中國房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史及相關(guān)政策內(nèi)容簡(jiǎn)介改革開放后，我國為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，對(duì)一些重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)扶持和建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在這樣的歷史潮流中應(yīng)運(yùn)而生。并逐漸成為影響我國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。為了了解我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其變化規(guī)律，我們搜集整理了相關(guān)資料，沿著歷史的發(fā)展縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展，并對(duì)國家出臺(tái)的相關(guān)政策予以整理與分析。下面，就讓我們從改革開放初期開始，了解我國各房地產(chǎn)的發(fā)展。第一階段:計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下制度探索創(chuàng)新階段(1978~1992)中國房地產(chǎn)的起步階段由于中國特殊的土地所有制度和過去幾十年舊的制度對(duì)人們思想意識(shí)的束縛,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,很多房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的條件都不滿足,例如沒有相應(yīng)的法規(guī)和政策,無人敢涉足該行業(yè)。而且當(dāng)時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況也處于比較混亂的狀態(tài)-----------經(jīng)濟(jì)背景：國內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折社會(huì)需求過盛工業(yè)發(fā)展過快從1984年到1988年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由2453億元急劇增加到4493億元,平均每年增加26.6%,社會(huì)商品購買力由4855億元增加到10438億元，平均每年增加22.2%,而同期現(xiàn)價(jià)國民總值平均每年增長(zhǎng)19.1%.

1985年到1988年，工業(yè)產(chǎn)值年遞增達(dá)17.8%，輕工業(yè)19.1%，導(dǎo)致了國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。本來中國的工業(yè)結(jié)構(gòu)就非常的不合理，由于價(jià)格制度缺陷導(dǎo)致的盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，更加劇了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度經(jīng)濟(jì)背景：國內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折信貸和貨幣投放過多物價(jià)漲幅過高僅以1988年為例，當(dāng)年的貨幣投放量高達(dá)680億元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市場(chǎng)零售物價(jià)總水平的漲幅從1984年的2.8%增長(zhǎng)到了1988年的18.5%經(jīng)濟(jì)背景：國內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折經(jīng)濟(jì)秩序尤其是流通秩序混亂貨幣連年超經(jīng)濟(jì)發(fā)行，到1988年第四季度，市場(chǎng)中的貨幣流通量為2134億元，比上年同期上漲46.7%，引發(fā)了物價(jià)的猛烈上漲，貨幣貶值。同年5月政府宣布物價(jià)補(bǔ)貼由暗補(bǔ)轉(zhuǎn)為明補(bǔ)，7月份政府嘗試著開放了名牌煙酒的價(jià)格。這一系列措施加劇了居民的不確定性心理預(yù)期，引發(fā)了1988年8月中旬的搶購風(fēng)潮和擠兌銀行存款的現(xiàn)象。1988年第四季度末的零售總額比上年同期上漲20.3%，8月份銀行存款減少了26億元，官方宣布的通貨膨脹率達(dá)到18.5%政府采取一系列調(diào)控政策政府采取了一系列強(qiáng)硬的措施壓縮固定資產(chǎn)，整頓金融，限制貨幣發(fā)行，控制消費(fèi)，壓縮社會(huì)集團(tuán)購買力。由1988年開始的調(diào)整，到1990年取得了成績(jī)。1989年到1990年的工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)速度分別為8.5%和7.8%；通貨膨脹得到控制，1990年回落到了2.1%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)；流通領(lǐng)域的混亂現(xiàn)象得到初步整頓；出口貿(mào)易由逆差轉(zhuǎn)為順差，改變了出口貿(mào)易由1984年來連續(xù)的逆差。由于處在經(jīng)濟(jì)制度的變革期，經(jīng)濟(jì)生活中深層次問題并沒有得到根本性解決，1989年下半年到1990年上半年出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下滑，工業(yè)增長(zhǎng)緩慢，虧損增大。雖然這樣的變化有很多因素，但最直接的原因還是中央和地方各級(jí)政府受到計(jì)劃經(jīng)期間長(zhǎng)期產(chǎn)生的影響，在治理整頓期間，緊縮社會(huì)需求的力度過大，造成產(chǎn)品積壓過多，銷售不暢。因此，從1990年3月開始，國務(wù)院從壓縮社需求轉(zhuǎn)向增加社會(huì)需求特別是投資需求（增加了400億固定資產(chǎn)投資），借此來啟動(dòng)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)。很快經(jīng)濟(jì)開始回升房地產(chǎn)的曙光來臨國家在這一階段為住房建設(shè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列政策，其核心目的都是對(duì)住房建設(shè)的生產(chǎn)力的解放，鼓勵(lì)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展。由于過去長(zhǎng)的制度制約，對(duì)于住宅供需雙方來說，首先最主要的就是打消人們對(duì)現(xiàn)存制度，以及未來制度發(fā)展方向的疑慮出臺(tái)了一系列政策制度探索政策貨幣與財(cái)政政策行政指導(dǎo)性政策返回政策分析大量的試點(diǎn)性政策中國特殊的土地所有制度，需要為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展設(shè)計(jì)新的符合中國未來發(fā)展的制度。另外由于文化大革命的影響，人們對(duì)中國未來政策的走向還有很大顧慮。因此這個(gè)階段政府的主要政策就是一種理論上探索的實(shí)踐與試點(diǎn)。也希望能打消人們的疑慮，增加人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的信心政策分析國家積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展由于長(zhǎng)期的壓制消費(fèi)，向工業(yè)發(fā)展集中資源，人們對(duì)住房的需求以及惡劣的居住狀況已經(jīng)到了不容忽視的地步。在這一階段國家的不少政策都是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展政策分析房地產(chǎn)政策受到國內(nèi)價(jià)格體系改革的重要影響雖然國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但因?yàn)檫@一階段正逢國家價(jià)格體制改革的過渡期，這一點(diǎn)所引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常巨大的。由于中國政府對(duì)宏觀調(diào)控的把握還不是十分嫻熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總是經(jīng)歷這樣的循環(huán)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展——財(cái)政金融放松——經(jīng)濟(jì)過熱——通貨膨脹——財(cái)政金融緊縮——經(jīng)濟(jì)回落——蕭條期——不得不放棄緊縮政策第二階段：房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一次快速發(fā)展期與調(diào)整期（1992至1998年）經(jīng)歷了1989年的搶購狂潮后，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，發(fā)展速度始終處于低水平。直到92南巡講話后，迎來了中國經(jīng)濟(jì)有一個(gè)新的高潮。從1992年到1998年，政府一方面在積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)也注意到了對(duì)全社會(huì)的不同收入階層的照顧。尤其是經(jīng)歷了過去幾十年的低工資、高福利、低積累的過程后有很多家庭都難以承擔(dān)商品房的負(fù)擔(dān)。于是政府開始推行“安居工程”，并且實(shí)行和完善住房公積金制度。1985年-1995年住宅建設(shè)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）年份住宅施工面積住宅竣工面積198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25雖然該階段房地產(chǎn)發(fā)展是相對(duì)穩(wěn)定的，但是個(gè)別地區(qū)還是出現(xiàn)了大規(guī)模的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。尤其是海南的房地產(chǎn)泡沫，它的膨脹和破滅引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。1988年8月23日，有“海角天涯”之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)。?？?，這個(gè)原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時(shí)還是黑蒙蒙一片，第二天醒來，發(fā)現(xiàn)一夜之間，島上已經(jīng)涌進(jìn)了15萬人。1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝個(gè)案例舉同年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)；然而好景不長(zhǎng)，隨著國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。房地產(chǎn)泡沫膨脹期間，全國大量的國有、私有企業(yè)將自己的和自己從銀行借貸的大量資金——借貸部分才是主要的部分——通過各種渠道投入到海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)中。結(jié)果賺到錢的公司將錢轉(zhuǎn)走，而最后進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)則被徹底套牢，很多被迫宣布破產(chǎn)清算。而巨額的虧損最終都落到了資金貸出的銀行頭上。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后，四大國有銀行承受了巨大的損失。制度探索政策這一階段仍然是制度建設(shè)的重要時(shí)期。出臺(tái)的一系列政策涉及城鎮(zhèn)住房合作社，商品房市場(chǎng)的規(guī)范，隨著建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致的城市拆遷問題的處理辦法，安居工程，房地產(chǎn)交易的辦法，房屋的租賃。安居工程指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難住房戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的困難住房戶，不售給高收入家庭。一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本制度的完善，中低收入者的住房保障制度以及對(duì)城市拆遷過程中弱勢(shì)群體的保障制度。這一階段在制度構(gòu)建方面，更加關(guān)注的不再是建設(shè)，而是房地產(chǎn)建設(shè)過程中的調(diào)控與管理，如《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等。這些政策的側(cè)重面也可以看出中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平和第一階段已大不相同了。二、金融財(cái)政政策也對(duì)建設(shè)機(jī)構(gòu)的貸款向個(gè)人住房貸款傾斜，縱觀這一階段的金融政策發(fā)展，建設(shè)領(lǐng)域的政策已經(jīng)比較成熟。為了刺激消費(fèi)，這一階段的金融政策主要是對(duì)個(gè)人房貸的支持和房地產(chǎn)交易中的抵押。這一時(shí)期政策的主要特征第三階段：房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二次快速發(fā)展期

（1998-2002）隨著住房制度不斷深化和人民收入不斷提高，住房成了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配的取消和按揭政策的實(shí)行，房地產(chǎn)進(jìn)入快速平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。在1998年的洪災(zāi)和東南亞金融危機(jī)的影響下，中國政府為了維持東南亞經(jīng)濟(jì)秩序和人民幣的堅(jiān)挺，中國政府提出了住宅產(chǎn)業(yè)化、教育產(chǎn)業(yè)化、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化。年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）住宅建筑面積（萬平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知。1999年1月27日國土資源局關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知。1999年4月22日已購公住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售暫行管理辦法。1999年8月13日建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推行公有住房改革通知。2000年7月19日關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)問有住房租金的改革意見。2000年9月11日建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房銷售和建設(shè)行為的通知。2001年4月4日商品房銷售管理辦法。2001年5月24日國土資源部關(guān)于嚴(yán)肅執(zhí)法從嚴(yán)處理國土資源違法違紀(jì)案件的通知。2001年6月13日城市房屋拆遷管理?xiàng)l例2002年3月26日關(guān)于建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)公司加掛住房公積金監(jiān)督管理司牌子的批復(fù)。2002年6月19日關(guān)于完善住房公積金決策制度的意見。2002年11月4日關(guān)于抓緊做好對(duì)各地貫徹落實(shí)《住房公積金管理?xiàng)l例》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》情況檢查驗(yàn)收工作的通知。這一時(shí)期出臺(tái)的深化住宅改革的政策，以及關(guān)于“房改房”和經(jīng)濟(jì)適用房上市買賣的管理辦法都在推動(dòng)住房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房的發(fā)展，促進(jìn)住宅商品從高收入者向低收入者的逐級(jí)過渡。與此同時(shí)，國家也很重視安居工程的計(jì)劃和實(shí)施。1999年出臺(tái)的“土地招掛牌制度”是近年來中國房地產(chǎn)開發(fā)所需土地供給的主要制度，取代了過去執(zhí)行了20多年的“協(xié)議土地出讓制度”。但是“土地招掛牌制度”也存在一定的問題。2001年11月16日國土資源部關(guān)于切實(shí)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知。說明在拆遷過程中國家公權(quán)對(duì)人民私權(quán)的侵犯也逐步受到社會(huì)和政府的關(guān)注，政府出臺(tái)了相關(guān)的政策對(duì)人民的私權(quán)進(jìn)行了保護(hù)。第四階段：房地產(chǎn)市場(chǎng)過快增長(zhǎng)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)(2003年后)

從2003年開始，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展十分迅猛，伴隨而來的是國家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策組合的出臺(tái)。在這時(shí)期，雖然國家也出臺(tái)了一些制度建設(shè)的政策，但是最值得研究的是國家對(duì)固定資產(chǎn)投資過快而采取的宏觀調(diào)控措施。在2003年以前，房地產(chǎn)投資一直處于高速的發(fā)展之中。但是從2003年開始第二和第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資也開始猛增，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率從過去的十幾個(gè)百分點(diǎn)上升到了二十幾個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模更是巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其他產(chǎn)業(yè)。從2003年開始，中國的工業(yè)現(xiàn)代化也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。而根據(jù)2005年的工業(yè)發(fā)展報(bào)告，中國處于工業(yè)化的中期，將在未來的發(fā)展中實(shí)現(xiàn)從制造大國向制造強(qiáng)國的轉(zhuǎn)變。中國不僅僅在努力實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，還面臨著信息化革命的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。信息革命向社會(huì)各個(gè)層面的滲透，導(dǎo)致了第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。在未來很長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期內(nèi)，中國都將面臨各個(gè)產(chǎn)業(yè)征用土地的局面。這勢(shì)必進(jìn)一步推高土地的價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價(jià)格的上揚(yáng)。現(xiàn)在回到2003年2003年雖然中國經(jīng)歷了非典，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并沒有受到非典的影響，依然保持了高昂的發(fā)展勢(shì)頭。從國際環(huán)境來看。首先中國常年的貿(mào)易黑字已經(jīng)引起了其他國家越來越大的不滿，國際貿(mào)易中的摩擦加劇，對(duì)人民幣升值的呼聲也越來越高。鑒于日元升值的經(jīng)驗(yàn)，海外大量的熱錢也都瞄準(zhǔn)了極有可能在短期內(nèi)升值的人民幣，進(jìn)入中國市場(chǎng)套利。日本為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，從2001年開始就一直維持著極其寬松的貨幣政策—零利率政策。然而由于日本民眾對(duì)日本經(jīng)濟(jì)缺乏信心，日本國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢。很多國際炒家看準(zhǔn)了中國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在日本銀行進(jìn)行貸款，并投入到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中牟利。

2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來我國政府出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。對(duì)于這一階段的政策，下面將著重對(duì)其中比較重要的部分進(jìn)行說明。2003年4月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。2004年3月，發(fā)布了土地供給控制的“8·31”大限。這是中央為了壓制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)的一劑猛藥。本意是希望土地能更加有效地得到利用，防止房地產(chǎn)公司過量的圈地。然而不可否認(rèn)的是這一政策卻又推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。2005年3月，央行對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，取消了住房貸款的優(yōu)惠利率。提高了個(gè)別房?jī)r(jià)上升過快城市的住房貸款首付，從20%提高到30%。同年3月，國務(wù)院出臺(tái)“國八條”以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2005年5月，建設(shè)部等七部委發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的重要性。

2006年4月28日，央行第二次上調(diào)貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，旨在控制市場(chǎng)上的貨幣供給。2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了有名的“國六條”。2006年6月1日，央行規(guī)定住房首付不得低于30%。這一政策是把雙刃劍，一方面它把中國的很多中低收入者都擋在了住房消費(fèi)的大門之外，不利于房地產(chǎn)的發(fā)展；另一方面它為住房貸款選擇了優(yōu)質(zhì)還貸人群，從而能對(duì)中國脆弱的金融體系進(jìn)行保護(hù)。2007年是進(jìn)入加息通道后，央行加息最為密集的一年:3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月21日，央行先后6次上調(diào)存貸款利率。2007年1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國