廣東省農業(yè)管理干部藥學院后勤服務社會化方案頁PAGE目錄第一章整體思路及物業(yè)管理方案 3第一節(jié)項目整體思路 3第二節(jié)物業(yè)管理方案 7一、服務工作目標 7二、管理項目內容 9三、管理方案 26第二章物業(yè)管理方式 165一、組織結構設立 165二、服務人員配備（共X人） 165三、管理處內部組織運作流程 166四、人員管理機制 174第三章管理人員培訓方案 177一、培訓目標 178二、培訓方式 178三、培訓評估考核 178四、培訓計劃 179第四章管理工作必須的物質裝備計劃情況 186一、管理服務用房安排 186二、每月計劃使用主要清潔物料清單 186三、擬投入本項目的主要設備、工具、器械明細表 189第五章管理規(guī)章制度 197一、崗位職責 197二、服務人員的管理 202三、工作紀律 207第六章物業(yè)管理檔案制度 216一、檔案資料管理 216二、工作檔案建立 218三、記錄控制程序 218第七章各項管理指標承諾 221

第一章整體思路及物業(yè)管理方案第一節(jié)項目整體思路學校作為特殊的物業(yè)有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據(jù)學校物業(yè)的特點結合本公司多年同類型項目管理經驗，淺析一下本項目物業(yè)管理工作的特點及管理整體思路。一、環(huán)境衛(wèi)生服務要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入QEO綜合管理體系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三標合一”的簡稱），并嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化地實施；另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務工作中，全面提倡量化和細節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。二、公共設施設備的維修和維護公共設施設備的維修維護首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態(tài)。三、教學服務及教學保障根據(jù)教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內務檢查評比、協(xié)助組織文化活動等等。四、樓宇管理及公共秩序維護由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，學校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的目標。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內處于有序、安全、健康的狀態(tài)。五、水電等能源的節(jié)約管理為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓學校省心、省力、節(jié)省行政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到：1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修。2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設備設施安全。3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。六、學生公寓的管理措施公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩(wěn)定和校園精神文明建設。我們在總結國內外學校學生公寓先進的物業(yè)管理經驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應當結合校區(qū)學生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面內容的服務性管理和教育，實現(xiàn)管理育人、服務育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。七、圖書館管理從樓宇到設備維修，從環(huán)境的保潔到治安，都以一種新穎的物業(yè)形式來保障。圖書館管物業(yè)理者應努力提高其服務水平，多留意各項工作是否完備，有什么可改善，有什么應當主動配合，開動腦筋，力爭把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業(yè)，消防工作是重點，因此要加強消防管理。學校物業(yè)管理不僅僅是提供對學校房產物業(yè)本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環(huán)境?？傊?，我公司將通過樹立現(xiàn)代的管理理念，以科學管理提高服務質量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價值，全面提升學校的學習、生活環(huán)境和學校形象。

第二節(jié)物業(yè)管理方案一、服務工作目標1、在學校物業(yè)管理服務過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系的先進模式及全國優(yōu)秀示范大廈標準建立質量體系管理，為廣大師生提供舒適、安全、寧靜的學習、生活環(huán)境。嚴格依照國家建設部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作，使物業(yè)各項使用功能正常，使物業(yè)各項工作有條不紊的開展。一年內深化管理服務，提高物業(yè)管理服務水平，提升物業(yè)管理服務形象，所管理服務項目達到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范項目考評水平。2、在合同期內達到制定物業(yè)管理服務工作計劃，做到有計劃、有檢查。消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%，確保無責任性消防事故。安全防范：管理范圍內治安案件發(fā)率為零，無任何管理責任性事故發(fā)生。環(huán)境衛(wèi)生實行動態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在95%以上。房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。除因基建質量、設備質量在保養(yǎng)期內等特殊原因外，樓內及配套設施、機電設施設備完好率95%以上。管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業(yè)培訓合格率達100%。管理服務工作服從學校的管理監(jiān)督和指導，積極配合學校各部門開展各項工作。業(yè)主和用戶對物業(yè)管理服務滿意率在95%以上。有效投訴率低于0.5%。有效投訴處理率達100%。環(huán)境衛(wèi)生、消殺達標率為98%以上。3、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項管理規(guī)定?？茖W、規(guī)范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。4、建立嚴格、規(guī)范的消防、防臺風、公共秩序應急體系，確保物業(yè)管理工作萬無一失。5、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細致、周到、真誠、規(guī)范的服務要求，定期發(fā)放物業(yè)管理服務滿意度調查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。6、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。7、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網(wǎng)絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。8、提高優(yōu)質環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保學校衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產日清，定期進行消殺，使學校保持潔凈、舒適。9、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準，建立嚴格的考核方法，充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務意識和責任心。10、制定完善系統(tǒng)的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%。二、管理項目內容（一）安全保衛(wèi)負責物業(yè)轄內的安全保衛(wèi)、維護秩序和處置突發(fā)應急事件的工作，制定完善的安全保衛(wèi)應急方案。1、全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。嚴禁在轄內人行道上停車以及校區(qū)外圍張貼、擺賣或閑坐等。2、全天24小時對物業(yè)的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛(wèi)工作。3、加強對出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。4、物業(yè)建筑紅線范圍內發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。5、非開放時間對進入校區(qū)的人員實行出入登記，嚴禁未經批準的外來人員進入校區(qū)。6、對進入生活區(qū)的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。7、熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實行24小時全天候對重點部位、監(jiān)控點進行監(jiān)視及錄像工作。8、全天24小時內每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)和查問進入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物業(yè)內重點部位及各層門、窗、設施設備、水電、消防等情況。9、對攜帶大件行李或物品離開校區(qū)的，外來人員要提供“放行條”檢查，內部人員要實施登記制度。10、做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導工作。在工作時間內，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。11、在正常工作時間內，進行不間斷巡查，負責通道、衛(wèi)生間等部位的人員來往動態(tài)管理，嚴防不法行為的發(fā)生。12、做好外籍人員進入校區(qū)內的指引及各項安全保衛(wèi)工作。13、協(xié)助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛(wèi)工作，隨時提供人力支援。根據(jù)學校要求，按照“特殊敏感時期保衛(wèi)方案”，實施對校區(qū)的安全、防護、保衛(wèi)工作。14、負責校區(qū)轄內重大突發(fā)情況和事（案）件的報警及救助工作。15、制定處置突發(fā)事件的應急預案，組織演練，并負責實施。16、遇有突發(fā)事件，值班人員應立即按規(guī)定報告相關部門，并在10分鐘內趕到現(xiàn)場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應急指揮中心的指揮和調遣。（二）消防管理負責物業(yè)轄內的全部消防設施、設備的使用和管理及物業(yè)火災的報警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應急方案。1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。2、按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負責對消防設備和設施的保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正常工作狀態(tài)。我方將按照學校的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調物業(yè)消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時上報學校。3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內到達報警點。4、建立義務消防隊伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內應有10人以上到達現(xiàn)場，進行必要的撲救。5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合學校進行節(jié)日消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不少于一次。7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。（三）停車場管理車庫為內部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執(zhí)行內部停車場管理規(guī)定或臨時特定要求。1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協(xié)調，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，是否有漏油等情況并做好記錄。3、負責停車場智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負責停車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡單維修，按學校規(guī)定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。4、對停車場和物業(yè)轄內發(fā)生的車輛事故及交通設施損壞及時保護現(xiàn)場，妥善處理并報告協(xié)助學校做好善后處理工作。（四）物業(yè)配套設施、水電設備的管理負責物業(yè)范圍內所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護；會議設備系統(tǒng)、通信設備系統(tǒng)的管理與維護。其中，關鍵區(qū)域的設施設備管理與維護在學校指定專業(yè)技術人員的指導下實施。1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標準每2小時進行巡查，并做好記錄。2、建筑主體及內外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、養(yǎng)護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。3、物業(yè)共用設施和附屬建筑物、構筑物的一般性維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動力電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防報警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會議設備系統(tǒng)、通信設備系統(tǒng)、各層開水器等。（1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。（2）照明及動力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級開關后的電力系統(tǒng)。各校區(qū)內外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。（3）空調系統(tǒng)：做好空調系統(tǒng)管理維護工作。（4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監(jiān)督、配合電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司的維保工作。（5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機系統(tǒng)、每個校區(qū)內監(jiān)控攝像點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和使用，并負責與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調配合、聯(lián)系及監(jiān)督工作。（6）會議設備系統(tǒng)：負責所有會議室的會議設備系統(tǒng)的使用、調試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，確保會議設備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。（7）通信設備系統(tǒng)：負責對物業(yè)范圍內的通信設備系統(tǒng)的日常管理，維護保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。（8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需要（屬專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由我方聯(lián)系并監(jiān)督）。6、對校區(qū)內的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業(yè)范圍內的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。7、負責學校實施校區(qū)內土建修繕的一般性維修。8、與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用手冊等由學校管理，物業(yè)管理公司可借閱。9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的開關時間，盡量節(jié)省能源。（五）課室管理1、主要工作內容（1）負責教學區(qū)普通教室、多媒體教室、教師休息室開關門和設備設施的管理，負責為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時間內，負責各教學樓內教師休息室開門、關門和開水供應。（2）負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設施的檢查報修工作。（3）工作時間：7：00－22：302、課室物業(yè)管理的基本數(shù)據(jù)教室合計約8000平方米，教室共44間，其中：多媒體課室28間，普通課室16間。3、課室管理工作細則及標準（1）根據(jù)學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《教室管理規(guī)定》對教室進行管理。（2）搞好教室及其設施的日常管護并做好日常記錄。經常檢查教室電教、空調、風扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門窗等設備損壞及時報修，以保室內設備不丟失和正常使用。（3）搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖的設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學設備故障或損壞，按學校指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內的教學設備正常使用；課后及時檢查設備是否完好，鎖上柜和門窗。（4）為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經常檢查補充?；窘叹哂蓪W校購置。（5）配合學校做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務處提供的課程時間安排表，按時開啟和關閉課室的照明、風扇、空調、電腦、投影儀等用電設備，并加強巡查，關閉浪費能源的用電設備，及時制止各種浪費能源的行為。（六）衛(wèi)生保潔1、負責物業(yè)范圍內廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場；各種設備、設施等的日常衛(wèi)生清潔，以及學校臨時要求的突擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。（1）關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學校安排專人跟進和監(jiān)督質量。（2）清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：①關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室：會議室臺面、沙發(fā)選用學校指定的專業(yè)清潔劑；②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；③垃圾桶：選用全能水；④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；⑧地毯：選用中性地毯水；⑨鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮；⑩木質地板：采用專用地板蠟水護理。2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協(xié)助學校與轄內街道愛衛(wèi)工作的商洽和落實，并按學校的要求做好愛衛(wèi)工作有關資料的建檔工作。3、負責物業(yè)范圍的垃圾收集和清運，做到日產日清。4、所有保潔范圍內做到設備設施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。（七）綠化管理1、負責物業(yè)轄內（室外部分）公用綠地、植物的管理和養(yǎng)護。2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。3、定期施肥和防蟲。4、定期對綠化場地松土，割除雜草。5、根據(jù)學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。6、綠化區(qū)域內，達到造型美觀、有層次感，不會散發(fā)有害氣味，危害身體健康。（八）會務服務負責各個會議室的會務服務。1、配備形象好，受過專業(yè)訓練的女服務員作為會務禮儀、服務保障工作人員；配備相應技術人員，主要負責機關會議設備、舞臺燈光、音響、擴音系統(tǒng)的維護和保養(yǎng)。2、服務范圍包括會務中心、各個會議室、領導辦公室召開的各類會議、大型集體活動及機關重要接待活動的禮儀服務保障。3、服務內容包括會場氣氛布置，茶水供應；協(xié)助主辦單位做好迎賓簽到，坐席安排，標牌擺放、會標的懸掛等等。4、負責各類會議室會議前的擴音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調試，會中的保障、會后的管理等等；5、根據(jù)學校的要求，按會議不同規(guī)模、不同性質，不同與會人員，制定會務服務方案，協(xié)助學校合理分配安排會議地點。6、要求工作人員儀態(tài)端莊，舉止大方，服務熱情，語言文明。7、重要場所、重要會議活動，工作人員要認真遵守保密法規(guī)，做到不該聽的堅決不聽，不該問的堅決不問，不該說的堅決不說，不該看的文件資料堅決不看。（九）接待咨詢及信件收發(fā)保障服務1、接待咨詢服務保障（1）負責來人、來電的接待咨詢服務；（2）熟悉物業(yè)范圍內的內部各部門科室的布局設置，熟記所有電話號碼；（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處事穩(wěn)重機智，會熟練使用普通話和粵語。（4）遵守紀律，認真做好保密工作。2、報刊信件收發(fā)服務（1）負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發(fā)；學校來信的簽收和分發(fā)；（2）報刊、信件的收發(fā)要及時、準確，無錯發(fā)漏發(fā)；（3）收發(fā)的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并及時通知相關人員簽收；（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票；（5）嚴格執(zhí)行保密制度。（十）檔案資料建立與管理檔案資料包括物業(yè)資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保養(yǎng)資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。1、按照國家檔案管理的標準，建立總體規(guī)劃，建設資料圖紙、設備設施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規(guī)定要求進行檔案管理，按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到內容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環(huán)節(jié)中嚴密周詳?shù)闹匾画h(huán)。2、資料的收集堅持內容豐富實用性強的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大學校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)管理構成的方方面面都有詳細的資料收集。3、檔案資料的分類規(guī)劃建設資料、圖紙（復印件）驗收資料單項驗收資料綜合驗收資料整體移交驗收資料各項管理服務合同愛衛(wèi)、創(chuàng)衛(wèi)資料管理制度，管理人員考核制度機電設備運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)記錄市政綠化、環(huán)境、檢查維護記錄治安、車輛管理記錄社會文化活動資料管理服務記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經營管理統(tǒng)計及公布資料管理各項指標完成情況統(tǒng)計分析及糾正、預防措施及改善提高記錄4、資料歸檔管理歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據(jù)實際需要，校區(qū)的文件和資料管理嚴格執(zhí)行QEO綜合管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和調用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質量文件《文件和資料控制程序》執(zhí)行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失；5、檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。（十一）學生公寓管理服務（一）管理范圍和主要設施1、管理范圍：學校實施校區(qū)內X棟學生公寓。2、主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。（二）管理服務的分項指標1、住宿生的管理和服務。2、協(xié)助學校做好住宿生突發(fā)問題的處理、思想教育和心理疏導。3、師生員工對管理服務的總體滿意率達90%以上。4、確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定崗如下：學生公寓主管X人；宿管人員X人。（三）管理服務的內容及要求嚴格遵守國家的法律法規(guī)，忠實履行合同規(guī)定的條款，嚴格遵守學校的規(guī)章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優(yōu)質的服務，做好校區(qū)的和諧穩(wěn)定；自覺接受學校及相關部門的檢查、監(jiān)督和指導；積極配合學校做好各項活動的有關工作；認真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網(wǎng)絡、電信、住戶在公寓內（經學校相關部門同意）增加設備設施等有關的業(yè)務聯(lián)系和協(xié)調工作；及時記錄及積累相關資料。每天必須有相關負責人和工作人員在校區(qū)24小時值班；我方自備保潔用品、用具，以使校區(qū)整潔和各項管理服務工作正常運轉。1、具體管理內容：根據(jù)學校的安排承擔：（1）我校學生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及畢業(yè)生退宿工作、零星住退宿、有突發(fā)事件或特殊任務的變動住宿安排。完成春節(jié)學生回家的火車票訂購工作。協(xié)助做好學生郵件的收發(fā)工作。（2）核準學校住宿生的宿籍資料與住宿費標準，配合學校做好住宿學生住宿費、網(wǎng)絡費、超額水電費、熱開水費、冷氣費的催繳工作。（3）做好學生宿舍的物業(yè)管理，承諾做到：a、做好學生宿舍區(qū)域內綜合管理協(xié)調：樓宇標識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學生宿舍的良好秩序；b、配合學校做好學生宿舍公共區(qū)域12小時保潔及綠化管理工作；c、學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌，學生來辦事要做到事事有答復，有落實。（4）負責學生宿舍內務衛(wèi)生及安全紀律管理，標準按照《關于開展學生宿舍內務衛(wèi)生和安全紀律三級檢查評比工作的通知》執(zhí)行。（5）負責學生宿舍的財產管理，制定完善的財產管理制度。（6）負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現(xiàn)的學生違紀事件和突發(fā)事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。（7）配合學校有關部門做好學生宿舍內學生的思想政治教育、學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩(wěn)定、防火、防盜和學生違紀處理等。（8）配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。（9）做好學生公寓內各種設備設施的管理。（10）完成學校交辦的其他臨時性工作。（十二）其他事項1、按學校要求做好物業(yè)范圍內防范各類傳染病（非典及類似疫情）的各項防疫及應急工作。2、負責物業(yè)范圍內防范自然災害（臺風、洪水、暴雨）等及應急工作。3、根據(jù)學校的要求和指引，協(xié)助校方物業(yè)范圍內廢舊物品的處置。4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發(fā)相關物品；按倉庫管理要求制定相關管理制度；倉庫物品存放分類、整齊；帳物相符。5、自簽約之日起，我方應依據(jù)學校的需求，掌握各種設備運行情況、管理要求和操作規(guī)程；掌握相關技術資料，做好各種設備接管交接工作。6、負責校區(qū)物業(yè)管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業(yè)其他管理工作、任務和要求。

三、管理方案（一）安全防范服務方案1、保安部架構保安部保安部主管：1名大門崗：X名消防監(jiān)控崗：X名車場崗：X名大門崗：X名消防監(jiān)控崗：X名車場崗：X名巡邏崗：X名巡邏崗：X名2、崗位設置及工作范圍崗位人數(shù)負責范圍上班時間保安主管兼消防管理員1人全面負責學校安全及保安部管理工作。周一至周五8：00-17：00大門崗X人1、日班負責監(jiān)督來往人員動態(tài)，車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現(xiàn)可疑情況即使處理并向當班主管報告。2、負責監(jiān)督車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00--次日8：00巡邏崗（機動）X人負責各教室、通道、衛(wèi)生間等部位的人員及物品來往動態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴密監(jiān)控來往人員的動態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保衛(wèi)工作。保護設備設施及財產安全，防止治安、消防事故發(fā)生。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00--次日8：00消防監(jiān)控X人24小時負責學院內外各監(jiān)控點情況，密切注意出入人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處理，并做好記錄。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00--次日8：00車場X人嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車位停放工作。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00--次日8：00合計X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施，如重大活動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。4、職責范圍1）負責學校內的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區(qū)域進行定點守護和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2）在學校保衛(wèi)部門領導下，開展內部治安綜合治理。3）配合公安機關，打擊內部與周邊的違法犯罪活動。4）與學校保衛(wèi)部門制訂學院突發(fā)事件應急處置和應急疏散預案，隨時出警，為學院內人員提供緊急救助，提供安全支援。5、工作內容1）負責組織一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。2）建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控，學院要做到24小時有保安人員巡查。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學院技防優(yōu)勢，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向業(yè)主報告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內車到暢通，嚴防交通事故發(fā)生。8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內，防止亂停亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。9）其他安全保衛(wèi)有關事項。6、服務細則1）組建一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網(wǎng)絡。D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢，統(tǒng)一敬禮、交通指揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。F、規(guī)范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度。2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區(qū)域內秩序正常；B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍；C、制訂突發(fā)事件應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告學校和公司領導，必要時報警。D、為出入管理服務責任區(qū)域的人員提供服務。E、對于不是學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，學院內要做到24小時有保安人員巡邏。A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。D、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。7、保安主管職責①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監(jiān)控值班；②負責監(jiān)督落實消防工作；③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批；④消防演習結束后完成《消防演習報告》；⑤負責編制轄區(qū)義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃；⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用；⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。8、保安人員責任描述1）門崗執(zhí)勤①大門崗。②崗位目的：A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區(qū)域內秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴密監(jiān)視和控制學院重點部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄象工作。；B、守護管理學院內公共設施及附屬設備；C、查詢進入學院的外來人員與物品；D、為出入學院的人員提供服務。③工作內容：A、保安員上崗一個月內，熟悉學院內的基本情況。C、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。D、對于非學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區(qū)出入口處。請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內。遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然后將相關的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時立即向當班領導報告或報警處理。大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入學院。若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。F、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時出入證》才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區(qū)。H、上崗一個月內熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。I、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。J、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。K、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。2）巡邏崗①巡邏崗：學院內巡邏崗。②崗位目的：A、巡查管理服務責任區(qū)域秩序、消防情況；B、巡查管理服務責任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境；C、清查管理服務責任區(qū)域無關人員及物品；D、協(xié)助相關崗位協(xié)防秩序、消防工作。③巡邏內容：A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。④巡邏要求：A、各班對管轄區(qū)域內不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。3）交接班規(guī)定①接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；②保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數(shù)量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。④交班人員要把當班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續(xù)負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務方為主進行處理⑦交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。4）來訪登記①來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學院師生進入一律憑工作證經確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學院區(qū)域。②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管。（二）消防管理方案搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區(qū)內的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內所有的消防設備設施進行檢查、登記，根據(jù)設備維修保養(yǎng)制度做好消防設備的保養(yǎng)與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的業(yè)主參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產的安全。按照公司的質量目標和質量標準，員工在入職和上崗前都要進行培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責任事故。1）各責任人及各級人員消防責任①防火安全責任人——管理處項目主任②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；A、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在5分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內將原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區(qū)域的消防檔案。B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、內容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，在5分鐘內將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協(xié)助消防隊救火和搶救人員。3）從技術上以及管理上進行防范①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設備設施完好，發(fā)生故障應迅速修復。②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建立健全消防檔案。③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災。④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隱患，避免火災發(fā)生。（三）停車場管理服務1）管理崗位職責和各項規(guī)章制度管理制度①車輛管理員的崗位職責A、負責對停車場（庫）的車輛管理。B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。D、負責指揮區(qū)內車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車主。=2\*GB3②車輛管理員的紀律A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務，禮貌待人。C、嚴格遵守《交接班制度》。D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。G、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。=3\*GB3③車輛管理人員工作程序門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經過門衛(wèi)允許后方能駛入。大門門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業(yè)區(qū)域內外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。=4\*GB3④車輛管理員交接班制度A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。2）停車場管理規(guī)定管理處負責業(yè)主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協(xié)調指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。①停車場車輛的管理規(guī)定A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停車證件相符。B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。D、進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。E、進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內吸煙。F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。I、機動車輛在車場內禁止鳴號，不準在場地內試車、練車。②停車場管理要求A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機動車進出車場有關手續(xù)。B、停車場內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和防護欄。

3）相關質量記錄表：《客戶出入登記表》QR4.4-05A日期來訪時間來訪方被訪方離開時間備注姓名身份證號碼人數(shù)姓名公司名稱樓層《值班記錄表》QR4.4-10A班次日期時間事情經過及處理結果備注簽署《對講機交接表》QR4.4-02A裝備名稱編號使用人設備狀態(tài)備注

《治安巡邏記錄表》QR4.4-06A日期時間樓層情況處理簽名《消防巡回檢查記錄表》QR4.4-09A好：√否：╳樓向日期：年月日檢查人：班次：時分至時分樓層出口燈木門外照明水噴淋1211消防栓防毒面罩火警鈴火警按鈕火警電話外鮮風鐵門內照明煙感探頭內鮮風紅外線探頭通暢狀態(tài)12345負層

《消防器材登記表》QR4.17-09A序號品種分布地點數(shù)量有效期序號品種分布地點數(shù)量有效期填表人：日期：主管：《消防安全檢查情況表》QR4.17-05A年月日序號檢查項目存在問題處理意見檢查人：主管:

《重點防火部位登記表》位置責任人緊急電話學習電話《監(jiān)控記錄表》QR4.4-19A日期錄像機號錄像帶編號錄完時間(分)開錄時間(分)所換帶編號簽署備注

（四）物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術人員，對區(qū)內的設備設施進行全面的維修保養(yǎng)，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協(xié)調配合，對重大維修保養(yǎng)設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。1、工程部架構工程部消防系統(tǒng)管理智能系統(tǒng)管理綜合維修管理排水系統(tǒng)管理供水系統(tǒng)管理供電系統(tǒng)管理空調系統(tǒng)管理運輸系統(tǒng)管理工程部消防系統(tǒng)管理智能系統(tǒng)管理綜合維修管理排水系統(tǒng)管理供水系統(tǒng)管理供電系統(tǒng)管理空調系統(tǒng)管理運輸系統(tǒng)管理2、人員配置及工作安排崗位人數(shù)負責內容工作時間日常維修技工X負責電氣設備管理，包括機電設備維修保養(yǎng)、空調與電梯設備設施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)等的管理工作。早班：7點--15點中班：16點—22點晚班：22點—明早7點輪休1合計X3、物業(yè)共用部位的管理1）維修及養(yǎng)護方案序號維修養(yǎng)護項目養(yǎng)護方案檢查、養(yǎng)護計劃備注1樓蓋、房頂屋面漏、滲水的修繕維護a、清除天溝以及地漏排水口的積灰、草根、雜物，使雨水管暢通；工程人員及工程主管日常巡查按要求每月一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時記錄、報告。根據(jù)實際情況制定整改方案報學校。更新改造和小修以上的修理工程，乙方可應學校要求提供有償服務；b、檢查已經在屋面架設的設施及各類天線，是否影響屋面排水及防水層的完整，是否有隨意在屋面堆放雜物等現(xiàn)象，防止損壞屋面隔熱層；工程人員及工程主管日常巡查c、屋面局部修補時，對其余部位應采取保護措施，防止任意堆物堆料損傷完好部位；修補時工程主管負責監(jiān)管及落實保護措施2防雷裝置維護檢查接閃器的固定及連接情況，避免脫焊、生銹，每年進行接地電阻測量，確保10Ω以下；工程主管負責監(jiān)管及落實維護措施3內、外墻面的維護不能隨意在內、外墻面打洞，對因搬運重物或超長物體等造成的和非大樓承重結構發(fā)生問題而產生的內墻面破損或裂紋及時修補，對臟污處及時擦洗或粉刷；走火梯、公用內墻、通道等部位定期粉飾；學校及工程主管按規(guī)定檢查，確保墻面整潔、美觀4大樓承重結構等部位的修繕維護a、對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，應進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理；工程人員及工程主管按規(guī)定檢查，每月不少于一次同上b、鋼筋的混凝土保護層損壞要及時補修，以防鋼筋生銹，必要時應涂抹耐腐層等進行保護；c、作好對屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等的維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減少由此產生的對結構的影響；工程人員及工程主管日常巡查5樓面、地面、廊通道、梯間、門廳等部位的修繕維護a、經常保養(yǎng)上下水管道，使其處于良好狀態(tài)，防止管道漏水，廚、廁地漏應保持暢通，以免造成室內積水而滲入樓板；每年保養(yǎng)一次、地漏疏通視情進行同上b、檢查樓地面是否有開裂、破損現(xiàn)象，及時修復開裂、損壞部位；由工程人員及工程主管負責日常監(jiān)管c、對木結構等要做好白蟻的防治工作，保持通風干燥，消除白蟻生存條件，必要時可噴灑、放置滅蟻藥劑；每月檢查一次d、對樓地面的一些小損傷要及時修補，以免損傷進一步擴大，影響使用；日常巡視、及時修補6門窗修繕維護a、檢查門窗有無開關不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常及時處理，避免進水、透冷風，以保持室內干燥不潮濕；工程人員及工程主管每天巡查一次同上b、門窗油漆局部脫落時應及時進行補油，并要求與原油漆格調保持一致，以免妨礙美觀c、對鋁合金門窗應避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學物質去清潔或與其接觸；d、對于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應沒有損壞現(xiàn)象，開關應符合使用要求，沒有安全隱患；工程人員及工程主管日常巡查7裝飾工程修繕維護a、定期檢查室內外抹灰層有無損傷處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補以防擴大損失；工程人員及工程主管日常巡查同上b、檢查飾面上是否有破損現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時必須及時予以修補，必要時更換飾面；工程人員及工程師日常監(jiān)管c、對裱糊工程定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞現(xiàn)象及時修補；定期巡查次數(shù)d、對吊頂工程要著重檢查龍骨有無變形裂縫和下垂情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時修補或更換；工程人員及工程主管每月巡查一次e、對花飾工程，要定期檢查有無空鼓、不穩(wěn)定等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時調整或維修；工程人員及工程主管每月巡查一次8幕墻玻璃安裝牢固，應無安全隱患，無破裂現(xiàn)象；工程人員及工程主管每天巡查9大樓地基基礎維護地基浸水會使地基基礎的工作條件不利，應經常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現(xiàn)積水現(xiàn)象；工程人員及工程師負責日常巡視維修2）維修養(yǎng)護標準及相關制度墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落①將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。②用1：3水泥砂漿修復勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。③恢復勒腳飾面。如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產生不均勻沉降①如不嚴重，應做好巡查和記錄。②如情況較嚴重或有擴展趨勢，應立即通知學校。請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。梁、柱、板主體①露筋A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。B、用鋼絲刷清潔干凈。C、充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。D、用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。②有裂縫參考《戶內工程人員作規(guī)程》中“樓板裂縫”維修程序進行維修。③有孔、洞A、孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。C、充分噴水濕潤孔、洞內壁。D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護好。E、按原標準做好飾面。F、如破壞情況較嚴重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況進，應立即通知學校，請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。墻體墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時進行（如：地基基礎沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）①裂墻A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層，鑿槽成外八字形。B、用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充分噴水濕潤。C、均勻地涂刷一道素水泥漿。D、再用比砌筑砂漿高一個強度等級的1：3水泥漿填縫、抹平。E、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。②砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、土。B、充分噴水濕潤破損面。C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌塊應先充分濕潤）。③墻體室外飾面缺損。A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。C、充分噴水濕潤破損面。D、均勻地涂刷素水泥漿。E、用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。④墻體室內飾面缺損A、同⑶（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時直接進行C步驟。B、用1：3水泥砂漿填平，然后修復飾面至干。C、雙飛粉調膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。D、干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。⑤外墻滲水A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。B、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。D、外墻滲水面積較大進，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質防水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面。E、墻、板接通處滲水，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。F、用氯丁防水膠在室外修補，將滲水處的內飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平，再修復飾面。G、積累經驗，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水執(zhí)漏工程質量達到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。頂棚參照《戶內工程人員作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進行維修。樓梯間①踏步缺損A、將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層。B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。C、充分噴水濕潤。D、均勻地涂刷一道素水泥漿。E、用1：3水泥砂漿做好基層。F、修復飾面。②欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：A、不能修復，應及時更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。C、修復欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）③扶手A、如不能修復，應及時更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。C、修復飾面（如油漆、乳膠漆等）。門、窗參照《戶內工程人員作規(guī)程》中有關“門、窗”維修程序執(zhí)行。屋面避雷設施①銹蝕A、用砂紙除銹。B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準。C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。②連接部位斷開A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。屋面隔熱層、防水層①隔熱層缺損：及時更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。②屋面漏（滲）水（剛性屋面）：A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。屋面水池（箱）①滲漏A、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護層。②水池（箱）檢查口蓋缺損A、應立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞A、測量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購回相同磚材。B、鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動部分至結實層。C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。D、充分噴水濕潤。E、用1：3水泥砂漿做好基層。F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復。室外共用設施維修工作規(guī)程①學院道路（人行道和車道）A、修補損壞的砼路面。 B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。D、用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。E、將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內，以便搗實下沉（砼坍落度要控制≤3CM）。G、用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子要細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。②修補塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等）A、鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。B、待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預制塊，無需此道工序）。C、將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。D、必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。E、修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。F、對于有防水要求的塊材地面，預做水泥砂漿防水層（可滲3%防水劑），然后再坐砌塊材。③路燈A、燈不亮：參照《住戶室內維修規(guī)定》中的關于“燈不亮”的維修規(guī)定。B、燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。④雨水管道A、如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應清除雜物，使之暢通；如因管道不夠標準或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底（基礎），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。B、如管道損壞，無法修復，應用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。C、最后修復地坪。⑤化糞池A、如池水外溢或排水不暢，應打開井蓋，清掏池內沉淀物和堵塞雜物，并制定如期清掏制度。B、如井蓋缺損，應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺損，應先通知有關用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。⑥隔油池A、如隔油板缺損，應更換新隔油板，并應建立定期檢查更換制度。B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。C、如池（井）蓋缺損，無法修復，應及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。⑦電纜溝A、如是溝蓋板損壞，應按原設計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設計要求把損壞的蓋板換掉。B、如溝內積水過多，影響電的正常供應，應先關掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。C、如是電纜線路出現(xiàn)故障，應先告知有關用戶，然后請供電部門及時修復。⑧排水渠A、如是蓋板損壞，應按原設計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。B、如是渠壁損壞，應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。C、如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應及時清除雜物。D、池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。⑨路障A、如缺損較少，可用高標號水泥砂漿修復，具體做法鑿除破損面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂漿，然后養(yǎng)護保護。B、如缺損較多，應及時更換新路障。C、如鋼管銹蝕，應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。房屋物業(yè)巡查與維護制度①為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。②每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。③所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調末端設備，應急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系統(tǒng)、用具等各種設施。④巡查必須在規(guī)定時間內到位，特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應如實填寫。巡檢完畢后，向學校部門匯報巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關確認工作，以便使各信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關部門備案。業(yè)主（用戶）報修制度①為使公司所管理的物業(yè)房屋及設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎上，對物業(yè)巡查人員不便到達和進入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。②使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務時，則將報修電話號碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實施維修。③工程人員接工作單后按規(guī)定時間到達進行維修，完成維修后請用戶驗收和進行簽名確認及對維修情況進行評價。發(fā)現(xiàn)維修未達標準時應馬上返修。④完成的工作單經按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳?。周期性維修和維修記錄制度①房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護計劃，經學校部門批準后，則開始準備及組織實施。②周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進行，復雜的小修、大、中修根據(jù)實際情況選定維修單位。③房屋維修和附屬設備設施的維修都必須進行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設備設施的大、中維修記錄記在《設備檔案》中，小修記錄在工作單上。④工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。4、機電設施設備服務項目內容及工作標準1）給排水設備的維護及運行管理序號檢查保養(yǎng)項目維護保養(yǎng)內容周期備注1水泵機房、水泵機組及附件泵房及設備外觀保潔、擦除污漬、防銹每周發(fā)現(xiàn)異常及時記錄、報告。根據(jù)實際情況制定整改方案報相關部門批準維護、跟蹤。水泵房及房內設備每月保潔3～4次，房內所有設備及管道每年油漆1次，清洗水池后水樣送檢，使之符合飲用水標準。變頻、控制電路吹塵、測試檢查緊固每季度電、水壓等表計調試、