物業(yè)管理員高級模考試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共20分）1.物業(yè)管理的基本特征不包括（）。A.社會化B.專業(yè)化C.市場化D.行政化答案：D解析：物業(yè)管理的基本特征包括社會化、專業(yè)化、市場化。行政化不是物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理是基于市場機制的服務活動，而非行政指令式管理。2.物業(yè)服務企業(yè)的設立分為（）兩個階段。A.申請和審批B.資質審批和工商注冊登記C.申請資質和執(zhí)業(yè)注冊D.工商注冊登記和資質審批答案：D解析：物業(yè)服務企業(yè)首先要進行工商注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，之后再按照規(guī)定申請相應的資質，所以分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。3.物業(yè)管理區(qū)域內新建商品住宅出售額達到（）以上后，可以召開首次業(yè)主大會。A.30%B.50%C.60%D.80%答案：B解析：當物業(yè)管理區(qū)域內新建商品住宅出售額達到50%以上后，具備了召開首次業(yè)主大會的條件之一。4.物業(yè)服務合同的標的是（）。A.物業(yè)管理區(qū)域內的房屋B.物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境C.物業(yè)服務企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務D.業(yè)主的物業(yè)產權答案：C解析：物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定為業(yè)主提供公共性物業(yè)服務，業(yè)主支付相應費用的協(xié)議，其標的就是物業(yè)服務企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務。5.物業(yè)管理早期介入的時間是（）。A.物業(yè)竣工之后B.物業(yè)銷售之后C.物業(yè)開發(fā)項目可行性研究階段D.業(yè)主入住之后答案：C解析：物業(yè)管理早期介入是指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段就開始介入，從物業(yè)管理的角度為開發(fā)建設單位提出建議和意見，以利于物業(yè)的后期管理。6.下列不屬于物業(yè)承接查驗內容的是（）。A.物業(yè)資料B.物業(yè)共用部位C.業(yè)主個人物品D.共用設施設備答案：C解析：物業(yè)承接查驗主要包括物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設施設備等內容。業(yè)主個人物品屬于業(yè)主的私有財產，不在物業(yè)承接查驗范圍內。7.物業(yè)服務收費實行（）。A.政府定價B.政府指導價C.市場調節(jié)價D.以上三種都有答案：D解析：物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務收費一般實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務收費和高檔住宅物業(yè)服務收費多實行市場調節(jié)價。8.消防工作的方針是（）。A.預防為主，防消結合B.安全第一，預防為主C.質量第一，安全第二D.生產必須安全，安全為了生產答案：A解析：消防工作的方針是“預防為主，防消結合”，強調在消防工作中要把預防火災放在首位，同時做好滅火準備工作。9.物業(yè)管理檔案的分類方法不包括（）。A.年度分類法B.組織機構分類法C.事件分類法D.項目分類法答案：C解析：物業(yè)管理檔案的分類方法主要有年度分類法、組織機構分類法、項目分類法等，事件分類法不是常見的物業(yè)管理檔案分類方法。10.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總人數(shù)（）以上的業(yè)主參加。A.二分之一、二分之一B.三分之一、三分之一C.三分之二、三分之二D.四分之三、四分之三答案：A解析：根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主參加。11.下列關于物業(yè)服務企業(yè)成本預算的表述，錯誤的是（）。A.成本預算是物業(yè)服務企業(yè)財務管理手段之一B.成本預算可以幫助企業(yè)控制成本支出C.滾動預算法是成本預算的常用方法之一D.固定預算法適用于規(guī)模較大、業(yè)務復雜的物業(yè)服務企業(yè)答案：D解析：固定預算法一般適用于業(yè)務量水平較為穩(wěn)定的物業(yè)服務企業(yè)，對于規(guī)模較大、業(yè)務復雜且業(yè)務量變動較大的企業(yè)，固定預算法難以準確反映成本變化情況，而彈性預算法更適用。滾動預算法是成本預算的常用方法之一，成本預算是物業(yè)服務企業(yè)財務管理的重要手段，能幫助企業(yè)控制成本支出。12.下列不屬于物業(yè)綠化管理基本要求的是（）。A.保持植物正常生長B.加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作C.創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境D.增加物業(yè)的使用功能答案：D解析：物業(yè)綠化管理的基本要求包括保持植物正常生長、加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作、創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境等。增加物業(yè)的使用功能不是綠化管理的基本要求。13.物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作的重點不包括（）。A.防火B(yǎng).防盜C.防自然災害D.防寵物傷人答案：D解析：物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作的重點主要是防火、防盜、防自然災害等。防寵物傷人雖然也是物業(yè)管理中需要關注的問題，但不是安全防范工作的重點內容。14.物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主室內裝修的管理主要通過（）來實現(xiàn)。A.管理規(guī)約B.裝修管理制度C.物業(yè)服務合同D.臨時管理規(guī)約答案：B解析：物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主室內裝修的管理主要依據(jù)裝修管理制度，該制度明確了業(yè)主在裝修過程中的權利和義務以及物業(yè)服務企業(yè)的管理職責等。管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約是對全體業(yè)主行為的規(guī)范，物業(yè)服務合同主要規(guī)定物業(yè)服務的內容和標準等。15.下列關于物業(yè)設備設施管理的說法，錯誤的是（）。A.設備設施管理是物業(yè)管理的重要內容之一B.設備設施管理應遵循“安全、可靠、經濟、合理”的原則C.設備設施管理不需要考慮節(jié)能問題D.設備設施管理要做好維護保養(yǎng)工作答案：C解析：在物業(yè)設備設施管理中，節(jié)能是一個重要的考慮因素。設備設施管理是物業(yè)管理的重要內容，應遵循“安全、可靠、經濟、合理”的原則，同時要做好設備設施的維護保養(yǎng)工作。16.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的決定，必須經（）通過。A.與會業(yè)主所持投票權二分之一以上B.與會業(yè)主所持投票權三分之二以上C.物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主D.物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主答案：D解析：業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重大決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主通過。17.物業(yè)服務企業(yè)的財務管理不包括（）。A.成本管理B.利潤管理C.投資管理D.人員管理答案：D解析：物業(yè)服務企業(yè)的財務管理主要包括成本管理、利潤管理、投資管理等方面。人員管理屬于人力資源管理范疇，不屬于財務管理內容。18.物業(yè)公共安全防范管理服務的內容不包括（）。A.出入管理B.安防系統(tǒng)的使用、維護和管理C.施工現(xiàn)場管理D.環(huán)境管理答案：D解析：物業(yè)公共安全防范管理服務的內容包括出入管理、安防系統(tǒng)的使用、維護和管理、施工現(xiàn)場管理等。環(huán)境管理主要涉及物業(yè)區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化等方面，不屬于公共安全防范管理服務內容。19.下列關于物業(yè)管理投訴處理的說法，錯誤的是（）。A.要及時處理投訴B.要認真記錄投訴內容C.對投訴者要進行批評教育D.要跟蹤回訪投訴處理結果答案：C解析：在物業(yè)管理投訴處理中，應及時處理投訴、認真記錄投訴內容、跟蹤回訪投訴處理結果。對投訴者進行批評教育是錯誤的做法，應站在業(yè)主的角度理解他們的訴求，積極解決問題。20.物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備一般不包括（）。A.電梯B.路燈C.業(yè)主自用的空調D.消防設施答案：C解析：共用設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內，由全體業(yè)主共同擁有并使用的設施設備，如電梯、路燈、消防設施等。業(yè)主自用的空調屬于業(yè)主個人財產，不屬于共用設施設備。二、多項選擇題（每題2分，共20分）1.物業(yè)管理的社會化包括（）。A.物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)B.物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)C.物業(yè)服務企業(yè)要提供綜合性的服務D.物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相分離E.物業(yè)服務企業(yè)要運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理答案：ABD解析：物業(yè)管理的社會化包括物業(yè)的所有權人到社會上選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)到社會上尋找代管物業(yè)，以及物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相分離。選項C體現(xiàn)的是物業(yè)管理的綜合性服務特點，選項E體現(xiàn)的是物業(yè)管理的專業(yè)化特點。2.業(yè)主大會的職責包括（）。A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約C.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員D.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)E.籌集和使用專項維修資金答案：ABCDE解析：業(yè)主大會的職責包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金等。3.物業(yè)服務合同的主要內容包括（）。A.物業(yè)管理事項B.服務質量C.服務費用D.雙方的權利義務E.合同期限答案：ABCDE解析：物業(yè)服務合同的主要內容包括物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、合同期限等。4.物業(yè)承接查驗的準備工作包括（）。A.人員準備B.計劃準備C.資料準備D.設備、工具準備E.資金準備答案：ABCD解析：物業(yè)承接查驗的準備工作包括人員準備、計劃準備、資料準備、設備和工具準備等。資金準備一般不屬于承接查驗的準備工作內容。5.物業(yè)服務收費的形式包括（）。A.包干制B.酬金制C.成本加酬金制D.定額制E.浮動制答案：AB解析：物業(yè)服務收費的形式主要有包干制和酬金制兩種。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式；酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。6.物業(yè)綠化管理的內容包括（）。A.日常綠化養(yǎng)護管理B.綠化翻新改造C.花木種植D.環(huán)境布置E.綠化有償服務答案：ABCDE解析：物業(yè)綠化管理的內容涵蓋日常綠化養(yǎng)護管理、綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置以及綠化有償服務等方面。7.物業(yè)管理區(qū)域內安全防范的主要措施包括（）。A.出入口管理B.巡邏檢查C.安防設施設備的維護和管理D.突發(fā)事件的處理E.消防安全管理答案：ABCDE解析：物業(yè)管理區(qū)域內安全防范的主要措施包括出入口管理、巡邏檢查、安防設施設備的維護和管理、突發(fā)事件的處理以及消防安全管理等。8.物業(yè)服務企業(yè)的成本費用包括（）。A.直接人工費B.直接材料費C.間接費用D.稅金E.利潤答案：ABC解析：物業(yè)服務企業(yè)的成本費用主要包括直接人工費、直接材料費和間接費用。稅金不屬于成本費用范疇，利潤是收入減去成本費用后的余額。9.物業(yè)管理檔案的作用主要有（）。A.為物業(yè)管理提供參考依據(jù)B.為企業(yè)管理決策提供支持C.為城市建設與管理提供基礎資料D.為業(yè)主維權提供證據(jù)E.為物業(yè)服務企業(yè)樹立良好形象答案：ABCD解析：物業(yè)管理檔案可以為物業(yè)管理提供參考依據(jù)，為企業(yè)管理決策提供支持，為城市建設與管理提供基礎資料，也可以為業(yè)主維權提供證據(jù)。雖然檔案管理規(guī)范可能有助于企業(yè)樹立形象，但這不是其主要作用。10.物業(yè)管理投訴處理的原則包括（）。A.真誠對待，冷靜處理B.及時處理，注重質量C.總結經驗，改善服務D.對投訴者進行懲罰E.盡可能滿足業(yè)主的所有要求答案：ABC解析：物業(yè)管理投訴處理的原則包括真誠對待、冷靜處理，及時處理、注重質量，總結經驗、改善服務等。對投訴者進行懲罰是錯誤的做法，也不可能滿足業(yè)主的所有要求，應在合理范圍內解決問題。三、判斷題（每題1分，共10分）1.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。（）答案：正確解析：這是《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定義，表述準確。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。（）答案：正確解析：根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權利對損害他人合法權益的行為采取相應措施，要求行為人承擔相應責任。3.物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）答案：正確解析：物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務業(yè)務分包給專業(yè)性服務企業(yè)，但不能進行整體轉包，以保證物業(yè)管理服務的質量和責任落實。4.物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時進行整改，整改完畢后應當組織復驗。（）答案：正確解析：為確保物業(yè)承接查驗的效果和物業(yè)質量，建設單位對發(fā)現(xiàn)的問題應及時整改，并在整改后組織復驗。5.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。（）答案：正確解析：這是物業(yè)服務收費應遵循的基本原則，確保收費的合理性和公平性。6.消防設施設備不需要定期進行檢查和維護。（）答案：錯誤解析：消防設施設備必須定期進行檢查和維護，以確保其在緊急情況下能夠正常運行，保障人員生命和財產安全。7.物業(yè)管理檔案的保管期限分為永久、長期和短期三種。（）答案：正確解析：物業(yè)管理檔案的保管期限一般分為永久、長期和短期，根據(jù)檔案的重要性和保存價值來確定。8.業(yè)主大會會議只能由業(yè)主委員會召集。（）答案：錯誤解析：業(yè)主大會會議一般由業(yè)主委員會召集，但在一定條件下，如經20%以上的業(yè)主提議，也可以由提議的業(yè)主組織召開。9.物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為，可以采取罰款等措施。（）答案：錯誤解析：物業(yè)服務企業(yè)沒有罰款的權力，對于業(yè)主違反管理規(guī)約的行為，應通過溝通、協(xié)商等方式解決，或按照相關規(guī)定通過法律途徑處理。10.物業(yè)綠化管理只需要做好日常養(yǎng)護工作，不需要進行綠化翻新改造。（）答案：錯誤解析：物業(yè)綠化管理不僅要做好日常養(yǎng)護工作，當綠化出現(xiàn)老化、損壞等情況時，還需要進行綠化翻新改造，以保持良好的綠化效果。四、簡答題（每題10分，共30分）1.簡述物業(yè)管理早期介入的作用。答：物業(yè)管理早期介入具有多方面的重要作用：-優(yōu)化設計方案：物業(yè)服務企業(yè)從使用和管理的角度出發(fā)，在物業(yè)規(guī)劃設計階段提出專業(yè)意見和建議，避免日后使用過程中出現(xiàn)功能布局不合理、設施設備配套不完善等問題，提高物業(yè)的實用性和舒適性。例如，根據(jù)物業(yè)的使用人群和流量，合理規(guī)劃停車位的數(shù)量和布局。-提高建設質量：在施工建設階段，物業(yè)服務企業(yè)可以參與工程質量監(jiān)督，對施工過程中的質量問題及時發(fā)現(xiàn)并提出整改建議，確保物業(yè)建設質量符合相關標準和要求，減少后期維修成本。如監(jiān)督防水工程的施工質量，防止日后出現(xiàn)滲漏問題。-熟悉物業(yè)情況：物業(yè)服務企業(yè)通過早期介入，可以全面了解物業(yè)的結構、設施設備的性能和布局等情況，為日后的物業(yè)管理工作打下堅實基礎，便于制定科學合理的管理方案和維護計劃。-促進銷售：早期介入時，物業(yè)服務企業(yè)可以向購房者介紹未來的物業(yè)管理服務內容和標準，增強購房者對物業(yè)的信心，提高物業(yè)的市場競爭力，促進物業(yè)的銷售。-避免后期管理糾紛：提前參與物業(yè)的建設過程，能使物業(yè)服務企業(yè)更好地了解開發(fā)建設單位的承諾和業(yè)主的需求，避免因信息不對稱等原因導致后期物業(yè)管理中出現(xiàn)糾紛，保障物業(yè)管理工作的順利開展。2.簡述物業(yè)服務企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序。答：物業(yè)服務企業(yè)處理業(yè)主投訴一般遵循以下程序：-記錄投訴內容：當接到業(yè)主投訴時，工作人員要認真傾聽業(yè)主的訴求，詳細記錄投訴的時間、地點、內容、業(yè)主姓名及聯(lián)系方式等信息，確保準確掌握投訴情況。-判定投訴性質：對投訴內容進行分析，判斷是有效投訴還是無效投訴。有效投訴是指確實存在問題且需要物業(yè)服務企業(yè)解決的投訴；無效投訴可能是由于業(yè)主誤解或超出物業(yè)服務范圍的投訴。對于無效投訴，要向業(yè)主做好解釋工作。-調查分析投訴原因：針對有效投訴，安排相關人員進行調查，了解事情的來龍去脈，分析投訴產生的原因，確定責任歸屬。-提出解決投訴的方案：根據(jù)調查結果，結合實際情況，提出切實可行的解決投訴的方案。方案應明確解決問題的措施、時間節(jié)點和責任人。-與業(yè)主溝通協(xié)商：將解決投訴的方案告知業(yè)主，征求業(yè)主的意見和建議，與業(yè)主進行充分溝通協(xié)商，爭取業(yè)主的理解和支持。如果業(yè)主對方案不滿意，要進一步調整方案，直至業(yè)主認可。-實施解決投訴方案：按照確定的方案組織實施，確保問題得到及時解決。在實施過程中，要及時向業(yè)主反饋處理進度。-跟蹤回訪：問題解決后，要對業(yè)主進行跟蹤回訪，了解業(yè)主對處理結果的滿意度。如果業(yè)主仍有不滿意的地方，要繼續(xù)改進，直至業(yè)主完全滿意。3.簡述物業(yè)設備設施管理的內容。答：物業(yè)設備設施管理主要包括以下內容：-基礎資料管理：建立設備設施的檔案，記錄設備設施的原始資料，如設備的型號、規(guī)格、生產廠家、安裝日期、使用說明書、維修保養(yǎng)記錄等。這些資料對于設備設施的管理、維修和更新具有重要的參考價值。-運行管理：制定科學合理的設備設施運行管理制度和操作規(guī)程，確保設備設施正常運行。安排專業(yè)人員對設備設施進行日常巡檢、監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)設備設施運行過程中的異常情況，并采取相應的措施進行處理。-維修保養(yǎng)管理：根據(jù)設備設施的使用說明書和實際運行情況，制定詳細的維修保養(yǎng)計劃。定期對設備設施進行維護保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等工作，及時更換磨損的零部件，確保設備設施的性能和使用壽命。-安全管理：建立健全設備設施安全管理制度，加強對設備設施操作人員的安全培訓，提高他們的安全意識和操作技能。對設備設施進行定期的安全檢查和評估，及時消除安全隱患，確保設備設施的安全運行。-更新改造管理：隨著科技的不斷進步和物業(yè)使用需求的變化，需要對一些老化、落后的設備設施進行更新改造。要對設備設施的更新改造進行科學規(guī)劃和論證，選擇合適的更新改造方案，確保更新改造后的設備設施滿足物業(yè)使用要求。-節(jié)能管理：采取有效的節(jié)能措施，降低設備設施的能源消耗。例如，采用節(jié)能型設備、優(yōu)化設備運行參數(shù)、加強能源管理等，提高能源利用效率，降低物業(yè)管理成本。五、案例分析題（每題20分，共20分）某住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)在日常管理中發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主存在私拉電線為電動車充電的現(xiàn)象，這種行為不僅影響小區(qū)的美觀，還存在嚴重的安全隱患。物業(yè)服務企業(yè)多次張貼通知，提醒業(yè)主不要私拉電線充電，但效果不佳。一天，因業(yè)主私拉電線充電引發(fā)了火災，造成了一定的財產損失。問題：1.分析物業(yè)服務企業(yè)在處理私拉電線充電問題上存在哪些不足？2.針對私拉電線充電問題，物業(yè)服務企業(yè)應采取哪些有效的管理措施？答：1.物業(yè)服務企業(yè)在處理私拉電線充