商品房買賣合同范本及法律風(fēng)險(xiǎn)提示一、引言商品房買賣合同是買賣雙方就商品房交易達(dá)成的核心法律文件，直接決定了雙方的權(quán)利義務(wù)邊界，是解決后續(xù)糾紛的關(guān)鍵依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜化，合同條款的疏漏或不公平約定往往成為糾紛的根源。本文結(jié)合《民法典》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房解釋》）等法律法規(guī)，提供規(guī)范的商品房買賣合同范本，并針對(duì)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)提示與防控建議，助力買賣雙方防范風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)權(quán)益。二、商品房買賣合同范本（2024版·規(guī)范文本）商品房買賣合同（編號(hào)：__________）出賣人：______________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________住所：____________________________法定代表人：______________________聯(lián)系方式：________________________買受人：______________________身份證號(hào)：________________________住所：____________________________聯(lián)系方式：________________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，雙方就商品房買賣事宜自愿達(dá)成如下協(xié)議：（一）房屋基本情況1.項(xiàng)目名稱：______________________（須與預(yù)售/現(xiàn)售備案一致）2.房屋地址：______________________（具體到門牌號(hào)，以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)）3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況：預(yù)售商品房：出賣人已取得《商品房預(yù)售許可證》（證號(hào)：__________）；現(xiàn)售商品房：出賣人已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（證號(hào)：__________）。4.房屋狀況：建筑面積：______㎡（其中套內(nèi)建筑面積______㎡，公攤面積______㎡，以房屋測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）；戶型：______（如三室兩廳兩衛(wèi)）；用途：______（住宅/商業(yè)/辦公，須與規(guī)劃一致）；樓層：______層（總層數(shù)______層）。（二）價(jià)款及支付方式1.總價(jià)款：人民幣_(tái)_____元（大寫：______________________），按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣_(tái)_____元/㎡。2.支付方式（選擇其一）：□一次性付款：買受人應(yīng)于______年____月____日前支付全部?jī)r(jià)款?！醢唇腋犊睿海?）首付款：人民幣_(tái)_____元（大寫：______________________），于______年____月____日前支付；（2）貸款金額：人民幣_(tái)_____元（大寫：______________________），買受人應(yīng)于______年____月____日前辦妥貸款手續(xù)，若貸款未獲批，雙方應(yīng)于____日內(nèi)協(xié)商解決（如變更付款方式或解除合同，出賣人應(yīng)返還已付款及利息）。3.稅費(fèi)承擔(dān)：契稅、印花稅、維修基金等由買受人承擔(dān)；出賣人應(yīng)繳納的增值稅、土地增值稅等由出賣人承擔(dān)。（三）交付條件與時(shí)間1.交付條件（須同時(shí)滿足）：出賣人已取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》；房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《房屋測(cè)繪報(bào)告》；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施達(dá)到使用條件（以相關(guān)部門驗(yàn)收合格為準(zhǔn)）；房屋主體結(jié)構(gòu)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題（以《工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》為準(zhǔn)）。2.交付時(shí)間：出賣人應(yīng)于______年____月____日前將房屋交付買受人。3.交付程序：出賣人應(yīng)提前10日書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)；買受人應(yīng)在收到通知后7日內(nèi)驗(yàn)收房屋，逾期未驗(yàn)收視為認(rèn)可房屋合格。（四）產(chǎn)權(quán)登記1.初始登記：出賣人應(yīng)于房屋交付后____日內(nèi)（不超過(guò)90日）辦理完畢房屋初始登記（大證）。2.轉(zhuǎn)移登記：買受人應(yīng)于初始登記辦理完畢后____日內(nèi)（不超過(guò)30日）提交轉(zhuǎn)移登記資料，出賣人應(yīng)配合辦理。3.逾期責(zé)任：出賣人逾期辦理初始登記的，每逾期一日按買受人已支付房款的萬(wàn)分之一點(diǎn)五支付違約金；買受人逾期提交資料的，每逾期一日按未支付房款的萬(wàn)分之一點(diǎn)五支付違約金。（五）房屋質(zhì)量與保修1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：房屋應(yīng)符合國(guó)家《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及設(shè)計(jì)文件要求，主體結(jié)構(gòu)終身保修（依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）。2.保修范圍：屋面防水、墻面滲漏：保修期限____年；電氣管線、給排水管道：保修期限____年；裝修工程：保修期限____年。3.質(zhì)量問(wèn)題處理：主體結(jié)構(gòu)不合格：買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)返還已付款及利息，并賠償損失；一般質(zhì)量問(wèn)題：出賣人應(yīng)在收到通知后____日內(nèi)修復(fù)，逾期未修復(fù)的，買受人可自行修復(fù)，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。（六）違約責(zé)任1.逾期交房：出賣人逾期交房的，每逾期一日按買受人已支付房款的萬(wàn)分之三支付違約金；逾期超過(guò)____日（如60日），買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)返還已付款及利息，并按總價(jià)款的5%支付違約金。2.逾期付款：買受人逾期付款的，每逾期一日按未支付房款的萬(wàn)分之三支付違約金；逾期超過(guò)____日（如60日），出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)按總價(jià)款的5%支付違約金。（七）爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第____種方式解決：□向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴；□提交______仲裁委員會(huì)仲裁（須明確仲裁委員會(huì)名稱）。（八）其他條款1.樣板房約定：出賣人提供的樣板房為合同附件，實(shí)際房屋應(yīng)與樣板房一致（若有差異，出賣人應(yīng)賠償損失）。2.規(guī)劃變更：出賣人變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的，應(yīng)提前30日書(shū)面通知買受人，買受人有權(quán)選擇解除合同或要求賠償損失。3.物業(yè)信息：物業(yè)公司為_(kāi)_____，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為_(kāi)_____元/㎡/月（自交付之日起計(jì)算）。4.送達(dá)方式：雙方確認(rèn)本合同載明的聯(lián)系方式為有效送達(dá)地址，書(shū)面通知自發(fā)出之日起3日內(nèi)視為送達(dá)。出賣人（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：____________________________年____月____日買受人（簽字）：____________________________年____月____日三、主要法律風(fēng)險(xiǎn)提示（一）主體資格風(fēng)險(xiǎn)：出賣人無(wú)合法資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》即預(yù)售房屋；出賣人系掛靠其他房企的“假開(kāi)發(fā)商”，無(wú)實(shí)際開(kāi)發(fā)資質(zhì)；項(xiàng)目土地使用權(quán)被抵押，未告知買受人。法律依據(jù)：《商品房解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得預(yù)售許可證的，商品房買賣合同無(wú)效（但起訴前取得的除外）。風(fēng)險(xiǎn)后果：合同無(wú)效后，買受人可要求返還已付款及利息，但無(wú)法主張房屋所有權(quán)，若開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，權(quán)益難以保障。（二）房屋狀況風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬或物理狀態(tài)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：房屋已被抵押、查封（如開(kāi)發(fā)商將房屋抵押給銀行）；房屋存在共有權(quán)人（如開(kāi)發(fā)商與第三方共有），未取得共有權(quán)人同意；面積誤差超過(guò)合理范圍（如合同約定套內(nèi)面積100㎡，實(shí)際僅95㎡）。法律依據(jù)：《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)通知抵押權(quán)人；未通知的，轉(zhuǎn)讓合同有效，但抵押權(quán)人可主張優(yōu)先受償?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買受人有權(quán)解除合同，要求返還已付款及利息。（三）格式條款風(fēng)險(xiǎn)：排除買受人主要權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：出賣人提供的格式合同中約定“逾期交房不承擔(dān)違約責(zé)任”“買受人不得因質(zhì)量問(wèn)題退房”；約定“規(guī)劃變更無(wú)需通知買受人”“開(kāi)發(fā)商有權(quán)調(diào)整房屋戶型”。法律依據(jù)：《民法典》第四百九十七條規(guī)定，格式條款排除對(duì)方主要權(quán)利、加重對(duì)方責(zé)任的，該條款無(wú)效。（四）交付風(fēng)險(xiǎn)：“假交房”或條件不達(dá)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：出賣人未取得《竣工驗(yàn)收備案表》，以“工程驗(yàn)收合格”為由強(qiáng)制交房；配套設(shè)施未達(dá)標(biāo)（如水電未通、綠化未完成），卻要求買受人收房；逾期交房后，以“不可抗力”（如施工單位延誤）為由拒絕支付違約金。（五）產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)：逾期辦證或無(wú)法辦證風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：出賣人因土地使用權(quán)糾紛、未繳納稅費(fèi)等原因，無(wú)法辦理初始登記；合同約定“辦證時(shí)間以政府部門通知為準(zhǔn)”，模糊責(zé)任；逾期辦證后，違約金約定過(guò)低（如按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一），不足以彌補(bǔ)買受人損失。四、風(fēng)險(xiǎn)防范建議（一）核查主體資格：“三證”必查查《商品房預(yù)售許可證》：通過(guò)當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)（如“XX市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”）查詢，確認(rèn)項(xiàng)目名稱、房屋地址與預(yù)售證一致；查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)：通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、失信記錄；查土地權(quán)屬：要求開(kāi)發(fā)商提供《國(guó)有土地使用權(quán)證》，確認(rèn)土地未被抵押（或抵押已解除）。（二）確認(rèn)房屋狀況：“三查”防瑕疵查權(quán)屬：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否有抵押、查封（可持身份證申請(qǐng)“不動(dòng)產(chǎn)信息查詢證明”）；查共有權(quán)：要求開(kāi)發(fā)商出具《共有權(quán)人同意出售證明》（若有共有權(quán)人）；查面積：以“套內(nèi)建筑面積”為計(jì)價(jià)單位（比建筑面積更公平），約定面積誤差比超過(guò)3%的，買受人有權(quán)退房。（三）破解格式條款：“修改+補(bǔ)充”對(duì)格式合同中的不合理?xiàng)l款，要求開(kāi)發(fā)商修改（如“逾期交房不承擔(dān)責(zé)任”改為“按日萬(wàn)分之三支付違約金”）；添加補(bǔ)充條款：如“規(guī)劃變更需提前30日書(shū)面通知買受人，否則買受人有權(quán)解除合同”“樣板房與實(shí)際房屋不一致的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償損失”。（四）規(guī)范交付條款：“條件+時(shí)間”明確交付條件必須寫入《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋測(cè)繪報(bào)告》等法定文件；逾期交房違約金約定不低于“日萬(wàn)分之二”（參考同類案件判決標(biāo)準(zhǔn)）；拒絕“強(qiáng)制交房”：未滿足交付條件的，買受人可書(shū)面拒絕收房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。（五）強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記：“時(shí)間+責(zé)任”細(xì)化初始登記時(shí)間不得超過(guò)交付后90日（依據(jù)《商品房銷售管理辦法》）；逾期辦證違約金約定不低于“日萬(wàn)分之一點(diǎn)五”（參考《商品房解釋》第十八條）；約定“開(kāi)發(fā)商未按期辦證的，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償房屋增值損失”。五