海南省2025年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：致估價委托人函的寫作考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。

A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元／㎡，容積率為3。后經(jīng)批準容積率擴大至3．6，此時開發(fā)商應補交地價為元／㎡。

A：100

B：200

C：300

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、以磚墻、磚柱作為豎向構件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、梁、屋架等橫向構件擱置在墻、柱上來承受并傳遞上部傳下來的荷載，這種結構是__。

A．磚木結構

B．磚混結構

C．鋼筋混凝土結構

D．框架剪力墻結構4、房地產(chǎn)市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。

A．觀察法

B．實驗法

C．討論法

D．問卷調查法5、生地與熟地之間的價格差異（）。

A．僅僅是土地開發(fā)費用

B．是土地開發(fā)費用、開發(fā)商利潤和稅費等

C．僅僅取決于容積率的高低

D．是開發(fā)商利潤6、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為__。

A．產(chǎn)權調換

B．貨幣補償

C．產(chǎn)權調換或貨幣補償

D．不予補償7、__的成交日期應與估價時點接近。

A．可比實例

B．要約案例

C．指數(shù)實例

D．加權實例8、下列不屬于投資特性的是__。

A．投資是一種經(jīng)濟行為

B．投資具有時間性

C．投資的目的在于獲取收益

D．投資具有穩(wěn)定性9、按照《中華人民共和國物權法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當經(jīng)__的業(yè)主同意。

A．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上

B．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)

C．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上

D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)10、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、__經(jīng)民政部批準成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

A．1994年7月5日

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日12、某房地產(chǎn)估價師于2025年8月初始注冊在甲房地產(chǎn)估價機構，后于2025年2月變更注冊至乙房地產(chǎn)估價機構，則該房地產(chǎn)估價師的注冊有效期至__。

A．2025年8月

B．2025年8月

C．2025年2月

D．2025年2月13、下列關于房地產(chǎn)權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。

A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

C．房地產(chǎn)權利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記

D．房屋的所有權人和使用人為兩個人14、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期，年利率為5％、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付．如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為。

A：9．00％

B：8．05％

C：30．00％

D：7．52％

E：借款合同15、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.716、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是__。

A．1.061

B．0.061

C．0.500

D．0.06017、下列不屬于普通股股東享有權利的是。

A：股息紅利分配的要求權

B：對公司事務的質詢權

C：要求贖回權

D：公司剩余財產(chǎn)的分配權

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A．60

B．45

C．30

D．1519、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎租金為35萬元/月，百分比租金標準為8%，若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應繳納的租金總額為__萬元。

A．35

B．37.8

C．38.4

D．73.420、某房地產(chǎn)開發(fā)商同時開發(fā)甲、乙、丙、丁四個小區(qū)，擬定銷售價格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此時四個小區(qū)的需求價格彈性系數(shù)分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，則可以判定__。

A．在任何情況下，丁的需求價格彈性最大

B．甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入

C．在任何情況下，乙的需求價格彈性最小

D．此時乙的需求價格彈性最大21、下列__不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。

A．經(jīng)濟發(fā)展

B．金融政策

C．利率

D．匯率22、大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學、研究的人員取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供。

A：人才服務中心托管人事檔案的證明

B：社會保險繳納憑證復印件

C：所在單位同意其注冊的書面意見

D：所取得的房地產(chǎn)估價科研成果

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、下列__不是影響房地產(chǎn)價格的國際因素。

A．世界經(jīng)濟狀況

B．重要政治人物的健康狀況

C．國際競爭狀況

D．政治對立狀況24、某類房地產(chǎn)2000-2026年的價格如表10-1所示，根據(jù)最小二乘法擬合一直線趨勢方程，并用這個方程式預測該類房地產(chǎn)2025年的價格為．

A：4855．33元／㎡

B：4868．86元／㎡

C：4978．32元／㎡

D：5447．22元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40％，建筑物價值占總價值的60％，從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，綜合資本化率為。

A：6．2％

B：7．2％

C：8．2％

D：9．2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列有關房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是__。

A．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產(chǎn)估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款

C．中介服務人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金

D．中介服務人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金2、商品房銷售計價方式包括。

A：按均攤建筑面積計價

B：按套內使用面積計價

C：按建筑面積計價

D：按套(單元)計價

E：按套內建筑面積計價3、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由__認定。

A．拆遷人

B．拆遷主管部門

C．房地產(chǎn)權屬登記部門

D．規(guī)劃行政主管部門4、某城市2000年和2025年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2025年的價格最接近于（）元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．71245、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去6、下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有。(2025年試題)

A：銷售稅費

B：租金收益

C：物業(yè)增值

D：股權增值

E：抵押貸款規(guī)模7、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是。

A：條形基礎

B：樁基礎

C：箱形基礎

D：整體式筏式基礎

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的__指標的計算非常重要。

A．借款償還期

B．利息備付率

C．流動比率

D．償債備付率

E．資產(chǎn)負債率9、某寫字樓的建筑面積為10萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，分攤公用建筑面積系數(shù)為20%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是__萬m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.0

D．7.610、《成市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷實施方式是__。

A．自行拆遷和統(tǒng)一拆遷

B．自行拆遷和委托拆遷

C．統(tǒng)一拆遷和委托拆遷

D．委托拆遷

11、下列關于物業(yè)管理的日常運作階段的特點，說法錯誤的是。

A：物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理最主要的工作內容

B：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統(tǒng)的協(xié)調兩個基本環(huán)節(jié)

C：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，用戶入住，系統(tǒng)的協(xié)調三個基本環(huán)節(jié)

D：系統(tǒng)外部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關系的協(xié)調

E：系統(tǒng)內部環(huán)境條件就是與相關部門及單位相互關系的協(xié)調12、下列用地，可以依法取得劃撥土地使用權。

A：大型商場

B：旅游設施

C：部隊營房

D：高速公路

E：高爾夫球場13、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是__。

A．某標準廠房

B．某酒廠廠房

C．某待出讓土地

D．某寫字樓14、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為__。

A．資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠

B．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠

C．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠

D．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠15、對房地產(chǎn)市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析。

A：價格結構

B：總量結構

C：檔次結構

D：投資結構

E：租買結構16、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案．估價作業(yè)方案的內容主要包括。

A：估價服務費的支付方式

B：擬調查搜集的資料及其來源渠道

C：預計所需的時間、人力、經(jīng)費

D：估價作業(yè)步驟和時間進度安排

E：違約責任17、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有。

A：加大城市基礎設施建設投入

B：調整銀行貸款利率

C：調整公共住房政策

D：調整房地產(chǎn)稅收政策

E：加快城市化進程18、房地產(chǎn)價格的形成條件有__。

A．房地產(chǎn)的需要

B．房地產(chǎn)的有用性

C．房地產(chǎn)的有效需求

D．房地產(chǎn)的相對稀缺性

E．房地產(chǎn)的有效供給19、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是__。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期20、平房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。(2025年試題)目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為。

A：增加稅收

B：提高存貸款利率

C：調整土地供給結構

D：減少公共工程開支

E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性21、會計確認和計量的一般原則包括。

A：權責發(fā)生制原則

B：配比原則

C：謹慎原則

D：劃分收益性支出與資本性支出原則

E：歷史成本原則22、房地產(chǎn)技術發(fā)展調查包括調查。

A：社會擁有量

B：新產(chǎn)品的國內外先進水平

C：新產(chǎn)品的技術現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

D：通信及交通運輸調查

E：能源與資源供應23、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用