建筑工程合同管理及風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)一、引言：合同管理是建筑工程的核心基石建筑工程具有投資大、周期長、參與方多、風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜等特點(diǎn)，合同作為項(xiàng)目實(shí)施的“憲法”，是界定各方權(quán)利義務(wù)、規(guī)范履約行為、化解爭議的核心依據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)建筑工程糾紛中，60%以上源于合同管理漏洞——要么條款模糊導(dǎo)致責(zé)任不清，要么流程不規(guī)范引發(fā)索賠爭議，要么風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判不足導(dǎo)致成本超支。因此，構(gòu)建“全流程、閉環(huán)式”合同管理體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，是保障項(xiàng)目順利推進(jìn)、實(shí)現(xiàn)各方利益平衡的關(guān)鍵。二、合同策劃階段：精準(zhǔn)定位，規(guī)避源頭風(fēng)險(xiǎn)合同策劃是合同管理的起點(diǎn)，其核心是匹配項(xiàng)目特點(diǎn)與合同模式，從源頭上減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。（一）合同類型的科學(xué)選擇不同合同類型對應(yīng)不同的風(fēng)險(xiǎn)分配邏輯，需根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度選擇：固定總價(jià)合同：適用于工期短、設(shè)計(jì)成熟、工程量明確的項(xiàng)目（如標(biāo)準(zhǔn)化廠房），風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)（需注意“總價(jià)包干”范圍，避免業(yè)主隨意變更）；單價(jià)合同：適用于工程量不確定但技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確的項(xiàng)目（如公路、橋梁），風(fēng)險(xiǎn)由雙方共擔(dān)（工程量按實(shí)結(jié)算，單價(jià)固定）；成本加酬金合同：適用于研發(fā)型或應(yīng)急項(xiàng)目（如疫情方艙醫(yī)院），風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)（承包商收取成本+固定酬金/百分比酬金）。案例：某商業(yè)綜合體項(xiàng)目因前期設(shè)計(jì)深度不足，采用固定總價(jià)合同，后期業(yè)主頻繁變更設(shè)計(jì)，導(dǎo)致承包商成本超支30%，最終通過仲裁調(diào)整合同價(jià)，但延誤了6個(gè)月工期。（二）合同結(jié)構(gòu)的合理設(shè)計(jì)建筑工程通常涉及業(yè)主、承包商、分包商、監(jiān)理、供應(yīng)商等多方主體，需明確界面劃分，避免“責(zé)任真空”：總分包模式：總承包商對業(yè)主負(fù)責(zé)，分包商對總承包商負(fù)責(zé)（需明確分包范圍、分包商資質(zhì)要求及總承包商的管理責(zé)任）；聯(lián)合體模式：聯(lián)合體各方共同對業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任（需明確內(nèi)部職責(zé)劃分，如設(shè)計(jì)-施工聯(lián)合體中，設(shè)計(jì)方與施工方的責(zé)任邊界）；EPC模式：承包商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購、施工一體化（需明確“交鑰匙”標(biāo)準(zhǔn)，避免業(yè)主對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)過度干預(yù)）。（三）合同目標(biāo)的明確設(shè)定合同目標(biāo)需量化、可考核，避免模糊表述：進(jìn)度目標(biāo)：明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（如基礎(chǔ)完工、主體封頂、竣工驗(yàn)收）的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，約定延誤的違約責(zé)任（如每日按合同價(jià)的0.1‰支付違約金）；成本目標(biāo)：明確合同價(jià)的組成（如人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤、稅金），約定材料價(jià)格波動的調(diào)整方式（如鋼材價(jià)格超過基準(zhǔn)價(jià)±5%時(shí)，按實(shí)調(diào)整）；質(zhì)量目標(biāo)：明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如達(dá)到國家優(yōu)質(zhì)工程獎、符合設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)范要求），約定質(zhì)量缺陷的賠償責(zé)任（如返工費(fèi)用由承包商承擔(dān)，且需支付質(zhì)量違約金）。三、合同簽訂階段：嚴(yán)謹(jǐn)審核，筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線合同簽訂是將策劃成果轉(zhuǎn)化為法律文件的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需逐字推敲、防范陷阱。（一）招標(biāo)文件的精準(zhǔn)編制招標(biāo)文件是合同的“母本”，需邏輯清晰、條款一致：明確招標(biāo)范圍（如是否包含土方工程、裝修工程），避免后期“漏項(xiàng)”爭議；明確評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（如技術(shù)分、商務(wù)分的權(quán)重），避免“暗箱操作”；明確合同條款的優(yōu)先順序（如“專用條款優(yōu)于通用條款，補(bǔ)充協(xié)議優(yōu)于原合同”），避免條款沖突。（二）投標(biāo)人資格的嚴(yán)格審查需核查投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績、信用，避免“掛靠”“圍標(biāo)”等違法行為：資質(zhì)審查：核對營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證的有效性（如總承包商需具備相應(yīng)的施工總承包資質(zhì)）；業(yè)績審查：要求提供近3年類似項(xiàng)目的合同及竣工驗(yàn)收證明（如大型公共建筑項(xiàng)目需提供至少2個(gè)同類項(xiàng)目業(yè)績）；信用審查：通過“全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺”查詢投標(biāo)人的信用記錄（如是否有失信被執(zhí)行人、重大質(zhì)量安全事故記錄）。（三）合同條款的逐條推敲合同條款需公平、明確、可操作，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：付款條件：明確付款節(jié)點(diǎn)（如預(yù)付款10%、進(jìn)度款按月支付80%、竣工驗(yàn)收后支付至95%、質(zhì)保期滿后支付5%），約定逾期付款的利息（如按LPR的1.5倍計(jì)算）；違約條款：明確雙方的違約責(zé)任（如業(yè)主逾期付款的違約金、承包商延誤工期的違約金），避免“違約責(zé)任不對等”（如業(yè)主逾期付款的違約金為每日0.05‰，而承包商延誤工期的違約金為每日0.5‰）；爭議解決方式：優(yōu)先選擇仲裁（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），因其具有一裁終局、保密性強(qiáng)的特點(diǎn)；若選擇訴訟，需明確管轄法院（如“由項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的法院管轄”）；不可抗力：明確不可抗力的范圍（如地震、洪水、疫情），約定不可抗力后的責(zé)任劃分（如延誤的工期順延，費(fèi)用由雙方共擔(dān)）；變更條款：明確變更的程序（如“業(yè)主需發(fā)出書面變更通知，承包商在7日內(nèi)提交變更報(bào)價(jià)，雙方確認(rèn)后執(zhí)行”），避免“口頭變更”引發(fā)爭議。四、合同履行階段：動態(tài)管控，確保履約落地合同履行是合同管理的核心環(huán)節(jié)，需動態(tài)跟蹤、及時(shí)調(diào)整，避免“重簽訂、輕履行”。（一）合同交底：實(shí)現(xiàn)信息同步合同簽訂后，需向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目經(jīng)理、工程師、造價(jià)員、資料員）進(jìn)行全面交底，確保所有人理解合同要求：交底內(nèi)容：合同目標(biāo)、關(guān)鍵條款（如付款條件、違約條款、變更程序）、各方責(zé)任；交底方式：召開交底會議，發(fā)放《合同交底書》（包含合同重點(diǎn)條款摘要、履約注意事項(xiàng)）；交底記錄：留存交底會議紀(jì)要、參會人員簽字，避免“不知情”引發(fā)的責(zé)任糾紛。（二）進(jìn)度與成本的協(xié)同管控進(jìn)度管理：根據(jù)合同約定的節(jié)點(diǎn)，編制《項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃》，定期（如每周）檢查進(jìn)度執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)延誤，及時(shí)分析原因（如業(yè)主未按時(shí)提供場地、材料供應(yīng)延誤），并采取補(bǔ)救措施（如增加施工人員、延長工作時(shí)間）；成本管理：建立《成本臺賬》，跟蹤成本支出（如人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)），對比合同價(jià)與實(shí)際成本，若發(fā)現(xiàn)超支，及時(shí)查找原因（如材料價(jià)格上漲、工程量增加），并根據(jù)合同約定調(diào)整成本（如申請材料價(jià)格補(bǔ)差、變更費(fèi)用）。（三）質(zhì)量與安全的合規(guī)執(zhí)行質(zhì)量管理：嚴(yán)格按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工，留存質(zhì)量記錄（如隱蔽工程驗(yàn)收記錄、材料檢驗(yàn)報(bào)告、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄），若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，及時(shí)整改（如返工、修復(fù)），并向業(yè)主提交《質(zhì)量整改報(bào)告》；安全管理：遵守合同約定的安全要求（如“建立安全生產(chǎn)責(zé)任制、配備安全防護(hù)設(shè)施”），若發(fā)生安全事故，及時(shí)向業(yè)主、監(jiān)理報(bào)告，并按照合同約定承擔(dān)責(zé)任（如承擔(dān)事故賠償費(fèi)用、支付安全違約金）。（四）溝通協(xié)調(diào)：消除信息差與業(yè)主的溝通：定期（如每月）提交《項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告》，匯報(bào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量情況，及時(shí)解決業(yè)主提出的問題（如設(shè)計(jì)變更、付款延遲）；與監(jiān)理的溝通：配合監(jiān)理的檢查工作（如隱蔽工程驗(yàn)收、材料檢驗(yàn)），及時(shí)提交《監(jiān)理工程師通知回復(fù)單》；與分包商的溝通：定期召開分包商會議，明確分包任務(wù)、進(jìn)度要求，若分包商違約（如延誤工期、質(zhì)量缺陷），及時(shí)發(fā)出《整改通知》，并根據(jù)分包合同約定追究責(zé)任。五、合同變更與索賠：規(guī)范流程，化解爭議合同變更與索賠是合同履行中的常見問題，需規(guī)范流程、證據(jù)先行，避免“秋后算賬”。（一）變更管理：明確程序，避免歧義變更的提出：業(yè)主需發(fā)出《變更通知》（書面形式），說明變更的內(nèi)容、原因、時(shí)間要求；變更的審核：承包商收到變更通知后，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（如7日）提交《變更報(bào)價(jià)書》（包含變更的工程量、費(fèi)用、工期影響）；變更的確認(rèn)：雙方對變更報(bào)價(jià)達(dá)成一致后，簽訂《變更協(xié)議》（作為合同補(bǔ)充文件），明確變更后的權(quán)利義務(wù)。注意：禁止“口頭變更”，所有變更需以書面形式確認(rèn)，否則承包商有權(quán)拒絕執(zhí)行。（二）索賠管理：證據(jù)先行，程序合規(guī)索賠是承包商維護(hù)自身權(quán)益的重要手段，需滿足三個(gè)條件：索賠事由：業(yè)主或第三方原因?qū)е碌膿p失（如業(yè)主未按時(shí)提供場地、監(jiān)理延遲驗(yàn)收、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的額外費(fèi)用）；索賠證據(jù)：能夠證明損失存在的材料（如簽證單、會議紀(jì)要、照片、錄像、材料采購合同、工資發(fā)放記錄）；索賠程序：按照合同約定的程序提交（如“在索賠事件發(fā)生后28日內(nèi)提交《索賠意向通知書》，在84日內(nèi)提交《索賠報(bào)告》”）。案例：某住宅項(xiàng)目因業(yè)主未按時(shí)提供施工場地，導(dǎo)致承包商停工10天，承包商及時(shí)提交了《索賠意向通知書》，并收集了停工期間的人員工資表、機(jī)械租賃費(fèi)發(fā)票、監(jiān)理工程師的《停工通知》等證據(jù)，最終成功索賠15萬元。（三）反索賠：主動防范，減少損失反索賠是業(yè)主或總承包商針對承包商或分包商的違約行為提出的索賠，需及時(shí)響應(yīng)、維護(hù)權(quán)益：業(yè)主反索賠：若承包商延誤工期、質(zhì)量缺陷，業(yè)主可索賠延誤損失（如租賃場地的費(fèi)用）、修復(fù)費(fèi)用；總承包商反索賠：若分包商延誤工期、材料浪費(fèi)，總承包商可索賠工期延誤的違約金、材料超支費(fèi)用。六、風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：全流程閉環(huán)管理風(fēng)險(xiǎn)控制是合同管理的核心目標(biāo)，需建立“識別-評估-應(yīng)對-監(jiān)控”的閉環(huán)體系。（一）風(fēng)險(xiǎn)識別：全面覆蓋，不留盲區(qū)通過多種方法識別合同風(fēng)險(xiǎn)：流程圖法：繪制項(xiàng)目實(shí)施流程圖（如“設(shè)計(jì)-采購-施工-驗(yàn)收”），識別每個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)（如設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)延誤）；SWOT分析法：分析項(xiàng)目的優(yōu)勢（如承包商的技術(shù)實(shí)力）、劣勢（如資金不足）、機(jī)會（如業(yè)主提供的優(yōu)惠條件）、威脅（如材料價(jià)格上漲）；檢查表法：使用《合同風(fēng)險(xiǎn)檢查表》（包含條款模糊、付款延遲、質(zhì)量缺陷等常見風(fēng)險(xiǎn)），逐一排查。（二）風(fēng)險(xiǎn)評估：量化分析，分級應(yīng)對對識別出的風(fēng)險(xiǎn)，采用概率-影響矩陣評估其嚴(yán)重程度：高概率、高影響：如業(yè)主資金鏈斷裂導(dǎo)致付款延遲，需重點(diǎn)關(guān)注；高概率、低影響：如minor設(shè)計(jì)變更，需定期監(jiān)控；低概率、高影響：如地震導(dǎo)致項(xiàng)目停工，需購買保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；低概率、低影響：如個(gè)別材料型號不符，需采取措施減輕影響（如更換材料）。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對：策略適配，降低影響根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，選擇合適的應(yīng)對策略：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：如避免與信用差的業(yè)主合作，選擇固定總價(jià)合同規(guī)避工程量風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)：如購買工程一切險(xiǎn)、第三方責(zé)任險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司；減輕風(fēng)險(xiǎn)：如通過簽訂《材料價(jià)格波動協(xié)議》，減輕材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)；接受風(fēng)險(xiǎn)：如對低概率、低影響的風(fēng)險(xiǎn)（如minor質(zhì)量缺陷），預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（如合同價(jià)的1%）。（四）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：動態(tài)跟蹤，及時(shí)調(diào)整定期檢查：每月召開《合同履約會議》，檢查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施的執(zhí)行情況（如保險(xiǎn)是否購買、變更是否確認(rèn)）；更新風(fēng)險(xiǎn)清單：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)添加新風(fēng)險(xiǎn)（如疫情導(dǎo)致的人員短缺），刪除已消除的風(fēng)險(xiǎn)（如材料價(jià)格恢復(fù)正常）；預(yù)警機(jī)制：設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警閾值（如成本超支5%時(shí)觸發(fā)預(yù)警），及時(shí)采取措施（如優(yōu)化施工方案、降低材料消耗）。七、實(shí)用建議：提升合同管理能力的關(guān)鍵舉措（一）建立標(biāo)準(zhǔn)化合同管理體系制定《合同管理辦法》，明確合同策劃、簽訂、履行、變更、索賠的流程及責(zé)任分工（如合同策劃由商務(wù)部門負(fù)責(zé)，合同簽訂由法務(wù)部門審核，合同履行由項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)）。（二）強(qiáng)化文件檔案管理建立《合同檔案臺賬》，記錄合同的基本信息（如合同編號、甲方、乙方、合同價(jià)、簽訂日期、履行期限）；留存所有合同相關(guān)文件（如招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同文本、變更通知、簽證單、付款憑證、驗(yàn)收記錄），并按照“一戶一檔”的原則歸檔。（三）加強(qiáng)人員培訓(xùn)與團(tuán)隊(duì)建設(shè)定期組織合同管理人員培訓(xùn)（如合同法、建筑工程法規(guī)、造價(jià)管理），提高其專業(yè)水平；引進(jìn)專業(yè)人才（如法務(wù)、造價(jià)工程師），補(bǔ)充合同管理團(tuán)隊(duì)的力量；建立激勵機(jī)制（如對合同管理優(yōu)秀的人員給予獎勵），提高團(tuán)隊(duì)的積極性。（四）借助信息化工具提升效率使用合同管理軟件（如泛微、釘釘?shù)暮贤芾砟K），實(shí)現(xiàn)合同的在線審批、跟蹤、預(yù)警；利用BIM技術(shù)（建筑信息模型），模擬項(xiàng)目實(shí)施過程，提前識別合同風(fēng)險(xiǎn)（如工程量偏差、進(jìn)度沖突）。八、結(jié)論：以合同管理為抓手，推動項(xiàng)目成功建筑工程合同