房地產(chǎn)|證券研究報(bào)告—首次評(píng)級(jí)2022年7月8日01908.HK01908.HK股價(jià)表現(xiàn)股價(jià)表現(xiàn)34.91中銀國(guó)際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格房地產(chǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證券分析師：夏亦豐yifeng.xia@bocichina證券分析師：許佳璐jialu.xu@區(qū)域看，44%和33%的銷售額由福建與華東貢獻(xiàn)13.2%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。公司通過(guò)各類安全/70億元，分別同比增長(zhǎng)27%/42,769.70變動(dòng)(%)4472.884.79變動(dòng)(%)4.462022年7月8日 61.1作為建發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資本運(yùn)作的平臺(tái)，近年來(lái)發(fā)展迅速 61.2福建國(guó)企地產(chǎn)龍頭，母公司實(shí)力雄厚支撐公司發(fā)展 71.3管理層經(jīng)驗(yàn)豐富分工明確，積極推進(jìn)股權(quán)激勵(lì)機(jī)制 2.1公司銷售高速增長(zhǎng)，在多個(gè)區(qū)域及核心重點(diǎn)城市長(zhǎng)期處于領(lǐng)先地位 2.2公司堅(jiān)持以福建與華東為主的區(qū)域深耕，成為2021年集中供地的贏家 3.1商業(yè)資產(chǎn)管理：業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，未來(lái)將著力推進(jìn)模式創(chuàng)新 3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)（代建代建業(yè)務(wù)初具規(guī)模，積極探索多元業(yè)務(wù)模式 3.3物業(yè)管理：外拓能力不斷提升，近兩年盈利水平顯著改善 213.4互聯(lián)網(wǎng)金融：與母公司緊密協(xié)作發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)，增厚未來(lái)發(fā)展?jié)摿?253.5智能化建設(shè)：持續(xù)推進(jìn)智慧化建設(shè)，進(jìn)一步鞏固高端家居產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 263.6新興產(chǎn)業(yè)探索：從“養(yǎng)老、健康管理、醫(yī)療”三個(gè)方向入手，適時(shí)切入大健康產(chǎn)業(yè) 26 4.1整體營(yíng)收業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放明確性不斷增強(qiáng) 284.2結(jié)算毛利率雖然有所承壓，但凈利率2021年出現(xiàn)了小幅改善 294.3財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)健的綠檔企業(yè)，具備低成本融資優(yōu)勢(shì) 304.4公司回款與融資現(xiàn)金回流都較為通暢，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流充裕 32 2022年7月8日 1 1 6 7 8 8 9 10 11 12 12 12 12 13 13 14 15 2022年7月8日 15 16 16 18 19 20圖表33.截至2021年年末，公司代建合約項(xiàng)目數(shù)量30個(gè) 20圖表34.公司代建業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入從2017 20 21 22 23 23 23 23 23 24 24 242022年7月8日 25 26 27 28 28 28 28圖表53.截至2021年12月末，公司預(yù)收賬款為1481億元 29 29 29 30 30 30 31 31 31 31 32 32 33 35 35 35 352022年7月8日建發(fā)1背靠國(guó)資的區(qū)域型優(yōu)秀老牌房企，近年來(lái)發(fā)展迅速建發(fā)國(guó)際致力于成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈綜合投資服務(wù)商，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資為兩翼的一體兩翼戰(zhàn)略布局。2012年，建發(fā)國(guó)際前身西南環(huán)保在港上市；2014年建發(fā)房產(chǎn)協(xié)議收購(gòu)西南環(huán)保，正式入主；2016年正式更名為建發(fā)國(guó)際；2019年9月9日，被正式納入港股通名單。1）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)布局方面：2015年公司進(jìn)軍長(zhǎng)沙、泉州、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)，正式布局全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；2016年進(jìn)軍蘇州、澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步做優(yōu)做強(qiáng)；2017年進(jìn)軍福州、龍巖、無(wú)錫、杭州、張家港、南京、三明、廣州等房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)年銷售金額首次超百億；2018年進(jìn)軍深圳、珠海、武漢、莆田、寧德等城市，深耕南方核心一二線城市，全年銷售金額達(dá)248億元，同比增長(zhǎng)145.2%；公司銷售額在2019年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；2020年實(shí)現(xiàn)銷售額908億元，同比增長(zhǎng)78.8%；2021年實(shí)現(xiàn)銷售額1649億元，再度實(shí)現(xiàn)了同比82%的高速增長(zhǎng)，增速在行業(yè)內(nèi)具有明顯優(yōu)勢(shì)。2）其他多元業(yè)務(wù)布局方面：2015年涉足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)（含工程代建布局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，成立上海兆昱資產(chǎn)管理有限公司，正式進(jìn)軍商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。2016年與深圳平安成立廈門萬(wàn)家，致力于醫(yī)療健康養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時(shí)成立互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司（建信小貸），布局消費(fèi)金融行業(yè)。2017年代建及商業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利超億元，新增南平嘉盈運(yùn)營(yíng)代建及上海建發(fā)大廈租賃項(xiàng)目，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)發(fā)展良好；建信小貸公司累計(jì)發(fā)放貸款規(guī)模超1.4億元，互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)逐步發(fā)展。2018年收購(gòu)怡家園及匯嘉物業(yè)管理有限公司，進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈綜合業(yè)務(wù)；收購(gòu)上海芳匯廣場(chǎng)，進(jìn)一步拓展商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。圖表1.建發(fā)國(guó)際公司發(fā)展歷程2022年7月8日建發(fā)國(guó)際公司實(shí)控人為廈門市國(guó)資委，背景實(shí)力雄厚助力公司長(zhǎng)足發(fā)展。截至2022年5月末，母公司建發(fā)房產(chǎn)（隸屬于廈門市政府的大型國(guó)有投資企業(yè)集團(tuán)）持有建發(fā)國(guó)際62.7%的股份。母公司集團(tuán)現(xiàn)擁有包括建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)旅游、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、廈門會(huì)展集團(tuán)等控股企業(yè)，以及廈門航空、廈門國(guó)際銀行、廈門農(nóng)商銀行、廈門國(guó)際信托、君龍人壽保險(xiǎn)、廈門法拉電子、廈門華僑電子等參股企業(yè)，主要業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游酒店、會(huì)展業(yè)、投資。建發(fā)國(guó)際是建發(fā)房產(chǎn)旗下控股子公司，其實(shí)控人為廈門國(guó)資委，公司前身為香港上市公司西南環(huán)保，于2014年被收購(gòu)后更名為建發(fā)國(guó)際，至此成為大股東廈門建發(fā)集團(tuán)的國(guó)際資本窗口，與旗下A股上市公司建發(fā)股份（600153.SH）構(gòu)成“A+H”雙平臺(tái)融資格局。截至2022年5月末，建發(fā)地產(chǎn)和建發(fā)國(guó)際集團(tuán)的管理層合計(jì)持有公司3.58%股權(quán)，持股平臺(tái)為Diamond全權(quán)信托的受托人，而公司主席莊躍凱先生、執(zhí)董趙呈閩女士為該全權(quán)信托的創(chuàng)立人。此外行政總裁林偉國(guó)先生、劉靜女士、曹馨予女士為全權(quán)信托的保護(hù)人，同樣視為合計(jì)持有公司3.58%股權(quán)。此外，莊躍凱先生、趙呈閩女士及林偉國(guó)先生等激勵(lì)對(duì)象透過(guò)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃持有公司2.42%的股份。圖表2.公司控股股東為建發(fā)房產(chǎn)，持股比例為62.7%，實(shí)控人為廈門國(guó)資委完成業(yè)務(wù)梳理，業(yè)務(wù)定位逐步明晰。為了避免母公司與子公司之間的業(yè)務(wù)沖突，2018年，建發(fā)國(guó)際的控股母公司建發(fā)房產(chǎn)開(kāi)始逐步梳理組織架構(gòu)，并在定位上進(jìn)行了一定劃分：母公司建發(fā)房產(chǎn)未來(lái)主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)未來(lái)則主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務(wù)。此次劃分中建發(fā)房產(chǎn)退出二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，隨著母公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐步注入建發(fā)國(guó)際，建發(fā)國(guó)際在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展上更加清晰明確，承接全部建發(fā)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，新增的房開(kāi)項(xiàng)目，原則上都由建發(fā)國(guó)際承接，未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)確定性增加。2022年7月8日建發(fā)國(guó)注入母公司項(xiàng)目，基本完成項(xiàng)目梳理。按照港交所的相關(guān)規(guī)定，借殼上市的企業(yè)一次性注入資產(chǎn)達(dá)到30%，則須按照新公司上市的程序?qū)徟灰虼硕鄶?shù)房企在借殼后，都需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的資產(chǎn)注入上市平臺(tái)過(guò)程，建發(fā)也選擇了同樣的道路。建發(fā)房產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備。作為建發(fā)國(guó)際的控股母公司，自2016年以來(lái)通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)的方式向建發(fā)國(guó)際注入多個(gè)項(xiàng)目，逐步完成業(yè)務(wù)整合。2017年至今，建發(fā)國(guó)際從母公司處收到十余個(gè)資產(chǎn)包，交易對(duì)價(jià)超過(guò)150億元，輸送項(xiàng)目總建面超過(guò)200萬(wàn)平，項(xiàng)目分布在長(zhǎng)沙、南寧、廈門、南京、成都、上海等多個(gè)城市。也因此，2016年以來(lái)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長(zhǎng)，存貨由2016年的8億元增長(zhǎng)至2021年年末的2312億元，總資產(chǎn)規(guī)模由28億元增長(zhǎng)至3435億元。具體來(lái)看，2017年10月，建發(fā)國(guó)際以3.35億總價(jià)向建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)龍巖恒富40%股權(quán)及龍巖利榮30%股權(quán)，獲得項(xiàng)目包括福建龍巖市富力建發(fā)尚悅居和建發(fā)璽院，總占地面積12.48萬(wàn)平方米土地。2018年1月，建發(fā)房產(chǎn)以總代價(jià)約49.89億元向建發(fā)國(guó)際旗下廈門益悅出售長(zhǎng)沙、太倉(cāng)、南寧4個(gè)子公司的股權(quán)及貸款。資產(chǎn)包括長(zhǎng)沙、太倉(cāng)的3宗土地，共計(jì)16.64萬(wàn)平方米，總建筑面積約48.29萬(wàn)平方米；以及位于南寧的兩個(gè)舊改項(xiàng)目。2020年9月，公司47億元的收購(gòu)價(jià)格完成了三項(xiàng)轉(zhuǎn)讓，獲得了成都、上海合計(jì)三宗地塊，建發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的三個(gè)項(xiàng)目均是在4-5月所拿地塊，涉及土地總價(jià)82億元。2021年7-11月，又以合計(jì)44.4億元的交易總價(jià)獲得長(zhǎng)沙、上海、株洲的三個(gè)項(xiàng)目。2022年4月22日，建發(fā)國(guó)際斥資18.48億從控股股東建發(fā)房產(chǎn)中收購(gòu)建發(fā)南京，以參與開(kāi)發(fā)江陰土地，將持有建發(fā)南京100%的股權(quán)，建發(fā)南京曾于2021年8月與昆山蘇錦威訂立合作協(xié)議，分別按51%、49%的比例合作及開(kāi)發(fā)江陰土地。鑒于江陰土地的周邊配套齊全，地段良好，具備較大開(kāi)發(fā)潛力，且購(gòu)入江陰土地可進(jìn)一步擴(kuò)大公司土地儲(chǔ)備規(guī)模，提升公司在該地區(qū)的品牌影響力。圖表3.公司存貨由2016年的8億元增長(zhǎng)至2021年末的2312億元2500200015001000500023122000%1500%1643%1500%1000%759500%0%500%0% 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870%594%52%57%94%2015201620172018201920202021存貨（億元）同比增速圖表4.公司總資產(chǎn)規(guī)模由2016年的28億元增長(zhǎng)至2021年的3435億元40003500300025002000150010005000721%2015201620172018201920202021800%700%600%500%400%300%200%100%0%總資產(chǎn)（億元）同比增速2022年7月8日建發(fā)國(guó)圖表5.2017年至今，建發(fā)國(guó)際從母公司處收到十余個(gè)資產(chǎn)包，交易對(duì)價(jià)超過(guò)150億元，項(xiàng)目分布在長(zhǎng)沙、南寧、廈20222022年4月對(duì)價(jià)（億元）18.48標(biāo)的公司標(biāo)的公司建發(fā)南京建發(fā)南京股份100%主要資產(chǎn)主要資產(chǎn)江陰土地：建發(fā)南京曾于2021江陰土地：建發(fā)南京曾于2021年8月與昆山蘇錦威訂立合作協(xié)議，分別按51%、49%的比例合作及開(kāi)發(fā)江陰土地。江陰土地位于中國(guó)江蘇省江陰市云亭街道敔山灣板塊核心高端住區(qū)，預(yù)計(jì)計(jì)容建面不超過(guò)22.95萬(wàn)平，為住宅及商業(yè)用地。城市江陰初步計(jì)算樓面均價(jià)（元/平）805216.67長(zhǎng)沙兆祥90%長(zhǎng)沙土地：位于湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，預(yù)計(jì)計(jì)容建面不超過(guò)約37.2萬(wàn)平，土地用途為商業(yè)、住宅及體育用地。長(zhǎng)沙44816.6廈門兆鼎瓏100%上海土地：位于上海崇明區(qū)，預(yù)計(jì)計(jì)容建面不超過(guò)約4.34萬(wàn)平。開(kāi)發(fā)上海土地的預(yù)期資本支出估計(jì)約為11.64億元。上海152072021年7月29日21.14株洲悅發(fā)100%湖南株洲兩幅地塊,位于湖南株洲天元區(qū)，占地面積約31.88萬(wàn)平，用途為住宅、商業(yè)及服務(wù)用地。株洲66312020年9月28日10.09成都兆欣麟100%地塊位于成都錦江區(qū)，計(jì)容建筑面積不超過(guò)23.65萬(wàn)平，為住宅用地。土地由建發(fā)成都在2020年4月拿下，總代價(jià)46.82億元，地塊還需無(wú)償建造建筑面積為1.66萬(wàn)平住宅。成都42662020年9月28日25.88廈門匯瓏100%位于上海寶山區(qū)，計(jì)容建面不超過(guò)約11.59萬(wàn)平。土地由廈門匯瓏于2020年5月拿下，總代價(jià)24.39億元。上海223302020年9月28日11.5廈門景呈瓏100%主要資產(chǎn)則為上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)903街坊P1宅地，計(jì)容建面不超過(guò)約6.48萬(wàn)平。土地由廈門景呈瓏在今年5月拿下，總代價(jià)10.93億元。上海177472018年6月28日1.32廈門嘉富100%廈門市思明區(qū)地塊,建面為6.46萬(wàn)平廈門20432018年6月20日0.3758管理有限公司100%廈門、泉州、晉江、漳州、福州、揚(yáng)州等城市管理40多個(gè)項(xiàng)目，管理面積達(dá)450萬(wàn)平。2018年6月20日0.7589怡家園（廈門）物業(yè)管理有限公司100%共管理56個(gè)物業(yè)小區(qū)（其中廈門23個(gè)，漳州4個(gè)，福州8個(gè)，龍巖2個(gè)，建陽(yáng)3個(gè)，泉州1個(gè)，永安1個(gè)，長(zhǎng)沙2個(gè)，上海5個(gè)，成都6個(gè)，2018年4月11日3.78南京嘉陽(yáng)40%南京地塊:位于南京市溧水區(qū),預(yù)計(jì)總計(jì)容建面不超過(guò)約14.7萬(wàn)平，用途為城鎮(zhèn)住宅用地25711.7收購(gòu)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)100%32.13長(zhǎng)沙兆禧100%長(zhǎng)沙土地位于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)梅溪湖映日路以東、雪松路以北，為住宅用地，計(jì)容建面約31.38萬(wàn)平長(zhǎng)沙1023915.51太倉(cāng)建晉100%江蘇太倉(cāng)高新區(qū)兩宗建筑總面積約16.91萬(wàn)平，用途為住宅兼商業(yè)用地。太倉(cāng)91721.94南寧鼎馳51%南寧江南區(qū)舊改項(xiàng)目0.31南寧慶和51%南寧西鄉(xiāng)塘舊改項(xiàng)目2017年10月31日1.62龍巖恒富40%龍巖地塊-福建龍巖市富力建發(fā)尚悅居項(xiàng)目，建面11.72萬(wàn)平龍巖13822017年10月31日1.73龍巖利榮30%建發(fā)璽院項(xiàng)目，建面20.14萬(wàn)平龍巖8592017年起，建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)關(guān)聯(lián)股權(quán)交易將主要土儲(chǔ)注入公司，同時(shí)通過(guò)配股及認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債增厚公司資本。1）公司上市至今共經(jīng)歷了5次配股，合計(jì)發(fā)行4.44億股股份，合計(jì)募集資金28.23億港元，主要用于償還貸款、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備及一般營(yíng)運(yùn)資金。2）可轉(zhuǎn)債完成轉(zhuǎn)股，股本情況更加穩(wěn)定。公司分別在2017年3月和2018年11月兩次發(fā)行永久可轉(zhuǎn)債，可轉(zhuǎn)債金額分別為5億港元和30億港元，分別占當(dāng)時(shí)已發(fā)行股本30.2%和48.0%。其中，2017年發(fā)行的5億港元可轉(zhuǎn)債于2017年12月完成全部轉(zhuǎn)股，換股股價(jià)為4.51港元，轉(zhuǎn)換1.2億股。2018年發(fā)行的20億港元可轉(zhuǎn)債于2019年4月和2020年1月分兩次完成全部轉(zhuǎn)股，轉(zhuǎn)換金額分別為10.2億港元和19.8億港元，對(duì)應(yīng)換股股價(jià)分別為8.50港元和7.42港元，轉(zhuǎn)換股數(shù)分別為1.2億股和2.67億股。至此公司發(fā)行全部可轉(zhuǎn)債均完成轉(zhuǎn)股。3）股東貸款額度充沛，支持公司發(fā)展。2018年3月29日，公司與其控股股東建發(fā)房產(chǎn)訂立框架協(xié)議，建發(fā)房產(chǎn)同意于2018年4月1日起計(jì)3年期間向公司授出本金總額不超過(guò)50億元的股東貸款額度，年利率5.94%。連同該公司與建發(fā)房產(chǎn)于2016年4月11日及2018年1月1日訂立的股東貸款框架協(xié)議，建發(fā)房產(chǎn)向該公司及其附屬公司將合計(jì)授出股東貸款額度為本金總額不超過(guò)150億元。2019年4月公司與建發(fā)房產(chǎn)再次訂立框架協(xié)議，建發(fā)房產(chǎn)同意于2018年6月1日2021年5月31日止三年期間向該公司及其附屬公司授出本金總額不超過(guò)300億元的股東貸款額度，年利率為5.70%。2022年7月8日?qǐng)D表6.公司上市以來(lái)，配股5次，合計(jì)發(fā)行4.44億股股份，合計(jì)募集28.23億港元發(fā)行方式發(fā)行價(jià)格(元)募資金額(億港元)發(fā)行數(shù)量(萬(wàn)股)占已發(fā)行股本(%)募資目的2015-07-133.862.31606,00016.67營(yíng)運(yùn)資金2016-12-213.972.69966,80015.89(i)配售所得款項(xiàng)凈額當(dāng)中的1億港元用于償還股東貸款，及(ii)配售所得款項(xiàng)凈額的余額用于一般營(yíng)運(yùn)資金。2017-12-224.518.839619,60031.41用于歸還因收購(gòu)長(zhǎng)沙悅發(fā)房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及收購(gòu)張家港建豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)所產(chǎn)生控股股東借款。2019-04-269.004.95005,5006.04擬用作向金融機(jī)構(gòu)歸還貸款、擴(kuò)大土地儲(chǔ)備及一般營(yíng)運(yùn)資金用途。2021-06-1514.509.42506,5005.23擬用作償還貸款、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備及一般營(yíng)運(yùn)資金。(i)約85.1%將用作償還貸款；(ii)約12.8%將用于擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；及(iii)約2.1%將用作一般營(yíng)運(yùn)資金。圖表7.公司分別在2017年3月和2018年11月兩次發(fā)行永久可轉(zhuǎn)債，可轉(zhuǎn)債金額分別為5億港元和30億港元發(fā)行時(shí)間募資金額(億港元)調(diào)整前換股價(jià)（港元）換股時(shí)間換股金額（億港換股股數(shù)（億換股股價(jià)（億港換股股價(jià)（億港可轉(zhuǎn)債余額（億202017年12月51.114.514.510.02018.11.30308.52019年4月第一次換股08.5019.82020年1月第二次換股19.82.677.427.420.0董事會(huì)及管理團(tuán)隊(duì)行業(yè)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)豐富、分工明確、專業(yè)能力強(qiáng)。建發(fā)國(guó)際于2014年上市，雖然上市時(shí)間較晚，但其董事會(huì)成員均在建發(fā)體系企業(yè)中從業(yè)多年，具備任職于建發(fā)集團(tuán)或建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)歷。董事長(zhǎng)莊躍凱先生負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略規(guī)劃方面的工作，從事房地產(chǎn)業(yè)近30年，積累了行業(yè)內(nèi)非常豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。執(zhí)行董事趙呈閩女士負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略執(zhí)行工作，同時(shí)也是現(xiàn)任建發(fā)房產(chǎn)總經(jīng)理，從事財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理等工作超逾25年，積累了豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。行政總裁林偉國(guó)先生負(fù)責(zé)公司的整體日常運(yùn)營(yíng)管理工作，現(xiàn)任建發(fā)房產(chǎn)副總經(jīng)理，從事基金管理、投資管理、資本合作等工作多年，具有豐富的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)總監(jiān)金柳媛女士和審計(jì)總監(jiān)潘燕霞女士分別負(fù)責(zé)公司的整體財(cái)務(wù)及會(huì)計(jì)和內(nèi)控審計(jì)工作，具有豐富的財(cái)務(wù)及審計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)。我們可以看到，高管成員在其控股母公司建發(fā)房產(chǎn)中均有任職，在運(yùn)營(yíng)和管理中可有效保障建發(fā)國(guó)際與控股母公司在行為及目標(biāo)上的一致性，實(shí)現(xiàn)最大利益化；同時(shí)深厚的建發(fā)集團(tuán)背景和豐富的房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驇椭境浞终{(diào)動(dòng)平臺(tái)資源和推動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速且有質(zhì)量的增長(zhǎng)。2022年7月8日?qǐng)D表8.董事會(huì)于管理層相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富董事會(huì)及高管姓名職務(wù)任職日期莊躍凱董事會(huì)主席、執(zhí)行董事2015年畢業(yè)于福州大學(xué)，工業(yè)與民用建筑專業(yè)工學(xué)學(xué)士，高級(jí)工程師，中國(guó)注冊(cè)企業(yè)法律顧問(wèn)及中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，享受中國(guó)國(guó)務(wù)院政府特殊津貼。從事房地產(chǎn)及建筑業(yè)30余年，積累了行業(yè)內(nèi)非常豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)建發(fā)國(guó)際戰(zhàn)略規(guī)劃方面的工作。1986年7月加入廈門建發(fā)集團(tuán)及建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)工作多年?，F(xiàn)任廈門建發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理、黨委委員及建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書記等職務(wù)。趙呈閩執(zhí)行董事2015年畢業(yè)于廈門大學(xué)，取得工商管理碩士，并為高級(jí)會(huì)計(jì)師。從事財(cái)務(wù)工作超逾30年，積累了豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。1990年9月加入廈門建發(fā)集團(tuán)及建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)工作多年?，F(xiàn)任廈門建發(fā)集團(tuán)董事、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)董事、總經(jīng)理兼黨委副書記、益能國(guó)際董事等職務(wù)。曾于上海證券交易所的上市公司廈門華僑電子股份工作，擔(dān)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、副總經(jīng)理職務(wù)。林偉國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁2019年于2015年3月-2016年3月獲委任為本公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，并于2016年3月-2019年3月出任本公司首席運(yùn)營(yíng)官。加入本集團(tuán)前，彼曾任上海證券交易所的上市公司廈華電子股份分公司經(jīng)理。2007年加入建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)，歷任財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理?，F(xiàn)任建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)董事兼副總經(jīng)理、黨委委員。學(xué)士學(xué)位。高級(jí)經(jīng)濟(jì)師及高級(jí)會(huì)計(jì)師。潘燕霞審計(jì)總監(jiān)2018年從事財(cái)務(wù)審計(jì)工作近12年，積累了豐富的財(cái)務(wù)及審計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)。于安永華明會(huì)計(jì)師師事務(wù)所工作7年，在加入建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)前曾任民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)副總監(jiān)。于2016年加入建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)，歷任建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)稽核部總經(jīng)理助理、審計(jì)監(jiān)察部副總經(jīng)理，現(xiàn)任建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理。負(fù)責(zé)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)之內(nèi)部審計(jì)工作。本科學(xué)歷、學(xué)士學(xué)位、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、國(guó)際注冊(cè)內(nèi)部審核師。金柳媛財(cái)務(wù)總監(jiān)2018年從事財(cái)務(wù)工作近11年，積累了豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。在加入本公司前，于2010年10月-2015年5月?lián)纹杖A永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)師。2015年加入建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)，歷任建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理助理，現(xiàn)任建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心副總經(jīng)理。研究生學(xué)歷、碩士學(xué)位、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師，具備中國(guó)法律職業(yè)資格。公司為建立和完善公司中長(zhǎng)期激勵(lì)約束機(jī)制，將股東利益、公司利益和公司核心團(tuán)隊(duì)利益有機(jī)結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)公司核心管理骨干的積極性。2021年5月公司發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，擬向合計(jì)不超過(guò)271名激勵(lì)對(duì)象授予不超過(guò)3530萬(wàn)股限制性股份，占總股本的2.91%，授予價(jià)格為每股7.22港元，較公告日收盤價(jià)折讓約48.8%。此次激勵(lì)對(duì)象包括對(duì)公司長(zhǎng)期業(yè)績(jī)發(fā)展具有重要作用的包括集團(tuán)董事、高級(jí)管理人員、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)發(fā)展有直接影響的核心骨干，但不包括公司獨(dú)立董事、單獨(dú)或合計(jì)持有本公司5%以上已發(fā)行股份的股東或?qū)嶋H控制人及其配偶、父母或子女。圖表9.2021年5月公司擬向合計(jì)不超過(guò)271名激勵(lì)對(duì)象授予不超過(guò)3530萬(wàn)股限制性股份，占總股本的2.91%，授予價(jià)格為每股7.22港元，較公告日收盤價(jià)折讓約48.8%限售期條件限售比例第一個(gè)解除限售期2023年1）以2020年收入為基數(shù)，2022年?duì)I收增長(zhǎng)率不低于15%，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位2）2022年每股收益不低于2.35元，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位值；3）2022年?duì)I業(yè)利潤(rùn)占利潤(rùn)總額比例不低于75%。40%第二個(gè)解除限售期2024年1）以2020年收入為基數(shù)，2023年?duì)I收增長(zhǎng)率不低于20%，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位2）2023年每股收益不低于2.60元，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位值；3）2023年?duì)I業(yè)利潤(rùn)占利潤(rùn)總額比例不低于75%。30%第三個(gè)解除限售期2025年1）以2020年收入為基數(shù)，2024年?duì)I收增長(zhǎng)率不低于25%，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位2）2024年每股收益不低于2.85元，且不低于同行業(yè)均值或?qū)?biāo)企業(yè)75分位值；3）2024年?duì)I業(yè)利潤(rùn)占利潤(rùn)總額比例不低于75%。30%堅(jiān)持市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的國(guó)企，通過(guò)文化機(jī)制與運(yùn)營(yíng)效率激發(fā)成長(zhǎng)潛能。公司建立了以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，注重價(jià)值回報(bào)的機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)員工的活力和創(chuàng)造力，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展積蓄能量。2021年建發(fā)國(guó)際通過(guò)優(yōu)化組織管控，強(qiáng)化一線賦能，落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)工期，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管控等舉措，整體運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提高，實(shí)現(xiàn)拿地到首次達(dá)售進(jìn)度、拿地到現(xiàn)金流回正進(jìn)度有效提升。此外，通過(guò)建立系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程指導(dǎo)體系，編制精細(xì)化運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)手冊(cè)，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，公司進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，切實(shí)指導(dǎo)城市深耕。與此同時(shí)，公司積極推動(dòng)數(shù)字化賦能企業(yè)發(fā)展，通過(guò)建設(shè)完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)洞察經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)、區(qū)域及各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力支持。強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力下，公司展現(xiàn)了快速的去化能力和高周轉(zhuǎn)水平。與此同時(shí)，公司亦強(qiáng)調(diào)以收定支，并不盲目擴(kuò)張，堅(jiān)持高效率的經(jīng)營(yíng)下，整體資金占用也較低，財(cái)務(wù)費(fèi)用可控，在規(guī)模增長(zhǎng)、利潤(rùn)提升及負(fù)債改善中實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。2022年7月8日2地產(chǎn)銷售高速增長(zhǎng)；持續(xù)鞏固區(qū)域龍頭地位從2016年開(kāi)始，公司銷售規(guī)模每年幾乎都以將近1倍的速度在增長(zhǎng)；2021年，以超80%的增長(zhǎng)邁進(jìn)了1000億權(quán)益銷售門檻。隨著母公司資產(chǎn)注入及公司規(guī)模擴(kuò)張，2016-2021年公司銷售金額從17億元增至1649億元，年復(fù)合增速為149%。銷售面積從2016年的8萬(wàn)平增至2021年的874萬(wàn)平，年復(fù)合增速為156%。2021年首破千億銷售規(guī)模，在整體行業(yè)銷售承壓的背景下，仍能保持82%的超高速增長(zhǎng)。2022年的銷售目標(biāo)初步定為1650億元，基本與2021年持平。2022年上半年公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額480億元，同比下降33.5%，完成了當(dāng)年銷售目標(biāo)的三分之一左右。2018-2021年公司銷售權(quán)益比始終保持在70%以上，2021年達(dá)到79%，同比提升了8個(gè)百分點(diǎn)。公司2021年銷售均價(jià)為19056元/平，其中2021年由于結(jié)算區(qū)域的變化銷售均價(jià)出現(xiàn)了小幅下滑，但始終保持高位。圖表10.2016-2021年公司銷售金額CAGR為149%建發(fā)國(guó)際銷售金額18001600140012008006004002000489%489%201620172018201920202021600%500%400%300%200%100%0%銷售金額（億元）同比增速圖表12.2018-2021年公司權(quán)益銷售金額CAGR為96%建發(fā)國(guó)際權(quán)益銷售金額1400120010008006004002000122%100%67%3862018201920202021140%120%100%80%60%40%20%0%權(quán)益銷售金額（億元）同比增速圖表11.2016-2021年公司銷售面積CAGR為156%建發(fā)國(guó)際銷售面積10008006004002000672%465293167%88%859%78%88%859%201620172018201920202021800%700%600%500%400%300%200%100%0%圖表13.2018-2021年公司權(quán)益銷售面積CAGR為81%8007006005004003002001000建發(fā)國(guó)際權(quán)益銷售面積104%94%48%22348%2018201920202021120%100%80%60%40%20%0%權(quán)益銷售面積（萬(wàn)平）同比增速2022年7月8日?qǐng)D表14.2021年公司銷售均價(jià)為19056元/平圖表15.2018-2021年公司銷售權(quán)益比始終保持在70%以上，2021年達(dá)79%，同比提升了8個(gè)百分點(diǎn)0建發(fā)國(guó)際銷售權(quán)益比80%78%76%74%72%70%68%66%64%79%76%71%70%2018201920202021-o-銷售權(quán)益比公司專注深耕，在多個(gè)區(qū)域及核心重點(diǎn)城市長(zhǎng)期處于領(lǐng)先地位。1）從區(qū)域分布來(lái)看，福建與華東是公司的重倉(cāng)區(qū)域。從銷售面積來(lái)看，2021年合約銷售主要集中在福建區(qū)域（48%）和華東區(qū)域（30%從銷售金額來(lái)看，福建與華東銷售占比分別為44%和33%。2）從城市能級(jí)來(lái)看，公司以一二線城市布局為主。公司一、二、三線城市銷售額分別占比9%、65%，27%，銷售面積分別占比4%、54%和42%，公司2022年1-6月新增土地中一二線占比達(dá)九成，預(yù)計(jì)今年銷售占比中一二線城市的比重將進(jìn)一步提升。3）從具體城市銷量來(lái)看，根據(jù)克而瑞2021年榜單統(tǒng)計(jì)，在福州、廈門、無(wú)錫、漳州、寧德等地公司銷售排名穩(wěn)居第一，表現(xiàn)出眾。公司在深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的同時(shí)，在當(dāng)?shù)卮蛟炝艘幌盗袠?biāo)桿項(xiàng)目，獲得了極大的市場(chǎng)認(rèn)可度，這也令其項(xiàng)目往往較周邊品牌有更高的溢價(jià)，在當(dāng)?shù)爻鞘蝎@得更好的銷售業(yè)績(jī)。圖表16.2021年公司項(xiàng)目銷售一、二、三線城市銷售面積占比分布為4%、42%和54%圖表17.2021年公司項(xiàng)目銷售中福建省、華東地區(qū)占比較高，銷售面積分布為48%和30%2022年7月8日?qǐng)D表18.2021年公司銷售排名進(jìn)入前十的城市TOP2TOP2TOP2太倉(cāng)產(chǎn)品力領(lǐng)先，中式風(fēng)格能夠在競(jìng)品中突出；高品牌溢價(jià)助力利潤(rùn)潛能釋放。公司專注于高端改善型項(xiàng)目，創(chuàng)新推出“王府中式”、“禪境中式”系列產(chǎn)品，將現(xiàn)代建筑材料與工藝融入中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化精髓，打造出了引領(lǐng)業(yè)界、具有文化韻味的中式產(chǎn)品，一方面推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，擴(kuò)充公司產(chǎn)品儲(chǔ)備，降低開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)周期。另一方面，在統(tǒng)一性的原則下，從建筑、景觀、室內(nèi)等全方位進(jìn)行系統(tǒng)梳理，賦予各個(gè)項(xiàng)目自身獨(dú)特的特點(diǎn)和風(fēng)格，品牌影響力行業(yè)領(lǐng)先。得益于差異化的產(chǎn)品定位和良好的產(chǎn)品品質(zhì)，建發(fā)國(guó)際在行業(yè)中樹(shù)立了獨(dú)樹(shù)一臶的形象，也在銷售端得到了充分體現(xiàn)。過(guò)去一年即便整個(gè)市場(chǎng)銷售環(huán)境表現(xiàn)低迷，公司的一眾優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然得到了市場(chǎng)熱捧：例如根據(jù)公司官網(wǎng)，王府中式的重慶和璽項(xiàng)目，首開(kāi)當(dāng)日便勁銷233套，去化率接近92%；作為禪境中式代表的寧德天行縵云項(xiàng)目，也在開(kāi)盤后持續(xù)熱銷，2021年單盤銷售金額排名寧德市第一。公司積極推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速提升規(guī)模，著力獲取優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)布局。2019年、2020年公司分別新增土地40、52宗，新增獲取項(xiàng)目的可售總建面分別為667、822萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)可售貨值分別為963、1433億元；2021年在充沛資金的支持下，公司聚焦核心城市群，著力獲取優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增進(jìn)入南昌、寧波、溫州等多個(gè)城市，新增獲取項(xiàng)目的權(quán)益可售面積約1181萬(wàn)平，權(quán)益可售貨值約1933億元。截至2021年末，公司土地儲(chǔ)備可售面積約1944萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)58%，總可售貨值大約2906億元，為公司未來(lái)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)充裕的土地儲(chǔ)備將助力后續(xù)銷售的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。從區(qū)域分布來(lái)看，截至2021年年末，公司土地儲(chǔ)備中按可售建面計(jì)算，一、二、三線城市占比分布為4%、42%和54%；華東、福建、華中、華南分別占比33%、28%、24%和12%。2022年7月8日公司2022年獲取了較多優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊，預(yù)計(jì)未來(lái)去化、熱度、蓄客情況均將有不俗表現(xiàn)。2022年1-6月初，公司拿地32宗，全口徑拿地金額為537億元，權(quán)益拿地金額約330億元，拿地權(quán)益比約62%，全口徑拿地貨值約572億元，按貨值來(lái)看，一線、二線、三線城市占比分別為20%、70%和10%。由于2022年上半年所獲取的項(xiàng)目集中于一線城市與強(qiáng)二線城市（例如廈門、杭州、福州、南昌、南京、寧波、重慶等低能級(jí)城市僅位于福建省內(nèi)的核心三線城市（例如漳州、莆田、寧德等因此整體項(xiàng)目去化、熱度、蓄客情況均較為理想。2022年整體拿地權(quán)益比例預(yù)計(jì)在60-65%，較2021年的70%相比有所下滑，主要是由于：1）20），圖表19.2019年、2020年公司分別新增土地40、52宗，新增獲取項(xiàng)目的可售總建面分別為667、822萬(wàn)平，2021年新增項(xiàng)目可售建面為1181萬(wàn)平建發(fā)國(guó)際新增土地宗數(shù)與新增土地儲(chǔ)備面積03230新增土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平）新增項(xiàng)目數(shù)量圖表21.截至2021年末，公司土地儲(chǔ)備中一、二、三線城市占比分別為4%、42%和54%圖表20.截至2021年年末，公司土地儲(chǔ)備可售總建筑面積約1944萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)58%建發(fā)國(guó)際土地儲(chǔ)備020172018201圖表22.截至2021年末，公司土儲(chǔ)福建占比28%，華東地區(qū)占比33%2022年7月8日在2021年的集中土拍中，公司借助大本營(yíng)優(yōu)勢(shì)積極補(bǔ)貨。公司22城三輪集中土拍一共進(jìn)駐了北京、成都、福州、廣州、杭州、濟(jì)南、廈門、上海、無(wú)錫、長(zhǎng)沙10個(gè)城市，合計(jì)獲地18宗，拿地建面236萬(wàn)平，拿地總金額428億元。公司的拿地力度在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)亮眼。公司在集中土拍中所獲地塊的樓面均價(jià)為18111元/平，由于所獲地塊在城市中所處區(qū)域相對(duì)較好，土地質(zhì)量較高，因此公司的樓面均價(jià)高于所布局城市的均值（12664元/平）；公司所獲地塊的平均溢價(jià)率為19.8%。從拿地布局來(lái)看，公司的思路是守住大本營(yíng)，鞏固剛進(jìn)城市。具體來(lái)看，從拿地金額來(lái)看，廈門、成都、北京、福州和廣州拿地金額分別為238、64、28、21和20億元；拿地建面占比最高的城和成都（17.1%）。公司在無(wú)錫、成都的溢價(jià)率低于10%，分別為9.0%和9.8%。公司成交宗數(shù)、成交建面、成交總價(jià)占22城三輪集中土拍合計(jì)的比重分別為2.2%、2.5%、3.6%。如果從公司所獲得地塊占某個(gè)城市的土拍市占率來(lái)看，公司在廈門和福州所獲地塊的成交建面/該城市三輪集中土拍出讓地塊建面較高，分別為27.0%和3.7%。此外，我們預(yù)期這些項(xiàng)目的靜態(tài)毛利率為35%，盈利空間也相對(duì)充裕。在集中供地的推動(dòng)下，公司2021年的拿地力度十分顯著。圖表23.公司在集中土拍中廈門、成都、北京、福州、廣州拿地金額分別為238、64、28、21和20億元建發(fā)國(guó)際集中土拍拿地金額2502382502001501000廈門市成都市北京市福州市廣州市杭州市濟(jì)南市長(zhǎng)沙市上海市無(wú)錫市拿地金額（億元）圖表24.公司集中土拍所獲得的所有地塊中，拿地建面占比最高的城市為廈門（33%）建發(fā)國(guó)際集中土拍拿地建面占比成都市,17%成都市,17%上海市,2%上海市,2%福州市,6%廈門市,33%濟(jì)南市,11%廈門市,33%濟(jì)南市,11%北京市成都市福州市廣州市杭州市濟(jì)南市廈門市上海市無(wú)錫市長(zhǎng)沙市圖表25.公司在無(wú)錫、成都的溢價(jià)率低于10%，分別為9.0%和9.8%2022年7月8日?qǐng)D表26.公司在廈門所獲地塊的成交建面/該城市三輪集中土拍出讓地塊建面較高（27.0%）集中土拍各城市中建發(fā)國(guó)際的占比35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%27.0%29.9%27.0%21.7%21.7%3.3%3.7%5.6%5.7%3.3%3.7%1.5%3.0%2.4%2.3%2.6%1.8%1.2%1.5%1.7%0.8%0.6%1.3%0.6%1.1%1.3%0.5%0.4%1.1%0.9%0.7%0.7%2.4%3.2%1.5%3.0%2.4%2.3%2.6%1.8%1.2%1.5%1.7%0.8%0.6%1.3%0.6%1.1%1.3%0.5%0.4%1.1%0.9%0.7%0.7%廈門市福州市成都市長(zhǎng)沙市濟(jì)南市北京市無(wú)錫市杭州市廣州市上海市按成交宗數(shù)按成交建面按成交總價(jià)2022年7月8日3鞏固房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)布局，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)外，公司積極布局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和新興產(chǎn)業(yè)，探索與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)同。1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，公司加緊布局，積極培育及參與相關(guān)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，目前：在商業(yè)資產(chǎn)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理（代建）、互聯(lián)網(wǎng)金融、高端家居、信息化服務(wù)、智慧小區(qū)等領(lǐng)域已完成了戰(zhàn)略性布局。公司結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)與商業(yè)，資產(chǎn)管理提升利潤(rùn)空間；延伸上下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，公司盈利更趨多樣化；加強(qiáng)精細(xì)化管理，拓展項(xiàng)目利潤(rùn)空間；社區(qū)全系列服務(wù)，增加客戶粘性。2）新興產(chǎn)業(yè)：從“養(yǎng)老、健康管理、醫(yī)療”三個(gè)方向的相關(guān)項(xiàng)目入手，適時(shí)切入大健康產(chǎn)業(yè)。圖表27.探索房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)和新興產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)同公司通過(guò)專業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理公司-上海兆昱資產(chǎn)管理有限公司（公司持股55%）來(lái)從事商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)、招商、運(yùn)營(yíng)、處臵相關(guān)業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)和辦公物業(yè)、文創(chuàng)孵化及城市更新等商業(yè)資產(chǎn)管理全產(chǎn)業(yè)鏈。2015年，上海兆昱資產(chǎn)管理有限公司成立，標(biāo)志著公司正式進(jìn)軍商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，精準(zhǔn)迎合市場(chǎng)的需求，經(jīng)由改善及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)不斷提升公司所管理相關(guān)物業(yè)及品牌的價(jià)值。1）運(yùn)營(yíng)托管：通過(guò)長(zhǎng)期租賃、改造升級(jí)、招商運(yùn)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)物業(yè)最大價(jià)值。2）招商運(yùn)營(yíng)：提供開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)一站式解決方案。3）文創(chuàng)/科創(chuàng)/孵化：著力發(fā)展與傳統(tǒng)媒體及新娛樂(lè)平臺(tái)在技術(shù)資源，優(yōu)質(zhì)媒體傳播平臺(tái)方面的內(nèi)容、資源整合，通過(guò)孵化中心讓文創(chuàng)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更具備時(shí)尚型和產(chǎn)業(yè)化，以長(zhǎng)期形成在影視制作及電子競(jìng)技、虛擬技術(shù)等文創(chuàng)項(xiàng)目的高產(chǎn)區(qū)、精品區(qū)、區(qū)級(jí)貢獻(xiàn)度的黃金效益區(qū)。商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。公司商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)項(xiàng)目集中于南寧和上海兩個(gè)城市，其中集團(tuán)自有的租賃物業(yè)主要位于南寧市興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)及上海市普陀區(qū)，其余透過(guò)上海建發(fā)兆昱資產(chǎn)管理有限公司出租的第三方租賃物業(yè)位于上海楊浦區(qū)及嘉定區(qū)。2016-2019年公司總管理的商業(yè)及寫字樓面積從9.7萬(wàn)平逐步增至15.2萬(wàn)平，2020年略下滑至14.5萬(wàn)平，年復(fù)合增速為10.6%，2021年維持14.5萬(wàn)平的管理規(guī)模；2016年到2021年?duì)I業(yè)收入從0.74億元增至1.90億元，年復(fù)合增速為20.7%?，F(xiàn)階段，公司注重商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)積極發(fā)展線上線下渠道，著力推進(jìn)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。公司的出租率整體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，2016年僅為77%，2017年提升至91%，2018-2019年穩(wěn)定在80%以上。從利潤(rùn)率來(lái)看，商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率水平較高，2016、2017、2018年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.23、0.66和0.59億元，凈利潤(rùn)率分別為31.5%、46.2%和35.5%。2022年7月8日?qǐng)D表28.2016-2021年公司總管理商業(yè)面積從9.7萬(wàn)平增至14.5萬(wàn)平，年復(fù)合增速為8.4%建發(fā)國(guó)際商業(yè)資產(chǎn)管理面積16.014.012.010.06.04.02.00.028.3%9.79.714.7%6.5%0.0%-4.6%20162017201820192020202130%25%20%15%10%0%-5%-10%總管理面積（萬(wàn)平）同比增速圖表30.2016、2017、2018年公司商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)凈利率分別為31.5%、46.2%和35.5%0.700.600.500.400.300建發(fā)國(guó)際商業(yè)資產(chǎn)管理凈利潤(rùn)0.660.5946.2%0.5935.5%31.5%0.2320162017201850%40%30%20%10%0%凈利潤(rùn)（億元）凈利潤(rùn)率圖表29.2016-2021年公司商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入從0.74億元增至1.90億元，年復(fù)合增速為20.7%建發(fā)國(guó)際商業(yè)資產(chǎn)管理收入2.001.501.000.500.0038.7%38.7%93.0%0.7412.1%16.0%12.1%-26.4%201620172018201920202021100%80%60%40%20%0%-20%-40%營(yíng)業(yè)收入（億元）同比增速圖表31.2017年公司管理的商業(yè)項(xiàng)目出租率高達(dá)91%，2018-2019年穩(wěn)定在80%以上建發(fā)國(guó)際商業(yè)資產(chǎn)管理出租率95.0%90.0%85.0%80.0%75.0%70.0%65.0%91.0%86.0%80.7%76.6%2016201720182019-0-整體出租率）：公司積極探索多元代建業(yè)務(wù)模式，初步形成產(chǎn)品系。2015年開(kāi)始公司涉足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)（代建布局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司的代建收入來(lái)自公司的間接全資附屬公司廈門建發(fā)兆誠(chéng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（持股比例100%）訂立代建合同建設(shè)管理及代建服務(wù)，提供從項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、策劃營(yíng)銷等項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理。廈門兆誠(chéng)代建發(fā)展初期將致力于承接建發(fā)集團(tuán)內(nèi)部及政府部門委托的工程代建和項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，公司在加大代建項(xiàng)目規(guī)模的同時(shí)，也將積極調(diào)整開(kāi)展商業(yè)代建和資本代建等多模式，將代建業(yè)務(wù)和卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力有效結(jié)合，以提升利潤(rùn)空間。1）工程代建：委托方委托公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目從前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、竣工驗(yàn)收、資產(chǎn)交付等全過(guò)程的管理，實(shí)現(xiàn)合同約定的質(zhì)量、進(jìn)度、投資預(yù)算控制等目標(biāo)。2）運(yùn)營(yíng)代建：委托方提供土地及資金，公司輸出品牌技術(shù)及專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理，實(shí)現(xiàn)合作共贏。3）融資代建：為有房地產(chǎn)投資需求的金融機(jī)構(gòu)提供從項(xiàng)目研判、土地獲取至房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，并提供觸資服務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)利潤(rùn)，提升投資方自有資本回報(bào)。最終為金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)安全、高效的投資收益。目前公司已經(jīng)形成了7大代建成熟產(chǎn)品系：1）多層公寓及別墅；2）城市綜合體；3）大型公建設(shè)施；4）醫(yī)院；5）酒店物業(yè)；6）商辦物業(yè)；7）會(huì)展（會(huì)議）中心/展覽館。2022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)圖表32.公司探索多模式代建業(yè)務(wù)隨著公司進(jìn)入?yún)^(qū)域的產(chǎn)品滿意度和品牌逐漸強(qiáng)化，公司在區(qū)域代建市場(chǎng)的機(jī)會(huì)逐步顯現(xiàn)，代建業(yè)務(wù)初具規(guī)模。截至2021年年末，公司代建合約項(xiàng)目數(shù)量30個(gè)，代建面積超過(guò)150萬(wàn)平；代建業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入從2017年的0.5億元增至2021年的4.4億元，年復(fù)合增速為70.6%，2016-2018年的凈利潤(rùn)分別為353萬(wàn)元、3549萬(wàn)元和1.07億元，凈利潤(rùn)率逐步提升，分別為60.8%、68.6%和71.8%。我們認(rèn)為代建有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長(zhǎng)、高盈利、抗周期等特點(diǎn)，是未來(lái)行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向之一，公司率先布局開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，將充分享受行業(yè)發(fā)展的紅利期。公司代建業(yè)務(wù)將會(huì)保持高速增長(zhǎng)，原因在于，2021年下半年以來(lái)，很多民企在拿地能力、融資能力的修復(fù)難度比較大，地方性城投公司進(jìn)入土地市場(chǎng)托底，這類公司雖然拿了地，但是本身缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力，因此公司正好能契合目前市場(chǎng)上的需求，代建業(yè)務(wù)發(fā)展可期。圖表33.截至2021年年末，公司代建合約項(xiàng)目數(shù)量30個(gè)252050建發(fā)國(guó)際代建項(xiàng)目2220172018201920202021代建合約項(xiàng)目數(shù)量圖表34.公司代建業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入從2017年的0.5億元增至4.4億元，年復(fù)合增速為70.6%建發(fā)國(guó)際代建業(yè)務(wù)收入5.0004.0003.0002.0001.0000.0001000%4.380787.0%800%787.0%600%400%200%400%200%0%188.2%0.7890.9180.789-14.1%0.517-14.1%0.058-38.4%0.058-200%201620172018201920202021營(yíng)業(yè)收入（億元）同比增速2022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)圖表35.公司代建業(yè)務(wù)2016-2018年凈利潤(rùn)分別為353萬(wàn)元、3549萬(wàn)元和1.07億元，凈利潤(rùn)率逐步提升，分別為60.8%、68.6%和71.8%。120001000080006000400020000建發(fā)國(guó)際代建業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率20162017201874%72%70%68%66%64%62%60%58%56%54%凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈利潤(rùn)率2021年公司收購(gòu)合誠(chéng)股份，未來(lái)將在產(chǎn)業(yè)鏈上形成更好的協(xié)同。2021年11月公司以8.13億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)合誠(chéng)股份，截至2021年年末合計(jì)持有合誠(chéng)29.01%的股份，成為合誠(chéng)股份單一擁有表決權(quán)股數(shù)占總股本比例最大的股東。合誠(chéng)股份屬于工程技術(shù)服務(wù)業(yè)，處于房地產(chǎn)上游，其在建筑行業(yè)特別是土木工程方面有著豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)公司公告所示，其參建的項(xiàng)目創(chuàng)下多個(gè)世界第一、亞洲第一的紀(jì)錄。于2021年末，合誠(chéng)股份總資產(chǎn)16.3億元，總負(fù)債6.7億元，營(yíng)業(yè)收入8.41億元，同比增長(zhǎng)5.5%，歸母凈利潤(rùn)0.4億元，同比下降14.9%。可以看出，公司在積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局，在地產(chǎn)新周期尋求業(yè)務(wù)上的突破。這不僅有利于擴(kuò)寬自身競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也有望打開(kāi)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線，提升抗周期能力。而建發(fā)國(guó)際在不斷整合以及有序擴(kuò)張中，也有望釋放出協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)。建發(fā)物業(yè)，總部位于福建省廈門市，不僅提供住宅物業(yè)服務(wù)，還涉及了商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、學(xué)校、公園等公共建筑的物業(yè)管理，并覆蓋了物業(yè)項(xiàng)目全生命周期服務(wù)。建發(fā)物業(yè)是建發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖的一部分，建發(fā)房產(chǎn)六大業(yè)務(wù)板塊含括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新改造、物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建運(yùn)營(yíng)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資。建發(fā)物業(yè)2018年成立，當(dāng)年收購(gòu)怡家園及匯嘉，截至2021年年末，公司合約面積7387萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)56.4%，在管面積3304萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)28.9%。合約面積增長(zhǎng)明顯高于在管面積增長(zhǎng)，使得公司擁有更多的儲(chǔ)備面積，為未來(lái)的增長(zhǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。發(fā)物業(yè)的母公司，建發(fā)物業(yè)為建發(fā)國(guó)際的兄弟公司，截至2021年年末，建發(fā)房產(chǎn)分別持有建發(fā)國(guó)際和建發(fā)物業(yè)60.6%和57.4%的股份。2022年5月23日，建發(fā)國(guó)際發(fā)布完成公告，建業(yè)成功。據(jù)公司相關(guān)公告披露，建發(fā)國(guó)際以總代價(jià)16.42億港元收購(gòu)控股股東建發(fā)房產(chǎn)持有的建發(fā)物業(yè)35%的股份，總計(jì)約4.68億股本。同時(shí)，控股股東建發(fā)房產(chǎn)無(wú)償委托建發(fā)國(guó)際行使其持有的2.14億股份的投票權(quán)（占總股本16%）。至此，建發(fā)國(guó)際將有權(quán)行使或控制建發(fā)物業(yè)共約6.81億股份，占股東大會(huì)投票權(quán)約51%。這也代表著，建發(fā)國(guó)際對(duì)建發(fā)物業(yè)形成了絕對(duì)控制，將其重新并表。我們認(rèn)為建發(fā)國(guó)際重新并表建發(fā)物業(yè)將起到以下幾個(gè)方面的積極影響：1）進(jìn)一步放大物業(yè)與地產(chǎn)之間的協(xié)同合作效應(yīng)，體現(xiàn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售和交付后管理的過(guò)程中，物業(yè)所提供的前期介入服務(wù)、銷售支持服務(wù)和房屋交付后的物業(yè)服務(wù)等工作能收獲更高的客戶滿意度，進(jìn)而提升建發(fā)整體的品牌價(jià)值。2）并表意味著建發(fā)物業(yè)與建發(fā)國(guó)際的利益高度統(tǒng)一，也將推高建發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)，由于母公司建發(fā)國(guó)際本身的業(yè)務(wù)資源相對(duì)多元且豐厚，在目標(biāo)一致性的原則下，建發(fā)物業(yè)主動(dòng)作為的潛力更大，能夠更好地從建發(fā)國(guó)際獲取資源。3）從建發(fā)國(guó)際的角度來(lái)看，考慮到物業(yè)業(yè)務(wù)具有毛利率高，低杠桿等特點(diǎn)，合并后結(jié)轉(zhuǎn)收入增加、綜合毛利率提升方面也會(huì)有改善，進(jìn)一步優(yōu)化建發(fā)國(guó)際的合并報(bào)表。2022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)圖表36.建發(fā)物業(yè)發(fā)展歷程圖表37.截至2022年5月，建發(fā)國(guó)際持有建發(fā)物業(yè)35%的股權(quán)和51%的投票權(quán)在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，看好公司海西地區(qū)覆蓋優(yōu)勢(shì)。截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)在管面積達(dá)3304萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.9%，合同面積達(dá)7387萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.4%。1）母公司支撐在管規(guī)模的擴(kuò)張，同時(shí)市場(chǎng)化外拓能力不斷提升。截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)在管面積中母公司提供的在管面積為1899萬(wàn)平，占比57%，對(duì)房企母公司的依賴度仍然較高；不過(guò)憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和品牌形象，源自第三方的在管規(guī)模不斷擴(kuò)大，由2017年的518萬(wàn)平增加到2021年的1405萬(wàn)平，占比也從33%不斷增加至43%。2）為打造更為多元的業(yè)態(tài)組合，持續(xù)開(kāi)發(fā)學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，于2021年度內(nèi)，成功簽約廈門大學(xué)翔安校區(qū)、龍巖市第三醫(yī)院等16個(gè)非住宅項(xiàng)目。截至2021年年末，公司住宅與非住業(yè)態(tài)在管規(guī)模占比為9：1。3）受房企母公司布局的影響，合約面積與在管面積中分別有41.0%和51.1%位于海西地區(qū)。2022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)圖表38.截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)在管面積3304萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)28.9%3500300025002000500028.9%28.9%24.0%24.0%2017201820192020202135%30%25%20%圖表40.截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)在管面積中住宅和非住宅占比分別為90%和10%100%80%60%40%20%76%76%20172018201920202021住宅圖表39.截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)合約面積7387萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)56.4%60004000200002017201820192020202160%50%40%30%20%合約面積（萬(wàn)平）同比增速圖表41.截至2021年年末，建發(fā)物業(yè)在管面積中來(lái)自于母公司和獨(dú)立第三方的占比分別為57%和43%80%60%40%20%201820172018201720202021201920202021來(lái)自于建發(fā)國(guó)際集團(tuán)來(lái)自于廈門建發(fā)集團(tuán)獨(dú)立第三方圖表42.受房企母公司布局的影響，在管面積中有51.1%位于海西地區(qū)2021年年末在管面積占比12.0%11.6%51.1%20.0%東南地區(qū)華東地區(qū)華中地區(qū)華南地區(qū)河南地區(qū)2022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)建發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入加速提振，盈利能力不斷改善。建發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入從2017年的4.49億元，提升至2021年的15.57億元，年復(fù)合增速為36.5%；毛利率從2019年的22.8%提升至2021年的25.0%，毛利率上升主要是由于毛利率較高的增值服務(wù)收入大幅增加。1）公司向在管物業(yè)的業(yè)主、住戶以及物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供一系列物業(yè)管理服務(wù)，其中包括綠化、園藝及維護(hù)公共區(qū)域秩序、清潔、停車管理、公共設(shè)施維修保養(yǎng)服務(wù)等。2021年物業(yè)管理服務(wù)收入7.6億元，同比增長(zhǎng)31.1%，占總營(yíng)收的比重為48.7%，較2020年下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)管理服務(wù)收入的增長(zhǎng)，主要是由于在管面積的快速增長(zhǎng)。2）社區(qū)增值服務(wù)：主要包括：(i)家居生活服務(wù)，例如家政及清潔服務(wù)，維修及保養(yǎng)服務(wù)及小區(qū)團(tuán)購(gòu)服務(wù)；(ii)家居美化服務(wù)，提供拎包入住服務(wù)，輔以整體設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修及家電安裝以及房屋硬裝業(yè)務(wù)等一站式家居美化解決方案；(iii)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及資產(chǎn)管理服務(wù)，包括物業(yè)或停車位的二級(jí)銷售或租賃交易的服務(wù)以及尾盤銷售服務(wù)；(iv)公共區(qū)域增值服務(wù)，包括出租公共區(qū)域及廣告位；(v)養(yǎng)老及健康增值服務(wù)，主要包括本集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老中心，建發(fā)溢佰養(yǎng)老中心；以及(vi)智能小區(qū)服務(wù)，主要為智慧物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)及建造服務(wù)，以及手機(jī)應(yīng)用程序「慧生活」的營(yíng)運(yùn)。公司2021年社區(qū)增值服務(wù)收入2.54億元，同比增值110.8%，占營(yíng)業(yè)收入的比重從11.7%提升至16.3%，主要由于管理面積的增加致使客戶群不斷擴(kuò)大以及公司豐富小區(qū)增值業(yè)務(wù)。3）非業(yè)主增值服務(wù)包括咨詢服務(wù)及于銷售中心向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其他非業(yè)主提供接待、秩序維護(hù)及清潔服務(wù)。2021年非業(yè)主增值服務(wù)收入約5.44億元，同比增值65.0%，主要由于合作地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目增加，導(dǎo)致對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)需求的增加圖表43.建發(fā)物業(yè)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.57億元，同比大增51.3%20.005.000.002017201820192020202160%50%40%30%20%圖表44.2021年建發(fā)物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為48.7%、16.3%、34.9%80%60%40%20%29.2%29.2%20172018201920202021物業(yè)管理服務(wù)收入非業(yè)主增值服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)圖表45.2021年毛利率提升至25.0%建發(fā)物業(yè)毛利率27.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%201720182019202020212022年7月8日建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2016年公司成立互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司（建信小貸布局互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)；未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。2016年10月25日，公司間接全資附屬公司利柏、建發(fā)房地產(chǎn)與弘信訂立合營(yíng)企業(yè)協(xié)議，以成立合營(yíng)企業(yè)廣州建信小額貸款有限公司，在中國(guó)開(kāi)展各項(xiàng)小額貸款業(yè)務(wù)、辦理抵押登記業(yè)務(wù)及其他經(jīng)批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)。2021年7月26日，公司發(fā)布關(guān)聯(lián)公司增資的公告，廣州建信小額貸款有限公司三大股東將對(duì)廣州建信增資，注冊(cè)資本將由2億元增至3億元。廣州建信由廈門利柏、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及弘信創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)投資集團(tuán)股份有限公司分別持有34%、42%及24%的股權(quán)。建發(fā)房產(chǎn)為建發(fā)國(guó)際的控股股東，而廈門利柏是建發(fā)國(guó)際的間接全資子公司。廣州建信2021年上半年的總資產(chǎn)為5.46億元，稅后純利為3611萬(wàn)元。小額貸款行業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，截至2021年末，全國(guó)共有小額貸款公司6453家；貸款余額9415億元，全年增加550億元。一方面，國(guó)內(nèi)中小企業(yè)融資需求較大，小微企業(yè)普遍面臨融資困難，小額信貸供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足小額信貸市場(chǎng)需求；另一方面，小貸公司具備成本優(yōu)勢(shì)。雖然銀行業(yè)逐步加大對(duì)小微貸款的扶植力度，但小額貸款公司在人力成本、管理成本和協(xié)調(diào)成本方面都能得到了有效控制，使得其經(jīng)營(yíng)成本較銀行的小微貸款更具有優(yōu)勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)小貸較傳統(tǒng)小額貸款公司的政策對(duì)比，可利用電子商務(wù)平臺(tái)，突破傳統(tǒng)小貸營(yíng)業(yè)范圍的地域限制，業(yè)務(wù)更為靈活、市場(chǎng)也將更加寬廣。與控股公司建發(fā)房地產(chǎn)及弘信合營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)小貸公司，旨在通過(guò)整合公司在房地產(chǎn)行業(yè)的上下游優(yōu)勢(shì)及憑借來(lái)自建發(fā)房地產(chǎn)的有力支持和資源，提高公司的盈利能力及擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍。公司布局互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域?qū)⑵鸬揭韵伦饔茫?）擴(kuò)大融資渠道：通過(guò)布局金融領(lǐng)域，能夠擴(kuò)大自己的融資渠道，從而解決自身融資難題。2）提高盈利能力：在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率面臨下滑的背景下，金融業(yè)相對(duì)較高的盈利能力也將成為房企業(yè)務(wù)的重要補(bǔ)充。3）或推動(dòng)房屋交易：房企進(jìn)駐互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，一方面，從互聯(lián)網(wǎng)金融概念入手，可以起到品牌宣傳、營(yíng)銷的作用；另一方面，提供C端的消費(fèi)貸款服務(wù)，也能解決消費(fèi)者在買房時(shí)遇到的各類資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，從而帶動(dòng)成交。4）擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍：建發(fā)國(guó)際此次通過(guò)合營(yíng)方式成立互聯(lián)網(wǎng)小貸公司,將立足現(xiàn)有股東的客戶群體，圍繞建發(fā)國(guó)際積累了多年的租戶資源、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上下游優(yōu)質(zhì)中小微企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主等資源、弘信集團(tuán)智慧園區(qū)內(nèi)中小創(chuàng)新型企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈（移動(dòng)互聯(lián)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)）優(yōu)質(zhì)核心企業(yè)及其上下游供應(yīng)商，開(kāi)展業(yè)務(wù)協(xié)同金融支持，并逐步將金融創(chuàng)新服務(wù)輻射至全國(guó)各地成長(zhǎng)型優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)。圖表46.廣州建信由廈門利柏、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公