2023年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法詳解1.土地價(jià)格的概念與特征土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租的資本化。土地價(jià)格具有以下特征：土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格：土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)是土地權(quán)益的買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)者獲得的是土地的各種權(quán)益。土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定：土地是自然產(chǎn)物，沒(méi)有人類(lèi)勞動(dòng)的投入，其價(jià)格主要由土地的需求和土地的相對(duì)稀缺性決定。土地價(jià)格主要由土地需求決定：人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地需求的增加，從而推動(dòng)土地價(jià)格上漲。土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地需求不斷增加，而土地供給相對(duì)有限，同時(shí)土地投資的改善也會(huì)使土地價(jià)格上升。土地價(jià)格具有明顯的地域性：不同地區(qū)的土地自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求關(guān)系等差異很大，導(dǎo)致土地價(jià)格相差懸殊。2.土地價(jià)格的影響因素一般因素行政因素：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策等會(huì)影響土地價(jià)格。例如，嚴(yán)格的土地用途管制會(huì)限制土地的開(kāi)發(fā)利用，影響其價(jià)格。人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等與土地價(jià)格密切相關(guān)。人口密度高的地區(qū)，對(duì)土地的需求大，土地價(jià)格往往較高。社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程等會(huì)影響土地價(jià)格。如城市化進(jìn)程加快，會(huì)增加對(duì)城市土地的需求，推動(dòng)地價(jià)上升。國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素等也會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。例如，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能導(dǎo)致土地價(jià)格下跌。經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)等。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，土地需求增加，價(jià)格上升。區(qū)域因素商服繁華程度：商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和繁華程度越高，土地價(jià)格越高。如城市的中心商業(yè)區(qū)，土地價(jià)格通常非常高。交通條件：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度等影響土地價(jià)格。交通便利的地區(qū)，土地的使用價(jià)值更高，價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提高。基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件：基礎(chǔ)設(shè)施（如供水、供電、供氣等）和公用設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、公園等）完善的地區(qū)，土地價(jià)格較高。環(huán)境質(zhì)量：自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量好的地區(qū)，土地價(jià)格更具吸引力。如靠近公園、湖泊等的土地價(jià)格相對(duì)較高。個(gè)別因素土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件等。位置優(yōu)越、面積適中、形狀規(guī)則的土地價(jià)格較高。土地的開(kāi)發(fā)程度：熟地（具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件）的價(jià)格高于生地（未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地）。土地的使用年限：使用年限越長(zhǎng)，土地價(jià)格越高。3.土地估價(jià)的原則替代原則：在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有大致相同的價(jià)格。在土地估價(jià)中，可通過(guò)比較類(lèi)似土地的交易價(jià)格來(lái)確定待估土地的價(jià)格。預(yù)期收益原則：土地價(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化。估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮土地未來(lái)可能產(chǎn)生的收益，以此來(lái)確定土地的現(xiàn)值。最有效使用原則：土地應(yīng)按照其最有效利用方式進(jìn)行估價(jià)。例如，一塊土地既可以用于住宅開(kāi)發(fā)，也可以用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和收益情況，選擇最能發(fā)揮其價(jià)值的用途進(jìn)行估價(jià)。供需原則：土地價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。當(dāng)土地供給大于需求時(shí)，價(jià)格下降；當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格上升。報(bào)酬遞增遞減原則：在技術(shù)不變的條件下，對(duì)土地的投入達(dá)到一定程度后，每增加一單位的投入所帶來(lái)的報(bào)酬會(huì)逐漸減少。在土地估價(jià)中，要考慮土地投入與產(chǎn)出的合理比例。4.市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地加以比較，從已發(fā)生交易的類(lèi)似土地的已知價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用范圍適用于土地市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有足夠數(shù)量的比較案例的地區(qū)。主要用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等的價(jià)格評(píng)估?；竟酱劳恋貎r(jià)格=比較案例土地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)操作步驟收集交易案例：通過(guò)各種渠道收集與待估土地類(lèi)似的交易案例，要求案例的用途、交易時(shí)間、位置等盡量接近待估土地。確定比較案例：從收集的案例中選擇35個(gè)符合要求的比較案例。進(jìn)行交易情況修正：排除交易行為中的特殊因素對(duì)價(jià)格的影響，使比較案例的價(jià)格成為正常價(jià)格。進(jìn)行交易日期修正：將比較案例的交易價(jià)格調(diào)整到估價(jià)期日的價(jià)格水平，一般根據(jù)地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。進(jìn)行區(qū)域因素修正：比較待估土地與比較案例在商服繁華程度、交通條件等區(qū)域因素方面的差異，并進(jìn)行修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正：考慮土地的面積、形狀、地勢(shì)等個(gè)別因素的差異，對(duì)比較案例價(jià)格進(jìn)行修正。計(jì)算待估土地價(jià)格：將修正后的比較案例價(jià)格進(jìn)行綜合，得出待估土地的價(jià)格。5.收益還原法收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。適用范圍適用于有收益或潛在收益的土地估價(jià)，如商業(yè)用地、出租的住宅用地等?；竟酵恋啬昙兪找娌蛔?，且使用年期無(wú)限時(shí)：$V=\frac{a}{r}$，其中$V$為土地價(jià)格，$a$為土地年純收益，$r$為土地還原率。土地年純收益不變，使用年期有限時(shí)：$V=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]$，其中$n$為土地使用年限。操作步驟確定土地年總收益：包括土地的租金收入、經(jīng)營(yíng)收入等。要注意剔除不正常的收益。計(jì)算土地年總費(fèi)用：如土地使用稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等。計(jì)算土地年純收益：年純收益=年總收益年總費(fèi)用。確定土地還原率：可以通過(guò)市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法等方法確定。計(jì)算土地價(jià)格：根據(jù)上述公式，將年純收益和還原率代入計(jì)算。6.成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。適用范圍適用于新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，如開(kāi)發(fā)區(qū)土地、填海造地等。也可用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，缺乏交易案例的地區(qū)?；竟酵恋貎r(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益操作步驟確定土地取得費(fèi)：是指為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。計(jì)算稅費(fèi)：如耕地占用稅、土地增值稅等。計(jì)算利息：根據(jù)土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)的投入時(shí)間和資金占用時(shí)間計(jì)算利息。計(jì)算利潤(rùn)：以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)，按照一定的利潤(rùn)率計(jì)算。確定土地增值收益：通常根據(jù)土地用途和當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)情況，按一定比例計(jì)算。7.剩余法剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。適用范圍適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程等?；竟酱劳恋貎r(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)操作步驟確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)：可以通過(guò)市場(chǎng)比較法等方法預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。估算開(kāi)發(fā)成本：包括土地開(kāi)發(fā)成本、建筑物建造成本等。計(jì)算管理費(fèi)用：一般按照開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。計(jì)算投資利息：根據(jù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等的投入時(shí)間和資金占用時(shí)間計(jì)算利息。計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)：如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：按照一定的利潤(rùn)率計(jì)算。計(jì)算待估土地價(jià)格：將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式計(jì)算。8.路線(xiàn)價(jià)法路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均單價(jià)，將此平均單價(jià)稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來(lái)測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用范圍適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)?；竟阶诘乜們r(jià)=路線(xiàn)價(jià)×臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度操作步驟劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段：將街道劃分為不同的路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，使同一區(qū)段內(nèi)的土地條件和地價(jià)水平大致相同。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度：一般取臨街宗地深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地：在各路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)選取具有代表性的宗地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。求取路線(xiàn)價(jià)：通過(guò)市場(chǎng)比較法等方法求取標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)，作為路線(xiàn)價(jià)。制作深度價(jià)格修正率表：根據(jù)臨街深度與地價(jià)的關(guān)系，制作深度價(jià)格修正率表。計(jì)算宗地價(jià)格：根據(jù)上述公式，將路線(xiàn)價(jià)、臨街深度價(jià)格修正率和臨街寬度代入計(jì)算。9.地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)是反映地價(jià)在不同時(shí)期變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。通過(guò)地價(jià)指數(shù)可以了解地價(jià)的變化情況，為土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控和土地估價(jià)提供參考。編制方法平均法：包括簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等。簡(jiǎn)單算術(shù)平均法是將各樣本地價(jià)的變化率簡(jiǎn)單平均得到地價(jià)指數(shù)。綜合法：以基期和報(bào)告期的土地價(jià)格總額為基礎(chǔ)計(jì)算地價(jià)指數(shù)。應(yīng)用用于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)：通過(guò)定期編制地價(jià)指數(shù)，監(jiān)測(cè)地價(jià)的變化趨勢(shì)，為政府制定地價(jià)政策提供依據(jù)。用于地價(jià)修正：在市場(chǎng)比較法中，利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行交易日期修正，將比較案例的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)期日的價(jià)格水平。10.土地分等定級(jí)土地分等定級(jí)是根據(jù)土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)土地的質(zhì)量和價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，劃分土地等級(jí)的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)城鎮(zhèn)土地分等：是對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，將城鎮(zhèn)劃分為不同的等級(jí)。主要因素包括城鎮(zhèn)區(qū)位、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平等。城鎮(zhèn)土地定級(jí)：是對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的質(zhì)量和價(jià)值進(jìn)行評(píng)定，劃分土地級(jí)別。主要考慮商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件等因素。農(nóng)用地分等定級(jí)農(nóng)用地分等：是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然因素和經(jīng)濟(jì)因素，按照規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定。分等的因素包括氣候條件、土壤條件、地形地貌條件等。農(nóng)用地定級(jí)：是根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和利用條件，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量和價(jià)值進(jìn)行評(píng)定，劃分土地級(jí)別。主要考慮土壤肥力、灌溉條件、田塊平整度等因素。真題演練1.土地價(jià)格是（）的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。A.土地價(jià)值B.土地權(quán)利和收益C.土地生產(chǎn)成本D.土地自然產(chǎn)出答案：B。土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，即地租的資本化。2.下列屬于土地價(jià)格特征的是（）。A.土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定B.土地價(jià)格主要由土地供給決定C.土地價(jià)格呈下降趨勢(shì)D.土地價(jià)格具有明顯的地域性答案：D。土地價(jià)格具有權(quán)益價(jià)格、不由生產(chǎn)成本決定、主要由土地需求決定、呈上升趨勢(shì)、具有明顯地域性等特征。3.影響土地價(jià)格的一般因素不包括（）。A.行政因素B.人口因素C.區(qū)域商服繁華程度D.國(guó)際因素答案：C。區(qū)域商服繁華程度屬于區(qū)域因素，不是一般因素。4.土地估價(jià)的替代原則要求（）。A.土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定B.土地價(jià)格與市場(chǎng)供求關(guān)系無(wú)關(guān)C.具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的土地價(jià)格大致相同D.土地價(jià)格只受個(gè)別因素影響答案：C。替代原則是指在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有大致相同的價(jià)格。5.市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的目的是（）。A.使比較案例價(jià)格成為正常價(jià)格B.使比較案例價(jià)格與估價(jià)期日價(jià)格一致C.使比較案例與待估土地區(qū)域因素相同D.使比較案例與待估土地個(gè)別因素相同答案：A。交易情況修正的目的是排除交易行為中的特殊因素對(duì)價(jià)格的影響，使比較案例的價(jià)格成為正常價(jià)格。6.收益還原法中，土地還原率的確定方法不包括（）。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.累加法D.成本逼近法答案：D。成本逼近法是一種土地估價(jià)方法，不是確定土地還原率的方法。7.成本逼近法中，土地增值收益通常是按（）的一定比例計(jì)算。A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)之和D.土地價(jià)格答案：C。土地增值收益通常根據(jù)土地用途和當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)情況，按土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)之和的一定比例計(jì)算。8.剩余法中，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一般通過(guò)（）預(yù)測(cè)。A.市場(chǎng)比較法B.成本逼近法C.收益還原法D.路線(xiàn)價(jià)法答案：A?？梢酝ㄟ^(guò)市場(chǎng)比較法等方法預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。9.路線(xiàn)價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)宗地是指（）。A.臨街寬度最大的宗地B.臨街深度最大的宗地C.具有代表性的宗地D.面積最大的宗地答案：C。標(biāo)準(zhǔn)宗地是在各路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)選取具有代表性的宗地。10.地價(jià)指數(shù)的編制方法不包括（）。A.平均法B.綜合法C.成本法D.加權(quán)平均法答案：C。成本法是土地估價(jià)方法，不是地價(jià)指數(shù)編制方法。11.城鎮(zhèn)土地分等的主要因素不包括（）。A.城鎮(zhèn)區(qū)位B.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模C.土壤肥力D.城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平答案：C。土壤肥力是農(nóng)用地分等考慮的因素，不是城鎮(zhèn)土地分等的因素。12.下列關(guān)于土地價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格B.土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定C.土地價(jià)格主要由土地供給決定D.土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)答案：C。土地價(jià)格主要由土地需求決定，而不是供給。13.市場(chǎng)比較法中，交易日期修正通常根據(jù)（）進(jìn)行。A.地價(jià)指數(shù)B.物價(jià)指數(shù)C.利率D.匯率答案：A。在市場(chǎng)比較法中，利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行交易日期修正，將比較案例的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)期日的價(jià)格水平。14.收益還原法適用于（）的土地估價(jià)。A.有收益或潛在收益B.新開(kāi)發(fā)C.待拆遷D.無(wú)收益答案：A。收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地估價(jià)。15.成本逼近法中，土地取得費(fèi)不包括（）。A.征地補(bǔ)償費(fèi)B.拆遷安置費(fèi)C.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)D.土地出讓金答案：C。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)是成本逼近法中不同的項(xiàng)目，土地取得費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。16.剩余法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般按照（）的一定比例計(jì)算。A.開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)B.開(kāi)發(fā)成本C.土地價(jià)格D.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和答案：D。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的一定比例計(jì)算。17.路線(xiàn)價(jià)法中，臨街深度價(jià)格修正率是根據(jù)（）與地價(jià)的關(guān)系制作的。A.臨街寬度B.臨街深度C.土地面積D.土地形狀答案：B。臨街深度價(jià)格修正率是根據(jù)臨街深度與地價(jià)的關(guān)系制作的。18.地價(jià)指數(shù)可以用于（）。A.計(jì)算土地面積B.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.確定土地用途D.測(cè)量土地形狀答案：B。地價(jià)指數(shù)可用于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和地價(jià)修正等。19.城鎮(zhèn)土地定級(jí)主要考慮的因素不包括（）。A.商服繁華程度B.交通條件C.土壤酸堿度D.基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件答案：C。土壤酸堿度是農(nóng)用地相關(guān)因素，不是城鎮(zhèn)土地定級(jí)主要考慮因素。20.土地價(jià)格具有明顯的地域性，是因?yàn)椋ǎ?。A.土地自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大B.土地供給無(wú)限C.土地需求單一D.土地交易頻繁答案：A。不同地區(qū)的土地自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)供求關(guān)系等差異很大，導(dǎo)致土地價(jià)格相差懸殊，具有明顯地域性。21.市場(chǎng)比較法中，選取的比較案例應(yīng)與待估土地（）。A.用途不同B.交易時(shí)間相差很大C.位置盡量接近D.面積差異很大答案：C。比較案例應(yīng)與待估土地用途、交易時(shí)間、位置等盡量接近。22.收益還原法中，土地年純收益的計(jì)算方法是（）。A.年總收益+年總費(fèi)用B.年總收益年總費(fèi)用C.年總收益×年總費(fèi)用D.年總收益÷年總費(fèi)用答案：B。土地年純收益=年總收益年總費(fèi)用。23.成本逼近法中，利息的計(jì)算與（）有關(guān)。A.土地面積B.土地形狀C.資金占用時(shí)間D.土地用途答案：C。利息根據(jù)土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)的投入時(shí)間和資金占用時(shí)間計(jì)算。24.剩余法中，銷(xiāo)售稅費(fèi)不包括（）。A.營(yíng)業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.土地增值稅D.企業(yè)所得稅答案：D。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般指與銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，企業(yè)所得稅不屬于銷(xiāo)售稅費(fèi)。25.路線(xiàn)價(jià)法中，路線(xiàn)價(jià)是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)B.所有宗地的平均單價(jià)C.臨街寬度最大宗地的單價(jià)D.臨街深度最大宗地的單價(jià)答案：A。路線(xiàn)價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)。26.地價(jià)指數(shù)的平均法編制中，簡(jiǎn)單算術(shù)平均法是（）。A.將各樣本地價(jià)相加B.將各樣本地價(jià)的變化率簡(jiǎn)單平均C.將各樣本地價(jià)相乘D.將各樣本地價(jià)的平方和平均答案：B。簡(jiǎn)單算術(shù)平均法是將各樣本地價(jià)的變化率簡(jiǎn)單平均得到地價(jià)指數(shù)。27.農(nóng)用地分等主要考慮的自然因素不包括（）。A.氣候條件B.土壤條件C.交通條件D.地形地貌條件答案：C。交通條件不屬于農(nóng)用地分等考慮的自然因素。28.下列關(guān)于土地估價(jià)原則的說(shuō)法，正確的是（）。A.替代原則要求土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定B.預(yù)期收益原則不考慮土地未來(lái)收益C.最有效使用原則要求土地按最能發(fā)揮價(jià)值的用途估價(jià)D.供需原則認(rèn)為土地價(jià)格與供求關(guān)系無(wú)關(guān)答案：C。最有效使用原則是指土地應(yīng)按照其最有效利用方式進(jìn)行估價(jià)。29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素修正的目的是（）。A.使比較案例與待估土地交易情況相同B.使比較案例與待估土地交易日期相同C.使比較案例與待估土地區(qū)域因素相同D.使比較案例與待估土地個(gè)別因素相同答案：C。區(qū)域因素修正的目的是比較待估土地與比較案例在區(qū)域因素方面的差異并修正。30.收益還原法中，確定土地還原率的安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，安全利率一般選用（）。A.企業(yè)債券利率B.銀行存款利率C.股票收益率D.房地產(chǎn)投資收益率答案：B。安全利率一般選用銀行存款利率。31.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括（）。A.征地補(bǔ)償費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地出讓金D.土地增值稅答案：B。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。32.剩余法中，管理費(fèi)用一般按照（）的一定比例計(jì)算。A.開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)B.開(kāi)發(fā)成本C.土地價(jià)格D.開(kāi)發(fā)成本和投資利息之和答案：B。管理費(fèi)用一般按照開(kāi)發(fā)成本的一定比例計(jì)算。33.路線(xiàn)價(jià)法中，臨街寬度修正的目的是（）。A.使不同臨街寬度的宗地價(jià)格具有可比性B.使不同臨街深度的宗地價(jià)格具有可比性C.使不同土地面積的宗地價(jià)格具有可比性D.使不同土地形狀的宗地價(jià)格具有可比性答案：A。臨街寬度修正的目的是使不同臨街寬度的宗地價(jià)格具有可比性。34.地價(jià)指數(shù)的綜合法編制是以（）為基礎(chǔ)計(jì)算的。A.基期和報(bào)告期的土地價(jià)格總額B.各樣本地價(jià)的變化率C.各樣本地價(jià)的平均值D.各樣本地價(jià)的中位數(shù)答案：A。綜合法以基期和報(bào)告期的土地價(jià)格總額為基礎(chǔ)計(jì)算地價(jià)指數(shù)。35.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的目的不包括（）。A.為土地市場(chǎng)管理提供依據(jù)B.為土地估價(jià)提供基礎(chǔ)C.為確定土地用途提供依據(jù)D.為土地稅收提供參考答案：C。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)主要是為土地市場(chǎng)管理、估價(jià)、稅收等提供依據(jù)，不是為確定土地用途。36.土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定，是因?yàn)椋ǎ?。A.土地是自然產(chǎn)物，無(wú)人類(lèi)勞動(dòng)投入B.土地供給無(wú)限C.土地需求單一D.土地交易成本低答案：A。土地是自然產(chǎn)物，沒(méi)有人類(lèi)勞動(dòng)的投入，其價(jià)格主要由土地的需求和相對(duì)稀缺性決定。37.市場(chǎng)比較法中，個(gè)別因素修正考慮的因素不包括（）。A.土地面積B.土地形狀C.商服繁華程度D.地勢(shì)答案：C。商服繁華程度屬于區(qū)域因素，不是個(gè)別因素。38.收益還原法中，當(dāng)土地年純收益不變且使用年期無(wú)限時(shí)，土地價(jià)格公式為（）。A.$V=a+r$B.$V=ar$C.$V=\frac{a}{r}$D.$V=a\timesr$答案：C。土地年純收益不變且使用年期無(wú)限時(shí)，$V=\frac{a}{r}$。39.成本逼近法中，利潤(rùn)的計(jì)算通常以（）為基礎(chǔ)。A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)之和D.土地價(jià)格答案：C。利潤(rùn)以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)之和為基礎(chǔ)，按照一定的利潤(rùn)率計(jì)算。40.剩余法中，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)預(yù)測(cè)時(shí)，要考慮（）。A.土地面積大小B.市場(chǎng)供求關(guān)系C.土地形狀D.土地使用年限答案：B。預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)要考慮市場(chǎng)供求關(guān)系