1隨著XX房產(chǎn)在南京的開發(fā)業(yè)務、開發(fā)規(guī)模不斷擴大與升級，隨之配套的物業(yè)管理服務也將同時迎來新的發(fā)展機遇與新的挑戰(zhàn)；為順應公司的發(fā)展，不斷提升公司的品牌競爭力，故建議：通過全新的定位、科學的規(guī)劃布局，擬打造一支能充分符合證大企業(yè)特質，符合證大各類房產(chǎn)品需求的，高效、專業(yè)的物業(yè)管理團隊一、知名物業(yè)管理企業(yè)組織架構借鑒、分析效應、品牌效應后的顯著特征。也是各物業(yè)公司組織架構的最終表現(xiàn)形式。據(jù)了解:中海、萬科、金地、招商局、世茂等物業(yè)，實行的都是更為清晰的矩陣式的三級管控組織架構模式；例如：招商局物業(yè)公司以產(chǎn)權為紐帶，通過獨資和合資等多種方式，全資、控股或參股26家區(qū)域公司，其中：10個法人公司（招商局物業(yè)、香港、深圳、北京、上海、南京、武漢、佛山、禪城、東莞、珠海、廈門、鎮(zhèn)江、青島、哈爾濱分公司2個參股公司（招華、北一級：中央管理（物業(yè)管理總公司/集團物業(yè)管理中心）二級：區(qū)域管理（區(qū)域物業(yè)公司如：上海、北京、南京、成都、杭州等）三級：屬地管理（物業(yè)分公司/項目物業(yè)管理中心）對照上述情況來看，我們集團下的物業(yè)管理系統(tǒng)目前停留在二級管控的組織架構層面，集團2的中央管理還未真正形成，我們之所以在南京獨立成立物業(yè)公司，也是寄希望于通過提供南京各個項目高標準，高品質的優(yōu)質服務，以優(yōu)異的行業(yè)業(yè)績、經(jīng)營利潤回饋集團，從而逐步最終將南京物業(yè)公司打造成為房產(chǎn)公司物業(yè)總部。如：萬科集團，萬科以深圳為物業(yè)總部與集團總部在一起，這有利于集團化管理，隨著萬科的市場份額增加，萬科集團先后在上海、北京、四川、吉林等建立具有獨立法人資格的區(qū)域公司，其經(jīng)營業(yè)績及市場影響力在行業(yè)內占有絕對性的地位，由此可見其區(qū)域管理模式的有利性及必要性。長城物業(yè)是國內物業(yè)服務企業(yè)中第一家在物業(yè)管理行業(yè)，成立集團公司和掛牌。自1987年成立以來，至今已在全國成立約14家分公司。隨著這些分公司規(guī)模、市場份部直接管理下部過度到總部管理各個區(qū)域公司，區(qū)域公司再管理項目的管理機制。長城在這幾年的區(qū)域品牌建設中取得了很好的收益效果。比如在北京的品牌知名度越來越高，同時，在北京的市場份額也取得了飛速發(fā)展。從05年開始，由僅僅100多萬平米的管理面積發(fā)展到今天有1000多萬平米，成為北京屈指可數(shù)的大型物業(yè)公司。所有這些成就都跟區(qū)域管理建設有著直接的關系。因此，區(qū)域化管理模式將有利于企業(yè)的長遠性發(fā)展。通用的組織架構模式（見圖一3物業(yè)管理總部公司/房產(chǎn)總部公司物業(yè)管理部上海物業(yè)管理服務公司南京物業(yè)管理服務公司北京物業(yè)管理服務公司XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（圖一）一、物業(yè)公司發(fā)展的三個階段：業(yè)會以存在于房產(chǎn)公司內部的形式（見圖二）及獨立對外的外部形式（見圖一）同時存在。通常物業(yè)存在于房產(chǎn)公司的內部組織結構特征：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4（圖二）物業(yè)管理部組織架構圖傳統(tǒng)物業(yè)商業(yè)模式向未來物業(yè)商業(yè)模式發(fā)展、轉型，以合作利用外部有效資源為手段開發(fā)市場營銷戰(zhàn)略，開展多元化經(jīng)營戰(zhàn)略（如：搭建物業(yè)電子商務平臺包括：APP平臺；資產(chǎn)管理，包括：不動產(chǎn)代租代售業(yè)務，不動產(chǎn)的委托包裝宣傳，委托裝修設計、裝修，保險、理財業(yè)務等不動產(chǎn)的增值業(yè)務等；增加社區(qū)養(yǎng)老模塊）全面提升業(yè)績和盈利水平，公司結構趨于合理規(guī)范，管理逐步到位、規(guī)范（如：物業(yè)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)軟件應用，包括：CRM系統(tǒng)、OA系統(tǒng)、ERS系統(tǒng)等；三標體系導入；項目達標創(chuàng)優(yōu)等），人力資源管理體系正式運行，人力資源配置基本到位，決策效率、公司運作水平明顯提高。5戰(zhàn)略轉型圖（見圖三）：（圖三）據(jù)外部環(huán)境與內部條件變化，結合實施過程中出現(xiàn)的問題，有針對性的進行調整，但以不改變發(fā)展方向為原則。企業(yè)內外資源的配置運用達到新的境界，形成科學規(guī)范，行業(yè)領先的運行機制，各層次業(yè)務發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定，企業(yè)負責人駕馭全局的能力得到提升，抵御風險的能力三個階段（見圖四）：（圖四）二、商業(yè)模式轉型成功案例借鑒：逐步實現(xiàn)物業(yè)服務向社區(qū)服務的轉變在深圳，有兩家企業(yè)在這方比較突出地從經(jīng)營理念、戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務建模、管控模式等環(huán)節(jié)均做出實質性運營安排，那就是彩生活集團和長城物業(yè)集團。6如今彩生活模式的萌芽。二十一世紀初，唐學斌在擔綱花樣年物業(yè)經(jīng)營時開始構想社區(qū)服務經(jīng)營模式。這種模式的本質來自于對物業(yè)管理客戶需求的重新定義，即以物業(yè)項目紅線界定的社區(qū)居民為客戶，其客戶需求的定義就超越出傳統(tǒng)物業(yè)管理的客戶需求邊界，除了基礎的物業(yè)服務之外，還有物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營服務及居民個性化生活需求服務。彩生活模式的實質是拓展了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務的界限，由對物業(yè)環(huán)境的管理延展至社區(qū)住戶個性化需求的滿足，為社區(qū)住戶提供除基礎物業(yè)管理服務外的增值服務以創(chuàng)造商業(yè)價務是以基礎物業(yè)管理服務為基礎的物業(yè)管理經(jīng)營活動，創(chuàng)造出的實質上是一種專業(yè)的服務方案體系，是物業(yè)服務、資產(chǎn)服務和社區(qū)商業(yè)服務的有機整合。發(fā)布會”上，唐學斌宣布深圳彩生活服務集團有限公司成為中國最大的社區(qū)服務運營商。發(fā)務，為客戶創(chuàng)造全面的價值。作為中國最大的社區(qū)服務運營商，彩生活以‘把社區(qū)服務做到營收指標看，目前公司經(jīng)營收入中，物業(yè)管理收入為穩(wěn)定模塊，地產(chǎn)投資收入為機動模塊，社區(qū)商務收入為經(jīng)濟增值模塊。盡管目前社區(qū)商務營收占企業(yè)整體營收的比例還不高，但在7又相對獨立于物業(yè)服務的平臺系統(tǒng)，以開放式平臺共享和社區(qū)商務連鎖加盟經(jīng)營模式構建，物業(yè)企業(yè)被長城物業(yè)這個和很多智能化客戶管理系高端物業(yè)服務，資產(chǎn)管理方向系的策劃與實施?；诖?，保利物業(yè)集團旗下相繼針對寫字樓、酒店、商業(yè)、工程等服務領域，分別成立了保利恒和置業(yè)有限公司、保利酒店管理有限公司、保利恒鑫商業(yè)發(fā)展公司、恒泰智能科技有限公司等。個領域，企業(yè)花再大的精力研究都不為過。比如，保利物業(yè)集團在寫字樓服務領域，近期推服務，包括：可行性研究、拿地顧問、前期策劃、規(guī)劃設計和設備顧問、施工顧問、營銷執(zhí)保利物業(yè)集團正致力于構建物管培訓產(chǎn)業(yè)模式。隨著物管行業(yè)深化發(fā)展對物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)化要求愈來愈高；企業(yè)自身發(fā)展也需要加大推進人才培養(yǎng)培育機制的8建設?；诖?，保利物業(yè)集團自2010年開始，就啟動了企業(yè)商學院模式，2013年度，進一步強化了學院建設，力圖構建企業(yè)大學——保利物業(yè)培訓學院，一方面立足企業(yè)自身人才需求，定制全息培訓方案，滿足企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需要；另一方面，運營成熟后，將承擔社會培訓責任，為行業(yè)輸送職業(yè)化人才的同時，獲取培訓產(chǎn)業(yè)附加值。保利物業(yè)集團在物管商業(yè)模式完善方面已邁出了第一步，在后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中，公司將會加大力度深化改進各個商業(yè)板塊，為集團的發(fā)展注入新機遇，并愿意與同行一道，為行業(yè)發(fā)展探索出更具價值的商業(yè)模式。綜上所述，讓我們值得欣喜的是上海證大物業(yè)的同仁們，也已經(jīng)把這些列入了企業(yè)發(fā)展們能共同在證大這個大平臺當中，相互學習交流，相互探業(yè)長期發(fā)展的道路出來。三、物業(yè)公司的發(fā)展目標：短期目標：2014-2015年，通過上級組織（證大房產(chǎn)）對物業(yè)內部資源、品牌與文化的整合、統(tǒng)籌，精神灌輸與組織推動，將物業(yè)企業(yè)價值認同率達到90%以上。中期目標：2015年—2017年，CIS戰(zhàn)略全方位納入經(jīng)營管理軌道，以績效為導向，全面提升團隊與個人能力，全面提升管理、經(jīng)營水準，在集團化、市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化方長期目標：2017年以后，物業(yè)企業(yè)的CIS戰(zhàn)略全面落實，推動企業(yè)運營與業(yè)務發(fā)展規(guī)劃的實施跨上一個新的臺階，奠定物業(yè)公司規(guī)范化、規(guī)模化的管理與文化基礎。四、實現(xiàn)目標的策略中央統(tǒng)籌管理，擬成立品質保障部9品質保障部，是物業(yè)管理公司總部/房產(chǎn)公司物業(yè)管理中心下設的一個部門，品質保障部的成立，意味著物業(yè)管理業(yè)務實施專業(yè)化管理與屬地化管理的科學結合，是對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識與把握。品質保障部的成立體現(xiàn)了物業(yè)管理公司對所承擔業(yè)務服務質量、行業(yè)規(guī)范的高度重視。步提升以及在項目運營、項目品質上的有效把控。建立項目負責制項目方面，要明確項目責任人，總體對總公司負責。物業(yè)公司級目標下屬公司、部門級目標（圖五）人才發(fā)展戰(zhàn)略建設富有企業(yè)文化特色的學習型企業(yè)。建立用事業(yè)吸引人才、用激勵留住人才、用制度培養(yǎng)人才的人力資源發(fā)展機制。在發(fā)展前景、個人空間、薪酬、工作環(huán)境等方面為有理想、有作為、忠誠于公司的員工提供不斷成長的空間?？梢砸詢炔刻嵘c市場競聘相結合的競爭機制，來他高隊伍的素質。對物業(yè)進行資源整合攏五指，形成拳頭”式的資源整合，對今后的物業(yè)外接項目的類別、層次進行項目結構的微術含量、高經(jīng)濟含量的業(yè)務，提高物業(yè)管理服務的層次和水平，科學地解決證大物業(yè)的管理規(guī)模和經(jīng)營效益的和諧問題，為證大物業(yè)的進一步發(fā)展奠定堅實的基礎。1.依托公司現(xiàn)有項目資源，打造樣板工程，形成市場口碑。2．提高全員素質，專業(yè)技能，使得物業(yè)公司成為真正的專業(yè)化集成商。成本控制思路（1）建立成本控制目標。在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門；（2）公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施；（3）預算是成本控制的關鍵。加強對預算部門人員的成本意識普及；在保證設計質量的前提下推行成本限額設計，控制預算對成本的影響；（4）嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標準備；設計、合約、項目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風險，降低工程成本；（5）完善成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限；打造特色物業(yè)管理團隊金鑰匙服務理念1、金鑰匙的服務宗旨：在不違反法律和道德的前提下，為客人為業(yè)主服務意識和奉獻精神。3、為業(yè)主提供滿意加驚喜的個性化服務。5、金鑰匙的人生哲學：在客人的驚喜中找到富有樂趣的人生。金鑰匙服務體系的發(fā)展尾服，衣領上別著一對交叉的"金鑰匙"徽號，永遠地彬彬有禮，永遠地笑容滿面，永遠他們是國際金鑰匙組織(U.I.C.H)的成員--中國物業(yè)行業(yè)金鑰匙。別是目前中國園區(qū)生活服務必需要考慮到客人的吃、住、行、娛、游、購六個大內容。送；根據(jù)業(yè)主的要求介紹各特色服務網(wǎng)點，并為其預訂；聯(lián)系旅行社為客人安排好導游；當客人需要購買禮品時幫客人在地圖上標明各購物點等等。最后當客人要離開時，在接待前臺幫助客人買好車、船、機票，并幫業(yè)主托運行李物品；如果業(yè)主需要的話，還可以預訂商務從業(yè)主入住小區(qū)開始，都能感受到一種無微不至的關懷。金鑰匙對中外商務業(yè)主而言，他們是綜合服務的總代理，一個業(yè)主可以信賴的人，金鑰匙服務對高端物業(yè)而言，是管理水平和服務水平一種成熟的標志。他是在行業(yè)物業(yè)金鑰匙是由一群富有服務經(jīng)驗，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展負有歷史使命感和責任感的人組成的，他們共同的任務是使中國物業(yè)管理服務和國際接執(zhí)，同時能夠在國際物業(yè)服務領域樹起一塊牌子，"物業(yè)金鑰匙服務在中國的逐漸興起，是我國經(jīng)濟形勢的發(fā)展，以及物業(yè)行業(yè)總體水平發(fā)展的需要。他將成為中國各大城市物業(yè)服務體系里的一個品牌，即代表著熱情好客獨具服務特色的一種服務文化，并將成為該城市高端物業(yè)服務的一個傳統(tǒng)。全力打造720°的全方位貼心服務一、45°養(yǎng)優(yōu)系統(tǒng)，傾力打造休閑體驗1.房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理2.共用設施、設備及場所（地）的維修養(yǎng)護和管理3.公共區(qū)域巡回保潔5.定期進行消殺6.定期開展消防和居家安全宣傳7.在雨、雪天向業(yè)主發(fā)放借用雨具等二、75°園林養(yǎng)護系統(tǒng)肆意爛漫體驗1.專業(yè)綠化養(yǎng)護團隊，悉心呵護您門前的花草2.保證花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，及時防治病蟲害，浪漫就要毫無瑕疵3.結合各種紀念日，開展形式多樣的物業(yè)服務，參與慰問、慈善等公益活動等三、90°精誠服務系統(tǒng)暢想便捷體驗1.完善的客戶服務系統(tǒng)，靈活的人性化服務，迅速的反應機制。3.24小時接待服務4.代訂酒店、餐飲，代購車票、機票業(yè)務5.遇業(yè)戶有接待活動需求，可配合提供門前接待服務6.代叫出租車服務及車輛租賃業(yè)務（前期可作為看房組團專車及貴賓接待、接送）7.代訂酒店、餐飲、代購機票、車票業(yè)務8.園區(qū)主