2025年土地估價師考試題庫（附答案和詳細解析）（0731）1.以下關(guān)于土地價格的說法，錯誤的是（）A.土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格B.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)C.土地價格主要由土地需求決定D.土地價格呈總體上升趨勢答案：B解析：土地是自然產(chǎn)物，不是人類勞動的產(chǎn)物，沒有價值，所以土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，而是土地權(quán)利和收益的購買價格。土地的供給相對固定，需求不斷變化，所以土地價格主要由土地需求決定，且隨著經(jīng)濟發(fā)展等因素，土地價格呈總體上升趨勢。2.土地估價的最有效使用原則要求在評估土地價格時，應（）A.按照過去的使用方式進行評估B.按照目前的使用方式進行評估C.按照法律規(guī)定的使用方式進行評估D.按照最可能的最有效使用方式進行評估答案：D解析：最有效使用原則是指土地估價應以估價對象的最有效使用為前提進行。即土地評估應考慮在法律允許、技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的情況下，按照最可能的最有效使用方式來評估土地價格，而不是局限于過去或目前的使用方式。3.下列不屬于土地估價中市場比較法比較實例選擇要求的是（）A.與待估土地用途應相同B.與待估土地交易類型應相同C.交易案例必須為正常交易D.交易案例的成交日期與待估土地的估價期日應接近答案：C解析：市場比較法選擇比較實例時，要求實例與待估土地用途相同、交易類型相同、成交日期與估價期日接近。但交易案例不一定必須為正常交易，若為非正常交易，可進行交易情況修正。4.采用收益還原法評估土地價格時，土地純收益是指（）A.土地總收益扣除土地總成本B.土地總收益扣除土地總費用C.土地總收益扣除建筑物折舊D.土地總收益扣除建筑物重置成本答案：B解析：收益還原法中，土地純收益是指土地總收益扣除土地總費用后的余額。土地總成本概念不準確，建筑物折舊和重置成本與土地純收益計算無關(guān)。5.在成本逼近法中，土地取得費和土地開發(fā)費均應是（）A.實際發(fā)生的費用B.客觀費用C.最高費用D.最低費用答案：B解析：成本逼近法中，土地取得費和土地開發(fā)費應采用客觀費用，即正常情況下的平均費用，而不是實際發(fā)生的個別費用，也不是最高或最低費用。6.剩余法評估土地價格時，計算利息的基數(shù)不包括（）A.地價B.建筑費用C.專業(yè)費用D.銷售費用答案：D解析：剩余法計算利息時，利息的計算基數(shù)包括地價、建筑費用、專業(yè)費用等，銷售費用一般不計入利息計算基數(shù)。7.路線價法的理論依據(jù)是（）A.替代原則B.預期收益原則C.最有效使用原則D.供需原則答案：A解析：路線價法是在特定街道上設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于該街道上，此單價稱為路線價。其理論依據(jù)是替代原則，即同一路線價區(qū)段內(nèi)的土地價格相互影響、相互替代。8.土地估價報告的有效期一般為（）A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B解析：土地估價報告的有效期一般為1年，超過有效期，土地價格可能會因市場等因素發(fā)生變化，報告結(jié)果可能不再適用。9.下列屬于影響土地價格的區(qū)域因素的是（）A.土地面積B.土地形狀C.交通條件D.土地使用年限答案：C解析：區(qū)域因素是指對特定區(qū)域內(nèi)的土地價格產(chǎn)生影響的因素，交通條件屬于區(qū)域因素。土地面積、土地形狀屬于個別因素，土地使用年限屬于自身因素。10.采用市場比較法評估土地價格時，進行交易情況修正的目的是（）A.消除交易行為中的特殊因素對交易價格的影響B(tài).使比較實例的成交日期與待估土地的估價期日接近C.使比較實例與待估土地在區(qū)域因素上一致D.使比較實例與待估土地在個別因素上一致答案：A解析：交易情況修正的目的是消除交易行為中的特殊因素（如急買急賣、親友間交易等）對交易價格的影響，使比較實例的價格能反映正常市場情況。11.在收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）A.純收益與價格比率法B.安全利率加風險調(diào)整值法C.市場提取法D.累加法答案：C解析：收益還原法中，還原利率的確定方法有純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法、累加法等。市場提取法是確定成本法中建筑物折舊等的方法，不是確定還原利率的方法。12.成本逼近法中，投資利潤的計算基數(shù)不包括（）A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.稅費D.土地增值收益答案：D解析：成本逼近法中，投資利潤的計算基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費等，土地增值收益是在計算土地價格時另外考慮的，不納入投資利潤計算基數(shù)。13.剩余法評估土地價格時，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價一般是通過（）來確定的。A.預測未來市場價格B.成本加成法C.比較法D.收益還原法答案：C解析：剩余法中，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價一般通過比較法，即與類似已建成不動產(chǎn)的市場價格進行比較來確定。預測未來市場價格較難準確把握，成本加成法不適合確定不動產(chǎn)總價，收益還原法主要用于評估有收益的不動產(chǎn)價格。14.路線價法適用于（）的土地價格評估。A.單個宗地B.大面積土地C.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地D.農(nóng)村集體土地答案：C解析：路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的價格評估，因為這些土地具有一定的規(guī)律性和可比性。單個宗地一般采用市場比較法等其他方法評估，大面積土地評估方法多樣，農(nóng)村集體土地有其特殊的評估方式，路線價法不太適用。15.土地估價報告中，估價結(jié)果的表述應（）A.只說明總價B.只說明單價C.同時說明總價和單價D.說明總價或單價均可答案：C解析：土地估價報告中，估價結(jié)果應同時說明總價和單價，以便全面準確地反映土地的價值。16.下列關(guān)于土地價格與一般商品價格的說法，正確的是（）A.土地價格和一般商品價格都具有明顯的個別性B.土地價格和一般商品價格的形成時間都較短C.土地價格和一般商品價格都受供求關(guān)系影響D.土地價格和一般商品價格的變動趨勢都比較穩(wěn)定答案：C解析：土地價格和一般商品價格都受供求關(guān)系影響。土地價格具有明顯的個別性，而一般商品具有同質(zhì)性，個別性不明顯；土地價格形成時間長，一般商品價格形成時間相對較短；土地價格呈總體上升趨勢，變動不穩(wěn)定，一般商品價格受多種因素影響，變動情況復雜。17.采用市場比較法評估土地價格時，對比較實例進行區(qū)域因素修正時，不需要考慮的因素是（）A.繁華程度B.交通條件C.土地使用年限D(zhuǎn).環(huán)境質(zhì)量答案：C解析：區(qū)域因素修正主要考慮繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量等區(qū)域特性因素。土地使用年限屬于個別因素，不屬于區(qū)域因素修正考慮的內(nèi)容。18.在收益還原法中，當土地純收益按等比級數(shù)遞增，還原利率大于遞增比率時，土地價格的計算公式為（）A.\(P=\frac{a}{rs}\)B.\(P=\frac{a}{r+s}\)C.\(P=\frac{a}{r}\)D.\(P=\frac{a}{sr}\)答案：A解析：當土地純收益按等比級數(shù)遞增，還原利率大于遞增比率時，土地價格計算公式為\(P=\frac{a}{rs}\)，其中\(zhòng)(P\)為土地價格，\(a\)為第一年純收益，\(r\)為還原利率，\(s\)為純收益逐年遞增比率。19.成本逼近法中，土地增值收益的計算公式為（）A.（土地取得費+土地開發(fā)費）×土地增值收益率B.土地取得費×土地增值收益率C.土地開發(fā)費×土地增值收益率D.（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×土地增值收益率答案：A解析：成本逼近法中，土地增值收益的計算公式為（土地取得費+土地開發(fā)費）×土地增值收益率，稅費不納入土地增值收益計算基數(shù)。20.剩余法評估土地價格時，開發(fā)成本不包括（）A.建筑費用B.專業(yè)費用C.銷售費用D.投資利息答案：D解析：開發(fā)成本包括建筑費用、專業(yè)費用、銷售費用等。投資利息是在剩余法計算中單獨考慮的一項，不屬于開發(fā)成本。21.路線價法中，標準深度是指（）A.街道的平均深度B.能反映街道地價變化的深度C.宗地的平均深度D.臨街宗地的最大深度答案：B解析：路線價法中，標準深度是指能反映街道地價變化的深度，在此深度上設定的路線價能較好地反映該街道土地價格的總體水平。22.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應遵守的職業(yè)道德準則不包括（）A.獨立、客觀、公正B.保守客戶秘密C.可以接受客戶的回扣D.不斷提高專業(yè)水平答案：C解析：土地估價師應遵守獨立、客觀、公正的原則，保守客戶秘密，不斷提高專業(yè)水平。接受客戶回扣是違反職業(yè)道德的行為。23.采用市場比較法評估土地價格時，若比較實例的成交價格為1000元/平方米，交易情況修正系數(shù)為0.9，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個別因素修正系數(shù)為0.95，則待估土地的比準價格為（）元/平方米。A.940.5B.1045C.1000D.990答案：A解析：比準價格=成交價格×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)=1000×0.9×1.1×0.95=940.5（元/平方米）。24.在收益還原法中，若土地純收益每年不變且有限年期，還原利率大于零，則土地價格的計算公式為（）A.\(P=\frac{a}{r}\)B.\(P=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)C.\(P=\frac{a}{r+s}\)D.\(P=\frac{a}{rs}\)答案：B解析：當土地純收益每年不變且有限年期，還原利率大于零時，土地價格計算公式為\(P=\frac{a}{r}[1\frac{1}{(1+r)^n}]\)，其中\(zhòng)(n\)為土地使用年期。25.成本逼近法中，土地開發(fā)費的計息期為（）A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.開發(fā)期的四分之一答案：B解析：成本逼近法中，土地開發(fā)費一般假設在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，所以計息期為開發(fā)期的一半。26.剩余法評估土地價格時，若開發(fā)項目的預期利潤為100萬元，開發(fā)成本為500萬元，銷售稅費為50萬元，則土地價格為（）萬元。（假設不考慮利息等其他因素）A.350B.400C.450D.500答案：A解析：根據(jù)剩余法公式，土地價格=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價開發(fā)成本銷售稅費利潤。本題中假設開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價為900萬元（500+50+100+土地價格），則土地價格=90050050100=350（萬元）。27.路線價法中，深度指數(shù)修正表的編制基礎是（）A.標準深度B.臨街深度C.平均深度D.最大深度答案：A解析：路線價法中，深度指數(shù)修正表是以標準深度為基礎編制的，反映了不同臨街深度的土地價格與標準深度土地價格的比例關(guān)系。28.土地估價報告中，估價目的應明確說明（）A.估價對象B.估價方法C.估價結(jié)果的應用方向D.估價日期答案：C解析：估價目的應明確說明估價結(jié)果的應用方向，如土地轉(zhuǎn)讓、抵押、課稅等。估價對象、估價方法和估價日期是估價報告中的其他重要內(nèi)容。29.下列關(guān)于土地價格影響因素的說法，錯誤的是（）A.一般來說，社會經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地價格越高B.交通條件改善會使土地價格降低C.土地的規(guī)劃用途會影響土地價格D.人口密度增加可能會使土地價格上升答案：B解析：交通條件改善會提高土地的可達性和便利性，通常會使土地價格上升，而不是降低。社會經(jīng)濟發(fā)展水平越高、土地規(guī)劃用途越合理、人口密度增加等一般都會使土地價格上升。30.采用市場比較法評估土地價格時，若有多個比較實例，應選擇（）的實例作為主要比較實例。A.成交價格最高B.成交價格最低C.與待估土地最相似D.成交日期最早答案：C解析：采用市場比較法時，應選擇與待估土地最相似的實例作為主要比較實例，這樣才能更準確地評估待估土地價格，而不是根據(jù)成交價格高低或成交日期早晚來選擇。31.在收益還原法中，若土地純收益按等差級數(shù)遞增，還原利率大于零，則土地價格的計算公式為（）A.\(P=\frac{a}{r}+\frac{r^2}\)B.\(P=\frac{a}{r}\frac{r^2}\)C.\(P=\frac{a}{r}\)D.\(P=\frac{a}{r+b}\)答案：A解析：當土地純收益按等差級數(shù)遞增，還原利率大于零時，土地價格計算公式為\(P=\frac{a}{r}+\frac{r^2}\)，其中\(zhòng)(a\)為第一年純收益，\(b\)為純收益逐年遞增額。32.成本逼近法中，土地取得費的計息期為（）A.整個開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.開發(fā)期的四分之一答案：A解析：成本逼近法中，土地取得費在取得土地時一次性投入，所以計息期為整個開發(fā)期。33.剩余法評估土地價格時，若開發(fā)項目的總建筑面積為10000平方米，預計每平方米售價為5000元，開發(fā)成本為2000萬元，銷售稅費為售價的10%，預期利潤為500萬元，則土地價格為（）萬元。A.2000B.2500C.3000D.3500答案：B解析：開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價=10000×5000÷10000=5000（萬元），銷售稅費=5000×10%=500（萬元）。根據(jù)剩余法公式，土地價格=50002000500500=2500（萬元）。34.路線價法中，里地線是指（）A.臨街線B.標準深度線C.與臨街線平行的最內(nèi)側(cè)邊界線D.與臨街線垂直的邊界線答案：C解析：路線價法中，里地線是指與臨街線平行的最內(nèi)側(cè)邊界線，里地線以內(nèi)的土地價格與臨街土地價格有較大差異。35.土地估價報告中，估價師聲明應包括（）A.估價方法的選擇依據(jù)B.估價結(jié)果的有效期C.估價師對估價對象的實地查看情況D.估價報告的使用限制答案：C解析：估價師聲明應包括估價師對估價對象的實地查看情況、估價師的專業(yè)勝任能力等內(nèi)容。估價方法的選擇依據(jù)在估價方法說明中體現(xiàn)，估價結(jié)果的有效期在報告中單獨說明，估價報告的使用限制在報告的其他部分體現(xiàn)。36.下列屬于影響土地價格的個別因素的是（）A.城市規(guī)劃B.土地形狀C.區(qū)域交通條件D.社會經(jīng)濟發(fā)展水平答案：B解析：個別因素是指影響具體宗地價格的因素，土地形狀屬于個別因素。城市規(guī)劃屬于行政因素，區(qū)域交通條件屬于區(qū)域因素，社會經(jīng)濟發(fā)展水平屬于一般因素。37.采用市場比較法評估土地價格時，若比較實例的成交價格為800元/平方米，交易情況修正系數(shù)為1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.9，個別因素修正系數(shù)為1.02，則待估土地的比準價格為（）元/平方米。A.771.12B.861C.756D.816答案：A解析：比準價格=800×1.05×0.9×1.02=771.12（元/平方米）。38.在收益還原法中，若土地純收益每年按固定數(shù)額遞減，還原利率大于零，且純收益遞減到零為止，則土地價格的計算公式為（）A.\(P=\frac{a}{r}\frac{r^2}\)B.\(P=\frac{a}{r}+\frac{r^2}\)C.\(P=\frac{a}{r}\)D.\(P=\frac{a}{r+b}\)答案：A解析：當土地純收益每年按固定數(shù)額遞減，還原利率大于零，且純收益遞減到零為止時，土地價格計算公式為\(P=\frac{a}{r}\frac{r^2}\)，其中\(zhòng)(a\)為第一年純收益，\(b\)為純收益逐年遞減額。39.成本逼近法中，土地增值收益率一般取值范圍為（）A.10%20%B.20%30%C.30%40%D.40%50%答案：B解析：成本逼近法中，土地增值收益率一般取值范圍為20%30%。40.剩余法評估土地價格時，若開發(fā)項目的開發(fā)期為2年，第一年投入開發(fā)成本的60%，第二年投入40%，年利率為10%，則開發(fā)成本的利息為（）。（假設開發(fā)成本為1000萬元）A.120萬元B.132萬元C.140萬元D.150萬元答案：B解析：第一年投入資金=1000×60%=600（萬元），計息期為2年；第二年投入資金=1000×40%=400（萬元），計息期為1年。利息=600×[(1+10%)21]+400×[(1+10%)1]=132（萬元）。41.路線價法中，臨街深度價格遞減率是指（）A.臨街深度越深，土地價格越高的比率B.臨街深度越深，土地價格越低的比率C.臨街深度與土地價格無關(guān)的比率D.臨街深度與土地價格成正比例的比率答案：B解析：臨街深度價格遞減率是指臨街深度越深，土地價格越低的比率，反映了土地價格隨臨街深度的變化規(guī)律。42.土地估價報告中，附件應包括（）A.估價師資格證書復印件B.估價方法的詳細計算過程C.估價報告的編制說明D.估價結(jié)果的分析答案：A解析：附件應包括估價師資格證書復印件、估價對象的相關(guān)權(quán)屬證明等資料。估價方法的詳細計算過程在報告正文的估價方法部分體現(xiàn)，估價報告的編制說明和估價結(jié)果的分析在報告的其他部分體現(xiàn)。43.下列關(guān)于土地價格與租金關(guān)系的說法，正確的是（）A.土地價格與租金成正比B.土地價格與租金成反比C.土地價格與租金無關(guān)D.土地價格是租金的資本化答案：D解析：土地價格是租金的資本化，即土地價格可以通過租金和還原利率計算得出，在還原利率一定的情況下，土地價格與租金成正比。44.采用市場比較法評估土地價格時，若比較實例的成交價格為1200元/平方米，交易情況修正系數(shù)為0.98，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.03，個別因素修正系數(shù)為0.95，則待估土地的比準價格為（）元/平方米。A.1165.92B.1236C.1122D.1200答案：A解析：比準價格=1200×0.98×1.03×0.95=1165.92（元/平方米）。45.在收益還原法中，若土地純收益每年不變且無限年期，還原利率為5%，土地純收益為100元/平方米，則土地價格為（）元/平方米。A.1000B.1500C.2000D.2500答案：C解析：根據(jù)公式\(P=\frac{a}{r}\)（\(a\)為純收益，\(r\)為還原利率），土地價格\(P=\frac{100}{5\%}=2000\)（元/平方米）。46.成本逼近法中，土地開發(fā)費包括（）A.土地