注冊(cè)物業(yè)管理師考物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬考試試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)期限至業(yè)主大會(huì)成立并選聘新企業(yè)為止。該合同的終止條件屬于（）。A.自然終止B.約定終止C.法定終止D.協(xié)商終止2.業(yè)主大會(huì)作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的決定，需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行月度檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某樓層滅火器壓力指針處于紅色區(qū)域，正確的處理措施是（）。A.記錄后上報(bào)，等待下季度集中更換B.立即通知業(yè)主自行更換C.當(dāng)場(chǎng)標(biāo)注“失效”并聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)維修或更換D.無需處理，壓力指針不影響使用4.業(yè)主因房屋漏水向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)修，維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)漏水原因?yàn)闃巧蠘I(yè)主私改衛(wèi)生間防水導(dǎo)致。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.直接向樓上業(yè)主索賠B.協(xié)助受損業(yè)主與樓上業(yè)主協(xié)商，必要時(shí)提供維修協(xié)調(diào)C.以非自身責(zé)任為由拒絕處理D.要求受損業(yè)主自行聯(lián)系樓上業(yè)主解決5.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共服務(wù)中“秩序維護(hù)服務(wù)”內(nèi)容的是（）。A.綠化修剪B.電梯定期維保C.車輛停放管理D.共用部位清潔6.某小區(qū)業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬通過訴訟追討。根據(jù)《民法典》，訴訟時(shí)效為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年7.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同中，應(yīng)當(dāng)包含（）的內(nèi)容。A.臨時(shí)管理規(guī)約B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬制度C.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則D.公共收益分配方案8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開展“垃圾分類宣傳周”活動(dòng)，屬于（）。A.常規(guī)性公共服務(wù)B.針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)C.委托性特約服務(wù)D.社區(qū)文化服務(wù)9.某小區(qū)電梯因故障停運(yùn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)張貼通知，導(dǎo)致業(yè)主誤以為電梯長(zhǎng)期停用而選擇步行，后因樓梯濕滑摔倒受傷。該案例中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任在于（）。A.未履行設(shè)備維護(hù)義務(wù)B.未履行安全警示義務(wù)C.未履行公共秩序維護(hù)義務(wù)D.無責(zé)任，因電梯故障屬不可抗力10.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式召開時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交（）。A.建設(shè)單位B.全體業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)委員D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備檔案的管理，應(yīng)重點(diǎn)保存（）。A.員工考勤記錄B.設(shè)備購(gòu)買發(fā)票復(fù)印件C.設(shè)備維修保養(yǎng)記錄D.業(yè)主投訴登記本12.某業(yè)主裝修時(shí)擅自拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)首先（）。A.向公安機(jī)關(guān)報(bào)案B.要求業(yè)主恢復(fù)原狀并賠償損失C.發(fā)出書面整改通知，制止違規(guī)行為D.直接停水停電迫使業(yè)主停止施工13.物業(yè)服務(wù)成本中，“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”不包括（）。A.電梯年檢費(fèi)B.路燈電費(fèi)C.消防設(shè)施維修費(fèi)D.屋頂防水大修費(fèi)14.業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原企業(yè)拒不退出小區(qū)并繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可采取的合法措施是（）。A.聯(lián)合拒交物業(yè)費(fèi)B.向街道辦事處申請(qǐng)強(qiáng)制退出C.向法院提起訴訟要求原企業(yè)退出D.自行更換小區(qū)門禁系統(tǒng)15.某小區(qū)公共區(qū)域廣告收益屬于（）。A.建設(shè)單位所有B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有C.業(yè)主共有D.廣告公司所有16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先參考（）。A.企業(yè)內(nèi)部歷史數(shù)據(jù)B.行業(yè)主管部門發(fā)布的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)C.業(yè)主個(gè)人提出的特殊要求D.其他企業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)17.業(yè)主因長(zhǎng)期空置房屋申請(qǐng)減免物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，正確的處理方式是（）。A.必須全額繳納B.可協(xié)商減免部分費(fèi)用C.空置超過6個(gè)月可減免50%D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行決定18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展客戶滿意度調(diào)查時(shí)，若采用問卷調(diào)查法，有效樣本量應(yīng)至少覆蓋（）的業(yè)主。A.5%B.10%C.20%D.30%19.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。A.5分鐘B.10分鐘C.15分鐘D.20分鐘20.下列不屬于物業(yè)服務(wù)合同主要條款的是（）。A.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)B.物業(yè)承接查驗(yàn)流程C.服務(wù)費(fèi)用收取方式D.違約責(zé)任二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.前期物業(yè)管理的特點(diǎn)包括（）。A.服務(wù)對(duì)象單一（僅建設(shè)單位）B.合同期限具有不確定性C.涉及問題復(fù)雜（如施工遺留問題）D.業(yè)主參與度高E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于被動(dòng)地位22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范服務(wù)中，應(yīng)履行的義務(wù)有（）。A.安裝高清監(jiān)控設(shè)備B.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案C.對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行身份核查D.定期組織消防演練E.賠償業(yè)主室內(nèi)財(cái)物被盜損失23.物業(yè)共用部位一般包括（）。A.業(yè)主專有陽(yáng)臺(tái)B.小區(qū)圍墻C.公共樓梯間D.屋頂平臺(tái)E.地下車庫(kù)私人車位24.業(yè)主投訴處理的基本原則有（）。A.及時(shí)響應(yīng)B.先處理情緒，后處理問題C.推諉責(zé)任，轉(zhuǎn)移矛盾D.回訪確認(rèn)E.隱瞞事實(shí)，避免擴(kuò)大影響25.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他企業(yè)B.未經(jīng)業(yè)主同意提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.公開公示公共收益收支明細(xì)D.對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主斷水?dāng)嚯奅.按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)26.物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)資料移交B.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況C.業(yè)主個(gè)人物品清點(diǎn)D.共用部位質(zhì)量檢查E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查27.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用包括（）。A.組織節(jié)日慶?；顒?dòng)B.協(xié)調(diào)業(yè)主間矛盾C.宣傳文明公約D.代收業(yè)主快遞E.開設(shè)社區(qū)老年課堂28.下列費(fèi)用中，可從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的有（）。A.電梯主板更換費(fèi)用B.單元門電子鎖日常維修C.小區(qū)圍墻整體翻新D.業(yè)主家空調(diào)外機(jī)支架更換E.消防水池防水改造29.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.決定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作E.處理個(gè)別業(yè)主鄰里糾紛30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的流程包括（）。A.事件預(yù)警與預(yù)防B.現(xiàn)場(chǎng)控制與救援C.信息上報(bào)與溝通D.事后評(píng)估與整改E.責(zé)任推諉與逃避三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：業(yè)主投訴處理某小區(qū)業(yè)主王先生向物業(yè)服務(wù)中心反映：“樓下住戶張女士將陽(yáng)臺(tái)改造成廚房，安裝了大功率抽油煙機(jī)，噪音嚴(yán)重影響我家休息，多次溝通無果?！狈?wù)中心接到投訴后，派客服主管李經(jīng)理跟進(jìn)處理。問題：1.李經(jīng)理應(yīng)首先開展哪些調(diào)查工作？（5分）2.若核實(shí)張女士確屬違規(guī)改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪些措施？（7分）3.處理過程中需注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？（8分）案例二：公共設(shè)施維修管理某小區(qū)建成5年，近期3號(hào)樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次反映“電梯運(yùn)行異響、突然停層”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的電梯維保單位檢查后認(rèn)為：“電梯主板老化，需更換，費(fèi)用約8萬(wàn)元?！钡糠謽I(yè)主認(rèn)為“電梯還在保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)”，另一部分業(yè)主表示“費(fèi)用太高，不愿分?jǐn)偂?。問題：1.如何判斷電梯是否在保修期內(nèi)？保修期內(nèi)與保修期滿后維修責(zé)任如何劃分？（6分）2.若需使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)履行哪些程序？（8分）3.針對(duì)業(yè)主爭(zhēng)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何溝通協(xié)調(diào)？（6分）案例三：裝修管理糾紛業(yè)主陳先生裝修時(shí)，未經(jīng)申報(bào)擅自拆除室內(nèi)非承重墻，并將裝修垃圾堆放在消防通道。物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查發(fā)現(xiàn)后，立即口頭制止，但陳先生拒絕配合，稱“非承重墻可以拆，垃圾明天就清”。次日，消防通道因垃圾堆放引發(fā)業(yè)主摔倒受傷，受傷業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。問題：1.陳先生的行為違反了哪些規(guī)定？（5分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修管理中存在哪些失職？（7分）3.針對(duì)受傷業(yè)主的賠償要求，責(zé)任應(yīng)如何劃分？（8分）參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.B【解析】前期物業(yè)服務(wù)合同可約定終止條件（如業(yè)主大會(huì)成立并選聘新企業(yè)），屬于約定終止。2.B【解析】根據(jù)《民法典》第278條，籌集維修資金需專有部分面積和人數(shù)均2/3以上業(yè)主同意。3.C【解析】滅火器壓力指針紅色區(qū)域表示失效，需立即標(biāo)注并聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，確保安全。4.B【解析】漏水因樓上業(yè)主私改防水導(dǎo)致，物業(yè)應(yīng)協(xié)助協(xié)調(diào)，而非直接索賠或推諉。5.C【解析】秩序維護(hù)包括門崗執(zhí)勤、車輛管理、安全巡查等，車輛停放管理屬于此范疇。6.C【解析】《民法典》規(guī)定普通訴訟時(shí)效為3年。7.A【解析】建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂合同時(shí)，需包含臨時(shí)管理規(guī)約，明確前期物業(yè)權(quán)利義務(wù)。8.D【解析】垃圾分類宣傳屬于社區(qū)文化服務(wù)，旨在提升業(yè)主文明意識(shí)。9.B【解析】電梯故障后未及時(shí)張貼通知，未履行安全警示義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主受傷需擔(dān)責(zé)。10.B【解析】書面征求意見應(yīng)送交全體業(yè)主，確保參與權(quán)。11.C【解析】設(shè)備維修保養(yǎng)記錄是設(shè)施管理的核心檔案，直接反映設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。12.C【解析】發(fā)現(xiàn)拆改承重墻，應(yīng)首先書面通知整改并制止，而非直接采取強(qiáng)制措施。13.D【解析】屋頂防水大修屬于中修/大修，需從維修資金列支，不屬于日常維護(hù)費(fèi)用。14.C【解析】原企業(yè)拒不退出，業(yè)主可向法院起訴要求退出并賠償損失（《民法典》第949條）。15.C【解析】公共區(qū)域廣告收益屬業(yè)主共有，需公示并用于公共事務(wù)或補(bǔ)充維修資金。16.B【解析】服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)優(yōu)先參考行業(yè)主管部門發(fā)布的指導(dǎo)性文件（如《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》）。17.A【解析】《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，需全額繳納（地方有特殊規(guī)定的除外）。18.B【解析】客戶滿意度調(diào)查有效樣本量一般需覆蓋10%以上業(yè)主，確保結(jié)果代表性。19.B【解析】電梯困人時(shí)，物業(yè)應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救援（行業(yè)慣例及部分地方規(guī)定）。20.B【解析】物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)管理環(huán)節(jié)，非物業(yè)服務(wù)合同主要條款。二、多項(xiàng)選擇題21.BCE【解析】前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象包括建設(shè)單位和業(yè)主（A錯(cuò)），業(yè)主參與度低（D錯(cuò)）。22.BD【解析】安全防范義務(wù)包括制定預(yù)案、組織演練（B、D）；監(jiān)控設(shè)備安裝非強(qiáng)制（A錯(cuò)）；身份核查需合理限度（C錯(cuò)）；室內(nèi)財(cái)物損失非物業(yè)責(zé)任（E錯(cuò)）。23.BCD【解析】共用部位指全體業(yè)主共有部分（圍墻、樓梯間、屋頂平臺(tái)），專有陽(yáng)臺(tái)和私人車位屬業(yè)主專有（A、E錯(cuò)）。24.ABD【解析】投訴處理需及時(shí)響應(yīng)、先處理情緒、回訪確認(rèn)（A、B、D）；推諉、隱瞞屬錯(cuò)誤（C、E錯(cuò)）。25.ABD【解析】轉(zhuǎn)委托全部服務(wù)（A）、擅自提價(jià)（B）、斷水?dāng)嚯姡―）均屬違規(guī)；公示收益（C）、按約服務(wù)（E）合法。26.ABD【解析】承接查驗(yàn)內(nèi)容包括資料移交、共用設(shè)施設(shè)備和部位檢查（A、B、D）；業(yè)主物品（C）、企業(yè)資質(zhì)（E）不屬查驗(yàn)范圍。27.ABCE【解析】社區(qū)文化建設(shè)包括組織活動(dòng)、協(xié)調(diào)矛盾、宣傳公約、開設(shè)課堂（A、B、C、E）；代收快遞屬特約服務(wù)（D錯(cuò)）。28.ACE【解析】維修資金用于共用設(shè)施設(shè)備大修、更新（電梯主板更換、圍墻翻新、消防水池改造）；日常維修（B）、業(yè)主專有部分（D）不可列支。29.ABD【解析】業(yè)主大會(huì)職責(zé)包括制定管理規(guī)約、選聘物業(yè)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)（A、B、D）；物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由合同約定（C錯(cuò)）；鄰里糾紛由業(yè)主自行處理（E錯(cuò)）。30.ABCD【解析】突發(fā)事件處理流程包括預(yù)警、控制、上報(bào)、評(píng)估（A、B、C、D）；推諉逃避屬錯(cuò)誤（E錯(cuò)）。三、案例分析題案例一參考答案：1.調(diào)查工作：①核實(shí)王先生投訴的具體時(shí)間、噪音影響程度；②查看張女士房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，確認(rèn)陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃用途（是否為廚房）；③調(diào)取裝修申報(bào)記錄，檢查張女士是否申報(bào)陽(yáng)臺(tái)改造；④現(xiàn)場(chǎng)勘查抽油煙機(jī)安裝位置及噪音分貝值（必要時(shí)委托檢測(cè)）。（5分）2.措施：①向張女士送達(dá)《違規(guī)整改通知書》，明確其行為違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條（禁止將非承重外墻改為廚房）；②告知其需恢復(fù)陽(yáng)臺(tái)原用途，否則將上報(bào)城管或住建部門；③協(xié)調(diào)王先生與張女士當(dāng)面溝通，必要時(shí)邀請(qǐng)社區(qū)或業(yè)委會(huì)參與調(diào)解；④若張女士拒不整改，收集證據(jù)后向相關(guān)行政部門投訴，申請(qǐng)行政處理。（7分）3.法律風(fēng)險(xiǎn)：①避免越權(quán)強(qiáng)制拆除（可能構(gòu)成侵權(quán)）；②溝通中需留存書面記錄（如通知書簽收單、現(xiàn)場(chǎng)照片），防止后續(xù)訴訟無證據(jù)；③不得泄露業(yè)主隱私（如將張女士個(gè)人信息告知無關(guān)方）；④若因物業(yè)未及時(shí)處理導(dǎo)致王先生損失擴(kuò)大，可能承擔(dān)連帶責(zé)任。（8分）案例二參考答案：1.判斷保修期：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，電梯安裝工程保修期為2年（自竣工驗(yàn)收合格之日起算）。若小區(qū)已建成5年，超出保修期，維修責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)（使用維修資金）；若建設(shè)單位與物業(yè)簽訂過延長(zhǎng)保修協(xié)議，按協(xié)議執(zhí)行。（6分）2.維修資金使用程序：①由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)提出使用方案（包括維修內(nèi)容、預(yù)算、分?jǐn)偡秶?；②召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分面積和人數(shù)均2/3以上業(yè)主同意；③向維修資金管理部