成都伯琪實(shí)業(yè)五桂橋項(xiàng)目

物業(yè)發(fā)展與上市策略案▎方案擬訂：成都朗潤地產(chǎn)顧問四川國鼎建筑設(shè)計(jì)呈報(bào)時間：2025/8/20▎樓市背景與政策面變化本案立地條件2個前提一城東主城區(qū)樓市梳理

區(qū)域規(guī)劃與市場脈絡(luò)消費(fèi)者需求摸底3個關(guān)注點(diǎn)二本案SWOT關(guān)聯(lián)分析

本案策略總綱本案定位思路營銷控點(diǎn)4個突破三交通路網(wǎng)體系升級+產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的再提升+主城區(qū)商品市場遷移將不斷為龍泉驛帶來不可比擬的“購房群紅包”2009年成都商品房供求狀態(tài)2009年，全域成都商品房市場新增供應(yīng)為2195萬方，而總成交面積達(dá)3120萬方，全年供求比為1：1.42；

09年辦公類物業(yè)增量高于成交，但全年成交同比增長164%；

09年商業(yè)用房的供求平衡，全年成交同比增長180%；

09年住宅類產(chǎn)品供應(yīng)同比增長僅1%，而全年成交同比增長188%，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢；22009年成都市商品住宅成交排在前列的是外環(huán)外（郊區(qū)）、2環(huán)到3環(huán)和三環(huán)外，主城區(qū)2環(huán)到3環(huán)之間已成為最熱的區(qū)域。2009年成都商品住宅供求特征2009年成都商品住宅全年供求比為0.66，

商品住宅中各面積段產(chǎn)品供需兩旺，至09年底主城區(qū)商品住宅存量僅為382萬方。1→→2009年成都商業(yè)用房的供求特征12→→2009年主城區(qū)商業(yè)用房成交近70萬㎡，主要以90㎡以內(nèi)的住宅底商類產(chǎn)品成交，其次是租售并舉的購物中心和商業(yè)街產(chǎn)品。2009年成都市商業(yè)用房供求比為1：0.99，供求平衡的同時投資者的大量入市，市場存量快速消化。2環(huán)到3環(huán)的住宅底商、商業(yè)街產(chǎn)品以及外環(huán)外的郊縣區(qū)域?qū)I(yè)市場類產(chǎn)品都很暢銷。進(jìn)入2010年的政策面因素變化2009年12月，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；

2009年12月，國家五部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)范土地出讓繳款期限和額度；

2010年“兩會”期間中央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金，同時明確提出遏制房價過快上漲；

2010年4月，國務(wù)院提出“二套房首付不得低于50%等系列房貸政策；

2010年1季度，成都市確定630畝保障性住房用地，同時規(guī)劃局出臺規(guī)范容積率相關(guān)防“頭面積”等政策；

2010年4月23日，銀監(jiān)會提出二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將按借款人家庭持有房屋數(shù)量為準(zhǔn)；后續(xù)……2009年房地產(chǎn)投資為國家GDP增長貢獻(xiàn)了7.3個百分點(diǎn)未來房地產(chǎn)市場必將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整地塊位置成華區(qū)保和鄉(xiāng)東桂村8組凈用地面積8176.49平方米；代征地1653.78平方米；容積率≤3.0（住宅），可兼容的商業(yè)建筑面積小于（該地塊內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積）20%建筑密度住宅≤22%總建面≤30%建筑高度不超過航空限高150米(絕對高程762米)綠地率≥30%作為集中綠地臨規(guī)劃路土地用途及年限城鎮(zhèn)混合住宅用地住宅70年，商業(yè)40年備注二類，住宅用地地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目立地條件與地緣解析本案距離市中心春熙路約10分鐘車程；伴隨玉雙路東延線的開通和未來將建成的沙河堡客運(yùn)站與地鐵2號線等交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，本案的道路交通系統(tǒng)將更加豐富和順達(dá)；從已布公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)多寶寺公交站（80路、97路、98路、101路、108路、301路、412路和531路）和五桂橋公交站（2路、4路、33路、40路、58路、71路、81路、92路、219路、222路、223路和304路）均可通達(dá)本項(xiàng)目地塊交通通達(dá)性本案本項(xiàng)目立地條件與地緣解析塔子山公園雙桂公園沙河景觀綠化帶地塊的淺坡沙河“仙化”民俗文化地塊自然與人文資源本項(xiàng)目立地條件與地緣解析正在修建的玉雙路東延線地塊邊緣高壓線待拆廠房和成都救助站待建規(guī)劃道路部分拆遷安置小區(qū)地塊周邊狀況樓市背景與政策面變化

本案立地條件2個前提一城東主城區(qū)樓市梳理

區(qū)域規(guī)劃與市場脈絡(luò)消費(fèi)者需求摸底3個關(guān)注點(diǎn)二本案SWOT關(guān)聯(lián)分析

本案的策略總綱本案定位思路營銷控點(diǎn)4個突破三城東主城區(qū)，西起一環(huán)路東一段至東五段,南接錦江,北臨建設(shè)路和成華大道。結(jié)合成都城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)大致形成以下幾個典型性板塊：板塊名稱板塊特征建設(shè)路板塊該片區(qū)大牌開發(fā)商云集，為城東中高端居住區(qū)和未來成都“第三商業(yè)圈”區(qū)域09年樓市供應(yīng)量僅為37萬方，80到100㎡戶型為該區(qū)旺銷產(chǎn)品猛追灣-東大街片區(qū)片區(qū)定位金融一條街，已初具備規(guī)模；未來供應(yīng)主要集中在東大街和九眼橋周邊，而猛追灣周邊較弱；目前該區(qū)域主力戶型為80到90㎡套二戶型沙河堡-塔子山板塊片區(qū)將依托成都新客站打造酒店、購物和休閑一體的城際商旅城；未來在新鴻基等項(xiàng)目帶動下，該區(qū)域潛在供應(yīng)將達(dá)303萬方，中高端項(xiàng)目也將相繼推出，目前片區(qū)暢銷戶型為80到到90㎡可變套三戶型萬年場板塊該區(qū)域?qū)⑹菛|部新城的副中心和成都成華區(qū)規(guī)劃的“七區(qū)三帶”城市空間的核心，也是未來成都城東最大的人居聚集地和熱點(diǎn)區(qū)域；該區(qū)域前期樓市供應(yīng)以80到90㎡和110到120㎡為主成仁路-東湖板塊該區(qū)域以翡翠湖為代表，區(qū)域認(rèn)同度高，未來兩年入市項(xiàng)目競爭較大；區(qū)域前期以高層81到90㎡戶型最為暢銷東延線沙河板塊該區(qū)域供應(yīng)量較大，在售項(xiàng)目未推體量為40萬平米，未動工項(xiàng)目體量達(dá)60萬平米；本區(qū)域前期暢銷戶型為75到80㎡的套二和110到120㎡套三川師大-三圣鄉(xiāng)片區(qū)片區(qū)潛在供應(yīng)量接近10萬平米，也是購房相對集中的熱點(diǎn)區(qū)域；區(qū)域在售樓盤的暢銷戶型在70到90㎡，首次置業(yè)客群較多本案所在城東主城區(qū)樓市板塊劃分1209年城東新增推盤共60個項(xiàng)目批次，區(qū)域供應(yīng)面積低于城西和城南居第三，而成交套數(shù)卻排名第一，區(qū)域樓市至今仍處于供不應(yīng)求的格局，區(qū)域樓市價格也再攀階段高點(diǎn)。→→與主城區(qū)其他片區(qū)一樣，城東2至3環(huán)和3環(huán)外，依然是購房的主要集中區(qū)，尤以城東沙河片區(qū)和猛追灣片區(qū)的購買集中度最為突出。城東主城區(qū)一年來樓市的供求表現(xiàn)2008至2009年，成都市主城區(qū)內(nèi)供應(yīng)土地109宗約8122畝，共成交97宗約7435畝。其中：

51%的土地集中在三環(huán)外；

36%的土地位于二三環(huán)之間；

13%的土地位于二環(huán)以內(nèi)。2008至2009年，城東主城區(qū)供應(yīng)土地16宗約821畝，占主城區(qū)供應(yīng)量的10.1%，其中：

商住用地13宗約669畝，占主城區(qū)商住用地供應(yīng)量的18.8%預(yù)計(jì)2010年城東片區(qū)新動工土地不超過1200畝（可開發(fā)面積約320萬㎡），按城東主城區(qū)2009年至今平均32.5萬㎡/月的去化速度，區(qū)域供應(yīng)壓力不大，排除政策調(diào)控影響，2010年是城東片區(qū)新開工上市項(xiàng)目的較好時機(jī)。12未來兩年城東片區(qū)待拆遷量是成都主城區(qū)最大的區(qū)域，伴隨大量新增土地入市的前提，是大量拆遷戶的重新置業(yè)購房需求。→→城東主城區(qū)土地供應(yīng)與消化態(tài)勢本案本案所在成華區(qū)的城市版圖規(guī)劃成華區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2008-2015）的六大功能板塊

城東休閑商務(wù)服務(wù)板塊以猛追灣RBD為核心，打造“成都會客廳”。

城東新興服務(wù)業(yè)發(fā)展板塊在東二環(huán)路周邊區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)等。

地鐵商貿(mào)服務(wù)板塊以地鐵樞紐為核心，包括雙水碾及青龍場大部分區(qū)域，打造宜居利商的現(xiàn)代都市城區(qū)。

成都東客站門戶板塊

以萬年場和保和區(qū)域?yàn)楹诵?，打造集交通樞紐、經(jīng)濟(jì)樞紐和城市門戶三大核心職能為一體的城東新城。

都市旅游服務(wù)板塊以北湖“198”區(qū)域?yàn)橹鲄^(qū)域，發(fā)展以商務(wù)會議和休閑度假為主的都市旅游業(yè)。

成都工業(yè)總部服務(wù)板塊以龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城為核心，打造機(jī)械制造、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集群。本案所在保和萬年板塊的規(guī)劃利基保和-萬年板塊的規(guī)劃前景本案123→→→保和—萬年場片區(qū)，將成為今后東方新城的副中心，區(qū)域人口未來10年內(nèi)將增加到20萬以上；城際鐵路樞紐規(guī)劃完成后，今后區(qū)域內(nèi)車輛轉(zhuǎn)乘等都在地下完成，而地面區(qū)域?qū)⑿纬?平方公里的區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)；4→區(qū)域內(nèi)將依托城際鐵路中心站的建設(shè)修建市政公園等配套設(shè)施，區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃修建“成華大劇院”、依托成都體育學(xué)校建成較大規(guī)模的市民體育運(yùn)動場所、規(guī)劃修建恐龍博物館等；片區(qū)還計(jì)劃在未來五年內(nèi)引進(jìn)石室中學(xué)、泡桐樹小學(xué)等高品質(zhì)學(xué)校的教育資源；本案區(qū)域典型競品樓盤戶型比對123→→→項(xiàng)目50㎡以下50~59㎡60~70㎡71~80㎡81~90㎡91~100㎡101~110㎡111~120㎡120㎡以上主力戶型面積二十四城[1082畝/25~32F]

74\88\116紫東芯座[80畝/33F]

75\85\120優(yōu)品尚東[180畝/11~32F]

130\150尚東美林[22畝/11F]

88\116上霖東方[22畝/24~26F]

88\120陽光舜苑[23畝\27F]

88\120漫嶺云天[20畝\26~33F]

58\63\88天空城[72畝\21~32F]

88\120[截止2010年4月上旬的已售和在售戶型信息]除“二十四城”和“尚東美林”兩項(xiàng)目在2010年近期新推批次尚有部分剩余房源外，其余項(xiàng)目銷售去化率均在96%以上。區(qū)域內(nèi)上市主力產(chǎn)品主要集中在76㎡、88㎡和120㎡左右的戶型面積上，70㎡以下戶型稀少，而101到110㎡區(qū)段的戶型基本空缺。110㎡以上戶型主要集中在50畝以上大盤、二環(huán)沿線和三環(huán)邊；而60㎡以下戶型則主要憑借區(qū)域成熟配套（如學(xué)校概念）的概念依托。項(xiàng)目凈地面積（畝）樓面價容積率(住宅)備注信和置業(yè)366.543390元5.0待征綠地93畝干道建設(shè)77.512400元3.0航空限高/臨近鐵路萬誠房產(chǎn)28.282667元2.9航空限高成都金房93.852800元3.0航空限高仁恒置地178.564342元3.0~3.8航空限高綠地集團(tuán)82.063113元4.0航空限高新鴻基2596000元B1不受限最高主體建筑280米新希望82.524263元3.8航空限高[截止2009年的公開拍賣土地信息]與本項(xiàng)目臨近的存量土地信息比對本案區(qū)域未來將上市的顯現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)前消費(fèi)者購房需求的摸底調(diào)查1室1廳2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳3室2廳以上合計(jì)80平米以下頻數(shù)75251100111%2.317.216.70.30036.5%80-100平米頻數(shù)082922690128%02.710.4722042.1%100-120平米頻數(shù)011844054%00.30.32.711.2014.5%120平米以上頻數(shù)000018725%000051.96.9%合計(jì)頻數(shù)76181311317318%2.320.227.41038.21.9100%消費(fèi)者對套型需求結(jié)構(gòu)的需求1→2→從調(diào)研結(jié)果看,客戶購房需求產(chǎn)品主要集中在80-100㎡和80㎡以下戶型;從調(diào)研中80-100㎡3室2廳和80㎡以下2室2廳戶型的傾向結(jié)果看,也反映出客戶渴望舒適同時又追求實(shí)惠的普遍心理，這也呼應(yīng)了市場上贈送面積戶型的熱銷現(xiàn)象。套型平均面積最小面積最大面積頻數(shù)面積級差1房1廳1衛(wèi)56.6750606102房1廳1衛(wèi)80.09609056302房1廳2衛(wèi)83.3380903102房2廳1衛(wèi)83.297010056302房2廳2衛(wèi)87.098010011203房1廳1衛(wèi)96.829010511153房1廳2衛(wèi)107.228014018603房2廳1衛(wèi)97.909012031303房2廳2衛(wèi)113.6490150103403房3廳2衛(wèi)150.001301501204房以上180150200850100-120平米左右的3室2廳2衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)需求量最大，其次80平方米左右的2室2廳1衛(wèi)和2室1廳1衛(wèi)。消費(fèi)者對計(jì)劃購房套型和面積的關(guān)聯(lián)需求1→2→通過對上述戶型面積級差和平均面積交叉分析，顯示出消費(fèi)者居家需求對于所購買戶型空間尺度的重視。當(dāng)前消費(fèi)者購房需求的摸底調(diào)查2個前提一3個關(guān)注點(diǎn)二本案SWOT關(guān)聯(lián)分析

本案的策略總綱本案定位思路營銷控點(diǎn)4個突破三樓市背景與政策面變化

本案立地條件城東主城區(qū)樓市梳理

區(qū)域規(guī)劃與市場脈絡(luò)消費(fèi)者需求摸底本案SWOT關(guān)聯(lián)分析1、位于城東房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；2、地處東二環(huán)外成都東部新城副中心和成華區(qū)規(guī)劃的“七區(qū)三帶”核心口岸，區(qū)位規(guī)劃前景與通達(dá)性佳，3、近臨沙河河景資源與塔子山公園；4、地塊呈不規(guī)則梯形狀，擁有一定的淺坡資源；1、地塊緊鄰成都救助站、法院行刑點(diǎn)和高壓線，容易造成居家置業(yè)的心理抗性；2.、地塊體量偏小，項(xiàng)目前期銷售的昭示性偏弱、目前地塊周邊市容相對雜亂；3、區(qū)域規(guī)劃的配套設(shè)施及市政功能尚未實(shí)施和呈現(xiàn)到位，近期內(nèi)對項(xiàng)目支撐有限；4、開發(fā)商品牌影響力不足；1、配合玉雙路東延線開通和沙河堡交通樞紐的發(fā)展機(jī)會，區(qū)域板塊的市場認(rèn)同得到提升；2、伴隨信和項(xiàng)目和大板圖內(nèi)的仁恒和新鴻基等大牌項(xiàng)目啟動，利于本案借勢1、未來區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量大，住宅及商業(yè)均有較大體量供給；2、未來將與眾多高端大盤同場競技；3、國家對房產(chǎn)市場的調(diào)控不確定因素增加；抓住區(qū)域規(guī)劃的利基和市政配套的提升機(jī)遇，借勢以臨近香港信和等項(xiàng)目的開發(fā)對區(qū)域板塊的帶動，跟進(jìn)快跑結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，在產(chǎn)品方面有效對接目標(biāo)客群圈層需求；同時，在保證預(yù)期收益的情況下，盡量縮短銷售周期通過產(chǎn)品適度差異化和市場適應(yīng)度，來化解板塊內(nèi)的大盤強(qiáng)勢競爭的逼迫和地塊本身的弱點(diǎn)通過規(guī)劃最優(yōu)化的研究，來規(guī)避立地條件劣勢帶來的負(fù)面影響，盡量鎖定目標(biāo)客群進(jìn)行實(shí)效營銷本案SWOT分析的遞進(jìn)思考在建的玉雙路東延線，沙河西岸至迎暉路段將先行開通……依托成都體育運(yùn)動學(xué)校建成較大規(guī)模的市民體育運(yùn)動場所……區(qū)域規(guī)劃的前景是很有吸引力的，究竟哪些規(guī)劃要素的實(shí)施對本項(xiàng)目可以直接受益？區(qū)位認(rèn)同交通便捷配套提升客源基礎(chǔ)伴隨城東舊城改造推進(jìn)，五年內(nèi)本案所在區(qū)域人口將達(dá)到10萬……本案SWOT分析的遞進(jìn)思考區(qū)位價值提升物業(yè)檔次提升香港信和項(xiàng)目的啟動，可以帶動區(qū)域板塊的市場熱度，本項(xiàng)目又可以從它身上借到多少可轉(zhuǎn)化的資源？

物業(yè)形態(tài):

臨河:別墅\9+1洋房\150米超高層電梯;

不臨河:33F電梯\120米高層電梯\底商\集中商業(yè)\5星級酒店

物業(yè)體量:

住宅約117萬㎡;商業(yè)約6.2萬㎡

(含酒店及配套)香港信和項(xiàng)目------御東山（萬景峰）本案SWOT分析的遞進(jìn)思考物業(yè)檔次提升商業(yè)配套豐富存在產(chǎn)品空擋香港信和項(xiàng)目的啟動，可以帶動區(qū)域板塊的市場熱度，本項(xiàng)目又可以從它身上借到多少可轉(zhuǎn)化的資源？

戶型面積區(qū)段:

---坡地疊拼:280~350㎡

---河景洋房:180~250㎡

---150米高層:220~250㎡(頂躍300~320㎡)

---33F和120米高層電梯:[約100萬方]

物業(yè)配置與配套:

---新風(fēng)系統(tǒng)

---地暖系統(tǒng)(超高層及臨河高端物業(yè)配置)

---預(yù)留中央空調(diào)管線

---國際化五星級酒店

---國際學(xué)校（幼兒園、小學(xué)）

---國際化鄰里商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)

---頂級社區(qū)會所和星級物管服務(wù)香港信和項(xiàng)目------御東山（萬景峰）面積區(qū)段占比面積區(qū)段占比40~50㎡2%60~70㎡6%80~85㎡20%89~90㎡34%106~110㎡15%120~130㎡10%140~144㎡8%170~180㎡5%本案SWOT分析的遞進(jìn)思考政府遏制房產(chǎn)過度投資和投機(jī)的信號明顯,居家需求不在打壓范疇……時過境遷告別過去重獲新生如何理解項(xiàng)目臨近成都市救助站和行刑點(diǎn)？如何理解最新的國家相關(guān)房產(chǎn)調(diào)控政策？遏制投資遏制投機(jī)理性置業(yè)隨著城市圈層輻射和區(qū)域概念的提升，救助站和行刑點(diǎn)也將變遷……如何理解臨近房產(chǎn)項(xiàng)目的上市影響？信和、干道、金房和萬誠項(xiàng)目將相繼亮相順勢快銷“高度”“角度”不管是什么市場環(huán)境，有品相的項(xiàng)目才最暢銷；本案地塊小和現(xiàn)存的負(fù)面因素，“做減法”的方式將更被動；鎖定目標(biāo)客群有效對接市場需求；鎖定產(chǎn)品線有效對接市場需求；“速度”“溫度”把握市場脈動、加速資金流；快速回籠資金，既規(guī)避市場的不確定，又能靈機(jī)啟動新項(xiàng)目；項(xiàng)目包裝到位、并與競品項(xiàng)目適度區(qū)隔；項(xiàng)目的定向推廣傳播和適度煽情；本案開發(fā)的“四度”策略總綱因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品低端產(chǎn)品公共資源弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)公交路網(wǎng)弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)控規(guī)條件低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低成本適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般銷售價格的限制市場制高點(diǎn)較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況資源不支持資源限制基本符合基本符合目標(biāo)不支持價值背離本案開發(fā)的定位方向順應(yīng)房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢

打造一個關(guān)注建筑品質(zhì)和實(shí)惠人居感受的風(fēng)尚建筑

本案的目標(biāo)客群成都市區(qū)城東以及市中心區(qū)域?yàn)橹魍獾乜蛻粢舱加邢喈?dāng)比例客戶對于本項(xiàng)目周邊的環(huán)境以及區(qū)域的文化等相當(dāng)熟悉和認(rèn)同；

城東區(qū)域近兩年將面臨大量拆遷，本案居于2.5環(huán)內(nèi)的口岸,將是城東區(qū)域客戶的置業(yè)首選；

外地客戶主要以成渝高速沿線的省內(nèi)二級城市為主，整體購買實(shí)力較強(qiáng)；客戶屬于較為年輕的群體以及事業(yè)處于上升期的群體，對新生事物接受很快；大部分客戶在近一兩年內(nèi)生活等方面會有一定的改善，例如：結(jié)婚/升職/搬遷/孩子入學(xué)等;

客戶的家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，注重生活質(zhì)量、理性而注重實(shí)惠，置業(yè)時具有投資兼居住的考慮；本案開發(fā)的定位方向思路：1、考慮地塊屬性和區(qū)位圈層屬性;2、參考成都近年來購房群的來源特征;3、考慮本案區(qū)域規(guī)劃前景和物業(yè)價值；

本案的物業(yè)打造項(xiàng)目總平規(guī)劃初設(shè)本案開發(fā)的定位方向思路：1、結(jié)合風(fēng)水觀化借地塊負(fù)面影響，充分利用地塊控規(guī)條件，合理布置總平;2、小區(qū)交通路網(wǎng)考慮內(nèi)外環(huán)狀布局;3、空間布局考慮景觀的均好與共享；初設(shè)方案(按純住宅社區(qū))指標(biāo):

總建筑面積：24192平米

建筑密度：13.7%

容積率:2.96

綠地率:39%

本案的物業(yè)打造項(xiàng)目建筑風(fēng)格本案開發(fā)的定位方向思路：1、與信和項(xiàng)目沉穩(wěn)風(fēng)格的ARTDECO風(fēng)格相區(qū)隔；2、通過冷暖色調(diào)的鮮明對比，漳顯本項(xiàng)目的質(zhì)感和跳躍時尚，化解地塊的負(fù)面感覺;外立面色彩:灰色配咖啡或褐色:

立面線型:注重建筑檐口、腰線與立面垂直線的運(yùn)用，立面大方而明快

本案的物業(yè)打造項(xiàng)目景觀打造本案開發(fā)的定位方向思路：1、結(jié)合“氣遇風(fēng)則散、遇水則止”的風(fēng)水觀，在地塊中布置水系景觀帶；2、“蔭者陰也”，針對本地塊的特殊性，忌在集中景觀區(qū)中心種植庭蔭樹種，配置上力求灌木與喬木、花草搭配和呼應(yīng)季節(jié)變化。利用本地塊的淺坡資源，在臨規(guī)劃道路集中綠化帶上，作濃蔭樹種、石材小品、淺水系和灌木、花卉帶相結(jié)合的景觀區(qū)；在本地塊的西北方向（臨救助站和行刑點(diǎn)）和西向建筑之間作山石、小品和植被水景區(qū)，從人行動線和風(fēng)水上形成景觀隔離帶；

本案的物業(yè)打造項(xiàng)目戶型規(guī)劃本案開發(fā)的定位方向思路：1、參考區(qū)域市場前期供銷特點(diǎn)；2、參考消費(fèi)者調(diào)研需求結(jié)果；3、抓區(qū)域競品產(chǎn)品線供應(yīng)空擋；4、控制總價、注重適用性和實(shí)惠；5、關(guān)于城市戶籍和置換房屋成本的考慮；6、國家調(diào)控政策下，投資與居家置業(yè)的變化；70㎡以下產(chǎn)品基本上已經(jīng)沒有爭奪的意義；

70~80㎡的產(chǎn)品存在著相當(dāng)?shù)臋C(jī)會；

80~90㎡的產(chǎn)品存在著相當(dāng)?shù)目刹町惢瘷C(jī)會

110~130㎡的產(chǎn)品存在一定切割機(jī)會；香港信和項(xiàng)目戶型狀況建筑面積㎡

贈送面積㎡

套型占比備注40~50（平均45）---1室1廚1衛(wèi)2%約450套60~70（平均65）4-71室2廳1衛(wèi)可變2室6%約920套80~85（平均83）4-72室2廳1衛(wèi)20%約2410套89~90（平均89.5）20-25可變3室2廳2衛(wèi)34%約3820套106~110（平均108）20-253室2廳2衛(wèi)15%約1400套120~130（平均125）10-153室2廳2衛(wèi)可變4室10%約800套140以上10-204室2廳和4室3廳13%約840套綠地新里柏仕公館即將上市戶型70.96㎡無贈送2室2廳1衛(wèi)77.11㎡無贈送2室2廳1衛(wèi)89.82㎡贈送7.62室2廳1衛(wèi)可變3室104.3㎡含入戶花園3室2廳1衛(wèi)106.4㎡贈送52室2廳1衛(wèi)可變3室117.9㎡含入戶花園3室2廳2衛(wèi)底層A1：64.4㎡標(biāo)準(zhǔn)套二套內(nèi)面積54㎡A2：83.8㎡套三套內(nèi)面積73.2㎡另贈送7㎡標(biāo)準(zhǔn)層A2：83.8㎡套三套內(nèi)面積73.2㎡另贈送7㎡A3：75.8㎡套二套內(nèi)面積65.2㎡頂躍下層A4：125.5㎡套內(nèi)面積114.9㎡贈送7㎡加屋頂花園A3：115.8㎡套內(nèi)面積105.2㎡贈送屋頂花園頂躍上層A4：125.5㎡套內(nèi)面積114.9㎡贈送7㎡加屋頂花園A3：115.8㎡套內(nèi)面積105.2㎡贈送屋頂花園

本案的物業(yè)打造項(xiàng)目物業(yè)配置本案開發(fā)的定位方向思路：1、呼應(yīng)國家“低炭節(jié)能”的大趨勢；2、考慮業(yè)主使用的成本帳；3