房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控第一節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)理論經(jīng)濟(jì)周期的定義經(jīng)濟(jì)周期的類型西方經(jīng)濟(jì)周期的理論流派經(jīng)濟(jì)周期的概念經(jīng)濟(jì)周期的概念是指總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)出現(xiàn)的過(guò)程，也稱經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)從一個(gè)頂峰到另一個(gè)頂峰，或者從一個(gè)谷底到另一個(gè)谷底，就是一次完整的經(jīng)濟(jì)周期。一般分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期類型按照一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)間的長(zhǎng)短，經(jīng)濟(jì)周期可分為：3-4年（平均40個(gè)月）的短周期（基欽周期）9-10年的中周期（朱格拉周期）50一60年左右的長(zhǎng)周期（康德拉季耶夫周期）經(jīng)濟(jì)周期的類型2025/8/145西方經(jīng)濟(jì)周期理論流派有效需求不足論（凱恩斯）純貨幣理論（英.霍特里）投資過(guò)度論（哈耶克等人）消費(fèi)不足理論（馬爾薩斯和霍布森）

技術(shù)創(chuàng)新決定理論（熊彼特）

心理預(yù)期論（庇古等人）

2025/8/146

有效需求不足論（凱恩斯）

經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)有效需求不足消費(fèi)傾向資本預(yù)期收益貨幣流動(dòng)偏好經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展國(guó)家干預(yù)2025/8/147

純貨幣理論（英.霍特里）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)貨幣數(shù)量的增減貨幣供應(yīng)央行的貨幣政策2025/8/148

投資過(guò)度論（哈耶克等人）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡投資品過(guò)剩消費(fèi)品減少投資品需求增加、投資品價(jià)格上升利率政策有利于投資國(guó)家不能干預(yù)2025/8/149

消費(fèi)不足理論（馬爾薩斯和霍布森）居民過(guò)度儲(chǔ)蓄經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)消費(fèi)不足經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展國(guó)家生產(chǎn)力的增長(zhǎng)率必須與消費(fèi)者收入增長(zhǎng)率保持一致2025/8/1410

技術(shù)創(chuàng)新決定理論（熊彼特）創(chuàng)新生產(chǎn)要素重新組合壟斷利潤(rùn)信用擴(kuò)張和盈利減少經(jīng)濟(jì)衰退經(jīng)濟(jì)繁榮2025/8/1411

心理預(yù)期論（庇古等人）經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張人們預(yù)期樂(lè)觀經(jīng)濟(jì)繁榮經(jīng)濟(jì)衰退人們預(yù)期悲觀經(jīng)濟(jì)蕭條第二節(jié)房地產(chǎn)周期波動(dòng)房地產(chǎn)周期的定義、測(cè)度與分類房地產(chǎn)周期的劃分與特征中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素2025/8/1413房地產(chǎn)周期的概念、測(cè)度與分類房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)主要財(cái)富存在形式，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分。測(cè)量指標(biāo)：空置率周期（Prichett,1984)、價(jià)格周期(彭建文，張金鶚，1999）、投資回報(bào)率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。房地產(chǎn)周期分類：房地產(chǎn)實(shí)物市場(chǎng)周期（如建筑周期、需求周期）、房地產(chǎn)投資周期（如租價(jià)比周期、價(jià)格周期）、國(guó)際房地產(chǎn)周期。2025/8/1414香港的房地產(chǎn)泡沫由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時(shí)期，港島黃金地段的寫(xiě)字樓曾開(kāi)出過(guò)一平方米近20萬(wàn)港元的“天價(jià)”，豪宅10萬(wàn)元/平方米不止，一手“樓花”開(kāi)售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，20萬(wàn)后來(lái)淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民接過(guò)了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫，更驚醒了無(wú)數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬(wàn)港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來(lái)香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)60%20多萬(wàn)個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”中央和香港特區(qū)政府陷入困境2025/8/1415房地產(chǎn)波動(dòng)的后果：對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有巨大危害香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(1997年7月為100)2025/8/1416房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價(jià)瘋狂飆升之時(shí)，民眾要求平抑樓價(jià)，董特首也認(rèn)為樓價(jià)高企是窒礙香港競(jìng)爭(zhēng)力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬(wàn)五”建屋大計(jì)，宣布每年興建85000單位的目標(biāo)，目的是將樓價(jià)降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場(chǎng)立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一片凄風(fēng)慘雨，樓價(jià)下挫二至三成，要求取消"八萬(wàn)五"建房目標(biāo)的呼聲趁勢(shì)而起。反對(duì)者指責(zé)董建華提出"八萬(wàn)五"是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)作，如果香港經(jīng)濟(jì)的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將被拖垮，百業(yè)蕭條，"濟(jì)貧"變成"齊貧"。香港經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為中國(guó)政治問(wèn)題3房地產(chǎn)周期特征2025/8/1418中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)：1953-1994注：1953-1978為國(guó)民收入增長(zhǎng)率，1978-1994為GDP增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，轉(zhuǎn)引自劉樹(shù)成（1996）。2025/8/1419中國(guó)大陸房地產(chǎn)景氣周期：

1981-1994數(shù)據(jù)來(lái)源：何國(guó)釗，曹振良，李晟，19962025/8/1420中國(guó)大陸房地產(chǎn)政策周期Ⅰ年份發(fā)展目標(biāo)指導(dǎo)方針政策內(nèi)容經(jīng)濟(jì)影響1979-1983發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)整、改革、整頓”調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、下放管理權(quán)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇1984防止盲目發(fā)展商品住宅改革住房制度推行商品化試點(diǎn)、建立綜合開(kāi)發(fā)公司、公有住房補(bǔ)貼出售經(jīng)濟(jì)高漲1985-1987擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“改革開(kāi)放”加強(qiáng)商品房住宅計(jì)劃管理，限制公有住房補(bǔ)貼出售經(jīng)濟(jì)衰退、經(jīng)濟(jì)蕭條1988擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“改革開(kāi)放”肯定深圳市在土地有償使用方面的突破；修改憲法，允許土地批租、擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)制經(jīng)濟(jì)高漲1989-1991規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展治理整頓、深化改革治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；建設(shè)部頒布深化企業(yè)經(jīng)濟(jì)機(jī)制改革的通知，壓縮基建規(guī)模，緊縮銀根經(jīng)濟(jì)蕭條資料來(lái)源：何國(guó)釗等，19962025/8/1421中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期Ⅱ年份發(fā)展目標(biāo)指導(dǎo)方針政策內(nèi)容經(jīng)濟(jì)影響1992-1993加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“加快改革、開(kāi)放、建設(shè)步伐”引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；開(kāi)放房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開(kāi)發(fā)消費(fèi)貸款經(jīng)濟(jì)高漲1993-1996理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)“持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康”發(fā)展加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查；頒布《增值稅法》《房地產(chǎn)管理法》；整頓金融秩序經(jīng)濟(jì)衰退1997-2002促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展“培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的兩個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)之一；提出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃；福利分房政策全部退出歷史舞臺(tái)；住房按揭成為消費(fèi)者購(gòu)房融資的主要渠道；經(jīng)營(yíng)性用地全部采用招拍掛方式出讓；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇－經(jīng)濟(jì)高漲2003-2004規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”整頓金融秩序、清理各類園區(qū)、經(jīng)濟(jì)高漲中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特征1、中國(guó)房地產(chǎn)政策具有較強(qiáng)的政策周期性2、中國(guó)的房地產(chǎn)周期與公關(guān)經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系密切3、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)周期存在較強(qiáng)的區(qū)域差異。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類。通常，外生因素通過(guò)內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素

所謂內(nèi)生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的內(nèi)部因素，如收益率、投資、利率、通貨膨脹率等。房地產(chǎn)收益率——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈收益/投資額，即投資回報(bào)率。引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的變化。投資——正常情況下，投資增加引起房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張和繁榮，下降容易使房地產(chǎn)業(yè)衰退和蕭條。利率——影響房地產(chǎn)供求，成為周期波動(dòng)的中間環(huán)節(jié)。（銀行貸款）通貨膨脹率——房地產(chǎn)是一種很好的投資工具和消費(fèi)品，往往被作為很有效地抵御通貨膨脹的手段。通貨膨脹率也會(huì)通過(guò)經(jīng)營(yíng)成本影響投資率。所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部沖擊和作用的影響因素。政策因素間接的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素隨機(jī)因素

——即直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素

財(cái)政政策貨幣政策產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)濟(jì)體制區(qū)域發(fā)展政策…

政策因素→在粗放與集約的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下，房地產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)會(huì)有很大的差別。（對(duì)土地、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等的需求與對(duì)高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)樓等的需求）

→城市化進(jìn)程將加劇對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響人口流動(dòng)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，對(duì)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈作用（戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)復(fù)興，城市人口劇增，形成了住宅市場(chǎng)的大繁榮；美國(guó)城市化進(jìn)程中的郊區(qū)化，促進(jìn)了市郊和衛(wèi)星城市住宅物業(yè)的發(fā)展）→技術(shù)和理念的革新也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。（電梯的發(fā)明使超高層建筑成為可能,電腦的出現(xiàn)使在家辦公成為一時(shí)提的時(shí)尚，并導(dǎo)致兼有寫(xiě)字樓和公寓的建筑的熱銷等。）間接的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素——包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、城市化進(jìn)程和技術(shù)進(jìn)步等。隨機(jī)因素——包括戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、地震、洪水、自然災(zāi)害等突發(fā)因素的影響。→如地震必然對(duì)震區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生修復(fù)性或新建性的需求拉動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)及手段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)及手段定義：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是指政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)的、法律的、并輔之以計(jì)劃的、行政的政策手段和市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制目標(biāo)：房?jī)r(jià)穩(wěn)定

供求平衡

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展手段：經(jīng)濟(jì)手段（土地政策、財(cái)政政策、貨幣政策）法律手段

行政手段（價(jià)格指導(dǎo)，價(jià)格管制等）1998年~2010年全國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)第一階段：1998-2002：住房制度改革背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮意圖：刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，擺脫經(jīng)濟(jì)低潮手段：“房改”，住房分配貨幣化效果：激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)化發(fā)展時(shí)期第一階段二我國(guó)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策評(píng)析1998年~2010年全國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)第二階段：2003-2005：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支出產(chǎn)業(yè)背景：房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸制度不完善的潛在風(fēng)險(xiǎn)意圖：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)手段：確立土地“招拍掛”；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加大信貸力度（拉動(dòng)增長(zhǎng)）；調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房提高首付比例（抑制過(guò)熱）（土地、貨幣）效果：引發(fā)地方政府”圈地?zé)帷埃績(jī)r(jià)加速上漲。第二階段1998年~2010年全國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)第三階段：2005-2007：穩(wěn)定房?jī)r(jià)背景：全國(guó)性房?jī)r(jià)快速上漲成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)意圖：抑制投資過(guò)熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)手段：05年國(guó)八條、新國(guó)八條；06年國(guó)六條、九部委十五條；07年進(jìn)一步深化（貨幣、稅收、土地）效果：開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)部分改善，但房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，到07年下半年漲勢(shì)有所放緩。第三階段政策高壓逐步形成1.10“國(guó)十一條”；2.12《個(gè)人貸款管理暫行辦法》；4.17新“國(guó)十條”；4.19《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》；4.26《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》；5.26《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》；6.05《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》；7.12嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸；9.27《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》；9.29“國(guó)五條”；11.03住建部等限制公積金貸款購(gòu)房首付比例；11.15《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》；11.16《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》；2010.Q12010.Q22010.Q32010.Q42011.Q12010年以來(lái)，宏觀調(diào)控出現(xiàn)了新變化：從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控；從控制投機(jī)、投資需求擴(kuò)散至控制首置、改善性需求。二我國(guó)歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策評(píng)析特點(diǎn)：缺乏戰(zhàn)略調(diào)控意識(shí)，過(guò)于重視政策調(diào)控手段“邊看邊調(diào)“，多以通知、意見(jiàn)而非法律法規(guī)形式下發(fā)，臨時(shí)性特征明顯，屬于短期行為政策重復(fù)使用，力度不斷加碼（貨幣、土地、稅收政策）政策變動(dòng)搖擺頻繁，缺乏持續(xù)性政策制定不嚴(yán)密，漏洞太多或難于執(zhí)行政策效果顯現(xiàn)具有滯后性1998~2010年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

問(wèn)題住房保障體系缺失：98年房改時(shí)確立經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體，政府將為70-80%的居民提供經(jīng)適房；03年經(jīng)適房改為保障性住房；將大部分人群的居住問(wèn)題扔給了市場(chǎng)，變相推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)：09年住房供地7.64萬(wàn)公頃，其中保障性住房供地占13.6%，10年住房供地12.54萬(wàn)公頃，保障性住房供地占19.6%，580萬(wàn)套保障性住房完成不到7成。對(duì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重大影響，土地供應(yīng)制度導(dǎo)致大量資金沉積在土地中抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)落空，高房?jī)r(jià)日漸成為社會(huì)民生焦點(diǎn)問(wèn)題中國(guó)未來(lái)宏觀調(diào)控政策走向1、建立完善的房地產(chǎn)供給體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)，明確界定市場(chǎng)和政府的職能2、合理制定土地供應(yīng)計(jì)劃和土地政策，完善土地招拍掛制度3、

制定靈活高效的貨幣政策，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系4、科學(xué)運(yùn)用房地產(chǎn)稅收政策，有效調(diào)節(jié)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益5、

完善房地產(chǎn)信息披露制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商行行為的監(jiān)督建立房地市場(chǎng)泡沫

房地產(chǎn)泡沫的概念房地產(chǎn)泡沫

是指房地產(chǎn)由于過(guò)度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。房地產(chǎn)泡沫的形成房地產(chǎn)供給的相對(duì)稀缺性是房地產(chǎn)泡沫形成的客觀成因

土地供給的稀缺性、壟斷性導(dǎo)