2023年上半年浙江省資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估土地的特性考試題1.以下不屬于土地自然特性的是（）。A.土地位置的固定性B.土地質(zhì)量的差異性C.土地用途的多樣性D.土地面積的有限性答案：C。分析：土地用途的多樣性屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性，而土地位置的固定性、質(zhì)量的差異性、面積的有限性是土地自然特性。2.土地經(jīng)濟(jì)供給的（）決定了土地實(shí)行計(jì)劃利用，確定合理的利用方式。A.稀缺性B.可壟斷性C.多樣性D.差異性答案：A。分析：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性使得需要對土地進(jìn)行計(jì)劃利用，以確定合理利用方式，避免過度開發(fā)和浪費(fèi)。3.土地價(jià)格是（）。A.土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)B.地租的資本化C.土地出讓金D.土地轉(zhuǎn)讓金答案：B。分析：土地價(jià)格實(shí)際上是地租的資本化，即土地價(jià)格=地租/利息率。4.下列關(guān)于土地價(jià)格影響因素的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.一般來說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，土地價(jià)格水平也越高B.交通條件的改善會(huì)降低土地價(jià)格C.政府的土地政策對土地價(jià)格有重要影響D.人口密度的增加可能提高土地價(jià)格答案：B。分析：交通條件的改善通常會(huì)使土地的可達(dá)性提高，從而提高土地價(jià)格，而不是降低。5.某宗土地，土地單價(jià)為3000元/平方米，該宗地容積率為2，建筑面積為150平方米，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.20B.1500C.3000D.6000答案：B。分析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=3000/2=1500元/平方米。6.土地還原率是用以將土地純收益還原成（）的比率。A.土地價(jià)格B.土地租金C.土地價(jià)值D.土地出讓金答案：A。分析：土地還原率就是將土地純收益還原成土地價(jià)格的比率。7.用收益法評估土地價(jià)格時(shí)，土地收益為（）。A.土地總收益B.土地純收益C.土地毛收益D.土地凈收益答案：B。分析：收益法評估土地價(jià)格用的是土地純收益，即總收益扣除各種費(fèi)用后的剩余收益。8.下列不屬于土地開發(fā)費(fèi)的是（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)C.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)D.土地出讓金答案：D。分析：土地出讓金不屬于土地開發(fā)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)都屬于土地開發(fā)費(fèi)。9.采用市場法評估土地價(jià)格時(shí)，交易案例與待估宗地應(yīng)具有（）。A.相關(guān)性B.替代性C.一致性D.互補(bǔ)性答案：B。分析：市場法評估土地價(jià)格要求交易案例與待估宗地具有替代性，這樣才能進(jìn)行合理的比較和修正。10.土地剩余法是在（）的基礎(chǔ)上測算土地價(jià)格的方法。A.收益還原法B.市場法C.成本逼近法D.假設(shè)開發(fā)法答案：D。分析：土地剩余法是假設(shè)開發(fā)法的一種具體應(yīng)用，是在假設(shè)開發(fā)法基礎(chǔ)上測算土地價(jià)格。11.土地的一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場C.土地使用權(quán)租賃市場D.土地使用權(quán)抵押市場答案：A。分析：土地一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，由國家壟斷。12.土地的二級市場是指（）。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場C.土地使用權(quán)租賃市場D.土地使用權(quán)抵押市場答案：B。分析：土地二級市場是土地使用者之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。13.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素不包括（）。A.區(qū)域位置B.交通條件C.土地使用年限D(zhuǎn).區(qū)域環(huán)境答案：C。分析：土地使用年限是個(gè)別因素，區(qū)域位置、交通條件、區(qū)域環(huán)境屬于區(qū)域因素。14.土地的三通一平是指（）。A.通水、通電、通路和場地平整B.通氣、通電、通路和場地平整C.通水、通信、通路和場地平整D.通水、通電、通信和場地平整答案：A。分析：土地三通一平指通水、通電、通路和場地平整。15.用成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地開發(fā)費(fèi)C.投資利息D.土地增值收益答案：A。分析：土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)等，土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、土地增值收益不屬于土地取得費(fèi)。16.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)不可用（）求取。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法答案：C。分析：成本法主要用于求取建筑物的重置成本等，一般不用來求取預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)，市場法、收益法、長期趨勢法可用于求取樓價(jià)。17.土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（）年。A.5B.10C.15D.20答案：C。分析：土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為15年。18.下列關(guān)于土地用途管制制度的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.土地用途管制制度是我國土地管理的一項(xiàng)基本制度B.土地用途管制制度將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地C.嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地D.對建設(shè)用地和未利用地實(shí)行特殊保護(hù)答案：D。分析：土地用途管制制度對農(nóng)用地實(shí)行特殊保護(hù)，而非建設(shè)用地和未利用地。19.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第210層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算而得的建筑容積率為（）。A.0.6B.5.1C.2D.6答案：B。分析：總建筑面積=1200+1000×9=10200平方米，容積率=總建筑面積/土地面積=10200/2000=5.1。20.下列關(guān)于土地評估中土地收益確定的說法，正確的是（）。A.土地收益應(yīng)基于實(shí)際收益確定B.土地收益應(yīng)基于客觀收益確定C.土地收益應(yīng)基于最高收益確定D.土地收益應(yīng)基于最低收益確定答案：B。分析：土地評估中土地收益應(yīng)基于客觀收益確定，排除實(shí)際收益中特殊因素的影響。21.在土地評估中，反映土地利用程度的指標(biāo)是（）。A.建筑密度B.土地價(jià)格C.土地面積D.土地等級答案：A。分析：建筑密度是反映土地利用程度的指標(biāo)，土地價(jià)格、土地面積、土地等級不是反映土地利用程度的指標(biāo)。22.某待估宗地剩余使用年限為30年，可比交易案例剩余使用年限為40年，還原利率為6%，則年限修正系數(shù)為（）。A.0.92B.1.08C.0.94D.1.06答案：C。分析：年限修正系數(shù)公式為[11/(1+r)^n1]/[11/(1+r)^n2]，代入數(shù)據(jù)可得[11/(1+0.06)^30]/[11/(1+0.06)^40]≈0.94。23.土地市場的特點(diǎn)不包括（）。A.地域性B.不充分性C.供給彈性大D.供給滯后性答案：C。分析：土地供給彈性小，不是供給彈性大，地域性、不充分性、供給滯后性是土地市場的特點(diǎn)。24.用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，需要進(jìn)行的修正不包括（）。A.期日修正B.容積率修正C.土地使用年限修正D.土地面積修正答案：D。分析：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一般進(jìn)行期日修正、容積率修正、土地使用年限修正等，不進(jìn)行土地面積修正。25.土地評估中，最能體現(xiàn)土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是（）。A.土地總價(jià)格B.土地單位面積價(jià)格C.樓面地價(jià)D.土地出讓金答案：C。分析：樓面地價(jià)最能體現(xiàn)土地價(jià)格水平高低，它消除了不同土地面積、不同建筑層數(shù)等因素的影響。26.下列關(guān)于土地權(quán)屬的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.我國土地所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)B.國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使C.集體土地所有權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表集體行使D.土地使用權(quán)可以獨(dú)立于土地所有權(quán)存在答案：無（此題無錯(cuò)誤選項(xiàng)）。分析：我國土地所有權(quán)分國家和集體所有，國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表行使，集體土地所有權(quán)由村集體經(jīng)濟(jì)組織等代表行使，土地使用權(quán)可獨(dú)立于所有權(quán)存在。27.土地評估中，確定土地還原率的方法不包括（）。A.純收益與價(jià)格比率法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法D.市場比較法答案：D。分析：市場比較法是評估土地價(jià)格的方法，不是確定土地還原率的方法，純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法可用于確定土地還原率。28.某宗土地，其土地取得費(fèi)為每畝60萬元，土地開發(fā)費(fèi)為200元/平方米，土地開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)的40%，第二年投入60%，年利率為6%，則該土地開發(fā)費(fèi)利息為（）元/平方米。A.18.07B.22.97C.24.87D.16.27答案：A。分析：第一年利息=200×40%×[(1+0.06)^1.51]，第二年利息=200×60%×[(1+0.06)^0.51]，兩者相加約為18.07元/平方米。29.土地評估中，對于待開發(fā)土地，通常采用（）進(jìn)行評估。A.市場法B.收益法C.成本逼近法D.假設(shè)開發(fā)法答案：D。分析：對于待開發(fā)土地，假設(shè)開發(fā)法是常用的評估方法。30.土地的經(jīng)濟(jì)供給與自然供給的關(guān)系是（）。A.經(jīng)濟(jì)供給等于自然供給B.經(jīng)濟(jì)供給小于自然供給C.經(jīng)濟(jì)供給大于自然供給D.經(jīng)濟(jì)供給與自然供給無關(guān)答案：B。分析：土地經(jīng)濟(jì)供給是在自然供給基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)后可利用的土地供給，所以經(jīng)濟(jì)供給小于自然供給。31.下列關(guān)于土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的比較，錯(cuò)誤的是（）。A.土地價(jià)格受區(qū)位影響很大B.一般物品價(jià)格受區(qū)位影響較小C.土地價(jià)格是無限年期價(jià)格D.一般物品價(jià)格是有限年期價(jià)格答案：C。分析：土地價(jià)格是有限年期價(jià)格（除所有權(quán)價(jià)格外），不是無限年期價(jià)格，A、B、D關(guān)于土地價(jià)格與一般物品價(jià)格比較的描述正確。32.用收益法評估土地價(jià)格時(shí)，若土地純收益按等比級數(shù)遞增，土地使用年期無限，則土地價(jià)格的計(jì)算公式為（）。A.P=a/(rs)B.P=a/rC.P=a/(r+s)D.P=a×r答案：A。分析：當(dāng)土地純收益按等比級數(shù)遞增，土地使用年期無限時(shí)，土地價(jià)格公式為P=a/(rs)，其中a為純收益，r為還原率，s為純收益逐年遞增比率。33.土地評估中，土地使用年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為（）。A.[11/(1+r)^n]B.[11/(1+r)^(mn)]C.[11/(1+r)^(nm)]D.[11/(1+r)^m]答案：A。分析：土地使用年期修正系數(shù)公式為[11/(1+r)^n]，n為使用年期，r為還原率。34.土地開發(fā)成本中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占土地開發(fā)成本的（）。A.10%20%B.20%30%C.30%40%D.40%50%答案：B。分析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占土地開發(fā)成本的20%30%。35.下列關(guān)于土地市場供需關(guān)系的說法中，正確的是（）。A.土地供給與需求是相互獨(dú)立的B.土地供給決定土地需求C.土地需求決定土地供給D.土地供給和需求相互影響答案：D。分析：土地供給和需求相互影響，不是相互獨(dú)立的，也不是單方面的決定關(guān)系。36.用成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，土地增值收益一般按土地成本價(jià)格的（）計(jì)算。A.10%20%B.20%30%C.30%40%D.40%50%答案：B。分析：土地增值收益一般按土地成本價(jià)格的20%30%計(jì)算。37.土地評估中，對于商業(yè)用地，其土地還原率一般（）住宅用地還原率。A.高于B.低于C.等于D.不確定答案：A。分析：商業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)和收益一般高于住宅用地，所以商業(yè)用地土地還原率一般高于住宅用地還原率。38.某待估宗地的剩余使用年限為25年，土地還原率為7%，則該宗地的年期修正系數(shù)為（）。A.0.92B.0.94C.0.96D.0.98答案：B。分析：年期修正系數(shù)=[11/(1+0.07)^25]≈0.94。39.土地評估中，土地價(jià)格與土地租金的關(guān)系是（）。A.土地價(jià)格=土地租金×還原率B.土地價(jià)格=土地租金/還原率C.土地價(jià)格=土地租金+還原率D.土地價(jià)格=土地租金還原率答案：B。分析：土地價(jià)格是地租（租金）的資本化，土地價(jià)格=土地租金/還原率。40.下列關(guān)于土地用途變更的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.土地用途變更需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)B.土地用途變更可能導(dǎo)致土地價(jià)格變化C.土地用途變更只能由土地所有者提出D.土地用途變更應(yīng)遵循土地利用總體規(guī)劃答案：C。分析：土地用途變更可以由土地使用者等提出，不是只能由土地所有者提出，A、B、D關(guān)于土地用途變更的說法正確。41.用市場法評估土地價(jià)格時(shí)，對交易情況進(jìn)行修正時(shí)，若可比實(shí)例的成交價(jià)格高于正常市場價(jià)格10%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.9B.0.91C.1.1D.1.2答案：B。分析：交易情況修正系數(shù)=100/（100+10）≈0.91。42.土地評估中，確定土地最佳利用方式時(shí)，需要考慮的因素不包括（）。A.土地的自然條件B.土地的規(guī)劃限制C.土地的市場需求D.土地的購買價(jià)格答案：D。分析：確定土地最佳利用方式考慮土地自然條件、規(guī)劃限制、市場需求等，土地購買價(jià)格不是確定最佳利用方式需考慮的因素。43.土地開發(fā)投資的利息計(jì)算中，若土地開發(fā)期為2年，均勻投入資金，則計(jì)息期為（）。A.1年B.1.5年C.2年D.0.5年答案：B。分析：均勻投入資金，計(jì)息期為開發(fā)期的一半加另一半的一半，即2×0.5+2×0.5×0.5=1.5年。44.下列關(guān)于土地評估中土地收益預(yù)測的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.土地收益預(yù)測應(yīng)考慮未來市場變化B.土地收益預(yù)測應(yīng)基于歷史數(shù)據(jù)C.土地收益預(yù)測可以不考慮土地用途變化D.土地收益預(yù)測應(yīng)合理確定收益年限答案：C。分析：土地收益預(yù)測需要考慮土地用途變化，A、B、D關(guān)于土地收益預(yù)測的說法正確。45.土地評估中，對于工業(yè)用地，其區(qū)域因素重點(diǎn)考慮（）。A.交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施B.商業(yè)繁華程度C.環(huán)境質(zhì)量D.文化教育設(shè)施答案：A。分析：工業(yè)用地重點(diǎn)考慮交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)繁華程度、環(huán)境質(zhì)量、文化教育設(shè)施對工業(yè)用地影響相對較小。46.用收益法評估土地價(jià)格時(shí)，若土地純收益每年不變，土地使用年期有限，則土地價(jià)格的計(jì)算公式為（）。A.