第5章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)5.1概述5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)5.1概述5.1.1后評(píng)價(jià)的概念項(xiàng)目后評(píng)價(jià)(PostProjectEvaluation)是指對(duì)已完成項(xiàng)目的目的、過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)、客觀地分析；通過對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)實(shí)踐的檢查總結(jié)，確定項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目規(guī)劃是否合理，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析找出項(xiàng)目失敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并通過及時(shí)有效的信息反饋，為未來新項(xiàng)目的決策和提高完善、投資決策、管理水平等提出建議，同時(shí)也為被評(píng)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)意見，從而達(dá)到提高投資效益的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)行的全面考核。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目一般要經(jīng)歷三個(gè)階段：產(chǎn)品形成階段、流通階段、使用階段，這一連續(xù)的過程實(shí)際上是一個(gè)不斷投入與產(chǎn)出的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目歷經(jīng)形成、流通、使用三個(gè)階段之后，站在不同的角度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目的目的、決策、實(shí)施過程、效益、作用與影響等過程進(jìn)行系統(tǒng)、客觀、全面地分析和總結(jié)，就是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。5.1.2后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)010203科學(xué)可信0４公正獨(dú)立公開透明05反饋控制簡明實(shí)用5.1.3后評(píng)價(jià)的作用

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)不僅可以對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)，還可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策水平和管理水平。其作用主要有以下五個(gè)方面：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有助于國家更好地決策。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有利于提高項(xiàng)目決策水平。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有利于提高項(xiàng)目管理水平。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有利于提高項(xiàng)目的經(jīng)營水平。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。5.1.4后評(píng)價(jià)的方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評(píng)價(jià)總體上要堅(jiān)持定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。其主要方法有以下五個(gè)。

1．對(duì)比分析法

對(duì)比分析法是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的基本方法，分為前后對(duì)比法和有無對(duì)比法兩種，前后對(duì)比法是將項(xiàng)目可行性研究和評(píng)估時(shí)的一些預(yù)測性成果與項(xiàng)目竣工投產(chǎn)運(yùn)行后的一些實(shí)際成果進(jìn)行對(duì)比，找出差距，分析原因。有無對(duì)比法就是將項(xiàng)目建成后的情況與不建該項(xiàng)目時(shí)可能發(fā)生的情況加以對(duì)比，以此來衡量本項(xiàng)目存在的意義、影響，對(duì)比的重點(diǎn)主要是分清項(xiàng)目本身的作用和項(xiàng)目以外的作用。

這兩種對(duì)比方法的缺點(diǎn)很明顯，適用范圍也很有限。前后對(duì)比法的缺點(diǎn)主要體現(xiàn)在不能夠排除項(xiàng)目以外的各種因素，例如項(xiàng)目各主體素質(zhì)的差異，項(xiàng)目所在地第三方接受普查的群眾素質(zhì)等等。所以如果只簡單使用前后對(duì)比法，很難得到項(xiàng)目效果的客觀真實(shí)結(jié)論。在有無對(duì)比法中，沒有該項(xiàng)目的情況是一種假設(shè)，其相關(guān)數(shù)據(jù)都是預(yù)測出來的，可信度較低。因此對(duì)比分析法只能通過對(duì)比來發(fā)現(xiàn)各個(gè)顯著指標(biāo)的差距，無法對(duì)這種差異形成的具體原因進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)者還必須深入分析差距產(chǎn)生的原因。

2．單指標(biāo)評(píng)價(jià)法單指標(biāo)評(píng)價(jià)法是指把某個(gè)效益指標(biāo)與該指標(biāo)相應(yīng)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，來達(dá)到評(píng)價(jià)的目的，制定指標(biāo)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)有兩種方法：一種是定額法，可參考國家對(duì)項(xiàng)目效益特征的定額要求，進(jìn)行對(duì)比分析之后制定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的效益標(biāo)準(zhǔn)。另一種是同類比較法，以外單位同類開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)或本企業(yè)以前開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一定的系數(shù)調(diào)整之后制定企業(yè)應(yīng)達(dá)到的效益標(biāo)準(zhǔn)。

3．綜合評(píng)價(jià)法綜合評(píng)價(jià)法是指把項(xiàng)目整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的所有指標(biāo)加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目效益橫向和縱向?qū)Ρ鹊姆椒ā７从撤康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目效益的指標(biāo)是多方面的，有反映盈利狀況的利潤及利潤率指標(biāo)；有反映成本狀況及資源占用狀況的指標(biāo)；有反映工作量及工程數(shù)量的指標(biāo)等。即使同為利潤率指標(biāo)，還可分為企業(yè)日人均利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等。這些指標(biāo)，都從不同角度反映了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果。

4．邏輯框架法邏輯框架法是美國國際開發(fā)署(USAID)提出了一種評(píng)價(jià)方法，它的基本思想體系是將項(xiàng)目的目標(biāo)及其因果關(guān)系分為四個(gè)層次，將這四個(gè)層次形成三個(gè)垂直和水平邏輯關(guān)系，從而形成一個(gè)目標(biāo)體系。由于邏輯框架法的應(yīng)用對(duì)信息的采集要求較高，需要較為詳盡的數(shù)據(jù)庫，而我國后評(píng)價(jià)工作開展的范圍還相對(duì)較小，進(jìn)展比較緩慢，所以到目前為止，邏輯框架法暫時(shí)不是我國進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作所采用的主要通用方法。

5．成功度評(píng)價(jià)法成功度評(píng)價(jià)法屬于定性分析和定量分析相結(jié)合的評(píng)價(jià)方法，也叫打分法。它的操作步驟是：

第一步，成立專家組，選擇在本專業(yè)領(lǐng)域有著較深研究，并且對(duì)項(xiàng)目較為熟悉的人士進(jìn)入專家組。

第二步，建立指標(biāo)體系，對(duì)確定的指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦權(quán)工作。

第三步，發(fā)放調(diào)查問卷，各位專家根據(jù)自己的認(rèn)識(shí)和理解對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)給出自己的看法，并打出相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)5.2.1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是指從房地產(chǎn)企業(yè)或單位出發(fā)，對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評(píng)定，看其在經(jīng)濟(jì)方面是否合理，合理程度如何。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的重要組成部分，包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是對(duì)后評(píng)價(jià)開始以前各年度中項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)生的效益與費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)后評(píng)價(jià)開始以后的效益與費(fèi)用進(jìn)行重新預(yù)測。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施效果加以評(píng)價(jià)，并從中找出項(xiàng)目中存在的問題及產(chǎn)生問題的根源。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)

1)工程成本指標(biāo)工程成本指標(biāo)主要包括：

(1)總造價(jià)：某項(xiàng)目的投資總額。(2)單位造價(jià)：項(xiàng)目總造價(jià)與建筑面積的比值。

(3)戶均造價(jià)：工程總造價(jià)與居住總戶數(shù)的比值，這個(gè)指標(biāo)適用于住宅開發(fā)。

(4)可售單位面積造價(jià)：工程總造價(jià)與可售建筑面積的比值，這個(gè)比值越大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的利潤就越高。

2)租售能力指標(biāo)租售能力指標(biāo)主要包括：

(1)項(xiàng)目開發(fā)總利潤：項(xiàng)目總收入扣除項(xiàng)目總支出后的數(shù)值。項(xiàng)目開發(fā)總利潤直接反映項(xiàng)目為企業(yè)所取得的總盈利水平。

(2)全部投資利潤率：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與項(xiàng)目全部投資的比值。

(3)自有資金利潤率：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤總額與自有資金投資的比值。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及金額大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都通過銀行貸款的方式來獲得資本，且采用的是“借雞生蛋”的投資策略，因此較高的自有資金利潤率才是企業(yè)追求的真正目標(biāo)。

3)工程進(jìn)度指標(biāo)工程進(jìn)度指標(biāo)主要包括：

(1)建設(shè)工期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從計(jì)劃籌建到竣工驗(yàn)收并全部交付使用的全過程所花費(fèi)的時(shí)間。建設(shè)工期反映了項(xiàng)目的建設(shè)速度，它的縮短既能減少資金的占用，又能提前獲得使用效益，反之則會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)上的損失。

(2)項(xiàng)目建設(shè)總工期計(jì)劃完成程度：項(xiàng)目實(shí)際總工期與計(jì)劃總工期的比值。該指標(biāo)反映實(shí)際工期與計(jì)劃工期的比較情況。這個(gè)比值越小，項(xiàng)目的完成度越好，對(duì)企業(yè)越有利。

4)工程質(zhì)量指標(biāo)工程質(zhì)量指標(biāo)主要包括：

(1)開發(fā)工程質(zhì)量優(yōu)良率：質(zhì)量評(píng)定為優(yōu)良的建筑面積與竣工建筑面積的比值。這個(gè)比率越大，表示建筑物的質(zhì)量越好。質(zhì)量好不僅能延長建筑物的使用壽命，也能減少使用過程中的維修費(fèi)用，給使用者帶來良好的感受，提升項(xiàng)目的社會(huì)效益。

(2)房屋返修率：返修的建筑面積與竣工建筑面積的比值。這個(gè)比率越小，表示建筑的返修程度低，建筑質(zhì)量越好。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)

1)營業(yè)利潤營業(yè)利潤是指企業(yè)有目的地從事房地產(chǎn)經(jīng)營所獲取到的利潤，是企業(yè)利潤的主要部分。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)利潤的計(jì)算公式如下：營業(yè)利潤?=?經(jīng)營利潤?+?其他業(yè)務(wù)利潤其中：經(jīng)營利潤?=?經(jīng)營收入?-?經(jīng)營成本?-?銷售費(fèi)用?-?經(jīng)營稅金及附加費(fèi)?-?管理費(fèi)用?-??財(cái)務(wù)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)利潤?=?其他業(yè)務(wù)收入?-?其他業(yè)務(wù)支出

2)投資凈收益投資凈收益是指企業(yè)對(duì)外投資收入減去投資損失后的余額，包括對(duì)外的長期投資與短期投資。

3)經(jīng)營成本降低額及經(jīng)營成本降低率經(jīng)營成本降低額是指實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)經(jīng)營成本與前期經(jīng)營總成本的差額。經(jīng)營成本降低率指的是經(jīng)營成本降低額與前期經(jīng)營總成本的比值。對(duì)經(jīng)營成本減少指標(biāo)的衡量有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分析其經(jīng)營管理過程中的成本并進(jìn)行控制，采取相應(yīng)的措施來減少資金的占用，提高資金的利用率。

4)房屋銷售利潤房屋銷售利潤是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)銷售房屋和提供相關(guān)服務(wù)的主要經(jīng)營收入扣除其成本、費(fèi)用、稅金后的利潤，這一指標(biāo)適用于以房地產(chǎn)經(jīng)營為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)。5.2.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)

1.國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是指反映開發(fā)項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來直接和間接效果的指標(biāo)，可供參考的指標(biāo)有以下四個(gè)。

1)項(xiàng)目開發(fā)總值項(xiàng)目開發(fā)總值是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目上完成的以價(jià)值表現(xiàn)的開發(fā)總量，它綜合反映了項(xiàng)目的全部生產(chǎn)規(guī)模、水平和為社會(huì)提供商品建筑使用價(jià)值的成果。其計(jì)算公式為：項(xiàng)目開發(fā)總值?=?各單位工程竣工總產(chǎn)值?+?輔助生產(chǎn)產(chǎn)值

+?開發(fā)運(yùn)輸產(chǎn)值?+?其他開發(fā)產(chǎn)值

2)項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值與項(xiàng)目開發(fā)總值不同，它僅反映開發(fā)建設(shè)過程中所創(chuàng)造的價(jià)值部分，而非開發(fā)項(xiàng)目的全部價(jià)值，它是衡量開發(fā)項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響程度的重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：項(xiàng)目開發(fā)凈產(chǎn)值?=?利潤?+?稅金?+?工資總額?+?職工福利基金?+?利息支出?+?其他

3)項(xiàng)目利稅總額項(xiàng)目利稅總額是指整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上交給國家財(cái)政或政府主管機(jī)關(guān)的稅金(費(fèi))與留給企業(yè)的利潤之和的總額。它標(biāo)志著項(xiàng)目對(duì)國家財(cái)政貢獻(xiàn)的大小。

4)項(xiàng)目投資利稅率項(xiàng)目投資利稅率是指開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利稅總額與總投資的比率，它從國民經(jīng)濟(jì)角度反映了國家國民經(jīng)濟(jì)的投資效率。

2.勞動(dòng)就業(yè)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目的參與人員之多，是其他項(xiàng)目所不能比擬的，該項(xiàng)目的建成與使用將為社會(huì)提供大量的勞動(dòng)崗位，如施工崗位、銷售崗位、物業(yè)管理崗位等，為緩解社會(huì)就業(yè)壓力做出一定的貢獻(xiàn)。勞動(dòng)就業(yè)水平可用勞動(dòng)就業(yè)率、項(xiàng)目勞動(dòng)就業(yè)率等相關(guān)指標(biāo)來衡量。勞動(dòng)就業(yè)率是指全部就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤?。在?jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人口再生產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定型的國家，勞動(dòng)就業(yè)率一般保持為40%～50%。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目勞動(dòng)就業(yè)率是指本項(xiàng)目的就業(yè)人口與區(qū)域總?cè)丝诘谋嚷?。該比率直接反映房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目在勞動(dòng)就業(yè)這方面的社會(huì)效益。

3.居住水平指標(biāo)與發(fā)達(dá)國家相比，我國居民的居住水平較低，人均居住面積不足，尤其在人口密度較大的大城市，居住需求與住宅總供應(yīng)量這一矛盾顯得更為突出。房地產(chǎn)住宅開發(fā)為居民提供了住房，滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，因此居住水平指標(biāo)從另一角度反映了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目給社會(huì)帶來的效益。

可供參考的居住水平指標(biāo)有：

(1)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)安置的居住總?cè)藬?shù)：整個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目交付使用后實(shí)際安置的居住總?cè)藬?shù)。

(2)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)安置的居住總戶數(shù)：整個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目交付使用后實(shí)際安置的居民總戶數(shù)。

(3)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)安置的居民凈增總?cè)藬?shù)：項(xiàng)目實(shí)質(zhì)居住總?cè)藬?shù)與拆除的舊居住區(qū)內(nèi)居住人數(shù)的差值，它反映項(xiàng)目為整個(gè)社會(huì)提供凈增的居住人數(shù)。

(4)項(xiàng)目實(shí)際安置的居民凈增總戶數(shù)：項(xiàng)目實(shí)際居住總戶數(shù)與拆除的舊居住區(qū)內(nèi)居住總戶數(shù)的差值。

(5)住宅開發(fā)總建筑面積與原有面積對(duì)比值：項(xiàng)目的總建筑面積與拆除的舊居住區(qū)建筑面積的比值。

4.交通便捷指標(biāo)居住者總是要在居住區(qū)、工作地點(diǎn)、購物區(qū)域之間移動(dòng)，移動(dòng)效率的高低反映了居住區(qū)的交通便捷程度。交通便捷程度高的居住區(qū)社會(huì)資源耗費(fèi)少，如交通費(fèi)用支出少，汽車尾氣排放量少。從這一點(diǎn)來看，房地產(chǎn)住宅開發(fā)區(qū)的交通便捷程度反映了項(xiàng)目給社會(huì)帶來的效益高低。交通便捷程度的指標(biāo)主要包括以下兩類：

(1)住宅區(qū)內(nèi)部交通便捷程度指標(biāo)體系：包括住宅內(nèi)樓梯、電梯、樓道、坡道等交通聯(lián)系部分的便捷程度。

(2)住宅區(qū)外部交通便捷程度指標(biāo)體系：包括上下班、購物、上學(xué)、托幼、外出乘車的便捷程度。

5.安全耐久指標(biāo)住宅開發(fā)不僅要保證居民正常情況下的生命安全，還要考慮在發(fā)生特殊情況時(shí)的安全，如防火、防震、防空、交通安全等，應(yīng)針對(duì)這些因素選擇合適的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。以防火安全的指標(biāo)為例，住宅在開發(fā)時(shí)要認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的防火規(guī)范，除了在室內(nèi)設(shè)置必要的滅火設(shè)施外，還需要在室外設(shè)置消火栓，每個(gè)消火栓的服務(wù)半徑為150米，因此可以按滅火設(shè)施的個(gè)數(shù)、設(shè)置方式來制定指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。另外，還可以選擇住宅間距作為防火的評(píng)價(jià)指標(biāo)之一。在住宅區(qū)規(guī)劃中關(guān)于防火間距的規(guī)定如表5-1所示。

6.居住區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)住宅區(qū)的衛(wèi)生情況直接與居民的健康及居住舒適度相聯(lián)系，居住區(qū)衛(wèi)生指標(biāo)包括以下三個(gè)。

1)飲用水的標(biāo)準(zhǔn)控制飲用水衛(wèi)生與安全的指標(biāo)有以下四大類：

(1)微生物學(xué)指標(biāo)。

(2)水的感官性狀和一般化學(xué)指標(biāo)。

(3)毒理學(xué)指標(biāo)。

(4)放射性指標(biāo)。

2)垃圾收集與處理垃圾通過分類收集后處理起來會(huì)更為方便，因此進(jìn)行垃圾分類是保持垃圾焚燒廠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)重要措施。實(shí)踐證明，環(huán)衛(wèi)工作在處理居民已分類過的垃圾時(shí)效率更高。垃圾處理是一個(gè)系統(tǒng)工程，每個(gè)環(huán)節(jié)都不可忽視。目前，城市垃圾處理最主要的方式是填埋，其處理量約占全部處理量的70％；其次是高溫堆肥，約占20％以上；焚燒量甚微。垃圾收集是否分類，是否定點(diǎn)，是否按時(shí)，以及垃圾處理方式等都是衡量住宅環(huán)境衛(wèi)生水平的重要指標(biāo)。

3)公共環(huán)境衛(wèi)生的保持一般來說，每個(gè)城市都會(huì)制定相應(yīng)的城市公共環(huán)境衛(wèi)生條例，包括城市市容、城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、城市環(huán)境衛(wèi)生管理、法律責(zé)任等，住宅區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生評(píng)價(jià)也可以從這幾個(gè)基本點(diǎn)出發(fā)，選擇相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行衡量，如道路清潔程度，綠化是否定期維護(hù)，休閑娛樂設(shè)施是否定期保養(yǎng)，停車管理是否到位等。5.2.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)照項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)時(shí)批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書，重新審查項(xiàng)目環(huán)境影響的實(shí)際結(jié)果，審查項(xiàng)目環(huán)境的決策、規(guī)定、規(guī)范、參數(shù)的可靠性和實(shí)際效果。環(huán)境影響評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目的污染控制、對(duì)地區(qū)環(huán)境的影響、對(duì)自然資源的保護(hù)與利用、對(duì)區(qū)域生態(tài)平衡的影響和環(huán)境管理能力等。

1.污染控制指標(biāo)

1)大氣污染大氣污染是指空氣中污染氣體和物質(zhì)達(dá)到了有害濃度。這些有害物質(zhì)和氣體主要來自工廠和冬天取暖用燒煤，應(yīng)根據(jù)我國大氣污染環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指標(biāo)設(shè)置。

2)聲環(huán)境和視環(huán)境聲環(huán)境和視環(huán)境是指噪聲強(qiáng)度、居民視線的干擾程度以及外裝修所帶來的光污染程度等。

3)廢水、廢渣的處理廢水、廢渣處理是指房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目施工及使用時(shí)所產(chǎn)生的廢水、廢渣的處理應(yīng)符合城市環(huán)保部門的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)用合適的指標(biāo)對(duì)此進(jìn)行衡量。

2.環(huán)境條件指標(biāo)環(huán)境條件指標(biāo)的設(shè)置與項(xiàng)目內(nèi)容直接相關(guān)，可將這部分指標(biāo)分為內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)和外部環(huán)境條件指標(biāo)。

1)內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)以住宅小區(qū)為例，內(nèi)部環(huán)境條件指標(biāo)用來衡量住宅內(nèi)部環(huán)境的舒適度，包括住宅面積、綠化面積、容積率、隔聲、隔熱、日照、通風(fēng)、用水、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。

2)外部環(huán)境條件指標(biāo)外部環(huán)境條件指標(biāo)用來衡量項(xiàng)目外部環(huán)境條件的優(yōu)劣性，包括建筑密度、市政設(shè)施的完善程度、公共建筑的設(shè)置、綠地、公共活動(dòng)面積及外部環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等。

3.對(duì)自然資源的保護(hù)與利用自然資源和生態(tài)環(huán)境是任何國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基石，人類基本生活需要的供養(yǎng)以及現(xiàn)代化建設(shè)所需的一切原材料，無不源自大自然。自然資源并非取之不盡、用之不竭，自然環(huán)境對(duì)人類廢棄物的吸納、凈化也是有限的，以浪費(fèi)資源和犧牲環(huán)境為代價(jià)的發(fā)展是不可能長久的。例如，在農(nóng)村的開發(fā)建設(shè)中房地產(chǎn)會(huì)占用農(nóng)業(yè)用地，減少了耕地面積；在郊區(qū)樓盤的開發(fā)建設(shè)中對(duì)植被、土壤會(huì)造成破壞；生產(chǎn)有毒化工產(chǎn)品的工廠建成投產(chǎn)后，會(huì)威脅周邊居民的健康等；這些項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都會(huì)對(duì)自然資源造成破壞，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成影響。

環(huán)境條件指標(biāo)和對(duì)自然資源的保護(hù)與利用指標(biāo)的設(shè)置可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行考慮。環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)對(duì)以上各類指標(biāo)的投入與產(chǎn)出進(jìn)行清單分析，這些投入包括對(duì)自然資源的利用以及對(duì)空氣、水體、土壤的污染排放等。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用清單分析的結(jié)果，采用一定的換算模型將清單分析的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成可比較評(píng)價(jià)的指標(biāo)，從而對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段所涉及的所有直接或潛在的環(huán)境影響做出進(jìn)一步的分析和評(píng)價(jià)。環(huán)境影響評(píng)價(jià)的深度和方法取決于研究的內(nèi)容、目標(biāo)和范圍?？偟膩碚f，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境影響三者之間既相互