第四講房地產(chǎn)開發(fā)用地主講老師：譚柏平2025/8/142課堂練習(xí)題一、判斷題1、我國實行的“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制，既不合理，也不科學(xué)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。3、我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。4、依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。2025/8/143二、選擇題1、以下說法哪些是正確的？（）A、土地抵押權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。B、以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，由縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門頒發(fā)土地使用權(quán)證書。C、《集體土地使用證》的登記內(nèi)容不含土地承包經(jīng)營權(quán)。D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更登記，應(yīng)當(dāng)首先向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請變更登記。2025/8/1442、土地權(quán)利證書包括：（）A、國有土地所有證；B、國有土地使用證；C、集體土地所有證和集體土地使用證；D、土地他項權(quán)利證明書。2025/8/145參考答案一、判斷題1、對。2、對。3、對。4、對。二、選擇題答：1、AC；2、BCD2025/8/146本講教學(xué)內(nèi)容一、建設(shè)用地（土地）使用權(quán)出讓法律制度二、建設(shè)用地（土地）使用權(quán)劃撥法律制度2025/8/147一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度（一）國有土地有償使用制度1980年前，我國傳統(tǒng)國有土地使用制度的特點是：無償、無期限、無流動、行政調(diào)撥。其弊端大。國有土地有償使用，是在堅持城市土地國有，實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，使土地使用權(quán)在有限度商品化的前提下，以國家壟斷城市土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，充分利用市場機制，實行多層次、多形式的城市土地使用權(quán)有期有償轉(zhuǎn)讓。特點：兩權(quán)分離；有償轉(zhuǎn)讓；有期使用；國家壟斷。2025/8/148（二）城市土地儲備制度（內(nèi)容略）城市土地儲備制度，是指由市政府委托的機構(gòu)通過征收、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。主要特點：計劃性（調(diào)控）；集中性（儲備）；市場性（開發(fā)）；復(fù)雜性（協(xié)調(diào)）。

2025/8/149（三）土地使用權(quán)出讓1、概念土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2025/8/14102、出讓土地使用權(quán)的特征（1）出讓土地使用權(quán)是一種直接支配土地的物權(quán)；（2）出讓土地使用權(quán)是一種獨立性較強的他物權(quán)：不僅可以對抗普通世人，而且可以對抗國家（因公共利益被征收的除外）。（3）出讓土地使用權(quán)權(quán)能非常廣泛：可以占有、使用，可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、繼承（處分權(quán)很大）。2025/8/1411土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)的行為，包括出售、交換和贈與。（《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條）2025/8/1412事例：炒地皮。法律上如何“防止炒賣地皮”？2025/8/1413土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓時房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。

——《城市房地產(chǎn)管理法》第38條2025/8/1414禁止轉(zhuǎn)讓的情形：（1）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的條件的，即不符合上述以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2025/8/1415土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別（1）出讓屬于土地一級市場；轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場。（2）出讓是土地所有者行使土地所有權(quán)的結(jié)果；轉(zhuǎn)讓是土地使用者對土地使用權(quán)進行法律上的處分的結(jié)果。（3）出讓反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系；轉(zhuǎn)讓盡管也反映土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，但主要反映的是土地使用者與土地使用者之間的關(guān)系。土地使用權(quán)出讓與出租也不同。（略）2025/8/14163、土地使用權(quán)出讓范圍第一，土地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地在未經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地之前不得出讓。★

第二，土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地（在國外視為“私益”），即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。

我國對出讓土地的用途范圍未作規(guī)定，但對劃撥土地的用途范圍卻作了規(guī)定?！?025/8/1417背景資料：毛地出讓與凈地出讓“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看，毛地是指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；而凈地是指已經(jīng)完成拆除與土地平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，法律關(guān)系相對簡單。2025/8/14184、國家對土地使用權(quán)出讓市場的管理（略）（1）對土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，是一種政府行政行為；（2）對土地使用權(quán)出讓實行集中管理。土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征收，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一出讓；（3）土地使用權(quán)出讓實行用地總量控制；2025/8/1419總量控制包括兩個層次一是開發(fā)用地控制指標(biāo)，由省級以上人民政府制定、下達；二是年度出讓建設(shè)用地使用權(quán)總面積方案，由縣級以上地方人民政府?dāng)M訂，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)（在通常情況下，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)）。

2025/8/1420（4）對建設(shè)用地使用權(quán)出讓貫徹保護耕地原則；事例：我國死保1.8億畝耕地紅線不突破。截至2011年2月24日，我國耕地面積僅約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億畝，中國人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.38畝，僅為世界平均水平的40%。18億畝耕地紅線岌岌可危。（5）對土地使用權(quán)出讓實行價格管理。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，其價格形式亦不同，大體有協(xié)議價格、招標(biāo)價格、拍賣價格，無論何種價格都應(yīng)受到國家的嚴(yán)格控制。2025/8/1421（四）土地使用權(quán)出讓方式1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過協(xié)商，就建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達成一致而出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。它是由建設(shè)用地使用者向政府提出用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，再由出讓方與受讓方協(xié)商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件并達成一致而出讓建設(shè)用地使用權(quán)。缺點：缺乏公開性、競爭性，人為因素影響較大。2025/8/14222、招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓，是指通過招標(biāo)、投標(biāo)和定標(biāo)的競爭程序出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。主要適用于大型或關(guān)鍵性的投資項目。在規(guī)定期限內(nèi)，符合規(guī)定條件的主體（公民、法人、其他組織）以書面投標(biāo)方式，向出讓方競投某塊土地的使用權(quán)，出讓方選擇報價符合底價最優(yōu)者與之簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。2025/8/1423招標(biāo)出讓的程序：——招標(biāo)；——投標(biāo)；——定標(biāo)（又稱決標(biāo)，經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)三個階段）；——簽約；——履約。特點：——競爭機制；——得地者不一定是出價最高者（綜合考慮投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案和企業(yè)資信等）。2025/8/14243、拍賣出讓拍賣出讓，是出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方并與之簽訂合同，向其出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。特點：——價高者得；——主要適用于商業(yè)用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設(shè)施用地；——公開場合進行；——由第三方或?qū)I(yè)拍賣機構(gòu)主持。2025/8/14254、掛牌出讓掛牌出讓建設(shè)用地土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。2025/8/1426掛牌出讓方式的特點及優(yōu)點：

(1)市場化程度較高，建設(shè)用地使用者之間競爭激烈。(2)在掛牌期限截止時，如果仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價，出讓人可以對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價高者為競得人。(3)有充分的法律依據(jù)。2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。2025/8/1427（五）土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓年限是指國家許可受讓人在獲得的國有土地上使用土地的期限，具體包括三個方面的內(nèi)容：1、國家法律規(guī)定的土地出讓的最高年限；2、出讓合同具體約定的受讓人得以使用土地的出讓年限；3、土地使用權(quán)年限屆滿后的續(xù)展。2025/8/1428建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限：

(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限，以領(lǐng)取土地使用證之日為期間的起算點。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原建設(shè)用地使用者已使用年限后的剩余年限。2025/8/1429（六）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收回制度1、強制收回建設(shè)用地使用者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回。2025/8/1430案例：開發(fā)商“捂地”我國《城市房地產(chǎn)管理法》第26條對開發(fā)商“捂地”行為的規(guī)定：——土地使用者超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；——滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。問題：如何界定動工開發(fā)？政府行為？案例：防空設(shè)施造成動工開發(fā)的延期問題。2025/8/1431案例：“捂地”6年開發(fā)商獲利200億2004年8月，泛海建設(shè)與北京市國土局簽訂土地出讓合同，取得北京東風(fēng)鄉(xiāng)泛海二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發(fā)用地，該項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工，但直到2010年8月仍未開工建設(shè)。泛海項目緊鄰東四環(huán)，2007年5月泛海一期項目新房銷售均價為17800元/平方米，而2010年一期項目二手房的銷售均價已達到37000-38000元/平方米，新房均價超過45000元/平方米。按照二期項目規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米推算，這四塊地的升值額度達到237億元。這6年開發(fā)商僅靠坐收土地自然升值的利潤就超過200億元。2025/8/1432事例：這樣報道對嗎？2011年12月22日《京華時報》報道：我國擬規(guī)定，逾期未動工開發(fā)閑置土地可無償收回。本報訊(記者孫雪梅)昨天，國土資源部公布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》，并公開向社會征集意見。修訂草案規(guī)定，未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。

請問：媒體這樣報道對嗎？2025/8/14332、自動收回建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動收回?！锻恋毓芾矸ā返?8條第1款第3項規(guī)定，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，人民政府批準(zhǔn)可以收回國有土地使用權(quán)。思考：土地收回，其地上建筑物的歸屬如何？2025/8/1434《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。請問：合理嗎？2025/8/14353、提前收回在土地使用權(quán)期限屆滿前國家因公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。（1）因公共利益需要；（2）作相應(yīng)補償。對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。4、調(diào)整收回為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回土地使用權(quán)，但對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。2025/8/1436練習(xí)題以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)滿一年未動工開發(fā)的，有關(guān)機關(guān)可以：（）A．征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費。B．可以無償收回土地使用權(quán)C．可以要求違約金D．可以拍賣2025/8/1437A。2025/8/1438二、土地使用權(quán)劃撥法律制度（一）概念和特征1、概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用者使用的行為。2025/8/14392、土地使用權(quán)劃撥的特征（1）無期性。（2）無償性。（3）無交易性。不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（符合法律規(guī)定的條件除外：一是批準(zhǔn)，二是簽訂出讓合同；三是補交土地使用權(quán)出讓金，或者以所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金）。（4）國有性。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的限于國有土地。集體土地只有在被征收為國有土地之后才可以劃撥。（5）行政性。劃撥不需征求用地人意見；用地人只能消極地申請，不能協(xié)商或討價還價，也無需競爭。（6）土地用途的特定性（劃撥范圍）。2025/8/1440（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍★★（1）國家機關(guān)用地；（2）軍事用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）公益事業(yè)用地；（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；（6）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方供地的其他建設(shè)項目用地。2025/8/1441（三）劃撥土地使用權(quán)的終止

依照法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制，因而劃撥土地使用權(quán)不存在期限限制，不會因為期滿而終止。但在下列情況下，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)終止：1

國家征收。（適當(dāng)補償）2

使用人不再需要。（無須補償。案例：軍事機關(guān)用地能否自行轉(zhuǎn)讓？）3

特定項目終止。（收回用地）4

土地滅失。2025/8/1442案例：“南昌大廈”為何引起質(zhì)疑2012年3月22日《現(xiàn)代快報》報道，南昌駐南京辦事處人員不足10人，將建一座23層的辦公大樓。此事引發(fā)社會廣泛關(guān)注與質(zhì)疑。南昌駐寧辦回應(yīng)，南昌與南京結(jié)為友好城市，這塊土地是政府劃撥的，大樓不光是給辦事處用的，還準(zhǔn)備給江西駐寧企業(yè)用。請問：“南昌大廈”為何引起質(zhì)疑？2025/8/1443（五）劃撥土地使用權(quán)商品化的途徑（略）符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（１）土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人；（２）領(lǐng)有國有土地使用證；（３）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（４）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。建設(shè)用地使用權(quán)可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。2025/8/14441

劃撥土地出讓劃撥土地出讓，是把劃撥改為出讓土地使用權(quán)，這是劃撥土地使用權(quán)商品化的最主要的途徑。有兩種情形：(1)國家直接將原先的劃撥土地出讓給原使用人，由原使用人與國家土地主管部門簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金，從而取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)。(2)原劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地“轉(zhuǎn)讓”給他人。這種“轉(zhuǎn)讓”必須符合以下條件：2025/8/1445①應(yīng)按規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的（縣級以上）人民政府審批。（劃撥用地沒有經(jīng)過人民政府批準(zhǔn)，擅自進入流通市場，應(yīng)按無效法律行為處理。）②應(yīng)由建設(shè)用地使用權(quán)受讓人辦理出讓手續(xù)，并依法繳納出讓金。③經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方按國務(wù)院規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益金。可以不辦理出讓手續(xù)的情形包括：待擬定發(fā)展規(guī)劃的臨時用地，以及其他不宜長期固定使用的土地，或者不宜確定出讓年限的地塊等。2025/8/14462、劃撥土地的出租(1)國家將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)收回，然后又簽訂國有土地租賃合同，將土地出租給原使用人（承租人），并收取租金。承租人可將承租建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，但必須依法登記。(2)原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人將劃撥土地上的房屋等建筑物或附著物出租，出租人應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家。2025/8/14473、作價出資或者入股將土地作價出資或者入股，是指國家將國有土地作為資本，投資于改制后的公司，并以公司股東身份參與分紅，從而實現(xiàn)國有土地的有償使用。建設(shè)用地使用權(quán)作價入股分為兩個步驟，首先由中介機構(gòu)對該入股的建設(shè)用地使用權(quán)進行評估作價，接著國家依據(jù)中介機構(gòu)提供數(shù)據(jù)為參考值，作為股東參與分紅依據(jù)，完成一個投資行為。2025/8/14484、法律直接規(guī)定所謂法律直接規(guī)定，是指依據(jù)法律的規(guī)定而直接將劃撥轉(zhuǎn)化為出讓，即在發(fā)生法定事由時，劃撥土地使用權(quán)不依土地所有人或劃撥土地使用權(quán)人的意志而依法律規(guī)定直接設(shè)定。一般來講包括以下兩種情形：(1)因抵押權(quán)實現(xiàn)而設(shè)定出讓土地使用權(quán)。(2)因法院強制執(zhí)行而設(shè)定出讓土地使用權(quán)。2025/8/1449練習(xí)題關(guān)于國有土地，下列哪些說法是正確的？A、國有土地可以是建設(shè)用地，也可以是農(nóng)用地B、國有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個人使用C