第一章緒論第一節(jié)研究背景及意義研究背景房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于帶動(dòng)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）具有較大作用，據(jù)圖1.1所示，2011年至2020年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比重持續(xù)上升，貢獻(xiàn)率不斷躍升。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)諸如建筑業(yè)、煉鋼業(yè)、中介服務(wù)公司、銀行等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其重要程度不容忽視。隨著國(guó)家“十四五”規(guī)劃的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)再次站在了轉(zhuǎn)型的十字路口，為了正確進(jìn)行戰(zhàn)略決策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡轉(zhuǎn)型，有必要透徹分析房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)運(yùn)行模式。近年來，由于國(guó)家不斷加大對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和調(diào)控力度，陸續(xù)出臺(tái)了一系列為房地產(chǎn)行業(yè)“降火”的政策，再加之我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于行業(yè)生命周期的后期，供求格局發(fā)生改變，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了一定的阻礙。我國(guó)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)采用是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即從土地的儲(chǔ)備起企業(yè)就要著手融資，并且在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造、建成后的銷售、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)通盤運(yùn)作，這使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)擁有大量的資金需求。但隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷衰落，以往的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境。一方面，為了避免樓市泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度日益加大，土地成本和融資成本不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；另一方面，限貸限購(gòu)政策抑制了消費(fèi)的購(gòu)房熱情，加之理財(cái)產(chǎn)品的不斷豐富，以房投資的理念逐漸式弱，市場(chǎng)需求下降。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨長(zhǎng)期積壓，難以變現(xiàn)，導(dǎo)致資金回流速度變慢，企業(yè)現(xiàn)金流緊張。在融資成本漸增、市場(chǎng)需求下降、資金回流困難、銷售利潤(rùn)率下降的多重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境窘迫，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是一種優(yōu)化的企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，其核心在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的輕量化運(yùn)營(yíng)。在此模式下，企業(yè)致力于將精力與資源聚焦于高附加值的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而將那些需要大量投入但收益相對(duì)較低的業(yè)務(wù)進(jìn)行外部委托或外包，以此提高整體運(yùn)營(yíng)效率并優(yōu)化資源配置，以較小的資本投入，撬動(dòng)較大的利潤(rùn)收入。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有助于房地產(chǎn)行業(yè)“破局”，是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。由于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式理論研究在我國(guó)起步甚晚，對(duì)輕資產(chǎn)模式的實(shí)踐更是少之又少。所以本文選取了在我國(guó)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)有限公司作為案例進(jìn)行研究，利用哈佛分析框架分析企業(yè)轉(zhuǎn)型的績(jī)效，轉(zhuǎn)化大連萬(wàn)達(dá)商管的實(shí)踐成果，為其他謀求轉(zhuǎn)型的企業(yè)提供一定的參考價(jià)值。圖1.12011-2020年房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究意義（一）理論意義輕資產(chǎn)能夠增加資產(chǎn)的靈活性，使企業(yè)能夠利用杠桿效應(yīng)，以較低的資本需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境日趨復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，產(chǎn)能過剩，像房地產(chǎn)這種以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為主的行業(yè)發(fā)展受到制約。房地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式已經(jīng)不符合時(shí)代的要求，正在向著輕資產(chǎn)方向努力探索。在這樣的背景下，研究輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)展二十多年來，在行業(yè)內(nèi)一直屬于領(lǐng)先地位。作為行業(yè)內(nèi)較早探索輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，研究其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具有一定的代表性。在以往的研究中，大部分學(xué)者在輕資產(chǎn)方向的研究都聚焦在互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)企業(yè)，鮮有學(xué)者涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。筆者選取大連萬(wàn)達(dá)商管作為研究對(duì)象，可以彌補(bǔ)在房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)方向研究的空白，具有一定的領(lǐng)先思維。（二）實(shí)踐意義傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)在知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代，需要正確審視企業(yè)盈利模式，進(jìn)行全方位的研判，從而及時(shí)調(diào)整自身的企業(yè)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變其在市場(chǎng)中的行業(yè)地位。本文采用哈佛分析框架對(duì)大連萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，既可以在分析當(dāng)中看出其轉(zhuǎn)型過程中存在的問題，利于大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型缺陷，又可以清晰地反映輕資產(chǎn)在企業(yè)績(jī)效實(shí)現(xiàn)過程中發(fā)揮作用的機(jī)理，增強(qiáng)其他企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的信心，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的分工合作，提高行業(yè)的生產(chǎn)效率和效益。第二節(jié)文獻(xiàn)綜述一、哈佛分析框架的研究哈佛分析框架源自美國(guó)，由哈佛大學(xué)的三位杰出學(xué)者共同提出。該框架是一種全面而綜合的財(cái)務(wù)分析體系，融合了戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析以及前景分析等多個(gè)維度。相較于傳統(tǒng)上僅側(cè)重于財(cái)務(wù)報(bào)表定量分析的框架，哈佛分析框架提供了更為深入、全面的分析視角，有助于投資者和利益相關(guān)者更準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)績(jī)效及未來發(fā)展前景。Auburn（2002）認(rèn)為，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行分析的同時(shí)，連帶進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇分析，可以提高分析的準(zhǔn)度REF_Ref14747\r\h[1]。BerSteph和Wild（2003）對(duì)此頗有見解，他們認(rèn)為光是財(cái)務(wù)分析不夠全面，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)目標(biāo)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量和應(yīng)用范圍也進(jìn)行分析也尤為重要REF_Ref15031\r\h[2]。俞峰（2005）認(rèn)為建立財(cái)務(wù)評(píng)估體系是極為重要的，以企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)、財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理能力為基礎(chǔ)，計(jì)算各有關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)，最終建立財(cái)務(wù)目標(biāo)體系，他認(rèn)為企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過程中，可以對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，以求幫助利益相關(guān)者清晰地認(rèn)識(shí)到該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策的合理制定REF_Ref15145\r\h[3]。李心合（2006）則強(qiáng)調(diào)原始的財(cái)務(wù)分析方法具有片面性，財(cái)務(wù)分析不能單利用財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行指標(biāo)分析，還應(yīng)重視企業(yè)目前采取的發(fā)展戰(zhàn)略及相關(guān)的價(jià)值活動(dòng)，另外，隨著中國(guó)的國(guó)家政策以及國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日新月異，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，因此，李心合認(rèn)為研究人員還應(yīng)根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)的時(shí)代背景和特點(diǎn)，全方位分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況REF_Ref15580\r\h[4]。吳濤（2012）通過研究我國(guó)石油天然氣企業(yè)，引入了哈佛分析框架進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)成本構(gòu)成、管理質(zhì)量、人才培養(yǎng)是中石油存在的內(nèi)部問題，而企業(yè)只有意識(shí)到自身的缺陷才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)REF_Ref15678\r\h[5]。夏曉宇，楊成文（2015）認(rèn)為哈佛分析框架將財(cái)務(wù)分析的范圍進(jìn)行了必要的擴(kuò)大，財(cái)務(wù)信息使用者可以通過戰(zhàn)略的角度來評(píng)估財(cái)務(wù)狀況REF_Ref15740\n\h[6]。二、輕資產(chǎn)模式的研究輕資產(chǎn)的概念起源于20世紀(jì)80年代，首次由耐克公司進(jìn)行了嘗試性應(yīng)用。在該模式下，耐克公司選擇將其服裝的生產(chǎn)和加工環(huán)節(jié)外包給專業(yè)的第三方公司，以便于自己專注于產(chǎn)品研發(fā)和品牌知名度的建設(shè)，這一方式使得耐克公司品牌知名度不斷擴(kuò)張，最終形成具有國(guó)際影響力的知名品牌，為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的現(xiàn)金流量。隨后麥肯錫咨詢公司引入了這一運(yùn)營(yíng)模式，在實(shí)際應(yīng)用中也取得了優(yōu)良的成效。因此，輕資產(chǎn)這一概念開始進(jìn)入到了大眾的視野之中，學(xué)者也開啟了對(duì)于輕資產(chǎn)的理論研究。Anne(2000)指出，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，公司管理者要做好企業(yè)關(guān)鍵資源重新配置工作,將資源合理分配到研發(fā)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、品牌推廣環(huán)節(jié)等關(guān)鍵領(lǐng)域。另外，還可以將制造產(chǎn)品、加工產(chǎn)品等低附加值環(huán)節(jié)外包給第三方企業(yè)REF_Ref10962\n\h[7]。Aaron(2010)對(duì)TTS公司的經(jīng)營(yíng)狀況研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)公司轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式之后,即便是處于經(jīng)濟(jì)衰退、社會(huì)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期,公司仍能獲得良好的發(fā)展機(jī)遇REF_Ref10994\n\h[8]。戴天婧、張茹、湯谷良（2012）認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的杠桿效應(yīng)給予了公司更良好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流的時(shí)侯，也促進(jìn)了輕資產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，要求輕資產(chǎn)企業(yè)重塑經(jīng)營(yíng)過程、整合財(cái)務(wù)系統(tǒng)，包括市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略、供應(yīng)鏈管理戰(zhàn)略、研發(fā)創(chuàng)新戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、利潤(rùn)分配戰(zhàn)略等組成部分REF_Ref11030\n\h[9]。魏煒和朱武祥（2014）從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和價(jià)值鏈方面對(duì)輕資產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行了剖析。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，企業(yè)的固定資產(chǎn)和存貨比重較小，現(xiàn)金流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)；從價(jià)值鏈的角度分析，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將價(jià)值鏈上效益低下的環(huán)節(jié)外包給其他公司或企業(yè)REF_Ref11066\n\h[10]。LiouM和TangChuangP(2017)通過分析互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得出,采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模型能夠合理地配置已有資源,這對(duì)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說是一種機(jī)遇REF_Ref17258\n\h[11]。SangH、YuckKim等學(xué)者(2019)認(rèn)為,企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能夠有效提高流動(dòng)比率,從而充分發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性,促進(jìn)超額利潤(rùn)的獲取。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)越來越受到各行業(yè)企業(yè)的重視，未來發(fā)展輕資產(chǎn)是一個(gè)大趨勢(shì)REF_Ref17310\n\h[12]。文獻(xiàn)述評(píng)綜上所述，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式屬于一種新興的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。其本身所具有的輕量化特性，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，降低企業(yè)的資金需求量和融資成本，利用輕資產(chǎn)的杠桿，提高資本的運(yùn)作效率。由于輕資產(chǎn)所發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)于輕資產(chǎn)在房地產(chǎn)方面的研究頗為欠缺，如何較好地利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，各行各業(yè)都處在探索之中。通過查閱輕資產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)研究，筆者發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)概念本身仍在不斷發(fā)展。不同學(xué)者的研究正在補(bǔ)充著輕資產(chǎn)的內(nèi)涵和外延，使得輕資產(chǎn)理論不斷邁向成熟。哈佛分析框架在國(guó)外已經(jīng)得到了普遍的認(rèn)可和應(yīng)用，但在國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)分析中卻還沒有得到廣泛應(yīng)用。哈佛分析框架在分析過程中同時(shí)進(jìn)行定性和定量分析，所進(jìn)行的分析結(jié)果具有層次性、全面性和立體性。所以，利用哈佛分析框架進(jìn)行財(cái)務(wù)分析還存在廣闊的探索空間，需要學(xué)者結(jié)合案例進(jìn)行更多地經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不斷地豐富哈佛分析框架的內(nèi)容和方法。通過學(xué)習(xí)其他學(xué)者的研究成果，本文也想在一定程度上探索輕資產(chǎn)在房地產(chǎn)方面的運(yùn)用，借助輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式幫助房地產(chǎn)企業(yè)瘦身，走出重資產(chǎn)的“陰霾”。因此，筆者將哈佛分析框架理論和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理論進(jìn)行融合，以哈佛分析框架的視角透視輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的影響，發(fā)現(xiàn)其作用的機(jī)制和成效，彌補(bǔ)學(xué)術(shù)研究的空白，為其他企業(yè)產(chǎn)出一定的指導(dǎo)性經(jīng)驗(yàn)。第三節(jié)研究思路、研究方法及技術(shù)路線一、研究?jī)?nèi)容根據(jù)本文的研究主題和研究角度，筆者采用了文獻(xiàn)研究法、案例分析法和對(duì)比分析法，利用哈佛分析框架對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了系統(tǒng)性地分析。第一部分，主要介紹了本文的研究背景和意義，城市化進(jìn)程變慢，人口紅利給房地產(chǎn)帶來的暴利逐漸消失，國(guó)家政策收緊和市場(chǎng)需求下降的雙重壓力給傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成沉重打擊，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式具有資金需求量少、無形資產(chǎn)占比大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率高，企業(yè)占據(jù)高附加值的環(huán)節(jié)，盈利能力強(qiáng)的特點(diǎn)；接著總結(jié)了學(xué)術(shù)界關(guān)于輕資產(chǎn)和哈佛分析框架的相關(guān)研究，以前人的研究作為本文的理論基礎(chǔ)，站在巨人的肩膀上繼續(xù)深入探尋輕資產(chǎn)模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的影響；最后，詳細(xì)闡述了研究思路與研究方法，構(gòu)建了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬁蚣?，為后續(xù)論證提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和鋪墊。第二部分對(duì)用到的學(xué)術(shù)概念進(jìn)行了釋義，介紹了相關(guān)理論。通過利用學(xué)術(shù)語(yǔ)言增強(qiáng)本文的學(xué)術(shù)性，又通過釋義使文章更加易懂，實(shí)現(xiàn)論證的深入淺出，論證深刻。第三部分是對(duì)萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行簡(jiǎn)介，了解其發(fā)展歷程有利于把握公司的整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)，更加客觀地進(jìn)行論證。與此同時(shí)，分析萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型前面臨的問題，推導(dǎo)出公司實(shí)施轉(zhuǎn)型的動(dòng)因，通過研究各渠道信息，得出公司實(shí)施轉(zhuǎn)型的路徑。第四部分是本文的核心論證部分。運(yùn)用哈佛分析框架，先從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用SWOT模型對(duì)環(huán)境進(jìn)行分析，然后截取部分資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表對(duì)萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行會(huì)計(jì)分析，隨后通過比率分析法計(jì)算相關(guān)比率，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型前三年和轉(zhuǎn)型后三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，最后根據(jù)以上三個(gè)分析的結(jié)果，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管作出前景預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)公司的未來情況。第五部分是本文的研究成果，是案例分析的最終目的。通過吸收萬(wàn)達(dá)商管的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，筆者總結(jié)出了三條結(jié)論和兩點(diǎn)啟示，可以為謀求轉(zhuǎn)型的企業(yè)提供一定的參考價(jià)值。研究方法（一）文獻(xiàn)研究法閱讀文獻(xiàn)是研究案例的基礎(chǔ)，只有具備了豐富的理論知識(shí)，才能在案例分析中信手拈來。在前期論文選題階段，通過研究大量的文章和相關(guān)研究，筆者發(fā)現(xiàn)鮮有學(xué)者涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究，于是筆者錨定了寫作方向。在寫作階段，通過閱讀大量的文獻(xiàn)，筆者從不同的學(xué)者角度看到了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)于企業(yè)的積極作用，還了解到輕資產(chǎn)的起源，掌握不同時(shí)期輕資產(chǎn)的時(shí)代意義，深刻理解輕資產(chǎn)的內(nèi)涵，對(duì)于把握企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程具有促進(jìn)作用。（二）對(duì)比分析法對(duì)比分析法，是指通過對(duì)相同的事物進(jìn)行縱向和橫向的對(duì)比，得出相應(yīng)的結(jié)論。本文采用對(duì)比分析法，通過對(duì)比大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與行業(yè)平均財(cái)務(wù)水平，可以看出大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的所處的行業(yè)地位；再通過縱向?qū)Ρ却筮B萬(wàn)達(dá)商管實(shí)施轉(zhuǎn)型前后的財(cái)務(wù)報(bào)表，得出轉(zhuǎn)型對(duì)于其盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力的影響。（三）案例分析法本文選取了較為有代表性的大連萬(wàn)達(dá)商管，利用哈佛分析框架分別從戰(zhàn)略角度、會(huì)計(jì)角度、財(cái)務(wù)角度和前景角度進(jìn)行分析。在財(cái)務(wù)分析中，筆者經(jīng)過深思熟慮，決定采用凈資產(chǎn)收益率和銷售凈利率作為評(píng)估企業(yè)盈利能力的指標(biāo)；同時(shí)，為了全面分析企業(yè)的償債能力，筆者選用了現(xiàn)金比率、速動(dòng)比率和流動(dòng)比率來衡量企業(yè)的短期償債能力，以及資產(chǎn)負(fù)債率來評(píng)估企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。此外，為了深入了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，筆者還精心挑選了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率作為關(guān)鍵指標(biāo)。這些指標(biāo)的選擇旨在提供全面、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析。同時(shí)，綜合各渠道數(shù)據(jù)，對(duì)大連萬(wàn)達(dá)商管財(cái)報(bào)進(jìn)行全方位的解讀，力求透徹理解輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型給企業(yè)績(jī)效所帶來的作用。三、技術(shù)路線本文研究擬采取的技術(shù)路線如圖1.2所示。圖1.2技術(shù)路線圖第四節(jié)創(chuàng)新點(diǎn)本文創(chuàng)新點(diǎn)主要有：第一，在研究對(duì)象上，本文選取大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)股份有限公司為例，對(duì)其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式績(jī)效進(jìn)行分析，為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)提供轉(zhuǎn)型新思路；第二，在研究方法上，本文采用國(guó)內(nèi)較少使用的哈佛分析框架分析輕資產(chǎn)模式對(duì)企業(yè)的影響，利用戰(zhàn)略的視角分析企業(yè)的內(nèi)外部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并據(jù)此研究企業(yè)績(jī)效，具有一定的創(chuàng)新性。第二章相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)相關(guān)概念一、輕資產(chǎn)目前，學(xué)術(shù)界還沒有對(duì)輕資產(chǎn)形成較為統(tǒng)一且明確的概念。大部分學(xué)者的觀點(diǎn)是：輕資產(chǎn)是決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵資產(chǎn)，包括但不僅限于品牌影響力、智力資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)、研發(fā)能力等無形資產(chǎn)，相比于固定資產(chǎn)，更具有靈活性，能夠觸發(fā)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)能夠以較低的資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)較高的收益。二、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指企業(yè)抓住自己的核心業(yè)務(wù)，占據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高的環(huán)節(jié)，將核心業(yè)務(wù)以外的低效環(huán)節(jié)外包，實(shí)現(xiàn)低資本運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)合作，提高產(chǎn)業(yè)的整體效率。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方式主要有：①資產(chǎn)證券化②管理及品牌輸出③合作開發(fā)④售后回租。三、哈佛分析框架哈佛分析框架是以戰(zhàn)略分析作為財(cái)務(wù)分析的起點(diǎn)，通過會(huì)計(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，最終進(jìn)行前景分析的一種財(cái)務(wù)分析框架，除了傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)報(bào)表定量分析，該方法還引入了戰(zhàn)略分析和前景分析進(jìn)行定性分析，更加立體地呈現(xiàn)出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的時(shí)代背景，有利于財(cái)報(bào)使用者了解當(dāng)時(shí)的行業(yè)發(fā)展程度和企業(yè)的整體發(fā)展趨勢(shì)。理論基礎(chǔ)一、價(jià)值鏈理論價(jià)值鏈理論，系美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾·波特所創(chuàng)立的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系。波特先生將原材料經(jīng)過一系列工序轉(zhuǎn)化為最終產(chǎn)品的這一過程，視作一個(gè)價(jià)值不斷被創(chuàng)造和累加的過程。在這一過程中，每一個(gè)階段或環(huán)節(jié)均被視為一個(gè)獨(dú)立而又與其他環(huán)節(jié)緊密相連的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)。這些活動(dòng)如環(huán)相扣，形成了一條連續(xù)的鏈條，波特先生因此將其命名為“價(jià)值鏈”。在波特先生的價(jià)值鏈理論中，企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)被劃分為兩大類別。一類是那些與產(chǎn)品創(chuàng)造直接相關(guān)的基本活動(dòng)，這些活動(dòng)包括但不限于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、制造、組裝、以及銷售等環(huán)節(jié)。另一類則是那些雖然不直接參與產(chǎn)品的創(chuàng)造過程，但為產(chǎn)品創(chuàng)造提供了必要支撐和保障的輔助活動(dòng)，例如技術(shù)研發(fā)、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理以及市場(chǎng)營(yíng)銷策略制定等。波特先生的這一理論為企業(yè)提供了一種全新的視角，使其能夠更加清晰地理解和分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造過程中所扮演的角色以及所承擔(dān)的各項(xiàng)活動(dòng)。通過對(duì)價(jià)值鏈的深入剖析，企業(yè)可以更加精準(zhǔn)地識(shí)別出自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，從而制定出更加科學(xué)有效的經(jīng)營(yíng)策略。二、微笑曲線理論微笑曲線理論，由宏碁電腦董事長(zhǎng)施振榮先生提出，是一種對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行深入剖析的理論框架。該理論將價(jià)值鏈細(xì)分為上游、中游和下游三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。上游環(huán)節(jié)聚焦于產(chǎn)品的研發(fā)與創(chuàng)新，中游環(huán)節(jié)涉及產(chǎn)品的生產(chǎn)與組裝，而下游環(huán)節(jié)則著重于產(chǎn)品的銷售、推廣與品牌建設(shè)。微笑曲線理論的核心觀點(diǎn)在于，產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新（上游）與銷售、品牌建設(shè)（下游）所創(chuàng)造的附加值顯著高于產(chǎn)品生產(chǎn)、組裝（中游）環(huán)節(jié)。這種附加值呈現(xiàn)兩邊高、中間低的形態(tài)，類似于微笑的曲線，因此得名“微笑曲線”。該理論強(qiáng)調(diào)，企業(yè)應(yīng)致力于占據(jù)高附加值的環(huán)節(jié)，將低附加值的生產(chǎn)、組裝等環(huán)節(jié)外包給專業(yè)的第三方企業(yè)。通過這種方式，企業(yè)能夠更有效地配置有限資源，集中精力于創(chuàng)造高附加值的活動(dòng)，從而提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成穩(wěn)固的市場(chǎng)地位。第三章大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究企業(yè)概況大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的概況大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商管”），自2002年9月創(chuàng)立以來，一直是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的核心企業(yè)，專注于商業(yè)地產(chǎn)的投資、管理與運(yùn)營(yíng)。為更好地反映公司的業(yè)務(wù)范圍和發(fā)展戰(zhàn)略，公司于2018年正式將名稱由“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”更名為“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”。2014年12月，大連萬(wàn)達(dá)商管成功在香港聯(lián)合交易所主板上市，當(dāng)年即成為港交所最大的首次公開募股（IPO）項(xiàng)目。為了進(jìn)一步拓寬融資渠道和增強(qiáng)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司于2015年7月啟動(dòng)了A股回歸計(jì)劃，并隨后發(fā)布了A股招股說明書。經(jīng)過一系列的戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)調(diào)整，大連萬(wàn)達(dá)商管于2016年9月決定從香港股市退市。在早年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要是為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。萬(wàn)達(dá)商管起初是以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)，這就意味著萬(wàn)達(dá)商管從土地競(jìng)標(biāo)，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、建造、驗(yàn)收及其后續(xù)的銷售、管理，都必須一條龍服務(wù)。但隨著行業(yè)的進(jìn)入了衰退期，萬(wàn)達(dá)商管多次進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整。在2015年，萬(wàn)達(dá)商管與四家第三章大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究信托公司共同出資，完成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)，共同承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的合作開發(fā)模式讓萬(wàn)達(dá)商管感受到了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所帶來的效益。以至于2018年，萬(wàn)達(dá)商管再次引入京東、融創(chuàng)、蘇寧、騰訊四家大型企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，降低資金的需求，緩解財(cái)務(wù)壓力，改變完全自負(fù)盈虧的商業(yè)模式，進(jìn)入了品牌輸出的新階段。2019年底，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)基本完成了轉(zhuǎn)型，徹底脫離了房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金都由合作方提供，萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)品牌與管理輸出，形成利益共同體，與合作方共同享受租金和物業(yè)管理費(fèi)。至此，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)不用承擔(dān)高昂的土地成本和融資成本，通過輕量化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)品牌與管理經(jīng)驗(yàn)輸出，符合微笑曲線所提倡的企業(yè)占據(jù)高附加值環(huán)節(jié)的理念。萬(wàn)達(dá)商管在管理項(xiàng)目規(guī)模、覆蓋城市范圍、出租率、收租率、客流量、品牌影響力方面都處于行業(yè)領(lǐng)先地位，他是國(guó)內(nèi)唯一覆蓋全國(guó)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商。2020年末，萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)范圍內(nèi)精心布局了總計(jì)380家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其管理規(guī)模傲居全球之巔，相較于排名第二的日本永旺集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)商管領(lǐng)先了129家；而與排名第三的美國(guó)西蒙物業(yè)相比，更是以145家的優(yōu)勢(shì)顯著領(lǐng)先。此外，萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)所持有的管理面積高達(dá)5420萬(wàn)平方米，這一數(shù)字相較于美國(guó)西蒙物業(yè)多出2910萬(wàn)平方米，相較于永旺集團(tuán)更是多出了驚人的4310萬(wàn)平方米，充分展示了萬(wàn)達(dá)商管在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的卓越實(shí)力和廣泛影響力。在客流量方面，日客流量為1262萬(wàn)人，合計(jì)年客流為46.05億人。在年出租率方面，萬(wàn)達(dá)商管的平均出租率為99%，處于行業(yè)高位；收租率約為99.7%，為全球房地產(chǎn)行業(yè)歷史最高記錄。圖3.1大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的發(fā)展歷程輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型動(dòng)因分析一、適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化在萬(wàn)達(dá)商管起步階段，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)高速增加時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增量時(shí)代所帶來的時(shí)代紅利讓高投入得到了高回報(bào)，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式所擁有的弊端被掩蓋。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在黨的十九大報(bào)告中首次提出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化進(jìn)程減慢，人口增長(zhǎng)變緩，以往不計(jì)成本投入的商業(yè)運(yùn)作模式已經(jīng)過時(shí)。為了符合時(shí)代發(fā)展的要求，萬(wàn)達(dá)商管嘗試了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，萬(wàn)達(dá)商管能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境。從融資角度看，縮減資金需求規(guī)模，避免大量從金融機(jī)構(gòu)借款導(dǎo)致融資成本上升，通過拓寬融資渠道，分散融資渠道單一所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。從資產(chǎn)的角度看，萬(wàn)達(dá)商管出售了其作為核心資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擁有者變?yōu)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理者，提高了資產(chǎn)整體的流動(dòng)性，降低了資產(chǎn)減值所造成的損失。從效益的角度看，出售固定資產(chǎn)減少了資金的質(zhì)押，提高了資金的流動(dòng)效率，通過將有限的資金投入到品牌推廣與管理研究，占據(jù)微笑曲線高附加值的部分，鞏固行業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。二、提高資本運(yùn)作效率萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)周期長(zhǎng)，由圖3.2可知，購(gòu)置商業(yè)用地的成本在不斷上升，建設(shè)期間還需要持續(xù)的現(xiàn)金流供給，這導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)期間，萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金流為負(fù)。且在商業(yè)地產(chǎn)竣工后，給企業(yè)帶來的是租金和物業(yè)管理費(fèi)，雖然是長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，但是相比于住宅地產(chǎn)一次性銷售獲利，商業(yè)地產(chǎn)的回收期較長(zhǎng)，現(xiàn)金流量與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理存在一定的關(guān)聯(lián)，未來現(xiàn)金流量較為不穩(wěn)定。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后，萬(wàn)達(dá)商管從先前商業(yè)地產(chǎn)“一條龍服務(wù)”的建設(shè)者，轉(zhuǎn)變成了商業(yè)地產(chǎn)“品牌輸出、運(yùn)營(yíng)管理”的供應(yīng)商。圖3.22014年-2019年商業(yè)用地的土地價(jià)格單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：中國(guó)地價(jià)信息服務(wù)官網(wǎng)雖然舍棄了部分業(yè)務(wù)，但如圖3.3所示，萬(wàn)達(dá)商管卻提高了自身的盈利能力。究其原因，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)自己的所有資產(chǎn)進(jìn)行了度量和取舍，保留了現(xiàn)在具有較強(qiáng)盈利能力或者未來具有增長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)，舍棄了盈利能力較為乏力甚至是虧損的資產(chǎn)，優(yōu)化了企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，讓資本及時(shí)撤出盈利乏力的項(xiàng)目，重新分配資本，聚焦高附加值的產(chǎn)業(yè)鏈條，提高資本的效益和效率。圖3.32014-2019年萬(wàn)達(dá)商管凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平數(shù)據(jù)來源：2014-2019年萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)年報(bào)數(shù)據(jù)整理。三、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)根據(jù)圖3.4可以看出，轉(zhuǎn)型前的萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入主要有三大板塊，其中占比最大的為銷售物業(yè)收入，收入占比一直大于80%；然后是物業(yè)租賃管理，占比10%左右；最后是酒店經(jīng)營(yíng)管理，占比約5%。萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的收入來源過于單一，其中物業(yè)租賃管理服務(wù)的收入占比低。單一的收入來源，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好，行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代，可以使得萬(wàn)達(dá)商管獲取大量的現(xiàn)金流量，彌補(bǔ)其他業(yè)務(wù)收入的欠缺。但同時(shí)，單一的收入結(jié)構(gòu)，也意味著一旦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不在，萬(wàn)達(dá)商管的收入就難以得到保障，甚至出現(xiàn)入不敷出的情況。國(guó)家政策的收緊和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，要求萬(wàn)達(dá)商管積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍，尋求收入來源的多元化，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。圖3.42011年四年來萬(wàn)達(dá)商管收入構(gòu)成圖單位：%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)2011-2014年數(shù)據(jù)整理。萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)路徑一、出售重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，最為重要的就是讓資產(chǎn)變輕。2015年，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行了調(diào)整，決定出售旗下的2家文旅公司、四川萬(wàn)達(dá)大酒店以及昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司。到了2016年，公司進(jìn)一步精簡(jiǎn)其業(yè)務(wù)版圖，出售了包括17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、18個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游城等多項(xiàng)資產(chǎn)。進(jìn)入2017年，萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)其優(yōu)化策略，出售了旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目以及73個(gè)酒店。2018年，公司繼續(xù)調(diào)整其業(yè)務(wù)布局，出售了14個(gè)酒店項(xiàng)目及文旅項(xiàng)目。而到了2019年，萬(wàn)達(dá)商管再次進(jìn)行資產(chǎn)重組，出售了36個(gè)酒店項(xiàng)目及文旅項(xiàng)目。這些舉措反映了萬(wàn)達(dá)商管在不斷優(yōu)化其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)更高效的資源配置和更集中的業(yè)務(wù)發(fā)展。從規(guī)模上看，萬(wàn)達(dá)商管大規(guī)模拋售了旗下的重資產(chǎn)項(xiàng)目，堅(jiān)定了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決心。尤其在2017年，萬(wàn)達(dá)商管向融創(chuàng)出售了大量重資產(chǎn)，交易總額高達(dá)637.5億元。二、輸出品牌和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下，萬(wàn)達(dá)商管與合作方共同開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其合作模式為：萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)，合作方負(fù)責(zé)籌資資金和項(xiàng)目的施工、建設(shè)，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完工后，由萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行招商、物業(yè)管理，通過輸出“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌，利用強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。以這樣的模式開發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，所有權(quán)屬于合作方，在避免持有重資產(chǎn)的前提下，萬(wàn)達(dá)商管參與到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的最初設(shè)計(jì)和最后運(yùn)營(yíng)，占據(jù)了高附加值部分。萬(wàn)達(dá)商管因其深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年，累計(jì)的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)吸引了很多合作者主動(dòng)進(jìn)行合作。這樣的合作方式，讓萬(wàn)達(dá)的投資風(fēng)險(xiǎn)大大降低，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的明確分工，互利共贏。三、研發(fā)“慧云”管理系統(tǒng)，建設(shè)智能化管理平臺(tái)經(jīng)過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)商管，其管理規(guī)模相較于之前已實(shí)現(xiàn)了顯著的提升和飛躍。面對(duì)如此龐大的管理規(guī)模，若未能采取科學(xué)合理的管理策略，必將導(dǎo)致管理成本的攀升，同時(shí)嚴(yán)重影響管理的質(zhì)量和效率。為此，萬(wàn)達(dá)商管積極融合大數(shù)據(jù)技術(shù)，借助云計(jì)算平臺(tái)，并引入前沿的人工智能技術(shù)，成功打造了“慧云”管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)高度集成了16個(gè)子系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)了智能化控制。其最終目的在于降低人工成本、確保運(yùn)行品質(zhì)、減少運(yùn)行能耗、強(qiáng)化安全管理以及優(yōu)化設(shè)備維護(hù)管理。第四章哈佛分析框架下大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的財(cái)務(wù)分析戰(zhàn)略分析一、SWOT分析（一）企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)其一，萬(wàn)達(dá)商管在房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，形成為較為強(qiáng)大的品牌影響力，具備了成熟的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)是同行無法在短期內(nèi)進(jìn)行效仿的。因?yàn)槠鋸?qiáng)大的品牌影響力，萬(wàn)達(dá)商管在物業(yè)管理的招商環(huán)節(jié)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，截止到2014年，萬(wàn)達(dá)商管所持有的品牌庫(kù)就多達(dá)92類1222家。2020年末，萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)范圍內(nèi)精心布局了380家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其管理規(guī)模榮登世界第一的寶座。此外，萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)持有并管理的總面積高達(dá)5420萬(wàn)平方米。在客流量方面，日客流量為1262萬(wàn)人，合計(jì)年客流為46.05億人。在年出租率方面，萬(wàn)達(dá)商管的平均出租率為99%，處于行業(yè)高位；收租率約為99.7%，為全球房地產(chǎn)行業(yè)歷史最高記錄。這代表著萬(wàn)達(dá)商管在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)構(gòu)筑了屬于自己的護(hù)城河，同行短期內(nèi)想要撼動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管的行業(yè)地位難如登天。其二，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)新“交鑰匙工程”，進(jìn)行工程管理優(yōu)化。萬(wàn)達(dá)商管與第三方企業(yè)進(jìn)行合作，萬(wàn)達(dá)商管主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)，及其建成后的品牌輸出與管理運(yùn)營(yíng)，沒有形成大量的資金需求和固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)上下游的合作共贏，通過合理分工，提高行業(yè)的整體運(yùn)作效率，企業(yè)得以輕量化運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，占據(jù)了微笑曲線的兩端，形成了低投入高產(chǎn)出的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（二）企業(yè)的內(nèi)部劣勢(shì)其一，萬(wàn)達(dá)商管仍持有較多的重資產(chǎn)，資金積壓過多。由于萬(wàn)達(dá)商管早期不斷地?cái)U(kuò)張規(guī)模，開發(fā)和建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，使得在現(xiàn)階段萬(wàn)達(dá)商管所持有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍然很多，這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金占用較大，讓企業(yè)的資金運(yùn)作較為緊張，且大量建設(shè)資金都是通過舉債獲得的，相關(guān)的債務(wù)成本也是萬(wàn)達(dá)商管必須面對(duì)的問題。其二，萬(wàn)達(dá)商管的融資渠道單一。萬(wàn)達(dá)商管以地產(chǎn)開發(fā)起家，其融資一直靠著向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，舉債所帶來的財(cái)務(wù)費(fèi)用高。況且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期長(zhǎng)，回收周期需要在項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)的幾年后才能以租金和物業(yè)管理費(fèi)等形式緩緩流入企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商管就曾多次舉新債還舊債，說明萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)過程的資金緊張，資金運(yùn)作效率低下。其三，收入結(jié)構(gòu)單一。萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)務(wù)收入超八成都是來自與銷售物業(yè)，單一的銷售結(jié)構(gòu)勢(shì)必不能滿足行業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，其較低的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在近年來國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就顯得尤為突出。（三）企業(yè)存在的外部機(jī)會(huì)其一，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，城市化進(jìn)程正在不斷加快。一方面，這有利于增加城市的消費(fèi)人口，提高消費(fèi)的總體需求；另一方面，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的可支配收入不斷增加，有利于提高消費(fèi)的整體質(zhì)量。萬(wàn)達(dá)商管通過品牌輸出的效應(yīng)會(huì)更為明顯，這樣以來持續(xù)穩(wěn)定的客流量可以為萬(wàn)達(dá)商管創(chuàng)收提供一定的保證，躍升的消費(fèi)人群也有助于萬(wàn)達(dá)商管與其品牌合作商更加頻繁地進(jìn)行商業(yè)合作，繼續(xù)推動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌的建設(shè)。其二，信息技術(shù)的高速發(fā)展，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，使得萬(wàn)達(dá)商管能夠更加準(zhǔn)確地獲取不同地區(qū)的消費(fèi)群體所持有的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平，掌握消費(fèi)者的消費(fèi)傾向。精準(zhǔn)地投放品牌和服務(wù)，提高消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，為消費(fèi)者提供更為個(gè)性化的服務(wù)。通過多元化的發(fā)展，促進(jìn)城市綜合體的升級(jí)和完善，提高企業(yè)的整體盈利能力。（四）企業(yè)面臨的外部威脅其一，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者效仿萬(wàn)達(dá)商管的運(yùn)營(yíng)模式，市場(chǎng)上出現(xiàn)同質(zhì)化的服務(wù)。雖然短期內(nèi)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管來說不構(gòu)成影響，但從長(zhǎng)期來看，不能忽視同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者所帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力，若其他企業(yè)成功效仿萬(wàn)達(dá)商管推出了同質(zhì)化服務(wù)，那么市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，消費(fèi)者掌握了消費(fèi)的主動(dòng)權(quán)，可以權(quán)衡利弊后進(jìn)行選擇。從而導(dǎo)致企業(yè)為搶奪消費(fèi)者出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)將戰(zhàn)略重心傾向于短期內(nèi)的互相競(jìng)爭(zhēng)，不利于長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。其二，互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，在線購(gòu)物的興起，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)商管所運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供的是線下的購(gòu)物與服務(wù)，在網(wǎng)購(gòu)的不斷風(fēng)靡全球的時(shí)代，如何保證商場(chǎng)的客流量成為了萬(wàn)達(dá)商管所避不開的問題。若客流量因?yàn)榫W(wǎng)購(gòu)而減少，那么商業(yè)地產(chǎn)的出租率就會(huì)受到影響，一旦商鋪大量閑置，那么萬(wàn)達(dá)商管的收入就難以得到保證，很可能面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)分析會(huì)計(jì)分析作為財(cái)務(wù)分析的首要環(huán)節(jié)與基石，對(duì)于評(píng)估萬(wàn)達(dá)商管會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量至關(guān)重要。通過會(huì)計(jì)分析，我們能夠深入剖析公司的會(huì)計(jì)政策應(yīng)用是否得當(dāng)，會(huì)計(jì)估計(jì)是否科學(xué)合理，從而為公司的財(cái)務(wù)管理提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支持與分析依據(jù)。通過會(huì)計(jì)分析，可以大體了解公司的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、利潤(rùn)等會(huì)計(jì)要素的變化，反映公司的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。通過選取一定的會(huì)計(jì)指標(biāo)，如存貨，進(jìn)行縱向?qū)Ρ龋梢粤私獾狡髽I(yè)的存貨管理策略，了解企業(yè)在銷售過程中所采取的銷售政策，更好地分析企業(yè)的存貨管理質(zhì)量。總而言之，會(huì)計(jì)分析能夠幫助投資者和管理層更好地利用財(cái)務(wù)報(bào)表，提供決策的依據(jù)。資產(chǎn)負(fù)債表分析表4.12014-2019萬(wàn)達(dá)商管合并資產(chǎn)負(fù)債表節(jié)選單位：億元轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019資產(chǎn)項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)2613.42649.22928.02777.21823.41293.4其中：貨幣資金930.3731.51002.41198.1832.7657.7存貨1451.91672.61653.6933.7457.539.3應(yīng)收賬款8.55.07.0應(yīng)收票據(jù)非流動(dòng)資產(chǎn)3029.63746.44583.44113.94417.94458.7其中：固定資產(chǎn)301.0353.7428.478.975.465.2在建工程93.5117.0114.546.818.013.1無形資產(chǎn)80.883.185.032.730.724.8商譽(yù)17.429.429.424.513.42.9合計(jì)：總資產(chǎn)5642.96395.67511.56891.06241.35752.1負(fù)債項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債2354.62742.32840.72152.71390.71030.5非流動(dòng)負(fù)債1736.91794.32436.92309.92203.21948.5合計(jì)：總負(fù)債4091.54536.65277.74462.53593.82979.0數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理。（一）資產(chǎn)質(zhì)量分析固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型前的重要會(huì)計(jì)指標(biāo)，通過分析固定資產(chǎn)的整體規(guī)模變化趨勢(shì)，對(duì)理解企業(yè)的轉(zhuǎn)型過程有著十分重要的意義。由表4.1可以得出，相比于2014年，2016年萬(wàn)達(dá)商管的固定資產(chǎn)增加了127.4億元，增長(zhǎng)率為4.23%。萬(wàn)達(dá)商管在轉(zhuǎn)型前的固定資產(chǎn)總體規(guī)模不斷擴(kuò)大，是因?yàn)榇藭r(shí)的萬(wàn)達(dá)商管仍持有大量的在建工程，不斷地開發(fā)并驗(yàn)收萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其名下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2017年，固定資產(chǎn)斷崖式下跌，下降規(guī)模為349.5億元，降幅達(dá)到了81.58%。是因?yàn)樵诒灸耆f(wàn)達(dá)將其名下的73家酒店、13個(gè)文旅項(xiàng)目、3個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司打包轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)集團(tuán)，是出售資產(chǎn)最為龐大的一年。從總體上看來，萬(wàn)達(dá)商管的固定資產(chǎn)從高峰428.4億元跌到低谷65.2億元，下降了363.2億元，降幅為84.78%。據(jù)此，萬(wàn)達(dá)商管在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面，大量轉(zhuǎn)讓了名下固定資產(chǎn)，降低了其所持有的重資產(chǎn)規(guī)模，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的輕量化，符合輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的要求?？傎Y產(chǎn)影響著一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，企業(yè)所擁有的總資產(chǎn)規(guī)模越多，企業(yè)的投資能力也越強(qiáng)，獲取收益的可能性就越大，評(píng)估總資產(chǎn)是衡量一個(gè)企業(yè)的實(shí)力的重要依據(jù)。從總體上看，轉(zhuǎn)型前萬(wàn)達(dá)商管的總資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，總資產(chǎn)于轉(zhuǎn)型后不斷地縮減，低于轉(zhuǎn)型前的最低值。一般來說，總資產(chǎn)規(guī)模的減小，代表著企業(yè)面臨著經(jīng)營(yíng)困難，企業(yè)正在收縮業(yè)務(wù)規(guī)模。由于萬(wàn)達(dá)商管所處時(shí)期地產(chǎn)行業(yè)熱度消減，地產(chǎn)行業(yè)的投入成本不斷攀升，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的需求規(guī)模下降，行業(yè)整體不景氣。2018年企業(yè)年會(huì)中，董事長(zhǎng)王健林講話中提到：萬(wàn)達(dá)商管未來將退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，繼續(xù)調(diào)整公司戰(zhàn)略，全面踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬(wàn)達(dá)商管撤出資本是較為明智的，利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，降低資本的需求量，將部分資本撤出不景氣市場(chǎng)，將資本重新分配到高附加值環(huán)節(jié)中，提高資金的運(yùn)作效率。應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)作為企業(yè)的資產(chǎn)項(xiàng)目，其能否回收影響著資產(chǎn)的整體價(jià)值。通過對(duì)萬(wàn)達(dá)商管六年的應(yīng)收賬款及其應(yīng)收票據(jù)進(jìn)行分析，可以看出萬(wàn)達(dá)商管應(yīng)收賬款及其應(yīng)收票據(jù)的規(guī)模穩(wěn)定在5.0-9.0之間，處于較低水平。萬(wàn)達(dá)商管對(duì)于客戶所采取的收款政策較為穩(wěn)定，控制應(yīng)收賬款的規(guī)?？梢越档蛪馁~損失，提高資產(chǎn)的安全性。（二）負(fù)債質(zhì)量分析縱觀萬(wàn)達(dá)商管六年來的總負(fù)債，可以看出在轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的總負(fù)債不斷提高，資金需求量巨大；而轉(zhuǎn)型之后，萬(wàn)達(dá)商管的總負(fù)債持續(xù)下降，說明萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債規(guī)模逐漸減小。首先，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化了萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，重新分配了企業(yè)的內(nèi)部資本，使得萬(wàn)達(dá)商管的資金需求量減小，不用再為高昂的土地成本和建設(shè)費(fèi)用舉債。其次，萬(wàn)達(dá)商管通過轉(zhuǎn)型擴(kuò)大了融資渠道，豐富了資本來源。萬(wàn)達(dá)商管通過引入戰(zhàn)略投資者和合作開發(fā)等模式，降低了對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴性，降低了資金的使用成本，減輕了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。分項(xiàng)目看，非流動(dòng)負(fù)債與總負(fù)債的變化趨勢(shì)相似，呈現(xiàn)出先增后減的態(tài)勢(shì)。但非流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比重卻不斷增加，在2019年，非流動(dòng)負(fù)債的占比已由先前的39.55%上升到了65.40%，翻了0.6倍，占總負(fù)債的比重超過50%，成為企業(yè)負(fù)債的重要組成部分。非流動(dòng)負(fù)債占比大，一方面說明了企業(yè)的長(zhǎng)期融資能力強(qiáng)；另一方面，也說明企業(yè)會(huì)承當(dāng)較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，綜合萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債變化趨勢(shì)，可以得出萬(wàn)達(dá)商管合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。在行業(yè)高速發(fā)展階段，利用高杠桿為企業(yè)創(chuàng)造高財(cái)富，以較少的自有資本實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的投資，獲取超額利潤(rùn)。在行業(yè)低迷時(shí)期，減少資本投入，主動(dòng)降低財(cái)務(wù)杠桿，收縮舉債規(guī)模，規(guī)避高杠桿下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、利潤(rùn)表分析表4.22014-2019年萬(wàn)達(dá)商管合并利潤(rùn)表節(jié)選單位：億元轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019一、營(yíng)業(yè)總收入1145.91321.01298.51355.71065.5786.6減：營(yíng)業(yè)成本611.1728.0747.0776.4534.6364.3二、營(yíng)業(yè)毛利534.8593551.5579.3530.9422.3減：財(cái)務(wù)費(fèi)用72.266.973.779.087.397.0銷售費(fèi)用61.158.050.749.530.832.2管理費(fèi)用65.568.569.468.854.057.3稅金及附加148.0177.8141.3151.198.474.8研發(fā)費(fèi)用1.41.5其中：利息費(fèi)用87.398.7利息收入9.98.3資產(chǎn)減值損失14.324.0-9.2加：其他收益投資收益12.89.623.4-72.851.178.2公允價(jià)值變動(dòng)損益134.6172.3201.6191.0156.0120.7資產(chǎn)處置損益0.1-0.9-2.6三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)334.3391.0438.4342.6445.5339.7加：營(yíng)業(yè)外收入13.318.36.1減：營(yíng)業(yè)外支出2.40.030.0四、利潤(rùn)總額345.1405.5448.1337.9443.3337.6減：所得稅費(fèi)用94.1104.4119.2118.0125.486.6五、凈利潤(rùn)251.0301.1328.8219.9317.9251.0數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理。萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)總收入呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì)，2019年達(dá)到了最低營(yíng)業(yè)總收入。萬(wàn)達(dá)商管的收入來源比較單一，主要是通過銷售物業(yè)來賺取收入，政策依賴性較強(qiáng)，防風(fēng)險(xiǎn)能力差。2014-2019年間，國(guó)家相繼發(fā)布了一系列調(diào)控房地產(chǎn)政策，抑制惡意炒房和投機(jī)行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓，市場(chǎng)消費(fèi)意愿被遏制，大量存貨積壓，萬(wàn)達(dá)商管的銷售日趨乏力，促使萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)業(yè)總收入不斷下降。從營(yíng)業(yè)成本看，萬(wàn)達(dá)商管近六年?duì)I業(yè)成本的增長(zhǎng)率不斷減小，在2018年，首次出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)率為負(fù)的情況，意味著萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)成本得到了改善，優(yōu)化了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，擴(kuò)大了獲取利潤(rùn)的空間。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上看，萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型前后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)相差不大。從微觀視角分析，萬(wàn)達(dá)商管在總收入下降的情況下，仍能保持穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，在于萬(wàn)達(dá)商管優(yōu)化了其營(yíng)業(yè)成本，提高了資金的效益，有利于企業(yè)的未來的可持續(xù)發(fā)展。由表4.2可以看出，萬(wàn)達(dá)商管2019年的營(yíng)業(yè)總收入為786.6億元，而2014年的營(yíng)業(yè)總收入為1145.9億元，兩年的營(yíng)業(yè)總收入相差359.3億元，況且2019年還投入了1.5億元作為研發(fā)費(fèi)用，處置的資產(chǎn)造成的損失2.6億元。2019年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)理應(yīng)比2014年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)低，但事實(shí)卻是前者的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高于后者。通過對(duì)比兩年的數(shù)據(jù)可以看出，2019年的營(yíng)業(yè)成本僅為2014年的60%，萬(wàn)達(dá)商管提高了成本的管控，為公司節(jié)約出246.8億元的利潤(rùn)空間；2019年降低了期間費(fèi)用18億元；相較于2014年，2019年的投資收益增長(zhǎng)最為明顯，增長(zhǎng)率高達(dá)510%，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比重為23.02%。財(cái)務(wù)分析一、償債能力分析短期償債能力分析表4.3流動(dòng)比率、速動(dòng)比率及現(xiàn)金比率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019流動(dòng)比率1.110.971.031.291.311.26速動(dòng)比率0.480.340.430.840.971.21現(xiàn)金比率0.400.270.350.560.600.64數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)2014-2019年年報(bào)整理。由圖4.3可知，轉(zhuǎn)型前萬(wàn)達(dá)商管的流動(dòng)比率在“1.0”左右，意味著全部的流動(dòng)資產(chǎn)恰好能夠用于償還流動(dòng)負(fù)債。而轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)商管的流動(dòng)比率均大于“1.25”，意味著萬(wàn)達(dá)商管相比于轉(zhuǎn)型前擁有更為強(qiáng)大的短期償債能力；在速動(dòng)資產(chǎn)方面，萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型前的速動(dòng)比率平均值為“0.42”，轉(zhuǎn)型后平均值提高到了“1.00”，剛好達(dá)到參考標(biāo)準(zhǔn)；在現(xiàn)金比率方面，萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金比率一直高于參考基準(zhǔn)，且保持波動(dòng)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。綜合來看，萬(wàn)達(dá)商管能夠保證其償債能力，除了流動(dòng)比率較低外，其他比率均符合參考標(biāo)準(zhǔn)。此外，現(xiàn)金比率高，說明流動(dòng)性最強(qiáng)的現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價(jià)物資產(chǎn)所占流動(dòng)資產(chǎn)的比率大，萬(wàn)達(dá)商管可以在保證現(xiàn)金比率達(dá)標(biāo)的情況下，利用一部分現(xiàn)金進(jìn)行短期投資，降低資金的閑置成本，提高資金的使用效率。長(zhǎng)期償債能力分析長(zhǎng)期償債能力的高低可以用企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)來進(jìn)行衡量。一般情況下，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，若有較多的資金來源于股權(quán)投資，意味著企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較為強(qiáng)；反之，若舉債融資比較多，則意味著公司的長(zhǎng)期償債能力弱。資產(chǎn)負(fù)債率不僅可以用來衡量一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，也適用于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程。表4.42014-2019年萬(wàn)達(dá)商管資產(chǎn)負(fù)債率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019資產(chǎn)負(fù)債率債率72.5%70.9%90.2%64.7%57.6%51.8%行業(yè)水平71.3%71.7%72.6%72.6%72.7%73.1%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)2014-2019年年報(bào)整理及前瞻數(shù)據(jù)庫(kù)整理由表4.4可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率不斷躍升，說明行業(yè)內(nèi)普遍資金來源都是負(fù)債融資并且負(fù)債融資的比重還在上升，長(zhǎng)期償債能力都處于弱勢(shì)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管來說，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與行業(yè)水平基本持平，2016年高于行業(yè)平均水平17.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了驚人的90.2%，幾乎所有資本都來自于舉債；輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率連年下降，從最初的72.5%下降到了51.8%，下降了20.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅為28.55%，每年都低于行業(yè)平均水平。其中2016年到2017年，資產(chǎn)負(fù)債率巨幅減小，下降了25.5%。究其原因，是萬(wàn)達(dá)商管在2017年拋售了大量重資產(chǎn)，歸還了一大部分的債務(wù)。萬(wàn)達(dá)商管通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化了自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，萬(wàn)達(dá)商管還擴(kuò)大了融資渠道，豐富資金來源，利用企業(yè)內(nèi)源融資和引入戰(zhàn)略投資者投資企業(yè)的方式，提高了股權(quán)在資本成本中所占的比重，降低了企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，使得企業(yè)在長(zhǎng)期運(yùn)作過程中擁有更為強(qiáng)大的長(zhǎng)期償債能力，有效控制了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。盈利能力分析表4.52014-2019年萬(wàn)達(dá)商管銷售凈利率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019銷售凈利率21.9%22.8%25.3%16.2%29.8%31.9%行業(yè)平均13.6%13.8%14.3%13.7%14.6%15.8%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理。通過表4.5可知，2014年至2019年房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售凈利率呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)，說明房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率在不斷加強(qiáng)，行業(yè)的盈利能力態(tài)勢(shì)向好發(fā)展。轉(zhuǎn)型后銷售凈利率得到了提升，由2014年的21.9%上升到了2019年的31.9%，高于行業(yè)平均水平15.8%，其銷售凈利率的增長(zhǎng)率明顯快于行業(yè)平均銷售凈利率的增長(zhǎng)率，說明在行業(yè)中萬(wàn)達(dá)商管處于領(lǐng)先地位，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力明顯得到了加強(qiáng)。究其原因，在2014-2019年間，國(guó)家開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的管控，使得房地產(chǎn)開發(fā)商所購(gòu)置土地所需要的成本急劇上升，利潤(rùn)空間不斷被壓縮，所以行業(yè)一直保持較低的增加率水平。而萬(wàn)達(dá)通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，突破了土地成本上升的桎梏。一方面加速脫離銷售物業(yè)服務(wù)，降低自身的營(yíng)業(yè)成本；另一方面，通過合作開發(fā)模式，萬(wàn)達(dá)商管不持有大量的固定資產(chǎn)，使得企業(yè)所計(jì)提的折舊費(fèi)用和資產(chǎn)價(jià)值損失得到合理降低，企業(yè)的成本和期間費(fèi)用的到有效控制。另外，萬(wàn)達(dá)商管引領(lǐng)了行業(yè)內(nèi)的科技賦能轉(zhuǎn)型，獲得了政府大量的撥款支持，作為利潤(rùn)構(gòu)成的一部分計(jì)入到其他收益。（說明：2017年是萬(wàn)達(dá)商管特殊的一年，企業(yè)處置了大量的重資產(chǎn)，重資產(chǎn)轉(zhuǎn)出財(cái)務(wù)報(bào)表的同時(shí)確認(rèn)了處置長(zhǎng)期股權(quán)投資所形成的-87.03億元的投資收益，投資收益會(huì)影響企業(yè)的凈利潤(rùn)形成，但并不能反映企業(yè)的盈利能力好壞，固2017年的銷售凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率會(huì)出現(xiàn)異常波動(dòng)。）表4.62014-2019年萬(wàn)達(dá)商管凈資產(chǎn)收益率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019凈資產(chǎn)收益率13.8%13.1%14.7%9.4%18.1%18.1%行業(yè)平均14.5%13.3%13.8%12.7%12.5%12.0%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理。通過表4.6可以發(fā)現(xiàn)，行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率由2014年的14.5%下降到了2019年的12.0%，行業(yè)內(nèi)總資產(chǎn)所支持的凈利潤(rùn)總額不斷下降，凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。對(duì)比萬(wàn)達(dá)商管的凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)商管逆行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展，凈資產(chǎn)收益率不斷提高，從低于行業(yè)平均水平0.7個(gè)百分點(diǎn)變?yōu)楦叱鲂袠I(yè)平均水平6.1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)從行業(yè)的拖油瓶到領(lǐng)頭羊的巨變。由此可知，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式改善了萬(wàn)達(dá)商管的收入結(jié)構(gòu)、豐富了盈利方式，萬(wàn)達(dá)商管通過多年的行業(yè)深耕，形成了具有影響力的品牌，通過輸出品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，參與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金和物業(yè)管理費(fèi)分成，占據(jù)了高附加值的環(huán)節(jié)。同時(shí)，輕資產(chǎn)的杠桿效應(yīng)也不容小覷，萬(wàn)達(dá)商管利用輕資產(chǎn)的杠桿放大效應(yīng)，擴(kuò)大了萬(wàn)達(dá)商管的收入，推動(dòng)了凈利產(chǎn)收益率的進(jìn)一步提高。綜上所述，萬(wàn)達(dá)商管的盈利能力在行業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。在同期同行業(yè)盈利能力下降的情況下，萬(wàn)達(dá)商管仍然能夠在穩(wěn)中求進(jìn)，有利于萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)一步推動(dòng)品牌的影響力，鞏固行業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)運(yùn)能力分析表4.72014-2019年萬(wàn)達(dá)商管存貨周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019存貨周轉(zhuǎn)率42.1%43.5%45.3%83.3%96.9%92.7%行業(yè)平均28.2%31.2%31.6%35.5%36.8%24.3%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理。存貨周轉(zhuǎn)率，指企業(yè)于特定期間內(nèi)的銷售收入與存貨余額之間的比率。此指標(biāo)不僅可從銷售層面衡量企業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率，更能深入評(píng)估企業(yè)對(duì)存貨的管理質(zhì)量，從而全面展現(xiàn)企業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)實(shí)力。據(jù)表4.7所示，萬(wàn)達(dá)商管在實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略前，其存貨周轉(zhuǎn)率低于50%，顯示出存貨積壓嚴(yán)重，難以流通之困境。然而，自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略實(shí)施后，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率大幅提升，均超過80%，尤其在2018年更是高達(dá)96.9%，反映了企業(yè)存貨管理效率的大幅改善。萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，成功地將公司定位為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)，顯著降低了存貨持有量，加快了存貨的周轉(zhuǎn)速度。此舉不僅解決了銷售不暢導(dǎo)致的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，而且大幅減少了存貨對(duì)資金的占用，降低存貨減值而可能引發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)了資金高效利用。表4.82014-2019年萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后201420152016201720182019總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20.3%20.6%17.3%19.7%17.1%18.7%行業(yè)平均14.3%16.5%17.4%16.5%14.7%12.5%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)大連萬(wàn)達(dá)2014-2019年年報(bào)數(shù)據(jù)整理?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為同期的營(yíng)業(yè)收入與總資產(chǎn)的比值，它是衡量資產(chǎn)投資規(guī)模與銷售水平之間的配比情況的指標(biāo)。同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率越高，說明資產(chǎn)進(jìn)行投資的效益就越好，企業(yè)能夠較為迅速地將資產(chǎn)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，是衡量企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的重要指標(biāo)。從表4.8可以看出，萬(wàn)達(dá)商管的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定在17.0%-21%的區(qū)間內(nèi)，而行業(yè)平均水平卻呈現(xiàn)總體下滑的趨勢(shì)，到2019年底降低了1.8%。產(chǎn)生這種情況是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的大多數(shù)企業(yè)依舊在不停地進(jìn)行土地開發(fā)，擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)規(guī)模。而萬(wàn)達(dá)商管嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)，利用輕資產(chǎn)模式降低企業(yè)的重資產(chǎn)持有量，收縮業(yè)務(wù)規(guī)模，消化轉(zhuǎn)型前所持有的存貨，改善總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。前景分析一、萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)可能面臨的威脅第一，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控必然是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略部署。對(duì)于以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)來說，國(guó)家的抑制政策必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行成本的升高、土地審批程序和購(gòu)置成本發(fā)生翻天覆地的改變，尤其還會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的熱度，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的融資產(chǎn)生不利影響，降低投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資意愿，使得融資再次變得棘手。第二，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化。同質(zhì)化意味著消費(fèi)者擁有更多選擇的權(quán)力，消費(fèi)者把握了消費(fèi)的主動(dòng)權(quán)。企業(yè)處于被動(dòng)狀態(tài)，很可能留不住消費(fèi)群體，甚至導(dǎo)致合作品牌方跳槽，影響企業(yè)的現(xiàn)金流量。如何創(chuàng)新商業(yè)模式與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開差距，想辦法留住老客戶，構(gòu)筑客戶忠誠(chéng)度，這都是萬(wàn)達(dá)商管所面臨的挑戰(zhàn)。二、萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)所具有的發(fā)展優(yōu)勢(shì)首先，萬(wàn)達(dá)商管深耕商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年，形成了家喻戶曉的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，具有強(qiáng)大的品牌影響力和號(hào)召力。作為城市綜合體的創(chuàng)始企業(yè)，其創(chuàng)新模式在城市化進(jìn)程中具有重要的戰(zhàn)略意義，通過集購(gòu)物、餐飲、娛樂、美妝等行業(yè)為一體，為消費(fèi)者提供多元化消費(fèi)的一站式服務(wù)，囊括了各年齡階段的消費(fèi)領(lǐng)域，受眾面廣，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引入了大量的客流量，在一定程度上具有穩(wěn)定的客源。其次，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，居民的年均收入不斷增加，對(duì)于消費(fèi)也提出了新的要求。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為大型的商場(chǎng)，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供不同層次的消費(fèi)，滿足不同收入人群對(duì)于消費(fèi)的不同需求。對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管來說，居民收入的提升直接關(guān)聯(lián)到消費(fèi)者的購(gòu)買力，強(qiáng)大的購(gòu)買力能夠促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，萬(wàn)達(dá)商管與時(shí)俱進(jìn)，研發(fā)了智能化管理平臺(tái)“慧云”，能夠大幅度提高管理效率，節(jié)約管理的成本和時(shí)間，為企業(yè)的決策提供及時(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐，有利于企業(yè)在戰(zhàn)略制定過程中更加貼合企業(yè)需求。第五章研究結(jié)論與啟示研究結(jié)論一、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具有必要性我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了40余年，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的支撐作用。我國(guó)已經(jīng)邁入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的末期，出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟著陸有著至關(guān)重要的意義。如今房地產(chǎn)行業(yè)的已經(jīng)處于過度飽和狀態(tài)，大量存貨滯銷使得房地產(chǎn)企業(yè)苦不堪言。房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著市場(chǎng)飽和、需求下降、存貨滯銷、利潤(rùn)減少等難題，存在著迫切的轉(zhuǎn)型需求。另一方面，輕資產(chǎn)模式屬于新興的運(yùn)營(yíng)模式，從現(xiàn)有的研究來看，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較符合房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)消化自身存貨，減低運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)過渡。經(jīng)過運(yùn)用哈佛分析框架對(duì)萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的績(jī)效進(jìn)行深入剖析，明晰了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可忽視的積極作用。此轉(zhuǎn)型策略能夠顯著提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、償債能力及運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)而全面優(yōu)化企業(yè)整體績(jī)效?；谶@一研究，筆者認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革的產(chǎn)物。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，為了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及生存，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極尋求輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路。二、輕資產(chǎn)能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力輕資產(chǎn)包括管理經(jīng)驗(yàn)、專利技術(shù)、品牌影響力等無形資產(chǎn)，企業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，提高了無形資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的比重，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升了企業(yè)的軟實(shí)力。軟實(shí)力是企業(yè)提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不可獲取的一個(gè)要素，擁有較強(qiáng)的軟實(shí)力可以使企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的占據(jù)主動(dòng)地位。通過對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的分析，我們不難看出，萬(wàn)達(dá)商管憑借多年累積的管理經(jīng)驗(yàn)和品牌影響力，在項(xiàng)目合作、融資活動(dòng)乃至招商、物業(yè)管理都具有一定的優(yōu)勢(shì)，通過品牌與管理輸出，萬(wàn)達(dá)商管在行業(yè)低迷時(shí)期也獲得了不少的收益。通過采納輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)能夠有效地降低固定資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比，進(jìn)而提升資產(chǎn)的整體流動(dòng)性和收益率。這種策略還有助于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而增強(qiáng)其償債能力，并提高企業(yè)在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的抗壓能力，對(duì)于企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有顯著的積極意義。三、輕資產(chǎn)模式促進(jìn)資本多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)在我國(guó)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)都是以高財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)營(yíng)，通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)籌借大量資金，承擔(dān)著高額的利息開支。在資本結(jié)構(gòu)中，體現(xiàn)為負(fù)債總額在資本結(jié)構(gòu)中的比重較大。高杠桿的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，意味著企業(yè)要承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，就會(huì)面臨高額的債務(wù)危機(jī)。一般來說，只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，行業(yè)具有較好發(fā)展前景，未來的現(xiàn)金流量可觀的時(shí)候，企業(yè)才會(huì)采取高杠桿的財(cái)務(wù)模式。而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也處于飽和狀態(tài)，高財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能給企業(yè)帶來預(yù)期收益，反而會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，企業(yè)必須要優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)，引入投資資金，增加自有資本的使用，逐漸降低對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴。企業(yè)采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，首先意味著企業(yè)會(huì)擴(kuò)充融資渠道，豐富資金的來源，降低負(fù)債在資本結(jié)構(gòu)中所占的比重，以達(dá)到降低利息開支，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。其次，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)讓企業(yè)可以以較小的資金需求，創(chuàng)造預(yù)期的收入，充分發(fā)揮輕資產(chǎn)的杠桿效應(yīng)。所以，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是有利于企業(yè)進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)融資多元化。啟示企業(yè)應(yīng)合理選取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)過對(duì)大連萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的全面分析，我們了解到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在推動(dòng)企業(yè)發(fā)展方面起到了積極作用。然而，鑒于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式尚屬新興范疇，學(xué)術(shù)界對(duì)于其研究尚顯不足，因此在實(shí)施過程中可能存在尚未被現(xiàn)有研究所揭示的潛在問題。此外，由于缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作為參考，已成功運(yùn)用輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)所積累的經(jīng)驗(yàn)未必適用于所有企業(yè)。因此，計(jì)劃實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)不應(yīng)盲目模仿，而應(yīng)深入理解輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心要義，并根據(jù)自身實(shí)際情況制定合理的轉(zhuǎn)型策略。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，是通過重構(gòu)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將企業(yè)附加值低的部分外包出去，集中力量建設(shè)自己的核心業(yè)務(wù)，占據(jù)高附加值環(huán)節(jié)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本案例中的大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)轉(zhuǎn)型成功關(guān)鍵在于其合理判斷自身的行業(yè)地位和優(yōu)勢(shì)，以品牌和管理經(jīng)驗(yàn)雙重輸出作為自身的核心業(yè)務(wù)，通過出售其所持有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等固定資產(chǎn)、建設(shè)品牌影響力等