破局與革新：中國房地產(chǎn)融資體系變革下REITs的崛起與展望一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在過去幾十年間取得了飛速發(fā)展，對我國經(jīng)濟增長、城市化進程推進以及居民生活水平提升都發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。從經(jīng)濟增長角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資長期以來在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)較高比重，有力地拉動了GDP增長。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在過去某些年份，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率可達數(shù)個百分點，成為經(jīng)濟增長的重要引擎之一。同時，房地產(chǎn)行業(yè)具有強大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，其上下游涉及建筑、建材、家居、家電等眾多產(chǎn)業(yè)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中需要消耗大量的鋼材、水泥、玻璃等建筑材料，帶動了建筑材料行業(yè)的發(fā)展；房屋交付后，居民的裝修、購置家具家電等消費行為又進一步促進了家居、家電等產(chǎn)業(yè)的繁榮。據(jù)估算，房地產(chǎn)行業(yè)每增長1個百分點，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長1.5-2個百分點，對整個產(chǎn)業(yè)鏈的帶動作用十分顯著。然而，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的融資困境。一方面，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)收緊，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放更為謹慎，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的難度加大、門檻提高。例如，部分銀行提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的首付比例，縮短了貸款期限，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。另一方面，債券市場融資環(huán)境也不容樂觀，信用評級下調(diào)、債券發(fā)行利率上升等因素使得房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券融資的成本大幅增加，且發(fā)行難度加大。據(jù)統(tǒng)計，在某一時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模同比下降了一定比例，融資成本則上升了若干個百分點。此外，信托融資等其他融資渠道也受到不同程度的限制，進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。這種融資困境不僅對房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展構(gòu)成了巨大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致部分企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂，項目停工、爛尾等現(xiàn)象時有發(fā)生；同時也對整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了負面影響，阻礙了行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和健康發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種創(chuàng)新的融資工具，在我國的發(fā)展具有重要意義。從行業(yè)角度來看，REITs為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資渠道，有助于緩解企業(yè)的融資壓力，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。通過將優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)打包上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以將沉淀的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較強的金融產(chǎn)品，實現(xiàn)資金的快速回籠，降低企業(yè)的杠桿率。以某些成功發(fā)行REITs的企業(yè)為例，發(fā)行后企業(yè)的資產(chǎn)負債率明顯下降，資金流動性得到顯著改善。同時，REITs還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的“開發(fā)-銷售”模式向“開發(fā)-運營”模式轉(zhuǎn)型，推動企業(yè)更加注重資產(chǎn)的運營管理和長期收益，提升企業(yè)的核心競爭力。從宏觀經(jīng)濟角度來看，REITs的發(fā)展有利于盤活存量資產(chǎn)，提高資源配置效率，促進房地產(chǎn)市場與資本市場的良性互動。大量的存量房地產(chǎn)資產(chǎn)通過REITs進入資本市場，實現(xiàn)了資產(chǎn)的合理定價和有效配置，提高了資產(chǎn)的利用效率。而且REITs可以吸引社會公眾投資者參與房地產(chǎn)投資，拓寬了投資渠道，豐富了金融產(chǎn)品供給，促進了資本市場的多元化發(fā)展。因此，深入研究我國房地產(chǎn)融資及REITs的發(fā)展，對于解決房地產(chǎn)行業(yè)融資難題、推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展以及促進宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長都具有重要的現(xiàn)實意義。1.2研究目的與方法本文旨在深入剖析我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀、問題以及房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在我國的發(fā)展狀況、面臨的挑戰(zhàn)與機遇，通過多方法結(jié)合，為我國房地產(chǎn)行業(yè)融資難題的解決以及REITs的健康發(fā)展提供具有參考價值的策略建議。在研究方法上，本文采用了文獻研究法，全面搜集和梳理國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)融資和REITs的相關(guān)文獻資料，包括學術(shù)期刊論文、研究報告、政府文件等。通過對這些文獻的系統(tǒng)分析，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及已有研究成果和不足，為本文的研究奠定堅實的理論基礎(chǔ)。例如，通過對國外REITs發(fā)展歷程和成功經(jīng)驗相關(guān)文獻的研究，總結(jié)出可供我國借鑒的模式和政策措施；對國內(nèi)房地產(chǎn)融資困境相關(guān)文獻的梳理，明確了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問題和挑戰(zhàn)。同時，本文運用了案例分析法，選取具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)融資案例以及REITs項目案例進行深入分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)融資案例，分析其在不同融資渠道下的融資過程、成本、效果以及遇到的問題和解決措施，如某大型房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸收緊的情況下，通過創(chuàng)新信托融資方式解決資金短缺問題的案例，從中總結(jié)出一般性的規(guī)律和經(jīng)驗教訓(xùn)。對于REITs項目案例，分析其設(shè)立背景、運作模式、收益分配、市場表現(xiàn)等方面，如我國首批公募REITs項目的成功發(fā)行案例，深入探討REITs在我國實際運作中的特點和存在的問題，為REITs的進一步發(fā)展提供實踐依據(jù)。此外，本文還使用了數(shù)據(jù)分析法，收集和整理我國房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、成本等相關(guān)數(shù)據(jù)，以及REITs市場規(guī)模、產(chǎn)品類型、收益率等數(shù)據(jù)。運用統(tǒng)計分析和圖表展示等方法，對數(shù)據(jù)進行深入挖掘和分析，揭示房地產(chǎn)融資和REITs發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢。通過對歷年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款規(guī)模和占比數(shù)據(jù)的分析，直觀地展現(xiàn)出銀行信貸在房地產(chǎn)融資中的重要地位以及近年來的變化趨勢；對REITs產(chǎn)品收益率數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，評估REITs產(chǎn)品的投資價值和市場吸引力。通過多種研究方法的綜合運用，力求全面、準確地揭示我國房地產(chǎn)融資及REITs發(fā)展的本質(zhì)和規(guī)律，為相關(guān)研究和實踐提供有力支持。1.3國內(nèi)外研究綜述國外對房地產(chǎn)融資和REITs的研究起步較早，在REITs方面成果尤為豐富。在REITs產(chǎn)生和發(fā)展動因研究上，學者們普遍認為，REITs通常在經(jīng)濟發(fā)展面臨困境，需要借助資本市場解決公共投資問題等情況下加速推行。例如，在20世紀70年代的美國，經(jīng)濟出現(xiàn)滯脹，房地產(chǎn)市場也陷入低迷，REITs的發(fā)展為房地產(chǎn)市場注入了資金，盤活了存量固定資產(chǎn)，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進而推動宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)。在稅收優(yōu)惠研究方面，Tempkin（2005）指出稅收優(yōu)惠是REITs發(fā)展的核心動力，Gordon（2016）通過對比稅收優(yōu)惠政策實施前后投資者數(shù)量等因素的變化，進一步肯定了稅收優(yōu)惠對美國REITs發(fā)展的積極影響。在管理模式研究上，外部管理模式和內(nèi)部管理模式的優(yōu)劣一直是研究熱點，Brockman等（2014）通過對1985-2007年美國市場REITs的統(tǒng)計分析，從運營效率、成本控制等方面對兩種管理模式進行了深入比較。在房地產(chǎn)融資渠道方面，國外學者研究發(fā)現(xiàn)，美國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，除銀行貸款外，證券融資、債券融資、REITs等方式都占據(jù)重要地位，且各融資渠道之間相互補充，形成了較為完善的融資體系。國內(nèi)對房地產(chǎn)融資的研究主要聚焦于融資困境及多元化融資渠道的探索。郭潔、陳醒（2012）認為，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)缺乏良好的金融環(huán)境，信息的公允性與透明度不足，嚴重阻礙了行業(yè)發(fā)展與企業(yè)融資。李蘭云和張瑜（2012）通過案例剖析，揭示了房地產(chǎn)企業(yè)在風險、規(guī)模等方面存在的問題，并提出了市場化改善政策方針。秦培剛運用數(shù)據(jù)包分析法構(gòu)建DEA模型，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模經(jīng)濟效益缺陷，融資質(zhì)量較低。在REITs研究上，國內(nèi)主要圍繞REITs在我國的發(fā)展模式、可行性及面臨的挑戰(zhàn)等展開。劉玉和湯志宇（2024）指出，我國公募REITs遵循“公募基金＋ABS”模式，采用外部管理模式，以封閉式基金方式運營，這種模式有利于在起步初期探索和規(guī)避風險。同時，也有學者認為，我國REITs市場在法律制度、稅收政策、市場監(jiān)管等方面還存在諸多不完善之處，制約了REITs的發(fā)展。國內(nèi)外研究雖取得了一定成果，但國內(nèi)REITs研究仍存在一些不足。在市場機制方面，對REITs市場的價格形成機制、風險定價模型等研究不夠深入，難以準確評估REITs產(chǎn)品的價值和風險。在政策法規(guī)方面，對如何完善REITs相關(guān)法律法規(guī)，以促進市場規(guī)范發(fā)展的研究有待加強。在實踐應(yīng)用方面，對REITs在不同類型房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用案例研究較少，缺乏針對性的實踐指導(dǎo)。二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀剖析2.1融資規(guī)模與趨勢近年來，我國房地產(chǎn)融資規(guī)模呈現(xiàn)出較為明顯的波動態(tài)勢。從歷史數(shù)據(jù)來看，在過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，融資規(guī)?？傮w處于上升通道。例如，在2015-2017年期間，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房企積極擴張，房地產(chǎn)融資規(guī)模也不斷攀升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達到156053億元，同比增長4.8%，這一時期銀行信貸、債券融資、信托融資等渠道均較為暢通，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了充足的資金支持。然而，自2018年以來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷加碼，融資規(guī)模開始出現(xiàn)變化。監(jiān)管部門加強了對房地產(chǎn)金融的管控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放更加謹慎，債券市場融資難度也有所增加。2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速開始放緩，僅增長0.4%，融資規(guī)模的增長勢頭得到抑制。進入2020年，“三條紅線”政策的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)的負債規(guī)模和結(jié)構(gòu)提出了明確要求，進一步收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境。這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難度顯著加大，融資規(guī)模增速進一步下滑，甚至在部分時段出現(xiàn)負增長。到了2024年，房地產(chǎn)融資規(guī)模下降趨勢仍在延續(xù)。上半年，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券融資籌得2791.6億元，相較于去年同期下降了26.9%。在債券融資中，信用債作為主要融資方式，也出現(xiàn)了21.9%的下降。海外債更是大幅減少了54.8%，資產(chǎn)支持證券（ABS）下降33.3%。從全年數(shù)據(jù)來看，2024年房地產(chǎn)行業(yè)的債券融資總額為5653.1億元，較上一年下降了18.4%。2月受春節(jié)假期影響，65家典型房企的融資總量環(huán)比減少47.2%，同比減少49.3%，創(chuàng)2021年以來的單月新低，融資總量僅為218.87億元。盡管在部分時間段，如2024年三季度，受監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計1314.94億元，環(huán)比上升58.61%，出現(xiàn)融資規(guī)模的小幅度反彈，但這主要得益于中央與地方政府利好政策陸續(xù)推出，多地拉動購房需求，同時通過金融政策的有力支持，推動企業(yè)融資成本下降，經(jīng)營信心持續(xù)恢復(fù)，投資活動有所改善。從整體趨勢而言，在房地產(chǎn)市場調(diào)整以及融資政策持續(xù)收緊的大背景下，房地產(chǎn)融資規(guī)模下降趨勢短期內(nèi)難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，行業(yè)面臨的融資壓力依然較大。2.2融資結(jié)構(gòu)2.2.1債權(quán)融資債權(quán)融資在我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中一直占據(jù)重要地位，其中銀行貸款和債券融資是主要組成部分。銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的債權(quán)融資方式，曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期階段以及快速擴張時期，銀行貸款為房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的資金支持，助力企業(yè)進行土地購置、項目開發(fā)建設(shè)等活動。在2010-2015年期間，銀行貸款在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的占比一直維持在較高水平，部分年份甚至超過50%，貫穿于土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。然而，近年來隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷加強，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放更加謹慎，銀行貸款在融資結(jié)構(gòu)中的占比有所下降。監(jiān)管部門加強了對房地產(chǎn)貸款的管控，提高了貸款門檻，如對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例要求提高，對個人住房貸款的首付比例和貸款利率進行調(diào)整等。這些政策使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的難度加大，2024年銀行貸款在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的占比降至約30%左右。債券融資方面，信用債是房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的主要方式之一。在過去，信用債憑借其相對靈活的發(fā)行條款和較大的融資規(guī)模，受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。在2016-2018年期間，信用債發(fā)行規(guī)模較大，在房地產(chǎn)債券融資中占比較高，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了重要的資金支持。然而，近年來隨著房地產(chǎn)市場風險的暴露以及債券市場環(huán)境的變化，信用債發(fā)行規(guī)模和占比也出現(xiàn)了波動。2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券融資籌得2791.6億元，相較于去年同期下降了26.9%，其中信用債也出現(xiàn)了21.9%的下降。信用債下降的原因主要包括政策調(diào)控的加強使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加嚴峻，政府對房價的調(diào)控、對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，使得銀行和其他金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級更加謹慎，從而影響到了信用債的發(fā)行量；市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心有所降低，隨著一些大型房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件的頻繁發(fā)生，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的債券投資變得更加審慎，導(dǎo)致信用債的融資成本上升、需求下降。不過，從另一個角度來看，雖然信用債發(fā)行總額有所下降，但其平均發(fā)行期限在延長，這意味著房企正在通過拉長債務(wù)期限來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少短期償債壓力，這種調(diào)整對企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性具有積極意義。海外債在房地產(chǎn)債權(quán)融資中也曾占有一定比例，但近年來呈現(xiàn)大幅減少的趨勢。2024年上半年，海外債大幅減少了54.8%。海外債銳減的原因主要有匯率波動和外匯管制，近年來人民幣匯率的波動對海外債的發(fā)行產(chǎn)生了顯著影響，人民幣貶值預(yù)期和外匯風險的增加使得房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資時面臨更高的成本和風險，同時，中國政府加強了外匯管制，限制了企業(yè)的海外融資渠道；國際市場環(huán)境變化，全球經(jīng)濟的不確定性增加，國際市場環(huán)境復(fù)雜多變，發(fā)達國家的利率上升，全球資金流動性緊縮，使得中國房地產(chǎn)企業(yè)在國際市場上融資變得更加困難，此外，國際投資者對中國房地產(chǎn)市場的風險評估趨于保守，投資意愿下降。2.2.2股權(quán)融資股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一，主要包括上市融資、引入戰(zhàn)略投資者、股權(quán)增發(fā)等方式。上市融資可以為房地產(chǎn)企業(yè)籌集大量資金，提升企業(yè)的知名度和市場影響力，增強企業(yè)的資本實力和抗風險能力。然而，上市融資的門檻較高，對企業(yè)的規(guī)模、業(yè)績、治理結(jié)構(gòu)等方面都有嚴格要求。例如，企業(yè)需要滿足連續(xù)盈利、資產(chǎn)規(guī)模、股本總額等多項指標，負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求，這使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)難以通過直接上市融資的方式獲取資金。引入戰(zhàn)略投資者則可以為企業(yè)帶來資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗等多方面的支持，有助于企業(yè)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、提升競爭力。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)通過引入戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)了資源共享和優(yōu)勢互補，促進了企業(yè)的發(fā)展。股權(quán)增發(fā)也是企業(yè)在上市后進行股權(quán)融資的常見方式，企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展需求，向特定投資者或社會公眾增發(fā)股票，募集資金。在融資結(jié)構(gòu)中，股權(quán)融資占比相對較低。2023年，股權(quán)融資在房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模中的占比約為7.8%。房企對股權(quán)融資的態(tài)度較為復(fù)雜。一方面，股權(quán)融資可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的債務(wù)風險，對于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，因此一些注重穩(wěn)健發(fā)展的房企對股權(quán)融資持積極態(tài)度；另一方面，股權(quán)融資會稀釋原有股東的股權(quán)比例，可能導(dǎo)致企業(yè)控制權(quán)的分散，這使得一些房企在考慮股權(quán)融資時較為謹慎。而且，股權(quán)融資的成本相對較高，投資者通常對企業(yè)的業(yè)績和回報有較高期望，這也增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力。在市場環(huán)境不穩(wěn)定、企業(yè)業(yè)績不佳的情況下，股權(quán)融資的難度也會加大，因為投資者可能對企業(yè)的未來發(fā)展前景缺乏信心，不愿意進行投資。2.2.3其他融資方式信托融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要融資方式，具有靈活性高、融資速度較快等特點。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，信托融資為許多房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金支持，尤其是在銀行信貸收緊的時期，信托融資成為企業(yè)獲取資金的重要補充渠道。在2010-2013年期間，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致銀行信貸收緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模迅速增長，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的資金支持。然而，隨著監(jiān)管政策的不斷加強，信托融資也受到了一定的限制。監(jiān)管部門加強了對房地產(chǎn)信托的風險管控，提高了信托融資的門檻，限制了信托資金的投向和用途，使得房地產(chǎn)信托融資規(guī)模有所下降。資產(chǎn)證券化是將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券，通過發(fā)行證券的方式融資的過程。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，資產(chǎn)證券化主要是指將房地產(chǎn)貸款、物業(yè)租金等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券，通過發(fā)行證券的方式融資。資產(chǎn)證券化可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高融資效率，分散風險，提高流動性。通過將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券，房地產(chǎn)企業(yè)可以將風險分散到廣大投資者手中，降低自身承擔的風險，將原本不易變現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有較高流動性的證券，提高企業(yè)的流動性。在我國，資產(chǎn)證券化市場尚處于起步階段，雖然市場認可度相對較低，發(fā)行成本相對較高，相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，但近年來發(fā)展速度較快。在2024年，資產(chǎn)支持證券（ABS）融資在房地產(chǎn)融資中占比有所增加，發(fā)行規(guī)模為2137.6億元，占比達到37.8%，ABS融資期限延長到平均9.85年，顯示出市場對長期投資的信心增強。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃等其他融資方式獲取資金。合作開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合作，共同進行項目開發(fā)，共享收益、共擔風險，這種方式可以充分整合各方資源，降低企業(yè)的資金壓力和開發(fā)風險。產(chǎn)業(yè)基金則是專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基金，通過募集社會資金，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。融資租賃則是通過租賃的方式獲取房地產(chǎn)資產(chǎn)的使用權(quán)，同時解決企業(yè)的資金需求，對于一些資金緊張但又需要房地產(chǎn)資產(chǎn)進行經(jīng)營活動的企業(yè)來說，融資租賃是一種可行的融資方式。這些融資方式在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中雖然占比相對較小，但在滿足房地產(chǎn)企業(yè)多樣化融資需求、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展方面發(fā)揮著重要的補充作用。2.3融資渠道與特點銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)且重要的融資渠道，具有資金規(guī)模大、期限相對較長的特點。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，從土地儲備到項目建設(shè)再到銷售，銀行貸款都發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在土地儲備階段，企業(yè)可以通過土地抵押貸款獲取資金，用于購買土地使用權(quán)，為項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)；在項目建設(shè)階段，開發(fā)貸款為項目的建設(shè)提供資金支持，保障工程的順利進行；在銷售階段，個人住房貸款幫助購房者支付房款，促進房屋銷售，實現(xiàn)資金回籠。銀行貸款的利率相對較為穩(wěn)定，在一定程度上能夠為企業(yè)提供可預(yù)測的融資成本。銀行貸款也面臨著嚴格的監(jiān)管要求和審批流程。監(jiān)管部門對房地產(chǎn)貸款的額度、投向、風險控制等方面都有明確規(guī)定，如對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例要求、貸款集中度管理等。銀行在審批貸款時，會對企業(yè)的信用狀況、財務(wù)狀況、項目可行性等進行全面評估，這使得企業(yè)獲取銀行貸款的難度較大，尤其是對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)或信用評級較低的企業(yè)來說，可能難以滿足銀行的貸款條件。債券市場融資具有融資規(guī)模較大、融資成本相對較低的優(yōu)勢，對于一些信用評級較高、實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一種重要的融資渠道。企業(yè)可以通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)等債券品種，在債券市場上籌集資金。債券融資的期限相對靈活，企業(yè)可以根據(jù)自身的資金需求和項目周期，選擇合適的債券期限，如短期債券可以滿足企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)的需求，長期債券則可以為企業(yè)的長期項目提供穩(wěn)定的資金支持。債券融資也受到市場環(huán)境和信用評級的影響較大。在市場環(huán)境不穩(wěn)定、投資者風險偏好降低時，債券發(fā)行難度會增加，發(fā)行利率也可能上升，導(dǎo)致企業(yè)融資成本提高。企業(yè)的信用評級是影響債券融資的關(guān)鍵因素之一，信用評級較高的企業(yè)能夠以較低的利率發(fā)行債券，而信用評級較低的企業(yè)則可能面臨較高的融資成本甚至發(fā)行失敗的風險。例如，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的信心下降時，房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行難度會明顯加大，一些企業(yè)不得不提高債券利率以吸引投資者，這進一步增加了企業(yè)的融資成本。信托融資具有靈活性高的特點，能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體需求和項目特點，設(shè)計個性化的融資方案。信托公司可以通過股權(quán)信托、債權(quán)信托、收益權(quán)信托等多種方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持。在股權(quán)信托中，信托公司以股權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項目公司，參與公司的經(jīng)營管理，分享項目的收益；在債權(quán)信托中，信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，企業(yè)按照約定的利率和期限償還本息；在收益權(quán)信托中，信托公司購買房地產(chǎn)企業(yè)特定資產(chǎn)的收益權(quán)，企業(yè)以該資產(chǎn)的收益作為還款來源。信托融資的審批流程相對較短，能夠較快地滿足企業(yè)的資金需求。信托融資也面臨著監(jiān)管政策的調(diào)整和風險管控的挑戰(zhàn)。隨著監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和整頓，信托融資的門檻提高，業(yè)務(wù)規(guī)模受到一定限制。監(jiān)管部門加強了對房地產(chǎn)信托資金投向、融資規(guī)模、風險控制等方面的監(jiān)管，要求信托公司嚴格審查項目的合規(guī)性和可行性，控制風險。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定的風險，如項目風險、信用風險、市場風險等，如果項目出現(xiàn)問題或企業(yè)信用狀況惡化，可能導(dǎo)致信托資金無法按時收回，給投資者和信托公司帶來損失。股權(quán)融資能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來長期穩(wěn)定的資金，增強企業(yè)的資本實力，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。通過上市融資，企業(yè)可以在資本市場上籌集大量資金，提升企業(yè)的知名度和市場影響力；引入戰(zhàn)略投資者可以為企業(yè)帶來資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗等多方面的支持，促進企業(yè)的發(fā)展。股權(quán)融資也存在著一些問題。股權(quán)融資會稀釋原有股東的股權(quán)比例，可能導(dǎo)致企業(yè)控制權(quán)的分散，這對于一些家族企業(yè)或?qū)ζ髽I(yè)控制權(quán)較為看重的股東來說，是一個需要謹慎考慮的因素。股權(quán)融資的成本相對較高，投資者通常對企業(yè)的業(yè)績和回報有較高期望，企業(yè)需要向投資者支付股息或紅利，這增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力。而且，在市場環(huán)境不穩(wěn)定、企業(yè)業(yè)績不佳的情況下，股權(quán)融資的難度會加大，投資者可能對企業(yè)的未來發(fā)展前景缺乏信心，不愿意進行投資。三、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀3.1REITs的基本概念與分類房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs），是一種通過發(fā)行收益憑證或股份，集合投資者資金，由專門機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資基金。從運作模式來看，REITs通常會設(shè)立特殊目的載體（SPV），通過SPV購買并持有房地產(chǎn)資產(chǎn)，將這些資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，如租金收入、房地產(chǎn)增值收益等，以分紅的形式分配給投資者。REITs的收益來源主要包括租金收入和資產(chǎn)增值。租金收入是REITs較為穩(wěn)定的收益來源，當REITs投資的房地產(chǎn)物業(yè)處于出租狀態(tài)時，租戶支付的租金會直接增加REITs的現(xiàn)金流。像投資寫字樓的REITs，會將寫字樓出租給各類企業(yè)，每月獲取穩(wěn)定的租金收入。資產(chǎn)增值也是重要收益來源，隨著時間推移，房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及物業(yè)所在區(qū)域的經(jīng)濟增長、配套設(shè)施完善等因素，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值可能會提升，REITs通過出售資產(chǎn)或資產(chǎn)估值上升，實現(xiàn)資產(chǎn)增值收益。如果某REITs持有的商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域新建了大型購物中心，周邊人流量大幅增加，該商業(yè)地產(chǎn)的價值可能隨之提升，從而為REITs帶來資產(chǎn)增值收益。根據(jù)不同的標準，REITs可以進行多種分類。按投資形式，可分為權(quán)益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）。權(quán)益型REITs直接投資并擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，通過運營房地產(chǎn)項目獲取租金收入和資產(chǎn)增值收益，這類REITs是市場的主流，在全球REITs市場中占比較大。如一些投資購物中心、寫字樓、公寓等商業(yè)地產(chǎn)的REITs，直接擁有這些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，通過有效的運營管理提升物業(yè)價值和租金收益。抵押型REITs則主要向房地產(chǎn)所有者提供貸款，通過收取貸款利息獲得收益，不直接擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。這類REITs在市場中的占比相對較小，主要是為房地產(chǎn)市場提供資金支持，促進房地產(chǎn)交易和開發(fā)?；旌闲蚏EITs兼具權(quán)益型和抵押型的特點，既投資房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲取租金和增值收益，又從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)獲取利息收入。按組織形式，REITs可分為公司型和契約型。公司型REITs以公司形式存在，具有獨立的法人資格，投資者通過購買公司股票成為股東，享有股東權(quán)益。公司型REITs通常設(shè)有董事會，負責公司的重大決策和運營管理，其治理結(jié)構(gòu)相對完善，決策流程較為規(guī)范。契約型REITs則是依據(jù)信托契約設(shè)立，投資者通過購買受益憑證成為信托受益人，信托機構(gòu)按照契約約定管理和運用信托財產(chǎn)。契約型REITs的運作相對靈活，成本較低，但在治理結(jié)構(gòu)和決策機制上與公司型有所不同。按募集方式，REITs還可分為公募REITs和私募REITs。公募REITs以公開發(fā)行的方式，通過證券市場向不特定的社會公眾籌集信托資金。其投資者范圍廣泛，包括個人投資者和各類機構(gòu)投資者，投資門檻相對較低，為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機會。公募REITs的信息披露要求嚴格，需要定期向投資者公布財務(wù)報告、運營情況等信息，以保障投資者的知情權(quán)。私募REITs以非公開發(fā)行的方式向特定的投資者募集資金，投資者多為機構(gòu)投資者或高凈值個人，投資門檻較高。私募REITs的運作相對靈活，對信息披露的要求相對較低，但投資者群體相對較窄。3.2全球REITs的發(fā)展歷程與經(jīng)驗借鑒REITs起源于20世紀60年代的美國，當時美國經(jīng)濟面臨著房地產(chǎn)市場資金短缺、投資渠道有限等問題。為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高房地產(chǎn)投資的流動性和收益性，美國國會通過了《房地產(chǎn)投資信托法案》，正式確立了REITs的法律地位。此后，REITs在美國得到了迅速發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場重要的融資和投資工具。在20世紀70年代的經(jīng)濟滯脹時期，REITs的發(fā)展一度受到?jīng)_擊，但隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇和金融市場的發(fā)展，REITs市場逐漸恢復(fù)并不斷壯大。到了20世紀90年代，美國REITs市場迎來了快速發(fā)展階段，市場規(guī)模不斷擴大，產(chǎn)品類型日益豐富，投資者群體也不斷擴大。在20世紀90年代初，美國REITs市場規(guī)模僅為幾百億美元，但到了20世紀末，市場規(guī)模已經(jīng)超過了幾千億美元。如今，美國REITs市場已經(jīng)成為全球規(guī)模最大、最成熟的REITs市場，截至2024年底，美國REITs市場總市值超過1.4萬億美元，REITs數(shù)量達到169只。美國REITs市場的成功得益于其完善的法律制度和稅收優(yōu)惠政策。美國通過一系列法律法規(guī)，對REITs的設(shè)立、運營、管理、稅收等方面進行了詳細規(guī)定，為REITs的發(fā)展提供了堅實的法律保障。美國給予REITs一定的稅收優(yōu)惠，如REITs可以免征公司層面的所得稅，只要其將大部分收益分配給投資者，這大大提高了REITs對投資者的吸引力。美國REITs市場擁有豐富的產(chǎn)品類型，涵蓋了住宅、零售、辦公、工業(yè)、醫(yī)療等多個領(lǐng)域，投資者可以根據(jù)自己的風險偏好和投資目標，選擇適合自己的REITs產(chǎn)品。新加坡的REITs市場也較為成熟，發(fā)展迅速。新加坡在20世紀90年代開始引入REITs，并通過完善的法律框架和監(jiān)管體系，推動REITs市場的發(fā)展。新加坡金融管理局發(fā)布了一系列關(guān)于REITs的指引和規(guī)則，對REITs的設(shè)立、運作、信息披露等方面進行了嚴格規(guī)范。新加坡REITs市場注重投資者保護，要求REITs定期披露財務(wù)信息和運營情況，提高市場透明度。新加坡REITs市場的產(chǎn)品類型也較為豐富，包括商業(yè)地產(chǎn)REITs、工業(yè)地產(chǎn)REITs、酒店REITs等。截至2024年底，新加坡REITs市場總市值接近700億美元，REITs數(shù)量達到35只。新加坡REITs市場的成功經(jīng)驗在于其穩(wěn)定的政治經(jīng)濟環(huán)境、完善的金融基礎(chǔ)設(shè)施以及對投資者的吸引力。新加坡作為國際金融中心，擁有良好的金融生態(tài)系統(tǒng)，能夠為REITs的發(fā)展提供充足的資金和專業(yè)的服務(wù)。日本的REITs市場發(fā)展也取得了顯著成就。日本在2001年引入REITs，此后市場規(guī)模不斷擴大。日本REITs市場的發(fā)展得益于政府的積極推動和政策支持。日本政府通過修改相關(guān)法律法規(guī)，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。日本還建立了完善的REITs監(jiān)管體系，加強對市場的監(jiān)管，保障投資者的權(quán)益。截至2024年底，日本REITs市場總市值超過1500億美元，REITs數(shù)量達到58只。日本REITs市場在產(chǎn)品創(chuàng)新和市場拓展方面不斷探索，推出了一些具有特色的REITs產(chǎn)品，如以綠色建筑為底層資產(chǎn)的REITs等。這些國家REITs市場的成功經(jīng)驗為我國提供了重要的借鑒。在法律制度建設(shè)方面，我國應(yīng)加快完善REITs相關(guān)法律法規(guī)，明確REITs的法律地位、設(shè)立條件、運作規(guī)范、稅收政策等，為REITs的發(fā)展提供法律保障。在稅收政策方面，應(yīng)給予REITs一定的稅收優(yōu)惠，降低投資者的稅收負擔，提高REITs的投資吸引力。在市場監(jiān)管方面，要建立健全監(jiān)管體系，加強對REITs市場的監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，保護投資者的合法權(quán)益。還應(yīng)積極推動REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，豐富產(chǎn)品類型，滿足不同投資者的需求。3.3我國REITs的發(fā)展歷程我國REITs的發(fā)展歷程可以追溯到21世紀初，經(jīng)歷了從引入概念到試點探索，再到逐步發(fā)展的過程。早期主要是對REITs進行理論研究和概念引入，為后續(xù)的實踐奠定基礎(chǔ)。2005年，越秀房產(chǎn)信托基金在香港聯(lián)交所上市，這是首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的境外上市REITs，標志著REITs概念開始進入中國市場，為國內(nèi)REITs的發(fā)展提供了實踐參考。此后，國內(nèi)對REITs的研究和探索不斷深入，一些金融機構(gòu)和企業(yè)開始嘗試開展類REITs業(yè)務(wù)。2014年，中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃設(shè)立，采用“專項計劃+私募基金”的雙SPV結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了不動產(chǎn)資產(chǎn)的證券化，是我國類REITs發(fā)展的重要里程碑，為后續(xù)REITs的發(fā)展積累了經(jīng)驗。2015-2019年期間，類REITs市場持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增加，資產(chǎn)類型也日益豐富，涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店等多個領(lǐng)域。但這一時期的類REITs產(chǎn)品在法律結(jié)構(gòu)、稅收政策、監(jiān)管規(guī)則等方面與真正的REITs仍存在一定差異。2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作正式啟動。隨后，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列政策文件，明確了試點范圍、申報條件、發(fā)行流程、運營管理等方面的要求，初步建立起我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的制度框架。2021年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功發(fā)行上市，底層資產(chǎn)主要包括收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。首批試點項目的成功發(fā)行，標志著我國REITs市場正式落地，開啟了REITs發(fā)展的新篇章。2021年下半年至2024年上半年，我國REITs進入擴大試點階段。試點范圍不斷擴大，底層資產(chǎn)類型持續(xù)豐富。2021年下半年，試點區(qū)域從東部沿海發(fā)達地區(qū)擴大至全國；2022年，保障性租賃住房、清潔能源領(lǐng)域納入試點范圍；2023年，消費基礎(chǔ)設(shè)施也被納入試點。已上市REITs開始通過擴募等方式新購入資產(chǎn)，進一步完善市場機制。2022年發(fā)布政策降低所有C-REITs項目原始權(quán)益人在重組、設(shè)立階段的稅務(wù)負擔，標志著其稅收政策體系的初步建立。保險資金、FOF產(chǎn)品和社?；鸬仍隽客顿Y者陸續(xù)被引入，豐富了投資者群體。2024年明確原始權(quán)益人可將C-REITs列為權(quán)益，機構(gòu)投資者可選擇FVOCI會計計量方法，提升了市場參與者長期持有的積極性。2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，我國REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。相較于前期試點，新階段項目類別進一步擴容至12類，新增市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型，項目審核發(fā)行將進一步加速?，F(xiàn)有制度的細節(jié)得到針對性完善優(yōu)化，例如補充了集體用地、PPP項目的合規(guī)性要求，適當放寬了部分資產(chǎn)的規(guī)模要求、凈回收資金用于再投資的比例上限等。這些變化有利于解決前期試點產(chǎn)生的部分問題，促進REITs長期穩(wěn)健發(fā)展。3.4我國REITs的市場現(xiàn)狀3.4.1市場規(guī)模與增長趨勢近年來，我國REITs市場規(guī)模呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。自2021年首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功發(fā)行上市以來，市場規(guī)模不斷擴大。截至2025年5月14日，C-REITs累計發(fā)行并完成上市共66只，累計募集資金1,746億元，其中首次發(fā)行1,695億元，已完成擴募4單，擴募金額51億元。2024年是我國REITs市場發(fā)展的重要一年，發(fā)行提速明顯，僅前8個月新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量（15只）和規(guī)模（358億元）便已遠超去年全年6只共計201億元。這種快速增長主要得益于政策的持續(xù)推動。2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著我國REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，為市場規(guī)模的進一步擴大提供了有力的政策支持。隨著常態(tài)化發(fā)行機制的不斷完善，未來我國REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)保持快速增長。盡管我國REITs市場規(guī)模增長迅速，但與全球成熟市場相比仍存在較大差距。以美國為例，截至2024年底，美國REITs市場總市值超過1.4萬億美元，REITs數(shù)量達到169只。日本作為亞洲最大的REITs市場，58只不動產(chǎn)J-REITs合計市值超1000億美元。新加坡40只REITs總市值近700億美元。我國REITs市場在規(guī)模上還有很大的提升空間。在產(chǎn)品數(shù)量上，我國雖然發(fā)行數(shù)量已超過新加坡和中國香港，但單只產(chǎn)品募集規(guī)模較小，導(dǎo)致總規(guī)模與成熟市場存在差距。在市場成熟度方面，我國REITs市場仍處于發(fā)展初期，在法律制度、稅收政策、市場監(jiān)管等方面還需要不斷完善，以提高市場的吸引力和穩(wěn)定性，促進市場規(guī)模的進一步擴大。3.4.2產(chǎn)品類型與分布我國REITs產(chǎn)品類型豐富多樣，涵蓋了多種基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。截至2025年5月14日，已上市產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品共24只，募集資金523億元，占總規(guī)模的41%，按發(fā)行規(guī)模大小涵蓋園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房等四類資產(chǎn)。經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品共18只，募集資金755億元，按規(guī)模順序含交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等三類資產(chǎn)。在產(chǎn)權(quán)類REITs中，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs自2024年上市短短數(shù)月已達總規(guī)模的13%，備受投資者關(guān)注。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等，這些資產(chǎn)與居民日常生活密切相關(guān)，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的市場需求。隨著我國消費市場的不斷升級和擴大，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來更廣闊的發(fā)展空間。保障性租賃住房REITs占比6.3%，也取得了一定的發(fā)展。保障性租賃住房REITs的推出，有助于盤活保障性租賃住房資產(chǎn)，提高保障性租賃住房的供給效率和質(zhì)量，為解決新市民、青年人等群體的住房問題提供了新的融資渠道。目前，我國保障性租賃住房REITs仍處于發(fā)展初期，在項目數(shù)量、規(guī)模和市場影響力等方面還有待進一步提升。在經(jīng)營權(quán)類REITs中，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs占市場總量的43%，為規(guī)模最大類型。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要包括收費公路、高速公路等，這些資產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較長的運營期限，是REITs市場的重要組成部分。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs和生態(tài)環(huán)保REITs也在不斷發(fā)展，為我國能源轉(zhuǎn)型和生態(tài)環(huán)境保護提供了重要的資金支持。3.4.3投資者結(jié)構(gòu)我國REITs投資者結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的特點，主要包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產(chǎn)業(yè)資本等。券商自營資金憑借負債端的穩(wěn)定優(yōu)勢，在公募REITs一二級市場參與均較多，交易較為靈活，追求絕對收益。多數(shù)券商自營團隊可以將REITs計入FVOCI賬戶，分紅計入投資收益，公允價值變動計入其他綜合收益，可以平滑二級市場價格波動對于利潤表的影響。保險資金具備期限長、規(guī)模大、來源穩(wěn)定、投資有最低收益要求等特點，仍以長期配置為主，考核上具備權(quán)益和不動產(chǎn)屬性。重點參與REITs一級市場，通過戰(zhàn)略配售或網(wǎng)下的方式參與打新，二級市場交易也存在，仍以收盤價考核方式為主。從整體來看，機構(gòu)投資者在我國REITs市場中占比較高。截至2024年年報披露，公募REITs持有人集中度提高，持有人戶數(shù)相較2024年中報平均下降14.4%，戶均持有份額增加17.9%，機構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。機構(gòu)投資者占比高的原因主要在于REITs產(chǎn)品具有收益相對穩(wěn)定、風險較低的特點，符合機構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置需求。REITs的投資門檻相對較高，也使得個人投資者參與度相對較低。機構(gòu)投資者占比高對市場產(chǎn)生了多方面的影響。機構(gòu)投資者具有較強的專業(yè)分析能力和風險承受能力，能夠?qū)EITs產(chǎn)品進行深入研究和評估，有助于提高市場的定價效率和穩(wěn)定性。機構(gòu)投資者的長期投資行為也有助于引導(dǎo)市場形成價值投資理念，促進市場的健康發(fā)展。但如果機構(gòu)投資者過度集中，也可能導(dǎo)致市場流動性不足、價格波動加劇等問題。四、REITs對我國房地產(chǎn)融資的影響與作用4.1豐富融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要依賴銀行貸款、債券融資等，融資渠道相對單一，這使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的融資壓力和風險。銀行貸款受政策調(diào)控和銀行風險偏好影響較大，當政策收緊時，企業(yè)獲取貸款的難度增加；債券融資則受到市場利率波動、信用評級等因素制約，融資成本和難度不穩(wěn)定。而REITs的出現(xiàn)打破了這種傳統(tǒng)融資模式的局限，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了全新的融資選擇。REITs通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，吸引社會公眾投資者和各類機構(gòu)投資者的資金，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。它能夠?qū)⒋罅糠稚⒌纳鐣e置資金聚集起來，投入到房地產(chǎn)項目中，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的資金注入渠道。以我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目為例，這些項目成功吸引了包括社?；稹⒈ｋU資金、銀行理財?shù)雀黝悪C構(gòu)投資者以及眾多個人投資者的參與，為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目和背后的企業(yè)籌集了大量資金，有效緩解了企業(yè)的資金壓力。REITs還能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的杠桿率。在傳統(tǒng)融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)往往依賴大量的債務(wù)融資，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率居高不下，財務(wù)風險較大。而REITs屬于權(quán)益性融資，企業(yè)通過發(fā)行REITs獲得資金，不會增加企業(yè)的負債規(guī)模，反而可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)行REITs之前，資產(chǎn)負債率高達80%，面臨較大的償債壓力和財務(wù)風險；發(fā)行REITs后，企業(yè)獲得了大量的權(quán)益性資金，資產(chǎn)負債率降至60%左右，財務(wù)狀況得到明顯改善，抗風險能力增強。REITs的發(fā)展還有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的“開發(fā)-銷售”模式向“開發(fā)-運營”模式轉(zhuǎn)型。在“開發(fā)-銷售”模式下，企業(yè)主要依靠項目銷售實現(xiàn)資金回籠，對融資的及時性和規(guī)模要求較高，且面臨市場銷售風險；而在“開發(fā)-運營”模式下，企業(yè)通過長期運營房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值收益，并可以將成熟的運營資產(chǎn)打包發(fā)行REITs，實現(xiàn)資金的回收和再投資。這種轉(zhuǎn)型不僅可以降低企業(yè)對傳統(tǒng)融資渠道的依賴，還能提高企業(yè)的運營管理水平和可持續(xù)發(fā)展能力。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始積極探索這種轉(zhuǎn)型，通過打造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目并運營成熟后，發(fā)行REITs實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化和資金的回籠，再將資金投入到新的項目開發(fā)和運營中，形成了良性的資金循環(huán)和業(yè)務(wù)發(fā)展模式。4.2盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動性在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，大量的存量資產(chǎn)沉淀，占用了企業(yè)的大量資金，限制了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和再投資能力。REITs作為一種有效的金融工具，在盤活存量資產(chǎn)方面發(fā)揮著重要作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs為其提供了將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性資金的有效途徑。以華潤置地為例，其旗下的青島萬象城作為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，原本是企業(yè)的存量資產(chǎn)，占用了大量資金。通過發(fā)行華潤商業(yè)REIT，將青島萬象城打包上市，成功盤活了這一存量資產(chǎn)，實現(xiàn)了資金的回籠。截至2024年底，華潤商業(yè)REIT自2024年3月14日上市以來，全年實現(xiàn)EBITDA3.51億元，預(yù)算完成率112%，股價累計上漲25.6%，連續(xù)四個季度現(xiàn)金分紅合計3.15億元，年化分派率5.08%。這不僅為華潤置地帶來了可觀的現(xiàn)金流，還使得企業(yè)能夠?qū)⒒鼗\的資金投入到其他項目的開發(fā)、運營或償還債務(wù)中，優(yōu)化了企業(yè)的資金配置，提高了資金使用效率。從市場整體角度來看，REITs促進了資產(chǎn)的流通和配置。它打破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的局限，使房地產(chǎn)資產(chǎn)能夠在資本市場上自由交易，吸引了更多的投資者參與。在傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)資產(chǎn)的交易往往受到交易金額大、交易手續(xù)繁瑣、信息不對稱等因素的限制，導(dǎo)致資產(chǎn)流通不暢。而REITs以證券化的形式，將房地產(chǎn)資產(chǎn)分割成小額的份額，降低了投資門檻，使得個人投資者和中小機構(gòu)投資者也能夠參與房地產(chǎn)投資。同時，REITs在證券市場上的交易相對便捷，提高了資產(chǎn)的流動性，促進了市場的活躍。我國公募REITs市場的發(fā)展，吸引了包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產(chǎn)業(yè)資本等各類投資者的參與，市場活躍度不斷提高。REITs還能夠提高市場的流動性，增強市場的穩(wěn)定性。當市場上存在大量的REITs產(chǎn)品時，投資者可以根據(jù)自己的風險偏好和投資目標，靈活地選擇投資不同的REITs產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置。這種多元化投資可以分散風險，降低投資者對單一房地產(chǎn)資產(chǎn)的依賴，從而提高市場的穩(wěn)定性。REITs的交易活躍也為市場提供了更多的流動性，當市場出現(xiàn)波動時，投資者可以通過買賣REITs產(chǎn)品，快速調(diào)整資產(chǎn)組合，平抑市場波動。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整時，投資者可以通過出售持有的REITs產(chǎn)品，減少對房地產(chǎn)市場的暴露，降低風險；而當市場好轉(zhuǎn)時，投資者又可以通過購買REITs產(chǎn)品，參與房地產(chǎn)市場的投資，分享市場發(fā)展的紅利。4.3吸引長期資金，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量的資金支持，且資金的穩(wěn)定性對于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。REITs作為一種創(chuàng)新的金融工具，在吸引長期資金方面具有獨特優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供有力支持。從投資者角度來看，REITs具有收益相對穩(wěn)定、風險較低的特點，符合長期資金的投資需求。REITs的收益主要來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)的租金收入和資產(chǎn)增值，與股票市場和債券市場的相關(guān)性相對較低，能夠為投資者提供多元化的投資選擇，分散投資風險。社保基金、保險資金等長期資金通常具有規(guī)模大、期限長、風險偏好較低的特點，REITs的特性使其成為這些長期資金理想的投資標的。社保基金作為保障社會成員基本生活的重要資金，對投資的安全性和穩(wěn)定性要求極高。REITs的穩(wěn)定收益和相對較低的風險，使其能夠滿足社?；鸬耐顿Y需求，為社保基金提供了一種穩(wěn)健的投資渠道，有助于實現(xiàn)社?；鸬谋Ｖ翟鲋怠１ｋU資金也具有長期穩(wěn)定的特點，需要尋找與之匹配的投資項目。REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)通常具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠為保險資金提供長期穩(wěn)定的收益，同時，REITs的資產(chǎn)配置分散化特點也有助于降低保險資金的投資風險。REITs還可以為房地產(chǎn)市場提供長期穩(wěn)定的資金支持，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式，如銀行貸款、債券融資等，往往存在期限較短、資金不穩(wěn)定的問題。銀行貸款的期限一般較短，且在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策收緊時，銀行可能會減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款投放，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張；債券融資則受到市場利率波動、信用評級等因素的影響，融資成本和難度不穩(wěn)定。而REITs通過發(fā)行收益憑證或股份，將投資者的資金集合起來，形成長期穩(wěn)定的資金來源。REITs的資金可以長期投資于房地產(chǎn)項目，為房地產(chǎn)企業(yè)提供持續(xù)的資金支持，幫助企業(yè)進行項目開發(fā)、運營和維護，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。REITs的發(fā)展還有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。當市場上存在大量的REITs產(chǎn)品時，投資者對房地產(chǎn)市場的信心會得到增強，因為REITs的存在為房地產(chǎn)資產(chǎn)提供了一個有效的退出機制，使得投資者在需要資金時能夠較為便捷地實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。REITs的發(fā)展也會吸引更多的投資者關(guān)注房地產(chǎn)市場，增加市場的資金供給，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動時，REITs可以發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，通過吸引長期資金的流入，緩解市場的資金壓力，平抑市場波動，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷時，REITs可以通過發(fā)行新的產(chǎn)品或擴募等方式，吸引更多的資金進入市場，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，幫助企業(yè)度過難關(guān)；當房地產(chǎn)市場過熱時，REITs可以通過調(diào)整投資策略，減少對房地產(chǎn)市場的投資，避免市場過度投機，促進市場的理性發(fā)展。4.4案例分析：成功發(fā)行REITs的房地產(chǎn)企業(yè)4.4.1華潤置地：商業(yè)REITs助力轉(zhuǎn)型與發(fā)展華潤置地在房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）領(lǐng)域的實踐具有典型性和示范意義。2024年3月14日，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（華潤商業(yè)REIT）在深圳證券交易所成功上市，發(fā)行規(guī)模達69.02億元，在首批上市的三單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大。該REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城，這是青島市建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，位于青島市中心香港中路商圈，擁有近30萬平方米高品質(zhì)商業(yè)空間，商場出租率維持98%以上高位，2016-2022年，商場客流量年復(fù)合增長率為7.6%，近三年營業(yè)收入復(fù)合增長率15%，2023年銷售額、營業(yè)額均保持良好增長。華潤商業(yè)REIT的成功發(fā)行對華潤置地產(chǎn)生了多方面的積極影響。在資金回籠與資產(chǎn)盤活方面，通過發(fā)行REITs，華潤置地成功將青島萬象城這一優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性資金，實現(xiàn)了資金的快速回籠。這不僅優(yōu)化了企業(yè)的資金配置，提高了資金使用效率，還使得企業(yè)能夠?qū)⒒鼗\資金投入到其他項目的開發(fā)、運營或償還債務(wù)中，增強了企業(yè)的資金流動性和抗風險能力。在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略布局方面，華潤商業(yè)REIT的上市為華潤置地向“開發(fā)-運營”模式轉(zhuǎn)型提供了有力支持。企業(yè)通過長期運營青島萬象城并將其打包發(fā)行REITs，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)向資產(chǎn)運營和管理的轉(zhuǎn)變，提升了企業(yè)的運營管理水平和可持續(xù)發(fā)展能力。華潤置地計劃將凈回收資金用于符合公募REITs監(jiān)管的在建或新建消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，進一步完善了企業(yè)的戰(zhàn)略布局，有助于企業(yè)在消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的深耕和發(fā)展。4.4.2招商蛇口：租賃住房REITs的實踐與成效招商蛇口在租賃住房REITs領(lǐng)域也取得了顯著成果。2024年10月23日，招商蛇口設(shè)立的租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目之招商蛇口租賃住房REIT（深交所代碼“180502”）在深圳證券交易所上市，是招商蛇口自招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后第三個REITs平臺，也是2024年以來首單上市的租賃住房公募REITs項目。該REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于深圳市南山區(qū)的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目，均為具備保障性質(zhì)的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套，項目交通便捷，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施完善。截至2024年6月末，太子灣項目和林下項目運行時間分別超過4年和8年，出租率處于高位且收益穩(wěn)定，太子灣項目運行滿4年、2024年1-6月平均出租率達94.66%；林下項目運行滿8年，2024年1-6月平均出租率達97.24%。招商蛇口租賃住房REIT的成功發(fā)行對企業(yè)具有重要意義。在融資渠道拓展方面，通過發(fā)行租賃住房REITs，招商蛇口有效拓寬了融資渠道，為企業(yè)的租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金來源。與傳統(tǒng)融資方式相比，REITs具有長期穩(wěn)定的資金優(yōu)勢，能夠滿足租賃住房業(yè)務(wù)重資產(chǎn)、長周期的資金需求。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，REITs的發(fā)行有助于招商蛇口盤活租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的流動性和運營效率。企業(yè)可以將募集資金用于收購太子灣與林下兩個租賃住房項目，進一步擴大租賃住房業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置。招商蛇口租賃住房REIT的上市也為我國REITs與住房租賃市場的健康發(fā)展提供了樣本，推動了行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新。五、我國房地產(chǎn)融資及REITs發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)5.1房地產(chǎn)融資面臨的挑戰(zhàn)5.1.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟環(huán)境的波動對房地產(chǎn)融資有著顯著影響。在經(jīng)濟增長放緩時期，企業(yè)經(jīng)營效益下滑，居民收入增長受限，導(dǎo)致購房需求下降，房地產(chǎn)市場銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度減緩，償債能力和再融資能力受到削弱，融資難度相應(yīng)增加。在2008年全球金融危機期間，我國經(jīng)濟增長受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)市場陷入低迷，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，融資難度急劇加大。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金短缺，無法按時償還貸款，信用評級下降，進一步加大了融資難度。房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控是影響房地產(chǎn)融資的重要因素。近年來，為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，政府出臺了一系列調(diào)控政策，包括限購、限貸、限售等。這些政策在抑制房地產(chǎn)市場過熱、防范房地產(chǎn)泡沫風險的，也對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生了一定的限制。限購政策使得購房需求減少，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績受到影響，資金回籠困難，進而影響企業(yè)的融資能力；限貸政策提高了購房者的首付比例和貸款利率，增加了購房者的購房成本，導(dǎo)致市場需求下降，同時也使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的難度加大?！叭兰t線”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資影響深遠。該政策通過對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等指標進行限制，約束企業(yè)的債務(wù)擴張規(guī)模和速度，促使企業(yè)降低杠桿率。這使得許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資渠道收緊、融資成本上升的困境。據(jù)統(tǒng)計，在“三道紅線”政策實施后，約70%的房地產(chǎn)企業(yè)至少觸及一條紅線，部分企業(yè)甚至觸及多條紅線。這些企業(yè)在融資時面臨著銀行貸款額度減少、債券發(fā)行難度增加、信托融資受限等問題，融資成本也大幅上升。一些原本依賴高杠桿擴張的房地產(chǎn)企業(yè)，在“三道紅線”政策的約束下，不得不調(diào)整經(jīng)營策略，放緩項目開發(fā)進度，甚至出售資產(chǎn)以降低負債率，這進一步加劇了企業(yè)的融資壓力。5.1.2金融市場波動金融市場的波動對房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和難度產(chǎn)生了重要影響。利率和匯率波動是金融市場波動的重要表現(xiàn)形式。當市場利率上升時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本顯著增加。以銀行貸款為例，市場利率上升會導(dǎo)致銀行貸款利率相應(yīng)提高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息支出增加。在債券市場，利率上升會使得債券發(fā)行利率上升，企業(yè)發(fā)行債券的成本增加，融資難度加大。匯率波動也會對房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資產(chǎn)生影響。如果本幣貶值，房地產(chǎn)企業(yè)的海外債務(wù)還款成本會增加，企業(yè)面臨的匯率風險上升。對于一些有海外融資需求的房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率波動會增加融資的不確定性，使得企業(yè)在海外融資時更加謹慎。信用評級下調(diào)也是房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場波動中面臨的重要問題。信用評級是金融機構(gòu)和投資者評估企業(yè)信用風險的重要依據(jù)，信用評級下調(diào)會直接影響企業(yè)的融資能力。當房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級下調(diào)時，銀行可能會減少對企業(yè)的貸款額度，提高貸款利率，甚至拒絕提供貸款。在債券市場，信用評級下調(diào)會使得債券的發(fā)行難度增加，發(fā)行利率上升，投資者對債券的認可度降低。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營業(yè)績下滑、債務(wù)違約等原因，信用評級被下調(diào)。據(jù)統(tǒng)計，在某一時期內(nèi)，約有20%的房地產(chǎn)企業(yè)信用評級被下調(diào)，這些企業(yè)在融資時面臨著更大的困難。融資渠道受阻也是金融市場波動帶來的挑戰(zhàn)之一。當金融市場出現(xiàn)動蕩時，投資者的風險偏好下降，對房地產(chǎn)企業(yè)的投資變得更加謹慎。銀行可能會收緊信貸政策，減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款投放；債券市場可能會出現(xiàn)發(fā)行困難的情況，房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行債券籌集資金；信托融資等其他融資渠道也可能受到限制。在2020-2021年期間，金融市場波動加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到明顯阻礙。許多房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行計劃被迫推遲或取消，信托融資規(guī)模也大幅下降，企業(yè)的資金鏈緊張，融資難度達到前所未有的程度。5.1.3企業(yè)自身信用與財務(wù)狀況房地產(chǎn)企業(yè)自身的信用和財務(wù)狀況對融資至關(guān)重要。信用評級作為衡量企業(yè)信用狀況的重要指標，直接影響著企業(yè)的融資能力。信用評級高的企業(yè)通常被認為具有較強的償債能力和較低的信用風險，更容易獲得金融機構(gòu)的信任和支持，從而在融資過程中占據(jù)優(yōu)勢。這些企業(yè)可以以較低的利率獲得銀行貸款，在債券市場上也能更順利地發(fā)行債券，融資成本相對較低。像萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其良好的信用評級，在融資時能夠獲得較為優(yōu)惠的條件，融資渠道相對暢通。相反，信用評級低的企業(yè)則面臨著諸多融資難題。金融機構(gòu)在評估貸款風險時，會對信用評級低的企業(yè)持謹慎態(tài)度，可能會提高貸款門檻，如要求提供更多的抵押物、增加擔保措施等，或者直接減少貸款額度，甚至拒絕貸款。在債券市場，信用評級低的企業(yè)發(fā)行債券的難度較大，即使能夠發(fā)行，也需要支付較高的利率來吸引投資者，這無疑增加了企業(yè)的融資成本。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小、財務(wù)狀況不穩(wěn)定等原因，信用評級較低，在融資時常常面臨困難，難以滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿經(jīng)營模式帶來了較大的風險。在過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時期，許多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求規(guī)模擴張，大量舉債，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率居高不下。這種高杠桿經(jīng)營模式在市場環(huán)境較好時，能夠幫助企業(yè)快速獲取資金，實現(xiàn)規(guī)模增長。一旦市場形勢發(fā)生變化，如銷售不暢、融資渠道受阻等，高杠桿經(jīng)營模式就會使企業(yè)面臨巨大的償債壓力。當房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，銷售回款減少，而企業(yè)仍需按時償還高額債務(wù)，這可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，甚至斷裂。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于高杠桿經(jīng)營，在市場波動中出現(xiàn)債務(wù)違約事件，不僅影響了企業(yè)自身的信用和聲譽，也對整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生了負面影響。這些企業(yè)的違約事件使得金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估更加謹慎，進一步收緊了融資政策，導(dǎo)致其他房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度也隨之增加。五、我國房地產(chǎn)融資及REITs發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)5.2REITs發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)5.2.1法律法規(guī)與政策不完善目前，我國REITs相關(guān)法律法規(guī)和政策仍存在諸多不完善之處，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和稅收等關(guān)鍵環(huán)節(jié)面臨一系列問題，制約了REITs市場的健康發(fā)展。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方面，REITs涉及復(fù)雜的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程，需要明確的法律規(guī)范來保障各方權(quán)益。從我國現(xiàn)行法律體系來看，對于REITs底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，缺乏專門且系統(tǒng)的法律規(guī)定。在實踐中，不同地區(qū)對于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和操作流程存在差異，導(dǎo)致REITs在資產(chǎn)收購和整合過程中面臨不確定性。一些地區(qū)在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，手續(xù)繁瑣，耗時較長，增加了REITs項目的設(shè)立成本和時間成本。而且，在REITs設(shè)立和運營過程中，可能涉及原始權(quán)益人、項目公司、REITs管理人、投資者等多方主體之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整，現(xiàn)行法律對于這些主體之間產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的界定和規(guī)范不夠清晰，容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，影響REITs項目的順利推進。稅收政策是影響REITs發(fā)展的重要因素，目前我國REITs稅收政策存在一些不利于市場發(fā)展的問題。REITs在資產(chǎn)收購、運營和分配等環(huán)節(jié)存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。在資產(chǎn)收購階段，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以及項目公司向REITs轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，可能涉及企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅等多種稅種。盡管2022年1月26日財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托REITs試點稅收政策的公告》，在企業(yè)所得稅層面給予了一定的稅收優(yōu)惠，但在其他稅種方面，仍存在重復(fù)征稅的情況。在運營階段，REITs取得的租金收入需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅等，而投資者在獲得分紅時，還可能需要繳納個人所得稅或企業(yè)所得稅，這大大降低了REITs的投資回報率，影響了投資者的積極性。我國REITs稅收政策缺乏明確的優(yōu)惠導(dǎo)向，與國外成熟市場相比，我國對REITs的稅收優(yōu)惠力度不足，難以吸引更多的投資者參與REITs市場。5.2.2市場認知與投資者教育不足市場對REITs的認知不足以及投資者教育的缺乏，是我國REITs發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)，對市場的發(fā)展產(chǎn)生了多方面的負面影響。在市場認知方面，許多投資者對REITs的基本概念、運作機制、風險收益特征等缺乏深入了解。REITs作為一種相對新型的金融產(chǎn)品，其運作涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購、運營、管理以及證券化等多個環(huán)節(jié)，較為復(fù)雜，與傳統(tǒng)的股票、債券等金融產(chǎn)品有較大差異。部分投資者將REITs簡單等同于房地產(chǎn)投資，認為投資REITs就等同于直接投資房地產(chǎn)項目，忽視了REITs的金融產(chǎn)品屬性和市場風險。一些投資者對REITs的收益來源和分配方式存在誤解，認為REITs的收益一定高于其他金融產(chǎn)品，或者認為REITs的收益是固定不變的。這種認知偏差導(dǎo)致投資者在投資決策時缺乏理性判斷，容易受到市場情緒和短期利益的影響。投資者教育的缺乏進一步加劇了市場認知不足的問題。目前，我國對REITs的投資者教育工作還不夠系統(tǒng)和深入，缺乏有效的教育渠道和方式。金融機構(gòu)在推廣REITs產(chǎn)品時，往往側(cè)重于宣傳產(chǎn)品的收益，而對產(chǎn)品的風險、投資策略等方面的介紹不夠全面和深入。投資者難以獲取準確、全面的REITs信息，無法做出科學的投資決策。而且，針對普通投資者的REITs教育活動較少，投資者缺乏學習和了解REITs的機會。在一些金融知識普及活動中，對REITs的介紹也相對較少，導(dǎo)致普通投資者對REITs知之甚少。市場認知不足和投資者教育缺乏對REITs市場發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。這導(dǎo)致市場參與度不高，投資者對REITs的認可度較低，參與投資的積極性不高，限制了REITs市場的規(guī)模擴大和流動性提升。投資者的非理性投資行為增加，容易引發(fā)市場波動，影響市場的穩(wěn)定發(fā)展。一些投資者在不了解REITs風險的情況下盲目投資，當市場出現(xiàn)波動時，可能會恐慌拋售，導(dǎo)致REITs價格大幅下跌，影響市場信心。5.2.3資產(chǎn)估值與定價難度大REITs資產(chǎn)估值和定價的復(fù)雜性及面臨的困難，是制約我國REITs市場發(fā)展的重要因素之一。REITs資產(chǎn)估值面臨諸多挑戰(zhàn)。其底層資產(chǎn)類型多樣，包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，不同類型資產(chǎn)的估值方法和影響因素各不相同。商業(yè)地產(chǎn)的估值通常需要考慮地理位置、租金水平、出租率、市場需求等因素；工業(yè)地產(chǎn)的估值則要關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、周邊配套設(shè)施、土地性質(zhì)等因素；基礎(chǔ)設(shè)施的估值還要考慮特許經(jīng)營權(quán)期限、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、政策風險等因素。準確評估這些因素的影響程度，并合理確定資產(chǎn)價值，難度較大。以某商業(yè)地產(chǎn)REITs為例，其底層資產(chǎn)位于城市核心商圈，雖然租金水平較高，但周邊新建商業(yè)項目的競爭可能會影響其未來的出租率和租金增長，如何準確評估這種競爭因素對資產(chǎn)價值的影響，是估值過程中的難點。市場環(huán)境的不確定性也增加了REITs資產(chǎn)估值的難度。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟、政策調(diào)控、市場供需等多種因素影響，價格波動較大。宏觀經(jīng)濟形勢的變化會影響房地產(chǎn)市場的需求和租金水平，政策調(diào)控可能會對房地產(chǎn)市場的交易規(guī)則、稅收政策等產(chǎn)生影響，市場供需關(guān)系的變化會直接影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格。在經(jīng)濟增長放緩時期，房地產(chǎn)市場需求可能下降，租金水平也可能隨之降低，這會對REITs底層資產(chǎn)的估值產(chǎn)生負面影響。而且，市場信息的不對稱也使得投資者難以獲取全面、準確的資產(chǎn)信息，進一步增加了估值的難度。REITs定價同樣面臨困難。目前，我國REITs市場缺乏統(tǒng)一、科學的定價模型和方法。不同的機構(gòu)在定價時可能采用不同的方法和參數(shù)，導(dǎo)致定價結(jié)果差異較大，影響市場的公平性和透明度。一些機構(gòu)在定價時主要參考房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗，忽視了REITs作為金融產(chǎn)品的特性和市場變化因素；另一些機構(gòu)則可能過度依賴國外的定價模型，而沒有充分考慮我國的市場特點和實際情況。REITs市場的流動性相對較低，交易活躍度不高，這使得市場價格難以準確反映資產(chǎn)的真實價值。在流動性不足的市場中，少量的交易可能會對價格產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致價格失真。5.2.4運營管理能力有待提高運營管理能力對于REITs的收益和市場信心至關(guān)重要，而目前我國REITs運營管理能力仍有待進一步提高。REITs的收益主要來源于底層資產(chǎn)的運營收入，因此，有效的運營管理是提高REITs收益的關(guān)鍵。在實際運營中，部分REITs項目存在運營效率低下的問題。一些商業(yè)地產(chǎn)REITs項目在招商、運營、物業(yè)管理等方面存在不足，導(dǎo)致出租率不高，租金收入不穩(wěn)定。某商業(yè)地產(chǎn)REITs項目由于招商策略不當，引進的商家與項目定位不符，導(dǎo)致商場人氣不旺，出租率長期低于市場平均水平，影響了REITs的收益。在成本控制方面，一些REITs項目也存在不足，運營成本過高，壓縮了利潤空間。部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目在設(shè)備維護、人員管理等方面的成本較高，降低了項目的盈利能力。運營管理能力還會影響投資者對REITs的信心。如果REITs項目的運營管理不善，出現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量下降、收益不穩(wěn)定等問題，投資者可能會對REITs的投資價值產(chǎn)生懷疑，從而降低對REITs的投資意愿。當某REITs項目頻繁出現(xiàn)租戶退租、物業(yè)損壞等問題時，投資者會認為該項目的運營管理存在問題，對其未來的收益預(yù)期降低，可能會選擇拋售手中的REITs份額，導(dǎo)致REITs價格下跌，市場信心受挫。我國REITs運營管理人才相對匱乏，也是制約運營管理能力提升的重要因素。REITs運營管理需要既懂房地產(chǎn)運營，又懂金融投資的復(fù)合型人才。目前，這類人才在市場上較為稀缺，部分從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不能滿足REITs運營管理的需求。一些REITs管理人員對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和運營規(guī)律缺乏深入了解，在項目運營決策時可能出現(xiàn)失誤；另一些管理人員對金融市場的運作機制和投資策略不夠熟悉，難以有效利用金融工具提高REITs的收益和風險管理水平。六、促進我國房地產(chǎn)融資及REITs發(fā)展的建議6.1完善房地產(chǎn)融資體系6.1.1加強金融監(jiān)管與政策引導(dǎo)在金融監(jiān)管方面，應(yīng)建立健全多部門協(xié)同的監(jiān)管機制。目前，房地產(chǎn)融資涉及銀行、證券、信托等多個金融領(lǐng)域，分業(yè)監(jiān)管模式下容易出現(xiàn)監(jiān)管空白和監(jiān)管重疊問題。因此，需要加強央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，形成監(jiān)管合力。建立定期的監(jiān)管聯(lián)席會議制度，共同商討房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策的制定與執(zhí)行，及時解決監(jiān)管過程中出現(xiàn)的問題。加強對房地產(chǎn)融資各環(huán)節(jié)的全面監(jiān)管，包括融資項目的審批、資金的流向和使用、融資主體的信用狀況等。嚴格審查房地產(chǎn)企業(yè)的融資項目，確保項目的合法性、可行性和盈利能力。加強對資金流向的監(jiān)控，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，如防止銀行信貸資金通過影子銀行等渠道繞道進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。建立房地產(chǎn)融資風險監(jiān)測與預(yù)警系統(tǒng)，運用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，實時監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、成本以及市場動態(tài)等信息。通過設(shè)定風險預(yù)警指標，如資產(chǎn)負債率、償債能力指標、市場價格波動指標等，當指標達到預(yù)警閾值時，及時發(fā)出預(yù)警信號，以便監(jiān)管部門和企業(yè)采取相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。在政策引導(dǎo)方面，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段和市場狀況，制定差異化的融資政策。在市場過熱時，適當收緊融資政策，提高融資門檻，控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模和速度，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為；在市場低迷時，適度放寬融資政策，降低融資成本，鼓勵金融機構(gòu)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。加大對保障性住房建設(shè)的融資支持力度，通過政策引導(dǎo)金融機構(gòu)提供低息貸款、專項債券等融資工具，滿足保障性住房建設(shè)的資金需求，解決