信陽(yáng)中樂(lè)百花A座寫字樓

物業(yè)管理方案

信陽(yáng)中樂(lè)百花物業(yè)管理有限企業(yè)

2023年10月15日

A座寫字樓物業(yè)管理方案

目錄

◎方案目錄............................................(1)

◎物業(yè)概況............................................(3)

◎編制根據(jù)............................................(4)

◎管理目的............................................(4)

◎管理原則............................................(5)

◎管理措施............................................(6)

◎服務(wù)項(xiàng)目............................................(7)

◎詳細(xì)方案............................................(8)

初期物業(yè)管理介入階段...............................(8)

前期物業(yè)管理階段...................................(9)

一、接管驗(yàn)收管理方案...............................(9)

二、業(yè)主入伙管理方案...............................(10)

三、治安管理方案......................................(11)

四、消防管理方案...................................(13)

五、綠化保潔方案.................................(14)

六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案.........................(15)

七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案...............................(18)

八、水系使用管理方案.............................(18)

九、財(cái)務(wù)管理方案......................................(19)

十、質(zhì)量管理方案......................................(19)

十一、檔案資料管理.....................................(20)

十二、人力資源管理.................................(21)

◎智能化系統(tǒng)日勺管理和維護(hù)..........................(22)

◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置.................................(23)

◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算..............................(26)

物業(yè)概況(按照物業(yè)詳細(xì)地理位置、周圍設(shè)施、詳細(xì)狀況及環(huán)境風(fēng)格描述)

中樂(lè)百花A座寫字樓位于信陽(yáng)市羊山新區(qū)第七大道周圍設(shè)施有信陽(yáng)市

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)日勺原貝h

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”日勺管

理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周

到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、

員工的管理以及對(duì)業(yè)主不合適行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度,

實(shí)行依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以保證物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有日勺成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在平常管理中，要充足發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理企業(yè)日勺積極性和業(yè)

主（租戶）的積極性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的規(guī)定，通過(guò)管

理處對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化的管理，同步努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶）日勺支持配合，使其

能對(duì)的使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)日勺原則：

在搞好平常管理和常規(guī)服務(wù)日勺同步，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服

務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不一樣需求，又增強(qiáng)物管企業(yè)的造

血功能，增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。

管理措施

（一）實(shí)行全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的角度對(duì)物業(yè)

提出合理化提議，構(gòu)筑一種優(yōu)秀日勺物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立中樂(lè)百花A座寫字樓物業(yè)管理處，配置專業(yè)管理人員，實(shí)行專業(yè)化

管理。

（三）在企業(yè)既有管理資源的基礎(chǔ)上，充足借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)

高素質(zhì)日勺管理人才，為中樂(lè)百花A座寫字樓組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

（四）導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)詳細(xì)實(shí)際，制定一套切合實(shí)

際日勺規(guī)章制度，確定一系列高原則日勺物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓

管理于服務(wù)。

（五）嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理

方案，與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）采用智能化手段構(gòu)筑小區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。

（七）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體形象籌劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提高物

業(yè)的整體品位。

（八）根據(jù)市場(chǎng)化、企業(yè)化日勺運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主可以享有日勺服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

1.協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)日勺公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和

交通道路管理；

2.公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾搜集和清運(yùn)；

3.大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；

4.公共綠地園藝日勺培植和保養(yǎng)；

5.室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；

6.對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理；

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；

8、及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11.重要時(shí)刻提醒服務(wù)；

12.代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；

13.代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；

14.代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi);

15.代叫出租車；

16.代辦保險(xiǎn)；

17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳；

（二）有償專題服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都可以享有到的服務(wù)，詳

細(xì)價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管企業(yè)核定，報(bào)物價(jià)部門立案）：

1.大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；

2.各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（視大廈配置而定）；

3.機(jī)動(dòng)車輛清洗：

4.提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；

5.辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；

6.辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；

7、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；

8、代訂車、船、機(jī)票；

9、代訂代送飲用水；

詳細(xì)實(shí)行方案

大廈日勺物業(yè)管理由初期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與

前期物業(yè)管理實(shí)行階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）構(gòu)成。在實(shí)際

操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有環(huán)節(jié)地貫徹對(duì)應(yīng)工作。

第一階段：初期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)日勺規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)

施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和提議，使之既符合物業(yè)管理的規(guī)定,

又滿足廣大業(yè)主的需求，盡量地減少疏漏，防止遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)省成本。

一、管理內(nèi)容：

1.從政策法規(guī)日勺角度，提供對(duì)應(yīng)物業(yè)管理意見及根據(jù);

2.參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)改善及改良日勺提

議；

3.從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

4.提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

5.提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的有關(guān)意見；

6.提供機(jī)電安裝及能源分派的有關(guān)管理意見；

7、提供功能布局、用料更改日勺有關(guān)管理意見；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的詳細(xì)管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)導(dǎo)致日勺損傷；

9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的有關(guān)管理意見；

10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11.參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收；

二、管理措施：

1.熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高初期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

3.制定初期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

4.參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防

管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管

理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗(yàn)收管理方案

為保證大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)

定，維護(hù)業(yè)主日勺合法權(quán)益，為后來(lái)物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管

前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收原則作業(yè)程序

（一）、管理內(nèi)容：

1.理解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

2.編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的原則、措施和日程安排；

3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，根據(jù)接管驗(yàn)收原則，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步

驗(yàn)收，并將驗(yàn)收成果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同步規(guī)定施工單位對(duì)驗(yàn)收

中存在日勺問(wèn)題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的規(guī)定和原

則；

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

（1）查對(duì)、接受各類房屋和鑰匙；

（2）查對(duì)、接受各類圖紙資料，并加以整頓歸檔；

（3）查對(duì)、接受各類設(shè)施設(shè)備；

（4）查對(duì)、接受各類標(biāo)識(shí)。

（二）管理措施：

1.組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

2.開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的原則和程序；

4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管險(xiǎn)罷手續(xù)；

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供以便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)

于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必

須重視業(yè)主入伙工作日勺管理。

（一）管理內(nèi)容：

1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料;

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持日勺入伙告知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；

（2）陪伴業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫日勺各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；

（4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交

接表》，并與業(yè)主約定期間，及時(shí)處理。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備有關(guān)所需資料；

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；

3、籌劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

4、熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中，合適運(yùn)用既有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依托多種

先進(jìn)設(shè)備、工具和人日勺主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要

的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注。

特制定常規(guī)防備與技術(shù)防備相結(jié)合日勺24小時(shí)全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1.常規(guī)防備：采用站崗執(zhí)勤與巡查執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大

廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全日勺行為。

（1）門崗的任務(wù):

?禮儀服務(wù)；

?維護(hù)出入口日勺交通秩序;

?對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；

?制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；

?夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行問(wèn)詢和登記；

?嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；

?碰到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核算，并作登記；

?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

（2）巡查崗的任務(wù)：

?按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

?巡查車輛停放狀況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防備工作；

?對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防備；

?對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；

?裝修戶的安全檢查；

?防備和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；

?防備和制止各類違反大廈管理制度行為；

2.技術(shù)防備：

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)日勺治安狀況實(shí)行24小時(shí)

監(jiān)控，以保證安全。

（1）對(duì)可疑或不安全跡象采用跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)告知值班保

安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)

控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理狀況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1.實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)行，以增強(qiáng)

保安人員日勺工作責(zé)任心;

2.強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)I,提高保安人員日勺

思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理措施》，定期組織演習(xí)；

3.加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止

得當(dāng)；

4.嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，保證巡查質(zhì)量；

5.監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，保證監(jiān)控設(shè)備完好；

6.保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案；

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際,

切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，保證業(yè)主日勺生命財(cái)產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

L做好消防監(jiān)控中心的管理；

2.做好消防設(shè)施、器材的管理；

3.保持消防通道日勺暢通；

4.加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

5.嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

6.嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)備易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引起火災(zāi)原因。

（二）管理措施：

1.制定并貫徹消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任貫徹，器材貫徹,

檢查貫徹；

2.制定消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3.建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

4.定期進(jìn)行消防檢查，防止為主，防消結(jié)合：發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

5.做好消防器材、設(shè)備日勺檢查保養(yǎng)，使之一直處在完好狀態(tài)；

6.制止任何違反消防安全日勺行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警；

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工昨環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一

種重要指標(biāo)。

（一）管理內(nèi)容：

1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理平?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，合適松土；

（3）制定防止措施，防治病蟲害；

（4）及時(shí)清除雜草、咕枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)

扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；

（5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；

（6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2.清潔衛(wèi)生：通過(guò)平常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)

施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)措施，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；

（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；

（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無(wú)明顯印漬；

（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)

清除名類污漬、積水；

（6）每天定期（正常上班時(shí)間前）搜集垃圾一次，保證垃圾袋裝化，并扎緊

袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每

月對(duì)垃圾房消毒二次；

（7）定期進(jìn)行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；

（9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；

（10）通告牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；

（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；

（13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定日勺行為進(jìn)行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘任專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；

3.貫徹“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查），加強(qiáng)

平常監(jiān)督檢查，按月考核，保證綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；

4?強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使

用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人日勺安全，是大廈管理的重中之

重。

（一）管理內(nèi)容：

1.房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公

共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

?房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并

建立業(yè)主檔案；

?加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行

政管理部門依法處理；

?裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位日勺保護(hù)，保證房屋的安全、美觀。

（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：

?管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

?對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)

現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)告知業(yè)主。

（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及

時(shí)維修，保證房屋的安全、美觀。

2.設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；

（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（六個(gè)月保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，保證出風(fēng)口正常；

（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，保證正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用平常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；

（8）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)絡(luò)單》，

保證維修及時(shí)率與合格率。

（二）管理措施:

1.加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并常常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢

查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；

2.對(duì)所有日勺管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清晰各隱蔽線路的詳細(xì)位置，并對(duì)技

術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，保證諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

3.對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備

的各項(xiàng)參數(shù)，保證系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，保證最迅速度獲得所需配件，并能

跟蹤產(chǎn)品日勺更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，保證維修及時(shí)率與合格率達(dá)9896以上，且有回訪

制度和記錄；

6、采用平常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的措施，保證房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)

98%以上。

七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案（視大廈詳細(xì)配套設(shè)施而定）

保證健身娛樂(lè)設(shè)施日勺安全使用，為業(yè)主提供一種豐富多彩的娛樂(lè)休閑環(huán)

境。

（一）管理內(nèi)容

1.每周對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

（1）活動(dòng)設(shè)施有無(wú)破損，有無(wú)因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露日勺鋒利部分，秋

千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械與否有松支，地面與否過(guò)滑，防護(hù)墊與否起到應(yīng)有作用；

（3）臺(tái)球、乒乓球、淇牌室地面與否過(guò)滑，臺(tái)子與否松動(dòng)，附屬的電器與否

絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)日勺場(chǎng)地與否有不安全原因，球網(wǎng)、球架等有無(wú)破損和松

動(dòng)，與否牢固;

2.對(duì)存在不安全原因口勺娛樂(lè)設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無(wú)法修復(fù)

的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；

（二）管理措施

1.大廈設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2.安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂(lè)設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月

上報(bào)管理處經(jīng)理；

八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視詳細(xì)配套狀況增減）

通過(guò)有序日勺管理，保證大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內(nèi)容

1.定期巡查泵房設(shè)施，保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；

2.定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

3.專人管理蓄水池，定期開放。

（二）管理措施

1.測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；

2.建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

3.按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。

九、財(cái)務(wù)管理方案：

通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況日勺條件下，不停擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)

經(jīng)濟(jì)效益。

（一）管理內(nèi)容：

1.加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財(cái)務(wù)核算；

3、及時(shí)記錄物業(yè)維修更新費(fèi)用使用狀況，每六個(gè)月公布一次（每年公布一

次）

4、做好年度預(yù)算和決算工作;

5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；

6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供根據(jù)。

（二）管理措施：

L根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不停提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、加強(qiáng)成本控制；

5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。

十、質(zhì)量管理方案：

導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系原則，實(shí)行全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”日勺

管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定日勺質(zhì)量目的。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照IS09000質(zhì)量體系原則規(guī)定，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；

2、實(shí)行所制定的工作計(jì)劃和措施；

3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行日勺狀況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；

4、根據(jù)檢查日勺成果，采用對(duì)應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)；

（二）管理措施：

1、抓好管理人員日勺質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不停提高質(zhì)量

意識(shí)；

2、制定質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

3、接受企業(yè)對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；

4、配合企業(yè)開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問(wèn)題制定

整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保留大廈的歷史資料，維護(hù)管理的持續(xù)性和規(guī)

范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主日勺溝通、聯(lián)絡(luò)。

（一）管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、多種竣工圖

及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房協(xié)議（復(fù)印件），業(yè)主基本狀況登記表、

裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；

3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成日勺園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；

4、文獻(xiàn)檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、企業(yè)文獻(xiàn)等；

5、管理資料：綠化資料、平常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄,

車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤日勺管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，寄存有

序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學(xué)管理，保證檔案資料完整、齊全，保證檔案完好率達(dá)100%;

4、逐漸實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握有關(guān)信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流日勺物業(yè)需要一流日勺管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和

專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管

理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理日勺人才構(gòu)造，配置各類人才;

2、任人唯賢，量材錄取；

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

2、建立約束與鼓勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充足調(diào)動(dòng)工作積極性；

3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)日勺觀念和企業(yè)日勺品牌意識(shí);

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正智能化系統(tǒng)日勺管理和維護(hù)

（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

將組建一支精干日勺設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽

線路走向，并邀請(qǐng)有關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)

化培訓(xùn)，保證諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

（二）管理人員日勺業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一種人員都能清晰懂得隱蔽線路

的詳細(xì)位置，保證隱蔽工程中日勺線路不受損。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案

對(duì)系統(tǒng)中所有日勺器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外

型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，保證系統(tǒng)的

最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)日勺實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)時(shí)正常運(yùn)行了

如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作對(duì)時(shí)的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對(duì)所有日勺設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單

位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)絡(luò)，保證以最迅速度獲得所需配件，并能

跟蹤產(chǎn)品日勺更新?lián)Q代。

（六）平常巡視與定期保養(yǎng)

平常日勺巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、處理軟

性隱患的最佳措施。對(duì)此將采用平常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的措施以保證設(shè)備

安全運(yùn)行。

機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

1.機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)中樂(lè)百花A座物業(yè)管理日勺需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日勺設(shè)置和人員日勺配

置作如下安排：

一、組織機(jī)構(gòu)圖

二、人員配置架構(gòu)圖:

（三）管理職責(zé)：

1.經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；

2.客服部重要負(fù)責(zé)人力資源管理、檔案資料管理、裝修管理、會(huì)所管理、大

廈文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；

3.工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的平常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的

管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等;

4.保安部負(fù)責(zé)維護(hù)大廈公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中

心管理等；

5.保潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施日勺保潔，負(fù)責(zé)綠化的

培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主有關(guān)的委托服務(wù)等。

根據(jù)中樂(lè)寫字樓大廈日勺詳細(xì)狀況，擬配置33人，詳細(xì)配置如下：

L管理處經(jīng)理1人；

2.客服部4人，主管1人、客服前臺(tái)1人、出納1人、樓層管理1人；

4、工程部3人：主管1人，水電維修工2人；

5、保安部16人：主管1人，保安12人，分為：大廳崗3人、大廈出入口慳6人，大

廈巡查3人，消防中控室3人（保安員分5個(gè)執(zhí)勤崗位，每個(gè)崗位3人）每班工作時(shí)間為

8小時(shí)工作制。

6、清潔綠化部9人：保潔主管1人，保潔員7人，地下室及大廈外圍2人，1層大

廳1人，2—6層1人，7—12層1人，13—19層1人,20一樓頂1人,綠化工1人,每

天工作時(shí)間為8小時(shí)工作制。

三、物業(yè)前期必要的物資裝備計(jì)劃表

.（一）、前期開辦物資裝備配置表

物業(yè)用房（（辦公室、倉(cāng)庫(kù)、財(cái)務(wù)室、資料室、保安宿舍）按人均用房8nV

二、平米測(cè)算，物業(yè)33人合計(jì)需辦公用房264平米，物業(yè)用房前期由置業(yè)企

業(yè)裝修到達(dá)辦公條件方可。

三、前期投入開辦費(fèi)用

序號(hào)科目數(shù)量配置位置單價(jià)（大概）費(fèi)用合計(jì)

1辦公桌15張辦公室6張、配電室1張、保安3張、保安宿舍13605400

張，維修部3張、空調(diào)機(jī)房1張

2辦公椅20把每一辦公桌配置一把辦公椅10()2023

3客服前臺(tái)1套物業(yè)客服前臺(tái)接待客戶專用30003000

4文獻(xiàn)柜9組經(jīng)理1組、客服3組、工程2組、保潔1組、保3503150

安1組、財(cái)務(wù)室1組

5電腦4臺(tái)經(jīng)理1臺(tái)、客服1臺(tái)、大廳前臺(tái)1臺(tái)、財(cái)務(wù)1臺(tái)300012023

6復(fù)印機(jī)1臺(tái)物業(yè)辦公室用20232023

7機(jī)3部經(jīng)埋1部、客服2部、工程1部、保安1部200600

8會(huì)議桌1套物業(yè)開會(huì)用、大概能容納12人的小會(huì)議桌40004000

9對(duì)講機(jī)12部經(jīng)理1部、保安4部、保潔1部、客服2部、工8009600

程4部、

1()強(qiáng)光手電5把保安2把、客服1把、工程2把150750

11保險(xiǎn)柜1個(gè)財(cái)務(wù)室用800800

12點(diǎn)鈔機(jī)1個(gè)財(cái)務(wù)室用600600

13財(cái)務(wù)其他1套財(cái)務(wù)辦公用10001000

14人字梯2米工程維修用350350

15人字梯3.5米工程維修用500500

16維修工具5套工程維修用3001500

17升降機(jī)1臺(tái)保潔、維修用2023020230

18萬(wàn)用表2塊工程維修用200400

19沖氣鉆1臺(tái)工程維修用500500

20手槍鉆1臺(tái)工程維修用300300

21其他物品若干工程維修用大概10000

22保潔用品若干保潔清潔用品大概1UOUO

23保安用品若干保安執(zhí)勤用品大概2023

24財(cái)務(wù)用品若干財(cái)務(wù)辦公用品大概1000

費(fèi)用合計(jì)：91450元

注：前期開班費(fèi)用大概為：91450元。

十四、物業(yè)管理年度費(fèi)用測(cè)算

三、物業(yè)年度收費(fèi)測(cè)算

序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)原則總計(jì)（月）總計(jì)（年）備注

可收物業(yè)管理費(fèi)面積單位：元

1大概：52023平米2.6元/月/m*1352001622400

單位：元

2地下車位數(shù)量116個(gè)40元/月/個(gè)464055680

單位：元

3地上車位數(shù)量210個(gè)30元/月/個(gè)630075600

年收入費(fèi)用：

1461401753680

二、闡明：物業(yè)管理費(fèi)暫按2.6元/月/平方米測(cè)算，地上車位暫按30元/月/車位測(cè)算;

地下車位暫按40元/月/車位測(cè)算；

三、年度物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算

四、年度物業(yè)管理費(fèi)用支b預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目金飄（元）備注

1物業(yè)人員薪資預(yù)算表909600附表一

2行政辦公費(fèi)支出45800附表二

3環(huán)境綠化支出90200附表三

4服裝費(fèi)用支出17500附表四

5公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)340400附表五

6員工補(bǔ)助及福利215160附表六

7稅收及附加102959.76附表七

年度支出總計(jì)：

1721619.76

整年收支分析:

物業(yè)年收入1753680一年支出1721619.76=32060.24元

整年收支相抵利潤(rùn)：32060.24元

附表

—?

物業(yè)

人員薪資原則月預(yù)算額年預(yù)算額

職位數(shù)量（人）備注

薪資（元'人）（元'人）（元）

預(yù)算

表

序號(hào)

1管理處經(jīng)理15000500060000

2部門主管4300012023144000

3客服員222008800105600

4出納12200220026400

5保安員12220026400316800

6保潔綠化員8140011200134400

7水電維修22400480057600

8監(jiān)控值機(jī)員31800540064800

費(fèi)用合計(jì)：

3375800909600

附表二：行政辦公費(fèi)

序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方式闡明金額（元）/年

1辦公耗材500元/月X12月6200

2辦公費(fèi)300元/月X12月3600

3物業(yè)辦公水、電費(fèi)800/月X12月9600

4大廈活動(dòng)及節(jié)日布置費(fèi)500/月X12月6000

5活動(dòng)應(yīng)酬費(fèi)1000/月X12月12023

6交通費(fèi)500元/月X12月6000

7網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)200/月X12月2400

費(fèi)用合計(jì)：

45800

附表項(xiàng)目計(jì)算方式及闡明金額（元/年）備注

三：

環(huán)境

綠化

性支

出

序號(hào)

1垃圾清運(yùn)62023平米X0.3/平米/年18600

2滅蟲/消毒300/月3600

3供水箱池清洗4000X2次/年8000

4園藝、綠化養(yǎng)護(hù)500/月X12月6000

5綠化保潔用水800/月X12月9600

6保潔物料費(fèi)用100/人/月X7人X12月8400

7綠植租擺1000/月36000

費(fèi)用合計(jì)：90200

附表四：服裝支出費(fèi)用

序號(hào)人員類別數(shù)量（人）計(jì)算方式金額備注

（1500元/人X8人）+2

1管理人員服裝費(fèi)86000