西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司TEL:180927119451科技一路32號(hào)的工業(yè)用途土地及其地上建筑物的租金價(jià)格評(píng)估(西區(qū))委托人：西安環(huán)球印務(wù)股份有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：張麗華(注冊號(hào)3520000063)沈宇(注冊號(hào)3720210089)2致估價(jià)委托人函市場租金。國有土地使用圖號(hào)土地使用西高科技國用工業(yè)2048年12月7日西安高新區(qū)科技一路以北、高新六路以東②估價(jià)對(duì)象建筑物明細(xì)表1鋼結(jié)構(gòu)2份有限公司西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司TEL:180927119453估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2025年7月22日價(jià)值類型：市場租金價(jià)值估價(jià)方法：比較法我公司根據(jù)本次估價(jià)目的，結(jié)合國家及中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，根據(jù)我公司所掌握的房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料，采用比較法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，在滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說明的條件下，評(píng)估得到的估價(jià)結(jié)果如下：序號(hào)結(jié)構(gòu)總層數(shù)單位租金區(qū)間總租金區(qū)間(房產(chǎn))1鋼結(jié)構(gòu)2陜(2023)西安市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0343352號(hào)報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)造成損失!西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司二○二五年七月二十四日4估價(jià)師聲明 5估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 9一、估價(jià)委托方 9 9 9 9 八、估價(jià)原則 十、估價(jià)結(jié)果 23十一、估價(jià)人員 23十二、實(shí)地查勘期 23十三、估價(jià)作業(yè)期 235我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)對(duì)象利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。4、我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)5、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰6、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已于價(jià)值時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對(duì)評(píng)估標(biāo)的物外觀和使用狀況。估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。7、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司TEL:180927119451、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)權(quán)屬資料，我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對(duì)象建成后能3、估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交二、未定事項(xiàng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象沒有未定事項(xiàng)，無未定事項(xiàng)假設(shè)。三、背離事實(shí)假設(shè)1.不考慮估價(jià)對(duì)象被查封、原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。2.不考慮估價(jià)對(duì)象原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。本次估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間無不一致，故無不相一致假設(shè)。五、依據(jù)不足假設(shè)本次估價(jià)依據(jù)充足，故不做假設(shè)。六、本報(bào)告使用限制條件1、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為壹年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。6西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司72、本報(bào)告出具的估價(jià)結(jié)果為委托方了解估價(jià)對(duì)象市場租金水平提供參考，估價(jià)時(shí)未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)租金價(jià)格產(chǎn)生的影響，也沒有考慮特殊的交易情況，當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。3、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新4、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提，本次評(píng)估設(shè)定注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零。5、本房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告未經(jīng)西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不得提供給估價(jià)委托人和評(píng)估報(bào)告審查部門之外的單位或個(gè)人；亦不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，不得以其他任何方式公開發(fā)表。6、如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字或數(shù)字因校對(duì)或其他類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。8地址：西安市高新區(qū)科技一路32號(hào)機(jī)構(gòu)地址：西安市蓮湖區(qū)香米園西巷95號(hào)辦公樓4幢2樓證書編號(hào)：陜房地評(píng)(2004)006號(hào)市場租金。西安環(huán)球印務(wù)股份有限公司所屬位于西安高新區(qū)科技一路32號(hào)區(qū)團(tuán)結(jié)南路輔路和科技一路十字西北角的環(huán)球印務(wù)園區(qū)(西區(qū))。2、估價(jià)對(duì)象基本狀況(1)土地基本狀況金評(píng)估范圍為工業(yè)園區(qū)內(nèi)的西邊區(qū)域的工業(yè)用途土地及其地上建筑西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司9物。土地用途為工業(yè)用地。該地塊土地面積為3520.40平方米(合5.28畝),現(xiàn)狀容積率為1.11。一面臨路，南臨科技一路，通行方國有土地使用圖號(hào)土地使用西高科技國用工業(yè)2048年12月7日西安高新區(qū)科技一路以路以東(2)估價(jià)對(duì)象建筑物狀況估價(jià)對(duì)象建筑物約建成于2020年，地上建筑物共1棟，呈南北“一”字排布，樓宇南端緊鄰科技一路，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，面積3916.17平方米。建筑物設(shè)計(jì)用途為研發(fā)大樓，按照目前在用用途簡建筑物詳情見下表。結(jié)構(gòu)2西高科技國用(2011)股份有限公司(1)位置狀況與重要場所(設(shè)施)的距離：估價(jià)對(duì)象位于西安市高新區(qū)，高新一期中心地帶，區(qū)域附近有星級(jí)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、星級(jí)酒店、高檔餐館、高檔住宅等；臨街(路)狀況：東臨團(tuán)結(jié)南路輔路，南臨科技一路；(2)交通狀況道路狀況：估價(jià)對(duì)象周邊有團(tuán)結(jié)南路、科技路、灃惠南路等多條主次干道，道路通達(dá)度較好。公交線路：高新5號(hào)線、109路、141路、218路、198路、29路等,交通極其方便。(3)周圍環(huán)境狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象區(qū)域無空氣、噪聲等污染；估價(jià)對(duì)象位于西安市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園較為集中；估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況良好。(4)外部配套設(shè)施狀況描述與分析無不良地質(zhì)現(xiàn)象。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通暖),紅線內(nèi)“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、場地平整)。區(qū)域附近醫(yī)療配套：西安高新醫(yī)院等。教育配套：西安市高新一中初級(jí)中學(xué)及高級(jí)中學(xué)、西安高新第二學(xué)校等，公共服務(wù)設(shè)施配套良整體而言，目前該區(qū)域外部配套設(shè)施良好，處于成熟地段區(qū)域。4、市場背景描述與分析(1)城市概況名城。西安歷史悠久，有著3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有13個(gè)王朝在此建都，與雅典、羅馬、開羅并稱世界四大文明古西安現(xiàn)轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、灞橋、未央、閻良、臨潼、長安、高陵、鄠邑11個(gè)區(qū)，藍(lán)田、周至2個(gè)縣(共有109個(gè)街道、67個(gè)鎮(zhèn)、782個(gè)社區(qū)和2991個(gè)行政村)。有國家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家級(jí)西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安港務(wù)區(qū)、西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、西安國際港務(wù)區(qū)和西安灃東新城(簡稱“五區(qū)一港兩基地”)?？偯娣e10108平方(2)宏觀環(huán)境總體特征各類政策持續(xù)刺激，宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入復(fù)蘇通道，但回升速度及程度仍存不確定性。2024年政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)生產(chǎn)總值126萬億元，增長5.2%,居民人均可支配收入增長6.1%,經(jīng)濟(jì)總體回升較從當(dāng)前地產(chǎn)政策效果及銷售回升幅度看，下半年，行業(yè)政策有再加碼的必要性及空間，房地產(chǎn)依然為經(jīng)濟(jì)壓艙石，下半年“穩(wěn)增長”作用凸顯。國際環(huán)境變化和國內(nèi)疫情加大了我國“穩(wěn)增長”任務(wù)的挑戰(zhàn)性，三駕馬車表現(xiàn)欠佳。全國經(jīng)濟(jì)聚焦“穩(wěn)增長”,中央強(qiáng)調(diào)新舉措能出盡出、擴(kuò)投資、促消費(fèi)、穩(wěn)外貿(mào)、保就業(yè)。土拍政策簡化，主要取消對(duì)利潤率不利的競配建政策，釋放利潤空間，提升房企參與度西安宏觀環(huán)境總體特征西安都市圈中心城市雛形初現(xiàn)，助力各城市間互聯(lián)互通，經(jīng)濟(jì)、人口吸附力進(jìn)一步提升；經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，但投資力度略有放緩，居民消費(fèi)意愿降級(jí)，各區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、差異化發(fā)展，將驅(qū)動(dòng)城市長足發(fā)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)韌，人口增長迅猛，西咸獎(jiǎng)勵(lì)措施利好，吸附高質(zhì)量人才。政策走勢因城施策，各地深挖政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用；西安整體市場保持中低熱度平穩(wěn)運(yùn)行，政策刺激較弱，市場反應(yīng)平淡。西安2024年生產(chǎn)總值13317.78億元。經(jīng)濟(jì)增長仍呈疲軟態(tài)勢；尤其消費(fèi)端仍顯低迷。投資信心減弱，投資力度略有放緩，居民消費(fèi)意愿降級(jí)，以更多存款對(duì)抗經(jīng)濟(jì)沖擊。雁塔、長安及未央依托高新、航天、經(jīng)開等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，傳統(tǒng)老城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。近年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)占比中，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)增高，顯示出城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長動(dòng)力；規(guī)模上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)制造業(yè)占比持續(xù)增大，科創(chuàng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；西安技術(shù)合同交易額排名全國前列，技術(shù)投入和科創(chuàng)成果轉(zhuǎn)化方便優(yōu)勢明顯；并在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域重點(diǎn)布局發(fā)展,發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3)土地市場特征西安供地規(guī)則放松但土拍持續(xù)理性，且降低企業(yè)參拍門檻，提高房企拿地仍顯謹(jǐn)慎，短期內(nèi)拿地力量仍以政府平臺(tái)及國央企為主導(dǎo)。2025年2月，西安多宗綜合用地及商業(yè)/辦公用地成交。例如，陜西保利在雁塔區(qū)以15.12億元競得4.2萬平方米綜合用地，樓面價(jià)7,485元/平方米；成都潤盈置業(yè)在浐灞生態(tài)區(qū)以11.77億元競得5.5萬平方米綜合用地，樓面價(jià)達(dá)11,911元，為區(qū)域內(nèi)較高水平。商業(yè)/辦公用地方面，曲江新區(qū)、未央?yún)^(qū)等地成交地塊主要用于商業(yè)及辦公開發(fā)，反映出市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)關(guān)注。(4)住宅市場特征國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格情況：新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有17個(gè)和3個(gè)，比上月分別減少9個(gè)和3個(gè)。同比來看，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有3個(gè)，比上月減少1個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有0個(gè)，與上月相同。而三四線城市總體房價(jià)依然處于下行階段，市場底部的徘徊周期會(huì)更長。2025年1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%;其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積633321萬平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積441240萬平方米，下降9.4%。房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%。其中，住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。房屋竣工面積22567萬平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面積16266萬平方米，下降15.5%。新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%;其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%;其中住宅銷售額下降5.2%。6月末，商品房待售面積76948萬平方米，比5月末減少479萬平方米。其中，住宅待售面積減少443萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比下降6.2%。其中，國內(nèi)貸款8245億元，增長0.6%;利用外資17億元，增長25.4%;自籌資金17544億元，下降7.2%;定金及預(yù)收款14781億元，下降7.5%;個(gè)人按揭貸款6847億元，下降11.4%。2025年6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.60。2025年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積625020萬平方米，同比下降9.2%,其中，住宅施工面積435354萬平方米，下降9.6%。房屋新開工面積23184萬萬平方米，下降17.6%。2025年1-5月西安二手房房地產(chǎn)市場房掛牌量為16萬多套，根據(jù)住建局公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年1-5月二手房的網(wǎng)簽總套數(shù)為41385套，月均去化8200多套，庫存壓力比較大。(5)商辦市場特征商業(yè)：受到市場大環(huán)境影響，整體延續(xù)低迷態(tài)勢，市場供應(yīng)較少,局部區(qū)域市場以價(jià)換量；2025年1-5月商業(yè)營業(yè)用房投資2573億元，下降7.6%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.0%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.9%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積下降9.0%;商業(yè)營業(yè)用房新開工面積下降25.2%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積下降19.3%。商業(yè)庫存量大，去化周期達(dá)81.9個(gè)月。辦公：成交量價(jià)同比齊跌，市場持續(xù)下滑，為三類商辦物業(yè)中最差表現(xiàn)。2025年1-5月辦公樓投資1412億元，下降10.0%;辦公樓銷售面積下降7.4%;辦公樓銷售額下降10.8%;辦公樓施工面積下降5.3%;辦公樓新開工面積下降24.1%;辦公樓竣工面積下降6.7%。辦公庫存增加，去化周期114.1個(gè)月公寓：成交下跌明顯，整體市場低迷。(6)商辦市場租金：全國商辦租金概況。2025年一季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.58元/平方米/天，環(huán)比下跌 0.73%,跌幅較上年四季度擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.1%。從行策帶動(dòng)下，一季度固定資產(chǎn)投資同比增長4.2%,增速較2024年全年加快1個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)投資降幅仍較大。出口保持一定韌性，服務(wù)業(yè)景氣水平保持穩(wěn)定，企業(yè)對(duì)市場發(fā)展的預(yù)期較為積極。政策層面，“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求”作為政府工作首要任務(wù)，同時(shí)提出要“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”。消費(fèi)方面， 航天、低空經(jīng)濟(jì)、深海科技等新興產(chǎn)業(yè)安全健康發(fā)展，培育生物制造支持大模型廣泛應(yīng)用，大力發(fā)展智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、人工智能手機(jī)和電腦、智能機(jī)器人等新一代智能終端以及智能制造裝備。金融財(cái)稅增加，經(jīng)濟(jì)增長亦面臨挑戰(zhàn)，擴(kuò)大內(nèi)需成為提振經(jīng)濟(jì)的第一要?jiǎng)?wù)，政策有望進(jìn)一步發(fā)力。整體來看，2025年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)，內(nèi)需亦有所恢復(fù)，但租戶企業(yè)經(jīng)營情況的恢復(fù)仍需時(shí)間，重點(diǎn)城略穩(wěn)續(xù)租、拓新租，重點(diǎn)城市寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢。西安商辦租金概況：2025年第一季度，西安甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)2.8萬平方米，總存量升至195.2萬平方米。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)降本增效需求顯著,平均租金環(huán)比下降1.7%至89.15元/平方米/月，整體空置率升至22.89%。各區(qū)域表現(xiàn)分化：高新區(qū)租金93.59元，空置率18.1%,保持相對(duì)韌性；城南區(qū)域空置率高達(dá)39.79%,去化壓力較大。租賃成交以科技信息業(yè)(42.8%)和金融業(yè)(22.5%)為主，合計(jì)占比65%。典型交易包括某科技公司在邁科中心租賃2,000平方米、某保險(xiǎn)公司在英發(fā)金融中心租賃2,000平方米等。專業(yè)服務(wù)業(yè)(9.4%)和制造業(yè)(4.6%)需求相對(duì)較小，市場需求集中于高附加值產(chǎn)業(yè)。未來兩年，西安寫字樓市場將迎來超60萬平方米新增供應(yīng)，主要集中在高新區(qū)(如環(huán)貿(mào)ICC、國瑞西安金融中心)。大量供應(yīng)或加劇競爭，業(yè)主需通過靈活招商政策、升級(jí)軟硬件服務(wù)吸引租戶?！段靼餐苿?dòng)科技及先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，為寫字樓市場帶來長期機(jī)遇。2025年第一季度，西安寫字樓市場面臨租金下行與空置率上升壓力，但科技和金融行業(yè)支撐需求基本面；零售市場在消費(fèi)復(fù)蘇中展現(xiàn)韌性，首店經(jīng)濟(jì)和體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成為亮點(diǎn)。未來，寫字樓市場需聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的機(jī)遇，零售市場則需通過差異化運(yùn)營和業(yè)態(tài)創(chuàng)新應(yīng)對(duì)競爭。隨著城市功能定位的深化，西安商業(yè)地產(chǎn)中長期發(fā)展?jié)摿χ档闷诖唐谌孕钁?yīng)對(duì)供應(yīng)過剩和消費(fèi)疲軟的雙重挑戰(zhàn)。工業(yè)倉儲(chǔ)：上半年全國高標(biāo)倉市場放量下行。凈吸納量507萬平方米，創(chuàng)歷史新高；但同時(shí)租金跌幅放大。內(nèi)需和外需此消彼長支撐第三方物流和電商持續(xù)擴(kuò)張，先進(jìn)制造業(yè)需求增長50%。2025年租金供應(yīng)進(jìn)入下行通道。預(yù)計(jì)下半年整體需求將弱于上半年。新增供應(yīng)較年初預(yù)測提升10.4%至1,075萬平方米。下半年有650萬平方米的新項(xiàng)目入市，其中華南和華北市場分別有近300萬和200萬平方米，華東、華西和華中供應(yīng)量下降。西安倉儲(chǔ)市場進(jìn)入存量周期。一季度，全市平均凈有效租金環(huán)比降1.0%至20.5元/平方米/月。工業(yè)倉儲(chǔ)建設(shè)投資經(jīng)歷前一輪放量增長后，市場趨于飽和，后期逐漸進(jìn)入買方市場。(7)后市預(yù)判經(jīng)濟(jì)下行壓力，政策將全面放寬，預(yù)計(jì)下半年利率或繼續(xù)松動(dòng)；房地產(chǎn)將進(jìn)入新形勢，但仍是超10萬億大產(chǎn)業(yè)；西安具備較高發(fā)展?jié)摿?，人口持續(xù)流入，未來長期看好；因城施策下政策放松，供需兩端政策并舉保障市場平穩(wěn)。伴隨著國家和地方管理制度的不斷完善，西安市的地產(chǎn)市場發(fā)育日趨成熟，市場去化周期將有所縮短。同時(shí)，新一輪全面取消限購降息等政策的出臺(tái)，使得購房者觀望情緒再起。2024年各大城市寫字樓市場承壓，2025年1季度并未有所改善。寫字樓市場的高空置率，已經(jīng)成為各大城市的普遍現(xiàn)狀，4大一線城市的空置率都在20%以上，深圳高達(dá)30%。上海核心區(qū)的北外灘寫字樓,空置率也高達(dá)近30%。市場疲軟的背后，是新增租賃需求依然走弱的現(xiàn)實(shí)，租賃市場的需求依然以續(xù)租和搬遷為主，真正的新增量均較5、估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域市場狀況分析西安高新區(qū)是1991年3月國務(wù)院首批批準(zhǔn)成立的國家級(jí)高新區(qū)之一，2006年被科技部確定為要建成世界一流科技園區(qū)的六個(gè)試點(diǎn)園區(qū)之一，2015年8月，國務(wù)院正式批復(fù)同意西安高新區(qū)建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。2017年4月，陜西自貿(mào)區(qū)正式掛牌，高新功能區(qū)作為陜西自貿(mào)區(qū)面積最大、以特殊監(jiān)管區(qū)區(qū)外保稅等通關(guān)模式創(chuàng)新為特色的核心片區(qū)正式啟動(dòng)建設(shè)。2020年6月，科技部批復(fù)同意全國首個(gè)“硬科技創(chuàng)新示范區(qū)”在西安高新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)。西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司TEL:180927119452021年，西安高新區(qū)啟動(dòng)建設(shè)由中央創(chuàng)新區(qū)、生態(tài)文創(chuàng)區(qū)和硬科技產(chǎn)業(yè)區(qū)三個(gè)片區(qū)組成的絲路科學(xué)城。并開啟了“實(shí)力高新、科創(chuàng)高新、品質(zhì)高新、幸福高新”建設(shè)新征程，推動(dòng)綜合實(shí)力邁上新臺(tái)階。2022年底，西安成為全國第四個(gè)獲批建設(shè)“雙中心”的城市。西安高新區(qū)絲路科學(xué)城則成為“雙中心”核心承載區(qū)。西安高新區(qū)位于西安市西南部。經(jīng)過30多年的飛速發(fā)展，目前轄區(qū)常住戶籍人口和從業(yè)人員超過130萬，面積296.7平方公里，為高新經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓄足力量。西安高新區(qū)始終秉承“發(fā)展高科技實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化”初心使命，走出了一條內(nèi)陸高新區(qū)依托創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的成功之路。實(shí)現(xiàn)了從無到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的一系列重大跨越，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長時(shí)間保持高速增長。在全國高新區(qū)綜合排名中，西安高新區(qū)名列前茅。2022年，高新區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)3104.3億元。2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3332.55億元，同比增長8.1%。經(jīng)濟(jì)總量分別占陜西省、西安市的9.9%和27.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。培育形成以光電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥、汽車、新材料新能源等為主導(dǎo)的“55611”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。2022年，西安高新區(qū)培育出汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息兩個(gè)千億級(jí)以上產(chǎn)業(yè)集群，新增兩家千億級(jí)企業(yè)；成為全球規(guī)模最大的閃存芯片生產(chǎn)基地及全球規(guī)模最大的新能源整車生產(chǎn)基地；近年來，西安高新區(qū)外引內(nèi)培、梯度培育，壯大硬科技企業(yè)群體。實(shí)施科創(chuàng)企業(yè)“五培工程”,強(qiáng)化企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位，打造千西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司畝上市企業(yè)產(chǎn)業(yè)園，榮獲“企業(yè)創(chuàng)新積分制優(yōu)秀工作單位”,科技型中小企業(yè)增長到5408家、高新技術(shù)企業(yè)增長到5326家。累計(jì)市場主體存量超20萬戶，上市企業(yè)達(dá)到77家。2024年是“四個(gè)高新”高質(zhì)量建設(shè)年，是創(chuàng)新推進(jìn)中國式現(xiàn)代化西安實(shí)踐突破起勢的一年。西安高新區(qū)將全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神，緊抓西安“雙中心”建設(shè)和西安國家中心城市建設(shè)的重大機(jī)遇，奮力在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目推動(dòng)、民生保障等方面實(shí)現(xiàn)更大突破，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展邁上新的臺(tái)階。2025年7月22日(估價(jià)人員實(shí)地查勘日)六、價(jià)值類型(一)價(jià)值類型價(jià)值類型為市場租金價(jià)值(二)價(jià)值定義市場租金價(jià)值是房地產(chǎn)經(jīng)適度營銷，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行租賃交易的稅費(fèi)、利息和利潤。(三)價(jià)值內(nèi)涵價(jià)值內(nèi)涵是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，且滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件下的建筑物、分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)(含土地出讓金)及公共配套設(shè)施的市場租金內(nèi)涵：建筑面積租金，開發(fā)程度為房屋(建筑物)現(xiàn)狀，具備“五通”。包括房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤、地租和增值稅，不包括承租方負(fù)擔(dān)的室內(nèi)二次裝飾裝修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。七、估價(jià)依據(jù)(一)估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1.《中華人民共和國民法典》(中華人民代表大會(huì)第三次會(huì)議2020年5月28日通過，2021年1月1日2.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議修訂，2020年1月1日起施行);3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正，2020年1月1日起施行);4.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年1月1日起施行，年4月23日第二次修改);務(wù)院令第743號(hào)，2021年9月1日起實(shí)施);6.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院第732號(hào)令、2020年11月29日修訂);7.《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年12月1日起施行);8.《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號(hào))(1986年10月1日實(shí)施、2011年1月8日第一次修訂);9.《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅(2016)43號(hào))(2016年5月1日起執(zhí)行);10.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2021年9月1日起施華人民共和國國務(wù)院令第448號(hào))(2005年10月1日起施行);12.《財(cái)政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》(財(cái)綜(2010)98號(hào))(2010年11月7日通知);13.《中華人民共和國印花稅法》(2022年7月1日起施行);1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T(三)委托方提供的相關(guān)資料2.委托方提供的有關(guān)房屋所有權(quán)證明資料的復(fù)印件，《國有土地使用權(quán)證》、中華人民共和國《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》;(四)估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地查勘所獲取的資料1.估價(jià)人員掌握的相關(guān)房地產(chǎn)市場狀況資料；2.估價(jià)人員掌握的相關(guān)房地產(chǎn)交易狀況資料；3.估價(jià)人員掌握的相關(guān)房地產(chǎn)區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況資料；西安恒達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測繪有限公司TEL:180927119454.估價(jià)人員實(shí)地查勘中獲取的查勘表；5.估價(jià)人員實(shí)地查勘中獲取的影像資料；6.估價(jià)人員掌握和獲取的其他資料。八、原則本次遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、獨(dú)立、客觀、公正原則等原則。1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法原則包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如給出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。2、最高最佳利用原則所謂最高最佳使用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的利益。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。4、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。5、替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具