洪湖集團(tuán)文件 PAGEPAGE3文件名稱項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)管理制度文件編號(hào)：生效日期2019年3月8日版本2011A頁數(shù)5頁編制審核批準(zhǔn)人目的通過承接查驗(yàn)的啟動(dòng)條件、查檢質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和查驗(yàn)流程的規(guī)范，促使項(xiàng)目合理管理工期，滿足法規(guī)要求，提高產(chǎn)品感官工程質(zhì)量和客戶滿意度。適用范圍洪湖集團(tuán)定義物業(yè)承接查驗(yàn)：是指物業(yè)公司承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家和集團(tuán)有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及前期物業(yè)服務(wù)合同，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。職責(zé)：地產(chǎn)項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)牽頭組織承接查驗(yàn)工作，編制承接查驗(yàn)計(jì)劃，跟蹤督促施工企業(yè)整改查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題。物業(yè)：負(fù)責(zé)參與計(jì)劃編制，實(shí)施查驗(yàn)，接收查驗(yàn)合格的物業(yè)項(xiàng)目，配合地產(chǎn)督促施工企業(yè)整改。承建單位：參與計(jì)劃編制和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，組織整改查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)。管理內(nèi)容承接查驗(yàn)分為準(zhǔn)備、資料移交、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、整改、復(fù)驗(yàn)和實(shí)物承接移交等六個(gè)階段。由地產(chǎn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織和督促，為簡(jiǎn)便操作，實(shí)物承接可由施工企業(yè)直接向物業(yè)公司進(jìn)行移交。承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行確定物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃查驗(yàn)移交圖紙資料現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備整改查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題復(fù)檢整改問題達(dá)成少量遺留問題整改計(jì)劃辦理實(shí)物承接移交手續(xù)分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)進(jìn)行分期查驗(yàn)，分期辦理項(xiàng)目移交手續(xù)。承接查驗(yàn)準(zhǔn)備商品房銷售合同約定項(xiàng)目交付日前60日歷日，由地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭，組織施工、監(jiān)理和物業(yè)召開承接查驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)，確定承接查驗(yàn)小組成員、職責(zé)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，編制完成《項(xiàng)目承接查驗(yàn)計(jì)劃》（參見模板一）。地產(chǎn)項(xiàng)目部責(zé)任工程師負(fù)責(zé)按模板二、三的格式，編制《資料移交清單》和《實(shí)物移交清單》，并與承建單位和物業(yè)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人達(dá)成一致。承接查驗(yàn)開始前，由項(xiàng)目部責(zé)任工程師按專業(yè)或系統(tǒng)編制技術(shù)培訓(xùn)教材，向物業(yè)同事進(jìn)行介紹和交底，幫助物業(yè)同事了解設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運(yùn)行原理、現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)狀況、操作和管理維護(hù)要點(diǎn)等。啟動(dòng)承接查驗(yàn)項(xiàng)目應(yīng)具備以下條件：環(huán)境道路、公共走道、環(huán)境綠化、中控室、設(shè)備機(jī)房、和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，滿足使用功能要求。給排水、供電、通訊、供熱、公共照明、空調(diào)、安防、消防、康體等設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)按設(shè)計(jì)要求建成，完成系統(tǒng)調(diào)試。電梯、二次供水、壓力容器、消防設(shè)施等取得政府頒發(fā)的使用許可文件。具備上述要求的分部分項(xiàng)，即可開始該分部分項(xiàng)承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)開始前，項(xiàng)目部內(nèi)業(yè)工程師應(yīng)將施工或采購合同（含電子版）移交給物業(yè)，由物業(yè)工程維保中心部門負(fù)責(zé)人組織查驗(yàn)人員解讀查驗(yàn)項(xiàng)目施工合同(應(yīng)剔除合同價(jià)格信息)。資料移交項(xiàng)目部內(nèi)業(yè)工程師負(fù)責(zé)按《資料移交清單》歸集移交資料，按《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》GB\T50328-2001管理要求裝訂成冊(cè)。資料應(yīng)該包括：竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料（圖紙應(yīng)包括紙質(zhì)和電子版本，竣工圖宜為施工圖+變更簽證）；共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；承建及售后服務(wù)單位通信錄，參見模板四。項(xiàng)目施工或采購合同（應(yīng)抹去合同金額或商務(wù)等需保密條款）。物業(yè)根據(jù)《資料移交清單》和5.5.2條規(guī)定，對(duì)移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查《資料移交清單》編制的完整性，以及現(xiàn)場(chǎng)移交資料與《資料移交清單》的匹配度程度。移交中發(fā)現(xiàn)缺失的，在《現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)缺項(xiàng)登記表》登記，由項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。未完成資料移交的，不能開始該分項(xiàng)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)按5.4.1條編制的計(jì)劃執(zhí)行，查驗(yàn)小組由地產(chǎn)項(xiàng)目工程部、物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心和承建單位人員組成。應(yīng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)：共用部位：一般包括公共環(huán)境裝修、物業(yè)用房裝修及安裝、設(shè)備房簡(jiǎn)裝及安裝、留置資產(chǎn)的裝修及安裝（會(huì)所、游泳池配套用房）、人防設(shè)施。共用設(shè)備：一般包括電梯、給排水系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、變配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、周界安防系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、弱電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車管系統(tǒng)、人行道閘系統(tǒng)等；共用設(shè)施：一般包括道路、信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)導(dǎo)視、環(huán)境硬景、環(huán)境植物、休閑康體設(shè)施、停車設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)下列文件：商品房買賣合同臨時(shí)管理規(guī)約前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位移交的圖紙資料建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范龍湖集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目移交清潔標(biāo)準(zhǔn)，詳見附件五項(xiàng)目施工和采購合同龍湖地產(chǎn)與物業(yè)界面文件現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、試運(yùn)行、檢測(cè)和實(shí)驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。分部分項(xiàng)查驗(yàn)完成后，將需整改問題記錄在《現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)缺項(xiàng)登記表》中。沒有整改問題的，按5.8條規(guī)定執(zhí)行。整改及復(fù)驗(yàn)分部分項(xiàng)查驗(yàn)完成后，地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)在接到《現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)缺項(xiàng)登記表》五個(gè)工作日內(nèi)，組織地產(chǎn)、物業(yè)、監(jiān)理和承建單位，就查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題達(dá)成一致，由地產(chǎn)項(xiàng)目部責(zé)任工程師督促承建單位進(jìn)行整改，物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤和督促。承建單位完成整改后，向物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心提出復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)，物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心應(yīng)在接到復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)3個(gè)工作日內(nèi)開始復(fù)檢。整改問題復(fù)檢合格率達(dá)到95%以上，分部分項(xiàng)系統(tǒng)功能完整且滿足5.8.1條規(guī)定時(shí)，開始該分項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)承接移交工作。復(fù)檢合格率在95%以上，遺留的少量整改問題，由承建企業(yè)在《承接查驗(yàn)實(shí)體移交記錄》上提出整改計(jì)劃，就存在的問題、整改措施、整改時(shí)限及違約責(zé)任作出明確約定，由物業(yè)按《報(bào)事管理程序》跟蹤督促完成。對(duì)于施工單位拒不整改、無法聯(lián)系施工單位、三次以上整改仍不能達(dá)到質(zhì)量要求的，物業(yè)在發(fā)出兩次限期整改通知書后（整改通知書送達(dá)應(yīng)保留簽收記錄，無法聯(lián)系的應(yīng)通過掛號(hào)或快遞的方式發(fā)出，并保留郵寄憑條），可直接委托第三方進(jìn)行強(qiáng)行整改（金額≤5000元由物業(yè)直接委托，＞5000元需經(jīng)地產(chǎn)造價(jià)審核費(fèi)用），整改費(fèi)用由地產(chǎn)直接支付給三方整改施工單位后，由地產(chǎn)負(fù)責(zé)向責(zé)任承建企業(yè)追償，具體流程參考各地區(qū)公司發(fā)布的《竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)工程整改流程指引》。承接項(xiàng)目實(shí)體移交應(yīng)具備以下條件建筑工程竣工驗(yàn)收合格、取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)主管部門備案。5.6.2條規(guī)定范圍現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)全部完成，發(fā)現(xiàn)需整改問題，整改復(fù)驗(yàn)合格率達(dá)到95%以上（不含95%），承建企業(yè)對(duì)遺留整改問題的問題描述、整改措施、整改時(shí)限及違約責(zé)任與物業(yè)達(dá)成一致。項(xiàng)目公共區(qū)域及室內(nèi)清潔達(dá)到附件五，《項(xiàng)目交付清潔標(biāo)準(zhǔn)》。5.5.2要求的資料已全部移交物業(yè)符合5.8.1條要求后，物業(yè)應(yīng)在5個(gè)工作日開始接收項(xiàng)目實(shí)體，接收完成后填寫《承接查驗(yàn)實(shí)體移交記錄》，并由承建單位、地產(chǎn)、物業(yè)三方簽章，一式三份。完成項(xiàng)目所有分部分項(xiàng)《單體工程現(xiàn)場(chǎng)移交表》和《設(shè)施設(shè)備移交清單》后，物業(yè)應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)，完成水、電、氣等能源計(jì)量表的接管工作。未接管前應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保障現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，所產(chǎn)生的能源費(fèi)由承建單位或地產(chǎn)項(xiàng)目工程部承擔(dān)。項(xiàng)目移交物業(yè)后，施工企業(yè)因?yàn)榉敌?、生活或辦公等在項(xiàng)目內(nèi)需要搭接水電的，需向物業(yè)管理處辦理搭接手續(xù)，并按物業(yè)公布價(jià)格繳納能源費(fèi)用。第5.6.2規(guī)定的建筑單體、公共環(huán)境裝修、物業(yè)用房裝修及安裝、電梯、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、變配電系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、人行道閘系統(tǒng)、道路、信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)導(dǎo)視、環(huán)境硬景、休閑康體設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等分部分項(xiàng)工程，承接完成時(shí)間均應(yīng)在合同交付期前兩日與物業(yè)公司辦理實(shí)體現(xiàn)場(chǎng)移交，作為《龍湖集團(tuán)交房評(píng)價(jià)管理辦法》按時(shí)交房評(píng)價(jià)依據(jù)，否則應(yīng)視為未按時(shí)交房。承建單位與物業(yè)辦理的移交后三方簽署的《承接查驗(yàn)實(shí)體移交記錄》作為辦理造價(jià)結(jié)算的必備前置條件，否則造價(jià)部門不予辦理結(jié)算手續(xù)，暫停支付合同結(jié)算款項(xiàng)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量保質(zhì)期從該項(xiàng)目實(shí)際集中交房首日開始計(jì)算，實(shí)體移交日期晚于實(shí)際集中交房首日的，按《承接查驗(yàn)實(shí)體移交記錄》簽字日期