成都成華區(qū)勝利村工程案1.假設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)品類(再假設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)品類)2.品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查(答復(fù)市場(chǎng)中客戶是誰(shuí)，為什么買)3.SWOT分析(假設(shè)品類中的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì))

4.假設(shè)定位(確定品類和賣給誰(shuí)客戶定位)5.先進(jìn)市場(chǎng)的參訪及經(jīng)驗(yàn)借鑒(尋找有利武器和支撐點(diǎn))

6.產(chǎn)品定位(賣什么)

7.產(chǎn)品配稱

10.品牌定位11.確定自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位(名次)12.決定戰(zhàn)略

14.營(yíng)運(yùn)配稱(4P)

15.推廣執(zhí)行

9.SWOT分析(確定產(chǎn)品定位后在當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì))

8.核心賣點(diǎn)梳理(圈圈圖)關(guān)鍵結(jié)論及時(shí)檢核NO.可行性較差房地產(chǎn)定位方法SOP1.假設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)品類(再假設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)品類)2.品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查(答復(fù)市場(chǎng)中客戶是誰(shuí)，為什么買)3.SWOT分析(假設(shè)品類中的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì))

YES.可行性較優(yōu)市場(chǎng)概況區(qū)域概況項(xiàng)目概況規(guī)劃方案勝利村工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號(hào)

成華區(qū)勝利村2、3、4組范圍內(nèi)地塊四用地面積（㎡）

二類住宅用地：22148.23㎡（約33.2畝）；服務(wù)設(shè)施用地3626.03㎡（約5.4畝）；服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）：4321㎡（約6.5畝）可建築規(guī)模（㎡）二類住宅用地：不大于64229㎡（其中兼容的商業(yè)建筑面積比例不大于計(jì)入容積率建筑面積的20%）；服務(wù)設(shè)施用地：不大于8702㎡；服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）：結(jié)合方案合理性確定用地性質(zhì)

二類建筑用地、服務(wù)設(shè)施用地、服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）容積率二類建筑用地：2.9；服務(wù)設(shè)施用地：2.4最大建築密度二類住宅用地：22%；服務(wù)設(shè)施用地：不大于40%；服務(wù)設(shè)施用地（幼兒園）：不大于35%建築限高(m)330m最小綠地率30%成渝立交(成渝高速)地塊南側(cè)規(guī)劃道路地塊四至地塊北側(cè)，臨近地塊為上海實(shí)業(yè)在建工程地塊東側(cè)待建規(guī)劃道路地塊西側(cè)規(guī)劃道路和藍(lán)光錦繡城4號(hào)地塊地塊南側(cè)規(guī)劃道路道路端頭市場(chǎng)概況區(qū)域概況工程概況規(guī)劃方案勝利村項(xiàng)目區(qū)域交通2025/8/22上實(shí)開(kāi)展藍(lán)光錦繡城富力東方摩瑪新城廈蓉高速路〔成渝高速〕三環(huán)路成渝立交首創(chuàng)國(guó)際城地鐵二號(hào)線凱德廣場(chǎng)樹(shù)德小學(xué)成渝立交站成都東客站本案優(yōu)品尚東上東陽(yáng)光本工程與成都市東三環(huán)路相鄰距蜀都大道，交通便利；城北為成都的十陵風(fēng)景區(qū)，旅游資源豐富，人文價(jià)值極高；

居住區(qū)域認(rèn)可度高。

中觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)——城東版塊分析成洛版塊十陵版塊魅力版塊大觀堰版塊成龍版塊蜀都版塊翡翠城波旁鎮(zhèn)藍(lán)谷地卓錦城本案千居朝陽(yáng)、沙河明珠、花郡川師教育片區(qū)汽車、建材市場(chǎng)老廠區(qū)及家屬區(qū)優(yōu)品尚東板塊屬性東站商圈萬(wàn)科大社區(qū)洪河校園經(jīng)濟(jì)圈本案川師大龍之夢(mèng)大型綜合體川師大洪河校區(qū)在本案周邊已形成三大板塊，分別是即將成型的東站商圈〔代表工程為龍之夢(mèng)大型城市綜合體〕、川師大洪河校區(qū)經(jīng)濟(jì)圈以及工程所在區(qū)域以萬(wàn)科為代表工程的大型綜合居住區(qū)勝利村項(xiàng)目區(qū)域配套四川師范萬(wàn)科商業(yè)塔子山公園成都東站地

鐵二號(hào)線成渝立交站醫(yī)院四十六中師大醫(yī)院四川城市職業(yè)學(xué)院規(guī)劃中地鐵7號(hào)線醫(yī)院幼稚園幼兒園派出所工行樹(shù)德小學(xué)幼稚園藍(lán)光商業(yè)五桂橋汽車站學(xué)校醫(yī)院商業(yè)其他配套中學(xué)市場(chǎng)概況區(qū)域概況項(xiàng)目概況規(guī)劃方案

首創(chuàng)國(guó)際富力東方加油站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園萬(wàn)科一期萬(wàn)科二期萬(wàn)科三期幼兒園萬(wàn)科五期〔凱德廣場(chǎng)〕公園用地樹(shù)德小學(xué)摩瑪新城萬(wàn)科四期萬(wàn)科六期本案地塊藍(lán)光錦繡城錦繡城公交站和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療站錦繡城停車場(chǎng)規(guī)劃地塊規(guī)劃地塊上實(shí)開(kāi)展上實(shí)開(kāi)展規(guī)劃地塊規(guī)劃地塊戀日家園戀日家園好日子花園錦繡城勝利村項(xiàng)目周邊土地規(guī)劃狀況居住社區(qū)規(guī)劃地塊在售工程學(xué)校及公園其他配套已建成項(xiàng)目在建項(xiàng)目中學(xué)15土地位置用

途土地面積建筑規(guī)模

(m2)容積率土地價(jià)格成交價(jià)（萬(wàn)元）溢價(jià)比例土地成本

（萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)

（元/㎡）出讓

方式競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間樓盤名（㎡）（畝）成華區(qū)勝利村2、3、4組范圍內(nèi)地塊二二類住宅用地28803

43.2186410

3.03196837%740

3700拍賣上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司2011-4-15在建成華區(qū)勝利村2、3、4組范圍內(nèi)地塊三二類住宅用地3270249.05984083.03767742.2%7683840拍賣上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司2011-4-15在建成華區(qū)保和鄉(xiāng)勝利村2、3、4、7、9、10、11、12、13、14商住18901289450552012977.5%7192130拍賣成都黃和投資有限公司2009-12-17摩瑪新城"成華區(qū)原保和鄉(xiāng)勝利村10、11、12組"二類住宅用地5470882218832468060107.50%8303110拍賣上海綠地集團(tuán)成都置業(yè)有限公司2009-11-19新里柏仕公館成華區(qū)保和鄉(xiāng)勝利村2、3、4、12、13、14組（地塊一）二類住宅用地78170.94117.255350006381060%325812-藍(lán)光2006-12-8藍(lán)光錦繡城成華區(qū)保和鄉(xiāng)勝利村五、六組地塊住宅商業(yè)30850146310797533..5277640%50257拍賣萬(wàn)科2004-8-26萬(wàn)科魅力之城勝利村項(xiàng)目周邊土地成交狀況地塊位置上實(shí)開(kāi)展藍(lán)光錦繡城獨(dú)棟商業(yè):1F4.9米層高5萬(wàn)，二樓4.5米層高2.5-3萬(wàn)，底商6米層高3.5-4萬(wàn)富力東方摩瑪新城地下商業(yè)1.4萬(wàn)，地上1.7萬(wàn)，人人樂(lè)超市廈蓉高速路(成渝高速)三環(huán)路地鐵二號(hào)線成渝立交首創(chuàng)國(guó)際城清水尾房：8000二手商鋪：3.5萬(wàn)，7m層高，租金150加油站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園凱德廣場(chǎng)萬(wàn)科前期住宅二手房8000公園用地待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)療站萬(wàn)科六期商業(yè)售罄，公寓8300〔1200裝修〕、餐飲1-3F，4-8F娛樂(lè)休閑、成渝立交站洪河校園經(jīng)濟(jì)圈〔龍泉區(qū)域〕萬(wàn)科大社區(qū)東站商圈受三環(huán)路以及成渝高速阻隔影響，三大板塊區(qū)隔明顯，各自形成較封閉的格局勝利村項(xiàng)目周邊工程狀況優(yōu)品尚東住宅產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目體量入市時(shí)間主力戶型主力面積區(qū)間成交均價(jià)裝修情況入市量去化量去化率藍(lán)光錦繡城44萬(wàn)方2011年6月一房：2%兩房：78%三房：20一房：40-50兩房：70-80三房：100-1107300清水17萬(wàn)方15萬(wàn)方88%摩瑪新城12萬(wàn)方公寓：2012年6月住宅：2012-9-30一房：50%兩房：25%三房：25%一房：40-50兩房：80三房：97公寓：6900住宅（9.30開(kāi)盤）：7300-7900清水公寓：3萬(wàn)方住宅：92套公寓：1.7萬(wàn)方（57%）住宅：68套（74%）首創(chuàng)國(guó)際城42萬(wàn)方2008年10月一房：20%兩房：44%三房：26%四房：10一房：58-70兩房：70-98三房：80-114四房：120-130尾盤均價(jià)8000清水30萬(wàn)方30萬(wàn)方100%萬(wàn)科魅力之城76萬(wàn)方2006年1月一房：5%兩房：35%三房：54%四房：4%一房：50-60兩房：75-100三房：90-148四房：120-225二手房8000——————住宅首罄富力東方26萬(wàn)方2007年9月兩房：65%三房：35%兩房：78-98三房：106-117二手房7800清水————售罄合計(jì)——一房：11%兩房：40%三房：41%四房：8%————————商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目商業(yè)體量類型

層高成交均價(jià)目前去化規(guī)劃業(yè)態(tài)藍(lán)光錦繡城獨(dú)立商業(yè)：0.35萬(wàn)方底商（已推）:0.37萬(wàn)方獨(dú)立商業(yè)底商獨(dú)立商業(yè)：1F：4.9m,2F:4.5m底商：1F：6m獨(dú)立商業(yè)：1F：5萬(wàn)，2F：2.5不帶露臺(tái)，3萬(wàn)帶露臺(tái)3F:1.7萬(wàn)底商：3.5-4萬(wàn)獨(dú)立商業(yè)：約10%底商：32%獨(dú)立商業(yè)：餐飲、休閑娛樂(lè)、底商：社區(qū)配套、零售、服飾、摩瑪新城2.2萬(wàn)方（地上：1.7萬(wàn)，地下0.5萬(wàn)）底商1F：6m，5.7m2F:5.3m3F：4.7m4F:4m預(yù)估價(jià)：1F：5萬(wàn)，2F：2.5萬(wàn)未售地下負(fù)一層人人樂(lè)超市五千方地上商業(yè)、餐飲、服飾、茶樓首創(chuàng)國(guó)際城2萬(wàn)方底商+配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1F：7m二手房：3.5萬(wàn)售罄社區(qū)配套商業(yè)萬(wàn)科魅力之城六期1.3萬(wàn)方裙樓商業(yè)————1-3層商業(yè)被整體買走，總金額2.2個(gè)億公寓部分：4-8F休閑娛樂(lè)、9-20F酒店式公寓、21-28F寫字樓凱德廣場(chǎng)7.5萬(wàn)方裙樓商業(yè)————?jiǎng)P德整體持有大型超市，時(shí)尚影院，品牌旗艦店，特色餐飲市場(chǎng)概況區(qū)域概況項(xiàng)目概況定位思考整體定位品類確定60、80㎡全中庭緊湊戶型、社區(qū)配套商業(yè)品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查(買給誰(shuí)，買什么)自住客、板塊價(jià)值和產(chǎn)品力核心價(jià)值品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品客戶選擇客戶細(xì)分價(jià)值排序比例家庭生命周期（居住）年齡（支付能力）購(gòu)買動(dòng)因主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品編號(hào)產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)類型便捷城市生活低總價(jià)優(yōu)勢(shì)G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般150%青年之家小太陽(yáng)25－35歲首次二房（60-70平米）2.5房（75-85平米）高層※功能緊湊230%青年持家25－30歲首次二房（60－70平米）高層※功能緊湊320%遷入家庭35－45歲成都首次二房（60－70平米）高層※功能緊湊萬(wàn)科魅力之城客戶地圖——08年前33638343魅力之城藍(lán)谷地卓錦城翡翠城優(yōu)品尚東圖例10%以上5-9%3-4%1-2%圖例10%以上5-9%3-4%1-2%藍(lán)谷地卓錦城翡翠城優(yōu)品尚東花郡萬(wàn)科魅力之城客戶地圖——08年后魅力之城圖例10%以上5-9%3-4%1-2%客戶特征客戶來(lái)源趨勢(shì)：前后客戶地圖比照可看出：成交客戶以城東為基點(diǎn)呈逐漸向南、向西擴(kuò)散趨勢(shì)，更加分散；較集中的成交客戶區(qū)域從以城東為主逐漸轉(zhuǎn)為以中偏東為主，客戶來(lái)源最多的片區(qū)依次為獅子山、太升、望平、少城片區(qū)；獅子山片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但該片區(qū)客戶仍然占據(jù)最大比例，其中城花業(yè)主達(dá)14人；環(huán)域上從以二、三環(huán)之間為主變?yōu)橐远h(huán)內(nèi)為主；兩次客戶地圖均顯示98路沿線成交客戶比例相當(dāng)大；外地客戶〔尤其是達(dá)州區(qū)域客戶〕仍占據(jù)相當(dāng)比例。從以上變化及趨勢(shì)可得：客戶對(duì)于公交系統(tǒng)的依賴性較強(qiáng)，應(yīng)加快改善公交通達(dá)性；人群以由于高房?jī)r(jià)從城市中擠出人群和周邊城市人群為主客戶定位描述主力客群：“自住客〞購(gòu)房目的：首次置業(yè)的剛需客核心訴求：便捷的城市生活、低總價(jià)家庭構(gòu)成：兩口之家和小太陽(yáng)三口家庭〔親子、教育概念〕區(qū)域來(lái)源：以成都主城區(qū)為主，郊縣客戶為輔品類確定60、80㎡全中庭緊湊戶型+生活配套商業(yè)

工程定位城東門戶居住板塊，首置住宅產(chǎn)品產(chǎn)品配稱萬(wàn)平中庭、百米間距、全中庭、兩梯三戶、完善配套、親子社區(qū)〔教育〕

東門戶魅力生活圈全中庭緊致社區(qū)工程住宅定位定位描述東門戶·魅力生活圈·全中庭緊致社區(qū)東門戶·魅力生活圈·特色社區(qū)商業(yè)品類確定高層、商業(yè)品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查自住客、板塊價(jià)值和產(chǎn)品力產(chǎn)品定位60、80㎡全中庭緊湊戶型、社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品配稱萬(wàn)平中庭、百米間距、全中庭、兩梯三戶、完善配套、親子社區(qū)〔教育〕核心賣點(diǎn)梳理客戶定位、核心賣點(diǎn)、定位描述重要賣點(diǎn)附加賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)緊致品質(zhì)戶型+全中庭景觀60㎡兩房、80㎡三房、戶戶全中庭。屋頂花園露臺(tái)空間屋頂花園頂樓戶戶屋頂花園，私家享受露臺(tái)空間與商業(yè)連接處，形成大面積露臺(tái)空間贈(zèng)送魅力生活圈地鐵良好的市場(chǎng)的形象、享受整個(gè)生活住區(qū)的生活配套、自身完善的社區(qū)鄰里商業(yè)配套、親子配套產(chǎn)品力品質(zhì)型緊湊戶型超大樓間距魅力生活圈地鐵二號(hào)線質(zhì)感立面品牌物管公司萬(wàn)平中庭圍合式建筑、近萬(wàn)平米中庭景觀萬(wàn)平中庭超大樓間距最小樓間距100米，低密度、高品質(zhì)3-15歲全程教育3-15歲全程教育幼兒園、樹(shù)德小學(xué)、中學(xué)鄰里生活配套品類確定高層、商業(yè)品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查自住客、板塊價(jià)值和產(chǎn)品力產(chǎn)品定位60、80㎡全中庭緊湊戶型、社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品配稱萬(wàn)平中庭、百米間距、全中庭、兩梯三戶、完善配套、親子社區(qū)〔教育〕核心賣點(diǎn)梳理客戶定位、核心賣點(diǎn)、定位描述SWOT分析住宅產(chǎn)品在區(qū)域具有競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象為上實(shí)工程；高樓層商業(yè)產(chǎn)品是工程去化難點(diǎn)?；诟?jìng)爭(zhēng)的SWOT分析SWOT

1、60平米兩房、80平米三房的緊致戶型，符合目標(biāo)客戶需求。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶戶朝中庭景觀。3、圍合式布局，超大樓間距〔最小100米〕。4、自身特色社區(qū)鄰里商業(yè)配套，近距離滿足業(yè)主配套需求。5、配套的幼稚園可成為工程爭(zhēng)取目標(biāo)客戶的優(yōu)勢(shì)〔爭(zhēng)取贊助費(fèi)優(yōu)惠〕。1、依托萬(wàn)科、藍(lán)光、首創(chuàng)等知名開(kāi)發(fā)商對(duì)板塊的打造，板塊市場(chǎng)形象提升快速。2、東客站、地鐵二號(hào)線改善板塊交通條件。3、板塊內(nèi)配套日趨完善，提高板塊居住品質(zhì)。1、地塊公共綠地和幼兒園配套用地對(duì)工程后期規(guī)劃產(chǎn)生變數(shù)影響。2、地塊四側(cè)均臨道路，工程居住氣氛較嘈雜。3、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有品牌和客戶積累。1、工程北側(cè)上實(shí)工程的直接競(jìng)爭(zhēng)。2、工程周邊規(guī)劃地塊的潛在競(jìng)爭(zhēng)。利用工程核心競(jìng)爭(zhēng)力〔緊致戶型+全中庭景觀〕，搶占客戶心智，并結(jié)合工程自身完善商業(yè)配套，加大工程競(jìng)爭(zhēng)力。品類確定高層、商業(yè)品類的市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)者調(diào)查自住客、板塊價(jià)值和產(chǎn)品力產(chǎn)品定位60、80㎡全中庭緊湊戶型、社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品配稱萬(wàn)平中庭、百米間距、全中庭、兩梯三戶、完善配套、親子社區(qū)〔教育〕核心賣點(diǎn)梳理客戶定位、核心賣點(diǎn)、定位描述SWOT分析住宅產(chǎn)品在區(qū)域具有競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象為上實(shí)工程；高樓層商業(yè)產(chǎn)品是工程去化難點(diǎn)。確定自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位市場(chǎng)排名4-5名決定戰(zhàn)略側(cè)翼戰(zhàn)確定自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位〔名次〕住宅排名遜于萬(wàn)科、首創(chuàng)、藍(lán)光決定戰(zhàn)略側(cè)翼戰(zhàn)

進(jìn)攻戰(zhàn)原那么1、考慮的重點(diǎn)應(yīng)該是領(lǐng)先者在市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)；2、要找到領(lǐng)先者強(qiáng)勢(shì)中的弱點(diǎn)，并攻擊此弱點(diǎn)；3、在盡可能狹窄的陣地上發(fā)動(dòng)進(jìn)攻防御戰(zhàn)（第1名）進(jìn)攻戰(zhàn)（第2、3名）游擊戰(zhàn)（其他）側(cè)翼戰(zhàn)（第4、5、6名）防御戰(zhàn)原則1、只有市場(chǎng)領(lǐng)先者才應(yīng)該考慮進(jìn)行防御；2、最好的防御策略是進(jìn)攻自我的勇氣；3、時(shí)刻準(zhǔn)備組織競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)大營(yíng)銷攻勢(shì)。游擊戰(zhàn)原那么1、找一塊細(xì)分市場(chǎng)，要小的足以守得住；2、不管你多么成功，也不要使自己的行為像一個(gè)領(lǐng)先者；3、一旦有失敗跡象，隨時(shí)準(zhǔn)備撤退。側(cè)翼戰(zhàn)原則1、一次好的側(cè)翼進(jìn)攻行動(dòng)應(yīng)該在無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)展開(kāi)；2、戰(zhàn)術(shù)奇襲應(yīng)該成為計(jì)劃里一個(gè)重要組成部分；3、追擊與進(jìn)攻同等重要采取側(cè)翼戰(zhàn)戰(zhàn)略在相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程差異化的地區(qū)〔全中庭緊致戶型〕展開(kāi)戰(zhàn)役東門戶魅力生活圈全中庭緊致社區(qū)產(chǎn)品差異化價(jià)格高性價(jià)比1、保障全中庭的同時(shí)，控制戶型面積前提；局部戶型贈(zèng)送露臺(tái)、屋頂花園；實(shí)現(xiàn)工程溢價(jià)目標(biāo)信任狀包裝1、三環(huán)路導(dǎo)視2、售樓部活動(dòng)1、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2、產(chǎn)品品鑒會(huì)推廣魅力生活區(qū)、全中庭、高性價(jià)比1、制定工程推廣方案2、一級(jí)城市營(yíng)銷3、二級(jí)城市主流媒體目標(biāo)客戶1、青年之家〔小太陽(yáng)〕2、青年持家3、遷入客戶渠道1、線上媒體推廣2、二級(jí)城市房交會(huì)〔簡(jiǎn)陽(yáng)、內(nèi)江〕1、取得相關(guān)認(rèn)證或獎(jiǎng)項(xiàng)〔全中庭認(rèn)證〕2、公立幼兒園品牌政府關(guān)系1、緊致戶型2、戶戶朝中庭；3、局部戶型贈(zèng)送露臺(tái)、屋頂花園；4、超大樓間距商業(yè)定位根據(jù)資料和城市控規(guī)要求，東部新城約18萬(wàn)人。按照商業(yè)0.7平方米/人，共需要12.6萬(wàn)平方米的商業(yè)，周邊已有近8萬(wàn)平米在建及待建商業(yè)。本工程商業(yè)面積可解決2萬(wàn)平方米。品類確定鄰里中心

工程定位大型住區(qū)鄰里級(jí)生活配套商業(yè)產(chǎn)品配稱高贈(zèng)送底商、小型獨(dú)棟商業(yè)

東門戶大型居住區(qū)

特色鄰里商業(yè)工程商業(yè)定位重要賣點(diǎn)附加賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)差異化的鄰里商業(yè)配套+高贈(zèng)送+板塊升值潛力魅力生活區(qū)、特色鄰里商業(yè)配套地鐵二號(hào)線地鐵二號(hào)線交通便捷、擴(kuò)大工程輻射范圍獨(dú)立電梯入戶獨(dú)棟商業(yè)實(shí)現(xiàn)主力店或每層電梯電梯獨(dú)立入戶、獨(dú)立商業(yè)觀景電梯商圈+社區(qū)商業(yè)昭示性獨(dú)立電梯入戶多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)立面專業(yè)商業(yè)管理主力店品牌餐飲、休閑、親子配套主力店停車位充足商業(yè)昭示性底商端頭、小型獨(dú)棟商業(yè)特色立面設(shè)計(jì)露天經(jīng)營(yíng)空間露天經(jīng)營(yíng)露臺(tái)|屋頂花園贈(zèng)送，可作為露天經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，對(duì)成都人吸引度大基于競(jìng)爭(zhēng)的SWOT分析SWOT

1、特色社區(qū)鄰里商業(yè)配套，屬板塊內(nèi)稀缺產(chǎn)品。2、露臺(tái)、屋頂花園贈(zèng)送，提升工程價(jià)值。3、幼兒園辦校后有利于工程親子業(yè)態(tài)招商1、凱德、萬(wàn)科商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)后，工程區(qū)域商業(yè)氣氛、地段價(jià)值進(jìn)一步提升。2、主力店入駐，提升商業(yè)價(jià)值。1、距版塊商業(yè)中心〔凱德、萬(wàn)科〕較遠(yuǎn)，不利于人氣聚集。2、規(guī)劃的5、6層商業(yè)增大商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)和去化速度。1、工程北側(cè)上實(shí)工程的直接競(jìng)爭(zhēng)。2、工程周邊規(guī)劃地塊的潛在競(jìng)爭(zhēng)。確定自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位〔名次〕住宅排名遜于萬(wàn)科、首創(chuàng)、藍(lán)光決定戰(zhàn)略側(cè)翼戰(zhàn)

進(jìn)攻戰(zhàn)原那么1、考慮的重點(diǎn)應(yīng)該是領(lǐng)先者在市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)；2、要找到領(lǐng)先者強(qiáng)勢(shì)中的弱點(diǎn)，并攻擊此弱點(diǎn)；3、在盡可能狹窄的陣地上發(fā)動(dòng)進(jìn)攻防御戰(zhàn)（第1名）進(jìn)攻戰(zhàn)（第2、3名）游擊戰(zhàn)（其他）側(cè)翼戰(zhàn)（第4、5、6名）防御戰(zhàn)原則1、只有市場(chǎng)領(lǐng)先者才應(yīng)該考慮進(jìn)行防御；2、最好的防御策略是進(jìn)攻自我的勇氣；3、時(shí)刻準(zhǔn)備組織競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)大營(yíng)銷攻勢(shì)。游擊戰(zhàn)原那么1、找一塊細(xì)分市場(chǎng)，要小的足以守得?。?、不管你多么成功，也不要使自己的行為像一個(gè)領(lǐng)先者；3、一旦有失敗跡象，隨時(shí)準(zhǔn)備撤退。側(cè)翼戰(zhàn)原則1、一次好的側(cè)翼進(jìn)攻行動(dòng)應(yīng)該在無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)展開(kāi)；2、戰(zhàn)術(shù)奇襲應(yīng)該成為計(jì)劃里一個(gè)重要組成部分；3、追擊與進(jìn)攻同等重要采用側(cè)翼戰(zhàn)戰(zhàn)略在相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程差異化的地區(qū)〔特色社區(qū)鄰里商業(yè)〕展開(kāi)戰(zhàn)役東門戶大型居住區(qū)

特色鄰里商業(yè)產(chǎn)品差異化價(jià)格高性價(jià)比1、平臺(tái)、外擺空間贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比信任狀包裝1、三環(huán)路導(dǎo)視2、售樓部活動(dòng)1、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2、產(chǎn)品品鑒會(huì)3、簽約儀式推廣1、制定工程推廣方案2、成都寫字樓、商業(yè)網(wǎng)站3、二級(jí)城市主流媒體目標(biāo)客戶渠道1、聯(lián)系主力店大客戶〔品牌餐飲、休閑〕2、二級(jí)城市房交會(huì)〔簡(jiǎn)陽(yáng)、內(nèi)江〕1、招商先行2、確定主力店品牌3、確定幼兒園品牌4、確定親子配套商業(yè)政府關(guān)系1、取得外銷證2、幼兒園、效勞用地談判1、特色鄰里商業(yè)2、高贈(zèng)送；3、親子商業(yè)配套；4、多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)客群分析旭陽(yáng)勝利村工程可能前往本工程消費(fèi)的群體：華美東方、錦繡城、魅力之城、首創(chuàng)國(guó)際城等眾多大型住宅工程的住宅客戶匯報(bào)內(nèi)容旭陽(yáng)勝利村工程周邊環(huán)境分析業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)品類建議特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程依據(jù)工程客群特征，建議定位生活化，業(yè)態(tài)多樣化，品類國(guó)際化，以符合鄰里消費(fèi)特征的多類型業(yè)態(tài)結(jié)合國(guó)際化的商業(yè)品牌，打造區(qū)域內(nèi)綜合性突出的特色鄰里商業(yè)模式。特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街咖啡主題休閑商街特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街一層業(yè)態(tài)建議餐飲餐飲生活配套餐飲咖啡店、茶樓等精品百貨餐飲茶+咖啡主題休閑商街特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街二層業(yè)態(tài)建議餐飲餐飲美容、健身等餐飲咖啡店、茶樓等休閑會(huì)所餐飲茶+咖啡主題休閑商街特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街三層業(yè)態(tài)建議餐飲餐飲早教、培訓(xùn)餐飲咖啡店、茶樓等休閑會(huì)所餐飲茶+咖啡主題休閑商街匯報(bào)內(nèi)容旭陽(yáng)勝利村工程周邊環(huán)境分析業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)品類建議特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街一層業(yè)種排布建議紅杏采碟錦延全家柴門頭啖湯紅旗連鎖LEGO概念店ZEN蝶2385℃凈衣館Cocotea米蘭咖啡苗品記精品服飾專賣精品煙酒專賣茶+咖啡主題休閑商街特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街二層業(yè)種排布建議紅杏采碟錦延思妍麗美容柴門頭啖湯錦尚名仕休閑會(huì)所ZEN蝶23奇跡健身米蘭咖啡苗品記茶+咖啡主題休閑商街特色鄰里商業(yè)模式旭陽(yáng)勝利村工程特色餐飲旗艦美食街鄰里文化示范商業(yè)街精品百貨步行商業(yè)街茶+咖啡主題休閑商街三層業(yè)種排布建議紅杏采碟錦延樂(lè)盟早教學(xué)校柴門頭啖湯錦尚名仕休閑會(huì)所ZEN蝶23閑石精品茶莊匯總旭陽(yáng)天府新城工程業(yè)態(tài)類型序號(hào)類別商家品牌所屬樓層所需面積（㎡）人均消費(fèi)餐飲1中餐采碟錦延餐廳1-320001502紅杏酒家1-32000803泰國(guó)菜ZEN蝶231-35001104粵菜柴門頭啖湯1-3500140生活5面包店85°C1150306雜貨店五花八門1150307干洗店瑪麗阿姨1200308便利店全家130040茶坊9茶樓閑石38004010苗品記1-260050咖啡文化11咖啡米蘭咖啡1-250060美容美體12美容思妍麗美容280030013美體美格菲健身380010014SPA錦尚名仕3800150教育機(jī)構(gòu)15早教中心樂(lè)盟幼兒學(xué)校31200500百貨16煙酒19191400-17服飾待定1300-18玩具LEGO概念店1300-合計(jì)12300-市場(chǎng)概況區(qū)域概況項(xiàng)目概況規(guī)劃方案勝利村工程規(guī)劃方案項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積（㎡）備注面積合計(jì)地上建筑面積住宅51,092

76,929獨(dú)立商鋪5,328

裙樓商鋪7,517

服務(wù)設(shè)施用地商鋪8,700

其他（配套用房）292

幼兒園4,000返還政府地下建筑面積地下車庫(kù)28,720約718個(gè)（可售596個(gè)）28,720合計(jì)

105,649

105,649勝利村工程規(guī)劃方案666*2*4F=5328㎡1450*6F=8700㎡3540*2F=7080㎡局部三層437㎡Thankyou!附件：重點(diǎn)個(gè)案-藍(lán)光錦繡城根本情況本案錦繡城項(xiàng)目名稱藍(lán)光錦繡城占地面積88666㎡建筑面積440000㎡容積率4.8項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目由高層住宅、公寓、社區(qū)底商、獨(dú)立商業(yè)組成住宅概況共計(jì)16棟18-30層住宅，目前已入市17萬(wàn)方，去化率88%，主力產(chǎn)品70-80平米兩房，銷售均價(jià)7300；住宅后期將推售COCO系列集約型產(chǎn)品（預(yù)計(jì)價(jià)格8000以上）項(xiàng)目客群以剛需自主客為主，區(qū)域來(lái)源以城東客戶、外省市客戶為主商業(yè)概況商業(yè)由獨(dú)立商業(yè)和底商構(gòu)成；獨(dú)立商業(yè)：0.35萬(wàn)方，層高：1F4.9m,2F:4.5m,售價(jià)：1F：5萬(wàn)，2F：2.5萬(wàn)不帶露臺(tái)，3.1萬(wàn)帶露臺(tái)，3F：1.7萬(wàn)；底商：層高6m,售價(jià)4萬(wàn)工程規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)集中停車場(chǎng)配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)藍(lán)光錦繡城住宅組團(tuán)在售伊絲丹郡，前期萊丁堡、維堡、格林城已銷售88%，吉安地組團(tuán)暫未售，將為COCO系列產(chǎn)品〔預(yù)計(jì)價(jià)格8000以上〕。底商附件：重點(diǎn)個(gè)案-藍(lán)光錦繡城商業(yè)定位獨(dú)立商業(yè)定位為東方威尼斯廣場(chǎng)，利用水景和廣場(chǎng)打造商業(yè)空間。業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂(lè)。社區(qū)底商定位為社區(qū)配套型商業(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃為社區(qū)配套、餐飲、零售。附件：重點(diǎn)個(gè)案-藍(lán)光錦繡城商業(yè)產(chǎn)品〔獨(dú)立商業(yè)〕錦繡城獨(dú)立商業(yè)共3層，體量0.35萬(wàn)方，面積區(qū)間：43-322㎡層高：1F：4.9m,2F:4.5m,售價(jià)：1F：5萬(wàn)，2F：2.5萬(wàn)〔不帶露臺(tái)〕，3.1萬(wàn)〔帶露臺(tái)〕，3F：1.7萬(wàn)附件：重點(diǎn)個(gè)案-藍(lán)光錦繡城產(chǎn)品情況57㎡1.5房77㎡兩室兩廳105㎡三室兩廳兩衛(wèi)附件：重點(diǎn)個(gè)案-藍(lán)光錦繡城根本情況項(xiàng)目名稱摩瑪新城占地面積25704㎡建筑面積122453㎡容積率4.7項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目由高層住宅、公寓、社區(qū)底商、組成。目前銷售為其公寓部分住宅概況住宅由1、2號(hào)樓組成，主力產(chǎn)品為97的三房和82的兩房，兩梯4戶，9月30日（1棟）開(kāi)盤.折后價(jià)格7300-7900。項(xiàng)目客群公寓：投資客及萬(wàn)科業(yè)主普通住宅：自住客，區(qū)域來(lái)源以城東及區(qū)縣客戶為主商業(yè)概況商業(yè)性質(zhì)部分：由公寓和底商構(gòu)成；其中公寓銷售57%，前期售價(jià)6900，主力面積區(qū)間40-50平米一房。商鋪體量2.2萬(wàn)方，其中地下5千方，目前招商確定為人人樂(lè)。本案摩瑪新城附件：重點(diǎn)個(gè)案-摩瑪新城商業(yè)情況物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）去化情況層高業(yè)態(tài)規(guī)劃公寓30-70主力區(qū)間40-506900售罄————商業(yè)1F：50-2502F：200