合同法

租賃合同第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征（一）租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同（《民法典》第703條）。出租人與承租人為租賃合同的基本當事人。一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征1.租賃合同為債權合同。2.租賃合同是以移轉物的使用權、收益權為目的的合同。3.租賃合同為有償、雙務合同。4.租賃合同為諾成合同。一、租賃合同的概念與特征（二）租賃合同的法律特征5.租賃合同的標的物為有體物、非消耗物。6.租賃合同為繼續(xù)性合同。7.租賃合同具有非永久性。8.租賃合同為不要式合同。二、租賃合同的主要條款1.租賃物的名稱。2.租賃物的數(shù)量。3.租賃物的用途。4.租賃期限。5.租金與租金的支付期限。6.租賃物的維修。三、租賃合同的分類（一）動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃以租賃物的種類、性質作為區(qū)分標準,可以分為動產(chǎn)租賃合同與不動產(chǎn)租賃合同。對于動產(chǎn)租賃,除以汽車、船舶、航空器等為租賃標的物的租賃外,法律一般不對之做出特殊規(guī)定;而對于不動產(chǎn)租賃,由于土地、房屋等不動產(chǎn)通常價值較大,對社會經(jīng)濟運轉與人民的居家生活意義重大,法律往往會做出特殊要求,如要求進行登記。三、租賃合同的分類（二）定期租賃與不定期租賃以租賃合同是否有明確約定的租賃期限為標準,可以分為定期租賃合同與不定期租賃合同。三、租賃合同的分類（三）一般租賃與特殊租賃以法律對租賃有無特殊規(guī)定為標準,可以將租賃合同分為一般租賃合同和特殊租賃合同。《民法典》合同編第十四章規(guī)定的租賃合同為常態(tài)的、典型的租賃合同,即所謂的一般租賃合同。各國立法者往往會根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展狀況,并在考量租賃的種類、承租人的經(jīng)濟地位、租賃市場的供求狀況的基礎上,對一些租賃加以特別規(guī)范,使其成為特殊租賃。第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的義務（一）交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務此項義務為承租人在租賃合同中負有的固有、不可或缺的義務,即為出租人的主給付義務。這一義務的目的在于使承租人在租賃期間內能夠對租賃物為合于合同目的的使用與收益。一、出租人的義務（一）交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務1.用益狀態(tài)提供義務即依合同的約定交付租賃物并使租賃物處于適于使用、收益狀態(tài)的義務。2.用益狀態(tài)維持義務即保持租賃物處于適于使用、收益的狀態(tài)。3.對出租人的瑕疵擔保責任的簡單說明。一、出租人的義務（二）費用償還義務與工作物取回容忍義務1.必要費用的償還義務。2.有益費用償還義務。3.工作物取回之容忍。一、出租人的義務（三）告知必要信息、協(xié)助、接受租賃物義務根據(jù)誠實信用的原則,出租人負有一定的告知、說明與協(xié)助的必要義務。一、出租人的義務（四）其他義務在出租人收取了押金或者占有了擔保物的場合,在租賃關系終止時,出租人還可能負有返還租金與擔保物的義務。二、承租人義務（一）支付租金的義務支付租金是承租人最重要的義務,即為承租人的主給付義務。承租人應當按照租賃合同的約定,及時、足額支付租金,否則應負債務不履行或者遲延履行債務的違約責任。二、承租人義務（一）支付租金的義務關于租金的支付問題,作以下幾點說明:1.租金的形態(tài)與支付方式。2.租金的數(shù)額。3.租金的變動。二、承租人義務（二）按照合同約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的義務《民法典》第709條規(guī)定,承租人應當按照約定的方法使用租賃物。二、承租人義務（三）保管租賃物的義務《民法典》第714條規(guī)定了承租人妥善保管租賃物的義務,即承租人應當妥善保管租賃物如果保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。二、承租人義務（四）租賃物的返還義務租賃關系終止后,承租人應當將租賃物返還給出租人。對于動產(chǎn)而言,返還就是將動產(chǎn)交還給出租人;對于不動產(chǎn)而言,返還就是放棄對租賃物的占有,而由出租人占有。三、租賃合同的特別效力與風險負擔（一）租賃合同的特別效力在租賃合同中,承租人擁有對租賃物的優(yōu)先購買權,這是租賃合同具有的特別效力。三、租賃合同的特別效力與風險負擔（二）租賃合同中的風險負擔租賃合同的風險負擔是指由于不可歸責于出租人的事由,致使租賃物部分或全部毀損、滅失時,風險應如何分擔的問題。具體可以分解為租賃物的風險負擔與租金的風險負擔兩個方面。第二節(jié)租賃合同的變更與終止一、租賃合同的變更（一）出租人的變更在租賃關系存續(xù)期間,如果出租人死亡,其出租人地位一般由其繼承人繼承,原租賃關系發(fā)生相應的變更。一、租賃合同的變更（二）承租人的變更1.承租人的法定變更。2.承租人因轉讓而變更。一、租賃合同的變更（三）租賃合同內容的變更租賃合同內容的變更是指租賃合同雙方當事人在約定的租賃期間協(xié)議變更租賃合同的內容。一、租賃合同的變更（四）轉租轉租是指在承租人不脫離原租賃關系的情況下,將租賃物又出租給次承租人的情形。由于租賃合同當事人之間存在信任關系,承租人對租賃物的使用、收益狀態(tài)之改變會對出租人的利益造成一定的影響,所以許多國家立法對轉租都有限制。二、租賃合同的終止與效力（一）租賃合同終止的事由1.租賃合同因期限屆滿而終止。2.租賃合同因當事人的解除而消滅。我國《民法典》及《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》針對租賃合同規(guī)定了較多的法定解除權,除不定期租賃合同當事人雙方均享有任意解除權外,出租人或承租人還在某些情形中享有法定解除權。二、租賃合同的終止與效力（