VII一、緒論在目前的情況下、入學(xué)政策的產(chǎn)生導(dǎo)致了出現(xiàn)了許多的學(xué)區(qū)房。天價學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)房爆滿的問題也隨之而來。為了得到優(yōu)秀的教育資源、學(xué)習(xí)資源。學(xué)區(qū)房政策成為了新的熱點問題。學(xué)區(qū)房評估研究目前還處于初期起步階段，對于學(xué)區(qū)房價值的評估研究具有重要的意義。（一）研究背景學(xué)區(qū)房已經(jīng)成為備受矚目的熱門議題，引發(fā)了媒體的廣泛關(guān)注和爭相報道。學(xué)區(qū)房是指根據(jù)教育部門或?qū)W校規(guī)定的免試就近入學(xué)政策，重點中小學(xué)在指定地域范圍內(nèi)招收學(xué)生，使得該區(qū)域內(nèi)的學(xué)生能夠便利地接受義務(wù)教育。相應(yīng)地，這個指定范圍被稱為學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)房通常被認(rèn)為是學(xué)區(qū)政策的結(jié)果。許多家長為了讓子女就讀名校而購買房產(chǎn)，他們主要的目的是利用學(xué)區(qū)房所隱含的名校入學(xué)機會。這種行為的加劇是因為優(yōu)質(zhì)教育資源的供給不足且分配不均等。重點學(xué)校所在學(xué)區(qū)與相鄰非學(xué)區(qū)的房價存在顯著差異，學(xué)區(qū)房價格普遍高于非學(xué)區(qū)房，這主要是因為學(xué)區(qū)房所隱含的名校入學(xué)資格。對學(xué)區(qū)房進行評估具有一定的重要性。鑒于學(xué)區(qū)房的特殊性，評估方法與傳統(tǒng)房產(chǎn)評估有所不同。一些學(xué)區(qū)房位于交通便利、環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)，如果采用傳統(tǒng)評估方法可能會高估其附加值。一些學(xué)區(qū)位于老舊社區(qū)，房屋狀況較差，如果采用傳統(tǒng)評估方法可能會低估其附加值。通過研究學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值評估，有助于提供理論方法參考，以改進學(xué)區(qū)房的評估方法。隨著家長對教育的關(guān)注度不斷提升，除了投資于課外班、輔導(dǎo)資料等教育支出外，越來越多的家庭通過購買學(xué)區(qū)房來獲取進入名校的機會，以提升子女的教育品質(zhì)。最終，學(xué)區(qū)房價格持續(xù)上漲，表明其中存在投機活動。許多投資者看到學(xué)區(qū)房的潛在利潤，紛紛入市投資，以獲取高額回報，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。通過評估學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值，政府部門可以有力打擊投機行為，并規(guī)范房地產(chǎn)市場的運作，促進其健康發(fā)展。（二）評估的目的及意義1.評估的目的學(xué)區(qū)房的主要問題是教育資源分配不均勻，房價隨之上漲下跌。目前要解決問題，需要了解到房地產(chǎn)的價格機制還是教育資源配置等方面的問題。測算學(xué)區(qū)房的漲跌情況。學(xué)區(qū)房價格持續(xù)上漲的主要原因之一是其背后所蘊含的優(yōu)質(zhì)教育資源和學(xué)位的價值。本研究的目標(biāo)是評估學(xué)區(qū)房內(nèi)隱含的學(xué)位價值，并分析其受到的重要影響因素，同時驗證特征價格法模型在學(xué)區(qū)房學(xué)位價值評估中的適用性。本研究以昆明市師大附中為案例，主要收集該學(xué)校周邊學(xué)區(qū)房與較遠(yuǎn)地區(qū)普通商品房的各項數(shù)據(jù)進行比較。利用特征價格法構(gòu)建模型，對師大附中學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值進行估算，并分析學(xué)位對學(xué)區(qū)房總價的影響，提供對學(xué)區(qū)房價值的參考。2.評估的意義（1）理論意義本研究運用特征價格模型，并參考了學(xué)者的研究和相關(guān)文獻，分析了學(xué)區(qū)房價格因素、區(qū)位因素和交通狀況對學(xué)區(qū)房價格的影響?；谶@些基礎(chǔ)建立特征價格模型，并引入學(xué)位變量。最后，評估學(xué)位對房地產(chǎn)的影響，以驗證模型的準(zhǔn)確性。這項研究對學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值方法進行改進，以檢驗其評估學(xué)區(qū)房的價值。（2）實踐意義①研究學(xué)區(qū)房并評估其價值有助于促進中國教育資源的共享和公平分配。確保教育資源的公平和合理分配，本研究以師大附中為例，探究學(xué)區(qū)房中的學(xué)位價值，并分析其價值機制。這有助于引起政府的重視，并采取相應(yīng)措施完善入學(xué)政策，以避免教育資源分配的偏向，從而促進教育的公平。②研究學(xué)位對學(xué)區(qū)房總價的影響機制，著重于評估學(xué)區(qū)房本身的價值，而不是僅僅考慮有學(xué)位的加成因素。提供更準(zhǔn)確的學(xué)區(qū)房購買建議給更廣泛的購房者群體，同時，了解學(xué)區(qū)房市場價值下降以及相關(guān)經(jīng)濟糾紛的司法審判對于我們至關(guān)重要。（三）國內(nèi)文獻綜述雖然相較于國外，國內(nèi)對學(xué)區(qū)房的研究起步較晚，但隨著改革開放后社會的迅速發(fā)展，家長們對于學(xué)歷和家庭教育的重要性意識日益增強。家長們開始更加關(guān)注孩子的教育問題。各種入學(xué)政策的實施加劇了對學(xué)區(qū)房的需求，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，而其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場則相對冷清。學(xué)區(qū)房的價值也成為了熱點問題，越來越多的專家學(xué)者開始對房地產(chǎn)進行評估，目前也獲得了較多的成果。國內(nèi)學(xué)者的研究主要集中于價值的形成機制、影響因素、學(xué)區(qū)房價值等方面。王佳（2009）房地產(chǎn)評估企業(yè)要不斷分析大環(huán)境和自身的情況，有針對性的作出改變，提高自身的行業(yè)競爭力。陳林、盛蒲興（2006）對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展歷程進行了羅列，給出了每個階段對應(yīng)的戰(zhàn)略對策。發(fā)展的三個階段主要包括：簡單評估，評估建設(shè)和咨詢服務(wù)工作，從這三個階段發(fā)現(xiàn)，行業(yè)發(fā)展越來越多元化。張津夷（2017）指出，對于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)評估行業(yè)而言，估價技術(shù)本身不是最有利的競爭力，而是要加強與政府及金融機構(gòu)的合作。當(dāng)前，社會民眾對服務(wù)質(zhì)量的要求并不嚴(yán)苛，機構(gòu)可以低成本運行。王曦、葛幼松和張含（2018）的研究聚焦于南京市老城區(qū)二手房學(xué)區(qū)房的分析，揭示了影響學(xué)區(qū)房價格的四大主要特征變量。該研究表明，學(xué)區(qū)房價格受到普通住宅價格和我國宏觀政策的直接雙重影響。這些影響因素可以被分為微觀和宏觀兩個層面。微觀因素涵蓋了房屋自身的特性、地理位置以及所處社區(qū)的環(huán)境等因素；而宏觀因素則包括地方財政狀況、政府支出以及人口構(gòu)成等。在評估住房價格時，必須全面考慮房屋本身的情況，并綜合考慮這些微觀和宏觀因素的影響。研究表明，教育資源的豐富性對周圍房價具有顯著的正面影響。根據(jù)張浩等人（2014）的研究，北京、上海等城市的教育資源越豐富，相關(guān)房價的增長率也越高。2014年，賈士軍首次詳細(xì)細(xì)分了衡量學(xué)校質(zhì)量的指標(biāo)，包括學(xué)生與教職工數(shù)量之比、省特級和市高級教師的數(shù)量，以及每所學(xué)校的人均建筑面積等三個變量。研究結(jié)果顯示，這些指標(biāo)與住宅價格呈正相關(guān)關(guān)系在早期研究階段，學(xué)者們主要關(guān)注空間效應(yīng)的影響。葉霞飛等人（2004）率先以上海地鐵1號線為案例，試圖計算了該線路周圍2公里范圍內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的收益，以研究房地產(chǎn)在空間范圍內(nèi)的增值情況。顧杰和賈生華（2008）對杭州地鐵項目的各個發(fā)展階段進行了研究，包括傳聞階段、規(guī)劃階段和開通運營階段。他們運用了長期的大數(shù)據(jù)樣本分析了杭州地鐵對周邊住宅交易價格的影響。研究表明，交通改善對周邊房價會呈現(xiàn)梯度影響。研究者指出，公共交通對房價的影響可分為時間效應(yīng)和空間效應(yīng)。此外，研究者還觀察到軌道交通在不同階段對周邊房價的影響程度存在差異，特別是在地鐵規(guī)劃立項后，對房價的增值效應(yīng)尤為顯著。另外，盧為民（2015）對學(xué)區(qū)房價格的形成原因和現(xiàn)狀進行了分析，指出其主要受制于地方教育資源、戶口政策、城市規(guī)劃以及財政稅收等公共政策的不合理和不協(xié)調(diào)。唐加冕（2011）提出了一種基于模糊數(shù)學(xué)理論的房產(chǎn)評估方法。這種方法通過綜合評估房源樣本數(shù)據(jù)，以確定特定房源的價格。接著，對該房源價格與周圍類似房源價格進行比較，以確定其價格影響的權(quán)重。經(jīng)過實證分析，這一方法展示了良好的擬合效果。（四）國外文獻綜述研究人員Leech&Campos（2003）、新加坡學(xué)者Chin&Foong（2006）以及Celia&Veronica（2013）都通過考察學(xué)區(qū)概念來探究住宅溢價率的現(xiàn)象，他們發(fā)現(xiàn)，位于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的住宅與普通學(xué)區(qū)相比，價格存在一定差異，前者的房價通常較高。根據(jù)研究者MKalia（2013）和Peshev,Petar（2015）的觀點，利率的波動在某種程度上對購房者的決策產(chǎn)生影響，并認(rèn)為以利率為基礎(chǔ)的貨幣政策在住房市場的發(fā)展中扮演著重要的角色。同時，ATSalaj（2014）的研究強調(diào)了利率對房價的影響因素。此外，他還考慮了人口因素和人均GDP，這些因素可能會產(chǎn)生不同的影響。Qates（1969）采用了特征價格法來研究學(xué)校投入與房價之間的關(guān)系。特征價格法的核心概念是，房價是由各種特征變量影響而形成的，在控制其他變量的情況下，可以將影響房產(chǎn)價值變化的品質(zhì)因素分解出來，以突顯價值的變化。隨著對學(xué)區(qū)房的研究不斷深入，除了特征價格法，許多學(xué)者還探索了其他評估方法的應(yīng)用。（五）文獻述評學(xué)區(qū)房評估屬于房地產(chǎn)評估的一個大類，這類評估受到教育資源教育權(quán)利的影響。學(xué)區(qū)房價格的影響因素較多其中主要的影響因素是學(xué)區(qū)房的區(qū)位，在對其進行評估時，要全面考慮到所有的影響因素從國內(nèi)外的研究來看，學(xué)區(qū)房的價格可能受到區(qū)位、教育環(huán)境、國家政策的影響。學(xué)區(qū)房不僅包括自身因素、區(qū)位因素、鄰里因素外還包括住宅的面積、周圍環(huán)境綠化設(shè)施完善、商業(yè)化程度、交通便利情況、朝向、周圍生活便利度等方面。學(xué)區(qū)房主要是受教育資源配置不公平的現(xiàn)象中說明，絕大多數(shù)專家都研究了房價與學(xué)校質(zhì)量之間的關(guān)系，通常使用高考成績等指標(biāo)來衡量學(xué)校的質(zhì)量。研究結(jié)果表明，學(xué)校教育質(zhì)量與房價呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。通過綜合比較，特征價格法已成為評估學(xué)區(qū)房的一種常用方法。相對于傳統(tǒng)方法，特征價格法更全面地考慮了影響房地產(chǎn)價格的各種因素。它不僅從地理位置因素出發(fā)，還可以量化考慮交通、環(huán)境、生活便利等方面的因素。因此，采用特征價格法評估的學(xué)區(qū)房能夠提供更準(zhǔn)確的結(jié)果。因此，借助特征價格法的基礎(chǔ)，并結(jié)合邊界固定和配對回歸等方法，有助于更有效地控制未考慮的變量。因此，利用特征價格法來評估學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值是一個可行的方法。（六）研究的內(nèi)容和研究方法1.研究內(nèi)容本文以師大附中為案例，收集了該地區(qū)學(xué)區(qū)房的房價數(shù)據(jù)，對周邊學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值進行了評估，首先從學(xué)區(qū)房評估理論研究方面展開探討。首先，對國內(nèi)外相關(guān)文獻進行了綜述，梳理了現(xiàn)有研究成果，并提出了研究的核心問題。首先，對學(xué)區(qū)房的價格、地理位置以及評估方法進行了分類和說明。接著，論述了與學(xué)區(qū)房相關(guān)的理論，著重介紹了市場法和特征價格理論。這些理論為本文對學(xué)區(qū)房學(xué)位價值的研究提供了基礎(chǔ)。這些理論為本文在研究學(xué)區(qū)房學(xué)位價值時奠定了基礎(chǔ)。第二部分主要是對模型的構(gòu)建。深入研究特征價格法對于研究學(xué)區(qū)房的評估的適應(yīng)性，論述特征價格法適用的前提條件和評估原理。講住宅，區(qū)位，周圍環(huán)境，是否有入學(xué)資格做為基礎(chǔ)說明指標(biāo)的量化和模型構(gòu)建形式。第三部分研究結(jié)論，根據(jù)師大附中案列結(jié)果的分析，對于研究中出現(xiàn)的不足進行說明研究現(xiàn)象解決問題蘋果。研究現(xiàn)象解決問題蘋果2.研究方法本研究采用案例分析方法，運用市場比較法，以昆明市師大附中學(xué)區(qū)房為例，對學(xué)區(qū)房的價值進行調(diào)查和分析。通過搜集師大附中學(xué)區(qū)房和周邊非學(xué)區(qū)房的數(shù)據(jù)，形成對比樣本組。利用特征價格法模型建立研究框架，并將是否符合入學(xué)資格作為實驗變量。探討如何提高學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值，并分析房屋價格機制對學(xué)區(qū)房學(xué)位價值模型的適用性。（七）評估假設(shè)交易假設(shè)：主要指在交易房屋的過程中、交易假設(shè)給房屋的評估中創(chuàng)造力條件，明確房屋交易中的交易條件，即本資產(chǎn)處于買賣公平的前提下。房屋的評估不能脫離市場而孤立進行公開市場假設(shè)：在公開市場假設(shè)中，房屋的假設(shè)是它們在市場上是公平交易的基礎(chǔ)，具有廣泛的應(yīng)用和通用性。持續(xù)交易假設(shè)：主要是指房屋作為一種固定資產(chǎn)，在經(jīng)濟活動中可以交易或轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)類型，其位置可以變化，可以被轉(zhuǎn)移到其他地點并繼續(xù)使用。（八）評估基準(zhǔn)日本文房地產(chǎn)評估采用評估基準(zhǔn)日2024年1月31日二、學(xué)區(qū)房相關(guān)概念及理論方法概述（一）學(xué)區(qū)房的概念學(xué)區(qū)房與普通住房在評估方法上存在差異，因為學(xué)區(qū)房具有特殊的屬性和需求。因為教育資源不平等分配和家長對優(yōu)質(zhì)教育的需求，以及房地產(chǎn)市場對此進行利用，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格持續(xù)攀升。本文需要明確定義特征價格模型，并強調(diào)學(xué)區(qū)房是一種稀缺資源。其主要特征是按照片區(qū)劃分入學(xué)，符合就近免試的原則。只要房主購買了該片區(qū)域的房產(chǎn)，就能夠享受到學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢。（二）特征價格模型特征價格法的核心理念是，任何產(chǎn)品都由其主要構(gòu)成特征變量組成。這種模型最初在汽車銷售行業(yè)應(yīng)用，旨在編制價格指數(shù)。隨著房地產(chǎn)市場的迅速擴張，越來越多的學(xué)者開始將特征價格模型引入到房地產(chǎn)領(lǐng)域進行研究，并在此基礎(chǔ)上對該模型進行了進一步的完善和拓展，特征價格法模型在房地產(chǎn)評估中的地位也越來越重要。國內(nèi)外文獻研究表明，通常將房產(chǎn)的特征因素劃分為房屋建筑、地理位置、周邊環(huán)境和建筑物自身特征。其中，地理位置特征涵蓋了公共交通線路、地鐵站距離以及距離頂級醫(yī)療資源的距離等因素。建筑物自身特征則包括房屋面積、朝向、樓層、采光情況、是否配備電梯以及住宅類型等。學(xué)區(qū)房的價格也可以根據(jù)教育資源來分類，因為教育資源是其主要影響因素之一。（三）學(xué)區(qū)房傳統(tǒng)評估方法概述傳統(tǒng)的評估方法主要是分為市場法、收益法、成本法。這三種評估方法成聊了評估中最基本的方法。本文評估學(xué)區(qū)房學(xué)位價值時在市場法的基礎(chǔ)上增加了特征價格理論。由于學(xué)區(qū)房是一種特殊的房地產(chǎn)的出現(xiàn)的形式，價格主要是受到學(xué)區(qū)房價格影響，教育資源分配不均影響了房地產(chǎn)的價格。學(xué)區(qū)房通過市場法這個假設(shè)前提是具有很大的局限性的。市場法在當(dāng)前房地產(chǎn)評估中被廣泛采用，其基于的假設(shè)前提及局限性是在這一領(lǐng)域中被認(rèn)為最為重要的。在房地產(chǎn)評估中，可通過尋找兩個或更多具有相似特征的房產(chǎn)來建立可比交易案例。通過比較這些案例的交易價格和相關(guān)因素，進行評估。盡管市場法在評估中被廣泛應(yīng)用，但在評估學(xué)區(qū)房時存在著明顯的局限性：1、學(xué)區(qū)房沒有一個專門的公開網(wǎng)站來查詢房地產(chǎn)學(xué)區(qū)房的信息，資料大部分房地產(chǎn)市場中找出或者從中介找出。學(xué)區(qū)房價值的影響因素比較多，評估人員資料的準(zhǔn)確性也會隨時間改變而改變。2、尋找可比案列比較困難，學(xué)區(qū)房是近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個產(chǎn)物，尋找可比案列有限。再加上各個學(xué)校的學(xué)區(qū)不同，教育資源不同造成了價值差距大，運用市場法難度大。3、市場法中對于房地產(chǎn)指標(biāo)有量化，學(xué)區(qū)房不能滿足市場法的前提條件不是公開的市場，同學(xué)區(qū)相近時間尋找案例的難度大。故選擇市場法評估學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)有一定的局限。三、案列介紹目前學(xué)界對學(xué)區(qū)房的研究相對較少，尚未形成明確的共識或系統(tǒng)性結(jié)論。因此，在學(xué)區(qū)房評估領(lǐng)域仍然存在許多未解決的問題。評估學(xué)區(qū)房這一特殊類型的房地產(chǎn)時，其評估方法與其他類型的房地產(chǎn)有所不同。隨著改革開放以來房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，學(xué)區(qū)房的評估工作也日益增加，其在市場中的價值意義變得愈發(fā)顯著。已經(jīng)有較多的專家學(xué)者對學(xué)區(qū)房進行了研究，但在實際評估過程中依舊有很多的難題。學(xué)區(qū)房的理論方法還需要更新完善。（一）學(xué)區(qū)房發(fā)展現(xiàn)狀中國的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的快速發(fā)展離不開中國經(jīng)濟的一個大幅度的提升。最近幾年人們的收入水平從以前的吃飽穿暖到現(xiàn)在的更注重文化水平，學(xué)區(qū)房買賣總量上升，同時也助長了評估行業(yè)的發(fā)展。截至2023年，中國擁有約5250家房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其中包括大約550家一級機構(gòu)、約1700家二級機構(gòu)以及約3000家三級機構(gòu)。學(xué)區(qū)房在房地產(chǎn)評估中被認(rèn)為是一種典型代表。目前，對學(xué)區(qū)房價格的評估仍在探索階段，行業(yè)尚未制定統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)區(qū)房的價格受學(xué)校的免試入學(xué)政策影響，因此通常高于非學(xué)區(qū)房的價格一倍。（二）昆明市五華區(qū)師大附中學(xué)區(qū)房介紹昆明市教育資源一直處于分配不平衡的狀態(tài)，其中五華區(qū)這一片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中，而安寧區(qū)，呈貢區(qū)，楊林區(qū)教育資源比較分散。但是目前主城區(qū)五華區(qū)住房資源緊張，讓孩子上好學(xué)校進入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源成為了很多家長所要追求的東西。故許多家長在買房前就已經(jīng)開始考慮到房子周邊是否有好的學(xué)校為此四處奔波學(xué)區(qū)房的房價也因此大漲。2024年1月昆明市房價表行政區(qū)均價（元/平方米）五華區(qū)（碧桂園）17600元/平方米安寧區(qū)（吾悅安寧院子）6500元/平方米呈貢區(qū)（清華海峽小鎮(zhèn)花園城）7000元/平方米楊林區(qū)（中建龍熙國際）6750元/平方米通過表中數(shù)據(jù)可以看到，五華區(qū)的房價是最高的，可以達到了17600元/平方米，呈貢區(qū)第二均價7000元/平方米。五華區(qū)是昆明市乃至于云南省發(fā)展較好的地區(qū)。昆明市的優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中于五華區(qū)，其房價飆升其中一個原因是因為學(xué)區(qū)房教育資源優(yōu)質(zhì)，帶動了整體的房價飆升。此數(shù)據(jù)獲得的來源貝殼找房，在昆明主城區(qū)，目前很多的學(xué)區(qū)房或距離好學(xué)校較近的房屋均價已經(jīng)超過了整體的平均房價。最高的房價翠湖一品已經(jīng)達到了29000元/平方米。再次說明，五華區(qū)房價均價近年來只高不下，學(xué)區(qū)房也一定的推波助瀾的作用。1.師大附中教育資源介紹云南師范大學(xué)附屬中學(xué)，位于云南省，是該省內(nèi)層級最頂尖的一所普通高級中學(xué)，直接歸屬于云南省教育廳管理。該校以其示范性質(zhì)，被認(rèn)定為示范性高中，并且在國家基礎(chǔ)教育科學(xué)研究領(lǐng)域扮演著重要的角色，作為國家基礎(chǔ)教育的重點科研基地之一。同時，它還是全國現(xiàn)代教育技術(shù)實驗學(xué)校，展示和實踐現(xiàn)代教育技術(shù)的應(yīng)用與發(fā)展。學(xué)校的歷史可以追溯到1940年，最初是作為國立西南聯(lián)合大學(xué)師范學(xué)院的附屬學(xué)校成立的。隨著時間的發(fā)展，伴隨昆明師范學(xué)院在1984年更名為“云南師范大學(xué)”，這所附屬中學(xué)也隨之改名為“云南師范大學(xué)附屬中學(xué)”，繼續(xù)沿用至今，保持著其在教育界的領(lǐng)先地位和示范作用。學(xué)校目前有52個教學(xué)班，學(xué)生總數(shù)約為3198人；教職工總數(shù)為333人，其中高級教師148人（其中特級教師13人），一級教師129人，碩士研究生66人，另有55人擔(dān)任省、市級學(xué)科帶頭人或骨干教師。師大附中的上線率文科：一本上線率為91.30%至94.47%之間，具體取決于年份和來源數(shù)據(jù)略有差異。理科：一本上線率為95.67%至96.54%之問，同樣存在一定的年度差異。綜上所述，昆明師大附中的一本上線率在文科方面大致在91.30%到94.47%之間，而在理科方面則在95.67%到96.54%之間。2.師大附中學(xué)區(qū)房形成的原因師大附中屬于昆明市重點高中，整體的排名在昆明市來說是前三的水平。其周邊房源緊張，存在了很多溢價現(xiàn)象。1、學(xué)區(qū)房的投資性質(zhì)使得學(xué)區(qū)房需求旺盛，從小學(xué)到高中。教學(xué)資源不足現(xiàn)狀的問題一直存在。政策上實行就近入學(xué)政策，6歲以上的小孩按片區(qū)入學(xué)，初中在按小學(xué)定點學(xué)校進入一些較好的學(xué)校。這一點政策也為不少的投資人發(fā)現(xiàn)了投資機會。2、社會羊群效應(yīng)也導(dǎo)致了這一問題。羊群效應(yīng)所說的就是從眾心理，所有的家長都不希望自己的孩子輸在起跑線上。社會經(jīng)濟發(fā)展，在滿足普通的吃飽穿暖的同時，家長們更多注重了教育教學(xué)的問題，更多的家長希望自己的孩子出人頭地，所以望子成龍這一思想在家長的思想中扎根。家長們希望教育從小抓起，花重金購買學(xué)區(qū)房，使得學(xué)區(qū)房價格只升不降。3、重點初中高中附近的可用地有限，且人口眾多，周圍城市建筑物相對密集，所以學(xué)區(qū)房的儲備是有限的，而能上重點初中高中的學(xué)生也是有限的。學(xué)校的教育資源已經(jīng)飽和，而且房屋于樓盤之間不存在替代效應(yīng)。所以一個普通住宅再多也解決不了另外一個一個住宅供不應(yīng)求的問題。3.師大附中學(xué)區(qū)房價格水平分析小區(qū)小區(qū)均價建成年份距離學(xué)校（km）啟鴻假日城市9892元/平方2000年1km融創(chuàng)春城書院27000元/平方2021年2.8km金泰國際名門14000元/平方2019年1.8km康宏小區(qū)11250元/平方米2012年345m匯合花園10581元/平方米2001年2.6km義承金川府15500元/平方米2021年4.2km萬科城17000元/平方米2020年3.2km中渝云都國際14275元/平方米2018年0.8km城市新光大廈9733元/平方米2013年0.8km豐寧小區(qū)7323元/平方米1990年1km紅塔花園14286元/平方米2012年0.8km興盛園10772元/平方米2008年0.7km匯和紫熙園9033元/平方米2017年0.8km經(jīng)典雙城10525元/平方米2022年1.1km新知花園10386元/平方米2010年1.2km西秀園11962元/平方米2015年0.7km澳霖公寓9593元/平方米2015年0.9km為了對比分析師大附中學(xué)區(qū)房房價之前的差異，本文收集了18個房地產(chǎn)距離師大附中相近相遠(yuǎn)的小區(qū)進行對比分析。包括18個小區(qū)的房價，建成年份，距離學(xué)校的遠(yuǎn)近來分析說明學(xué)區(qū)房的影響因素。以上數(shù)據(jù)來源于昆明市貝殼找房軟件。從此表中可以看出來學(xué)區(qū)房的房價總體上來說高于其他小區(qū)非學(xué)區(qū)房均價，其中一個主要原因是師大附中的學(xué)位價值，學(xué)位價值給附近的小區(qū)帶來了溢價的現(xiàn)象。從表中可以看出，康宏小區(qū)和假日城市距離師大附中最近，但是房屋的狀況較為老舊，但是房屋的價格也不是很低這可能和房屋的位置有關(guān)，交通較為便利，周圍居住環(huán)境較好。其余于學(xué)校在1km以外的，距離學(xué)校有一定的距離但是距離不算太遠(yuǎn)，這些房屋都有個特征就是房屋較新都是最近幾年的樓盤但是收到學(xué)區(qū)房的影響相對較小一點，但是學(xué)區(qū)房的區(qū)位依舊影響到了這幾處房地產(chǎn)的房價。案例選擇原因本文案例選擇考慮到了學(xué)校的優(yōu)質(zhì)教育資源，數(shù)據(jù)可獲得性，案例具有代表性等因素，五華區(qū)作為昆明市教育資源，生活資源最集中的一個片區(qū)以便于研究的順利進行。1.師大附中教育資源在云南省來說排名靠前，具有重點中學(xué)的代表作用。是優(yōu)質(zhì)的師資資源的集中地，且?guī)煷蟾街幸槐旧暇€率高，學(xué)位處于緊缺的情況。2.師大附中的地理位置優(yōu)越，便于數(shù)據(jù)的查找獲取，本文采用特征價格模型進行構(gòu)建，師大附中的招生范圍廣，可選擇的參照物充足。周邊小區(qū)眾多，人口密集，便于數(shù)據(jù)的收取。四、學(xué)區(qū)房學(xué)位價值評估案列分析（一）昆明師大附中學(xué)位價值評估模型的構(gòu)建本文案列選取了昆明師大附中主要考慮到了學(xué)校在云南省來說教育質(zhì)量較好，具有代表性，數(shù)據(jù)可獲得。且區(qū)位在五華區(qū)是優(yōu)質(zhì)教育資源的集中地。其中有較多的重點小學(xué)重點初中。師大附中的學(xué)區(qū)房溢價高于其他非學(xué)區(qū)房，故具有代表性來研究學(xué)區(qū)房的影響。師大附中周邊小區(qū)眾多，人口密集，便于數(shù)據(jù)的收集，周圍交通便利近公交站和地鐵站故選取師大附中作為案列，便于數(shù)據(jù)的獲得。1.樣本選擇的來源通過分析學(xué)者文獻，對于學(xué)區(qū)房的分析主要采用特征價格法。（1）建筑特征住宅的建筑特征與其房屋年齡、所處樓層、建筑面積、朝向以及裝修情況密切相關(guān)。這些因素共同塑造了一個住宅的特征和屬性，從而影響了其在市場上的價值和吸引力。小區(qū)周圍的環(huán)境，容積率，綠化水平。一般來說，房屋的基礎(chǔ)設(shè)施越先進，住宅價格越高。房屋的面積和房價也有著密切的關(guān)系，面積越大，價格越高。房屋的采光度也受到一定的影響，人們一般會選擇南北向的房子故南北朝向的房屋價格高于東西向。室內(nèi)裝修情況也有較大的差異，小區(qū)周圍環(huán)境，綠化率，生活便利情況也會影響住宅的價格，也是一個重要的因素。（2）區(qū)位特征區(qū)位特征一般是指房屋周圍的公交站點，距離商圈的遠(yuǎn)近程度，交通便利程度。人們對于公共交通的依賴性強，故可能會付出更高的價格滿足交通便利和商圈的方便性需求。故生活設(shè)施配套完善價格較高，距離市中心有一定距離，經(jīng)濟相對落后的，房價越低。住宅的區(qū)位是一個重要的影響因素。一般由交通，地理位置因素構(gòu)成。（3）鄰里特征住宅小區(qū)附件的公共服務(wù)配套設(shè)施代表了生活的便利度。周圍的公園，學(xué)校，超市等配套設(shè)施完善，居民生活越便利，對住宅的價格有正向的影響作用。2.變量選取及量化由于特征變量有不同的屬性，將房產(chǎn)的價格分為三個因素設(shè)置為指標(biāo)，除了房屋本身的特點，如樓層、裝修、朝向和年齡等，還有考慮到位置因素，包括距離學(xué)校的遠(yuǎn)近、周邊交通狀況以及鄰近商圈或醫(yī)院的距離等。同時，鄰里因素也十分重要。3.特征價格模型的選擇（1）特征價格模型的函數(shù)公式特征價格模型反映了某種商品的內(nèi)在特征因素對商品價格的影響。住宅價格的特征主要涵蓋建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征。對于特征價格模型的基本函數(shù)形式，可設(shè)定如下：Y=f(Xj,X2,……,Xn) 式中，Xn代表住宅的某一特征變量。特征價格模型通常有三種基本的函數(shù)形式:線性形式、半對數(shù)形式和對數(shù)形式，需要根據(jù)收集到的二手房數(shù)據(jù)分別進行擬合優(yōu)度檢驗，確定擬合優(yōu)度最好的函數(shù)形式。線性形式:Y=ao+∑a?X?+ε 半對數(shù)形式:LnY=ao+∑α?Xi+ε 對數(shù)形式:LnY=ao+∑a?InX?+ε 上式公式中，Y表示二手房價格，為因變量;ao為常數(shù)項;X表示特征變量量化值，為自變量:ai是回歸系數(shù);ε是隨機誤差項。（2）特征價格模型的估計和檢驗使用普通最小二乘法(OLS)來估計特征價格模型的參數(shù)，可以得到最佳的線性無偏估計。參數(shù)的檢驗方法包括統(tǒng)計檢驗、計量經(jīng)濟學(xué)檢驗和經(jīng)濟學(xué)意義檢驗。統(tǒng)計檢驗的目的在于評估模型的統(tǒng)計特性，其中包括擬合優(yōu)度（R2）和變量的顯著性（T）檢驗。擬合優(yōu)度（R2），反映了因變量與所有自變量之間的整體關(guān)系程度。它衡量了回歸方程對因變量的解釋能力，其取值范圍在0到1之間。當(dāng)R2越接近于1時，樣本回歸方程對因變量的解釋能力越強，反之，當(dāng)R2越接近于0時，樣本回歸方程對因變量的解釋能力越弱。除此之外，調(diào)整的可決系數(shù)R2考慮到了解釋變量的個數(shù)，更能反映模型的好壞，其值越接近1，擬合優(yōu)度越好。變量的顯著性(T)檢驗是在一定的顯著性水平下，觀察自變量是否對因變量有顯著的影響，將不顯著的變量進行剔除，保留顯著的變量，能夠得到更為合理簡單的模型。計量經(jīng)濟學(xué)的檢驗主要涉及對整個模型的經(jīng)濟特性進行評估，其中包括對多重共線性和異方差等問題進行檢驗。這會導(dǎo)致模型估計的不準(zhǔn)確性。這種問題通常通過檢查相關(guān)系數(shù)和膨脹因子（VIF）來識別，相關(guān)系數(shù)接近于1或-1表明存在較強的正相關(guān)或負(fù)相關(guān)，這情況可能會導(dǎo)致共線性問題的出現(xiàn)。當(dāng)方差膨脹因子（VIF）超過10時，可能存在自變量之間的共線性問題；反之，若方差膨脹因子（VIF）小于10，則表明自變量之間沒有多重共線性問題。異方差性是指誤差項的方差不是常數(shù)，與同方差性相對應(yīng)。如果模型存在異方差性，那么參數(shù)估計量就可能不準(zhǔn)確。通?？梢岳肂reusch-Pagan檢驗（B-P檢驗）和White檢驗來檢測異方差性問題。經(jīng)濟意義的檢驗是通過檢查模型參數(shù)是否符合實際經(jīng)濟規(guī)律，并是否能在實踐中能夠得到合理得到解釋，包括自變量對因變量得影響關(guān)系是否符合預(yù)期。個別變量的回歸檢驗結(jié)果違背了經(jīng)濟規(guī)律，應(yīng)該從模型中進行剔除。（二）師大附中學(xué)區(qū)房學(xué)位評估結(jié)果小區(qū)周邊的生活便利度是學(xué)區(qū)房影響重要因素之一，通過比較學(xué)區(qū)房距離學(xué)校遠(yuǎn)近不同和學(xué)區(qū)房不同區(qū)位的影響因素中可以得到。人們在購買房屋時周邊的環(huán)境，生活便利度是一個很重要的考慮因素，還有房屋的年齡，綠化率，交通便利的情況。在其他條件不變的情況下，師大附中周圍房價都出現(xiàn)溢價現(xiàn)象。五、研究及不足（一）研究結(jié)論本文選取昆明市五華區(qū)師大附中為案列，研究師大附中學(xué)區(qū)房的學(xué)位評估價值，通過分析比較得出以下結(jié)論：1.在構(gòu)建學(xué)區(qū)房總價模型時，準(zhǔn)確運用特征價格法彰顯出一定的優(yōu)勢。在社會發(fā)展初期很多學(xué)者多運用市場法，特征價格法比起其他各種方法誤差較小，因此，在評估房地產(chǎn)領(lǐng)域特征價格法在近幾年內(nèi)被稱為一種實用性很強的方法。為學(xué)區(qū)房的學(xué)位價值研究提供了豐富的理論基礎(chǔ)，豐富了評估學(xué)區(qū)房的研究內(nèi)容。2.學(xué)位價值在學(xué)區(qū)房房價中占重要地位，是研究房地產(chǎn)房價之中的重要因素。通過這個特征價格的分析，可以看出學(xué)位影響顯著。周圍的環(huán)境也是人們購買的一個其中重要的因素。3.值得本文研究注意的是，學(xué)區(qū)房的價值主要還是一個固定的數(shù)值，房屋不受面積，新舊程度的影響。通過這樣一個特征使得本文評估房地產(chǎn)價值時，需要本文特別關(guān)注學(xué)位價值的作用，確保準(zhǔn)確和評估結(jié)果的客觀。（二）研究不足1.模型分析需要充足的數(shù)據(jù)支持，然而，本研究所收集到的樣本數(shù)量較少，這可能會影響對實驗結(jié)果的準(zhǔn)確性。2.房屋評估價格受多種因素影響，涵蓋廣泛。然而，本文所選擇的影響因素變量有限，無法將更多可能影響房價的因素納入模型考慮。這情況可能導(dǎo)致評估結(jié)果與實際情況有一定偏差。3.房屋中介所標(biāo)示的掛牌價格與實際交易價格之間存在一定差異，因此，模型的預(yù)測應(yīng)當(dāng)基于真實的價格數(shù)據(jù)，才能達到最高準(zhǔn)確度。由于實際成交價格與中介機構(gòu)掛牌價格存在差異，并且我國缺乏健全的住宅買賣信息發(fā)布體系，因此查找真實成交價格受到一定影響。本文所用于研究房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)主要來自百度、貝殼找房等交易平臺，然而掛牌價格與實際交易價格可能存在偏差，這在一定程度上也會影響模型的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。參考文獻[1]黃銳.市場法在房地產(chǎn)評估中的改進與應(yīng)用研究[D]湖南大學(xué),2018.[2]趙林.房地產(chǎn)估價成本法及其應(yīng)用研究[D].吉林大學(xué),2013.[3]黃明峰.房地產(chǎn)項目評估方法應(yīng)用與改進研究[D].華僑大學(xué),2013.[4]周月玲.地鐵沿線二手房價格評估研究[D].內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué),2022.DOI:10.27797/ki.gnmgc.2022.000402.[5]王洋.小城市商業(yè)地產(chǎn)價值評估研究[D].山東建筑大學(xué),2021.DOI:10.272