房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述目錄頁房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立123CONTENTSPAGE知識目標能力目標AB（1）了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、注冊流程、資質(zhì)等級的內(nèi)容。（2）熟悉房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系；房地產(chǎn)開發(fā)的含義；房地產(chǎn)業(yè)的作用。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系。建立起對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的初步認知，能夠從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的角度分析案例，將知識運用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、注冊等實務(wù)中。

CD素養(yǎng)目標學(xué)習(xí)重點無論是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程，還是具體到企業(yè)設(shè)立時應(yīng)依照的行業(yè)流程，均應(yīng)遵循遵紀守法，合理、合規(guī)辦事的精神，培養(yǎng)與時俱進適應(yīng)新政策的意識。（1）房地產(chǎn)的概念、組成。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的層次、特征。（3）房地產(chǎn)開發(fā)的特征、類型、模式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立流程。1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)1.1.1房地產(chǎn)1.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)1.1.4房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念及內(nèi)容（1）核心產(chǎn)品（2）形式產(chǎn)品（3）延伸產(chǎn)品2.房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（1）不可移動性（2）長期使用性（3）附加收益性（4）異質(zhì)性（5）資本和消費品的二重性（6）政策影響性（7）相互影響性（8）對專業(yè)管理的依賴性1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念（1）開發(fā)（2）房地產(chǎn)開發(fā)2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類3.房地產(chǎn)開發(fā)的特征4.房地產(chǎn)開發(fā)的模式5.房地產(chǎn)開發(fā)的目的與任務(wù)1.房地產(chǎn)業(yè)的概念2.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別3.房地產(chǎn)業(yè)的地位及作用1.房地產(chǎn)的概念及組成（1）房地產(chǎn)的概念（2）房地產(chǎn)的組成（3）房地產(chǎn)的存在形態(tài)2.房產(chǎn)與地產(chǎn)（1）房產(chǎn)（2）地產(chǎn)1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

1.1.1房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)的概念及組成（1）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)（realestate或realproperty），是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，以及附帶的各種權(quán)益。不可分離是指不能分離或雖然能夠分離，但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。不可分離部分具體包括：為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備，這些往往被看成是土地或建筑物的構(gòu)成部分。（2）房地產(chǎn)的組成1）土地2）建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。①房屋特指固著在土地上（可分為地上和地下），可供人們不同使用用途的建筑物。它是供人們居住、工作、娛樂、儲藏物品、舉行各種活動的工程建筑物，一般由基礎(chǔ)、墻、門窗、柱、屋頂?shù)冉M成。②構(gòu)筑物是除房屋以外的工程建筑物，如：橋梁、水井、水壩、煙囪、水塔、道路、碼頭、油庫、圍墻等。人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和活動。3）權(quán)益在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的房地產(chǎn)權(quán)益包括：國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；由房屋所有權(quán)帶來的權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；以及其他權(quán)利，如抵押權(quán)、典權(quán)等。在諸多權(quán)益中，所有權(quán)是最基本的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)主體只有兩個，即國家和農(nóng)民集體。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。（3）房地產(chǎn)的存在形態(tài)現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)。狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上或地下附著物，還包括依托于物質(zhì)實體的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括儲如水、礦藏、森林等自然資源。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物的合成體。土地與建筑物的合成體是把建筑物和土地作為一個整體來考慮，也稱為復(fù)合房地產(chǎn)。

2.房產(chǎn)與地產(chǎn)

：房地產(chǎn)從權(quán)益角度考慮，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大類。

（1）

房產(chǎn)（2）

地產(chǎn)按照土地的現(xiàn)狀，目前我國地產(chǎn)的分類可分為以下10類：①商業(yè)金融用地②工業(yè)、倉儲用地③市政用地④公共建筑用地⑤住宅用地⑥交通用地⑦特殊用地⑧水域用地⑨農(nóng)用地⑩其他用地1.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念及內(nèi)容產(chǎn)品應(yīng)該是一個整體概念，“整體產(chǎn)品”是指人們通過購買或租賃某產(chǎn)品而獲得的需要和滿足，包括一切能滿足顧客某種需求和利益的物質(zhì)產(chǎn)品和非物質(zhì)形態(tài)的服務(wù)。即：產(chǎn)品＝有形實體＋無形服務(wù)。以整體產(chǎn)品的概念為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念包含三個層次：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品。

1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念1）房地產(chǎn)開發(fā)的概念《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條指出：房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2）房地產(chǎn)開發(fā)的含義①房地產(chǎn)開發(fā)的對象②房地產(chǎn)開發(fā)的前提③房地產(chǎn)開發(fā)的原則“六統(tǒng)一”原則，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理。④房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)過程⑤房地產(chǎn)開發(fā)的法律特性2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類（1）按城市建設(shè)的對象劃分，分為新開發(fā)與再開發(fā)（2）按開發(fā)產(chǎn)品種類劃分，分為單項開發(fā)與綜合開發(fā)（3）按開發(fā)的經(jīng)營方式劃分，分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等。

（4）按經(jīng)濟增長方式劃分，分為外延式開發(fā)與內(nèi)涵式開發(fā)（5）按開發(fā)的規(guī)模劃分，分為零星開發(fā)與成片開發(fā)3.房地產(chǎn)開發(fā)的特征（1）房地產(chǎn)開發(fā)程序的特征①房地產(chǎn)開發(fā)涉及眾多環(huán)節(jié)②房地產(chǎn)開發(fā)過程是復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)③房地產(chǎn)開發(fā)的政策性強

④房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性強

⑤房地產(chǎn)業(yè)具有預(yù)警性（2）房地產(chǎn)開發(fā)方式的特征①房地產(chǎn)開發(fā)的難度大②房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險較大4.房地產(chǎn)開發(fā)的模式（1）自有土地開發(fā)模式（2）合作開發(fā)（3）兼并重組開發(fā)（4）成立項目公司1.1.4房地產(chǎn)業(yè)1.房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、修繕、裝飾、服務(wù)的行業(yè)。主要包括：土地的開發(fā)、經(jīng)營，房屋的建設(shè)、出售、出租，房地產(chǎn)的維修、管理、裝飾，以及信托、抵押、信息咨詢、勞動服務(wù)等各種經(jīng)濟活動。2.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別

3.房地產(chǎn)業(yè)的地位及作用1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本特征2.地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要參與者3.房地產(chǎn)供給與需求1.房地產(chǎn)開發(fā)的形式2.房地產(chǎn)經(jīng)營的形式3.房地產(chǎn)經(jīng)營的程序1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)2.房地產(chǎn)經(jīng)營3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營4.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的共同點2.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別3.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系會不斷變化1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義1.房地產(chǎn)開發(fā)按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》中的定義，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2.房地產(chǎn)經(jīng)營⑴經(jīng)營⑵房地產(chǎn)經(jīng)營3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營4.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系1.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的共同點2.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別3.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系會不斷變化1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本特征2.地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要參與者3.房地產(chǎn)供給與需求1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)的形式2.房地產(chǎn)經(jīng)營的形式3.房地產(chǎn)經(jīng)營的程序1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型1.3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1.公司名稱核準2.開戶驗資3.辦理工商營業(yè)執(zhí)照4.刻章5.辦理組織機構(gòu)代碼證6.辦理稅務(wù)登記1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各資質(zhì)等級的條件3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的作用1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的基本程序2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述感謝您的觀看THANKYOU項目2：房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序目錄本項目學(xué)習(xí)目標房地產(chǎn)開發(fā)程序概述投資機會選擇與決策分析階段前期工作階段建設(shè)階段租售階段前期工作階段要點前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，包括項目立項、規(guī)劃許可等，是確保項目合法性和可行性的關(guān)鍵。了解房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個階段和環(huán)節(jié)，了解整個開發(fā)流程有助于更好地規(guī)劃和實施項目。熟悉工作內(nèi)容每個階段都有具體的工作內(nèi)容，需要不同的專業(yè)知識和技能，只有明確工作內(nèi)容才能更好地協(xié)作。知識目標認知房地產(chǎn)開發(fā)程序通過項目學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程，包括前期工作、建設(shè)、租售等階段。參與相關(guān)工作在學(xué)習(xí)過程中，學(xué)生將有機會參與房地產(chǎn)開項目的相關(guān)工作，如市場調(diào)研、項目規(guī)劃等，增強實踐經(jīng)驗。能力目標在項目中，學(xué)生將培養(yǎng)分析問題、解決問題、與人溝通、團結(jié)協(xié)作的能力，形成勤思考的思維習(xí)慣。能力培養(yǎng)通過學(xué)習(xí)，學(xué)生將樹立追求真理的科學(xué)精神，嚴謹細致地對待每一個環(huán)節(jié)，確保項目的順利進行。精神培養(yǎng)素養(yǎng)目標房地產(chǎn)開發(fā)各階段工作內(nèi)容從投資決策到物業(yè)資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋多個階段，每個階段都有其特定的工作內(nèi)容和目標。前期工作階段工作要點在房地產(chǎn)開發(fā)前期，完成立項、規(guī)劃、土地使用權(quán)的獲取，并獲得規(guī)劃許可，是項目順利推進的關(guān)鍵。學(xué)習(xí)重點01房地產(chǎn)開發(fā)程序概述PART投資機會選擇階段投資機會選擇階段是房地產(chǎn)開發(fā)的起始階段，主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作，從而為后續(xù)決策分析提供基礎(chǔ)。建設(shè)階段建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要包括施工建設(shè)和竣工驗收兩個階段，其中施工建設(shè)涉及項目主體的形成，而竣工驗收則確保項目質(zhì)量符合要求。前期工作階段前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，包括獲取土地使用權(quán)、開發(fā)項目立項、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招標與投標、開工申請與審批等環(huán)節(jié)。租售階段租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個階段，主要包括市場營銷和物業(yè)資產(chǎn)管理兩個環(huán)節(jié)，其中市場營銷負責(zé)項目推廣和銷售，而物業(yè)資產(chǎn)管理則負責(zé)項目的持續(xù)管理和運營。房地產(chǎn)開發(fā)的階段和步驟02投資機會選擇與決策分析階段PART投資機會選擇提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想，開發(fā)商需要選擇項目城市，評估市場供需，篩選投資可能性，并初步判斷其可行性。1.投資機會選擇細化投資設(shè)想就是對篩選出的投機機會做進一步分析比較，并最終將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備。盡職調(diào)查為了滿足進一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或估價師，對擬開發(fā)項目涉及的土地、建筑物的權(quán)利狀況，進行盡職調(diào)查。2.投資決策分析市場分析市場分析涵蓋市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金，是投資決策的基礎(chǔ)。市場分析投資決策根據(jù)市場分析結(jié)果及相關(guān)的項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用、贏利能力、風(fēng)險等進行分析。結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務(wù)狀況和項目財務(wù)評價的結(jié)果，就是否進行本項目投資開發(fā)做出決策。

結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務(wù)狀況和項目財務(wù)評價的結(jié)果，就是否進行本項目投資開發(fā)做出決策。03前期工作階段PART審批權(quán)限與辦結(jié)時限市發(fā)改委在收到申報資料后進行現(xiàn)場勘察，符合條件的予以批復(fù)，上級審批權(quán)限內(nèi)的項目由市發(fā)改委轉(zhuǎn)報。立項審批的重要性確定房地產(chǎn)開發(fā)項目符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。立項審批的程序立項審批是政府有關(guān)部門對需要管理監(jiān)督的項目進行審批的制度，也是開發(fā)項目前期工作的第一步。申報資料與流程包括書面申請、資金落實證明、土地使用權(quán)證明、可行性研究報告等，經(jīng)主管行政部門轉(zhuǎn)報或直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室。1.開發(fā)項目立項政府土地儲備與開發(fā)土地收購儲備制度是政府調(diào)控建設(shè)用地需求的基本制度，通過收回、收購等方式取得土地并進行一級開發(fā)和存儲后供應(yīng)。土地儲備特點土地收購儲備范圍2.獲取土地使用權(quán)城市土地收購儲備的主要環(huán)節(jié)是政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)，在這一過程中，主要表現(xiàn)出循環(huán)性、系統(tǒng)性、經(jīng)營性和微利性等特點。納入政府土地收購儲備范圍的土地包括新增建設(shè)用地、危舊房改造土地、調(diào)整出的原劃撥國有土地、閑置土地、政府依法收購和整理的國有土地等十種。土地一級開發(fā)由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)完成，包括計劃編制、前期策劃、征詢意見和審批、組織實施開發(fā)、項目驗收等步驟。土地儲備開發(fā)具體操作開發(fā)商可通過行政劃撥和市場出讓等方式獲取土地使用權(quán)，市場出讓包括招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。開發(fā)商獲土地途徑出讓是房地產(chǎn)一級市場行為，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓2.獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人在投資開發(fā)經(jīng)營基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等方式。2.獲取土地使用權(quán)01土地使用權(quán)劃撥劃撥是指縣級以上政府批準，土地使用者繳納費用后獲得土地使用權(quán)，適用于國家機關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施等用地。02土地使用權(quán)補交補地價方式是擁有劃撥土地使用權(quán)者通過補交出讓金獲得土地使用權(quán)，未補交者擅自轉(zhuǎn)讓等將受處罰。03土地合作與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進行合作開發(fā)，可以省去一大筆土地費用，降低投資風(fēng)險，名義上為合作開發(fā)，實則風(fēng)險各異。04項目選址與定點審批開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門提出選址、定點申請，包括項目批準立項文件、地形圖等材料，經(jīng)審核后下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。3.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)、審批階段開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)，并附征地和安置補償方案等資料，經(jīng)審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。設(shè)計方案審查階段開發(fā)商需委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，向規(guī)劃管理部門申請審批，經(jīng)審查修改后獲得《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》。3.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請01開發(fā)商需向規(guī)劃管理部門申請，包括年度施工任務(wù)批準文件、圖紙等資料，經(jīng)審核并召開市政配合會后獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。項目立項與用地審批02項目立項是房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟，需符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃等要求，并報計劃主管部門批準，納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。土地使用權(quán)獲取03開發(fā)商通過政府土地儲備與一級開發(fā)、市場出讓等多種方式獲取土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)出讓金，完成土地征收、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃設(shè)計與審批04項目立項和土地使用權(quán)獲得后，開發(fā)商需委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計方案編制，獲得規(guī)劃許可后，即可正式啟動建設(shè)工程招標、投標和開工申請、審批流程。4.建設(shè)工程招標與投標招標投標活動的原則招標投標活動應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，確保透明度、平等對待、程序規(guī)范、標準統(tǒng)一，保護雙方利益，防止欺詐和不當行為。必須招標的范圍和規(guī)模標準必須招標的項目包括使用國有資金、國家融資、國際組織或外國政府貸款的項目，涉及公共利益、公眾安全，且勘察、設(shè)計、施工等采購達到一定標準。招標投標的概念建設(shè)工程項目招標投標是市場經(jīng)濟下買賣特殊商品的一系列特定環(huán)節(jié)，包括招標、投標、開標、評標、定標及簽約和履約等，適用于國內(nèi)外工程承包市場。0302014.建設(shè)工程招標與投標招標投標的主要類別建設(shè)工程招標投標可以根據(jù)不同的分類標準分成不同類別，如按資金來源分為國內(nèi)工程承包招標、境內(nèi)國際工程招標和國際工程招標等。建設(shè)工程招標的主要形式建設(shè)工程招標形式主要有公開招標、邀請招標和議標幾種，其中公開招標是無限競爭性招標，邀請招標是有限競爭招標，議標是直接談判簽約。招標組織的形成招標組織形式分為自行招標和委托招標，具備條件的招標人可自行組織招標，也可委托甲級、乙級或暫定級招標代理機構(gòu)進行招標，跨省承擔業(yè)務(wù)有限期不同。建設(shè)工程招標需具備項目審批、資金落實、設(shè)計圖紙等技術(shù)資料等條件，完成招標前的準備工作后，選擇招標方式并編制資格預(yù)審文件和招標文件，進行資格預(yù)審。建設(shè)工程招標程序4.建設(shè)工程招標與投標投標前，招標人組織投標人踏勘現(xiàn)場并解答疑問，召開投標預(yù)備會解答招標文件和現(xiàn)場踏勘疑問，延長投標截止時間以便納入澄清內(nèi)容，確保投標文件準確性。勘察現(xiàn)場與投標預(yù)備會投標人需編制投標文件并簽署蓋章密封，按招標文件要求遞交，可補充修改或撤回文件，但截止后不變，投標人少于3個則重新招標，確保投標過程合法合規(guī)。投標文件的編制與遞交決標成交階段包括開標、評標和定標，需遵循相關(guān)規(guī)定，如公示中標候選人、發(fā)放中標通知書、簽訂書面合同等，確保招標投標程序合法合規(guī)，保護雙方權(quán)益。決標成交階段工作公開招標程序適用于較大型且工藝和結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建設(shè)項目，主要包括成立招標領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、發(fā)布招標通告、資格預(yù)審、發(fā)售招標文件、投標預(yù)備會、澄清修改、評標定標等步驟。公開招標程序4.建設(shè)工程招標與投標施工許可證申請建設(shè)工程招標后，開發(fā)商可申請開工許可，需向工程所在地縣級以上政府建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，但國務(wù)院已確定限額以下的小型工程除外。施工許可管理辦法申請施工許可證的條件5.開工申請與審批住建部修訂的《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定，在境內(nèi)從事各類工程建設(shè)施工需申請施工許可證，未取得者不得開工，限額以下工程除外。建設(shè)單位需辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，確保施工場地具備條件，選定合格施工企業(yè)，有資金、圖紙及安全措施，并提交相應(yīng)證明文件。辦理施工許可證程序建設(shè)單位領(lǐng)取申請表后，持表及證明文件向發(fā)證機關(guān)申請，符合條件者七日內(nèi)獲證，不全者告知補正，不符者書面通知并說明理由。施工變更與許可證管理施工過程中單位或施工單位變更需重申領(lǐng)施工證，且工程名稱、地點、規(guī)模需符合合同，施工許可證置施工現(xiàn)場備查并公開。5.開工申請與審批6.前期工作的其他環(huán)節(jié)開發(fā)商策略建議開發(fā)商應(yīng)保持健康的懷疑態(tài)度，不過分樂觀，謹慎對待專業(yè)咨詢意見，合理預(yù)期租金售價及開發(fā)成本，考慮意外損失，避免盲目決策帶來的投資失誤。前期工作概述除主要環(huán)節(jié)外，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作還包括征地拆遷、市政設(shè)施接駁談判、信貸安排、預(yù)租售客戶尋找等，完成后需進行財務(wù)評估，確保項目經(jīng)濟可行性。04建設(shè)階段PART項目管理的關(guān)鍵建設(shè)階段工程項目管理是工程實施的關(guān)鍵，需確保項目按時、安全、有效地完成，并通過科學(xué)管理降低成本、縮短工期，提升建筑企業(yè)競爭力，對生存和發(fā)展至關(guān)重要。1.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)項目管理的策略成功項目管理需制定嚴格程序，明確目標，靈活選擇管理方法，并不斷創(chuàng)新以提升效益；工程項目管理核心為“三控制”，即進度、成本、質(zhì)量控制，確保施工與建設(shè)順利完成。進度控制進度控制是項目管理核心，通過科學(xué)確定進度目標、編制計劃并建立合同網(wǎng)絡(luò)體系，與質(zhì)量、費用協(xié)調(diào)，確保項目按期完成；同時編制進度計劃是進度控制的基礎(chǔ)。1.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)質(zhì)量控制質(zhì)量控制需明確方針，通過計劃、實施、檢查及處置實現(xiàn)目標，事前、事中、事后控制相互補充，同時需嚴把材料質(zhì)量關(guān)，堅持樣板引路和三檢制，確保質(zhì)量持續(xù)改進。合同管理合同管理是建設(shè)工程項目管理的關(guān)鍵，涵蓋合同簽訂、履行、變更及解除等全過程控制，同時需籌劃合同結(jié)構(gòu)、選擇合同文本、確定計價支付方法，并處理合同索賠等。成本控制成本控制是施工項目管理關(guān)鍵，旨在合理組織、實施、跟蹤、分析和考核項目成本，建立責(zé)權(quán)利結(jié)合的成本管理模式，以節(jié)約資源、降低成夲、提升經(jīng)濟效益。0302011.三控制、三管理、一協(xié)調(diào)安全管理工程安全涉及建筑物本身安全與人員安全，管理原則為“安全第一、預(yù)防為主”；同時承包商需編制安全技術(shù)措施，施工企業(yè)負責(zé)現(xiàn)場安全，總承包單位協(xié)調(diào)分包單位。信息管理信息管理在建設(shè)工程項目中至關(guān)重要，涉及人力資源和物質(zhì)資源；通過合理組織和控制信息傳輸，確保項目信息便捷獲取、存儲、處理和交流，為項目增值服務(wù)。組織協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)是組織正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，通過調(diào)節(jié)各項工作及人員活動，實現(xiàn)組織目標；在施工項目管理中，加強管理工作至關(guān)重要，助流工程項目管理系統(tǒng)提供流程化管理和可視化工具。2.竣工驗收01工程竣工驗收是建設(shè)項目最后的程序，通過驗收確保工程符合設(shè)計文件和合同要求，獲得政府驗收文件后，編制《建設(shè)工程竣工驗收報告》，標志施工全過程結(jié)束。在項目竣工驗收前，施工單位需完成收尾工程、準備竣工驗收資料，并進行預(yù)驗收，確保工程順利通過竣工驗收，不影響項目投產(chǎn)使用。工程竣工驗收依據(jù)包括項目建議書、開工計劃、施工圖紙、設(shè)計變更文件、施工技術(shù)規(guī)程、驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準及合同條款，確保工程符合要求。0203竣工驗收的定義竣工驗收的準備工作竣工驗收的依據(jù)竣工驗收的標準包括土建、安裝和人防工程的驗收標準，確保工程質(zhì)量符合要求，如生產(chǎn)性工程需全部施工完畢，生活設(shè)施需水通、電通、道路通等，人防工程需符合相關(guān)規(guī)定。竣工結(jié)算指施工企業(yè)完成承包工程并經(jīng)驗收合格后，向發(fā)包單位進行的最終工程款結(jié)算；同時開發(fā)商需核實結(jié)算報告，確認后通知銀行支付款項，承包商收到款項后應(yīng)交付工程。竣工驗收的工作程序分為單項工程竣工驗收、綜合驗收和竣工驗收備案；同時開發(fā)商需提交多項文件并備案，工程未經(jīng)竣工驗收或未通過不得使用，不得辦理客戶入住手續(xù)。編制竣工檔案開發(fā)項目竣工后，需組織技術(shù)資料整理和竣工圖繪制，編制完整檔案移交房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館；同時技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝方面的資料。2.竣工驗收05租售階段PART當建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。在原先預(yù)測的期間內(nèi)，能否以預(yù)計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者五證流程風(fēng)險解析本項目主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)的程序，第一階段為投資機會選擇與決策分析，其中投資機會選擇包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想三項工作；投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價和投資決策三部分工作。第二階段為前期工作，包括開發(fā)項目立項、獲取土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招投標、開工申請與審批和前期工作的其他工作環(huán)節(jié)。第三階段為建設(shè)階段，包括對建設(shè)過程實施的質(zhì)量、進度、成本控制，合同、安全和信息管理，組織協(xié)調(diào)及竣工驗收等內(nèi)容。第四階段為租售階段，包括物業(yè)租售形式的選擇和租售方案的制定。本項目小結(jié)感謝您的觀看THANKS項目3房地產(chǎn)投資與融資線型上下導(dǎo)航版知識目標：了解：投資的含義，房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險防范，房地產(chǎn)開發(fā)項目常見的傳統(tǒng)型與創(chuàng)新型的融資方式；熟悉：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，房地產(chǎn)融資方式的選??；掌握：房地產(chǎn)投資的基本原理和形式，房地產(chǎn)融資的資金來源。能力目標：通過本項目的學(xué)習(xí)，使學(xué)生能根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際情況提出合理的投融資建議。素養(yǎng)目標：遵紀守法，誠實守信。黨的二十大報告提出，弘揚誠信文化，健全誠信建設(shè)長效機制。房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)做到遵紀守法、誠實守信的開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易合法有序開展。學(xué)習(xí)重點：（1）房地產(chǎn)投資的特點及類型。（2）房地產(chǎn)的融資的主要方式。1房地產(chǎn)投資012房地產(chǎn)融資02目錄013.1房地產(chǎn)投資ONE3.1.1房地產(chǎn)投資概述1.投資投資就是在規(guī)避風(fēng)險的同時，為了獲得一定經(jīng)濟效益或社會效益而將一定數(shù)量的資產(chǎn)（有形或無形）投放于某種對象或事業(yè)中的活動。2.房地產(chǎn)投資的含義及類型房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標，直接或間接的對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。3.1.1房地產(chǎn)投資概述與其他的投資形式相比，房地產(chǎn)投資有以下的特點：1）房地產(chǎn)投資對象具備固定性和不可移動性2）房地產(chǎn)投資投入高，成本巨大3）房地產(chǎn)投資的回收周期長4）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險高5）房地產(chǎn)投資受到環(huán)境的約束6）房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性差7）房地產(chǎn)投資需要專業(yè)的知識8）房地產(chǎn)投資易受政策影響3.1.2房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)直接投資2.房地產(chǎn)間接投資3.1.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險011.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念022.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險033.房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險023.2房地產(chǎn)融資ONE3.2.1房地產(chǎn)融資概述1.房地產(chǎn)融資的概念從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。3.2.1房地產(chǎn)融資概述2.房地產(chǎn)融資的特點（1）開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高（2）土地和房屋抵押是融資條件（3）資金面臨較大風(fēng)險（4）資金占用時間長2.2房地產(chǎn)融資的資金來源1.企業(yè)自有資金012.政府財政資本023.銀行貸款034.股票、債券、商業(yè)本票、商業(yè)信用、租賃等多種籌資方式045.預(yù)售資金056.其他資金來源063.2.3房地產(chǎn)融資的主要方式022.發(fā)行債券033.發(fā)行股票045.BOT4.自有資金籌集056.房地產(chǎn)開發(fā)信托011.金融機構(gòu)借款3.2.4資金成本與資本結(jié)構(gòu)1.資金成本012.個別資本成本023.加權(quán)平均資本成本035.資金成本率的計算04謝謝項目4房地產(chǎn)市場知識目標：（1）了解：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義、步驟和方法；（2）熟悉：房地產(chǎn)市場的特點、功能、構(gòu)成及市場指標，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容；（3）掌握：房地產(chǎn)市場的參與者，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。能力目標：

通過本過程的學(xué)習(xí)，能針對當前對房地產(chǎn)市場影響比較大的環(huán)境因素搜索資料，并能進行房地產(chǎn)市場調(diào)研。素養(yǎng)目標：

愛崗敬業(yè)，忠于職守。培養(yǎng)和樹立學(xué)生忠于職守，克己奉公，服務(wù)人民，服務(wù)社會的社會主義職業(yè)精神。學(xué)習(xí)重點：（1）房地產(chǎn)的運行環(huán)境及影響因素。（2）房地產(chǎn)的周期循環(huán)。014.1房地產(chǎn)市場概述ONE房地產(chǎn)市場的含義與特點（2）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交易活動的總和（1）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所（3）房地產(chǎn)市場是個人和組織對房地產(chǎn)商品現(xiàn)實和潛在的購買者的集合，對房地產(chǎn)商品的需求構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。0102031.房地產(chǎn)市場的含義72區(qū)域性市場。不完全競爭市場投機性強受政策影響大供給調(diào)節(jié)滯后性參與主體多房地產(chǎn)市場的特點按區(qū)域范圍劃分房地產(chǎn)市場可劃分為全國性市場、區(qū)域性市場、本地市場等。企業(yè)。按類型和用途劃分房地產(chǎn)市場可劃分為住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、工業(yè)地產(chǎn)市場等。按交易方式劃分房地產(chǎn)市場可劃分為買賣市場和租賃市場。按結(jié)構(gòu)層次劃分房地產(chǎn)市場可劃分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)市場主要由土地市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)物業(yè)管理市場構(gòu)成。土地市場提供土地資源，房地產(chǎn)開發(fā)市場將土地轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)交易市場實現(xiàn)房地產(chǎn)的買賣和租賃，房地產(chǎn)物業(yè)管理市場提供物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)市場的構(gòu)成房地產(chǎn)市場的主要參與者包括開發(fā)商、購房者、投資者、政府、金融機構(gòu)等。開發(fā)商負責(zé)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售，購房者是房地產(chǎn)的需求方，投資者通過投資房地產(chǎn)獲取收益，政府通過政策調(diào)控市場，金融機構(gòu)為市場提供資金支持。房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及參與者房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及影響因素1.政治法律環(huán)境5.技術(shù)環(huán)境4.土地資源環(huán)境2.經(jīng)濟環(huán)境3.人口環(huán)境76房地產(chǎn)市場指標供給指標交易指標需求指標77房地產(chǎn)市場的功能1.提供交易場所功能6.促進消費需求增長和消費結(jié)構(gòu)升級功能5.房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置功能2.配置存量房地產(chǎn)資源和利益4.平衡供給和需求功能3.傳遞市場信息功能78024.2房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)ONE房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)同經(jīng)濟周期一樣，也分為復(fù)蘇、繁榮、收縮和蕭條四個階段，如圖4-1所示。0203040105復(fù)蘇階段是市場經(jīng)歷低谷后的初步回升期。在這個階段，市場信心逐漸恢復(fù)，交易量增加，價格開始企穩(wěn)并小幅上漲。復(fù)蘇階段繁榮階段是市場發(fā)展的高峰期。在這個階段，交易量大幅增加，價格持續(xù)上漲，投資活動活躍，市場信心高漲。繁榮階段衰退階段是市場由繁榮轉(zhuǎn)向低迷的時期。在這個階段，交易量減少，價格開始下跌，投資活動放緩，市場信心下降。衰退階段蕭條階段是市場低迷的極端表現(xiàn)。在這個階段，交易量銳減，價格持續(xù)下跌，投資活動基本停滯，市場信心極度低迷。蕭條階段房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的含義經(jīng)濟因素經(jīng)濟增長率、利率水平、通貨膨脹率等經(jīng)濟因素直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和價格水平。一般來說，經(jīng)濟增長率上升會帶動房地產(chǎn)市場需求增加，從而推動市場復(fù)蘇和繁榮；反之，則可能導(dǎo)致市場衰退和蕭條。政策因素土地供應(yīng)政策、金融政策、稅收政策等政策因素對房地產(chǎn)市場的影響尤為顯著。例如，土地供應(yīng)政策收緊會限制市場供給，從而推高房價；金融政策放松則會增加市場流動性，刺激購房需求。社會因素人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進程、居民收入水平等社會因素也會影響房地產(chǎn)市場的長期走勢。例如，隨著人口老齡化加劇，住宅需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，對養(yǎng)老地產(chǎn)等特定類型房產(chǎn)的需求將增加；隨著城鎮(zhèn)化進程加速，城市住房需求將持續(xù)增長。影響房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的因素034.3房地產(chǎn)市場調(diào)研ONE01房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)。通過調(diào)研，企業(yè)可以了解市場需求、競爭狀況、消費者行為等，為項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略等提供有力支持。04市場需求分析調(diào)研可以揭示目標市場的潛在需求，包括消費者的人口統(tǒng)計特征、購買動機、價格敏感度等，幫助企業(yè)精準定位目標客群，制定有效的營銷策略。02競爭狀況分析通過調(diào)研，企業(yè)可以了解競品的數(shù)量、分布、優(yōu)劣勢等，評估市場競爭格局，制定相應(yīng)的競爭策略，提升自身的市場競爭力。03消費者行為研究調(diào)研可以揭示消費者的購買決策過程、消費習(xí)慣、品牌偏好等，幫助企業(yè)更好地理解消費者需求，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計和提升服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)市場調(diào)研及其作用1.3.2.4.包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、科技環(huán)境等。宏觀因素調(diào)查包括目標市場的供需狀況、價格水平、消費者行為、競爭狀況等。微觀因素調(diào)查包括消費者的人口統(tǒng)計特征、購買動機、消費習(xí)慣、品牌偏好等。消費者調(diào)研包括競爭者的數(shù)量、分布、產(chǎn)品特點、營銷策略等。競爭者調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容（1）準備階段（2）調(diào)查階段（3）研究階段（4）總結(jié)階段房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（1）訪問調(diào)查法（2）問卷調(diào)查法（3）實地觀察法（4）網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法（5）實驗調(diào)查法（6）二手資料的收集分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法（1）基本情況概述。（2）房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。（3）房地產(chǎn)市場供給特征。（4）房地產(chǎn)市場需求特征。（5）房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢。（6）結(jié)論和建議。3.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序與方法圖7-1房地產(chǎn)市場調(diào)研程序謝謝項目5房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃目錄頁房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策略1234CONTENTSPAGE房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細分房地產(chǎn)開發(fā)項目定位知識目標能力目標AB（1）了解房地產(chǎn)策劃的含義及程序。（2）熟悉房地產(chǎn)市場細分、目標市場的選擇。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目定位。通過本過程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生明晰房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的思路及流程，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的知識點，能夠從房地產(chǎn)市場角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目，運用STP系統(tǒng)方法將市場細分、目標市場選擇、項目定位三者聯(lián)系在一起，將知識運用在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃實務(wù)中。CD素養(yǎng)目標：學(xué)習(xí)重點：房地產(chǎn)項目策劃應(yīng)有大局觀和全局意識；志存高遠、腳踏實地。（1）房地產(chǎn)市場的組成、特點。（2）房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)、程序，有效市場細分的條件。（3）STP理論及各要素的關(guān)系。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的內(nèi)容、原則、基本要求。（5）房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策略的制定。5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述5.1.1房地產(chǎn)項目策劃的含義5.1.2房地產(chǎn)項目策劃的程序1.策劃2.房地產(chǎn)項目策劃1.房地產(chǎn)項目策劃的程序2.房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述

5.1.1房地產(chǎn)項目策劃的含義1.策劃

（1）策劃的定義

（2）策劃的原理1）整合原理2）平衡原理3）限定原理4）差異化原理5）效益原理6）創(chuàng)新原理2.房地產(chǎn)項目策劃

（1）房地產(chǎn)項目策劃的概念

（2）房地產(chǎn)項目策劃的涵義5.1.2房地產(chǎn)項目策劃的程序1.房地產(chǎn)項目策劃的程序（1）市場調(diào)研1）宏觀環(huán)境調(diào)查2）房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境調(diào)查3）房地產(chǎn)項目所在地城市發(fā)展概況及社區(qū)環(huán)境調(diào)查4）房地產(chǎn)市場需求和消費行為5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查6）房地產(chǎn)價格調(diào)查7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（2）項目定位

（3）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計

（4）產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計

（5）市場營銷

（6）產(chǎn)品服務(wù)2.房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容（1）確定合適的投資區(qū)位及地點。（2）確定合適的項目定位，主要指市場定位、產(chǎn)品定位等。（3）確定房地產(chǎn)項目的開發(fā)內(nèi)容、規(guī)模、資金籌措方式等。（4）制定房地產(chǎn)營銷策略，如產(chǎn)品、價格、渠道、促銷等。（5）確定合適的物業(yè)管理方式。5.2

房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細分5.2.1房地產(chǎn)市場的特征5.2.2房地產(chǎn)市場細分5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細分5.2.1房地產(chǎn)市場的特征

1.市場2.房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)是讓房地產(chǎn)買賣雙方走到一起，并就其中某個特定房地產(chǎn)交易價格達成一致，并進行房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域。廣義概念：是房地產(chǎn)交易活動所反應(yīng)的交換關(guān)系的總合。

（2）房地產(chǎn)市場的組成

（3）房地產(chǎn)市場的分類

（4）房地產(chǎn)市場的特征政府供應(yīng)者消費者中介、服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)市場建筑商原材料供應(yīng)商5.2.2房地產(chǎn)市場細分1.房地產(chǎn)市場細分的概念房地產(chǎn)市場細分，是根據(jù)房地產(chǎn)市場上顧客需求的差異性，以影響顧客需求和欲望的某些因素為依據(jù)，將一個整的體房地產(chǎn)市場劃分為兩個或兩個以上的消費者群體，其中每一個需求特點相類似的消費者構(gòu)成一個房地產(chǎn)細分市場或子市場。2.房地產(chǎn)市場細分的作用（1）有利于企業(yè)發(fā)掘新的市場機會（2）有助于企業(yè)在競爭中選擇有利位置、提高企業(yè)的競爭力（3）有利于企業(yè)集中、合理使用資源，從而提高競爭力（4）容易取得反饋信息，調(diào)整營銷策略（5）增強應(yīng)變能力和適應(yīng)能力（6）具有一定的社會效益3.房地產(chǎn)市場細分的程序4.有效市場細分的條件（1）可衡量性（2）可進入性（3）可盈利性（4）可行性（5）穩(wěn)定性5.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)（1）房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)（2）房地產(chǎn)市場細分的參數(shù)6.房地產(chǎn)市場細分的風(fēng)險5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目定位5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的理論5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的內(nèi)容5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目定位5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的理論1.STP理論2.目標市場選擇（1）目標市場的概念（2）選擇目標市場的原則①該市場有充分的現(xiàn)實需求量，而且需求水平符合企業(yè)銷售的期望水平。②該市場有潛在需求，有發(fā)展前途，而且這個潛在市場未來能讓企業(yè)獲得較大收益，能讓企業(yè)持續(xù)地開拓這個市場。③該市場的競爭不激烈，如競爭者較少，或競爭者不易打入，或本企業(yè)在該市場中有絕對的優(yōu)勢。④通過適當?shù)姆咒N渠道，產(chǎn)品可以進入這一市場。⑤與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相一致。⑥與企業(yè)的資源相適應(yīng)。⑦能給企業(yè)帶來較高的利潤回報。（3）目標市場的選擇方法——SWOT分析法1）SWOT分析的內(nèi)容SWOT分析方法是一種企業(yè)制定戰(zhàn)略、確定目標的方法，即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件和所在的外部環(huán)境進行綜合分析，找出企業(yè)內(nèi)在的優(yōu)勢、劣勢，外部的機會、威脅，并確定企業(yè)的核心競爭力的方法。其中，S代表strength（優(yōu)勢），W代表weakness（劣勢），O代表opportunity（機會），T代表threat（威脅）；其中S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。2）SWOT分析的結(jié)果（4）目標市場的選擇策略1）市場集中化2）產(chǎn)品專門化3）市場專門化4）有選擇的專門化

5）完全市場覆蓋（5）選擇房地產(chǎn)目標市場時應(yīng)考慮的因素5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目定位1.項目定位1）產(chǎn)品差別化是市場競爭中核心2）考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性2.項目定位的要點1）項目定位是為了使產(chǎn)品獲得更大的競爭優(yōu)勢而提出的；2）項目定位所要展現(xiàn)的是本產(chǎn)品與競爭產(chǎn)品的不同之處；3）項目定位確定的是產(chǎn)品在消費者心目中與眾不同的位置；4）項目定位應(yīng)該包含產(chǎn)品是什么、給誰用的基本內(nèi)容；5）項目的產(chǎn)品特色不一定是同類產(chǎn)品沒有的，而應(yīng)該是競爭產(chǎn)品所沒有說或沒有注意、但對消費者卻具有巨大吸引力的；6）項目定位的基礎(chǔ)是對本產(chǎn)品和競爭產(chǎn)品的深入分析和對消費者的準確判斷。

3.項目定位的流程（1）確定開發(fā)的目標（2）考慮土地的規(guī)模、條件、范圍，按照城市規(guī)劃要求進行策劃。（3）調(diào)查現(xiàn)狀、進行趨勢分析（4）確定項目定位（5）評估方案4.項目定位的原則

（1）先外后內(nèi)

（2）先弱后強

（3）先實后虛

（4）先分后舍

（5）先專后普5.房地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容

（1）項目功能屬性的定位

（2）項目經(jīng)營屬性的定位

（3）項目市場屬性的定位

（4）項目價格屬性的定位

（5）規(guī)劃設(shè)計的定位。

（6）建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計的定位

（7）開發(fā)與建設(shè)方案的定位

（8）其他5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策略5.4.1房地產(chǎn)市場營銷產(chǎn)品策略以居住區(qū)為例，制定房地產(chǎn)市場營銷策略時，從策劃項目策劃角度應(yīng)考慮以下問題：1.居住區(qū)產(chǎn)品策略的基本要求（1）使用要求（2）衛(wèi)生要求（3）安全要求（4）經(jīng)濟要求（5）施工要求（6）美觀要求2.居住區(qū)產(chǎn)品策略的內(nèi)容

（1）確定居住區(qū)規(guī)劃布局與空間環(huán)境設(shè)計。

（2）確定道路規(guī)劃和道路系統(tǒng)。

（3）確定公共建筑規(guī)劃布置，設(shè)定公共服務(wù)設(shè)施。

（4）確定綠地規(guī)劃布置。

（5）進行豎向規(guī)劃。

（6）管線布局規(guī)劃。

（7）確定住宅造型。

（8）確定住宅布置。3.居住區(qū)規(guī)劃時要考慮的技術(shù)指標

（1）建筑基地面積

（2）建筑面積

（3）商品房銷售面積

（4）公用建筑面積

（5）建筑高度

（6）居住建筑層數(shù)的劃分

（7）進深與面寬

（8）長度與體型

（9）層高

（10）戶室比5.4.2房地產(chǎn)市場營銷價格策略1.低價策略制定低價策略的主要目標是提高市場占有率，而利潤成為次要目標。2.高價策略高價策略的目標是在短時間內(nèi)獲得大量利潤，利潤成為主要目標，而市場占有率不一定會提高。3.中價策略中價策略的目標是房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場狀況下保持市場占有率。5.4.3房地產(chǎn)市場營銷渠道策略1.營銷渠道的基本概念2.營銷渠道的基本特征（1）營銷渠道由參與市場營銷活動的機構(gòu)與人員組成。這些渠道成員以推銷某一個產(chǎn)品作為目標形成了一個系統(tǒng)；（2）營銷渠道有明確的起點（即生產(chǎn)者）和終點（即消費者）；（3）在營銷渠道中，商品的所有權(quán)至少被轉(zhuǎn)移一次；（4）營銷渠道實現(xiàn)的不僅是實物的轉(zhuǎn)移，還有資金、信息的轉(zhuǎn)移。它們相輔相成，共同實現(xiàn)的產(chǎn)品從生產(chǎn)者向消費的轉(zhuǎn)移；（5）營銷渠道的建立通常需要較長的時間，一旦建立起來，就相對穩(wěn)定。3.房地產(chǎn)市場營銷渠道策略（1）開發(fā)商直接銷售（2）房地產(chǎn)間接銷售（3）經(jīng)紀人5.4.4房地產(chǎn)市場營銷促銷策略1.房地產(chǎn)促銷概述（1）房地產(chǎn)促銷目標（2）房地產(chǎn)促銷方式房地產(chǎn)促銷方式主要有四種：廣告促銷、人員推銷、銷售促進、公共關(guān)系。2.廣告促銷3.人員推銷4.房地產(chǎn)銷售促進5.公共關(guān)系促銷6.房地產(chǎn)促銷組合本項目小結(jié)

房地產(chǎn)項目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營前期階段的重要工作。房地產(chǎn)項目策劃以房地產(chǎn)市場為起點，以房地產(chǎn)項目為主線，運用多種資源，從市場細分、目標市場選擇到項目定位、營銷策略的制定進行全流程分析，提前籌劃了為房地產(chǎn)開發(fā)項目未來做什么、何時做、誰來做、怎么做等提著進行籌劃。項目5房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃感謝您的觀看THANKYOU項目6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)測與決策目錄頁房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)營決策123CONTENTSPAGE知識目標：能力目標：AB（1）了解房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的方法。（2）熟悉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營預(yù)算的方法、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的種類。（3）掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營決策的方法。建立起運用定性與定量相結(jié)合的方法全面評估房地產(chǎn)項目的認知，從預(yù)測與決策角度掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相關(guān)知識點，能夠從房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的角度分析案例，將其運用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、判斷預(yù)測、項目決策等實務(wù)中。CD學(xué)習(xí)重點：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成的具體內(nèi)容。（2）定性預(yù)測結(jié)論的表示方法。（3）盈虧平衡法。（4）確定型、風(fēng)險型、不確定型決策方法。6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的種類6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.投資估算2.設(shè)計概算3.施工圖預(yù)算4.工程結(jié)算5.竣工決算1.土地費用2.前期工程費3.建筑安裝工程費4.公共配套設(shè)施建設(shè)費5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費6.管理費7.開發(fā)期稅費8.銷售費用9.財務(wù)費用10.不可預(yù)見費11.其他費用1.投資估算的依據(jù)2.估算方法6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的種類1.投資估算2.設(shè)計概算3.施工圖預(yù)算4.工程結(jié)算5.竣工決算6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成1.土地費用(1)征收補償費(2)土地出讓價款(3)土地轉(zhuǎn)讓費(4)土地租用費(5)土地投資折價2.前期工程費(1)項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計所需費用(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用3.建筑安裝工程費4.公共配套設(shè)施建設(shè)費

5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費6.管理費7.開發(fā)期稅費8.銷售費用9.財務(wù)費用10.不可預(yù)見費11.其他費用6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.投資估算的依據(jù)(1)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價；(2)設(shè)計方案、圖紙；(3)主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價格表；(4)同類型項目的投資資料；(5)資金來源、貸款利率；(6)有關(guān)政策和規(guī)定；2.估算方法(1)單位指標估算法

(2)單元估算法(3)工程量近似匡算法(4)概算指標法(5)概算定額法1.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的特點3.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容4.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的基本程序5.房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的類型6.2.1房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測概述6.2.2房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定性方法1.個人經(jīng)驗判斷法2.專家會議法3.德爾菲法4.定性預(yù)測結(jié)論的表示