì)披露相關(guān)信息。應(yīng)規(guī)定企業(yè)在披露信息時，采用通俗易懂的語言和直觀的表達(dá)方式，如運用圖表、案例等形式，幫助信息使用者更好地理解和分析信息，提高信息披露的透明度和可讀性，滿足投資者和其他利益相關(guān)者對企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值信息的需求。5.3強化企業(yè)內(nèi)部管理5.3.1提高管理層對公允價值計量的認(rèn)識和重視程度加強對管理層的培訓(xùn)是提高其對公允價值計量認(rèn)識和重視程度的關(guān)鍵舉措?？梢越M織定期的培訓(xùn)課程，邀請會計領(lǐng)域的專家學(xué)者、資深會計師以及行業(yè)監(jiān)管部門的工作人員進(jìn)行授課。培訓(xùn)內(nèi)容不僅要涵蓋公允價值計量的基本概念、理論基礎(chǔ)、會計準(zhǔn)則的具體規(guī)定，還要深入講解公允價值計量在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用案例和實際操作要點。通過分析中航地產(chǎn)自身以及同行業(yè)其他企業(yè)采用公允價值計量的案例，讓管理層直觀地了解公允價值計量對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和戰(zhàn)略決策的影響，認(rèn)識到公允價值計量不僅僅是一種會計計量方法，更是反映企業(yè)真實價值和經(jīng)營業(yè)績的重要工具。引導(dǎo)管理層樹立正確的價值觀和業(yè)績觀也至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部宣傳、文化建設(shè)等方式，讓管理層深刻認(rèn)識到財務(wù)信息