租賃合同糾紛案例分析試題及答案租賃合同糾紛案例分析試卷一、選擇題（每題2分，共20分）1.租賃合同中，下列哪項(xiàng)不屬于租賃物的范圍？（）A.房屋B.機(jī)器設(shè)備C.車輛D.土地所有權(quán)2.租賃期限不得超過多少年？超過部分的法律效力如何？（）A.10年，超過部分無效B.20年，超過部分無效C.30年，有效D.無限制，有效3.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以采取下列哪種措施？（）A.要求承租人支付違約金B(yǎng).要求轉(zhuǎn)租人支付租金C.解除租賃合同D.承認(rèn)轉(zhuǎn)租效力4.租賃物在租賃期間毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？（）A.出租人B.承租人C.雙方平均分擔(dān)D.根據(jù)過錯(cuò)程度分擔(dān)5.出租人履行租賃物的維修義務(wù)，但承租人未通知出租人租賃物需要維修，導(dǎo)致租賃物損失擴(kuò)大的，對(duì)擴(kuò)大部分損失由誰承擔(dān)？（）A.出租人B.承租人C.雙方按過錯(cuò)分擔(dān)D.出租人與承租人連帶承擔(dān)6.承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為多長？（）A.15日B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.1年7.下列哪種情形下，租賃合同可以認(rèn)定為無效？（）A.租賃期限為25年B.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租C.出租人未辦理房屋租賃備案登記D.租賃物為違法建筑8.租賃合同約定租金按季度支付，承租人逾期支付租金，出租人可以解除合同的條件是？（）A.逾期超過15日B.逾期超過30日C.經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付D.累計(jì)拖欠達(dá)3個(gè)月9.承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，合同無效時(shí)，對(duì)費(fèi)用的處理正確的是？（）A.出租人補(bǔ)償全部費(fèi)用B.承租人自行承擔(dān)全部費(fèi)用C.出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道未提出異議的，減輕或免除承租人的費(fèi)用D.按照雙方過錯(cuò)比例分擔(dān)10.房屋租賃期間，房屋所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同如何處理？（）A.租賃合同繼續(xù)有效B.租賃合同自動(dòng)解除C.新所有權(quán)人可以解除合同D.承租人可以解除合同二、判斷題（每題1分，共10分）1.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（）2.出租人未按照約定將租賃物交付給承租人，影響承租人使用的，承租人可以要求出租人賠償損失，但不得解除合同。（）3.承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，轉(zhuǎn)租合同一律無效。（）4.租賃物在租賃期間因不可歸責(zé)于承租人的事由毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（）5.出租人在租賃期間將房屋出賣給近親屬的，承租人仍享有優(yōu)先購買權(quán)。（）6.租賃合同中，當(dāng)事人未采用書面形式的，合同無效。（）7.承租人無正當(dāng)理由拖欠租金累計(jì)達(dá)到六個(gè)月的，出租人可以解除合同。（）8.出租人出賣租賃房屋時(shí)，未通知承租人的，承租人可以主張出租人與買受人簽訂的買賣合同無效。（）9.承租人擅自改變租賃房屋用途的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。（）10.租賃物為動(dòng)產(chǎn)的，承租人占有期間，第三人主張權(quán)利的，承租人可以拒絕第三人返還。（）三、簡答題（每題5分，共25分）1.簡述租賃合同無效的情形及其法律后果。2.出租人有哪些法定解除權(quán)？3.承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件及限制有哪些？4.租賃期間租賃物維修責(zé)任如何劃分？5.租賃合同期限屆滿后，承租人拒不返還租賃物的，出租人可以主張哪些權(quán)利？四、案例分析題（共45分）案例一（20分）2020年1月1日，王某與李某簽訂書面房屋租賃合同，約定：王某將其所有的一套商鋪出租給李某用于經(jīng)營服裝店，租期3年（2020年1月1日至2022年12月31日），月租金5000元，按月支付；李某如需轉(zhuǎn)租，需經(jīng)王某書面同意；租賃期間，房屋自然損壞由王某負(fù)責(zé)維修。2021年3月，李某未經(jīng)王某同意，將該商鋪轉(zhuǎn)租給張某，并與張某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，約定租期至2022年12月31日，月租金6000元，差價(jià)1000元由李某收取。2021年5月，該商鋪屋頂因年久失修漏水，導(dǎo)致李某店內(nèi)服裝部分受損，李某通知王某后，王某以“漏水屬于自然損壞，但維修需要時(shí)間”為由未及時(shí)維修，李某自行請(qǐng)人維修，花費(fèi)維修費(fèi)3000元。2021年6月，李某因經(jīng)營不善，拖欠王某2021年4月至6月的租金共計(jì)15000元未支付。王某多次催告后，李某仍不支付。2021年7月，王某得知李某轉(zhuǎn)租事宜，遂向李某發(fā)出通知，解除與李某的租賃合同，并要求張某搬離商鋪。張某以轉(zhuǎn)租合同有效為由拒絕搬離，李某則以王某未及時(shí)維修導(dǎo)致?lián)p失且拖欠租金有理為由拒絕解除合同。問題：（1）王某是否有權(quán)解除與李某的租賃合同？說明理由。（6分）（2）李某自行維修的花費(fèi)3000元應(yīng)由誰承擔(dān)？說明理由。（6分）（3）王某是否有權(quán)要求張某搬離商鋪？說明理由。（8分）案例二（25分）趙某將其所有的房屋出租給錢某，租期自2020年6月1日至2022年5月31日，月租金4000元，押金5000元，約定“租期屆滿，房屋設(shè)施無損壞，押金退還”。2022年5月31日，租期屆滿，錢某搬離房屋，但趙某檢查發(fā)現(xiàn)：房屋墻面有多處人為劃痕，客廳地板被煙頭燙壞，衛(wèi)生間水龍頭損壞漏水，且錢某尚欠2022年3月至5月的租金12000元未支付。趙某從押金中扣除維修費(fèi)8000元（墻面修復(fù)3000元、地板更換5000元）和抵扣租金12000元，剩余押金不予退還，并要求錢某支付維修費(fèi)及租金差額15000元（8000+12000-5000=15000）。錢某認(rèn)為：墻面劃痕是正常使用痕跡，地板燙壞是趙某提供的家具自燃導(dǎo)致（無法舉證），水龍頭損壞系自然老化，且押金不足以抵扣，僅同意支付租金差額2000元。雙方協(xié)商未果，趙某訴至法院。問題：（1）趙某從押金中扣除維修費(fèi)和抵扣租金的做法是否符合法律規(guī)定？說明理由。（7分）（2）針對(duì)墻面劃痕、地板燙壞、水龍頭損壞的維修責(zé)任，應(yīng)如何認(rèn)定？（8分）（3）錢某尚欠租金的行為，趙某可以主張哪些權(quán)利？（5分）（4）若趙某在租期屆滿后1個(gè)月才檢查房屋，并主張權(quán)利，是否影響其權(quán)利行使？（5分）答案一、選擇題1-5：DBCBB6-10：ADCAA二、判斷題1-5：√×√√×6-10：×√√××三、簡答題1.租賃合同無效的情形主要包括：（1）租賃物為違法建筑、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋、被查封或權(quán)屬有爭議的房屋等，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；（2）惡意串通，損害他人合法權(quán)益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）無民事行為能力人實(shí)施的租賃行為（法定代理人追認(rèn)的除外）；（5）限制民事行為能力人實(shí)施的與其年齡、智力、精神健康狀況不相適應(yīng)的租賃行為，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)。法律后果：合同無效后，因該行為取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或無需返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方賠償對(duì)方損失；各方有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸其所有；不同意利用的，由承租人拆除。因承租人違約導(dǎo)致合同無效的，對(duì)出租人造成損失的，承租人應(yīng)賠償。2.出租人的法定解除權(quán)包括：（1）承租人未按約定方法或租賃物性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受損的（《民法典》第715條第2款）；（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物的（《民法典》第716條第2款）；（3）承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的（《民法典》第722條）；（4）因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的（《民法典》第729條）；（5）租賃物危及承租人安全或健康，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人可隨時(shí)解除合同（《民法典》第731條）。3.行使條件：（1）須在租賃房屋所有權(quán)變動(dòng)時(shí)行使；（2）出租人須在出賣前履行通知義務(wù)（合理期限內(nèi)通知）；（3）承租人須在收到通知后15日內(nèi)明確表示購買（《民法典》第726條）。限制情形：（1）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（2）出租人將房屋出賣給近親屬的；（3）承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄；（4）第三人購買并已依法辦理登記手續(xù)的。4.維修責(zé)任劃分：（1）正常維修：出租人應(yīng)履行維修義務(wù)，當(dāng)事人另有約定的除外（《民法典》第708條、第712條）。承租人應(yīng)妥善保管租賃物，因保管不善造成毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第709條）。（2）承租人原因?qū)е戮S修：承租人未按約定方法或租賃物性質(zhì)使用，造成損壞的，出租人可解除合同并請(qǐng)求賠償（《民法典》第715條第2款）。（3）通知義務(wù)：租賃物需維修時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；影響使用的，應(yīng)減少租金或延長租期（《民法典》第713條）。（4）未通知導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的：對(duì)擴(kuò)大部分損失，承租人自行承擔(dān)（《民法典》第712條）。5.出租人可主張以下權(quán)利：（1）請(qǐng)求承租人返還租賃物（《民法典》第733條，返還時(shí)應(yīng)按約定或租賃物性質(zhì)使用后的狀態(tài)）；（2）請(qǐng)求承租人支付逾期返還期間的占有使用費(fèi)（《民法典》第733條）；（3）因逾期返還造成租賃物損失的，請(qǐng)求賠償；（4）承租人拒不返還，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不返還的，可主張侵權(quán)責(zé)任或通過訴訟、仲裁解決，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行返還。四、案例分析題案例一：（1）有權(quán)解除。理由：根據(jù)《民法典》第716條第2款，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。李某未經(jīng)王某同意轉(zhuǎn)租，王某在得知后發(fā)出通知解除合同，符合法定解除條件。（6分）（2）由王某承擔(dān)。理由：根據(jù)《民法典》第712條，出租人應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù)，自然損壞由出租人負(fù)責(zé)。屋頂漏水屬自然損壞，王某未及時(shí)維修，李某自行維修的費(fèi)用應(yīng)由王某承擔(dān)。（6分）（3）有權(quán)要求張某搬離。理由：根據(jù)《民法典》第717條，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不發(fā)生效力。王某作為所有權(quán)人，有權(quán)要求無合法依據(jù)占有商鋪的張某返還。（8分）案例二：（1）部分符合。理由：根據(jù)《民法典》，押金是擔(dān)保承租人履行合同義務(wù)的方式，承租人違約時(shí)，出租人可從押金中扣除欠租及維修費(fèi)。本案中，錢某欠租12000元、維修費(fèi)8000元，趙某有權(quán)從押金5000元中抵扣，但超出部分（15000元-5000元=10000元）仍可向錢某主張。趙某要求支付“15000元”計(jì)算有誤，可主張10000元差額。（7分）（2）墻面劃痕：若屬人為故意損壞（如深劃痕），由錢某承擔(dān)；若屬正常使用痕跡（輕微劃痕），由趙某承擔(dān)。地板燙壞：錢某主張家具自燃但未舉證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，認(rèn)定錢某過錯(cuò)，由其承擔(dān)。水龍頭損壞：若系自然老化，由趙某承擔(dān)；若系錢某使用不當(dāng)，由錢某承擔(dān)。結(jié)合案情