1店面接待流程重點

答：起立、問好、自我簡介，請客入坐，奉上茶水，遞上名片，聆聽需求，登記信息，滿足需求

2租賃經(jīng)紀(jì)人帶客戶外出看房需要做什么？

答：在ERP中添加約看單，并填寫外出登記表，還需要準(zhǔn)備看房確認(rèn)單、協(xié)議，定金收

據(jù)?、簽字筆，計算器，客戶業(yè)主口勺聯(lián)絡(luò)方式及房屋的物業(yè)地址。

3你認(rèn)為接聽時使用哪種原則用語與客戶確認(rèn)與否抵達(dá)約定地點

答：您好，鏈家地產(chǎn)XXX店，我是經(jīng)紀(jì)人XXX,給您簡介H勺那套房源已經(jīng)和業(yè)主約

好時間，我已經(jīng)到約定地點，止在等您，您抵達(dá)后請給我打。

4經(jīng)紀(jì)人帶客戶約看前，告知業(yè)主與客戶的時間差多長時間較為合適？告知誰先到場較

為合適

答：告知業(yè)主先到場，客戶晚10至15分鐘較為合適

5在租賃業(yè)務(wù)中經(jīng)紀(jì)人帶客戶實地看房時應(yīng)當(dāng)注意哪些？

答：跟緊人少的一方，防止跳單

6經(jīng)紀(jì)人帶客戶實地看房的最住時間為

答：5分鐘至10分鐘

7經(jīng)紀(jì)人約客戶看房最佳把客戶約在房源的什么地方較為合適

答：離房源較近的標(biāo)志物，假如步行最佳不超過5分鐘

8經(jīng)紀(jì)人帶客戶進(jìn)入樓內(nèi)，應(yīng)注意什么？

答：不大聲暄華，防止泄露業(yè)主信息

9經(jīng)紀(jì)人帶客戶實地看房的注意事項

答：允敲門，業(yè)主容許進(jìn)入1穿好鞋套），通過業(yè)主容許進(jìn)入屋內(nèi)看房（例如臥室，私

密性強日勺空間）

10租賃經(jīng)紀(jì)人張某帶客戶看房，客戶看上房源并交了部分定金，經(jīng)紀(jì)人給客戶打了一張

白條，正式簽訂協(xié)議那天客戶補齊了剩余部分的傭金，這次經(jīng)紀(jì)人張某給客戶正式開了

一張收據(jù)，并把白條當(dāng)場撕毀，這種做法對不對？

答：這種做法是不對的H勺，第一次經(jīng)紀(jì)人收到訂金就應(yīng)當(dāng)給客戶開收據(jù)，當(dāng)客戶補齊傭

金后經(jīng)紀(jì)人張某再開一次剩余錢款口勺收據(jù)是對口勺口勺做法

11租賃經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房中發(fā)現(xiàn)業(yè)主和客戶互遞名片應(yīng)怎樣處理

答：要立即上前制止，并面帶微笑H勺把名片收回，說我還沒有您雙方的名片，我先保

留，簽協(xié)議步返回給您。

12約看中，注意事項是什么？

答：1、確認(rèn)看房人H勺號碼；2、不能告訴客戶詳細(xì)物業(yè)地址

13怎樣在ERP上打約看?

答：點擊客戶資源管理一可直接輸入客戶編號或點擊”查詢“找到要作約看日勺客戶一客

戶信息最背面的“操作”欄選擇“手配”，輸入約看房源的編號一“查詢”待跳出房源

后點擊房源信息前的小圈，鎖定約看房源并輸入約看的時間，最終點擊”保留“。

14在帶客戶看房時，經(jīng)紀(jì)人在門前引導(dǎo)，假如是外拉門，我們應(yīng)當(dāng)怎么做？

答：客人先進(jìn)，自己后進(jìn)

15業(yè)主多家登記，中介企業(yè)集體看房，我應(yīng)當(dāng)注意哪些？

答：不在其他中介企業(yè)面前評論房源，不要在對方面前流露我企業(yè)客戶故意向定房，抓

住良機促成交同步防止對方切戶

16普租約簽前，確認(rèn)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)：有房產(chǎn)證但提供不了原件，原件在銀行或在產(chǎn)權(quán)單

位，我們應(yīng)當(dāng)怎么辦

答：提供購房協(xié)議或銷售協(xié)議或提供單位證明等

17普租約簽前，確認(rèn)業(yè)主騰空時間，假如業(yè)主需要延后幾天，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)怎么做？

答：應(yīng)先與雙方簽協(xié)議，起租日空白（或協(xié)商）不做交驗，客戶但必須先交定金傭金，

支付業(yè)主部分定金，騰空日交驗、交全款

18普租約簽前，確認(rèn)客戶入住時間：假如客戶起租日延后幾天，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)怎么做?

答：簽訂完整協(xié)議做物業(yè)交驗，付業(yè)主全款和押金，起租日協(xié)商，業(yè)主交鑰匙。

19因業(yè)主證件不全，影響簽單，但客戶想改日，怎么辦

答：先簽協(xié)議，交定金，簽完協(xié)議后不用把協(xié)議交予客戶和業(yè)主，訂金由經(jīng)紀(jì)人保留，

約好時間做校驗交齊房款和押金

20客戶沒帶其所有房租，怎么辦？

答：先簽協(xié)議，支付傭金，給業(yè)主定金，（取現(xiàn)）約定物業(yè)交驗時間交鑰匙付剩余款項

21客戶沒帶身份證原件，怎么辦？

答：駕駛證視同身份證，如客戶沒有，客戶單位離房源近，簽完協(xié)議可陪伴業(yè)主上客戶

單位

22客戶規(guī)定配置設(shè)施，再簽協(xié)議的，怎樣處理？

答：讓客戶交一種月的定金，與業(yè)主協(xié)商配置事宜，勸說業(yè)主不要錯過出租機會，影響

房租收益

23當(dāng)你碰到初次登記的租賃業(yè)主怎樣錄入信息?

答：業(yè)主姓名，聯(lián)絡(luò)方式（和座機，盡量多的I聯(lián)絡(luò)方式），詳細(xì)物業(yè)地址，居室，樓

層，面積，（朝向，臥室及門廳多大面積寫在備注里），報價（與否有商議及商議幅度

和與否接受支付傭金寫在備注里），裝修（風(fēng)格及裝修時間寫在備注里），家俱（什么

年代家俱與否可添置或處理寫在備注里），電器（電視大小，洗衣機，空調(diào)與否可更換

須在各注里），與否考慮加入房管，與否考慰留鑰匙最重要的是業(yè)主的最佳看房時間和

對租房人有無特殊規(guī)定的必須寫在備注里，備注里提醒信息是以免經(jīng)紀(jì)人頻繁打問相

似問題會招致業(yè)主反感。

24當(dāng)你碰到初次登記租房客戶怎樣錄入信息。

答：客戶姓名，聯(lián)絡(luò)方式（和座機盡量多的聯(lián)絡(luò)方式），需求位置，居室，面積（以

及對樓層和朝向與否有特殊需求之原因?qū)懺趥渥⒗铮?，價位（能接受日勺最高價位以及與

否能接受傭金須在備注里），備注里應(yīng)有最佳以便看房時間，決策人，租房人對房屋配

套設(shè)施及裝修的需求。工作的大概方位與否能接受變通以及居住人數(shù)。

.25業(yè)主約簽前需準(zhǔn)備的工作是什么

答：告知業(yè)主于何時何地簽訂協(xié)議，并提醒業(yè)重要準(zhǔn)備房產(chǎn)證原件和復(fù)印件，身份證

原件和復(fù)印件以及共有權(quán)人的申明，假如業(yè)主本人不能親自到場，委托他人辦理需要業(yè)

主本人手寫委托書，代理人還要帶著自己本人口勺身份證原件和復(fù)印件，假如產(chǎn)權(quán)人已去

世則還應(yīng)帶死亡證明或戶口本銷戶證明，以及家庭共有權(quán)人口勺授權(quán)書。提醒業(yè)主帶上電

卡，水卡，燃?xì)饪ê烷T禁卡及房屋鑰匙，假如是普租需再次告知業(yè)主我們是免費為您提

供服務(wù)日勺，但愿配合我們的工作，表達(dá)道謝。約定簽協(xié)議步間前1小時再次確認(rèn)提醒

業(yè)主。

26客戶約簽前的準(zhǔn)備工作是什么

答：告知客戶于何時何地簽訂租賃協(xié)議，并告知客戶要準(zhǔn)備身份證原件和2張身份證

復(fù)印件，帶上支付我企業(yè)FT、J服務(wù)傭金，房屋押金和房租以及有線收視費，假如是企業(yè)租

房則規(guī)定必須有指定日勺代理人，需要帶其身份證原件和復(fù)印件及企業(yè)營'也執(zhí)照副本的復(fù)

印件，如需開房租發(fā)票則提醒客戶帶上房租金額日勺5%,作為稅費，約定簽協(xié)議步間前F

小時再次確認(rèn)客戶與否有變化。普租以支票方式支付業(yè)主房租，不開發(fā)票也需要支付

房租總金額的I5%作為稅費。

27初次約看對業(yè)主應(yīng)注意什么

答：1.再次確認(rèn)時間地點，紇業(yè)主時間應(yīng)早于客戶時間10分鐘（可跟業(yè)主說提前開窗通

風(fēng)，做好準(zhǔn)備工作）防止由于時間問題導(dǎo)致我們的被動局面，引起約看不順。

2.告訴業(yè)主，要準(zhǔn)時到，由于客戶看完此套還要看此外一套房屋，（給業(yè)主導(dǎo)致緊迫

感）

28初次約看對客戶應(yīng)注意什么

答：1.經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備2、3套不一樣種類的J房源（先中、后優(yōu)、再差日勺原則）這樣既

能增強房源之間的對比性，又能增長客戶的選擇性，還可以運用此機會，愈加清

晰的理解顧客需求的真實性。

2、激發(fā)客戶的看房愛好：要在選擇房源時就注意客戶的需求，尤其是需求的目H勺以

及特殊需求。合適突出房源長處。

例如：A.您一定要準(zhǔn)時10點到，房東一會兒尚有事情，要出去；

B.我日勺其他同事尚有客戶要看，意向非常強，您要是遲到，恐怕就沒了。

C.今天看房日勺人諸多，有客戶和房東談得很好了，有客戶目前規(guī)定房東不讓人看

了，您趕緊來吧！

D.不管您與否最終租住該房屋，也一定來看一下，否則錯過心儀的房屋很遺憾的！

E.提前與客戶房東溝通，防止跳單。

29.再推薦房源時應(yīng)注意哪些事項

答：再推薦房源時，要抓住客戶初次看房時深入理解的需求結(jié)點，如客戶出J類型、教

育、投資、生活環(huán)境出J需求，可以通過抓住客戶的特殊需求來變通我們的搜尋范

圍。例如：地鐵軌道的沿線變通，文化教育商圈H勺互動變通，相似投資收益地段區(qū)

域出J變通等等。

30約看前聯(lián)絡(luò)不到客戶時怎樣與業(yè)主溝通

答：1.立即與業(yè)主獲得聯(lián)絡(luò)，告訴業(yè)主客戶區(qū)I企業(yè)或家中有突發(fā)事件導(dǎo)致客戶不能按規(guī)

定期間到現(xiàn)場（千萬不要在業(yè)主面前發(fā)牢騷埋怨客戶）此外抓緊與客戶聯(lián)絡(luò)，直

到聯(lián)絡(luò)上為止.

2,經(jīng)紀(jì)人空看房，理解房屋狀況，更好的推薦此房（或酌情假扮客戶看房）

3.約其他客戶立即看此房

不要無休止的滿足客戶規(guī)定，拖泥帶水會控制不了局面導(dǎo)致簽單失敗

31客戶或業(yè)主臨時無時間接聽：

答：打溝通時，碰到顧客沒有時間通話，一定要問清再聯(lián)絡(luò)時W、J詳細(xì)時間，己便再次聯(lián)絡(luò).或用短

信的方式聯(lián)絡(luò)。如：“下午您幾點有空，我給您打？”，“您在開會呀，我下午1點再給您。

32當(dāng)普租客戶看上房子時，想與你談價，你應(yīng)當(dāng)怎樣做？

答：三方到場進(jìn)行撮合，繼續(xù)突出房源優(yōu)勢，適時的與業(yè)主協(xié)商房價促成交易。防止

客戶業(yè)主雙方統(tǒng)一戰(zhàn)線，砍中介費，必要時可維護(hù)一方利益，可分開單談，并且在看房

前一定要多次和客戶確認(rèn)中介費

33錄入客戶后第一時間需要做什么

答：錄入客戶后2小時要有溝通，現(xiàn)場接待日勺客戶要即時配對約看，24小時內(nèi)要有看房

成果，

34業(yè)主拒絕約看怎麼辦?

答：A、站在業(yè)主的角度考慮，房子應(yīng)盡快出租（發(fā)售）好獲取收益。

B、制造一種客戶，并告訴業(yè)主此客戶的條件很好，非常難得應(yīng)當(dāng)抓住機會。

C、幫您拍照，在網(wǎng)店和網(wǎng)站上幫您做宣傳，更快出租獲得收益。

35約看后需要做什么

答：約看后要及時追蹤客戶促成交，未成交要及時追蹤客戶并且在ERP備注信息，理解

天滿意的原因，為客戶匹配更合適的房源，推薦看房或進(jìn)行搓談。

36業(yè)主入房管對業(yè)主的優(yōu)勢是什么？

答：我愛我家企業(yè)在監(jiān)管銀行（光大銀行）存有60萬元作為業(yè)務(wù)保證金。

我企業(yè)應(yīng)建委號召，率先進(jìn)行了房租押金的資金監(jiān)管。

家庭財產(chǎn)免費投保（中國人壽保險股份有限企業(yè)）。

不用追討房租，定期到銀行領(lǐng)取。

中退房屋清潔。

減少空置期，防止多次看房H勺麻煩。

減少維修費用。

防止客戶損毀房屋

37客戶租企業(yè)房管的好處是什么？

答：節(jié)省看房時間，入住快。

企業(yè)有專業(yè)維修人員，維修及時。

衛(wèi)生有保障，入住的房屋是清潔消毒打掃潔凈口勺。

租期有保障，退領(lǐng)押金以便。

沒有業(yè)主打擾!交房租以便，有專人提醒交房租。

房屋產(chǎn)權(quán)真實性有保障。

多套房源H勺選擇，按客戶需求好找到合適的房源

房價交易透明

38我的房子中有珍貴物品，可以鎖好放在柜子里不拿走可以嗎？

答；不好意思，我企業(yè)為了維護(hù)業(yè)主的利益，在交房時除了留給客戶使用H勺物品外，最

佳還是業(yè)主把自己的東西搬走，尤其是珍貴物品及有紀(jì)念意義H勺物品萬一丟失后都會很

心疼。

39我的房子委托出租后中途可以回來看房嗎?

答：您將房子委托給我企業(yè)重要是為了省心，且我們會把房子當(dāng)成自己家日勺房子同樣出

租管理去詢找客戶，租給省心的客戶，就是少給我自己找麻煩，因此您不用緊

張。

40我的房子租給企業(yè)后沒有時間去辦理出租登記怎么辦？

答：您的房子委托給我企業(yè)后，我企業(yè)有后續(xù)服務(wù)人員管理后續(xù)，這些事情您都不用

緊張，我們會協(xié)助您帶辦出租登記事宜。

41房子是6月11日的委托日，業(yè)主是哪天拿房款，拿的是哪天的房款？

答：應(yīng)是8月10日拿款，拿到日勺是50天的I房和°

42本人要出差，沒有時間來領(lǐng)取存折怎么辦？

答：可以有委托人來辦理領(lǐng)取存折手續(xù)，帶本人親筆手寫委托書，本人身份證原件，

委托人身份證原件即可，第一次到銀行領(lǐng)取房租時，必須業(yè)主本人持身份證原件，

修改密碼后，方可領(lǐng)取。

43房屋委托期滿后屋內(nèi)產(chǎn)生的費用多長時間可以結(jié)清？

答：實退業(yè)主金額日勺時間在所有費用結(jié)清后日勺32天內(nèi)。

44我承租的房子中途想退租怎么辦?

答：中途想退要按協(xié)議違約規(guī)定賠償200%日勺違約金，如自己找到客戶的狀況下，同意承

擔(dān)傭金必須通過企業(yè)重新簽訂新承租協(xié)議。

45我居住的房子假如中途業(yè)主想退租怎么辦？

答：您簽訂的承租協(xié)議是與我愛我家簽訂的，即便業(yè)主中途收回房屋，我企業(yè)也會保障

您的利孤不受損失按協(xié)議有關(guān)違約條款獲得賠償。

46我協(xié)議到期結(jié)束后押金在什么時候領(lǐng)取？

答：當(dāng)您日勺房子承租到期結(jié)清費用后的32天即可領(lǐng)取押金。

47我是房管客戶房租能開發(fā)票嗎？

答：我企業(yè)可為您代開房租發(fā)票只要交納5%的稅費即可，您不用提供有關(guān)房子H勺任何

手續(xù)。

48假如我在外地出差房租怎樣交納？

答;你可以提前交納房租，或在異地匯款也可以。

49在入住后屋內(nèi)使用的物品壞了怎么辦？

答：我企業(yè)有一支專業(yè)維修隊伍，接到您報修后會在第一是間上門及時維修。

50我入住前屋內(nèi)產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)?

答：在您入住前業(yè)主會有某些費用未結(jié)清，但我們有物業(yè)交驗單會記錄清晰入住時時表

底數(shù)，入住前的費用由業(yè)主來承擔(dān)，假如有人來收水電費，您能否先幫忙墊付一下，我

企業(yè)給您報銷，或您把單子留好告知我，這樣您就放心了吧！

51加入房管的業(yè)主何時拿存折？

答：1、委托期在1。號前（包括1。號）的業(yè)主

下月10號拿存折

2、委托期在10號后業(yè)主隔月10號拿存折

（委托期不是簽協(xié)議日期）

522月8號業(yè)主與我家簽訂委托協(xié)議，委托期為2月10號，租金為2100元/月，

1：業(yè)主何時拿到存折？

2：業(yè)主日勺存折中有多少天的房租？

3：業(yè)主日勺存折中有多少錢？

答：1、業(yè)主3月10號能拿到存折

2、業(yè)主H勺存折中有21天日勺房租

3.、業(yè)主口勺存折中有1470元

.53假如在協(xié)議期內(nèi)中途退租怎么賠償?

答：在免租期內(nèi)，無論是業(yè)主退租還是企業(yè)違約，均需賠付對方月租金日勺100%作為違

約金。業(yè)主或我企業(yè)超過免租期退租是賠償月租金日勺200%,做違約金。

54不能給一般租賃客戶哪兩項錢款開收據(jù)(C,D)

A傭金B(yǎng)稅金C押金D房租

1

當(dāng)碰到業(yè)主想跳單時怎樣處理

答

迅速帶客戶離開現(xiàn)場

,并明確告知客戶此業(yè)主不講誠信，之前已告知為業(yè)主是免

費服務(wù)時，對于

客戶這方是有償服務(wù)時，

提醒客戶假如租住此房會存在潛在風(fēng)險

中途業(yè)主會收房會漲房租，

以及承

諾約定無法實現(xiàn)，還會有頻繁的騷擾客戶時也許，我企業(yè)和

業(yè)主沒有利益沖突，業(yè)主都不講誠信，所

以你的安全是沒有保證的。

看房時必須簽訂看房確認(rèn)單，看房后必須確認(rèn)送走其中一

方，防止客戶

或業(yè)主途中返回。

當(dāng)碰到客戶想跳單時怎樣處理

答

看房前應(yīng)簽訂看房確認(rèn)單

,明確告知客戶我們可以通過

法律途徑處理

,立即

做業(yè)主的工作

誰都

但愿自己的I房子出租給守誠信的人,

此客戶沒有誠信可言，

因我們對客戶是有償服務(wù)的，

并且看房前

客戶是能接受傭金的，目前發(fā)生變故，假如房子租給該客戶

會

給業(yè)主帶來諸多潛在風(fēng)險

9

（給業(yè)主列

舉我企業(yè)實際發(fā)生過的案例）

如客戶不能保證按期交房租，

假如發(fā)生中途退租狀況,

會有拖欠房租和

一大筆未結(jié)清代I費用，

還會因押金的問題毀業(yè)主的房子。

更有甚者還會轉(zhuǎn)租或做假房產(chǎn)證騙取客戶的

錢財

O

看房后必須確認(rèn)送走其中一方，防止客戶或業(yè)主途中返回。

小區(qū)的信息開發(fā)及注意事項

答

電梯廣告、水站、便利店、報亭、物業(yè)、居委會等開發(fā)渠

道。其中

做小區(qū)開發(fā)時要注意禮節(jié)

職

業(yè)著裝雙手遞名片、談吐清晰具有豐富的專業(yè)知識

9

首先應(yīng)

保證展板的I整潔性及時效性

O每天在做

小區(qū)開發(fā)之前檢查一遍房源紙與否有缺損或者褶皺

（讓房源信息留有某些缺失性，

吸引客戶征詢房源

歐I有關(guān)信息）

,經(jīng)紀(jì)人還應(yīng)做好工具上的準(zhǔn)備，包括

名片、派單、文獻(xiàn)夾

等

盡量的

不頻繁更換開發(fā)

地點

應(yīng)給客戶及業(yè)主下深刻印象

盡自己所能協(xié)助需要協(xié)助的人

詳細(xì)問詢并

留下業(yè)主客戶聯(lián)絡(luò)方

式

O針對租賃業(yè)務(wù)短平快的特性，每日新上性價比高的房源應(yīng)

及時更新

當(dāng)客戶對展板上的房源駐足

時，

經(jīng)紀(jì)人應(yīng)積極與客戶或業(yè)主溝通問詢其意向

,并根據(jù)客戶的問詢要專業(yè)、有禮貌的回答

4

對于只想打個問一下狀況，拒絕登記的客戶怎樣溝通

答：

1

虛擬一套合適客戶地房源

吸引客戶留下聯(lián)絡(luò)方式

2

從系統(tǒng)內(nèi)匹配出適合客戶的房源，如有鑰匙

可迅速約看，讓客戶留下聯(lián)絡(luò)方式

告訴客戶租賃成交周期快

優(yōu)質(zhì)房源更新快

如客戶留下聯(lián)絡(luò)方式以便于第一時間聯(lián)絡(luò)看房

（

好

房不等人

）

5

對于問詢已出租了的房源的客戶怎樣溝通

答：我們應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間留住顧客，先將客戶的聯(lián)絡(luò)方式記

下，

不要直接告訴客戶此房已不存在等。

先

穩(wěn)住后再通過深入的和客戶溝通理解爭取合理變通。

例：

“您留下您的，我?guī)湍?lián)絡(luò)一下業(yè)主看什么時間看房以便。

6

諸多客戶需求較多，要怎樣引起出客戶租房的I要點？

答：如某客戶提出需求：

A.

在意價格

B

在意位置

C

在意戶型，此時沒有房源能所有滿足規(guī)定，

需經(jīng)紀(jì)人引起客戶說出這三點中哪個是要點,

（什么是你購房或租房最在意的!

)

例如：

〃房子基本上符合您的規(guī)定，價位上能有多少浮動嗎?

〃假如位置好，價格也很合理

您還會考慮其他戶型嗎？"

〃有這樣一套房子。

O條件好就是價格稍高、咱們?nèi)タ窗桑俊?/p>

7

初次推薦的溝通技巧

答:

1.

簡介房屋滿意時立即進(jìn)行約看（現(xiàn)場接待的，如客戶無特殊

狀況應(yīng)立即約看。確定業(yè)主的看房

時間

■

向業(yè)主簡樸簡介一下客戶狀況，并強調(diào)客戶對房子很感愛

好，假如去看的話很有也許把

房子出租。

2.

簡介不是十分滿意的房源，經(jīng)紀(jì)人要闡明推薦此房源的原

因）客戶不太樂意出來看或以沒時間

推脫，可合適用房源緊俏或某些緊逼措施說服客戶。

價格優(yōu)勢

9

此小區(qū)不出房子

9

周圍配套設(shè)施

齊全

)

8

推薦房源的約看方式技巧

答：重要約看方式：在推薦過程中即時約看，接待過后推薦

約看

約看內(nèi)容：約定看房時間時客戶和業(yè)主約的時間相差

10

15

分鐘

看房屋朝向:

朝東：上午

10

點

~12

點，

朝南：下午

4

點后來，

朝西：下午太陽落山之后,

朝北：下午

2

點

~5

點

9

客戶認(rèn)為房子太貴不來看房怎樣溝通

答:

1.

講解市場出租價格

參照根據(jù)旺季價格浮動

2.

熱點地區(qū)房源少、出租快

3.

通過樓型、地點的變通推薦適合客戶價格的房屋

4.

讓客戶先來看房

詳細(xì)價格可以和業(yè)主會面商談

5.

其他優(yōu)惠（付款方式、設(shè)施規(guī)定、配置家俱家電）

6.

運用不符合客戶需求的房源刺激客戶看所推薦房源

10

客戶認(rèn)為我們中介服務(wù)價格比其他中介高

怎樣有效消除客戶的這種心理

答:

品牌優(yōu)勢

租后服務(wù)

協(xié)助雙方協(xié)調(diào)有關(guān)租房合適

協(xié)助雙方做物業(yè)交驗

4

一精：要有精湛的專業(yè)知識。二守：對客戶守諾與守信。五

心：對客戶要有責(zé)任心、寬容心、

耐心、細(xì)心和真心。

我們的中介服務(wù)費確實比其他中介企業(yè)稍微高某些

9

經(jīng)紀(jì)人可以直接承認(rèn)

/

并將我們的優(yōu)勢和服務(wù)品質(zhì)

保證告訴客戶

f

并從客戶區(qū)I角度闡明這些優(yōu)勢和保證可以給客戶帶來的利

益。同步向客戶闡明我們有

諸多回頭客

由于他們贊賞我們的服務(wù)

我們也有諸多客戶本來是某些中小型中介企業(yè)的客戶

/

目前卻

是我們的長期客戶。

“我這里有我成交過某些老客戶的

f

您可以通過他們理解我們企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

和我個人的服務(wù)水準(zhǔn)〃

注意

千萬不要在客戶面前直接詆毀其他中介企業(yè)

/

由于直接用語言、文字打壓同行乃是行業(yè)的大

忌

11

看房后怎樣逼定

答:

（一）觀測到客戶故意向后，給客戶制造緊張氣氛

告知另有客戶要定此房，因沒帶錢要第二天,

這給您了一種機會，企業(yè)規(guī)定以先交定金優(yōu)先簽協(xié)議。一

定要第一時間進(jìn)行逼定,

掌握

人們總是不會愛惜自己輕易得到的東西

做銷售更應(yīng)理解人的心里變化

在合適的時機

讓客戶感覺到適合他的房源得來不易，配合交定。

)

配合逼定法

店面配合在看房過程中給經(jīng)紀(jì)人打

告之有客戶看二速777

給客戶導(dǎo)致緊

迫感

）

（二）

通過實地看房可以再次理解客戶的需求動機。由于從客戶對

房間的評價可以側(cè)面反應(yīng)出客

戶需求的側(cè)重點。因此，看房后一定要與客戶溝通，理解意

向。為再推薦成功發(fā)明條件

收到客戶定金時

一定要將一部分訂金轉(zhuǎn)交給業(yè)主

/

規(guī)定業(yè)主寫收條

12

房源報價的技巧：

答:

、報價的時候要告知客戶是業(yè)主報價，吐字清晰。

B

、告知客戶房子的價格由房子自身來決定。并不是我們企業(yè)

決定的

C

、提議客戶先看房不要受價格影響。

D

、對比推薦，實例簡介房子的優(yōu)缺陷導(dǎo)致價格的差異

13

客戶無法安排時間看房或約不出客戶看房了

答:

A

、用廉價的房源對客戶進(jìn)行刺激，通過刺激來判斷客戶的心

理（

觀望?

2.

嫌貴？）請注意推

薦低價房的I時候要用符合市場價的I房子,

并且要先判斷客戶不看房的真是原因,

防止后期看房時帶來

阻礙

B

、告訴客戶租賃業(yè)務(wù)的時效性很強，讓客戶有緊迫感。必要

時可以拿有鑰匙的房子打壓客戶，

14

客戶業(yè)重規(guī)定傭金打折，怎麼辦?

答:

不管客戶業(yè)主提出什么規(guī)定，首先我們要面帶微笑回答問

題。如業(yè)主提出打折，便告知業(yè)主，

企業(yè)規(guī)定傭金雖收取一種月，不過可業(yè)主客戶雙方共同繳

納。

2

以經(jīng)紀(jì)人自身未完畢業(yè)績，博得客戶業(yè)主同情。

客戶規(guī)定打折時，可轉(zhuǎn)移話題的措施，防止回答此問題。告

訴客戶我們時透明交易，不吃差價

只按比例收費給業(yè)主和客戶節(jié)省了不少時間成本及費用支

出，保障了客戶和業(yè)主的交易安全。

15

看房后無任何意見怎樣追蹤

答：

要設(shè)法引導(dǎo)客戶開口說話

,說出其所想所好所需，經(jīng)紀(jì)人要善于聆聽，理解客戶的真

正需求，隨

機應(yīng)變，變化自己的方略，投其所好，有的放矢多與客戶溝

通，詳細(xì)理解客戶的詳細(xì)意向和對房

子的滿意度，針對不滿意的原因，充足展示房子的優(yōu)勢，積

極協(xié)助客戶分析看過的房屋，提出專

業(yè)性建設(shè)性的意見，如發(fā)現(xiàn)該房不適合客戶應(yīng)及時再推薦其

他房源，并告知客戶我是最專業(yè)最優(yōu)

秀的業(yè)務(wù)員，一定能幫您找到最喜歡最滿意的房子

16

在價格房子都滿意的狀況下，客戶下不了決心

答:

用排除法來處理

可以直接問清客戶不定的原因，

根據(jù)原因進(jìn)行對應(yīng)時處理，

處理后問能不能定，

不能定再問原因，客戶提出后再處理，直到最終客戶沒有任

何問題交定金，多與客戶溝通，理解客

戶真正需求，理解真正存在的問題并處理問題

17

怎樣判斷出可入房管歐I業(yè)主？

A.

房產(chǎn)是當(dāng)時為投資購置的;

B.

單位分房目前閑置（央產(chǎn)房業(yè)主好談）

9

C.

夫妻雙方都是上班族（無精力打理）

D.

房子品質(zhì)高于一般民宅時（在意房子保護(hù)）

E.

為老人打理房子的（但愿零麻煩）

F

業(yè)主長期不在北京或國內(nèi)

F.

回遷戶（是最不好談房管的I）

18

第一次出租的業(yè)主緊張不懂得租給什么樣的客戶安全些?

答：在挑選客戶上我們有專業(yè)的訓(xùn)練會按照業(yè)主對客戶的規(guī)

定對入住的客戶進(jìn)行篩選和把關(guān)。

19

第一次出租的業(yè)主不懂得租給什么樣的人才能保證準(zhǔn)時收到

房租?

答：

能不能準(zhǔn)時收到房租是個很大的未知數(shù),

客戶拖欠房租會將季付改為月付，

有時客戶還躲著不

露面，

但假如把房子交給我企業(yè)管理，

這個風(fēng)險就由我們企業(yè)幫您規(guī)避，

您不用緊張房租收不

上或難收，每月

10

日都能準(zhǔn)時拿到房租。

20

第一次出租尤其緊張房子的安全和留存的東西損壞?

答：

有的客戶在使用電器上很不注意,

毀壞了家電還不承認(rèn),

尚有些客戶不顧業(yè)主的反對私自對房

屋的格局進(jìn)行變化，

假如您的房子加入我們的房管就不會碰到這些問題，

由于我們定期對房屋

進(jìn)行回訪，并且我們是專業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)，有經(jīng)驗有能力保證

您的房屋安全。

21

業(yè)主會碰到客戶保證住一年以上，可沒到三個月就退租了，

還欠了許多費用，

電器損壞怎么辦?

答：假如業(yè)主加入我企業(yè)房管，就不用緊張以上問題，我企

業(yè)會專人負(fù)責(zé)出租此房，中間的空置

期及電器損壞所需要的費用都由我企業(yè)承擔(dān)，

22

諸多客戶沒有生活常識，碰到一點小問題都要找業(yè)主怎么

辦？

答：

這樣的事看似小事，

可是確實很麻煩業(yè)重要請假運用休息時間去維修不想有這樣

的事情發(fā)生,

把房子委托給我們專業(yè)的企業(yè)就處理了。我企業(yè)有一支專業(yè)

的維修隊，第一時間上門維修。

但只針對房管組員加入房管就立即享有這樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)！

23

假如業(yè)主問：您評估完我的房子能按照我的心里價格收到房

租嗎

答：我是專業(yè)

資深的經(jīng)紀(jì)人，在我企業(yè)已工作數(shù)年，且在您小區(qū)也有老業(yè)

主在我店出租管理，

只要評估后看完房子實際狀況我們都會根據(jù)現(xiàn)市場價格給你

一種合理的出租委托價格，詳細(xì)

價格可以雙方協(xié)商。

24

你們企業(yè)是我愛我家，為何簽愛家營的協(xié)議？

答：北京愛家營企業(yè)管理有限企業(yè)（愛家營企業(yè)）系北京我

愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)，

（我愛

我家）旗下的專業(yè)租賃代理機構(gòu)，是我愛我家依法設(shè)置的全

資子企業(yè)。愛家營企業(yè)已按照有

關(guān)規(guī)定在北京市建設(shè)委員會辦理了租賃代理資質(zhì)立案，

并在指定銀行交納了租賃代理保證金。

愛家營企業(yè)作為一家專業(yè)租賃代理機構(gòu)；將充足發(fā)揮其在獨

家代理房屋出租業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)

化;

精強化優(yōu)勢,

為房屋業(yè)主的房屋出租提供更好地全過程代理服務(wù),

包括代業(yè)主接待看房,

代理成交和簽約，代催代收房租，代管押金，代扣繳約定費

用及其他增值服務(wù)；同步，我訝

我家將運用集團(tuán)內(nèi)的所有信息優(yōu)勢；網(wǎng)點優(yōu)勢，為愛家營企

業(yè)順利開展專業(yè)租賃代理業(yè)務(wù),

促成其與承租人達(dá)到租賃協(xié)議提供支持。

25

業(yè)主假如需要中退賣房怎么辦

?

答：

1

,業(yè)主賠償客戶兩個月違約金，租戶同意簽訂放棄優(yōu)先購置

權(quán)申明，停止給業(yè)主打款，后辦

理退租時宜。

2

,客戶繼續(xù)租住房屋，并配合看房，租戶同意簽訂放棄優(yōu)先

購置權(quán)申明，新業(yè)主不一樣意客戶

繼續(xù)租住，租賃協(xié)議終止，原業(yè)主賠償客戶兩個月違約金

客戶繼續(xù)租住房屋，并配合看房，租戶同意簽訂放棄優(yōu)先購

置權(quán)申明，新業(yè)主同意客戶繼續(xù)

租住，新老業(yè)主簽訂房管更名補充協(xié)議。不需要支付任何違

約金。

26

新收委托，業(yè)主本人無法辦理出租（業(yè)主已故）的，入房管

都需要什么

答

第一繼承人身份證明復(fù)印件兩張，能證明與已故業(yè)主有直系

親屬關(guān)系的證明，即：戶口本復(fù)印件、

死亡證明、街道或當(dāng)?shù)嘏沙鏊C明；

狀況一、代理人是第一繼承人的，只需要出示代理人身份證

明復(fù)印件兩份即可；

狀況二、

代理人不是第一繼承人,

需要出示其他繼承人寫的

“放棄房屋出租權(quán)力及收取房租〃

的闡明；

產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份

.27

為何你們企業(yè)房子押金要交兩個月的？

答：由于屋內(nèi)的物品價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于兩個月的押金金額，況且

水

電

燃

,寬帶，都是客戶先使用

后結(jié)費，有時趕上客戶出差晚交房租，或六個月不結(jié)費用，

居住時間越長所欠費用越多，最終押金不夠

結(jié)費用。

28

收房時冰箱與否正常使用，怎樣檢查?

答：在物業(yè)交驗前一小時提醒業(yè)主先將冰箱插好。

冰箱：

一進(jìn)門就插上電源（因冰箱啟動要有一定的時間，時間太短

看不出冰箱與否能制冷）

檢查措施和注意事項：

用手試摸冷凍室有無冰霜。與否有很大的噪音。觀測冰箱門

與否能關(guān)緊,

,冰箱制冷慢除了門關(guān)不嚴(yán)

外，有也許是冰箱漏氟，這是要向業(yè)主闡明，最佳請廠家前

來鑒定（由于冰箱只要漏氟就無救）碰到

這種狀況就堅決規(guī)定業(yè)主更換或是商議其他處理措施。

在交驗其他電器時留心冰箱與否有間隔啟動的工效

（如長時間不停一直處在制冷中冰箱是有問題時）

假如冰箱有以上的問題立即與業(yè)主溝通,

或維修或更換新的冰箱，

業(yè)主無論是維修還是更換,

經(jīng)紀(jì)人

應(yīng)在物業(yè)交驗單上注明成果和約定的期限，雙方簽字確認(rèn),

杜絕口頭承諾。

29

收房時怎樣檢查洗衣機與否正常，怎樣檢查？

答：洗衣機：無衣物也必須試用洗衣機。

檢查措施和注意事項：

A.

洗衣機與否能進(jìn)水，能放水

B.

洗衣機的上水管與否能使用，與否能與水龍頭接口。

（假如定期長可以去驗收其他電器）

,上

下水接口假如沒接好，會發(fā)生漏水、跑水，不僅危害屋內(nèi)設(shè)

施還會殃及鄰里。

C.

清洗過程中與否有停歇。

（不停時旋轉(zhuǎn)有問題）

D.

與否沒有反轉(zhuǎn)。

（一種方向不停的轉(zhuǎn)有問題）

E.

定期結(jié)束后下水與否暢通。

（看看有無能下水的地漏）

30

空調(diào)檢查驗收應(yīng)注意什么?

答:

A.

試用空調(diào)前最佳關(guān)掉其他正在運轉(zhuǎn)的電器，同步運轉(zhuǎn)會超負(fù)

荷會毀損

電器。

B.

試用空調(diào)時最佳問詢業(yè)主空調(diào)何時加時佛,

季節(jié)不一樣的原因，

無法冷熱都進(jìn)行調(diào)試一定要在物

業(yè)交驗單上注明（室外溫度高于

25

度可制冷，低于

18

度可制熱）

c.

諸多業(yè)主因房屋裝修的原因，電源插座離空調(diào)很遠(yuǎn)，沒有接

線板無法進(jìn)行交驗，因此在與業(yè)主

約簽時，

務(wù)必提醒業(yè)主帶上接線板，

防止正常的交驗程序中斷。

或是由于沒有接線板就不交驗

的狀況出現(xiàn)。

31

電視怎樣正常使用？

答：檢查措施和注意事項:

A.

檢查接線插口，與否有有限接口