2O24廣州房地產(chǎn)市場總結(jié)暨2025年展望PROPERTYPROPERTYMARKETINGANNUALREPORT廣州中原研究發(fā)展部出品政策助力，止跌回穩(wěn)l全國宏觀環(huán)境政策助力，止跌回穩(wěn)l全國宏觀環(huán)境l廣州政策變化l供應(yīng)端表現(xiàn)l成交端表現(xiàn)客戶心聲擇好而居l市場結(jié)構(gòu)性機會探索l各總價段置業(yè)研究l客戶置業(yè)心態(tài)l政策趨勢l房企趨勢l一二手供求復(fù)蘇程度分析l商辦市場展望 PART宏觀環(huán)境廣州政策供應(yīng)端變化需求端變化廣州樓市數(shù)據(jù)看板及年度總結(jié) 土地市場：①提質(zhì)減量②民企現(xiàn)身③南方面粉廠刷新總價地王4.82%↓2pct556萬m24.82%↓2pct556萬m2422萬m2↓42%↓43%地市新玩法↓35%682億元2812億元776萬m25842812億元776萬m2584萬m2↓9%↓5%↓23%36233↓4%?一二手市場容量1871萬m2,同比-2%13%渠道占比58%消化周期24個月庫存量1390萬m13%渠道占比58%消化周期24個月庫存量1390萬m2↑3pct↑4個月↓7pct↑24%二手市場：①樓市中流砥柱②局部月份掛牌量下降③業(yè)主讓利出售商辦大宗交易活躍二手市場：①樓市中流砥柱②局部月份掛牌量下降③業(yè)主讓利出售成交TOP3：番禺、海珠、增城27164↓8%掛牌量成交TOP3：番禺、海珠、增城27164↓8%掛牌量↑6%1095萬m2↑1%宏觀環(huán)境2024年經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟修復(fù)曲折，整體波動下行，結(jié)構(gòu)分化，有效需求不足，房地產(chǎn)對GDP貢獻持續(xù)降低，6月7月8月9月2022年1月6月7月8月9月2023年1月6月7月8月9月2022年1月6月7月8月9月2023年1月6月7月8月9月2024年1月6月7月8月9月5.04.03.02.01.06.020%15%7.1%10%5%-3.7%0%-5%-10%0.0M2同比增速M1同比增速新增人民幣貸款（萬億元）2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年Q1-Q311.9%140000012000001000000800000600000400000200000016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)建筑業(yè)和房地產(chǎn)的增加值(億元)建筑業(yè)和房地產(chǎn)的增加值占GDP比重（%）2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q34.6250-56%4%6%4%全國GDP累計同比廣州GDP累計同比增長2%0%-2%-4%-6%0.3%-2.9%230123022303230423052306230723082309231023122401240224032404240524062407240824092410230123022303230423052306230723082309231023122401240224032404240524062407240824092410全國居民消費價格指數(shù)同比（CPI）全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)同比（PPI）宏觀環(huán)境2024年全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月0-5-10-15.7-15-20-25200000150000100000500000250000本年實際到位資金合計累計值(億元，左軸)本年實際到位資金合計累計增長(%，右軸)2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月16000140001200010000800060004000200003.60%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%全國月度商品住宅銷售面積(萬平方米)LPR1400004641200001000001200008000060000400002000007月8月9月10月12月2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月2月3月4月5月6月8月9月10月7月8月9月10月12月2月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月2月3月4月5月6月8月9月10月20-2-4-6-8-10-122022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年房地產(chǎn)投資累計值(億元，左軸)房地產(chǎn)住宅投資累計值(億元，左軸)——房地產(chǎn)投資累計增長(%，右軸）房地產(chǎn)住宅投資累計增長(%，右軸）30200-10-20-30-40-50-13.1商品住宅施工面積累計增長(%)商品住宅新開工施工面積累計增長(%)商品住宅竣工面積累計增長(%)宏觀環(huán)境2024年中央政策中央政策：供應(yīng)端托底房企提供資金支持，同時需求端放松信貸政n供應(yīng)端：以化風(fēng)險支持房地產(chǎn)合理融資需求托底開展工作，增加抵押補充貸款量化寬松政策，收購保障性住房為房企提供資金支持標志性政策或風(fēng)向降低LPR2024/2/20標志性政策或風(fēng)向降低LPR2024/2/205年期以上LPR為3.95%,廣州最新首套房利率為3.85%，二套房利率普遍為4.25%。2024/7/225年期以上品種由3.95%降至3.85%,廣州最新首套房利率為3.35%，二套房利率普遍為3.8%。5年期以上LPR調(diào)整為3.6%,廣州最新首套房利率為2.85%，二套房利率普遍為2.85%。信貸政策松綁15%，二套首付25%；2、取消商貸利率下限；3、最新公積金貸款利率首套3.1%調(diào)整為2.85%；二套3.575%調(diào)整為3.325%。證監(jiān)會十一黃金周前利好“三箭齊發(fā)”：降準0.5%，降存量房貸利率，二套首付降至15%！抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策（即豪宅稅）家庭唯一及第二套住房≤140㎡按1%繳納契稅放松限制性政策2024/9北上廣深紛紛放寬限制性政策，松綁樓市住建部等五部委推出政策組合拳“四個取消、四個降低、兩個增加”鼓勵性購房政策加大對多子女家庭購房支持行動方案》供應(yīng)端政策標志性政策或風(fēng)向部署2024年金融工作：化風(fēng)險為第一目標三大部門精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求部住建部賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)2024/7/30政治局會議要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對商品房建設(shè)嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”貸款投放力度抵押補充三大國有銀行凈新增抵押補充貸款(PSL)3500億元國家再次新增PSL1500億元，利好房地產(chǎn)去庫存2024/4/30繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施性住房酌情收購商品房用作保障性住房保障性住房再貸款工作推進：帶動5000億元保障性住放，3月小陽春失約廣州政策：調(diào)控松綁頻次高，力度逐步加強，9月中央定調(diào)樓市止跌回穩(wěn)，長達14年限購政策落幕n供應(yīng)端：上半年廣州主要在房企融資協(xié)調(diào)機制方面發(fā)力，同時控制公寓增量，下半年發(fā)起收購存量商品房作為保障房，目的直指去庫存。效果：307個白名單項目授信拐點分水拐點分水嶺套首付15%，二套首付25%政策：降低契稅和取消豪宅稅中央9月24日：一攬子增量政策加快落地，促進樓市止跌回穩(wěn)，北上廣深限購措施跟隨大幅度松綁政策：全面取消限購，首套二套首付15%效果：6月沖高后，7-8月市場谷面取消限購，一手成交環(huán)比翻番市場2024年10月和9月對比：雷達監(jiān)測來訪：+104%雷達監(jiān)測認購：市場2024年10月和9月對比：雷達監(jiān)測來訪：+104%雷達監(jiān)測認購：+228%一手網(wǎng)簽面積：+95.9%二手網(wǎng)簽面積：+17.6%2024年6月和5月對比：雷達監(jiān)測來訪：+7%雷達監(jiān)測認購：+34%一手網(wǎng)簽面積：+47.8%二手網(wǎng)簽面積：+34.1%2024年11月和10月對比：雷達監(jiān)測來訪：-49%雷達監(jiān)測認購：-60%一手網(wǎng)簽面積：-19.4%二手網(wǎng)簽面積：+11.3%雷達監(jiān)測認購：+34%一手網(wǎng)簽面積：-15.7%二手網(wǎng)簽面積：-6.0%供應(yīng)端變化土拍市場年度數(shù)據(jù)土地年度走勢：涉宅用地成交深度調(diào)整，熱度降至近年新低，頭部國央企參與度高，民企投資意愿復(fù)蘇682億元同比-42%422萬m2同比-35%556萬m2同比-43%n2024年1-12月累計供應(yīng)556萬682億元同比-42%422萬m2同比-35%556萬m2同比-43%n房企拿地方面，今年大部分涉宅用地仍以國央企兜底成交為主，但不乏龍湖、綠城、萬科民企參戰(zhàn)，個別優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)競爭溢價，其中天河南方面粉廠地塊以溢價33.3%成功出讓（保利發(fā)展競得），顯示優(yōu)質(zhì)地塊依舊被爭搶，全年整體溢價率4.82%。2020-2024年廣州市涉宅用地供求量面積走勢2020-2024廣州市涉宅用地成交金額以及溢價率走勢2020-2024年廣州市涉宅用地供求量面積走勢%萬㎡億元250025002000%萬㎡億元25002500200015001000200001800016000140002000018000160001400012000100008000600040008642020002000150015001000100050050050002000500002020年2021年2022年2023年2024年02020年2021年2022年2023年2024年 成交金額2034198112211183682 溢價率8.716.611.637.134.8202020年供應(yīng)量成交量2023年9756472024年5564222022年9188202021年2221149619391526 成交樓板價1333213246149041827116134備注：統(tǒng)計截止2024.12.22，涉宅用地僅統(tǒng)計住宅、商住、綜合地塊，統(tǒng)計口徑為招拍掛供應(yīng)端變化地市結(jié)構(gòu)n官方供地結(jié)構(gòu)大力調(diào)整，其中市區(qū)供應(yīng)占比上升6個百分點至32%，近郊減至30%，遠郊結(jié)構(gòu)維穩(wěn)。從成交來看，市區(qū)僅占全市比重29%，高供應(yīng)下房企選擇增多，更注重性價比配高實用率拉升市場預(yù)期，土拍備受關(guān)注，如中銀大廈、洛溪2宗地塊出現(xiàn)民企搶地，低溢價成交，帶動近郊成交占比上升至33%。2023-2024年廣州涉宅地塊區(qū)域能級對比（外圈為2024年）2023-2024年廣州涉宅地塊區(qū)域能級對比（外圈為2024年）塊遭遇撤牌38%38%29%成交35%27%33%n官方供地結(jié)構(gòu)大力調(diào)整，其中市區(qū)供應(yīng)占比上升6個百分點至32%，近郊減至30%，遠郊結(jié)構(gòu)維穩(wěn)。從成交來看，市區(qū)僅占全市比重29%，高供應(yīng)下房企選擇增多，更注重性價比配高實用率拉升市場預(yù)期，土拍備受關(guān)注，如中銀大廈、洛溪2宗地塊出現(xiàn)民企搶地，低溢價成交，帶動近郊成交占比上升至33%。2023-2024年廣州涉宅地塊區(qū)域能級對比（外圈為2024年）2023-2024年廣州涉宅地塊區(qū)域能級對比（外圈為2024年）塊遭遇撤牌38%38%29%成交35%27%33%38%38%26%32%36%30%市區(qū)近郊遠郊市區(qū)近郊遠郊2024年各區(qū)域成交情況供應(yīng)總建成交總建樓板價(元/㎡)溢價率(%)7416%594%355435%0.00%93-27%56-45%3788321%15.66%8-88%5-93%273428%4.38%22330820.00%754%4676%7321-69%3.47%-67%-42%8688-30%0.00%52-66%52-34%12432-58%0.30%2-87%2-43%4050-16%0.00%96-36%9612%40%0.18%9718%46-26%5939-11%0.00%-87%-83%858092%0.00%556-43%422-35%-12%4.82%2024年廣州涉宅溢價地塊總建面積容積率成交房企成交總價成交樓板價(元/㎡)溢價率(%)天河（面粉廠）17.63.76695733%3.32.59.82990713%荔灣（鶴洞南）2.62.47.0271059%3.93.21.741874%3.03.05.1169092%3.13.22.167381%8.42.512.41%17.03.99.555641%備注：統(tǒng)計截止2024.12.22，涉宅用地僅統(tǒng)計住宅、商住、綜合地塊，統(tǒng)計口徑為招拍掛，市區(qū)=天河、海珠、荔灣、越秀，近郊=白云、番禺、黃埔，遠郊=增城、從化、南沙、花都備注：統(tǒng)計截止2024.12.22，涉宅用地僅統(tǒng)計住宅、商住、綜合地塊，統(tǒng)計口徑為招拍掛供應(yīng)端變化不成交地塊情況土地終止/流拍分析：未出讓地塊占比下降5個百分點，流拍地集中在近郊、中心區(qū)非核心板塊n廣州2024年3宗涉宅用地流拍，占掛牌用地的5%，較23年下跌2個百分點；另一方面，終止出讓地塊為12宗，情況亦有輕微改善；今年終止/流拍地塊集中在花都區(qū)，主要原因為花都各版塊新房供應(yīng)充足，庫存周2024年廣州涉宅用地成交/流拍情況-3pct終止出讓,20%流拍地塊,5%-2pct成功出讓地塊,75%2024年廣州涉宅用地成交/流拍情況-3pct終止出讓,20%流拍地塊,5%-2pct成功出讓地塊,75%2024年流拍+終止出讓用地區(qū)域結(jié)構(gòu)544花都區(qū)白云區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)區(qū)域土地名稱用途用地面積(萬㎡)總建面積(萬㎡)出讓底價(億元) 流拍時間地塊流拍核心原因金沙洲AB3702045地塊純住宅8.9622.8234.84152692024年1月距離最近的地鐵站1.5公里，具備一定濱江資源，加上出讓總價較高，該項目需要定位為中高價位品改產(chǎn)品，容易造成價格與板塊價值錯配，加上面臨荔灣東沙、白云嘉禾望崗?fù)惍a(chǎn)品競爭，金沙洲板塊優(yōu)勢不突出。天河黃村三聯(lián)路AT1007015地塊純住宅2.485.82231月距離最近的地鐵站1公里，通勤條件一般。周邊黃村城中村城市界面待改善，無優(yōu)質(zhì)江湖、景、山景資源，無法做品質(zhì)改善型產(chǎn)品，周邊已有華潤潤府、珠江花城、保利天匯等同檔次競品“內(nèi)卷”，起拍樓面價已處于高位，開發(fā)商利潤空間小。荔灣珠江以西AF060742地塊綜合1.323.046.98230002024年8月地塊體量較小，臨近保利珠江天悅，除保利拿下連片開發(fā)之外，其他開發(fā)商“插足”難以吸引客戶購置，需求容易被珠江天悅虹供應(yīng)端變化土地市場規(guī)則變化地市“新玩法”：通過容積率新規(guī)促用地成交，確保明年增量，年末“超新規(guī)”收回嚴控n自2023年底廣州頒布《廣州市建筑工程容積率計算辦法》以來，“超新規(guī)”地塊成為今年廣州土地市場的焦點。一方面，官方通過超新規(guī)，提高了新力，提高了開發(fā)商拿地熱情，降低了土地市場流拍率，新規(guī)地塊尤其集中在南沙，此外天河、荔灣、番禺部分出讓地塊亦有涉及。廣州建筑新規(guī)最新進展n另一方面，超新規(guī)項目入市，對周邊舊規(guī)新房以及二手房，造成“降維打擊”，長此以往將加劇市場競爭，舊規(guī)、二手單位被迫降價。因此2024年末，廣州新供應(yīng)嚴格控制陽臺率20%之內(nèi)，未來推地，25%-40%產(chǎn)品將會暫時被叫停。廣州建筑新規(guī)最新進展2023年8月新規(guī)前2023年8月：初擬廣州將實行容積率新規(guī)，超100%實用率將成標配，陽臺上限由15%擴大至20%，飄窗寬度由60cm提升至80cm。2023年11月：容積率新規(guī)正式確定，陽臺上限為20%窗寬度，上限802023年8月新規(guī)前2023年8月：初擬廣州將實行容積率新規(guī)，超100%實用率將成標配，陽臺上限由15%擴大至20%，飄窗寬度由60cm提升至80cm。2023年11月：容積率新規(guī)正式確定，陽臺上限為20%窗寬度，上限80cm，但陽臺、飄窗等贈送空間設(shè)計受到約束。首個超新規(guī)項目：保利花語和岸2024年8月：南方面粉廠地塊掛牌出讓，超新規(guī)登場陽臺占比從20%擴大到30%，不計容的公共開放開間面積從5%擴大到10%。2024年10月：廣州首個第四代住宅試點項目招商·林嶼境公示規(guī)劃，項目擁有40%全贈送空中花園+25%陽臺占比。80%100%-120%130%140%-150%110%-120%土地名稱總建面積成交價價超新規(guī)最高得房率1AT080722地17.66695733%130%2AL0111032地塊2.26.1275000%125%33.39.82990713%125%42024NJY-37.810.20%140%5(2024NJY-5)8.310.50%130%6(2024NJY-6)3.920.10%130%7(2024NJY-7)8.918.958220%125%8(2024NJY-8)3.91.741874%125%9(2024NJY-9)2.066390%125%HPG-NG-06地塊9.58.689720%130%BC0612015地塊35.0169092%125%AT0807205.3 125%AT0807218.5 125%供應(yīng)端變化-土地市場規(guī)則變化地市“新玩法”：回收換倉、“商改住”盤活存量用地，適應(yīng)市場變化，合理優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)n今年官方積極通過調(diào)整規(guī)劃和土地用途、降低或取消配建和自持比例，來盤活閑置的存量用地或提高凈地面積，適應(yīng)市場變化，優(yōu)化廣州未來商品房增量結(jié)構(gòu)。該路徑已有試點案例落地，例如，越秀地票退地、萬科南海珠東曉路AH0215007地塊，24年9月首次掛牌時要求配建0.5萬㎡政府房源，扣除海珠東曉路AH0215007地塊，24年9月首次掛牌時要求配建0.5萬㎡政府房源，扣除番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)3宗地塊為南站萬科中心項目的未開發(fā)儲備地塊，商業(yè)用途。23年月再由萬科以28.8億元底價競得，收儲價格與賣地收入基本相當。招商蛇口通過灣區(qū)1872項目部分房源，與官方獲取應(yīng)付票據(jù)。24年9月20日，招商通過“房票”奪得橫瀝島2024NJY-3地塊。對房企而言，此舉成功實現(xiàn)換倉；對官方而言，一方面完成南沙政策性房源收儲任務(wù)，同時引入開發(fā)商投入24年8-9月官方向越秀地產(chǎn)收回廣龍地塊、暨南大學(xué)北側(cè)地塊，對價為70、50億元，以應(yīng)付票據(jù)的形式支付。越秀地產(chǎn)在日后擇機參與廣州市出讓條件更靈活房票兌地商改住回收換倉04供應(yīng)端變化舊改模式迭代舊改轉(zhuǎn)向“依法征收、凈地出讓”新模式：加力實施，提高增量，未來中心四區(qū)舊改集中發(fā)力村企合作主導(dǎo)2024年舊改模式迭代，加2024年廣州中心市區(qū)舊改新進展村企合作主導(dǎo)2024年舊改模式迭代，加2024年廣州中心市區(qū)舊改新進展2024年52個城中村改造項目按新模式推進，惠及村民10.8萬戶，現(xiàn)累計34個項目實現(xiàn)開工，安置房開工建設(shè)4.2萬套。未來十年，廣州擬推進272條舊村改造，155平方公里舊改煥新，涉及全市79個做地項目，越秀、天河、荔灣、海珠中心四區(qū)占了25個來幾年中心四區(qū)靚地增補，僅瑤臺、坑口、瀝滘、凌塘等9個項目規(guī)劃2009年廣州舊改啟動，確立三舊《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021-2035年)》，全域統(tǒng)籌推進城中村改造，推舉做地模式，探索房票安置政策機制；《廣州市城中村改造條例》，強化政府主導(dǎo)作用《廣州市城中村改造稅收指引》，聚焦稅費支持，控制城中村改造項目成本，降低企業(yè)稅收負擔，探索“稅負最優(yōu)”的城中村改造工作路徑。規(guī)劃建面（萬㎡）9月，首開區(qū)規(guī)劃橫路正式開工185.15109.92377.98430海珠新中軸片區(qū)啟動區(qū)82.619月，正式動工安置房3.7聚龍灣片區(qū)啟動區(qū)63.03275供應(yīng)端變化安居收儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化存量房收儲：廣州全市收儲90㎡以下存量房，化解商品房積壓庫存，優(yōu)化市場存量結(jié)構(gòu)n收購存量商品房用作保障性住房，既能優(yōu)化保障性住房供給，又能化解商品房積壓庫存，減少市場供應(yīng)過剩的情況。2024年廣州存量房收儲加速，由單個項目試點向全市鋪開，相關(guān)配套政策出臺，主要惠及中低收入、各類引進人才等工薪家庭，與商品住宅有一定的價格梯度（約7折左），出房源量有限，預(yù)計對一二手住宅成交沖擊有限。但存量房收儲給郊區(qū)、地段和配套不佳的房源增加了消化新路徑，預(yù)計庫存5月17日，全國保交房工作會議提出，加快推動收購存量商品房用作保障性住房落地；6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購存量商品9月29日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持比例將由60%提高至100%。5月30日，增城區(qū)進行收儲試點；5月17日，全國保交房工作會議提出，加快推動收購存量商品房用作保障性住房落地；6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購存量商品9月29日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持比例將由60%提高至100%。5月30日，增城區(qū)進行收儲試點；12月6日，出臺《廣州市配售型保障性住房管理房。2024年廣州安居集團加快推進13個項廣州各區(qū)90㎡以下商品房存量及去化周期類別全市越秀黃埔從化增城天河番禺花都南沙荔灣海珠可售套數(shù)74115905843331401351755521092190636080940543402759可售面積（萬㎡）988.6411.59118.2838.32158.9979.20157.08121.4582.75118.1262.8040.05去化周期18.440.125.123.621.819.618.417.814.914.713.59.9需求端變化廣州新房市場供求量價周期大版圖歷年走勢分析：廣州十四年“限購史”畫上句號，24年Q4成交觸底反彈，市場需求全面釋放2008.112008.11擴內(nèi)需計劃“限購令”廣州開啟限購2011.22024.9廣州全面取消限購2021.12023.9社保5變2增值稅5改2番禺黃埔不限購供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)2024.9廣州全面取消限購2021.12023.9社保5變2增值稅5改2番禺黃埔不限購2019.12南沙、花都、黃埔相繼放松人才政策2013.11“穗六條”2019.12南沙、花都、黃埔相繼放松人才政策2013.11“穗六條”二套首付升至7成最嚴限購調(diào)控“穗十條”“330”政策“穗十條”02008-2016?2008-2016?2010年出臺限購政策遏制房價快速上漲?2012年廣州采取限售措施，開創(chuàng)全國先河2022-2024?房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，官方調(diào)控方向從過往的“控熱穩(wěn)價”向“釋放需求”過渡，樓市調(diào)控全面松綁?2008年中央4?2008年中央4萬億刺激，樓市進入黃金時代?2014年放寬入戶曲線救市?2013年頒布穗六條維持長達多年的調(diào)控收緊期?2017年，中央首提“房住不炒”?2021年“三道紅線”，不少房企陸續(xù)出現(xiàn)爆雷問題需求端變化新房實時來訪認購走勢監(jiān)控及新政效果對比各屬性客戶表現(xiàn)：剛需剛改客群信心修復(fù)最快，改善需求持續(xù)釋放，高端置業(yè)需求延后n2023-2024年廣州樓市調(diào)控政策逐步放松，市場主要經(jīng)歷了三輪上升周期，今年930全面取消限購后，這一輪政策效果立竿見影，市場見底回升明顯，新房來訪及認購環(huán)比大漲104%、228%。其中，剛需剛改客群由去年的“小步入市”轉(zhuǎn)向“加速上車”，信心修復(fù)最快，改善置業(yè)需求持續(xù)釋放，高端改善客群受制于今年豪宅盤供應(yīng)減少，置業(yè)需求延后，成交漲幅放緩。“全面取消限購”“全面取消限購”流量盤盤均指標第一輪上升周期（23.9.8新政）第二輪上升周期（24.5.28新政）第三輪上升周期（24.9.30新政）新政后一個月指標新政前后一個月增幅新政后一個月指標新政前后一個月增幅新政后一個月指標新政前后一個月增幅來訪成交來訪6753554%32%8656028%73%103%216%5512624%38%7403834%45%55254%53920%14%7283435%73%48108%204%29287%22%52826228%99%173%備注：數(shù)據(jù)來源廣州中原研究發(fā)展部，僅統(tǒng)計流量盤來訪及成交數(shù)據(jù)需求端變化-各區(qū)購房需求變化：9月末新政對各區(qū)刺激效力不一，天河、海珠、黃埔、白云市場反饋較好n9月末，從高層到地方釋出了“一攬子”措施刺激市場復(fù)蘇，10月廣州整體認購量較1-9月對比，增幅超過2倍。n新政對于各個行政區(qū)刺激效力不同，就10月/10-12月認購與新政前（1-9月）對比，天河、海珠是本輪新政主要受益區(qū)域，白云多個標桿項目流速明顯加快。早已松綁限購的黃埔認購大幅提升，主要得益于9-10月多個舊改項目入市，客戶需求回流。由于2023年828新政后，近郊、遠郊除南沙外已處于松綁狀態(tài)，因此24年929新政前后各區(qū)月均認購量對比1-9月月均認購量VS1-9月月均10-12月月均認購量10-12月月均VS1-9月月均659518%453324%6226%145%506378%351232%270185%100%2591075316%855231%4291308205%1002134%683361%487229%54127%9575%41632588%360843134%71%6402235%4737148%需求端變化渠道分銷及營銷手段渠道及分銷情況：房企積極去庫存，讓利手段更直接，全市渠道占比58%，郊區(qū)獲客依賴度更高n房企去庫存力度加強，尤其是下半年，為圈定客戶，抓住窗口期，紛紛加大營銷力度。全市整體渠道占比約58%，郊區(qū)更依靠一二手聯(lián)動獲客，轉(zhuǎn)介、分銷點n主力項目成交均價均有不同程度下調(diào)，降幅集中在5%-10%。貨量也由原來頂?shù)讓犹貎r房源，擴大至整棟房源，增城、南沙推出大批量工抵房。2024年各區(qū)渠道占比與銷售手段部分項目對外營銷海報44%9.3-9.7折；送物業(yè)費、以舊換新、特殊樓層特價39%9.2-9.7折；內(nèi)部認購、特殊樓層特價54%8.8-9.2折；渠道房源、特價房、額外折扣35%9.8折；特價房秒殺、送物業(yè)費69%8.8-9.2折；團購房源、清盤折扣、特價房71%9.4-9.6折；渠道房源、特價房、額外折扣64%9.39.5折；渠道房源、特價房、額外折扣51%9.2-9.7折；開盤高折扣、特殊樓層特價76%8.8-9.5折；渠道房源、特價房、工抵房83%8.5-9.2折；特價房秒殺、工抵房23%8.8-9.5折；特價房、老帶新58% 備注：數(shù)據(jù)來源廣州中原研究發(fā)展部雷達監(jiān)控，覆蓋全市150個在售項目情況需求端變化新房開盤去化情況2024年各區(qū)開盤去化表現(xiàn)及高去化率項目n2024年廣州全市整體新房首開/加推去化率為13%，對比2023年下跌7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目7%，普遍項目去化率集中在10-20%區(qū)間。n由此說明，一方面24年市場深度調(diào)整，客戶入市態(tài)度整體偏謹慎，市場成交動能減弱；另一方面，項牌，稀釋了客戶集中度，致使今年紅盤、爆盤減少。60002023-2024年廣州首開/加推首日去化走勢30%500025%400030002000100020%15%10%5%0%01月2月3月4月5月6月7月8月9月月月1月2024年各區(qū)開盤去化表現(xiàn)及高去化率項目n2024年廣州全市整體新房首開/加推去化率為13%，對比2023年下跌7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目7%，普遍項目去化率集中在10-20%區(qū)間。n由此說明，一方面24年市場深度調(diào)整，客戶入市態(tài)度整體偏謹慎，市場成交動能減弱；另一方面，項牌，稀釋了客戶集中度，致使今年紅盤、爆盤減少。60002023-2024年廣州首開/加推首日去化走勢30%500025%400030002000100020%15%10%5%0%01月2月3月4月5月6月7月8月9月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月20232024推售套數(shù)72145321357849181130711516104103119538161359 首日銷售1243075158220741419856926264174313100206532702592499478245284223168 17%30%23%16%24%23%15%8%19%25%17%26%19%12%18%19%13%15%13%5%8%15%推貨套數(shù)35%35%266% 245459724%琶洲南TOD二期、中183326514%229128112%288218%越秀云悅、保利·云8%15799%2405268803769%2935% 7%24年20551264313%23年21430432720%-4%-39%-7pct注：開盤統(tǒng)計截至2024.12.22，按開盤首日去化量統(tǒng)計需求端變化2024年新房市場供求規(guī)模新房成交分析：樓市表現(xiàn)前低后高，下半年政策托底引發(fā)購買力加快入市，帶動成交量同比跌幅收窄n2024年樓市供求表現(xiàn)前低后高，上半年受經(jīng)濟環(huán)境、客戶觀望等情況拖累，“小陽春”、776萬m2同比-5%584萬m2同比-23%36233元/m2同比-4%“黃金周”等傳統(tǒng)旺季節(jié)點失約，此外房企以去庫存為主，供應(yīng)減少，無熱點撬動。隨著5776萬m2同比-5%584萬m2同比-23%36233元/m2同比-4%近五年廣州商品住宅供求量走勢圖2023-2024年商品住宅供求量價月度走勢500004500040000350003000025000成交面積供應(yīng)面積成交均價500004500040000350003000025000成交面積供應(yīng)面積成交均價400003500014001200100080060040020002020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積(萬㎡)12501214960759584成交面積(萬㎡)11941203791819776180.0160.0140.0120.0100.080.060.040.0180.0160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.030000250002000015000100005000200001000050001500010000050002月3月4月5月6月7月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月202320232024 成交均價(元/㎡)2901733808372313788736233備注：數(shù)據(jù)來源廣州中原研究發(fā)展部、陽光需求端變化新房市場成交量價結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)分析：剛需入市意愿提升；房價理性回歸疊加今年高端大平層供應(yīng)減少，高改需求同樣活躍n隨著“超新規(guī)”產(chǎn)品陸續(xù)入市，今年中心區(qū)70-90㎡成交占比提高，客戶對于“高使用率、低總價”產(chǎn)品更加青睞，加上首付15%降低購房門檻，帶動郊區(qū)首置上車；另一方面，高改需求同樣活躍，150-200㎡大面積產(chǎn)品供應(yīng)減少，引發(fā)客戶爭搶，200㎡以上大戶型成交均價下跌，兩個面積段成交占比均有提振。2020年2021年2022年2023年2024年2024/2023200萬以下27%22%2020年2021年2022年2023年2024年2024/2023200萬以下27%22%22%24%28%3%200-300萬29%24%20%19%17%-2%300-500萬29%30%27%26%25%-1%500-800萬16%19%15%14%-1%800-1000萬2%3%4%4%4%0%1000-3000萬3%5%7%10%10%0%3000萬以上0%1%1%1%1%0%100%100%100%100%100%2020年2021年2022年2023年2024年2024/202370㎡以下2%1%2%2%2%0%70-90㎡21%22%22%22%24%2%90-110㎡32%34%32%29%27%-3%110-130㎡23%20%20%22%20%-2%130-150㎡13%12%12%13%12%-1%150-200㎡4%5%5%5%6%200㎡以上5%6%6%7%9%2%100%100%100%100%100%2020-2024年廣州新房各面積段網(wǎng)簽均價走勢70㎡以下70-9070-90㎡90-110㎡ 110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上150-200㎡品改戶型網(wǎng)簽均價穩(wěn)步提升，同比增7%網(wǎng)簽均價穩(wěn)步提升，同比增7%網(wǎng)簽均價同比下降5%420002200020202021202220232024需求端變化新房區(qū)域成交量價情況n2024年三次重大調(diào)控政策，逐步為中心區(qū)限購松綁，在24年整體市場下跌環(huán)境下，中心區(qū)成交均同比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。今年黃埔、番禺由于1-9月供應(yīng)短缺，導(dǎo)致成交19063元/m2↓7%776.0萬m2↓5%19063元/m2↓7%776.0萬m2↓5%818.9萬m22024年成交面積2023年成交面積25.4萬m2↓26%34.3萬m236233元/m2↓4%399萬12983元/m2↓3%84.0萬m2↓8%91.0萬m2137.4萬m2↓4%143萬m2單位：萬m:39132元/m2↓10%407萬16763元/m239132元/m2↓10%407萬37208元/m2↓6%37208元/m2↓6%77316元/m2↓5%65.5萬m2↓41%87.5萬m2↑17%74.7萬m288753元/m288753元/m2↑6%994萬48.5萬m2↑32%36.8萬m48.5萬m2↑32%36.8萬m23.1萬m2↑140%1.3萬m239063元/m2↓9%444萬39063元/m2↓9%444萬52633元/m2↓13%569萬79893元/m2↓16%112.0萬m2↓11%69.5萬m2↑26%125.7萬m255.3萬m2125.7萬m226024元/m226024元/m2↓5%309萬96.2萬m2↓7%103.6萬m246.9萬m2↑12%41.8萬m2備注：數(shù)據(jù)來源廣州中原研究發(fā)展部、陽光需求端變化新房市場庫存情況庫存/消化周期分析：24年成交放緩，庫存整體呈現(xiàn)抬升趨勢，9月末新政落地后，整體庫存稍有回落n由于2024年成交放緩，全市庫存量/消化周期較23年呈現(xiàn)明顯向上、增加趨勢；尤其6月，消化周期一度觸頂26.9個月的近兩年高位水平。9月末新政以來，開發(fā)商加速了入市、開盤加推步伐，故9-11月，全市庫存達到近兩年峰值。隨著10-12月成交加速，客戶回流，整體庫存、消化周期稍有回落，但仍處于近兩年高位。n2024年海珠、天河、黃埔多個新盤市，刺激區(qū)域庫存規(guī)模提升同比增幅超50%，由于荔灣近期供地量減少，新貨入市速度放緩，為全市唯一庫存量同比下跌的區(qū)域。2023-2024年全市商品住宅庫存/去化周期走勢（6個月成交均值）1800160014001200100080060040018001600140012001000800600400200030252050行政區(qū)域2024年末庫存量-萬㎡2024年末庫存消化周期-月庫存量同比13.662.5123%56.612.454%80.510.8-13%100.82552%14.29%180.230.764%162.521.827%218.519.917.558.626.422%255.323.424%1389.924.024%20232024 庫存量（萬㎡）129312711262129012621262126312751311125812611232121811871204121611941432141514141569154415221390 去化周期（月）2322191917171718201920202022242327252425232024需求端變化新房熱門成交板塊分析熱門成交板塊：中心區(qū)花地灣量、價取勝吸引市區(qū)剛需剛改，近郊白云湖、萬博成交搶眼129.96312045488218.641533648563 129.96312045488218.641533648563 12.871209629254 10.45684861335中大-紡織城9.25738027068.9453411574878.678534701088.575556228196.67493777386.185574647628.7528.1526.0824.75132.163356188382274822574330221369842182306575249414851617.51174314962716.55148014721816.03164312779915.581403 15.02134622432119.352035217.9358776316.871660370894143932941514.3733804613.69134544954712.831277408988135217577910.619503719210.498725247需求端變化廣州年度、月度一手VS二手房市場表現(xiàn)一二手房成交份額：整體市場容量輕微下降，二手擠壓新房需求，一手占比份額持續(xù)走低至41%n廣州一二手住宅整體成交量為1871萬㎡，同比下降2%（上年為1913萬㎡）。其中，一手市場成交份額已降至41%，同比去年小幅降低2個百分點。自2022年出現(xiàn)轉(zhuǎn)換拐點后，一手成交份額在逐年減少。另外，在今年二手業(yè)主大幅讓利的情況下，大量分流新房客戶，進一步擠壓新房需求，倒逼一手項目采取以價換量策略。2020-2024年廣州商品住宅VS二手房成交占比及走勢52%52%60%40%20%0%49%25002000150010005000二手成交面積（萬㎡）一手成交面積（萬㎡）52%52%60%40%20%0%49%2500200015001000500082577643%825776二手成交宗數(shù)（套）2020年2021年2022年2023年2024年二手成交宗數(shù)（套）2023-2024年新房、二手住宅月度成交量價走勢140001200010000800060004000200014000120001000080006000400020000樓市未見小陽春政策效應(yīng)減弱樓市未見小陽春政策效應(yīng)減弱重現(xiàn)小陽春“930”調(diào)控刺激成交低位調(diào)整4月5月2月3月4月5月8月9月3月6月2月7月6月4月5月2月3月4月5月8月9月3月6月2月7月2024年20232024年50000400003000020000100000需求端變化二手市場年度及區(qū)域成交情況成交TOP3：成交TOP3：同比-8%109335套同比+0.3%業(yè)主降價交易，促使剛需、改善需求陸續(xù)釋出。從區(qū)域情況來看，天河、白云等廣州2024年各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽價4353套中心區(qū)54980套廣州2024年各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽價4353套中心區(qū)54980套1.5%近郊22637套3.3%遠郊31718套1.5%3.1%套近五年廣州二手住宅網(wǎng)簽（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）量價走勢元/m21400001200001000008000060000400003100014000012000010000080000600004000031000290002700025000230002100010539套9.1%6.3%13.3%6.7%0.3%年均成交109837套年均成交109837套10300套10300套3.7%2.5%2.2%6627套1049310493套39858元/㎡1900017000150002024年1900017000150002024年2000087898789套002020年2022年2021年2023年2020年2022年2021年2023年5292套5292套二手成交宗數(shù)13101211710382739109000109335——二手網(wǎng)簽均價27175298332749229547271640.6%0.6%數(shù)據(jù)來源：廣州中介協(xié)會，中原研究發(fā)展部；12月份35891元/㎡注：數(shù)據(jù)來源：廣州中介協(xié)會，中原研究發(fā)展部；12月份需求端變化二手市場客戶心態(tài)變化二手客戶心態(tài)：客戶觀望情緒放緩，看房客數(shù)量增加，但入市決心不強，成交周期持續(xù)拉長n總體來看，隨著多政策調(diào)控托舉樓市后，客戶購房心態(tài)有所好轉(zhuǎn)，觀望情緒明顯放緩，二手帶看量穩(wěn)步提升，下半年月均增長率保持在5.2%左右。n實際上，購房客戶從“看房-成交”的過程轉(zhuǎn)化率不高且相對緩慢。2024年平均成交周期進一步增加至221天，同比去年增加18天。2023-2024年廣州二手住宅帶看量環(huán)比走勢2023-2024年廣州二手住宅成交周期2023-2024年廣州二手住宅帶看量環(huán)比走勢（單位：天）30.00%（單位：天）25.00%20.00%22923022522021525.00%20.00%22923022522021521020520019519015%2024年平均13%12%22222215.00%13%12%22222210%8%10.00%2023年平均成交周期10%8%10.00%2023年平均成交周期203天6%3%2092%2092月3月4月5月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月201201199-5.00%-10.00%-15.00%2023年201201199-5.00%-10.00%-15.00%180-20.00%-25.00%180-20.00%-25.00%Q1Q2Q3Q42023年Q1Q2Q3Q42024年數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控，中原門店、店董數(shù)據(jù)收集需求端變化二手房市場成交量價結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)分析：改善、豪宅購買力下降，70㎡以下剛需戶型占比提升；大面積戶型價格相對堅挺n中高端改善戶型、頂豪購買力下降。加上，老破小議價空間更大，業(yè)主讓利幅度高，客戶接受意愿高，促70㎡以下的剛需戶型成交占比大幅提升。n另外，150㎡以上的改善戶型走出獨特行情，市場表現(xiàn)量降價穩(wěn)，2024年網(wǎng)簽均價同比基本持平。2020年2021年2022年2023年2024年2024/2023200萬以下44%43%2020年2021年2022年2023年2024年2024/2023200萬以下44%43%46%45%56%200-300萬28%25%23%22%19%-3%300-500萬20%21%19%19%16%-3%500-800萬6%8%7%9%6%-3%800-1000萬1%2%1%2%1%-1%1000-3000萬1%2%2%3%2%-1%3000萬以上0%0%0%0%0%0%100%100%100%100%100%2020年2021年2022年2023年2024年2024/202370㎡以下28%30%28%25%29%4%70-90㎡29%27%27%26%26%-1%90-110㎡22%21%22%23%21%-1%110-130㎡10%12%0%130-150㎡5%5%6%6%6%0%150-200㎡4%4%4%5%4%-1%200㎡以上2%2%3%3%2%-1%100%100%100%100%100%2020-2024年廣州二手房各面積段網(wǎng)簽均價走勢70㎡以下——70-90㎡90-110㎡ 110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上3200030000280002600070㎡以下剛需房源價格明顯下滑,跌幅超10%240002020年2021年2022年2023年2024年需求端變化二手市場熱銷板塊、樓盤n熱門成交板塊及樓盤：大社區(qū)剛需盤備受青睞，需求端變化二手市場熱銷板塊、樓盤n2024年成交活躍盤TOP10中，大部分為成熟社區(qū)樓盤，例如祈福新村、碧桂園鳳凰2024年成交活躍盤TOP10中，大部分為成熟社區(qū)樓盤，例如祈福新村、碧桂園鳳凰城、亞運城等。其中，番禺、增城共占6位。2024年成交前十板塊，排名，成交宗數(shù)板塊方面，花都區(qū)府、新塘板塊持續(xù)多年穩(wěn)居榜首，鐘村、市橋重回榜2024年成交前十板塊，排名，成交宗數(shù)老黃埔板塊,8,1684宗同德圍-羅沖圍,7,2013華南板塊,6,2210老黃埔板塊,8,1684宗同德圍-羅沖圍,7,2013華南板塊,6,2210成交套數(shù)排名變動11720 2 35644428 5416639373838-19363-6358-4備注：數(shù)據(jù)截止至2024年1-11月，12月預(yù)估數(shù)需求端變化商辦市場年度供求情況商辦市場分析：重構(gòu)招商體系，調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，成交實現(xiàn)止跌回升，各分市場表現(xiàn)各異n廣州商辦市場供應(yīng)持續(xù)走低，2024年總量創(chuàng)近5年新低，僅為101.86萬㎡，同比減少4%，成交總量實現(xiàn)止跌回升，為187.87萬㎡，對比去年歷史低位（135.24萬㎡）增長39%，對比2022年次低位（181.49萬㎡）微增4%，各分市場表現(xiàn)各異：n商業(yè)：供應(yīng)同比接近腰斬，主要是因為近年廣州大型商業(yè)體多為開發(fā)商自持運營，可售部分多為寫字樓底商或住宅商鋪，供應(yīng)量連年減少；成交大幅上揚，開發(fā)商確權(quán)網(wǎng)簽或大宗交易影響較大；n辦公：近年廣州經(jīng)濟發(fā)展“降速”，外部性、結(jié)構(gòu)性、周期性問題凸顯，為推動經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換，廣州重構(gòu)招商體系，在招商促投、扶持產(chǎn)業(yè)方面政策密集，全市新登記企業(yè)33萬戶（截止2024.09帶動廣州辦公市場見底回升，供求同比分別增長36%、56%；n公寓：供應(yīng)連續(xù)四年縮減，主要受供地結(jié)構(gòu)及停止審批新增公寓影響；需求端政策放松，成交低位企穩(wěn)，對比去年低位微增9%。萬㎡140元/㎡50000萬㎡140元/㎡50000400003000020000100000公寓市場供應(yīng)同比-1%公寓市場供應(yīng)同比-1%成交同比9%均價同比3%供應(yīng)同比-48%成交同比70%均價同比22%供應(yīng)同比36%成交同比56%均價同比13%1201008060402002020年2021年2022年2023年2024年2020年2021年2022年2023年2024年67.01107.5759.1220.3827.62123.1494.0878.8362.4761.9874.2995.3252.7236.5356.9291.30105.3364.9060.6666.3830390306593978427946316572020年2021年2022年2023年2024年2020年2021年2022年2023年2024年67.01107.5759.1220.3827.62123.1494.0878.8362.4761.9874.2995.3252.7236.5356.9291.30105.3364.9060.6666.383039030659397842794631657215352469826963314033223834.7234.7241.3228.6323.6812.2681.5690.7963.8738.0564.574248838003292642942435868成交面積成交均價需求端變化公寓去化周期公寓去化周期：供應(yīng)端遏制新增，需求端切底解綁，公寓去化周期大幅降低n自2023年9月開啟新一輪寬松周期后，廣州公寓去化周期高位波動，庫存持續(xù)積壓，2024年商服政策進一步放寬：月底廣州公寓去化周期由年初的41.8個月降至32.3個月，政策顯效突出。月底廣州公寓去化周期由年初的41.8個月降至32.3個月，政策顯效突出。從供應(yīng)端和時間2017年3月30日2017年12月27日《市更新局關(guān)于實施發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地城市更新商服類房地文件產(chǎn)市場調(diào)控的通知》產(chǎn)項目管理新政執(zhí)行問題的通知》取消舊改商服物業(yè)政策一日游全市停止審批新增公寓“釋放限購松動信號”“倒逼剛需購買住宅”解除境外人士在廣州不能購買商服物業(yè)的限制取消舊改商服物業(yè)“銷售對象限制”取消330前拿地存量商服“銷售對象限制”取消存量物業(yè)“限售2年限制”作用史上最嚴限購令“單元面積限制”合理松綁供應(yīng)端遏制新增取消舊改商服物業(yè)政策一日游全市停止審批新增公寓“釋放限購松動信號”“倒逼剛需購買住宅”解除境外人士在廣州不能購買商服物業(yè)的限制取消舊改商服物業(yè)“銷售對象限制”取消330前拿地存量商服“銷售對象限制”取消存量物業(yè)“限售2年限制”作用史上最嚴限購令“單元面積限制”合理松綁供應(yīng)端遏制新增部分松綁切底解綁2018年11月2日《關(guān)于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》2018年12月19日2023年3月3日2024年4月2日《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項目的通知》2024年5月28日《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》2024年7月8日《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務(wù)若干措施的通知》口頭通知2017年-2024年廣州公寓市場去庫存周期走勢峰值2017年-2024年廣州公寓市場去庫存周期走勢個月6032.3個月6032.34058.5500400300庫存面積50040030041.746.2開啟寬松周期41.746.2開啟寬松周期33.035.632.5疫情20020010015.42022002001002017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年需求端變化公寓成交結(jié)構(gòu)分析n廣州公寓市場成交主力仍為30-80㎡產(chǎn)品，30㎡以下公寓占比擴大至18%，主要受萬科云都薈整棟交易大單及廣州足球公園重啟銷售影響。n100㎡以上公寓成交占比逐年擴大，2024年市場份額超1成，主要是琶洲、廣紙、南洲、金融城、白云新城等核心板塊大平層公寓熱銷，尤其是保利琶洲四季、越秀·天薈江灣、越秀星匯海珠灣、粵?！ぴ聘鄢桥芰客怀觥４送?，頂豪商業(yè)大平層表現(xiàn)突出，累計成交11套億元級的商業(yè)大平層，廣州·鵬瑞1號收獲3套2億+大單。廣州·鵬瑞1號7套，套均368㎡，8130萬曉廬7套，套均288㎡，3763萬合景臻溋名鑄4套，套均363㎡，6866萬珠光金融城壹號1套，近5年廣州一手公寓市場成交面積段變化150-200㎡＞200㎡20%5%≤30㎡30-50㎡18%成交面積（萬㎡）4.644.836.572.251.551.511.552.671.121.18100-150㎡80-100㎡50-80㎡項目萬科云都薈廣州足球公園保利琶洲四季越秀·天薈江灣琶洲one57碧桂園長盛匯譽山國際越秀星匯海珠灣美的江上沄啟近5年廣州一手公寓市場成交面積段變化150-200㎡＞200㎡20%5%≤30㎡30-50㎡18%成交面積（萬㎡）4.644.836.572.251.551.511.552.671.121.18100-150㎡80-100㎡50-80㎡項目萬科云都薈廣州足球公園保利琶洲四季越秀·天薈江灣琶洲one57碧桂園長盛匯譽山國際越秀星匯海珠灣美的江上沄啟荔灣新天地成交套數(shù)1610910482442430407361310291262主力戶型28-45㎡平層24-82㎡平層47-96㎡LOFT105-233㎡大平層34-78㎡LOFT176-343㎡大平層33-66㎡LOFT37-42㎡平層27-81㎡平層31-49㎡LOFT35-95㎡LOFT160-220㎡大平層31-63㎡LOFT39-80㎡LOFT排名123456789區(qū)域番禺海珠海珠海珠番禺增城海珠南沙荔灣2024年47%8%2023年6%5%31%51%5%2022年3%4%30%59%4%2021年4%10%36%46%3%2020年4%10%41%42%0%40%60%80%100%20%需求端變化商辦市場成交結(jié)構(gòu)商辦成交結(jié)構(gòu)：南沙辦公供需持續(xù)活躍，琶洲、南洲寫字樓補位，商業(yè)大宗&n辦公熱門板塊：2024年南沙新規(guī)劃批復(fù)，基建加速，明珠灣、金洲板塊辦公供需持續(xù)活躍。市中心琶洲多個寫字樓項目補位，重新吸納城區(qū)辦公需求；南洲板塊寫字樓補位，成交躍升全年第三。另外，新上榜的黃閣、花地灣n商業(yè)大宗交易：2024年商業(yè)市場大宗&特殊交易個案較多，極大推高市場走量。散售交易則集中在新塘、香雪、國際創(chuàng)新城、明珠灣等郊區(qū)大配套產(chǎn)居0.005.0010.0015.00萬㎡上升5位明珠灣金洲0.005.0010.0015.00萬㎡上升5位明珠灣金洲南洲金融城廣州南站老黃埔黃閣花地灣琶洲萬博8.746.32新上榜4.98上升1位4.54上升3位3.63持平3.56新上榜1.78新上榜1.73新上榜排名項目板塊成交套數(shù)成交面積（萬㎡）備注1越秀國際金融中心明珠灣25111.40若干整層或多層交易2星河?xùn)|悅匯金洲537.98ABC三棟辦公確權(quán)網(wǎng)簽3廣航大廈南洲336.18B棟確權(quán)網(wǎng)簽，A棟多層交易4萬科世博匯廣州南站1874.54若干整層或多層交易5南沙方圓·悅方中心黃閣1423.561#辦公確權(quán)網(wǎng)簽6IMC越秀·南方智媒大廈老黃埔923.50包含北塔22-31F，廣州公交集團整購7廣州城投·灣區(qū)金融港金融城2.44包含城祥大廈2-3F以及24-28F，紫荊文化集團整購8荔勝廣場花地灣1041.78多層交易9保利南方財經(jīng)大廈金融城371.48包含6-11F，金融企業(yè)整購益云科創(chuàng)中心·晟云臺太和181.22若干小獨棟產(chǎn)業(yè)辦公2024年2023年2024年廣州商業(yè)市場大宗&特殊交易匯總2024年2023年項目板塊成交套數(shù)成交面積（萬㎡）備注星河?xùn)|悅匯金洲49.88星河COCOPark確權(quán)網(wǎng)簽?zāi)仙撤綀A·悅方中心黃閣18.87購物中心方悅方城確權(quán)網(wǎng)簽尚城萬科里開發(fā)區(qū)943.07購物中心簽約，萬科轉(zhuǎn)讓大單正太廣場市橋2182.40特殊網(wǎng)簽，非市場化成交新世界凱粵灣滘口1031.35社區(qū)底商，打包出售凱德新玥大崗-欖核891.03批量成交奧園中環(huán)廣場金洲260.85帶租約商鋪整體拍賣2-PART25年趨勢研判政策趨勢房企趨勢一二手供求復(fù)蘇程度分析商辦市場展望2025年廣州樓市趨勢總覽預(yù)計“止跌企穩(wěn)”關(guān)鍵因素：①政策持續(xù)發(fā)力；②城改加速+增量需求入市，廣州一二手合計成交趨穩(wěn)；預(yù)計“止跌企穩(wěn)”關(guān)鍵因素：①政策持續(xù)發(fā)力；②城改加速+增量需求入市，廣州一二手合計成交趨穩(wěn)；筑底過程，好產(chǎn)品、好區(qū)域有望率先企穩(wěn)一手供應(yīng)量同比下降2025年預(yù)估：550萬㎡（同比-6%）一手成交量同比企穩(wěn)微增2025年預(yù)估：799萬㎡（同比+3%）一手房價跌幅收窄2025年預(yù)估：同比從-4%收窄至-2%202