公共租賃住房資產(chǎn)管理細(xì)則一、管理目標(biāo)與適用范圍公租房資產(chǎn)管理以“保障民生、安全運(yùn)營、保值增值”為核心目標(biāo)，通過規(guī)范權(quán)屬管理、優(yōu)化運(yùn)營流程、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期的高效利用，確保國有資產(chǎn)安全完整，保障對(duì)象權(quán)益得到充分維護(hù)。適用范圍：本細(xì)則適用于政府投資、社會(huì)資本參與建設(shè)（含配建、收購、劃轉(zhuǎn)）的公共租賃住房及配套設(shè)施（如停車場、社區(qū)服務(wù)用房、消防設(shè)施等），涵蓋資產(chǎn)從立項(xiàng)、建設(shè)、運(yùn)營到處置的全流程管理。二、資產(chǎn)權(quán)屬與臺(tái)賬管理（一）權(quán)屬登記與確權(quán)公租房資產(chǎn)需依法完成不動(dòng)產(chǎn)登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬主體：政府投資建設(shè)的公租房，產(chǎn)權(quán)原則上由同級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)管部門或指定的住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)持有；社會(huì)資本通過PPP模式、代建、配建等方式參與建設(shè)的，按合作協(xié)議約定確權(quán)，但需確保資產(chǎn)服務(wù)于住房保障功能，不得擅自改變用途。登記內(nèi)容應(yīng)涵蓋房屋坐落、建筑面積、土地性質(zhì)、建設(shè)成本、權(quán)屬來源等核心要素，確保“一房一證一檔案”，從源頭厘清權(quán)屬關(guān)系。（二）資產(chǎn)臺(tái)賬動(dòng)態(tài)管理建立覆蓋全生命周期的資產(chǎn)臺(tái)賬體系，按“項(xiàng)目—樓棟—房屋單元”三級(jí)架構(gòu)建檔，詳細(xì)記錄以下信息：資產(chǎn)來源：新建、劃轉(zhuǎn)、購買、配建、社會(huì)捐贈(zèng)等；核心參數(shù)：建設(shè)時(shí)間、初始價(jià)值、房屋結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施清單；使用狀態(tài)：出租、空置、維修中、閑置等；變動(dòng)記錄：裝修改造、權(quán)屬調(diào)整、維修更新等。臺(tái)賬實(shí)行“季度核對(duì)、年度審計(jì)”機(jī)制：管理單位每季度比對(duì)實(shí)物與賬面數(shù)據(jù)，對(duì)資產(chǎn)變動(dòng)（如租戶退租、設(shè)施改造）及時(shí)更新；每年委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)清查，確保賬實(shí)、賬賬、賬證相符。三、運(yùn)營管理規(guī)范（一）出租與配租管理1.準(zhǔn)入與配租：通過線上線下渠道同步發(fā)布房源信息，明確申請條件（收入、房產(chǎn)、家庭結(jié)構(gòu)等）、流程及時(shí)限（一般不超過20個(gè)工作日）。采用“輪候+分類優(yōu)先”機(jī)制，對(duì)優(yōu)撫對(duì)象、殘疾人家庭、多子女家庭等予以優(yōu)先配租。2.合同管理：租賃合同期限原則上不超過3年，明確租金標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任及退出機(jī)制。禁止違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，合同中需約定“租戶資格定期復(fù)核”條款（一般每年一次）。3.清退機(jī)制：對(duì)違規(guī)轉(zhuǎn)租、收入超標(biāo)、房產(chǎn)變動(dòng)等不符合條件的租戶，由管理單位提前30日書面通知清退；拒不退出的，依法申請司法強(qiáng)制執(zhí)行。（二）租金管理與收繳1.租金定價(jià)：租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行“動(dòng)態(tài)調(diào)整+分類施策”，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、保障對(duì)象收入層次及市場租金水平，每2-3年由住房保障部門會(huì)同發(fā)改、財(cái)政部門評(píng)估調(diào)整。對(duì)特困家庭、低保家庭可按程序申請租金減免（減免比例不低于50%）。2.收繳機(jī)制：推行“線上為主、線下為輔”的租金收繳方式，通過銀行代扣、APP繳費(fèi)等渠道提高效率。建立“欠費(fèi)預(yù)警—催繳—司法追繳”閉環(huán)：欠費(fèi)超過3個(gè)月的，發(fā)送催繳函；超過6個(gè)月的，依法起訴并納入信用懲戒。（三）租戶服務(wù)與社區(qū)治理建立租戶服務(wù)檔案，記錄家庭基本情況、入住時(shí)間、履約情況等，為精準(zhǔn)服務(wù)提供依據(jù)；聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)開展“一站式”服務(wù)，協(xié)調(diào)解決維修、鄰里糾紛等問題；每半年開展租戶滿意度調(diào)查，針對(duì)訴求優(yōu)化管理服務(wù)（如增設(shè)老年活動(dòng)中心、充電樁等配套）。四、維修維護(hù)管理（一）維修責(zé)任劃分日常維修（如水電故障、小面積墻皮脫落）：由運(yùn)營管理單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從運(yùn)營管理費(fèi)中列支；大中修（如屋面防水、管網(wǎng)改造、電梯更換）：由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施，費(fèi)用從住房保障專項(xiàng)資金或國有資產(chǎn)收益中安排；人為損壞：租戶因使用不當(dāng)造成的設(shè)施損壞（如私拆承重墻、故意損壞家電），由租戶自行承擔(dān)維修費(fèi)用，拒不承擔(dān)的從押金中扣除或依法追償。（二）維修流程與質(zhì)量管控1.日常維修：實(shí)行“接報(bào)—響應(yīng)—維修—反饋”閉環(huán)，接到報(bào)修后，緊急情況（如水管爆裂）2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，一般情況24小時(shí)內(nèi)上門處理；維修完成后24小時(shí)內(nèi)回訪確認(rèn)。2.大中修：需編制維修方案（含工程量、預(yù)算、工期），報(bào)主管部門審批后公開招標(biāo)選定施工單位；過程中委托監(jiān)理單位監(jiān)督質(zhì)量，竣工后組織“五方驗(yàn)收”（建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、管理單位）并公示結(jié)果。（三）維修資金管理日常維修資金按年度預(yù)算撥付，?？顚Ｓ?，每季度公布使用明細(xì)；大中修資金實(shí)行“預(yù)決算管理”，超預(yù)算10%以上的需重新報(bào)批；社會(huì)資本參與的項(xiàng)目，維修資金按合作協(xié)議約定籌集，禁止挪用他用。五、監(jiān)督考核與風(fēng)險(xiǎn)防控（一）多維度監(jiān)督機(jī)制行政監(jiān)督：住房保障、財(cái)政、審計(jì)部門按職責(zé)檢查資產(chǎn)登記、租金收繳、資金使用等合規(guī)性，每年開展不少于1次專項(xiàng)審計(jì)；社會(huì)監(jiān)督：設(shè)立舉報(bào)電話、郵箱，對(duì)違規(guī)轉(zhuǎn)租、虛報(bào)收入等行為實(shí)行“舉報(bào)人獎(jiǎng)勵(lì)”機(jī)制；內(nèi)部監(jiān)督：管理單位建立“三級(jí)審核”制度（經(jīng)辦人—部門負(fù)責(zé)人—分管領(lǐng)導(dǎo)），防范廉政風(fēng)險(xiǎn)。（二）考核體系與結(jié)果應(yīng)用建立“資產(chǎn)完好率、租金收繳率、租戶滿意度、維修及時(shí)率”等核心考核指標(biāo)，每年度開展考核：考核優(yōu)秀的單位，給予經(jīng)費(fèi)傾斜、政策支持（如優(yōu)先申報(bào)中央補(bǔ)助資金）；考核不合格的，約談?wù)摹⒖蹨p績效經(jīng)費(fèi)，情節(jié)嚴(yán)重的追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控與處置1.閑置資產(chǎn)盤活：對(duì)公租房閑置超過6個(gè)月的，通過“優(yōu)化配租政策（如降低準(zhǔn)入門檻）、完善配套（如開通公交、建設(shè)菜場）、調(diào)整租金（適度下調(diào)）”等方式盤活；確實(shí)無法出租的，按程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或定向出售給符合條件的保障對(duì)象（需嚴(yán)格審批）。2.產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理：公租房產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押需經(jīng)主管部門會(huì)同財(cái)政、國資部門審批，轉(zhuǎn)讓對(duì)象優(yōu)先為政府或國有企事業(yè)單位；抵押僅限用于住房保障相關(guān)項(xiàng)目融資，禁止為商業(yè)項(xiàng)目擔(dān)保。3.法律風(fēng)險(xiǎn)防控：聘請法律顧問審核租賃合同、維修協(xié)議等文書，每年度開展“法律風(fēng)險(xiǎn)排查”；建立“群體事件預(yù)警機(jī)制”，對(duì)租金調(diào)整、清退等敏感事項(xiàng)提前研判并制定應(yīng)急預(yù)案。六、信息化與技術(shù)支撐（一）資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)搭建“公租房資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)”，整合房源、租戶、租金、維修等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)：全流程線上化：申請、配租、繳費(fèi)、報(bào)修等環(huán)節(jié)“一網(wǎng)通辦”；智能分析預(yù)警：對(duì)空置超期、租金欠費(fèi)、設(shè)施老化等情況自動(dòng)預(yù)警；決策支持：通過大數(shù)據(jù)分析區(qū)域保障需求、資產(chǎn)運(yùn)營效率，為政策調(diào)整提供依據(jù)。（二）數(shù)據(jù)安全與共享數(shù)據(jù)維護(hù)：指定專人負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)更新，建立“每日備份、異地存儲(chǔ)”機(jī)制，防止數(shù)據(jù)丟失；信息共享：與民政、人社、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門打通數(shù)據(jù)接口，實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象收入、房產(chǎn)信息的實(shí)時(shí)比對(duì)，提高審核效率（如自動(dòng)篩查收入超標(biāo)家庭）。七、附則本細(xì)則由XX住房保障部門會(huì)同財(cái)政、國資部門負(fù)責(zé)解釋；自