物業(yè)管理制度

第一節(jié)制度的建立與管理...................2

一、制度建立的原則....................2

二、制度建立的流程....................2

三、前期物業(yè)管理規(guī)章制度架構(gòu)...........5

第二節(jié)公共制度...........................7

一、接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度.........7

二、管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..............8

三、員工文明服務(wù)要求..................9

四、員工廉潔工作制度.................10

五、對(duì)外服務(wù)工作管理制度.............H

六、鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度......11

第三節(jié)安全、消防、車輛管理制度.........12

一、安全管理制度.....................12

二、消防管理制度.....................22

三、車輛免費(fèi)制度.....................24

四、工程維修制度.....................25

五、綠化制度.........................26

第四節(jié)檔案建立與管理....................29

一、檔案管理部門及其職責(zé)...........29

二、檔案管理制度.....................30

三、檔案保密制度.....................31

四、檔案借閱制度.....................31

五、檔案鑒定銷毀制度.................32

六、檔案統(tǒng)計(jì)制度...................33

七、檔案資料通常包括內(nèi)容.............33

第一節(jié)制度的建立與管理

一、制度建立的原則

（一）外部合規(guī)性

外部合規(guī)性是指不違背外部的法律、法規(guī)，所以要求我

們經(jīng)常要做外部法規(guī)的收集更新，國(guó)家政策的分析。要適時(shí)

更新外部法律的發(fā)布情況，及時(shí)預(yù)測(cè)可能會(huì)出現(xiàn)的變化。

（二）內(nèi)部合理性

內(nèi)部合理性是指制度編制要符合企業(yè)實(shí)際情況，不能隨

便百度抄一個(gè)文件過(guò)來(lái)就用，要調(diào)整。就像軍事是為政治服

務(wù)一樣，制度同樣是為管理服務(wù)的，對(duì)上，要符合企業(yè)價(jià)值

觀體系；對(duì)下，符合業(yè)務(wù)流程實(shí)際操作情況。

二、制度建立的流程

（一）做好基礎(chǔ)調(diào)研工作調(diào)研工作具體包括：

1.國(guó)家政策的變化；

2.政府相關(guān)法規(guī)的情況；

3.物業(yè)服務(wù)行業(yè)的變化；

4.小區(qū)的實(shí)際情況及甲方具體要求；

6.基礎(chǔ)制度文件的實(shí)用性分析

（二）開(kāi)始制度編制

制度編制除了圍繞上述的兩個(gè)原則以外，還需確保制度

的完善性和可持續(xù)性。

（三）制度評(píng)價(jià)

1.合規(guī)性評(píng)價(jià)

（1）以國(guó)家的法律法規(guī)和行政部門頒發(fā)的相關(guān)文件為

依據(jù)，評(píng)價(jià)制度與法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定是否符合；

（2）仔細(xì)對(duì)照招標(biāo)文件的要求，一一響應(yīng)；

（3）收集行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保以不低于行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工

作。

2.合理性（有效性）評(píng)價(jià)

（1）定期對(duì)制度進(jìn)行梳理和優(yōu)化。我司進(jìn)駐后，半年

內(nèi)將每個(gè)月進(jìn)行一次制度梳理和優(yōu)化，半年后，以季度為時(shí)

間單位進(jìn)行制度梳理和優(yōu)化；

（2）用開(kāi)放的心態(tài)擁抱變化。我司一直以來(lái)堅(jiān)守“以

客戶為中心”的原則，那么，客戶的需求發(fā)生變化，對(duì)于物

業(yè)服務(wù)人員來(lái)說(shuō)，唯一需要做的就是相應(yīng)的調(diào)整以適應(yīng)新的

要求；

（3）高度重視創(chuàng)新，用創(chuàng)新思維解決問(wèn)題。

3.完善性評(píng)價(jià)

一方面，現(xiàn)有制定的制度是否已經(jīng)覆蓋了所有的服務(wù)工

作，另方面，服務(wù)對(duì)象和工作本身是否發(fā)生了變化。這兩個(gè)

因素就是制度完善性評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。

4.可持續(xù)性評(píng)價(jià)

制度盡管可以修改，可以優(yōu)化，但制度本身具有的嚴(yán)肅

序規(guī)范地運(yùn)作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致。

6.制度文字條款簡(jiǎn)明扼要，便于員工理解、記憶、接受、

執(zhí)行，也便于適時(shí)進(jìn)行修改、調(diào)整、補(bǔ)充。

三、前期物業(yè)管理規(guī)章制度架構(gòu)

規(guī)章制度是各項(xiàng)管理工作正常運(yùn)行的依據(jù)，為使物業(yè)管

理的各項(xiàng)工作有條不紊地開(kāi)展，必須在管理工作實(shí)踐中不斷

完善、細(xì)化各項(xiàng)規(guī)章制度，從而進(jìn)一步提高管理服務(wù)水平。

小區(qū)配套設(shè)施齊全，管理制度涉及面廣，檔案資料項(xiàng)目

多，在管理上除嚴(yán)格執(zhí)行公司相關(guān)制度外，在管理架構(gòu)上,

由物業(yè)管理處綜合管理部實(shí)行統(tǒng)一集中控制。

沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓?？茖W(xué)、規(guī)范的規(guī)章制度是物業(yè)管

理順利運(yùn)行的保證。我公司以國(guó)家的法律、法規(guī)和政府相關(guān)

部門頒布的相關(guān)文件為依據(jù)，結(jié)合物業(yè)管理的探索實(shí)踐，制

定了一整套適用、合理的管理規(guī)章制度，并把有關(guān)法律法規(guī)

作為我們制度的一部分，保證物業(yè)的規(guī)范化、法制化、科學(xué)

化、程序化運(yùn)作。

根據(jù)小區(qū)具體的物業(yè)管理特點(diǎn)和要求，制定了管理規(guī)章

制度如下：

管理規(guī)章制度一覽表（總目錄）

序號(hào)管理規(guī)章制度名稱備注

1公眾制度

2管理運(yùn)作制度

3公共事務(wù)管理制度

4行政管理制度

5ISOXXXX質(zhì)量管理體系文件

6質(zhì)量手冊(cè)

7程序文件

8作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

管理規(guī)章制度一覽表（分目錄）

序號(hào)規(guī)章、制度名稱備注

1公眾制度

2精神文明建設(shè)公約

3樓宇管理規(guī)定

4裝修管理規(guī)定

5治安管理規(guī)定

6交通及停車場(chǎng)管理規(guī)定

7消防管理規(guī)定

8電梯管理規(guī)定

9綠化管理規(guī)定

10衛(wèi)生保潔管理規(guī)定

11社區(qū)文化及娛樂(lè)場(chǎng)所的管理規(guī)定

12安全用水用電管理規(guī)定

說(shuō)明：以上制度是公司運(yùn)作的內(nèi)部文件匯編，若我公司

取得小區(qū)的前期物業(yè)管理權(quán)，將從中標(biāo)之日起開(kāi)始執(zhí)行本規(guī)

章制度，同時(shí)小區(qū)前期物業(yè)管理處可根據(jù)物業(yè)具體情況，對(duì)

部分制度進(jìn)行適當(dāng)修改，修改后的規(guī)章制度經(jīng)公司批準(zhǔn)后頒

布執(zhí)行。（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行描述）

第二節(jié)公共制度

全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無(wú)論其工作崗

位、分工，需共同遵循以下制度。

一、接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度

為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言”的

管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服

務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主反饋的每一信息，特制定本制度:

1.實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，公司每一位員工，無(wú)論其部門

分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己

職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自

己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避,

應(yīng)將業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

2.每一位員工都有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的

看法、建議、意見(jiàn)等。

3.公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，

XX物業(yè)”。

4.受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，面帶微笑,

不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。

5.當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得

提出回避。

6.對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)

并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有

回音。

7.凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所

引起的投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦

理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事.

8.員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理

服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

9.對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)

題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重

復(fù)發(fā)生。

10.對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。

二、管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

L熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平,

樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

2.上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精

神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

3.主動(dòng)向來(lái)訪客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解

答提問(wèn)掌握適度。

4.工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不

正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。

5.遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互

相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

6.對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)

服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生

打罵行為。

7.熱情處理業(yè)主.來(lái)信、來(lái)訪，積極為他們排憂解難。對(duì)

業(yè)主的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯

報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允

許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

三、員工文明服務(wù)要求

1.熱愛(ài)本職工作：

(1)要樹(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工。

(2)刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

(3)待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

2.文明管理：

(1)儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)

美的感覺(jué)，使人感到親切、和藹。

(2)語(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、

謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口

頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無(wú)關(guān)的閑話”。

不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。

(3)主動(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即:

“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一

個(gè)樣”。

(4)優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)

多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

(5)講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作

作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，

四、員工廉潔工作制度

1.在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。

2.自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

3.不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

4.不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活

動(dòng)和聊天等。

5.業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

6.不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。

7,不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐

勒索。

8.不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。

9.維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

10.不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。

11.不挪用、拖欠和侵吞公款。

12.不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。

13.節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

14.不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服

務(wù)和物價(jià)。

15.不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

16.不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主

推銷產(chǎn)品，賺取外快。

五、對(duì)外服務(wù)工作管理制度

1.思想面貌.：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面

貌。

2.上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須按

時(shí)到公司打卡簽到，然后外出工作；因工作原因沒(méi)有及時(shí)打

卡，需填寫《考勤補(bǔ)卡申請(qǐng)單》，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，并上交

公司人事部；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主監(jiān)督。

3.服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，

以保證業(yè)主滿意。在工作中嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物、吃、拿等

不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追

究法律責(zé)任。

4.工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取業(yè)主

反映，如業(yè)主反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后,

將作辭退處理。

5.工作人員如損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照

價(jià)賠償。

6?凡業(yè)主付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開(kāi)具發(fā)票，若私自

收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退

處理。

六、鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度

1.為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員

工和業(yè)主提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建

議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。

2,員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改

進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源

與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可

直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。

3.公司適時(shí)召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理

化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審

批后執(zhí)行。

4.合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30

天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議

的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化

建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建

議人。

5.獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分—元、—元、—元、—元、一元五

個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

6.員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)

的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔

或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。

第三節(jié)安全、消防、車輛管理制度

一、安全管理制度

(-)保安人員守則

1.著裝儀表

(1)工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上

崗，制服不準(zhǔn)混穿；

(2)制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，

打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

2.行為規(guī)范

(1)上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、

插手、背手；

(2)站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。

不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、

亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；

(3)值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、

下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天;

(4)巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入辦公樓內(nèi)，不得邊

走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；

(5)上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好

交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；

(6)值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗

位到快餐店就餐；

(7)不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；

(8)工作時(shí)間不得睡覺(jué)；

(9)對(duì)業(yè)主要有禮有節(jié)，熱情受理業(yè)主各種問(wèn)題，特

別是夜間值班，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的

作好登記，

3.日常管理

（1）不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；

（2）認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；

（3）嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定：

（4）做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛

與堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；

（5）門崗值班室不得會(huì)客。

4.罰則

（1）違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三

條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理;

（2）違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，

第二次記行政警告一次，第三次辭退；

（3）本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款

執(zhí)行。

（二）值班管理規(guī)定

1.保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。

2.值班人員分3個(gè)班，上早七點(diǎn)，下晚七點(diǎn)；上12小

時(shí)，休24小時(shí)；

3?各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格

履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查,

提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。

4.當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)

告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門負(fù)責(zé)人。

(1)報(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

(2)及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員

和事件；

(3)遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：

(4)在當(dāng)班期間發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班記

錄》做好記錄。

(三)交接班制度

為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交

接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

1.本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。

2.接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班

人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

3.接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng),

然后各保安員到各自崗位換班；

4.本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下

一班，以便下一班開(kāi)展工作；

5.保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《港潔物業(yè)保安交

接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方必須當(dāng)面

說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問(wèn)題，

應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；

6.交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。

(四)對(duì)講機(jī)使用制度

對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須

執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛(ài)護(hù)并熟練

使用對(duì)講機(jī)。

1,使用規(guī)定

（1）使用對(duì)講機(jī)要本著“愛(ài)護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善

保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)

講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

（2）持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或

拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、

巡邏時(shí)不得拿在手中；

（3）發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向

直屬上級(jí)報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修;

（4）嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率；

（5）嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，

電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和

使用效果；

（6）交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，

接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。

2.對(duì)話要求

（1）呼叫對(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是

XX,呼叫XX,收到請(qǐng)回話”;

（2）收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地將情況講清楚，

收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；

（3）對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使

用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談工

作無(wú)關(guān)的事情；

（4）凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損

壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)

的經(jīng)濟(jì)處罰。

（五）監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

1.加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的

操作。

2.值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛(ài)護(hù)設(shè)備,

不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)

禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其

他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的

一切后果。

3.未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄

像內(nèi)容；

4.未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；

5.保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

6.確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；

（六）物品出入登記制度

1.為維護(hù)物?業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公

共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)

行登記；

2?值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤

查、詢問(wèn)，屬易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；

3.值班人員對(duì)攜帶大件物品出物'業(yè)轄區(qū)的：

(1)屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情

況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；

(2)對(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須

核對(duì)其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；

(3)屬外來(lái)人員的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)

容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；

4.值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適

當(dāng)?shù)谋P問(wèn)，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰,

造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。

(七)重大事件報(bào)告制度

1.重大事件報(bào)告制度

為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件

發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。

(1)重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、

突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用

戶集體投訴(5戶以上)；發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等

大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；

(2)發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)

值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并

根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；

(3)參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后立即填寫

重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，

詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初

步原因和處理經(jīng)過(guò)；

(4)重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門

經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；

(5)參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)

填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處

理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情

況發(fā)生的預(yù)防措施。

2.緊急事件處理程序

(1)突發(fā)事件處理程序

①凡遇突發(fā)事件(指兇殺、火災(zāi)、搶劫、盜竊、勒索、

打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采

取措施，并報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、保安部；

②簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；

③驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況;

④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有

無(wú)可疑情況和人員；

⑤對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的

情況變化；

⑥對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)

吵，平息事態(tài)；

⑦對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確

死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；

⑧對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致

的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、保安部，并由公

安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；

⑨相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好

疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；

⑩保安部組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人

員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部

門及公司總經(jīng)理G

（2）斗毆等暴力事件的處理程序

①處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正

當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；

②巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、

電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、

人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等），如能處理的，及時(shí)處

理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；

③保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)

場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，

應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；

④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)俁護(hù)

好現(xiàn)場(chǎng)并拍照，留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明

確責(zé)任和落實(shí)賠償；

⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；

⑥事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院

搶救；

⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡叮S時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向。

（3）盜竊等破壞事件的處理程序

①巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)

嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其

他值班人員求助，簡(jiǎn)要說(shuō)明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的

指令；

②保安部接報(bào)后，應(yīng)迅速安排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)

制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)杳：

③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目

擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來(lái)的指印、

腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；

④如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。

(4)電梯困人的處理程序

①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)

告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同

時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知電梯維保；

②監(jiān)控中心通過(guò)電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電

梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；

③如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適

時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決；

④部門經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理

經(jīng)過(guò)。

(5)停電停水的處理程序

①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知

轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；

②未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即

聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供

水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；

③保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)

制造事端。

（6）發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

①立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；

②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自

己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開(kāi)；

③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。

二、消防管理制度

（一）消防安全檢查制度

為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特

制定如下制度：

1.每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共

區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安仝檢查；

2.檢查工作由服務(wù)中心組織，工程、保安、項(xiàng)目經(jīng)理參

與；

3.檢查項(xiàng)目：

（1）各部門（服務(wù)中心）配備的消防器材、消防栓設(shè)

施是否齊全、有效；

（2）房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；

（3）設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)

警系統(tǒng)是否正常。

4.檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反

消防規(guī)定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解

決的，由公司出具整改通知書(shū)，限期整改。

（-）消防培訓(xùn)制度

為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針,

特制定本制度。

1.公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；

2.公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到

100%；

3.培訓(xùn)內(nèi)容包括：

（1）學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)；

（2）熟悉使用常用滅火器材；

（3）開(kāi)展消防綜合演練；

4.公司每年至少對(duì)業(yè)主開(kāi)展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括:

（1）物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定；

（2）消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法。

（三）滅火器管理規(guī)定

1.滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消

防狀態(tài)下使用；

2.保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；

3.員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火

器；4.滅火器購(gòu)回后，保安部應(yīng)在滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或

充氣日期；

5.在每次的消防檢查中，要對(duì)滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更

換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。

（四）火災(zāi)處理制度

1.發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：

（1）及時(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警

具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；

（2）立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)

發(fā)展；

2.物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：

（1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火

警現(xiàn)場(chǎng)；

（2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救：

（3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；

3,當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：

（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；

（2）立即向上級(jí)匯報(bào)；

（3）情況如本部門或服務(wù)中心無(wú)法處理，火情失去控

制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門。

三、車輛免費(fèi)制度

1.本公司的車輛可免費(fèi)，但駕駛員必須在《車輛免費(fèi)登

記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。

2.軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。

3.如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理以上級(jí)別人

員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。

四、工程維修制度

（一）工程維修管理制度

1.工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中

發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

2.每一維修工程」事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解

釋工作。

3.每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制

定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無(wú)故拖

延。

4.工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申

報(bào)單，做好維修存檔工作。

5?每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排

污設(shè)施狀況，以防止意外。

6.每年汛期期間（5—10月），應(yīng)每月安排一次排水、排

污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

7.業(yè)主的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)

禁違章裝修行為°

8.工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃

及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

（二）維修材料管理制度

1,為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過(guò)程中得

到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

2.采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采

購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。

3.倉(cāng)庫(kù)材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便

備查。4.發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)宙核維修單的項(xiàng)目要求,

合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

5.維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完

畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求

業(yè)主簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。

6.材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)

賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰

款或辭退處理。

7.工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過(guò)的業(yè)主進(jìn)行材料的

使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛

報(bào)領(lǐng)取材料，必須向項(xiàng)目經(jīng)理及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕

重將給予罰款、警告或辭退處理。

8.當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材

料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

五、綠化制度

（-）病蟲(chóng)害防治規(guī)范

1.綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出

詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

（1）年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃；

（2）病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

（3）病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

2.應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)

及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

3.綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類和病原菌。

4,對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源，

選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

5.綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，

站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻,

以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍

口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

6.植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害

或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)

做好相關(guān)記錄，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治登記表》，并上交辦公室存

檔管理。

7.綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)每月一次檢查植物病蟲(chóng)害防治情況，并

對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》，并上交

辦公室存檔。

（二）花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

L綠化工每天上班后巡查一遍園區(qū)內(nèi)花草，及時(shí)清除殘

花黃葉、斷枝、雜物，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以

保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊,

以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

2.夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況

每1至2天淋水一次。

3.花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲(chóng)、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)

的蚊蟲(chóng)，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴藥，

沒(méi)有特別病蟲(chóng)害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

4.對(duì)花應(yīng)每年施肥3-4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

5.應(yīng)做好愛(ài)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

（三）草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

1.草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

2.當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土

地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

3.按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，

為草坪提供必要的養(yǎng)料。

4.在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季

3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

5.視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性

的病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化員視實(shí)際情

況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防

出現(xiàn)事故。

6.通過(guò)人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，

使整塊草坪沒(méi)有明顯的雜草。

7.每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1-2年

疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

8.草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

9,嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

（四）喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

1.運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月-2月對(duì)喬木進(jìn)

行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠

適當(dāng)?shù)恼我员３中螤?，?duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形

以保持外形。

2.運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、

弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每

25天進(jìn)行一次修剪以保持樹(shù)冠豐滿、枝型美觀。

3.喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木

每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5-6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

4.喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲(chóng)劑（對(duì)突發(fā)性病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)

針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹(shù)木的葉背面和根

莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

5.不得在喬灌木上晾曬衣物等東西，即壓垮樹(shù)枝又影響

院內(nèi)的容貌。

第四節(jié)檔案建立與管理

為了完善項(xiàng)目檔案管理，保持管理處檔案資料的真實(shí)性

和管理處組織沿革、大事記的可追溯性，特制定此方案。

一、檔案管理部門及其職責(zé)

管理處檔案管理工作由客戶服務(wù)中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)。其職責(zé)

如下：

1.制定并認(rèn)真執(zhí)行文件材料歸檔制度，積極配合、督促

有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員按時(shí)、按質(zhì)、按量辦理好各職能部門檔

案的移交工作；

2,嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度，認(rèn)真做好項(xiàng)目檔案收集、

整理、歸檔、保管、借閱和統(tǒng)計(jì)等工作；

3.對(duì)項(xiàng)目各種門類、載體的檔案實(shí)行安全有效管理，做

到類別清楚、目錄齊全、排列有序，便于提供借閱；

4.定期檢查檔案保管狀況，建立保管檢查情況臺(tái)帳，并

對(duì)破損或變質(zhì)的檔案及時(shí)修補(bǔ)、復(fù)制或作其它技術(shù)處理：

5?根據(jù)工作需要，編制必要的目錄、卡片、索引等檢索

工具，編輯檔案文件匯集等參考材料；

6.熟悉保存檔案，充分發(fā)揮檔案作用，為本項(xiàng)目各項(xiàng)工

作提供便利。嚴(yán)格執(zhí)行保密、借閱制度，辦理好借閱手續(xù)登

記等工作；

7.嚴(yán)守公司機(jī)密，正確處理借閱和保密的關(guān)系，使檔案

信息得到充分的開(kāi)發(fā)和保證檔案內(nèi)容的安全，更好地為公司

發(fā)展服務(wù)。

二、檔案管理制度

1.保存的檔案資料，要按門類載體進(jìn)行科學(xué)排列、編號(hào),

框架排列要科學(xué)有序；

2.檔案保管必須設(shè)置專用箱、柜具，嚴(yán)禁在箱、柜內(nèi)存

放食品和寄存任何與檔案無(wú)關(guān)的雜物，并有防盜、防火、防

潮、防塵、防蟲(chóng)、防鼠措施。對(duì)發(fā)生褪變和破損的檔案要采

取補(bǔ)救措施，確保檔案的完整與安全；

3.箱、柜具排列要自左至右，并便于管理和通風(fēng)，是多

節(jié)組合柜的要自上而下地編制柜具順序號(hào)；

4.案卷排列要按自左至右、從上而下地順序進(jìn)行，排列

要整齊、美觀；

5.每年定期對(duì)檔案進(jìn)行檢查，檢查現(xiàn)存檔案與帳目是否

相符，檔案是否損毀，檔案的收進(jìn)、移出是否準(zhǔn)確，并及時(shí)

做好記錄工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)并采取措施，解決存在問(wèn)

題；

6?嚴(yán)格檔案的出入手續(xù)，做好日常登記、統(tǒng)計(jì)工作；

7.檔案管理人員調(diào)動(dòng)工作時(shí)，必須將所保存的檔案數(shù)量、

狀況等詳細(xì)交待清楚，辦好交接手續(xù)后方可離職。

三、檔案保密制度

1.檔案管理人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)《保密法》，嚴(yán)格執(zhí)行《保

密法》和公司的保密規(guī)定；

2.檔案資料要嚴(yán)格管理，經(jīng)常清點(diǎn)，不丟失，不泄密；

3.不得隨便摘錄檔案資料，不準(zhǔn)把受控檔案資料外借

（非公司部門）或帶出，私人通信、談話不得涉及機(jī)密檔案

內(nèi)容；

4.工作中形成的帶有字跡的廢紙要及時(shí)碎毀，以免泄密;

5.因玩忽職守造成檔案資料丟失或泄密者，依據(jù)公司

《員工績(jī)效考核辦法》相關(guān)規(guī)定，視情節(jié)輕重予以相應(yīng)處罰；

6?凡查閱受控檔案，查閱人員未經(jīng)許可不得私自摘抄和

復(fù)印、剪裁、撕毀，并做到知密不泄。確需借出檔案，須報(bào)

分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并按時(shí)歸還。

四、檔案借閱制度

檔案的借閱只限本公司在職人員，外單位或個(gè)人查閱檔

案，查閱人須持個(gè)人有效證件，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可辦

理查閱手續(xù)。

1.檔案管理人員要熟悉保存檔案資料的情況，了解管理

處各項(xiàng)工作對(duì)借閱檔案的需要，積極做好借閱工作：

2,對(duì)保存檔案要編制案卷目錄、全引目錄等檢索工具,

以便及時(shí)準(zhǔn)確地提供檔案；

3.積極搞好檔案收集工作，重要人員變動(dòng)，重大事件,

基礎(chǔ)數(shù)字匯編，文件匯集要及時(shí)準(zhǔn)確；

4.凡借閱檔案資料者，特別是借閱受控檔案資料，要說(shuō)

明借閱目的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可借閱。借閱人要填寫《文件

（資料）查閱、借閱、復(fù)制登記表》，并且只限批準(zhǔn)的內(nèi)容，

不得隨意擴(kuò)大閱讀范圍，并不得轉(zhuǎn)借他人。摘抄、復(fù)制檔案

資料，要注意保密，做好登記，用完后退交銷毀。外借檔案

資料時(shí)間不得超過(guò)三天；

5.借閱人要愛(ài)護(hù)檔案資料，不得污損、圈劃、涂改、折

角、拆卷或撕頁(yè)。

五、檔案鑒定銷毀制度

L檔案是公司的寶貴財(cái)富，未經(jīng)鑒定，任何人不得隨意

銷毀到期的檔案；

2.鑒定工作要在公司主管領(lǐng)導(dǎo)下，由分管領(lǐng)導(dǎo)、檔案管

理人員和有關(guān)人員組成鑒定小組，根據(jù)檔案的保存價(jià)值和本

公司“檔案保管期限”進(jìn)行；

3.定期對(duì)保存檔案進(jìn)行鑒定，鑒定時(shí)，必須嚴(yán)格掌握,

慎重從事，準(zhǔn)確判斷檔案的存毀；

4.對(duì)于短期（一年以下）的檔案，到期后應(yīng)逐件審查,

根據(jù)實(shí)際情況，直接判定其價(jià)值，一時(shí)無(wú)法確定其價(jià)值的應(yīng)

按照“保存從寬，銷毀從嚴(yán)”的精神辦理。需要保存的文件

取出留存，延長(zhǎng)保管期限，對(duì)保管期限滿，無(wú)繼續(xù)保存價(jià)值

的按規(guī)定手續(xù)銷毀；

5?對(duì)于無(wú)保存價(jià)值的檔案，經(jīng)鑒定小組提出鑒定銷毀意

見(jiàn)，將需要銷毀的檔案登記造冊(cè)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由二

人以上在指定地點(diǎn)監(jiān)銷，批準(zhǔn)和執(zhí)行銷毀人員在《文件（資

料）銷毀申請(qǐng)記錄表》上簽字，以示負(fù)責(zé)；

6.銷毀檔案時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，嚴(yán)防遺失和泄密。

檔案銷毀后，管理部門應(yīng)妥善將銷毀清冊(cè)存檔保管。

六、檔案統(tǒng)計(jì)制度

1.檔案資料的收進(jìn)和移出隨時(shí)進(jìn)行登記；

2.案卷數(shù)量要每季度匯總、核對(duì)一次；

3.及時(shí)準(zhǔn)確地掌握并記錄檔案資料的借閱情況及效益;

4.按照上級(jí)規(guī)定和要求，及時(shí)向上級(jí)檔案管理人員報(bào)送

項(xiàng)目檔案目錄；

5.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全、及時(shí)，符合上級(jí)要求。

七、檔案資料通常包括內(nèi)容

（一）行政后勤管理材料

1.行政綜合

（1）物業(yè)管理處組織沿革、大事記及工作計(jì)劃、總結(jié);

（2）管理處會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議記錄；

（3）規(guī)章制度；

（4）文秘、檔案、印章管理記錄；

（5）文件、檔案接收及移交、銷毀清冊(cè)；

（6）物業(yè)管理方案、發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃、總結(jié)；

（7）物業(yè)管理的請(qǐng)示、批復(fù)、報(bào)告、通知等；

（8）專題調(diào)查、調(diào)研、考察、普查工作材料；

（9）物業(yè)管理區(qū)域驗(yàn)收、接管記錄。

2.勞資管理

（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置與人事管理規(guī)定；

（2）員工花名冊(cè)；

（3）員工工資表，勞動(dòng)工資表，員工考評(píng)記錄；

（4）用工合同臺(tái)帳，社會(huì)保險(xiǎn)記錄；

（5）員工培訓(xùn)計(jì)劃、措施、資料、試題、考試成績(jī)；

（6）人員增補(bǔ)申請(qǐng)表。

3.后勤管理

（1）固定資產(chǎn)登記冊(cè)；

（2