第2章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價2.3房地產(chǎn)項目可行性研究實戰(zhàn)案例

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價

2.1.1財務評價的指標體系在評價工程項目方案經(jīng)濟效果的好壞時，一方面取決于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和可靠性，另一方面則取決于所選評價指標體系的合理性，只有選取正確的評價指標體系，使經(jīng)濟評價的結(jié)果能與客觀實際情況相吻合，該工程項目方案經(jīng)濟效果的評價才具有實際意義。評價投資項目的指標是多種多樣的，它們從不同角度反映項目的經(jīng)濟性，這些指標一般可以分成三大類：第一類是反映資金利用效率的效率型指標，如投資收益率、凈現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)部收益率等；第二類是以貨幣單位計量的價值型指標，如凈現(xiàn)值、費用年值等；第三類是以時間單位計量的時間型指標，如投資回收期。第三類是以時間單位計量的時間型指標，如投資回收期。

從不同的角度，按照不同的劃分方法可以形成形式不同的指標體系。

1.按是否考慮時間價值劃分的指標體系在工程項目評價中，按計算評價指標時是否考慮資金的時間價值，將評價指標分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標，如圖2-1所示。靜態(tài)評價指標是指在不考慮時間因素對貨幣價值影響的情況下直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。靜態(tài)評價指標的最大特點是計算簡便，適于評價短期投資項目和逐年收益大致相等的項目，對方案進行概略評價時也常采用靜態(tài)評價指標。

動態(tài)評價指標是指在分析項目或方案的經(jīng)濟效益時，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后再計算評價指標。動態(tài)評價指標能較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于對項目整體效益評價的融資前分析，或?qū)﹂L期投資項目以及處在終評階段的技術(shù)方案進行評價。

圖2-1按是否考慮時間價值劃分的指標體系

2.按指標性質(zhì)劃分的指標體系按指標性質(zhì)劃分的指標體系詳見圖2-2。圖2-2按指標性質(zhì)劃分的指標體系

3.按照財務評價的目標劃分的指標體系按照財務評價的目標劃分的指標體系如圖2-3。圖2-3按財務評價的目標劃分的指標體系2.1.2財務評價的指標計算1.項目的靜態(tài)評價項目的靜態(tài)評價是指不考慮資金時間價值的工程經(jīng)濟評價。靜態(tài)評價具有簡單明了、易于計算的特點，適用于對技術(shù)方案或投資方案的初步分析和粗略評價。但由于靜態(tài)評價忽略了資金的時間價值，因此評價結(jié)果不準確，僅由靜態(tài)評價結(jié)論為依據(jù)所進行的投資決策容易導致投資失誤。靜態(tài)評價方法很多，這里主要介紹投資收益率法(InvestmentRateofReturn)、靜態(tài)投資回收期法。

1)投資收益率法投資收益率法是指項目在正常年份的凈收益與初期的投資總額的比值。其表達式為式中：K——投資總額，其中Kt為第t年的投資額。n為完成投資額的年份。

NB——正常年份的凈收益，根據(jù)不同的分析目的，NB可以是稅前利潤、稅后利潤，也可以是年凈現(xiàn)金流量等。

R——投資收益率。

當用投資收益率判斷某方案的優(yōu)劣時，需要用該方案的投資收益率與國家或行業(yè)確定的基準投資收益率相比較。而基準投資收益率是國家或行業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)確定的。設(shè)基準投資收益率為Rb，判斷準則如下：當R≥Rb時，項目可行，可以考慮接受。

當R

<

Rb時，項目不可行，應予以拒絕。對多個方案進行比較，在各個方案均滿足R≥Rb時，投資收益率越大的方案越好。

2)靜態(tài)投資回收期法投資回收期又稱為返本期，是反映投資方案盈利能力的指標。靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金時間價值的條件下，以方案的凈收益回收其總投資(包括固定資產(chǎn)投資和流動資金)所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設(shè)開始年算起，若從項目投產(chǎn)開始年算起，應予以特別注明。

靜態(tài)投資回收期的表達式為式中：Pt——靜態(tài)投資回收期。

(CI

-

CO)t——第t年凈現(xiàn)金流量。靜態(tài)投資回收期可借助項目投資現(xiàn)金流量表，根據(jù)凈現(xiàn)金流量來計算，其具體計算分為以下兩種情況。

(1)當項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益均相同時，可簡單視為式中：TI——項目總投資。

EBIT——年平均息稅前利潤。顯然，此時靜態(tài)投資回收期就是總投資收益率的倒數(shù)。

(2)當項目建成投產(chǎn)后各年的凈現(xiàn)金流量不相同(甚至變化極大)時，靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計凈現(xiàn)金流量求得，累計凈現(xiàn)金流量值的變化過程體現(xiàn)了投資回收的過程。如圖2-4所示，靜態(tài)投資回收期也就是在現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負值轉(zhuǎn)化為零的時點，其公式為式中：T——項目各年累計凈現(xiàn)金流量首次為正值或零的年份數(shù)。

圖2-4投資回收期示意圖

用靜態(tài)投資回收期評價投資項目時，需要與同類項目的歷史數(shù)據(jù)和投資者意愿確定的基準投資回收期Pc相比較：若Pt≤Pc，則對該項目考慮接受。若Pt

>Pc，則對該項目予以拒絕。由于靜態(tài)投資回收期越長，項目的盈利能力越弱，而且項目面臨的風險越大，因此，投資者必然希望投資回收期越短越好。靜態(tài)投資回收期法的優(yōu)點是既可判定單個方案的可行性(與Pc比較)，又可用于方案間的比較(判定優(yōu)劣)。

靜態(tài)投資回收期法的缺點主要有：沒有反映資金的時間價值。沒有用到方案在回收期以后的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)。沒有考慮到項目的期末殘值。在方案的投資額相差懸殊時，方案比較的結(jié)論可信度降低。(1)(2)(3)(4)

2.項目的動態(tài)評價項目的動態(tài)評價是指考慮了資金的時間價值并且以項目在整個壽命期內(nèi)的全部現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)所進行的工程經(jīng)濟評價。

下面介紹幾種常用的動態(tài)評價方法：凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、動態(tài)投資回收期法。

1)凈現(xiàn)值法

(1)凈現(xiàn)值的含義。凈現(xiàn)值(NetPresentValue，NPV)是指將項目在整個計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，按某個給定的折現(xiàn)率(如基準收益率ic)折算到經(jīng)濟活動起始點(建設(shè)期初)時的現(xiàn)值之和。

(2)凈現(xiàn)值的計算表達式。凈現(xiàn)值的表達式為式中：NPV——凈現(xiàn)值。

(CI-CO)t——第t年的凈現(xiàn)金流量(應注意正負號)。

n——項目(或方案)的計算期。

ic——設(shè)定的折現(xiàn)率(或基準收益率)。

(3)凈現(xiàn)值法的評價標準。若NPV

=

0，說明該方案基本能滿足行業(yè)或部門的基準收益率要求的盈利水平，方案勉強可行或有待改進；若NPV

>

0，表明該方案除了達到基準收益率要求的盈利水平外，還有超額收益，方案可行。因此，當NPV≥0時，項目(方案)在財務上考慮接受，反之，則認為方案不可行。

在使用NPV對多個方案進行評價時，NPV值大的方案為優(yōu)選方案。

(4)凈現(xiàn)值法的特點。

①凈現(xiàn)值法的優(yōu)點：010203一是考慮了資金的時間價值，使項目投資盈利能力的計算更加精確，可以為制訂投資決策提供科學依據(jù)。03二是直接以貨幣額表示項目的附加收益額，經(jīng)濟意義明確、直觀三是既可用于單方案評價，也可用于多個互斥方案的評價與選優(yōu)。

(4)凈現(xiàn)值法的特點。

②凈現(xiàn)值法的缺點：0102一是基準折現(xiàn)率這一外生變量對NPV和項目決策結(jié)論的影響很大。若折現(xiàn)率定得太高，則可行項目可能被否定；反之，折現(xiàn)率定得過低，則不可行的項目可能被選中。凈現(xiàn)值法依賴于客觀、合理的基準折現(xiàn)率。二是當各方案的投資額差別很大時，用NPV進行比選可能存在偏差。例如一個勉強合格的大型項目的凈現(xiàn)值一般要比一個具有較強經(jīng)濟強度的小型項目的凈現(xiàn)值大得多，此時使用凈現(xiàn)值法對兩個方案進行選優(yōu)時，結(jié)論一般是選擇大型項目，而實際上小型項目的投資收益率要高。

2)內(nèi)部收益率法

(1)內(nèi)部收益率的含義。內(nèi)部收益率又稱內(nèi)部報酬率(IRR)，是項目凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率容易被誤解為是項目初期投資的收益率。事實上，內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是指投資方案占用的尚未回收資金的獲利能力，是項目正好能夠回收投資的年收益率，它能反映項目自身的盈利能力，其值越高，方案的經(jīng)濟性越好。由于這一指標僅由項目固有的現(xiàn)金流量系統(tǒng)決定，項目外生變量沒有涉及其中，因此內(nèi)部收益率有固有內(nèi)部收益率之稱。

(2)內(nèi)部收益率的表達式。內(nèi)部收益率的表達式為

式中：IRR——內(nèi)部收益率，其值域是(-1，∞)。對于多數(shù)方案來說，IRR應屬于值域(0，∞)。

對于計算期不太長、生產(chǎn)期年凈效益變化不大的方案，當計算不十分困難時，可采用人工試算法。人工試算法分為線性插值法和圖解法兩種。人們習慣使用線性插值法來近似求解內(nèi)部收益率，其求解步驟如下：第一步，計算方案各年的凈現(xiàn)金流量。第二步，在滿足下列兩個條件的基礎(chǔ)上預估兩個適當?shù)恼郜F(xiàn)率：i1

<

i2，且i2

-

i1≤5%，一般在2%為宜(實際工作中i1往往根據(jù)給出的基準收益率ic確定，作為第一步試算依據(jù))；NPV(i1)

>

0，NPV(i2)

<

0。

第三步，用線性插值法計算IRR的近似值，其公式為用公式計算的近似解IRR會略大于精準解IRR。線性插值法原理如圖2-5所示。

圖2-5線性插值法原理圖

(3)內(nèi)部收益率法的評價標準。

IRR指標用于單方案經(jīng)濟評價時，如果IRR≥ic，則認為該方案是可以考慮接受的，如果IRR

<

ic，則對該方案應予以拒絕。如果折現(xiàn)率(或貸款利率)取其內(nèi)部收益率，則該方案在計算期內(nèi)的投資恰好得到回收，凈現(xiàn)值等于零。內(nèi)部收益率越高，該方案的效益越好。但內(nèi)部收益率法不能直接用于多方案的比選。

(4)內(nèi)部收益率法的使用范圍。以上討論的IRR用于常規(guī)方案(投資項目)的經(jīng)濟評價。這類方案的凈現(xiàn)值函數(shù)曲線如圖2-5所示，即方案的凈現(xiàn)金流量從投資開始這一時刻起至少有一項或幾項是負值，接下去一系列正值，此時計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的符號變化只有一次，即所有負現(xiàn)金流量都出現(xiàn)在正現(xiàn)金流量之前，此時方案有唯一的IRR。

(5)內(nèi)部收益率法的特點。內(nèi)部收益率法的優(yōu)點：010203一是能直觀反映方案投資的最大可能盈利能力或最大利息償還能力(或項目對貸款利率的最大承擔能力)。二是考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況。三是內(nèi)部收益率取決于項目的凈現(xiàn)金流量情況，這種項目的內(nèi)部決定性使它在應用中具有一個顯著的優(yōu)點，即避免了凈現(xiàn)值指標須事先確定基準收益率這個難題，而只需要知道基準收益率的大致范圍即可。

內(nèi)部收益率法的不足：

一是由于IRR指標是根據(jù)方案本身數(shù)據(jù)計算得出而不是專門給定的，所以IRR不能直接反映資金價值的絕對大小。二是用IRR這個效率指標進行方案的比選時，不能保證與NPV得出的結(jié)論總是一致。換句話說，效率最高的方案，不一定是凈收益最大的方案。鑒于NPV最大準則的正確性(因為凈現(xiàn)值所依據(jù)的基準收益率能反映行業(yè)或投資主體的期望，符合收益最大化的決策準則)，IRR作為反映項目內(nèi)部的特性指標，不應直接用于項目或方案的比選。

三是計算比較麻煩，對于非常規(guī)現(xiàn)金流量的項目來講，內(nèi)部收益率可能不存在。

3)動態(tài)投資回收期法靜態(tài)投資回收期存在沒有考慮資金時間價值的缺陷，可改用動態(tài)投資回收期進行方案的經(jīng)濟評價。

(1)動態(tài)投資回收期的含義。動態(tài)投資回收期是指在考慮資金時間價值前提下，以項目凈收益抵償項目全部投資所需的時間，用符號Pd表示。

(2)動態(tài)投資回收期的計算公式。

Pd滿足使方案凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計正好為0，即滿足：式中：Pd——動態(tài)投資回收期；

ic——基準收益率。在實際計算中，可采用的計算式如下：式中：T——項目累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值首次出現(xiàn)正值或零的年份。

(3)動態(tài)投資回收期法的評價準則。采用動態(tài)回收期法計算的投資回收期仍需要和基準投資回收期進行比較。設(shè)Pc為基準投資回收期，當Pd≤Pc時，則項目或方案可以被接受，否則應予以拒絕。動態(tài)投資回收期指標的優(yōu)點是考慮了資金的時間價值，使投資回收時間的計算更加精確，為制定科學的投資決策提供了依據(jù)。2.1.3建設(shè)投資預測與分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測主要包括對項目的銷售預測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預測。

預測方法根據(jù)預測的性質(zhì)劃分為定性預測和定量預測兩種。

定性預測是指根據(jù)人的主觀判斷作出的預測。

定量預測是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，通過建立數(shù)學模型建立變量之間的數(shù)學關(guān)系，進而對變量未來的趨勢進行預測的方法。

2.1.4成本費用構(gòu)成開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、房屋開發(fā)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、銷售費、財務費、稅金及政府收費以及其他費用和不可預見的費用等。

1.土地費房地產(chǎn)項目土地費是指為取得房地產(chǎn)項目用地而產(chǎn)生的費用。

房地產(chǎn)項目取得土地的方式有多種，產(chǎn)生的費用也各不相同，主要有下列幾種：劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價和取得土地支付的稅費。

1)土地征收拆遷費土地征收拆遷費分為農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。

(1)農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用等。

(2)城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。

2)土地出讓地價款土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款，主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。例如，以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。

3)土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

4)土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。

5)土地投資折價房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般要對土地評估作價。

6)取得土地支付的稅費。取得土地支付的稅費主要是指契稅。

2.前期工程費房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出。

“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量參照有關(guān)計費標準估算。

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物兩米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等，還包括各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般按實際工程量估算。

4.房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費(結(jié)構(gòu)、建設(shè)、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備安裝等)和室內(nèi)裝飾家具費等。附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、自行車棚、報信箱等的建設(shè)費用。室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。

在可行性研究階段，房屋開發(fā)費尤其是建筑安裝工程費的估算，可以采用

1)單元估算法單元估算法是指用基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。

2)單位指標估算法單位指標估算法是指用單位工程量投資乘以工程量得到該單項工程投資的估算方法。

3)工程量近似匡算法工程量近似匡算法是指采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

4)概算指標法概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費用?=?每平方米造價指標?×?建筑面積主要材料消耗量?=?每平方米材料消耗量指標?×?建筑面積

5.公共配套設(shè)備建設(shè)費公共配套設(shè)備建設(shè)費是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用，主要包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。

7.管理費管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、損壞和報廢損失以及其他管理費用。管理費可按項目投資或前述四項直接費用的一個百分比計算，一般為3%左右。

8.銷售費銷售費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費以及預售許可證申領(lǐng)費等。

9.財務費財務費是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。利息以外的其他融資費用一般占利息的10%左右。

10.稅金及政府收費稅金及政府收費是指在房地產(chǎn)項目投資估算中應考慮項目所擔負的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。

11.其他費用其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。

12.不可預見費不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和對前述各項費用估算的準確程度，按以上述各項費用的3%～7%估算。2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價2.2.1環(huán)境影響評價概述

1.環(huán)境影響評價的概念環(huán)境影響評價是指分析、預測和評估項目建成投產(chǎn)后可能對環(huán)境造成的影響，進而提出相應的預防或減輕有害環(huán)境影響的措施，并實施跟蹤監(jiān)測的方法和制度。

2.房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的概念房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價是指在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃階段，對該項目在實施過程中(即規(guī)劃選址、設(shè)計、施工及運營等階段)及項目完工后，全面細致地調(diào)查、預測和評估擬建項目可能對項目所在地及周邊區(qū)域造成的環(huán)境影響，以及周圍環(huán)境可能對項目造成的影響，再針對不同的潛在環(huán)境問題提出相應合理的、切實可行的防治措施、對策與建議。2.2.2環(huán)境影響評價的內(nèi)容主要包括以下六方面：1.房地產(chǎn)項目的基本情況建設(shè)項目的基本情況主要有項目性質(zhì)、項目組成、主要經(jīng)濟技術(shù)指標等。2.房地產(chǎn)項目周圍地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀房地產(chǎn)項目的選址非常重要，首先應遵循國家和項目所在地區(qū)的相關(guān)政策與規(guī)劃，進而對項目周圍地區(qū)的環(huán)境狀況進行全面調(diào)查。3.房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的環(huán)境影響的分析預測分析建設(shè)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象等環(huán)境因素可能產(chǎn)生的影響。4.環(huán)境保護措施及其經(jīng)濟、技術(shù)論證項目開發(fā)各個階段均應采取環(huán)保措施保護環(huán)境，比如施工階段，房地產(chǎn)項目的施工組織應當在開工之前設(shè)計明確污染防治的措施及對策。。5.環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析通常包括預估環(huán)境保護投資金額，以及可能由此得到的環(huán)境效益、社會效益等，比如對城市景觀環(huán)境的影響分析、土地功能的變化分析、區(qū)域社會環(huán)境影響分析、區(qū)域消費水平的變化分析、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等。6.結(jié)論結(jié)論包括下列問題：項目對環(huán)境質(zhì)量的影響；項目選址、規(guī)劃方案的合理性；污染防治方案的經(jīng)濟性及可行性；是否需要做某些專項評價等。2.2.4環(huán)境影響評價的原則和依據(jù)

1.評價原則

1)全程互動2)一致性3)系統(tǒng)性

4)真實性5)科學性6)動態(tài)性

2.評價依據(jù)環(huán)境影響評價的依據(jù)包括：《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》《中華人民共和國噪聲污染防治法》《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》。2.2.5環(huán)境影響評價的步驟環(huán)境影響評價工作一般按照以下四步進行：010203現(xiàn)狀調(diào)查0４影響預測進行評價編寫環(huán)境影響報告書2.3房地產(chǎn)項目可行性研究實戰(zhàn)案例某市國土資源和房屋管理局國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公