2021年04月14日中鐵置業(yè)臨平工程定位報(bào)告項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知整體政策環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目整體定位價(jià)格定位客戶(hù)定位項(xiàng)目建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位開(kāi)發(fā)策略建議區(qū)位交通地塊位于杭州主城東北部，臨平城北部，臨平山北；地塊距主城武林廣場(chǎng)直線距離約20公里，交通距離約30公里，目前有三條車(chē)行路線與主城連通，其中最快的線路為“上塘高架——繞城高速——半山口下走320國(guó)道至地塊現(xiàn)場(chǎng)〞；地塊與臨平城區(qū)僅一山之隔，走臨平山隧道車(chē)行距離約3公里；地塊所在區(qū)域目前公交線路稀少，公共交通配套設(shè)施較為匱乏，但周邊已有較多站點(diǎn)布局，預(yù)期未來(lái)交通狀況會(huì)有較大改善。工程500米內(nèi)設(shè)有一號(hào)線地鐵延伸段站口序號(hào)車(chē)行路線車(chē)行距離時(shí)間1武林廣場(chǎng)-上塘高架-繞城高速-320國(guó)道-地塊現(xiàn)場(chǎng)約30公里30-40分鐘2武林廣場(chǎng)-華豐-丁橋-星橋-地塊現(xiàn)場(chǎng)約25公里1小時(shí)以上3武林廣場(chǎng)-德勝快速-喬司-臨平山隧道-地塊現(xiàn)場(chǎng)約30公里1小時(shí)左右區(qū)位對(duì)杭州主城而言，屬遠(yuǎn)郊地塊；對(duì)臨平區(qū)而言，屬于近郊地塊。杭州主城區(qū)臨平城區(qū)本項(xiàng)目23KM2.5KM區(qū)域規(guī)劃本地塊地塊信息規(guī)劃中天荷路規(guī)劃中荷花路規(guī)劃中北沙路禾豐社區(qū)土地地塊地塊用地性質(zhì)居住用地（R21）總用地面積109106平方米容積率2.2總建筑面積240033平方米建筑密度25%綠地率30%建筑限高≤75米主出入口西或北其他說(shuō)明1、用地面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，圖示所有尺寸單位均為米；2、建筑按規(guī)范要求后退用地紅線；3、圍堵采用通透式，其定位應(yīng)后退道路紅線不小于1米；4、機(jī)動(dòng)車(chē)出入口方向?yàn)榈貕K西側(cè)或北側(cè)；5、按規(guī)范配置社區(qū)用房、物管用房、停車(chē)泊位等配套設(shè)施；6、地塊西北處按規(guī)范要求配建四星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一座及2000平方米公共服務(wù)設(shè)施用房一處；7、高層建筑按規(guī)范增加退讓并應(yīng)按規(guī)范編制日照分析報(bào)告；8、套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達(dá)到20%以上9、其他要求以國(guó)家、地方規(guī)劃管理要求和技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。地塊四至本地塊西側(cè)及北側(cè)為空地東側(cè)曼尼通叉車(chē)公司東南側(cè)海聯(lián)熱電廠南側(cè)余杭高級(jí)中學(xué)地塊內(nèi)部地塊整體比較規(guī)整，東、南兩側(cè)水系環(huán)繞，但水質(zhì)不高地塊內(nèi)部較為平整，有一條小溪，地塊內(nèi)還留有較多電線桿地塊南方為荷花塘居住區(qū)，整體生活配套水準(zhǔn)不高，但可滿(mǎn)足根本生活需求周邊布有大量的學(xué)校，如余杭高級(jí)中學(xué)、臨平一中、余杭實(shí)驗(yàn)中學(xué)〔在建〕等，整體文化教育氣氛濃厚SWOT分析優(yōu)勢(shì)央企中鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)；地塊形狀工整，規(guī)劃和設(shè)計(jì)難度較低；四周路網(wǎng)發(fā)達(dá)，離1號(hào)線地鐵站較近，交通通達(dá)性好；余杭CLD規(guī)劃，板塊效應(yīng)逐步凸顯，升值潛力大；地塊水系環(huán)繞，臨近臨平山北口，周邊學(xué)校

林立，自然環(huán)境與人文環(huán)境俱備機(jī)會(huì)余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，尤其是地塊北部錢(qián)江經(jīng)濟(jì)

開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，擴(kuò)大了市場(chǎng)客戶(hù)來(lái)源隨著周邊大量樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，增強(qiáng)了板塊的區(qū)域認(rèn)知度，可能引起主城區(qū)及臨平城區(qū)客戶(hù)的較多關(guān)注威脅板塊內(nèi)綠城、金都、金帝等品牌開(kāi)發(fā)商的高品質(zhì)樓盤(pán)，且價(jià)格普遍不高，對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)；國(guó)家整體調(diào)控的基調(diào)，尤其是限購(gòu)令的出臺(tái)，對(duì)杭州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的不利影響劣勢(shì)杭州遠(yuǎn)郊，臨平近郊，為臨平山阻隔，客戶(hù)具有一定抗性，對(duì)主城區(qū)客戶(hù)吸引力不足；以小型基礎(chǔ)配套為主，缺乏核心大型配套；周邊廠房較多，尤其東南方海聯(lián)熱電廠煙囪，對(duì)環(huán)境有一定影響；地塊內(nèi)及周邊有大量電線桿布置SWOT項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知整體政策環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目整體定位價(jià)格定位客戶(hù)定位項(xiàng)目建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位開(kāi)發(fā)策略建議生產(chǎn)總值人均可支配收入人均消費(fèi)支出銀行儲(chǔ)蓄固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5945.82億30035元20219元4990.9億2753.13億956.2億生產(chǎn)總值人均可支配收入人均消費(fèi)支出銀行儲(chǔ)蓄固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資628.83億28836元19928元460.19億361.67億120.84億杭州2021余杭2021杭州及余杭整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好，居民購(gòu)置力較強(qiáng)，余杭區(qū)的一大顯著特征是第二產(chǎn)業(yè)較第三產(chǎn)業(yè)更為興旺經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2006年以來(lái)，余杭與杭州的生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展增速穩(wěn)定。除07年外，余杭生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率逐年增加。余杭與杭州銀行儲(chǔ)蓄逐年增長(zhǎng)，居民越來(lái)越富裕，購(gòu)房支付能力逐步增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2010年，杭州人均可支配收入超3萬(wàn)，消費(fèi)占收入的比重維持在60%-70%2010年，余杭人均可支配收入接近3萬(wàn)，與杭州相差不遠(yuǎn)，余杭購(gòu)買(mǎi)實(shí)力較強(qiáng)；余杭人均消費(fèi)支出與杭州接近，余杭消費(fèi)水平較高。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析高壓的政策環(huán)境1月26日的新“國(guó)八條”1月28日重慶上海兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則央行2月8日晚突然加息4月6日今年第二次加息2月28日杭州細(xì)則出臺(tái)杭州市場(chǎng)成交價(jià)格下滑成交低迷?xún)r(jià)格上漲新政前后細(xì)則前后杭州成交不佳，成交均價(jià)下滑，低迷的市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間宏觀市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析余杭市場(chǎng)走勢(shì)類(lèi)似杭州，但是成交結(jié)果好于杭州。新政前后細(xì)則前后余杭市場(chǎng)臨平房市現(xiàn)狀臨平房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀品牌發(fā)展商“唱主角”：臨平是品牌發(fā)展角逐之地，浙江房地產(chǎn)界第一品牌綠城有3個(gè)在售樓盤(pán)，金都集團(tuán)有夏宮，贊成集團(tuán)有香頌，余杭地產(chǎn)界的老字號(hào)理想四維有理想家園和康城國(guó)際。發(fā)展商中檔產(chǎn)品為主：在售的樓盤(pán)大部分是高層和小高層，是滿(mǎn)足剛需的中檔產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較好，外立面檔次較高，總體性?xún)r(jià)比高。產(chǎn)品力“黑馬之姿”迅速崛起：呼之欲出的雙鐵時(shí)代給予臨平無(wú)限發(fā)展機(jī)會(huì)，土地供應(yīng)充足，住宅開(kāi)發(fā)在如火如荼地進(jìn)行，全區(qū)大約共有25個(gè)在售樓盤(pán)。住宅開(kāi)發(fā)臨平市場(chǎng)成交受政策影響，整體波動(dòng)大競(jìng)爭(zhēng)板塊臨平老城臨平新城臨平山北、星橋板塊臨平新城以雙鐵概念以及良好的規(guī)劃，居價(jià)格第一梯隊(duì)，板塊內(nèi)工程眾多，且未來(lái)供給量大；臨平老城以成熟配套取勝，但目前新推工程少；臨平山北和星橋板塊依托臨平城區(qū)，位置相對(duì)次之，處價(jià)格第三梯隊(duì)，土地充足，未來(lái)供給量大。臨平老城臨平新城星橋板塊臨平山北8500-11000元/㎡10000-13500元/㎡8000-10000元/㎡14000-20000元/㎡本案競(jìng)品分布財(cái)富階層LHLH接受程度尊享、休閑型舒適、宜居、品質(zhì)型新鮮，體驗(yàn)型生活，工作便利型金都·夏宮綠城·藍(lán)庭藍(lán)江四季晶品華立和郡在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目集中于臨平新城和老城集中于臨平山北和星橋板塊東港花苑金帝·海珀贊成·香頌擎天半島美好·桂花金座綠城紫桂公寓野風(fēng)瓏園康城一品綠城·風(fēng)華苑綠城·玉園華鼎·君臨天下東?！に俺清X(qián)塘·梧桐藍(lán)山大美公寓臨平地區(qū)的產(chǎn)品布局，以?xún)r(jià)格為分界線形成兩大層次。臨平老城和新城以成熟的配套、良好的規(guī)劃以及“雙鐵概念”，產(chǎn)品也多注重舒適、宜居性；臨平山北及星橋板塊離臨平城區(qū)較近，道路交通通達(dá)性較好，且目前價(jià)格相較較低，雖然在配套等方面有所不如，但其前景預(yù)期較好，產(chǎn)品主要偏重生活、工作方便及高性?xún)r(jià)比。綠城藍(lán)庭東港花苑星光街星河路臨平大道臨平邱山隧道四季晶品本地塊贊成香頌金帝海珀臨平山北在售公寓的樓盤(pán)有綠城藍(lán)庭、金帝海珀、東港花苑和贊成香頌，即將上市的有藍(lán)江四季晶品。市場(chǎng)未來(lái)供給量為113.4萬(wàn)方，產(chǎn)品類(lèi)型大都為小高層和高層，可見(jiàn)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很劇烈。項(xiàng)目名稱(chēng)體量（萬(wàn)方）未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn)方）產(chǎn)品藍(lán)庭7039.51多層、小高層、高層、聯(lián)排金帝海珀3532.63高層?xùn)|港花苑33.0629.28多層、小高層贊成香頌106.98小高層、高層四季晶品55高層總計(jì)153.06113.4臨平山競(jìng)品分析競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱(chēng)入市時(shí)間主力戶(hù)型月去化量去化率預(yù)計(jì)均價(jià)建筑風(fēng)格外立面綠城藍(lán)庭07-5-25100-200方舒適型三房、四房10年5月份前80套，而后僅26套主力戶(hù)型:78%整體:67%15500元/方地中海式真石漆贊成香頌10-10-2186-93方緊湊型三房月均去化50套主力戶(hù)型：100%整體：98%9600元/方現(xiàn)代真石漆金帝海珀10-12-2788方緊湊型三房117-139方舒適型三房月均去化99套88方：98%；117-139方：98%整體：90%11200元/方新古典主義真石漆東港花苑10-8-2786-90方緊湊型三房月均去化28套主力戶(hù)型:78%整體:67%8400元/方現(xiàn)代真石漆四季晶品11-4-1189方緊湊型三房————8500元/方新古典主義真石漆100800120140160綠城藍(lán)庭贊成香頌金帝海珀?yáng)|港花苑競(jìng)品戶(hù)型面積段集中在80-100方的中小戶(hù)戶(hù)型，其次是120-140方和100-120方兩個(gè)面積段。㎡工程名稱(chēng)競(jìng)品分析競(jìng)品分析競(jìng)品成交總價(jià)段集中在60-120萬(wàn)/套，其中成交業(yè)績(jī)較差的東港花苑成交總價(jià)以60-80萬(wàn)為主，拉低競(jìng)品成交總價(jià)集中段，其他競(jìng)品的成交總價(jià)段以80-120萬(wàn)之間。綠城大面積的戶(hù)型及品牌效應(yīng)使得工程總價(jià)段集中在200萬(wàn)以上。80600100120140綠城藍(lán)庭贊成香頌金帝海珀?yáng)|港花苑萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng)160180200東港花苑——?jiǎng)傂鑳?yōu)勢(shì)：低單價(jià)劣勢(shì)：產(chǎn)品品質(zhì)一般，品牌形象不高；營(yíng)銷(xiāo)不到位，銷(xiāo)售服務(wù)未跟上結(jié)果：銷(xiāo)售結(jié)果欠佳

贊成香頌——?jiǎng)傂鑳?yōu)勢(shì)：合理單價(jià)、中小戶(hù)型、定位清晰劣勢(shì)：小區(qū)規(guī)劃一般，小體量結(jié)果：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出彩四季晶品——?jiǎng)傂鑳?yōu)勢(shì)：中央景觀優(yōu)美、贈(zèng)送面積多劣勢(shì)：體量小，品牌影響不足結(jié)果：有待時(shí)間檢驗(yàn)藍(lán)庭——改善型優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商品牌，小區(qū)配套完善、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)劣勢(shì)：政策制約、定位偏差結(jié)果：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一般金帝海珀——?jiǎng)傂鑳?yōu)勢(shì)：位置優(yōu)于其他項(xiàng)目，戶(hù)型恰當(dāng)、環(huán)境優(yōu)美劣勢(shì)：定價(jià)稍微高于周邊項(xiàng)目結(jié)果：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)理想競(jìng)品分析競(jìng)品客戶(hù)客戶(hù)年齡置業(yè)目的客戶(hù)職業(yè)客戶(hù)來(lái)源綠城藍(lán)庭金帝海珀贊成香頌東港花苑區(qū)域競(jìng)品客戶(hù)各項(xiàng)目客戶(hù)情況概況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目特色客戶(hù)年齡家庭構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源置業(yè)目的臨平山北綠城藍(lán)庭品牌+產(chǎn)品30-65兩口及以上臨平客戶(hù)50%，杭州客戶(hù)及周邊客戶(hù)50%投資、改善、養(yǎng)老贊成香頌低價(jià)25-45兩口、三口之家臨平客戶(hù)55%，杭州30%，周邊15%剛需+改善金帝海珀品質(zhì)+低價(jià)30-50三口之家臨平客戶(hù)65%，杭州25%，周邊10%剛需+改善東港花苑低價(jià)25-45兩口、三口之家本地客戶(hù)75%，外地投資客25%剛需+投資藍(lán)江四季晶品低價(jià)————————臨平新城綠城玉園品牌、景觀35-50兩口、三口之家本地客70%，主城區(qū)及外地客戶(hù)30%改善為主君臨天下地段+潛力30-45三口之家臨平城區(qū)55%，主城區(qū)25%，周邊20%剛需+改善梧桐藍(lán)山地段+品質(zhì)25-45兩口、三口之家本地客戶(hù)為主，少量杭州客戶(hù)剛需為主臨平老城中意名仕苑地段+產(chǎn)品類(lèi)型30-50三口之家本地客戶(hù)為主，極少杭州客戶(hù)剛需星橋板塊擎天半島品質(zhì)30-45兩口、三口之家本地客60%，杭州客30%，周邊客10%剛需+改善桂花金座低價(jià)25-45兩口、三口之家本地客戶(hù)為主，少量杭州客戶(hù)剛需+改善綠城紫桂公寓品質(zhì)30-45三口之家本地客戶(hù)為主，適當(dāng)杭州客戶(hù)投資+改善客戶(hù)掃描客戶(hù)來(lái)源地:以本區(qū)域內(nèi)工作、生活人群為主；隸屬臨平，對(duì)區(qū)內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群有一定的吸引力；隨著臨平山隧道的拓寬開(kāi)通，以及多家品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，板塊居住氣氛漸濃，對(duì)臨平城區(qū)及主城區(qū)客戶(hù)的吸引得到了增強(qiáng)。主力人群構(gòu)成：35歲以下的年輕群體購(gòu)房意愿最強(qiáng)，其他年齡段的購(gòu)房意愿相對(duì)較冷淡；購(gòu)房的客戶(hù)主力是青年持家和小太陽(yáng)家庭，城區(qū)原住居民和新臨平人占較大比重；隨著板塊熱度的提升，越來(lái)越多的主城區(qū)價(jià)格擠出型客戶(hù)開(kāi)始關(guān)注臨平北，呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)；板塊內(nèi)農(nóng)村地區(qū)習(xí)慣于老少同居，老人另行購(gòu)房獨(dú)居概率低，因此老年公寓的目標(biāo)客群還是以主城區(qū)客戶(hù)為主?？蛻?hù)背景：臨平區(qū)域客戶(hù)受教育水平及平均收入相比主城區(qū)客戶(hù)低，但個(gè)體、私企業(yè)主極多，擁有較強(qiáng)購(gòu)置力；城區(qū)受價(jià)格擠出效應(yīng)影響，青年可能會(huì)在城區(qū)周邊選擇適宜新盤(pán)置業(yè)居??；農(nóng)村原住民更傾向于居住自建房及拆遷安置房，或者在城區(qū)置業(yè)；外來(lái)人口量大，以農(nóng)民工為主，局部個(gè)體創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高層及居住多年者，擁有一定的購(gòu)置力。未來(lái)供給分析東湖街道，1宗，占地28278平方米臨平東湖街道，7宗，占地328604平方米臨平火車(chē)站，1宗，占地1637平方米臨平街道，4宗，占地284776平方米南苑街道，14宗，占地369646平方米星橋街道，6宗，占地287237平方米臨平紅豐路，1宗，占地20100平方米臨平新城，1宗，占地32345平方米南苑街道，聯(lián)盟社區(qū)，1宗，占地24092平方米余杭各區(qū)域土地出讓情況區(qū)域預(yù)計(jì)總建筑面積（方）東湖街道843435臨平街道1359946南苑街道849720星橋街道600136總計(jì)3653237出讓土地預(yù)計(jì)總建筑面積臨平四街道2021年至2021年3月出讓的土地在未來(lái)可形成365萬(wàn)方的總建筑面積，未來(lái)板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力大。本案臨平未來(lái)整體供給地塊開(kāi)發(fā)商土地性質(zhì)地塊面積（平方米）容積率建筑面積（方）總價(jià)（億元）樓面價(jià)（元/方）余政(2010)07號(hào)五洋建設(shè)住宅282782.467867.22.123124余政(2010)39號(hào)凱文房產(chǎn)住宅481532963063.353478余政(2010)43號(hào)眾安集團(tuán)商住1587432.5396857.58.342102余政(2010)44號(hào)浙江經(jīng)房、元茂實(shí)業(yè)商住612242.51530606.324129余政(2010)108號(hào)中鐵置業(yè)商住1091062.2240033.29.684033余政(2010)107號(hào)美好控股商住848562.2186683.27.323921余政(2010)106號(hào)浙江昆源、杭州樹(shù)蘭居住452522.299554.45.0035025余政(2010)128號(hào)萊茵達(dá)置業(yè)居住498272.4119584.86.55435合計(jì)

585439

1359946.348.633

臨平山北共有8塊已出讓待開(kāi)發(fā)的土地，共136萬(wàn)方的體量，將是杭州樓市住宅體量最大的一個(gè)板塊。出讓土地的容積率都在2.0以上，產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)以高層公寓為主，可見(jiàn)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度將會(huì)異常劇烈。臨平山北未來(lái)供給項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知整體政策環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目整體定位價(jià)格定位客戶(hù)定位項(xiàng)目建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位開(kāi)發(fā)策略建議客戶(hù)深訪客戶(hù)分析“三部曲〞競(jìng)品客戶(hù)+問(wèn)卷調(diào)研+客戶(hù)深訪=客戶(hù)最終定位

問(wèn)卷調(diào)研競(jìng)品客戶(hù)通過(guò)與10位有代表性的潛在客戶(hù)深訪調(diào)查，深入了解客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的細(xì)致需求，從而以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，挖掘工程產(chǎn)品內(nèi)涵，打造核心亮點(diǎn)通過(guò)區(qū)域客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，共發(fā)放問(wèn)卷800份，回收有效問(wèn)卷487份，通過(guò)數(shù)據(jù)分析詳細(xì)了解潛在客戶(hù)的信息與需求通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，初步了解板塊內(nèi)部的市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成，明晰區(qū)域來(lái)源、家庭構(gòu)成、年齡結(jié)構(gòu)及置業(yè)目的客戶(hù)定位客戶(hù)分析內(nèi)容客戶(hù)背景置業(yè)目的contentsAB產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)D價(jià)格承受力C以首置型剛需及改善型剛需為主，兼有部分的投資需求價(jià)格戶(hù)型品牌配套環(huán)境客戶(hù)來(lái)源：臨平本地為主，主城區(qū)客戶(hù)次之，有適量外地客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)：兩口、三口之家為主職業(yè)：職業(yè)來(lái)源廣泛，但個(gè)體私企業(yè)主占比最大家庭收入：6-20萬(wàn)為主出行方式：私家車(chē)和公共交通為主主流偏好80-120方左右，單價(jià)9000-11500元/平方米，總價(jià)80-150萬(wàn)追求交通和配套便利的杭州城東剛性需求臨平當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)區(qū)域型追求高性?xún)r(jià)比舒適性孩子上學(xué)性?xún)r(jià)比高良好的配套，孩子上學(xué)問(wèn)題品牌優(yōu)勢(shì)交通導(dǎo)入型便利性較高性?xún)r(jià)比價(jià)格適宜，性?xún)r(jià)比高交通便利，與工作區(qū)域接近居住氣氛較濃厚，配套設(shè)施成熟板塊客戶(hù)構(gòu)成分析性質(zhì)主要訴求關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)客戶(hù)細(xì)分備注家庭總資產(chǎn)預(yù)計(jì)區(qū)域型客戶(hù)臨平城區(qū)100-400萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)余杭區(qū)100-400萬(wàn)交通導(dǎo)入型客戶(hù)剛需型工作生活區(qū)域集中在城東200-600萬(wàn)目標(biāo)客戶(hù)梳理單身一族中學(xué)三口之家單身丁客幼小三口之家已婚未育新婚族中大學(xué)三口之家丁客家庭兩老空巢三代同堂兒女立家普通白領(lǐng)〔22-25歲〕都市精英〔25-40歲〕品質(zhì)家庭〔41-50歲〕健康養(yǎng)老〔51-60歲以上〕家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)品偏好模型擁有型健康型精神型贍養(yǎng)型生活型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型工作型工作型運(yùn)動(dòng)型休閑型年齡在25-40歲之間的客戶(hù)也主要關(guān)注產(chǎn)品功能性方面，對(duì)于情感面的訴求稍弱商務(wù)型精神型文化型文化型健康型工程客群定位——目標(biāo)客群家庭結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品偏好少！據(jù)2010年至2011年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，杭城早已邁入高房?jī)r(jià)時(shí)代，總價(jià)低于100萬(wàn)的尚不足4%，80-100萬(wàn)房源僅占總成交量的2.5%。套80-100萬(wàn)總價(jià)房源，江干、下沙、濱江三區(qū)占總量的96.5%，主要分布于丁橋、九堡、下沙、濱江非沿江板塊。上述板塊的顯著特征為位置較偏，配套相對(duì)不成熟，但有良好的規(guī)劃前景，距離地鐵站較近。偏？杭州主城區(qū)80-100萬(wàn)總價(jià)房源短缺，目前只集中在橋、九堡、下沙、濱江非沿江板塊，同時(shí)上述板塊配套不成熟必定有大量積壓客戶(hù)外溢臨平客戶(hù)：首次改善及首次剛需客戶(hù)，主要包括個(gè)體私企業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位、周邊學(xué)校教師、開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中高層及核心技術(shù)人員。占總客戶(hù)的60%。杭州客戶(hù)：主城區(qū)高位房?jī)r(jià)擠出，由軌道交通導(dǎo)入型客戶(hù)。占總客戶(hù)的30%。外區(qū)客戶(hù)：主要為海寧等外區(qū)引入客戶(hù)，主要為解決子女入籍教育問(wèn)題及部分的投資需求。占總客戶(hù)的10%?？蛻?hù)定位客戶(hù)地圖本案導(dǎo)入路線：主城區(qū)方向開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)：15%比例；開(kāi)發(fā)區(qū)中高層及核心技術(shù)人員，長(zhǎng)期在臨平地區(qū)發(fā)展，滿(mǎn)足其生活需求主城區(qū)剛需客戶(hù)：30%比例；為主城區(qū)高位房?jī)r(jià)擠出，在杭州周邊郊區(qū)尋求交通、生活方便的居所，配套需要滿(mǎn)足基本生活所需臨平周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)：25%比例；外來(lái)個(gè)體、私企業(yè)主及店鋪老板，自住兼投資功效，有部分為剛性需求臨平城區(qū)：20%比例；投資保值型，追求享受改善型，價(jià)格擠出首套剛需型外區(qū)導(dǎo)入客戶(hù)：10%比例；主要來(lái)自近臨平的海寧地區(qū)，為解決入籍及子女教育問(wèn)題，部分投資需求客戶(hù)小結(jié)典型客戶(hù)畫(huà)像〔臨平主城客戶(hù)〕品質(zhì)追求型首置社會(huì)特征消費(fèi)心理及特征房產(chǎn)信息主要渠道置業(yè)偏好區(qū)域關(guān)注因子現(xiàn)有房產(chǎn)

有快速路可達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)板塊：閑林、小和山、良渚文化村、臨平北、下沙沿江區(qū)、蕭山聞堰、轉(zhuǎn)塘

面積：90方兩房，滿(mǎn)足剛性需求；140方三房，考慮到孩子出生后功能需求，講究一步到位；

品質(zhì)：性?xún)r(jià)比高，居住環(huán)境、品質(zhì)要好交通可達(dá)性：要有快速路或地鐵可達(dá)，買(mǎi)房余錢(qián)買(mǎi)輛經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)，快速步入房車(chē)一族

25-35歲；新杭州人，本科或大專(zhuān)學(xué)歷新婚或處結(jié)婚準(zhǔn)備期家庭年收入15-30萬(wàn)元總價(jià)承受上限：120萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注財(cái)經(jīng)類(lèi)、時(shí)尚娛樂(lè)、社會(huì)類(lèi)新聞信息追求生活品質(zhì)，注重自我形象渴望安家落戶(hù)，立業(yè)成家，期望通過(guò)買(mǎi)房獲得城市歸屬感和安定感愛(ài)消費(fèi)但杜絕浪費(fèi)，講究性?xún)r(jià)比無(wú)，租房居住典型客戶(hù)畫(huà)像〔臨平客戶(hù)〕改善型剛需社會(huì)特征消費(fèi)心理及特征房產(chǎn)信息主要渠道置業(yè)偏好區(qū)域關(guān)注因子現(xiàn)有居住方式

臨平城區(qū)、臨平近郊板塊：

買(mǎi)不起臨平主城區(qū)房，只能買(mǎi)臨平北、星橋等板塊樓盤(pán)面積：120-140方標(biāo)準(zhǔn)三房，以三代同堂為空間要求；形象：樓盤(pán)檔次感及知名度，同樣總價(jià)內(nèi)，會(huì)選知名度較大樓盤(pán)；價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)敏感型，貪小廉價(jià)，喜好贈(zèng)送空間或小優(yōu)惠；品質(zhì)：樓盤(pán)建筑及景觀品質(zhì)要有品質(zhì)感，能滿(mǎn)足其炫耀心理需求家庭核心，子女12-16歲；個(gè)體戶(hù)、生意人，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，家庭年收入10-20萬(wàn)元總價(jià)承受上限：120萬(wàn)

房展會(huì)，戶(hù)外廣告，當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙注重優(yōu)雅和美觀價(jià)格高度敏感，但又認(rèn)名氣，容易受親朋評(píng)價(jià)影響關(guān)注子女前途鄉(xiāng)鎮(zhèn)有住房，不打算翻新或就地重置典型客戶(hù)畫(huà)像〔市區(qū)改善客戶(hù)〕剛需性改善型社會(huì)特征消費(fèi)心理及特征房產(chǎn)信息主要渠道置業(yè)偏好區(qū)域關(guān)注因子現(xiàn)有居住方式

臨平城區(qū)、臨平近郊板塊：買(mǎi)不起杭州市區(qū)房，只能買(mǎi)臨平城區(qū)或臨平北、星橋等板塊樓盤(pán)面積：120-140方標(biāo)準(zhǔn)三房，以三代同堂為空間要求；形象：樓盤(pán)檔次感及知名度，同樣總價(jià)內(nèi)，會(huì)選知名度較大樓盤(pán)；價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)敏感型，貪小廉價(jià)，喜好贈(zèng)送空間或小優(yōu)惠；品質(zhì)：樓盤(pán)建筑及景觀品質(zhì)要有品質(zhì)感，能滿(mǎn)足其炫耀心理需求家庭核心，子女18-25歲；個(gè)體戶(hù)、生意人，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，家庭年收入10-20萬(wàn)元總價(jià)承受上限：120萬(wàn)親戚朋友，房展會(huì)，戶(hù)外廣告，當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙鄉(xiāng)鎮(zhèn)有住房，不打算翻新或就地重置典型客戶(hù)畫(huà)像〔開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)〕安家落戶(hù)型首置社會(huì)特征消費(fèi)心理及特征房產(chǎn)信息主要渠道置業(yè)偏好區(qū)域關(guān)注因子現(xiàn)有居住方式

臨平開(kāi)發(fā)區(qū)、星橋板塊：稍有實(shí)力者，會(huì)考慮在臨平城區(qū)購(gòu)房

面積：90-120方，偏好三房，考慮子女出生或父母來(lái)杭居住功能要求；

交通：注重交通便利性，就近買(mǎi)房；價(jià)格：總價(jià)承受力有限，價(jià)格較為敏感；

配套：關(guān)注周邊日常生活配套無(wú)住房，租房居住或單位安排宿舍網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙，戶(hù)外關(guān)注財(cái)經(jīng)類(lèi)、時(shí)尚娛樂(lè)、社會(huì)類(lèi)新聞信息追求生活品質(zhì)，注重自我形象渴望安家落戶(hù)，期望通過(guò)買(mǎi)房獲得城市歸屬感和安定感愛(ài)消費(fèi)但杜絕浪費(fèi)，講究性?xún)r(jià)比Textinhere工程深度解讀客戶(hù)需求特性項(xiàng)目定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形象定位的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：1、區(qū)域產(chǎn)品水平和定位情況？2、我們到底可以給客戶(hù)帶來(lái)什么？區(qū)域品牌開(kāi)發(fā)商云集，綠城、金都、金帝，這些板塊的先驅(qū)者們，以高端、舒適、大盤(pán)為導(dǎo)向，帶來(lái)了自己最新的產(chǎn)品理念，板塊整個(gè)產(chǎn)品水平非常出彩！市場(chǎng)定位目標(biāo)：以高品質(zhì)的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)品力到達(dá)區(qū)域內(nèi)的一線水平，占位于板塊市場(chǎng)的第一梯隊(duì)！關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品綜合水平處于本區(qū)域板塊前列；B.產(chǎn)品力核心要素具備市場(chǎng)的引導(dǎo)力；C.強(qiáng)調(diào)物業(yè)的管理質(zhì)量和配套的軟性提升。我們的定位是什么？那么作為第一梯隊(duì)的占位，我們到底可以給客戶(hù)帶來(lái)什么？理念一：居住空間的成長(zhǎng)性與延伸性景觀陽(yáng)臺(tái)1次看似不經(jīng)意的選擇，帶來(lái)12分的功能實(shí)用性，100分的居住滿(mǎn)意度。產(chǎn)品注重室內(nèi)居住空間的可成長(zhǎng)性和延伸性，以露臺(tái)、景觀陽(yáng)臺(tái)等形式，擴(kuò)大生活居住容量，使房屋的居住功能性得以提升，增強(qiáng)客戶(hù)舒適度和滿(mǎn)意度。理念二：公園式情景生活社區(qū)具有覆蓋性的精致景觀園林，構(gòu)筑社區(qū)景觀系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)世紀(jì)公園，內(nèi)外結(jié)合形成雙公園景觀系統(tǒng)，營(yíng)造公園式情景生活意境理念三：舒適便捷的配套設(shè)施注重生活的舒適便利性，配以豐富且具有一定品質(zhì)的社區(qū)效勞設(shè)施，讓每一個(gè)業(yè)主享有完善且零距離的配套。理念四：提倡和諧溫馨的鄰里關(guān)系（后期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)配合）鄰里之間，其樂(lè)融融，致力于營(yíng)造出一種社區(qū)和諧溫馨的氣氛，讓每一位業(yè)主如沐春風(fēng)，盡享其間樂(lè)趣功能成長(zhǎng)性|公園式家居環(huán)境|舒適配套|溫馨鄰里關(guān)系項(xiàng)目關(guān)鍵詞中鐵置業(yè)：信任源自責(zé)任成長(zhǎng)型公園社區(qū)，讓你的孩子在公園中長(zhǎng)大！價(jià)格定位價(jià)格推導(dǎo)——項(xiàng)目整體均價(jià)制定方法產(chǎn)品類(lèi)型高層板塊內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品比較定價(jià)工程總體靜態(tài)均價(jià)=〔分類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格×對(duì)應(yīng)產(chǎn)品體量〕÷工程總體量項(xiàng)目綠城藍(lán)庭金帝海珀贊成香頌東港花苑本案地段星河路與320國(guó)道交叉口荷禹路與振興路交叉口東湖街道順達(dá)路與振興西路交匯處余杭臨平鎮(zhèn)星河路臨平街道北沙路與荷花路交匯東北處品牌綠城金帝美孚東夏中糧地產(chǎn)整體規(guī)劃公寓+花園洋房公寓公寓公寓公寓周邊環(huán)境周邊在建工程周邊在建工程周邊在建工程周邊在建工程周邊在建工程產(chǎn)品精致大氣功能+舒適功能性強(qiáng)低價(jià)實(shí)用高品質(zhì)中端產(chǎn)品景觀園區(qū)天然水系，庭院水景，營(yíng)造雙重水景體驗(yàn)臨近臨平山公園，社區(qū)花園法式園林臨近茅山，項(xiàng)目自身景觀中央水景、公園式住宅立面真石漆真石漆真石漆真石漆——配套幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)及項(xiàng)目自身配套中小學(xué)、醫(yī)院、綜合商場(chǎng)、郵局

中小學(xué)、商業(yè)、超市、銀行、醫(yī)院中小學(xué)、商業(yè)、醫(yī)院

學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、商場(chǎng)物管綠城金帝贊成綠城——本地塊預(yù)計(jì)售價(jià)11011元/平方米，按照價(jià)格10%的增長(zhǎng)幅度，測(cè)算出本案2021年上半年的推盤(pán)售價(jià)為12100元/方。項(xiàng)目權(quán)重綠城藍(lán)庭金帝海珀贊成香頌東港花苑本案地段20%10510595100100品牌5%115959590100整體規(guī)劃10%10510010090100周邊環(huán)境15%10595100100100產(chǎn)品形態(tài)5%1001039890100景觀20%110989095100立面10%1089810295100配套10%110989095100物管5%1109595110100合計(jì)100%107.399.195.696.5100項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）13000113009000900011011項(xiàng)目比值價(jià)（元/㎡）12115.5638411402.6249414.22599326.4249參考權(quán)重30%40%20%10%項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知整體政策環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)分析未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目整體定位價(jià)格定位客戶(hù)定位項(xiàng)目建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位開(kāi)發(fā)策略建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地塊價(jià)值分析總體規(guī)劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)效勞建議規(guī)劃中天荷路規(guī)劃中北沙路規(guī)劃中荷花路地塊規(guī)整，東面臨河，需在西北角配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和公共設(shè)施用房居住價(jià)值：3#>2#>1#3#地臨河，且有30米寬的綠化帶，有較好景觀資源；1#地中設(shè)有商業(yè)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，受噪音干擾大。商業(yè)價(jià)值：西側(cè)>北側(cè)＞南側(cè)配建四星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和公共設(shè)施用房置于西北角，考慮到對(duì)住宅的影響，沿西側(cè)荷花路配建商業(yè)優(yōu)于北側(cè)。河道1#2#3#地塊價(jià)值分析商業(yè)首層層高4.5米；住宅單元均有3.6米架空層，層高均為3米

注：總體規(guī)劃建議次出入口主出入口農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)〔含公共設(shè)施〕占地4000㎡;農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建面約4000㎡〔含公共設(shè)施〕沿街商業(yè)占地4000㎡；面積約3200㎡，僅一層底商1#地塊住宅2梯3戶(hù)〔兩居+小三居〕；23F，局部21F+1F底商；共13個(gè)單元，69-74米。1#2#3#3#地塊住宅1梯2戶(hù)〔三居+三居或四居+四居〕；11F；共15個(gè)單元，樓高約40米。2#地塊住宅1梯3戶(hù)〔三居+三居或小三居+小三居〕；20F；局部含底商；共11個(gè)單元，樓高65米。建筑形式占地面積（㎡）占地比建筑面積（㎡）建面占比容積率農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（含公共設(shè)施）40004%40003%1.0商業(yè)40014%32010.8住宅10110593%23283297%2.3合計(jì)109106100%240033100%2.2總用地面積為109106㎡，總建筑面積為240033㎡，容積率為2.2；住宅的用地為101105㎡，約占93%，其容積率為2.3。商業(yè)及配套的建面約占3%，為7200㎡；其中四星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4000㎡〔含公共設(shè)施〕，滿(mǎn)足規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求，底商4000㎡?？傮w規(guī)劃建議：戶(hù)型配比涵蓋了從兩居到四居的戶(hù)型，總銷(xiāo)售套數(shù)為2086套，其中主力戶(hù)型為90-120㎡的小三居和120-140㎡的三居，主要面向剛需客群。90㎡以下戶(hù)型建面占比20%，滿(mǎn)足規(guī)劃要求。地塊編號(hào)占地面積（㎡）占比容積率產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）建面占比建筑面積（㎡）套數(shù)套數(shù)占比1#4000040%2.7兩居80-9020%4656654826%小三居90-12026%6026254826%2#3500035%2.3小三居90-12014%3287030014%三居120-14020%4667036017%3#2610526%1.8三居120-14010%231801769%四居140-16010%232831547%合計(jì)101105100%2.3

100%2328322086100%次出入口主出入口1#2#3#四居四居核心筒三居三居核心筒核心筒三居三居三居核心筒小三居小三居小三居核心筒兩居小三居小三居總體規(guī)劃建議：戶(hù)型分布1#地多布置兩居和小三居，容積率約2.7；2#地布置小三居和三居，容積率約2.3；品質(zhì)更高的三居/四居布置在容積率為1.8的3#地。由于底商臨西側(cè)的荷花路，將主出入口放在西側(cè)荷花路，北側(cè)的大荷路設(shè)置次出入口(人行出入口)；社區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。3#地塊為11層的小高層，對(duì)離東側(cè)河景稍遠(yuǎn)的高層樓座的視線遮擋有限，最大程度利用河道景觀價(jià)值。規(guī)劃中天荷路規(guī)劃中北沙路規(guī)劃中荷花路河道1#2#3#次出入口主出入口11F河道景觀23F23F總體規(guī)劃建議：交通組織及視線分析規(guī)劃中天荷路規(guī)劃中北沙路規(guī)劃中荷花路河道1#2#3#次出入口主出入口主入口次入口主入口美觀大氣，簡(jiǎn)約中彰顯獨(dú)特次入口小巧別致，出入舒適，景色宜人戶(hù)型建議：錢(qián)塘山水89方戶(hù)型，通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、空中花園增加使用空間，提高性?xún)r(jià)比南北通透，全明設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)良好，“可生長(zhǎng)〞戶(hù)型設(shè)計(jì)，挑高陽(yáng)臺(tái)，臥室飄窗設(shè)計(jì)贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)、空中花園戶(hù)型設(shè)計(jì)建議中?！ゅX(qián)塘山水：2室2廳2衛(wèi)中?！ゅX(qián)塘山水：2室2廳1衛(wèi)戶(hù)型建議：錢(qián)塘山水130方戶(hù)型，通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)增加使用空間，提高性?xún)r(jià)比戶(hù)型設(shè)計(jì)建議中海·錢(qián)塘山水：3室2廳2衛(wèi)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)贈(zèng)送的空中花園戶(hù)型建議：兩梯三戶(hù)的板式住宅，2套125㎡三居+1套85㎡兩居三居南北通透，贈(zèng)送空中花園，性?xún)r(jià)比高；兩居純南朝向，戶(hù)型方正實(shí)用戶(hù)型設(shè)計(jì)建議贈(zèng)送的部分戶(hù)型建議：127㎡3房2廳2衛(wèi)，151㎡4房2廳2衛(wèi)戶(hù)型方正實(shí)用，南北通透，贈(zèng)送空中花園、挑高陽(yáng)臺(tái)、奇偶錯(cuò)層露臺(tái)，整體性?xún)r(jià)比高戶(hù)型設(shè)計(jì)建議127㎡三室兩廳兩衛(wèi)151㎡四室兩廳兩衛(wèi)建議：新古典主義風(fēng)格保存了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時(shí)代個(gè)性化的美學(xué)觀念和文化品位。建筑風(fēng)格建議園林景觀建議總體風(fēng)格：打造集中式庭院園林景觀，以精細(xì)化、主題化為導(dǎo)向，注重整體功能性。濱河景觀帶：作為本工程最大的景觀資源，建議對(duì)東側(cè)30米寬的沿河地帶進(jìn)行額外投入，增加植被及木棧道等，打造更為精致的濱河景觀，提升工程價(jià)值。園林景觀建議工程南面及東面臨近河道，建議利用原有溝渠，引水凈化，進(jìn)入社區(qū)，打造親水型景觀，提升工程景觀價(jià)值，打造一大賣(mài)點(diǎn)。園林景觀建議內(nèi)部組團(tuán)圍合：注意前后兩排樓棟間的圍合景觀的營(yíng)建，打造大面積中央庭院，局部處理成半封閉空間，打造公共休憩空間。園林景觀建議線條設(shè)計(jì)：道路、綠地、小廣場(chǎng)、水系等線條采用規(guī)那么化、幾何化設(shè)計(jì)，明快簡(jiǎn)潔。園林景觀建議植物：以杭州本地鄉(xiāng)土植物為主，以花境、地被和喬木為主，植物層次清楚，契合社區(qū)整體明快的感覺(jué)。園林景觀建議園林景觀建議架空層：建議層高為3.6米，將住宅底層進(jìn)行架空層設(shè)計(jì)，可躲避底層的銷(xiāo)售抗性，豐富了社區(qū)內(nèi)部空間層次，打造內(nèi)部實(shí)用型溫馨業(yè)態(tài)，使業(yè)主可擁有半公共空間的鄰里場(chǎng)所。配套設(shè)施建議架空層設(shè)置書(shū)吧、咖啡吧等實(shí)用性效勞店鋪，以便為業(yè)主待客、交流的適宜場(chǎng)所。充分利用架空層空間，提供休閑娛樂(lè)設(shè)施，以供業(yè)主休憩、娛樂(lè)之用。陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)：結(jié)合社區(qū)人車(chē)分流的交通組織方案，打造全明陽(yáng)光內(nèi)庭式地下車(chē)庫(kù)，將地面的自然景觀延伸到地下，采光、通風(fēng)狀況佳。配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議雙大堂入戶(hù)：地下車(chē)庫(kù)大堂直接入戶(hù)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于一層大堂，客戶(hù)停車(chē)后由此直接刷卡進(jìn)梯入戶(hù)，打造“雙大堂〞概念。同時(shí)在大堂內(nèi)專(zhuān)門(mén)設(shè)置客戶(hù)司機(jī)等待區(qū)。配套設(shè)施建議兒童樂(lè)園：結(jié)合社區(qū)目標(biāo)客群的家庭結(jié)構(gòu)，打造親子平臺(tái)，關(guān)愛(ài)下一代的健康成長(zhǎng)配套設(shè)施建議室外健身設(shè)施與晨跑小徑：把健康生活元素注入到社區(qū)之中產(chǎn)品建議——高科技高科技應(yīng)用-平安、智能、舒適、健康、低碳產(chǎn)品建議——高科技適度選用成熟技術(shù)，提高居住品質(zhì)高科技應(yīng)用——安全保障、智能化系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理與監(jiān)控系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)等部分組成?？蓾M(mǎn)足居住區(qū)較高的安全性、舒適的生活環(huán)境、快捷的信息通信、完善的物業(yè)管理等需求。居住區(qū)域智能化及安防系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控周界防越及報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁管理、電梯IC卡入戶(hù)停車(chē)場(chǎng)管理電子巡更信息通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話衛(wèi)星電視、數(shù)字電視信息網(wǎng)絡(luò)、公共信息顯示物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)物業(yè)管理及監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控、背景音樂(lè)與緊急廣播物業(yè)管理社區(qū)安防系統(tǒng)1.訪客對(duì)講系統(tǒng)識(shí)別訪客，智能控制，杜絕閑雜人員隨便出入,完成樓宇可視對(duì)講、緊急報(bào)警、圖像監(jiān)視以及遙控開(kāi)鎖等功能，保障業(yè)主的平安2.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)通過(guò)遙控?cái)z像機(jī)及其輔助設(shè)備〔鏡頭、云臺(tái)等〕直接觀看被監(jiān)視場(chǎng)所的一切情況，可以把被監(jiān)視場(chǎng)所的情況一目了然。3.防盜報(bào)警系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)備一般分為：前端探測(cè)器，報(bào)警控制器。前端探測(cè)器包括有：門(mén)磁開(kāi)關(guān)、玻璃破碎探測(cè)器、紅外探測(cè)器和紅外/微波雙鑒器、緊急呼救按鈕。配套設(shè)施建議電梯電梯品牌排行NO.1三菱電梯安裝維保好，質(zhì)量性能佳，故障率低，大部分住宅選擇NO.2西子奧的斯電梯OTIS行業(yè)著名品牌,世界最大的電梯企業(yè)之一NO.3日立Hitachi中國(guó)最大的電梯企業(yè)之一NO.4通力KONE電梯通力電梯主機(jī)省電節(jié)能環(huán)保的技術(shù)遙遙領(lǐng)先NO.5迅達(dá)電梯公建地標(biāo)項(xiàng)目首選N0.6東芝Toshiba世界最大的電梯企業(yè)之一，世界電梯產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè),NO.7富士電梯十大電梯品牌,龐大的企業(yè)集團(tuán)根據(jù)質(zhì)量本錢(qián)、質(zhì)量、平安、效勞綜合考慮，開(kāi)發(fā)商可選擇上述電梯品牌中的三菱配套設(shè)施建議外墻保溫系統(tǒng)室內(nèi)室外外墻保溫截面斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動(dòng)空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉