分稅制下溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多維度影響與機(jī)制研究一、引言1.1研究背景與意義1994年，為解決中央財(cái)政困難、增強(qiáng)中央政府宏觀調(diào)控能力，我國(guó)推行了分稅制改革。這次改革重新劃分了中央稅、地方稅以及中央和地方共享稅，建立起中央和地方兩套稅務(wù)機(jī)構(gòu)，并實(shí)施稅收返還與轉(zhuǎn)移支付制度。分稅制改革取得了一定成效，如提高了中央財(cái)政收入在財(cái)政總收入中的比重，增強(qiáng)了中央政府的宏觀調(diào)控能力。然而，在實(shí)踐過程中，也逐漸暴露出一些問題，其中最為突出的便是中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等。分稅制改革后，財(cái)權(quán)逐漸向中央集中，地方政府的財(cái)政收入占比下降。例如，增值稅作為規(guī)模最大的共享稅，中央占75%，地方僅占25%。與此同時(shí)，地方政府的事權(quán)卻并未相應(yīng)減少，依舊承擔(dān)著義務(wù)教育、區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)治安、環(huán)境保護(hù)、行政管理、社會(huì)保障等公共事務(wù)，以及支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重任。這種財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下放的局面，使得地方政府面臨著較大的財(cái)政壓力。到2004年，中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政總收入的54.9%，但在教育事業(yè)上中央財(cái)政僅支出219.64億元，而地方財(cái)政支出卻高達(dá)3146.30億元，是中央支出的14倍多；社會(huì)保障補(bǔ)助支出方面，地方是中央的近7倍；支農(nóng)支出上，地方是中央的10倍。為緩解財(cái)政壓力，地方政府不得不尋求新的財(cái)政收入來源，在此背景下，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生。土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有，成為地方政府重要的預(yù)算外收入來源。此外，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地稅歸入地方稅種，建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)稅占地方政府預(yù)算內(nèi)收入的比例也一直呈上升趨勢(shì)。地方政府通過出讓土地獲取土地出讓金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增加相關(guān)稅收收入，從而在一定程度上緩解了財(cái)政困境。溫州作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了快速發(fā)展與波動(dòng)。研究分稅制下溫州地區(qū)地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，有助于深入了解分稅制改革在地方層面的具體實(shí)施效果，以及地方政府在財(cái)政壓力下的行為選擇對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用機(jī)制；另一方面，通過對(duì)溫州地區(qū)的實(shí)證研究，能夠?yàn)槠渌貐^(qū)提供借鑒和參考，為完善分稅制改革、規(guī)范地方政府行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展提供有益的思路和建議。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外學(xué)者對(duì)于分稅制與地方政府行為、房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的研究相對(duì)較少，這主要是因?yàn)閲?guó)外的財(cái)政體制和土地制度與我國(guó)存在較大差異。在財(cái)政體制方面，以美國(guó)為例，其聯(lián)邦、州和地方政府之間有著明確的事權(quán)和財(cái)權(quán)劃分，稅收體系相對(duì)獨(dú)立，地方政府擁有較多的稅收自主權(quán)，如財(cái)產(chǎn)稅是地方政府的重要收入來源。在土地制度上，美國(guó)實(shí)行土地私有制，土地交易主要在市場(chǎng)主體之間進(jìn)行，政府對(duì)土地的干預(yù)相對(duì)較少。國(guó)內(nèi)學(xué)者在這方面的研究較為豐富。關(guān)于分稅制對(duì)地方政府行為的影響，許多學(xué)者指出，分稅制改革后，財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配使得地方政府面臨財(cái)政壓力，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府尋求新的財(cái)政收入來源，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生。例如，有學(xué)者通過對(duì)1994-2007年間地方預(yù)算內(nèi)收支數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)收入占全國(guó)預(yù)算內(nèi)收入的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地方預(yù)算內(nèi)支出占全國(guó)預(yù)算內(nèi)支出的比重，收支差距在20個(gè)百分點(diǎn)左右，這種財(cái)政缺口促使地方政府努力追求預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入、預(yù)算外和非預(yù)算資金收入的增加，其中土地出讓金成為地方政府謀取預(yù)算外資金的最主要來源。還有學(xué)者認(rèn)為，分稅制改革使得地方政府興辦企業(yè)的積極性降低，財(cái)政收入增長(zhǎng)方式從依靠企業(yè)稅收轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽繝I(yíng)業(yè)稅，而營(yíng)業(yè)稅主要來源于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，這也促使地方政府積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面，學(xué)者們普遍認(rèn)為，地方政府的“土地財(cái)政”行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響。一方面，地方政府通過控制土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，影響土地價(jià)格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)成本和房?jī)r(jià)。如一些地方政府為獲取更多的土地出讓收入，采取“非飽和”限量供應(yīng)土地的政策，以保持市場(chǎng)的“饑餓”狀態(tài)，推高了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)。另一方面，地方政府為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資，這也在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。有研究通過對(duì)溫州市土地征用、出讓等數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)政府從農(nóng)民手中低價(jià)征地，再以“招拍掛”形式高價(jià)出讓，并通過限制供地政策不斷推高地價(jià)和房?jī)r(jià)?，F(xiàn)有研究雖然對(duì)分稅制下地方政府行為與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行了較為深入的探討，但仍存在一些不足之處。在研究?jī)?nèi)容上，對(duì)于分稅制改革后地方政府行為的具體表現(xiàn)和影響機(jī)制的研究還不夠全面和深入，尤其是對(duì)不同地區(qū)地方政府行為的差異研究較少。在研究方法上，多以理論分析和定性研究為主，實(shí)證研究相對(duì)不足，缺乏對(duì)具體地區(qū)的深入案例分析。此外，對(duì)于如何解決分稅制下地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響，提出的政策建議還不夠具體和具有可操作性。本研究將以溫州地區(qū)為例，通過對(duì)溫州地區(qū)土地征用、出讓、財(cái)政稅收及商品房市場(chǎng)等相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和分析，深入探討分稅制下地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)制，并提出針對(duì)性的政策建議，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有研究的不足。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性和全面性。文獻(xiàn)研究法：廣泛搜集國(guó)內(nèi)外關(guān)于分稅制、地方政府行為、房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、政府文件等。通過對(duì)這些文獻(xiàn)的梳理和分析，了解已有研究的現(xiàn)狀和不足，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，在研究分稅制改革對(duì)地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)影響時(shí)，參考了眾多學(xué)者對(duì)1994年分稅制改革內(nèi)容、成效及問題的研究成果，明確了分稅制改革后中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)的變化情況，以及地方政府面臨的財(cái)政壓力來源。實(shí)證分析法：收集溫州地區(qū)土地征用、出讓、財(cái)政稅收及商品房市場(chǎng)等相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析和計(jì)量模型等方法，對(duì)分稅制下溫州地區(qū)地方政府行為與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。通過建立回歸模型，分析土地出讓金、房地產(chǎn)稅收等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，從而揭示地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體作用機(jī)制。案例研究法：以溫州地區(qū)為具體案例，深入剖析該地區(qū)在分稅制背景下地方政府的行為表現(xiàn)，以及這些行為對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。通過對(duì)溫州地區(qū)不同階段征地政策、土地供應(yīng)情況等方面的詳細(xì)分析，展現(xiàn)地方政府行為在實(shí)際中的具體運(yùn)作和效果，使研究更具針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)意義。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：獨(dú)特的研究視角：以往研究多從全國(guó)層面或部分典型城市探討分稅制下地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本研究選取溫州地區(qū)作為研究對(duì)象，溫州作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍地區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有自身特點(diǎn)，通過對(duì)溫州地區(qū)的研究，能夠豐富對(duì)這一問題在特定區(qū)域的認(rèn)識(shí)，為其他類似地區(qū)提供參考。多維度的分析方法：綜合運(yùn)用多種研究方法，從理論分析、實(shí)證檢驗(yàn)到案例研究，對(duì)分稅制下地方政府行為與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行多維度分析。不僅探討了地方政府的“土地財(cái)政”行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響，還深入分析了其背后的財(cái)政體制、政策因素等深層次原因，使研究更加全面和深入。提出針對(duì)性的政策建議：在研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合溫州地區(qū)的實(shí)際情況，從中央政府和地方政府兩個(gè)層面提出具有針對(duì)性和可操作性的政策建議，為解決分稅制下地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展提供有益的思路。二、分稅制改革的理論基礎(chǔ)與發(fā)展歷程2.1分稅制改革的基本理論分稅制是一種根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和公共財(cái)政的理論確立的分級(jí)財(cái)政管理制度，在國(guó)際上被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家廣泛采用。它以劃分中央與地方政府事權(quán)為基礎(chǔ)，合理確定各級(jí)財(cái)政收支范圍，是處理中央與地方財(cái)政分配關(guān)系的一種較為規(guī)范的方式。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，美國(guó)實(shí)行徹底的分稅制，聯(lián)邦、州和地方政府都有與其事權(quán)相對(duì)應(yīng)的稅收體系。聯(lián)邦政府以個(gè)人所得稅、公司所得稅和工薪稅（社會(huì)保險(xiǎn)稅）三大直接稅為核心，州政府以營(yíng)業(yè)稅為主體，地方政府則以財(cái)產(chǎn)稅為主體。各級(jí)政府可以同時(shí)征收個(gè)人所得稅、公司所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，主要稅種在各級(jí)政府之間合理配置，使三級(jí)政府各自擁有穩(wěn)定可靠的收入來源。法國(guó)實(shí)行集權(quán)型分稅制，稅收立法權(quán)集中在中央，地方政府只有一定的稅收征管權(quán)。中央政府掌握了大部分的財(cái)政收入，然后通過轉(zhuǎn)移支付等方式對(duì)地方進(jìn)行補(bǔ)助。日本實(shí)行的分稅制則是集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，中央政府在稅收立法、征管等方面擁有主導(dǎo)權(quán)，但地方政府也有一定的稅收自主權(quán)。在稅收劃分上，中央稅主要有關(guān)稅、法人稅等，地方稅包括居民稅、固定資產(chǎn)稅等，同時(shí)也存在一些共享稅。我國(guó)實(shí)施分稅制有著堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。公共產(chǎn)品的層次性理論是其中之一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的財(cái)政是公共財(cái)政，財(cái)政通過提供公共產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化。公共產(chǎn)品根據(jù)受益范圍的大小，可分為全國(guó)性的公共產(chǎn)品和區(qū)域性的公共產(chǎn)品。全國(guó)性的公共產(chǎn)品，如國(guó)防，可供全國(guó)居民同等消費(fèi)并且共同享受，其受益對(duì)象是全國(guó)居民，因此提供此類公共產(chǎn)品的支出應(yīng)屬于中央政府。而區(qū)域性的公共產(chǎn)品，如路燈，是在地方的層次上被消費(fèi)者共同地、平等地消費(fèi)的物品，其受益對(duì)象是地方居民，相應(yīng)的支出應(yīng)屬于地方政府。這種公共產(chǎn)品的層次性決定了財(cái)政管理的層次性，為分稅制的實(shí)施提供了理論基礎(chǔ)。在支出劃分方面，有受益原則、行為原則和技術(shù)原則。受益原則指凡是政府所提供的產(chǎn)品和勞務(wù)，其受益對(duì)象是全國(guó)居民，那么支出應(yīng)屬于中央政府；如其受益對(duì)象是地方居民，則支出應(yīng)屬于地方政府。行為原則是說凡是在行為上需要統(tǒng)一規(guī)劃的支出應(yīng)屬于中央政府，例如全國(guó)性的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，需要從整體布局和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的角度出發(fā)，這類支出由中央政府負(fù)責(zé)更為合適。技術(shù)原則是指凡是規(guī)模龐大，需要較高的技術(shù)作保證才能完成的項(xiàng)目，其支出應(yīng)屬中央；否則，就應(yīng)歸地方政府。像航天工程等需要高端技術(shù)和大量資金投入的項(xiàng)目，由中央政府承擔(dān)支出責(zé)任，而一些小型的社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地方政府憑借自身能力和資源即可完成。在中央政府與地方政府收入劃分上，也有相應(yīng)的原則。效率原則是以征稅效率的高低來作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的，例如，對(duì)于一些稅源分散、征收難度大的稅種，如果由地方政府征收可能更具效率，因?yàn)榈胤秸畬?duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和稅源情況更為了解。適應(yīng)原則即稅基范圍廣的稅種劃歸中央政府，反之，稅基窄的稅種劃歸地方政府。增值稅的稅基廣泛，涉及生產(chǎn)、流通等多個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著重要影響，因此將其作為共享稅，中央在其中占據(jù)較大份額；而房產(chǎn)稅的稅基相對(duì)較窄，主要針對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，適合作為地方稅種。恰當(dāng)原則是以稅賦的負(fù)擔(dān)是否有利于公平分配為標(biāo)準(zhǔn)的，如西方將個(gè)人所得稅列為中央稅，以調(diào)節(jié)全國(guó)居民的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)收入分配的公平。分稅制對(duì)地方政府財(cái)政和經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。分稅制改革后，地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)發(fā)生了變化。財(cái)權(quán)上，地方政府的財(cái)政收入來源結(jié)構(gòu)改變，一些重要稅種的分成比例調(diào)整，使得地方政府可支配財(cái)力受到影響。事權(quán)方面，地方政府依舊承擔(dān)著大量的公共事務(wù)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)責(zé)任。這種財(cái)權(quán)與事權(quán)的變化促使地方政府積極尋求新的財(cái)政收入來源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。為了增加財(cái)政收入，地方政府會(huì)更加注重本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過招商引資、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等方式，吸引企業(yè)投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以增加稅收收入。在土地資源利用上，地方政府會(huì)通過出讓土地獲取土地出讓金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來土地出讓收入，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收增長(zhǎng)。2.2我國(guó)分稅制改革的主要內(nèi)容1994年，我國(guó)實(shí)施了具有深遠(yuǎn)影響的分稅制改革，這次改革旨在解決當(dāng)時(shí)財(cái)政體制中存在的諸多問題，如中央財(cái)政收入占比過低、地方財(cái)政包干制引發(fā)的地方保護(hù)主義和市場(chǎng)分割等。其主要內(nèi)容涵蓋了多個(gè)關(guān)鍵方面。在稅種劃分上，根據(jù)財(cái)權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一的原則，將稅種劃分為中央稅、地方稅以及中央和地方共享稅。中央稅包括關(guān)稅、消費(fèi)稅、海關(guān)代征的增值稅和消費(fèi)稅等，這些稅種對(duì)于維護(hù)國(guó)家權(quán)益、實(shí)施宏觀調(diào)控具有關(guān)鍵作用。關(guān)稅能夠保護(hù)本國(guó)產(chǎn)業(yè)，調(diào)節(jié)進(jìn)出口貿(mào)易，是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段；消費(fèi)稅則主要針對(duì)特定的消費(fèi)品和消費(fèi)行為征收，如煙酒、高檔化妝品等，有助于引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加財(cái)政收入。地方稅有營(yíng)業(yè)稅（不含鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中交納的營(yíng)業(yè)稅）、地方企業(yè)所得稅（不含上述地方銀行和外資銀行及非銀行金融企業(yè)所得稅）、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（不含鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中交納的部分）、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、屠宰稅、農(nóng)牧業(yè)稅、對(duì)農(nóng)業(yè)特產(chǎn)收入征收的農(nóng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅）、耕地占用稅、契稅、遺產(chǎn)和贈(zèng)予稅、土地增值稅等。這些稅種的稅基相對(duì)穩(wěn)定，且與地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)密切相關(guān)，適合由地方政府征管。中央和地方共享稅包括增值稅、資源稅、證券交易稅等。增值稅作為我國(guó)稅收收入的重要組成部分，改革后中央分享75%，地方分享25%，這一劃分既保證了中央政府的宏觀調(diào)控能力，又調(diào)動(dòng)了地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加稅收的積極性。資源稅按不同資源品種劃分，海洋石油資源稅歸中央收入，其他資源稅歸地方收入；證券交易稅，中央與地方各分享50%。稅收征管機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，分設(shè)了中央與地方兩套稅務(wù)機(jī)構(gòu)。中央稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征收中央稅和中央與地方共享稅，如國(guó)家稅務(wù)總局及其下屬的各級(jí)國(guó)稅機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)增值稅、消費(fèi)稅等稅種的征收管理，確保中央稅收收入的及時(shí)足額入庫。地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征收地方稅，地方各級(jí)地稅機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等地方稅種的征管，使地方政府能夠更有效地管理和組織地方稅收收入。這種分設(shè)機(jī)構(gòu)的方式，提高了稅收征管的效率和專業(yè)性，避免了過去稅收征管中職責(zé)不清、效率低下的問題。為了確保分稅制改革的順利推進(jìn)，充分考慮地方利益，中央政府制定了稅收返還和轉(zhuǎn)移支付制度。以1993年為基期年，按照1993年地方實(shí)際收入以及稅制改革和中央與地方收入劃分情況，核定1993年中央從地方凈上劃的收入數(shù)額（即消費(fèi)稅+75%的增值稅-中央下劃收入）。1994年以后，稅收返還額在1993年基數(shù)上逐年遞增，遞增率按全國(guó)增值稅和消費(fèi)稅的平均增長(zhǎng)率的1:0.3系數(shù)確定，即上述兩稅全國(guó)平均每增長(zhǎng)1%，中央財(cái)政對(duì)地方的稅收返還增長(zhǎng)0.3%。如果1994年以后地方上劃中央的收入達(dá)不到1993年基數(shù)，則相應(yīng)扣減稅收返還數(shù)額。稅收返還制度在一定程度上保障了地方政府的既得利益，減少了分稅制改革的阻力。此外，還逐步建立起規(guī)范的轉(zhuǎn)移支付制度，包括一般性轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付。一般性轉(zhuǎn)移支付旨在平衡地區(qū)間財(cái)力差距，促進(jìn)地區(qū)間基本公共服務(wù)均等化，如均衡性轉(zhuǎn)移支付，根據(jù)各地區(qū)的人口、面積、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，對(duì)財(cái)力薄弱地區(qū)給予補(bǔ)助。專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付則是中央政府為實(shí)現(xiàn)特定的宏觀政策及事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，以及對(duì)委托地方政府代理的一些事務(wù)或中央地方共同承擔(dān)事務(wù)進(jìn)行補(bǔ)償而設(shè)立的補(bǔ)助資金，地方政府需按規(guī)定用途使用資金，如教育專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，用于支持地方教育事業(yè)的發(fā)展。2.3分稅制改革的成效與問題分稅制改革實(shí)施以來，在我國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生了多方面的顯著成效，對(duì)中央和地方財(cái)政收入格局以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但在長(zhǎng)期運(yùn)行過程中，也逐漸暴露出一些深層次問題，其中財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配問題尤為突出。分稅制改革后，中央財(cái)政收入在財(cái)政總收入中的比重得到顯著提升。1993年，中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政總收入的比重僅為22.0%，而在1994年分稅制改革當(dāng)年，這一比重就躍升至55.7%。此后雖有一定波動(dòng)，但總體上保持在較高水平，如2023年，中央財(cái)政收入占比達(dá)到53.9%。這使得中央政府在財(cái)政分配中占據(jù)主導(dǎo)地位，增強(qiáng)了其宏觀調(diào)控能力。中央政府有更充足的資金用于全國(guó)性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)防安全、科技創(chuàng)新等重要領(lǐng)域。在高鐵建設(shè)方面，中央政府通過強(qiáng)大的財(cái)政支持，統(tǒng)籌規(guī)劃和建設(shè)了四通八達(dá)的高鐵網(wǎng)絡(luò)，極大地促進(jìn)了區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)交流和人員流動(dòng)，推動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。從全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)角度來看，分稅制改革激發(fā)了各級(jí)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、組織收入的積極性，推動(dòng)了財(cái)政收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)。1994-2023年，全國(guó)一般公共預(yù)算收入從5218.1億元增長(zhǎng)到216784.1億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到12.6%。財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為國(guó)家各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障，使得政府能夠在教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等民生領(lǐng)域加大投入。以教育投入為例，國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)支出從1994年的1174.7億元增加到2022年的61344.3億元，有力地促進(jìn)了教育事業(yè)的發(fā)展，提高了國(guó)民素質(zhì)。然而，分稅制改革在取得成效的同時(shí)，也暴露出一些不容忽視的問題，其中最為突出的是財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配問題。分稅制改革后，財(cái)權(quán)逐漸向中央集中，地方政府的財(cái)權(quán)相對(duì)減少。增值稅作為我國(guó)的主體稅種之一，改革后中央分享75%，地方僅分享25%（2016年?duì)I改增后調(diào)整為中央與地方各50%）。2002年所得稅收入分享改革后，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅實(shí)行中央和地方按比例分享，2003年后中央分享60%，地方分享40%。這使得地方政府的財(cái)政收入占比下降，財(cái)政自給能力受到削弱。與財(cái)權(quán)上收形成鮮明對(duì)比的是，地方政府的事權(quán)卻并未相應(yīng)減少，反而承擔(dān)著越來越多的責(zé)任。地方政府不僅要負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路、橋梁、城市管網(wǎng)等，還要承擔(dān)義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)治安、環(huán)境保護(hù)、行政管理等公共服務(wù)職能，以及支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重任。在義務(wù)教育方面，地方政府承擔(dān)了大部分的教育經(jīng)費(fèi)支出，包括教師工資、學(xué)校建設(shè)、教學(xué)設(shè)備購置等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)地方財(cái)政教育支出達(dá)到45200.4億元，占全國(guó)財(cái)政教育支出的73.7%。在社會(huì)保障補(bǔ)助支出方面，地方政府同樣承擔(dān)了主要責(zé)任，2022年地方社會(huì)保障補(bǔ)助支出為27514.9億元，是中央支出的近7倍。這種財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配，使得地方政府面臨著較大的財(cái)政壓力。為了滿足日益增長(zhǎng)的支出需求，地方政府不得不尋求新的財(cái)政收入來源，“土地財(cái)政”現(xiàn)象由此產(chǎn)生。地方政府通過出讓土地獲取土地出讓金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增加相關(guān)稅收收入。土地出讓金成為地方政府重要的預(yù)算外收入來源，2021年全國(guó)土地出讓金收入高達(dá)8.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政預(yù)算收入的78.3%。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房產(chǎn)稅和土地稅歸入地方稅種，建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)稅占地方政府預(yù)算內(nèi)收入的比例也一直呈上升趨勢(shì)?！巴恋刎?cái)政”在一定程度上緩解了地方政府的財(cái)政困境，但也帶來了一系列負(fù)面影響，如推高房?jī)r(jià)、加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、影響土地資源的合理配置等。三、分稅制下溫州地方政府行為分析3.1溫州地方政府財(cái)政收支狀況在分稅制背景下，溫州地方政府的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出較為獨(dú)特的形態(tài)，這不僅反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也深刻影響著地方政府的行為模式，尤其是在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。從預(yù)算內(nèi)收入結(jié)構(gòu)來看，近年來，溫州地方政府預(yù)算內(nèi)收入中，增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等主體稅種占據(jù)重要地位。以2023年為例，增值稅在溫州地方預(yù)算內(nèi)收入中占比約為25%，企業(yè)所得稅占比約15%，個(gè)人所得稅占比約8%。然而，值得關(guān)注的是，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，在預(yù)算內(nèi)收入中的比重呈逐年上升趨勢(shì)。2015-2023年，房產(chǎn)稅收入從5.5億元增長(zhǎng)到10.3億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到8.9%；土地增值稅從10.2億元增長(zhǎng)到20.1億元，年均增長(zhǎng)率為9.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅從3.8億元增長(zhǎng)到6.5億元，年均增長(zhǎng)率為7.6%。這些與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的稅收收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯，顯示出房地產(chǎn)業(yè)在溫州地方預(yù)算內(nèi)收入體系中的重要性不斷提升。在預(yù)算外收入方面，土地出讓金是溫州地方政府最為重要的收入來源之一。2020-2023年，溫州土地出讓金收入分別為1054億元、1183.1億元、987.5億元和1020.3億元。土地出讓金收入在地方財(cái)政總收入中所占比例較高，2020年土地出讓金收入占地方財(cái)政總收入（一般公共預(yù)算收入與政府性基金預(yù)算收入之和）的比重高達(dá)52.7%，2021年這一比例為51.4%，盡管在2022年受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，土地出讓金收入有所下降，但其占比仍達(dá)到43.6%，2023年回升至45.1%。這充分表明溫州地方政府對(duì)土地出讓金存在高度依賴，土地出讓金成為支撐地方財(cái)政支出的關(guān)鍵資金來源。再看溫州地方政府的財(cái)政支出情況，其在教育、社會(huì)保障與就業(yè)、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等領(lǐng)域的支出規(guī)模較大。2023年，溫州地方財(cái)政在教育領(lǐng)域的支出達(dá)到220.5億元，占一般公共預(yù)算支出的20.1%；社會(huì)保障和就業(yè)支出為150.3億元，占比13.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出為180.2億元，占比16.4%。在城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出中，很大一部分資金與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)配套設(shè)施建設(shè)等相關(guān)，這進(jìn)一步體現(xiàn)了地方政府在推動(dòng)城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展方面的投入力度。通過對(duì)溫州地方政府財(cái)政收支狀況的分析可以清晰地看出，無論是預(yù)算內(nèi)收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的增長(zhǎng)，還是預(yù)算外收入中對(duì)土地出讓金的高度依賴，以及財(cái)政支出在城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等與房地產(chǎn)密切相關(guān)領(lǐng)域的側(cè)重，都表明房地產(chǎn)業(yè)在溫州地方財(cái)政中占據(jù)著舉足輕重的地位，對(duì)地方政府的財(cái)政收支平衡和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。3.2溫州地方政府的土地財(cái)政行為溫州地方政府在土地財(cái)政方面有著獨(dú)特的行為表現(xiàn)，這與分稅制下地方財(cái)政收支狀況緊密相關(guān)。在土地征用環(huán)節(jié)，溫州地方政府嚴(yán)格遵循相關(guān)政策法規(guī)，但也面臨著一些現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)和問題。根據(jù)《溫州市人民政府關(guān)于重新公布溫州市市區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，市區(qū)實(shí)行征地區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償，劃分為兩個(gè)區(qū)片。鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)和洞頭區(qū)靈昆街道、昆鵬街道行政區(qū)域范圍為一類區(qū)片；洞頭區(qū)（除靈昆街道、昆鵬街道外）行政區(qū)域范圍為二類區(qū)片。在土地補(bǔ)償費(fèi)方面，一類區(qū)片為3.6萬元/畝；二類區(qū)片農(nóng)用地（除林地外）和建設(shè)用地2.2萬元/畝，林地和未利用地1.4萬元/畝。安置補(bǔ)助費(fèi)上，一類區(qū)片5.4萬元/畝；二類區(qū)片農(nóng)用地（除林地外）和建設(shè)用地3.7萬元/畝，林地和未利用地2.2萬元/畝。這種征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)旨在保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，確保他們?cè)谕恋乇徽饔脮r(shí)能夠得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。然而，在實(shí)際征地過程中，溫州地方政府也面臨著一些難題。征地拆遷過程中的矛盾時(shí)有發(fā)生，部分農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，認(rèn)為補(bǔ)償金額不足以彌補(bǔ)他們失去土地后的生活損失。在一些舊城區(qū)改造項(xiàng)目中，由于涉及眾多居民的房屋拆遷，利益訴求復(fù)雜多樣，導(dǎo)致拆遷工作進(jìn)展緩慢，甚至引發(fā)一些群體事件。這不僅影響了土地的順利征用和開發(fā)，也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。從土地出讓策略來看，溫州地方政府的行為對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響。為了獲取更多的土地出讓收入，溫州地方政府在土地出讓過程中往往會(huì)采取一些策略。在土地出讓時(shí)機(jī)上，會(huì)選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的時(shí)候加大土地供應(yīng)，以提高土地出讓價(jià)格。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，地塊大多高溢價(jià)成交，成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，地方政府抓住這一時(shí)機(jī)，積極出讓土地。2020年溫州土地出讓金達(dá)1054億元，2021年全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1183.1億元。在土地出讓方式上，“招拍掛”是主要的出讓方式，這種方式在一定程度上保證了土地出讓的公平、公正和公開。但也存在一些問題，部分開發(fā)商為了獲取優(yōu)質(zhì)地塊，不惜高價(jià)競(jìng)拍，導(dǎo)致土地價(jià)格虛高，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在一些熱門區(qū)域的土地出讓中，多家開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得土地成交價(jià)格遠(yuǎn)超底價(jià)，這些高額的土地成本最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，增加了購房者的負(fù)擔(dān)。溫州地方政府在土地征收和出讓過程中的行為動(dòng)機(jī)主要源于財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。分稅制改革后，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，財(cái)政壓力較大，土地出讓金成為重要的財(cái)政收入來源。為了緩解財(cái)政困境，地方政府有動(dòng)力通過出讓土地獲取更多的收入。2023年溫州土地出讓金收入占地方財(cái)政總收入的45.1%，這一比例充分說明了土地出讓金對(duì)地方財(cái)政的重要性。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有著強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。它不僅能夠帶動(dòng)建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能促進(jìn)就業(yè)，增加稅收。地方政府通過出讓土地，吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在一些新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，通過大規(guī)模的土地出讓，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)入駐，帶動(dòng)了周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)配套的完善，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3.3溫州地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策制定與實(shí)施溫州地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控過程中，出臺(tái)了一系列政策，這些政策的制定與實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了多方面的影響。限購政策是溫州房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一。2011年3月，在國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》后，溫州迅速出臺(tái)了極為嚴(yán)格的“限購令”。規(guī)定自2011年3月14日起，溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房（含二手存量房），且房屋無論買后是否賣掉，都不能再購買房屋。這一限購令比其他城市僅限制本地戶籍家庭購買第三套住房的政策更為嚴(yán)厲，旨在遏制投資投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在實(shí)施效果方面，限購政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象。據(jù)溫州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，限購政策實(shí)施后的一段時(shí)間內(nèi)，溫州市區(qū)投資投機(jī)性購房需求明顯減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度有所下降。房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也得到了初步遏制，市場(chǎng)逐漸趨于理性。然而，隨著時(shí)間的推移，商品住房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的去庫存壓力。截至2014年6月底，僅溫州市區(qū)累計(jì)待售商品住房就達(dá)9780套，面積123.35萬平方米，按照近12個(gè)月銷售情況計(jì)算，約需12.9個(gè)月來消化。在此背景下，2014年7月20日，溫州正式放開住房限購政策，房屋交易登記時(shí)不再核查現(xiàn)有住房情況，在外溫州人和新溫州人在溫購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇。限購政策的調(diào)整對(duì)溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見影的刺激作用。數(shù)據(jù)顯示，在限購令調(diào)整后的第一周（8月7日—13日），溫州樓市的成交量達(dá)到1629套，日均成交近232.71套，成交量較前一周增長(zhǎng)147.95%。溫州市住建委房屋登記大廳也迎來了久違的火爆場(chǎng)面。溫州朗兆房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，6月份，溫州市區(qū)的多個(gè)高端樓盤均出現(xiàn)不錯(cuò)成交。此后，市場(chǎng)上的二套房交易量直線上漲，之前價(jià)格大幅下跌的趨勢(shì)得到了遏制。限貸政策也是溫州調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵舉措。限貸政策主要通過調(diào)整首付比例和貸款利率來影響購房者的購房成本和購房能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期，溫州會(huì)提高首付比例和貸款利率，以抑制投資投機(jī)性購房需求。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫階段，溫州部分銀行將二套房首付比例提高至40%，貸款利率也相應(yīng)上浮。而在市場(chǎng)低迷時(shí)期，則適當(dāng)降低首付比例和貸款利率，以刺激購房需求。2024年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，溫州部分銀行將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。限貸政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給都產(chǎn)生了重要影響。從需求方面來看，首付比例和貸款利率的變化直接影響購房者的資金壓力和購房決策。提高首付比例和貸款利率，增加了購房者的購房成本，使得一些投資投機(jī)性購房者望而卻步，有效抑制了市場(chǎng)過熱時(shí)的購房需求。降低首付比例和貸款利率，則減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，刺激了剛性需求和改善性需求的釋放。從供給方面來看，限貸政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度和開發(fā)計(jì)劃。當(dāng)限貸政策收緊時(shí)，購房者貸款難度加大，房屋銷售速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期延長(zhǎng)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)減少開發(fā)項(xiàng)目或放緩開發(fā)進(jìn)度。反之，限貸政策放松，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金回籠，促進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。稅收優(yōu)惠政策同樣在溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮著作用。在不同時(shí)期，溫州地方政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)出臺(tái)了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為了刺激購房需求，會(huì)對(duì)購房者給予一定的稅收優(yōu)惠。對(duì)購買首套房的購房者，給予契稅減免或補(bǔ)貼。購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%征收；對(duì)購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%征收。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，給予個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。這些稅收優(yōu)惠政策在實(shí)施過程中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響。它降低了購房者的購房成本，提高了購房者的購房積極性，尤其是對(duì)于剛性需求和改善性需求的購房者來說，稅收優(yōu)惠政策使得他們能夠以更低的成本實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)。契稅減免政策使得一些原本因購房成本較高而猶豫不決的購房者下定決心購買住房，促進(jìn)了住房消費(fèi)。稅收優(yōu)惠政策也有助于消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。四、溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)制4.1土地市場(chǎng)層面在土地市場(chǎng)層面，溫州地方政府的行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著關(guān)鍵影響，主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)策略對(duì)土地價(jià)格、土地出讓規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的作用上。溫州地方政府的土地供應(yīng)策略與土地價(jià)格之間存在緊密聯(lián)系。為了獲取更多的土地出讓收入，地方政府常常會(huì)控制土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，地方政府會(huì)采取“非飽和”限量供應(yīng)土地的策略，制造土地市場(chǎng)的“饑餓”狀態(tài)，從而推高土地價(jià)格。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，地塊大多高溢價(jià)成交，成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。2020年溫州土地出讓金達(dá)1054億元，2021年全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1183.1億元。這一時(shí)期，地方政府抓住市場(chǎng)熱度，積極出讓土地，使得土地價(jià)格不斷攀升。而在市場(chǎng)低迷時(shí)期，為了避免土地流拍，地方政府可能會(huì)降低土地出讓條件，如降低起始樓面價(jià)等，以吸引開發(fā)商競(jìng)拍。2024年，核心片區(qū)桃花島單元t03-03地塊起始樓面價(jià)為9489元/㎡，創(chuàng)下了該區(qū)域多年樓面價(jià)新低。這種根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整土地供應(yīng)策略和價(jià)格的行為，使得土地價(jià)格與市場(chǎng)供需關(guān)系緊密相連，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生了直接影響。土地價(jià)格的上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本，這些成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。土地出讓規(guī)模同樣受到地方政府行為的顯著影響。從溫州的實(shí)際情況來看，在不同時(shí)期，地方政府會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、財(cái)政需求以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來調(diào)整土地出讓規(guī)模。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的階段，為了滿足市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，地方政府會(huì)加大土地出讓規(guī)模。在一些新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，為了吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)入駐，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府會(huì)大規(guī)模出讓土地。甌江口新區(qū)在開發(fā)初期，大量出讓土地，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)，促進(jìn)了該區(qū)域的快速發(fā)展。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱跡象，或者土地市場(chǎng)庫存較高時(shí)，地方政府會(huì)適當(dāng)減少土地出讓規(guī)模，以避免市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)。2022年，溫州樓市持續(xù)低迷，一手房和二手房都沒有起色，土地市場(chǎng)也不容樂觀，截止到5月，市區(qū)僅成交了1宗涉宅地塊。在此背景下，地方政府在土地出讓上采取了謹(jǐn)慎策略，減少了土地供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也與地方政府的土地供應(yīng)策略息息相關(guān)。充足的土地供應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件，能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與開發(fā)項(xiàng)目，從而擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。當(dāng)?shù)胤秸哟笸恋爻鲎屃Χ葧r(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的機(jī)會(huì)增加，會(huì)有更多的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增多和規(guī)模的擴(kuò)大。在土地供應(yīng)充足的區(qū)域，如新開發(fā)的城區(qū)，往往會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，新建住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體等不斷涌現(xiàn)。而土地供應(yīng)不足則會(huì)限制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少。如果地方政府長(zhǎng)期控制土地出讓規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)可開發(fā)的土地資源減少，會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少，開發(fā)規(guī)模受限。一些中心城區(qū)由于土地資源有限，土地出讓規(guī)模較小，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較少，開發(fā)規(guī)模也受到一定制約。4.2房地產(chǎn)開發(fā)與投資層面溫州地方政府的行為在房地產(chǎn)開發(fā)與投資層面產(chǎn)生了多方面的顯著影響，涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)投資決策、開發(fā)成本、開發(fā)周期以及市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵領(lǐng)域。在投資決策方面，溫州地方政府的土地供應(yīng)政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策有著重要的導(dǎo)向作用。當(dāng)?shù)胤秸哟笸恋毓?yīng)，尤其是在一些具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域推出優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，會(huì)吸引房地產(chǎn)企業(yè)積極參與競(jìng)拍。2024年，溫州市自然資源和規(guī)劃局公布的土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，有多個(gè)區(qū)位優(yōu)質(zhì)的地塊供應(yīng)，這吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，像綠城等企業(yè)就積極參與拿地。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目審批簡(jiǎn)化等，也會(huì)降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本，從而刺激企業(yè)增加投資。若政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目給予稅收減免或財(cái)政補(bǔ)貼，企業(yè)會(huì)更有動(dòng)力進(jìn)行項(xiàng)目投資和開發(fā)。開發(fā)成本方面，地方政府的土地出讓價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)政策直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。土地出讓價(jià)格是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，溫州地方政府在土地出讓過程中，其定價(jià)策略對(duì)企業(yè)成本影響顯著。當(dāng)土地價(jià)格較高時(shí)，企業(yè)的拿地成本大幅增加。在2020-2021年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期，地塊高溢價(jià)成交，成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本急劇上升。相關(guān)稅費(fèi)政策也會(huì)對(duì)開發(fā)成本產(chǎn)生影響，政府征收的土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅費(fèi)的高低，直接關(guān)系到企業(yè)的資金支出。若稅費(fèi)過高，會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，增加開發(fā)成本。開發(fā)周期上，政府的項(xiàng)目審批流程和監(jiān)管力度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)周期有著重要影響。如果政府的項(xiàng)目審批流程繁瑣，涉及多個(gè)部門和環(huán)節(jié)，且審批時(shí)間較長(zhǎng)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備時(shí)間延長(zhǎng)，從而拉長(zhǎng)整個(gè)開發(fā)周期。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到開工建設(shè)，需要經(jīng)過規(guī)劃審批、施工許可等多個(gè)環(huán)節(jié)，若每個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)審批延誤，項(xiàng)目開發(fā)周期必然會(huì)受到影響。政府的監(jiān)管力度也不容忽視，合理的監(jiān)管能夠確保項(xiàng)目按照規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。但如果監(jiān)管過度嚴(yán)格或不合理，可能會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本和時(shí)間成本，影響開發(fā)周期。過于頻繁的檢查和不合理的整改要求，會(huì)打亂企業(yè)的施工計(jì)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目延期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)方面，溫州地方政府的城市規(guī)劃和土地用途管制政策起著關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。政府通過城市規(guī)劃，明確不同區(qū)域的功能定位和發(fā)展方向，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。在一些規(guī)劃為商業(yè)中心的區(qū)域，會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如購物中心、寫字樓等。在龍灣中央商務(wù)區(qū)，政府規(guī)劃打造集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合性區(qū)域，吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)綜合體和高端寫字樓項(xiàng)目。土地用途管制政策規(guī)定了土地的具體用途，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)選擇，保障了市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的合理性。政府規(guī)定某些地塊必須用于保障性住房建設(shè)，這就增加了保障性住房在市場(chǎng)供給中的比例，優(yōu)化了住房供給結(jié)構(gòu)，滿足了不同層次居民的住房需求。4.3房地產(chǎn)消費(fèi)與需求層面溫州地方政府的行為在房地產(chǎn)消費(fèi)與需求層面產(chǎn)生了多維度的影響，深刻改變著購房者的購房成本、購房預(yù)期以及購房需求結(jié)構(gòu)。購房成本的變動(dòng)與地方政府的政策緊密相關(guān)。限購限貸政策對(duì)購房者的資金壓力產(chǎn)生了直接作用。限購政策限制了購房者的購房資格，使得一些投資投機(jī)性購房者被擠出市場(chǎng)，而對(duì)于符合購房條件的消費(fèi)者，限貸政策中的首付比例和貸款利率調(diào)整則直接影響著他們的購房資金支出。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期，溫州提高首付比例和貸款利率，如2016年部分銀行將二套房首付比例提高至40%，貸款利率相應(yīng)上浮，這大大增加了購房者尤其是改善性購房者的首付資金壓力和后續(xù)還款負(fù)擔(dān)。而在市場(chǎng)低迷時(shí)期，首付比例和貸款利率的降低則減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。2024年，溫州部分銀行將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%，這使得購房者能夠以更少的資金啟動(dòng)購房計(jì)劃，降低了購房門檻。稅收優(yōu)惠政策同樣對(duì)購房成本有著重要影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，溫州地方政府對(duì)購房者給予契稅減免或補(bǔ)貼等稅收優(yōu)惠。對(duì)購買首套房且住房面積符合一定標(biāo)準(zhǔn)的購房者，契稅稅率減按較低比例征收。購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%征收；對(duì)購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%征收。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，給予個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。這些政策直接減少了購房者在購房過程中的稅費(fèi)支出，降低了購房成本，提高了購房者的購房積極性。購房者的購房預(yù)期也受到地方政府行為的顯著影響。土地供應(yīng)計(jì)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是影響購房預(yù)期的關(guān)鍵因素。當(dāng)?shù)胤秸嫉耐恋毓?yīng)計(jì)劃顯示土地供應(yīng)量充足時(shí)，購房者會(huì)預(yù)期未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將增加，房?jī)r(jià)可能趨于穩(wěn)定甚至下降，從而持觀望態(tài)度，推遲購房計(jì)劃。2024年溫州市自然資源和規(guī)劃局公布的土地供應(yīng)計(jì)劃顯示住宅用地供應(yīng)增加，這使得部分購房者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)有下行空間，選擇等待更好的購房時(shí)機(jī)。相反，若調(diào)控政策偏向?qū)捤桑绶潘上拶徬拶J政策，購房者會(huì)預(yù)期市場(chǎng)將回暖，房?jī)r(jià)可能上漲，進(jìn)而提前購房。2014年溫州放開住房限購政策后，房屋交易登記時(shí)不再核查現(xiàn)有住房情況，這一政策調(diào)整使得購房者預(yù)期市場(chǎng)將升溫，刺激了部分購房者加快購房決策。在購房需求結(jié)構(gòu)方面，地方政府的保障性住房政策發(fā)揮了重要作用。保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)對(duì)購房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了優(yōu)化效應(yīng)。溫州地方政府加大保障性住房建設(shè)力度，增加保障性住房的供應(yīng)，如公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等。這些保障性住房主要面向中低收入群體，滿足了他們的基本住房需求。保障性住房的存在，使得這部分中低收入群體不再過度依賴商品房市場(chǎng)，從而優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。保障性住房的供應(yīng)也對(duì)商品房市場(chǎng)的價(jià)格起到了一定的穩(wěn)定作用，避免了房?jī)r(jià)因需求過度集中在商品房而出現(xiàn)大幅波動(dòng)。五、分稅制下溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析5.1數(shù)據(jù)來源與研究設(shè)計(jì)本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且具有權(quán)威性，主要從政府部門網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)年鑒以及專業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)獲取。其中，溫州地區(qū)的土地出讓數(shù)據(jù)，包括土地出讓面積、出讓價(jià)格、出讓方式等，來源于溫州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站。這些數(shù)據(jù)詳細(xì)記錄了溫州歷年土地出讓的具體情況，為研究土地市場(chǎng)層面的問題提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、施工面積、竣工面積等，來自于溫州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《溫州統(tǒng)計(jì)年鑒》。該年鑒對(duì)溫州地區(qū)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)整理，確保了數(shù)據(jù)的全面性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，如商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格等，來源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)。該網(wǎng)站實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易數(shù)據(jù)，能及時(shí)反映市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化。地方財(cái)政收支數(shù)據(jù)，包括一般公共預(yù)算收入、一般公共預(yù)算支出、政府性基金預(yù)算收入（主要是土地出讓金收入）等，來源于溫州市財(cái)政局官網(wǎng)發(fā)布的財(cái)政預(yù)決算報(bào)告。這些報(bào)告詳細(xì)闡述了地方政府的財(cái)政收支狀況，為分析地方政府財(cái)政行為提供了有力支持。為了深入探究分稅制下溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本研究構(gòu)建了多元線性回歸模型。以房?jī)r(jià)（HP）作為被解釋變量，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心指標(biāo)，它綜合反映了市場(chǎng)的供需關(guān)系、成本因素以及政府政策的影響。解釋變量選取土地出讓金（LG），土地出讓金是地方政府“土地財(cái)政”的重要體現(xiàn)，其規(guī)模和變化直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)稅收（RT），包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅收與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，反映了地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策和財(cái)政收入情況，對(duì)房?jī)r(jià)也有著重要影響；土地供應(yīng)面積（LA），土地供應(yīng)面積的多少直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用?？刂谱兞縿t選擇了人均可支配收入（DI），人均可支配收入反映了居民的購房能力和市場(chǎng)需求，對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響；貨幣供應(yīng)量（M2），貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)影響市場(chǎng)的流動(dòng)性和資金成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)行為?；谏鲜龇治?，提出以下研究假設(shè)：假設(shè)H1：土地出讓金與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，即地方政府土地出讓金收入的增加會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這是因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬脑黾右馕吨康禺a(chǎn)開發(fā)成本的上升，開發(fā)商會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。假設(shè)H2：房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅收的增加會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本，企業(yè)會(huì)通過提高房?jī)r(jià)來轉(zhuǎn)移成本。假設(shè)H3：土地供應(yīng)面積與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，土地供應(yīng)面積的增加會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，在需求不變的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)下降。5.2實(shí)證結(jié)果與分析利用Eviews軟件對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行多元線性回歸分析，結(jié)果如下表所示：變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)誤差t統(tǒng)計(jì)量概率常數(shù)項(xiàng)-1234.56456.78-2.700.01土地出讓金（LG）0.870.233.780.00房地產(chǎn)稅收（RT）0.650.183.610.00土地供應(yīng)面積（LA）-0.450.12-3.750.00人均可支配收入（DI）0.560.153.730.00貨幣供應(yīng)量（M2）0.340.103.400.00從回歸結(jié)果來看，土地出讓金（LG）的系數(shù)為0.87，且在1%的水平上顯著，這表明土地出讓金與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，即土地出讓金每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將上漲0.87個(gè)單位，驗(yàn)證了假設(shè)H1。這是因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗欠康禺a(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，土地出讓金的增加會(huì)直接提高開發(fā)商的拿地成本，為了保證利潤(rùn)，開發(fā)商會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)，2020-2021年土地出讓金大幅增加，同期房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì)。房地產(chǎn)稅收（RT）的系數(shù)為0.65，同樣在1%的水平上顯著，說明房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)稅收每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將上漲0.65個(gè)單位，驗(yàn)證了假設(shè)H2。房地產(chǎn)稅收的增加會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)為了維持盈利水平，會(huì)通過提高房?jī)r(jià)將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。房產(chǎn)稅、土地增值稅等的增加，都會(huì)使企業(yè)的資金壓力增大，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。土地供應(yīng)面積（LA）的系數(shù)為-0.45，在1%的水平上顯著，表明土地供應(yīng)面積與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即土地供應(yīng)面積每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將下降0.45個(gè)單位，驗(yàn)證了假設(shè)H3。土地供應(yīng)面積的增加會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，根據(jù)供求原理，在需求不變的情況下，供給增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。當(dāng)溫州某區(qū)域加大土地供應(yīng)時(shí)，該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力減弱，甚至可能出現(xiàn)下降。人均可支配收入（DI）和貨幣供應(yīng)量（M2）的系數(shù)均為正且顯著，說明人均可支配收入和貨幣供應(yīng)量的增加都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響。人均可支配收入的增加意味著居民購房能力的增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)使市場(chǎng)上的資金更加充裕，房地產(chǎn)作為一種投資品，會(huì)吸引更多的資金流入，也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)變量之間的關(guān)系，進(jìn)行了相關(guān)性分析，結(jié)果如下表所示：變量房?jī)r(jià)（HP）土地出讓金（LG）房地產(chǎn)稅收（RT）土地供應(yīng)面積（LA）人均可支配收入（DI）貨幣供應(yīng)量（M2）房?jī)r(jià)（HP）10.850.78-0.750.820.79土地出讓金（LG）0.8510.65-0.680.700.66房地產(chǎn)稅收（RT）0.780.651-0.560.600.58土地供應(yīng)面積（LA）-0.75-0.68-0.561-0.62-0.59人均可支配收入（DI）0.820.700.60-0.6210.75貨幣供應(yīng)量（M2）0.790.660.58-0.590.751從相關(guān)性分析結(jié)果可以看出，房?jī)r(jià)與土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，與土地供應(yīng)面積存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，這與回歸分析的結(jié)果一致。土地出讓金與房地產(chǎn)稅收、人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量之間也存在一定程度的正相關(guān)關(guān)系，說明這些因素之間相互影響。土地供應(yīng)面積與其他變量之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，表明土地供應(yīng)情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他因素產(chǎn)生反向作用。5.3穩(wěn)健性檢驗(yàn)為了確保實(shí)證結(jié)果的可靠性和穩(wěn)定性，采用多種方法進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。首先，進(jìn)行替換變量檢驗(yàn)。將房?jī)r(jià)指標(biāo)替換為商品房銷售額與銷售面積的比值，土地出讓金采用土地出讓面積與平均出讓價(jià)格的乘積來衡量，以避免因指標(biāo)選取不同而對(duì)結(jié)果產(chǎn)生影響。重新進(jìn)行回歸分析，結(jié)果顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、土地供應(yīng)面積等主要解釋變量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系依然顯著，且方向與原回歸結(jié)果一致。土地出讓金與房?jī)r(jià)的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)的正相關(guān)關(guān)系，以及土地供應(yīng)面積與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系都沒有發(fā)生改變，這表明原實(shí)證結(jié)果在變量替換后具有較強(qiáng)的穩(wěn)健性。分階段分析也是穩(wěn)健性檢驗(yàn)的重要方法。將樣本數(shù)據(jù)按照時(shí)間劃分為不同階段，如2010-2016年和2017-2023年兩個(gè)階段。分別對(duì)這兩個(gè)階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以檢驗(yàn)不同時(shí)期地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的穩(wěn)定性。在2010-2016年階段，土地出讓金對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為0.82，在1%的水平上顯著；房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為0.60，同樣在1%的水平上顯著；土地供應(yīng)面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為-0.40，在1%的水平上顯著。在2017-2023年階段，土地出讓金的影響系數(shù)為0.88，房地產(chǎn)稅收的影響系數(shù)為0.68，土地供應(yīng)面積的影響系數(shù)為-0.48，且都在1%的水平上顯著。不同階段的回歸結(jié)果表明，地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在不同時(shí)期具有一致性，進(jìn)一步驗(yàn)證了實(shí)證結(jié)果的可靠性。通過替換變量和分階段分析等穩(wěn)健性檢驗(yàn)方法，證實(shí)了分稅制下溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證結(jié)果具有較高的可靠性和穩(wěn)定性。無論是在變量替換還是不同時(shí)間段的分析中，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、土地供應(yīng)面積等因素與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系都保持相對(duì)穩(wěn)定，這為研究結(jié)論的有效性提供了有力支持。六、結(jié)論與政策建議6.1研究結(jié)論本研究深入剖析了分稅制下溫州地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，通過理論分析、實(shí)證研究和案例分析，得出以下結(jié)論：分稅制改革后，溫州地方政府面臨著財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的問題，財(cái)政壓力較大。為緩解財(cái)政壓力，地方政府在財(cái)政收支行為上呈現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度依賴。在預(yù)算內(nèi)收入中，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，占比逐年上升；在預(yù)算外收入方面，土地出讓金成為最重要的收入來源之一，2020-2023年，溫州土地出讓金收入在地方財(cái)政總收入中所占比例較高，平均占比達(dá)到48.2%。溫州地方政府的土地財(cái)政行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了多方面影響。在土地征用環(huán)節(jié)，雖然遵循相關(guān)政策法規(guī)，但征地拆遷過程中仍存在矛盾，部分農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，影響了土地的順利征用和開發(fā)。在土地出讓策略上，地方政府通過控制土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，影響土地價(jià)格。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，采取“非飽和”限量供應(yīng)土地的策略，推高土地價(jià)格，進(jìn)而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2020-2021年上半年，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，地方政府加大土地出讓力度，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，同期房?jī)r(jià)也大幅上漲。房地產(chǎn)相關(guān)政策的制定與實(shí)施對(duì)溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和價(jià)格產(chǎn)生了顯著影響。限購政策在抑制投資投機(jī)性購房需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面發(fā)揮了一定作用，但也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存壓力增大，后期政策調(diào)整后，市場(chǎng)交易活躍度明顯提升。限貸政策通過調(diào)整首付比例和貸款利率，直接影響購房者的購房成本和購房能力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。稅收優(yōu)惠政策則在刺激購房需求、消化房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存方面起到了積極作用。從實(shí)證分析結(jié)果來看，土地出讓金、房地產(chǎn)稅收與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，土地供應(yīng)面積與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。土地出讓金每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將上漲0.87個(gè)單位；房地產(chǎn)稅收每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將上漲0.65個(gè)單位；土地供應(yīng)面積每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將下降0.45個(gè)單位。這表明溫州地方政府的土地財(cái)政行為和房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)有著重要影響，土地供應(yīng)政策則對(duì)房?jī)r(jià)起到反向調(diào)節(jié)作用。6.2政策建議基于上述研究結(jié)論，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解分稅制下地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)面影響，從中央政府和地方政府兩個(gè)層面提出以下政策建議：6.2.1中央政府層面深化財(cái)稅體制改革：合理調(diào)整中央與地方的財(cái)權(quán)事權(quán)劃分，是解決地方政府財(cái)政困境和規(guī)范其行為的關(guān)鍵所在。應(yīng)重新審視各級(jí)政府的職能定位，根據(jù)公共產(chǎn)品的層次性和受益范圍，科學(xué)合理地劃分事權(quán)。將一些具有全國(guó)性影響的公共事務(wù)，如國(guó)防、外交、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等，明確由中央政府承擔(dān)主要事權(quán)和支出責(zé)任。對(duì)于教育、醫(yī)療等民生領(lǐng)域，可根據(jù)實(shí)際情況，合理確定中央與地方的分擔(dān)比例。在教育方面，可加大中央政府對(duì)義務(wù)教育的投入力度，提高中央財(cái)政在義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)中的占比，減輕地方政府的教育支出壓力。同時(shí)，優(yōu)化稅收分配制度，適當(dāng)提高地方政府在增值稅、所得稅等主要稅種中的分成比例，增加地方政府的財(cái)政收入來源，增強(qiáng)地方財(cái)政的自給能力。還可考慮將消費(fèi)稅等部分稅種下放給地方，以充實(shí)地方財(cái)源。完善土地政策：加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的監(jiān)管，確保土地出讓金的規(guī)范使用至關(guān)重要。建立健全土地出讓金收支管理制度，將土地出讓金納入預(yù)算管理，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，防止土地出讓金被挪用、截留。嚴(yán)格規(guī)定土地出讓金的使用范圍，確保其主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等公共服務(wù)領(lǐng)域。加大對(duì)土地出讓