從公平效率雙重視角剖析我國房產(chǎn)稅法律體系的完善路徑一、引言1.1研究背景與意義近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房價不斷攀升，產(chǎn)權(quán)交易日益頻繁，房地產(chǎn)稅作為一種重要的財稅手段也越來越受到關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，其穩(wěn)定與健康發(fā)展對整個經(jīng)濟(jì)體系具有深遠(yuǎn)影響。然而，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，一系列問題逐漸凸顯，如房價波動較大、投機(jī)行為突出、財富分配不均等。這些問題不僅影響了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，也對社會公平和經(jīng)濟(jì)效率產(chǎn)生了負(fù)面影響。在社會公平方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展使得房產(chǎn)成為居民財富的重要組成部分。然而，由于房產(chǎn)持有情況的差異，不同群體在房地產(chǎn)市場中的受益程度截然不同。擁有多套房產(chǎn)的群體能夠通過房產(chǎn)增值獲取巨額財富，而普通居民尤其是中低收入群體則面臨著購房難、住房負(fù)擔(dān)重的問題。這種財富分配的不均衡加劇了社會的貧富差距，影響了社會的和諧穩(wěn)定。房產(chǎn)稅作為一種直接稅，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)所有者的財富進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過差別化征收，對擁有多套房產(chǎn)或高檔房產(chǎn)的群體征收更高的稅額，從而實現(xiàn)財富的再分配，縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平。從經(jīng)濟(jì)效率角度來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在資源配置不合理的現(xiàn)象。部分地區(qū)存在大量閑置房產(chǎn)，而同時又有許多人住房需求得不到滿足，這造成了資源的浪費。此外，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為過度，大量資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化，影響了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房產(chǎn)稅的征收能夠增加房產(chǎn)持有成本，促使業(yè)主加快交易或出租房產(chǎn)，減少閑置現(xiàn)象，提高土地資源利用效率。同時，也能抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。我國目前并未制定出一套完善、科學(xué)的房產(chǎn)稅法律制度，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定存在諸多不足之處。如1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率等方面的規(guī)定已難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。2011年上海和重慶開展的房產(chǎn)稅試點，雖然在一定程度上進(jìn)行了探索，但也暴露出一些問題，如試點范圍有限、政策設(shè)計不夠完善等。這些問題制約了房產(chǎn)稅功能的有效發(fā)揮，也給稅務(wù)實施和納稅人的義務(wù)履行帶來了一定的困惑和挑戰(zhàn)。在此背景下，從公平效率原則視角研究我國房產(chǎn)稅法律問題具有重要的現(xiàn)實意義。通過對房產(chǎn)稅法律制度的深入研究，能夠為政府相關(guān)部門優(yōu)化稅收制度、完善法律法規(guī)提供重要的參考指導(dǎo)，有助于制定出更加公平、合理、高效的房產(chǎn)稅政策。這不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)社會公平，還能提高資源配置效率，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，為我國經(jīng)濟(jì)社會的高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國外，房產(chǎn)稅作為一項歷史悠久且成熟的稅種，相關(guān)研究成果頗為豐碩。在房產(chǎn)稅的公平性研究上，諸多學(xué)者著重探討其對社會財富分配的影響。如學(xué)者[具體學(xué)者1]通過對不同國家房產(chǎn)稅制度的比較分析發(fā)現(xiàn)，合理的房產(chǎn)稅制度能夠依據(jù)納稅人的房產(chǎn)持有情況進(jìn)行差別化征收，對高收入群體持有多套房產(chǎn)或高價值房產(chǎn)征收更高的稅額，從而有效調(diào)節(jié)財富分配，縮小貧富差距，實現(xiàn)社會公平。在效率方面，[具體學(xué)者2]從資源配置角度出發(fā)，研究表明房產(chǎn)稅的征收可以增加房產(chǎn)持有成本，促使業(yè)主合理利用房產(chǎn)資源，減少閑置房產(chǎn)，提高土地資源利用效率。同時，房產(chǎn)稅作為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有助于地方政府提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高效運(yùn)行。國內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)稅公平效率原則的研究近年來也不斷增多。在公平性方面，有學(xué)者指出我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在征收范圍、計稅依據(jù)等方面存在不足，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)在不同群體間分配不均。例如，對個人自住房產(chǎn)的征收范圍較窄，使得部分擁有多套房產(chǎn)的群體未承擔(dān)應(yīng)有的稅負(fù)，而中低收入群體購房負(fù)擔(dān)卻相對較重，影響了社會公平。在效率層面，一些研究關(guān)注到當(dāng)前房產(chǎn)稅征管效率較低，存在房產(chǎn)信息登記不完善、評估體系不健全等問題，增加了征稅成本，降低了稅收效率。此外，學(xué)者們也在積極探索如何優(yōu)化房產(chǎn)稅制度以更好地實現(xiàn)公平與效率的平衡，如提出擴(kuò)大征稅范圍、完善計稅依據(jù)、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)等建議。盡管國內(nèi)外在房產(chǎn)稅公平效率原則研究上已取得一定成果，但仍存在一些不足。在公平性研究中，對于如何精準(zhǔn)衡量不同群體的稅負(fù)公平，以及如何協(xié)調(diào)房產(chǎn)稅與其他稅種在財富分配調(diào)節(jié)中的關(guān)系，尚未形成統(tǒng)一且深入的理論體系。在效率研究方面，對于如何構(gòu)建高效的房產(chǎn)稅征管機(jī)制，特別是在利用現(xiàn)代信息技術(shù)提高征管效率方面，還缺乏系統(tǒng)性的實踐探索和理論總結(jié)。同時，在結(jié)合我國國情，綜合考慮土地制度、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段等因素，深入研究房產(chǎn)稅對我國經(jīng)濟(jì)社會的全面影響方面，仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究采用了多種研究方法，以確保研究的全面性和深入性。通過文獻(xiàn)研究法，廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于房產(chǎn)稅的學(xué)術(shù)論文、政策文件、研究報告等資料，對房產(chǎn)稅的相關(guān)理論、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及實踐經(jīng)驗進(jìn)行梳理和分析，為研究奠定堅實的理論基礎(chǔ)。利用案例分析法，選取上海和重慶的房產(chǎn)稅試點案例進(jìn)行深入剖析，研究其政策實施的背景、具體內(nèi)容、實施效果以及存在的問題，通過實際案例來揭示我國房產(chǎn)稅在實踐過程中面臨的挑戰(zhàn)，為提出針對性的建議提供實踐依據(jù)。比較研究法也貫穿于整個研究過程，對國外成熟的房產(chǎn)稅制度，如美國、英國、日本等國家的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行比較分析，從征收范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)置、稅收優(yōu)惠等多個方面進(jìn)行對比，借鑒其成功經(jīng)驗，找出適合我國國情的房產(chǎn)稅改革方向。同時，運(yùn)用規(guī)范分析法，依據(jù)公平效率原則對我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度進(jìn)行規(guī)范性評價，從理論層面分析其在實現(xiàn)社會公平和經(jīng)濟(jì)效率方面的不足，提出完善我國房產(chǎn)稅法律制度的原則和具體措施，為房產(chǎn)稅制度的改革提供理論指導(dǎo)。本研究的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在研究視角和研究內(nèi)容兩個方面。在研究視角上，從公平效率原則這一獨特視角出發(fā)，深入剖析我國房產(chǎn)稅法律制度。以往研究多側(cè)重于房產(chǎn)稅的某一方面，如單純探討其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用或?qū)ω斦杖氲挠绊懀狙芯繉⒐脚c效率原則相結(jié)合，全面分析房產(chǎn)稅在促進(jìn)社會公平和提高經(jīng)濟(jì)效率方面的作用及存在的問題，為房產(chǎn)稅研究提供了一個全新的綜合性視角，有助于更全面、深入地理解房產(chǎn)稅的本質(zhì)和功能。在研究內(nèi)容上，不僅對我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和分析，還結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的新形勢、新特點，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，提出了具有針對性和可操作性的完善建議。例如，在完善計稅依據(jù)方面，充分考慮到房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，提出建立科學(xué)合理的房產(chǎn)評估體系，并結(jié)合大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)房產(chǎn)價值的精準(zhǔn)評估，這在以往研究中較少涉及。此外，在協(xié)調(diào)房產(chǎn)稅與其他稅種關(guān)系方面，本研究也進(jìn)行了深入探討，提出構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅收體系，避免重復(fù)征稅，提高稅收效率，為我國房地產(chǎn)稅收制度的整體優(yōu)化提供了新的思路。二、公平效率原則的理論基礎(chǔ)2.1稅收公平原則的內(nèi)涵稅收公平原則，在現(xiàn)代稅收理論與實踐中占據(jù)著舉足輕重的地位，被公認(rèn)為稅制設(shè)計和實施的首要原則。其核心要義在于，國家征稅應(yīng)使各個納稅人的稅負(fù)與其負(fù)擔(dān)能力相適應(yīng)，確保納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平維持均衡狀態(tài)。這一原則體現(xiàn)了對納稅人平等對待的理念，追求稅收負(fù)擔(dān)分配的合理性與公正性，關(guān)乎社會公平正義以及稅收制度的合法性和可持續(xù)性。稅收公平涵蓋橫向公平和縱向公平兩個關(guān)鍵維度。橫向公平，也被稱作水平公平，聚焦于經(jīng)濟(jì)能力或納稅能力相同的納稅人，要求他們繳納數(shù)額相同的稅款，旨在以同等的課稅標(biāo)準(zhǔn)對待經(jīng)濟(jì)條件相同的個體。例如，在個人所得稅征收中，若兩位納稅人的月收入均為10000元，且扣除項目等條件一致，那么按照橫向公平原則，他們應(yīng)繳納相同數(shù)額的個人所得稅。這種公平性的實現(xiàn)，有助于維護(hù)市場競爭的公平環(huán)境，避免因稅收差異導(dǎo)致的不公平競爭，保障經(jīng)濟(jì)主體在相同起跑線上開展經(jīng)濟(jì)活動。縱向公平，亦稱為垂直公平，關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)能力或納稅能力不同的納稅人，主張根據(jù)支付能力的大小或獲得收入的多少，對經(jīng)濟(jì)條件不同的人予以不同的對待，即納稅能力強(qiáng)者應(yīng)多納稅，納稅能力弱者少納稅。以累進(jìn)稅制為例，收入越高的群體，適用的稅率越高，所繳納的稅款也就越多。如我國個人所得稅實行七級超額累進(jìn)稅率，收入較低的納稅人適用較低的稅率，而高收入納稅人則適用較高稅率，收入10萬元的納稅人比收入2萬元的納稅人在稅率和納稅額上都會更高，這充分體現(xiàn)了縱向公平原則，通過稅收調(diào)節(jié)實現(xiàn)收入再分配，縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平。在衡量稅收公平的標(biāo)準(zhǔn)方面，主要存在受益原則和能力原則。受益原則以納稅人從政府提供的公共物品中受益的多少為依據(jù)，判定其應(yīng)納稅的多少和稅負(fù)是否公平，秉持受益多者多納稅，受益少者少納稅，不受益者不納稅的理念。該原則在特定領(lǐng)域，如公路使用的課稅、社會保險以及城市設(shè)施建設(shè)等方面具有一定的合理性和適用性。在城市地鐵建設(shè)項目中，經(jīng)常乘坐地鐵的居民從地鐵設(shè)施中受益較多，按照受益原則，他們可能需要通過繳納更多的相關(guān)稅費來體現(xiàn)公平。但受益原則存在明顯局限性，難以全面適用于大多數(shù)公共產(chǎn)品。以國防為例，全體國民都在國防安全的保護(hù)之下，但無法精確衡量每個個體從國防中受益的程度差異，也就難以依據(jù)受益原則來確定納稅額度，這使得受益原則在實踐中存在較大的應(yīng)用限制。能力原則則根據(jù)納稅人的納稅能力來判斷其應(yīng)納稅額的多少和稅負(fù)是否公平，納稅能力強(qiáng)者多納稅，納稅能力弱者少納稅。在評定納稅能力時，客觀說主張以納稅人所擁有的財富的多少作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，綜合運(yùn)用財產(chǎn)、收入、支出這三種表示財富的尺度來衡量納稅能力的強(qiáng)弱。在現(xiàn)實稅收制度中，財產(chǎn)稅依據(jù)納稅人擁有的房產(chǎn)、土地等財產(chǎn)價值征稅，所得稅根據(jù)納稅人的收入水平征稅，消費稅針對特定商品的消費支出征稅，這些都是能力原則在不同稅目上的具體體現(xiàn)。這種基于客觀財富指標(biāo)的衡量方式，使得納稅能力的評定更具可操作性和客觀性，能夠較為準(zhǔn)確地反映納稅人的實際負(fù)擔(dān)能力，從而實現(xiàn)稅收公平。2.2稅收效率原則的內(nèi)涵稅收效率原則是現(xiàn)代稅收理論的重要組成部分，在整個稅收制度中占據(jù)著關(guān)鍵地位，對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會資源的合理配置有著深遠(yuǎn)影響。其核心內(nèi)涵主要涵蓋行政效率與經(jīng)濟(jì)效率這兩個重要層面。行政效率，作為稅收效率原則的基礎(chǔ)層面，主要聚焦于征稅過程本身的效率，要求在稅收征收和繳納過程中，盡可能降低人力、物力、財力以及時間等各方面的耗費，以實現(xiàn)征稅成本的最小化。在實際稅收征管工作中，行政效率的高低直接影響著稅收制度的運(yùn)行效果。稅務(wù)機(jī)關(guān)為提高行政效率，可利用先進(jìn)的信息技術(shù)，構(gòu)建一體化的稅收征管系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，實現(xiàn)稅務(wù)登記、納稅申報、稅款征收、稅務(wù)稽查等各個環(huán)節(jié)的信息化管理，納稅人可通過網(wǎng)絡(luò)平臺便捷地完成納稅申報和稅款繳納，減少了往返稅務(wù)機(jī)關(guān)的時間和交通成本；稅務(wù)機(jī)關(guān)也能更高效地處理稅收業(yè)務(wù)，實時監(jiān)控稅源，精準(zhǔn)進(jìn)行稅款征收，減少人工操作帶來的錯誤和延誤，大大提高了征管效率。簡化稅收征管流程也是提高行政效率的關(guān)鍵舉措。減少不必要的審批環(huán)節(jié)和手續(xù)，使納稅人能夠更清晰、便捷地了解納稅流程，降低納稅遵從成本，從而提高稅收行政效率。經(jīng)濟(jì)效率是稅收效率原則的更高層次要求，強(qiáng)調(diào)征稅應(yīng)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的提升，或者將對經(jīng)濟(jì)效率的不利影響降至最低。這意味著稅收制度在設(shè)計和實施過程中，要充分考量其對市場機(jī)制運(yùn)行和資源配置的作用。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，資源的合理配置是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效發(fā)展的關(guān)鍵。稅收作為一種重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，若能合理設(shè)置，便能引導(dǎo)資源流向更具效益的領(lǐng)域，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實施稅收優(yōu)惠政策，如減免企業(yè)所得稅、給予研發(fā)費用加計扣除等，能夠降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的可支配資金，激勵企業(yè)加大研發(fā)投入，吸引更多的資金、技術(shù)和人才向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集，推動產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，進(jìn)而帶動整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向高端化、智能化方向轉(zhuǎn)型升級，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。稅收對經(jīng)濟(jì)效率的影響還體現(xiàn)在對微觀經(jīng)濟(jì)主體行為的引導(dǎo)上。合理的稅收政策能夠調(diào)節(jié)企業(yè)和個人的生產(chǎn)、消費、投資等決策，使其行為更加符合經(jīng)濟(jì)效率的要求。征收消費稅時，對高能耗、高污染產(chǎn)品設(shè)置較高的稅率，而對節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品給予較低稅率或稅收優(yōu)惠，能夠引導(dǎo)消費者減少對高能耗、高污染產(chǎn)品的消費，增加對節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品的購買，促使企業(yè)調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大對節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品的生產(chǎn)和研發(fā)，實現(xiàn)資源的有效利用和環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2.3公平與效率原則的關(guān)系稅收公平原則與效率原則在稅收制度中猶如緊密交織的經(jīng)緯線，共同構(gòu)建起科學(xué)合理的稅收體系，兩者之間存在著既相互統(tǒng)一又相互矛盾的辯證關(guān)系。從統(tǒng)一的層面來看，公平是實現(xiàn)效率的基礎(chǔ)和前提。在稅收領(lǐng)域，公平的稅收制度能夠確保每個納稅人依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力和受益程度合理分擔(dān)稅負(fù)。這種公平的稅負(fù)分配使得納稅人在市場競爭中處于相對平等的地位，避免了因不合理的稅收負(fù)擔(dān)導(dǎo)致的市場扭曲。在一個公平的稅收環(huán)境下，企業(yè)和個人能夠更加專注于自身的生產(chǎn)經(jīng)營和創(chuàng)新活動，而不必?fù)?dān)心因稅收不公平而產(chǎn)生的額外負(fù)擔(dān)或競爭劣勢。這有助于激發(fā)市場主體的積極性和創(chuàng)造力，促進(jìn)資源的合理配置和經(jīng)濟(jì)效率的提升。當(dāng)企業(yè)和個人確信稅收制度是公平的，他們會更愿意投入時間和資源進(jìn)行生產(chǎn)和創(chuàng)新，從而推動整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果稅收制度不公平，導(dǎo)致部分納稅人負(fù)擔(dān)過重，而另一部分納稅人卻享受不合理的稅收優(yōu)惠，那么市場主體的積極性將受到打擊，資源配置也會出現(xiàn)偏差，最終影響經(jīng)濟(jì)效率。效率則是保障公平的重要支撐。高效的稅收制度能夠以較低的征稅成本獲取充足的稅收收入，為政府提供公共服務(wù)和進(jìn)行社會再分配奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。當(dāng)稅收制度能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的提高，經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)快速增長時，社會財富總量得以增加。這使得政府有更多的資源用于調(diào)節(jié)收入分配，通過稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等手段，幫助弱勢群體，縮小貧富差距，實現(xiàn)社會公平。通過對高收入群體征收適當(dāng)?shù)亩惪?，并將這些資金用于教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域，能夠提高低收入群體的生活水平，促進(jìn)社會公平的實現(xiàn)。若稅收制度效率低下，征稅成本過高，導(dǎo)致稅收收入不足，政府就難以有足夠的資金來實施社會公平政策，公平目標(biāo)也就難以實現(xiàn)。然而，公平與效率之間也存在著一定的矛盾。在某些情況下，追求公平可能會對效率產(chǎn)生一定的抑制作用。為了實現(xiàn)縱向公平，對高收入群體征收較高的累進(jìn)稅，可能會在一定程度上影響他們的工作積極性和投資意愿。高稅率可能使高收入者認(rèn)為他們的努力所得被過多地征收，從而減少工作時間或降低投資規(guī)模，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)效率產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。在稅收優(yōu)惠政策的制定上，為了照顧特定群體或促進(jìn)某些地區(qū)的發(fā)展，給予特定行業(yè)或地區(qū)稅收減免，這可能會導(dǎo)致資源向這些受優(yōu)惠的領(lǐng)域過度集中，偏離了市場的自然配置，影響整體經(jīng)濟(jì)效率。反之，片面追求效率也可能會損害公平。如果稅收制度過于注重促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率，可能會忽視社會公平的考量。在一些情況下，為了鼓勵投資和經(jīng)濟(jì)增長，對資本利得等給予較低的稅率，這可能會導(dǎo)致資本所有者的財富快速積累，而勞動所得者的稅負(fù)相對較重，進(jìn)一步加劇社會的貧富差距，違背稅收公平原則。協(xié)調(diào)公平與效率的關(guān)系是構(gòu)建科學(xué)合理稅收制度的關(guān)鍵所在。在稅收政策的制定過程中，需要綜合考慮兩者的關(guān)系，尋求一個平衡點，以實現(xiàn)稅收制度對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的最佳促進(jìn)作用。在設(shè)計稅率結(jié)構(gòu)時，可以采用適度累進(jìn)的稅率制度，既體現(xiàn)縱向公平，對高收入者征收較高的稅款，又避免稅率過高對經(jīng)濟(jì)效率產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。在稅收優(yōu)惠政策的制定上，要謹(jǐn)慎權(quán)衡，確保優(yōu)惠政策在促進(jìn)特定目標(biāo)實現(xiàn)的同時，不會過度扭曲市場機(jī)制，損害公平。還需要加強(qiáng)稅收征管，提高征管效率，確保稅收制度的公平性能夠得到有效落實，避免因征管漏洞導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。三、我國房產(chǎn)稅法律制度現(xiàn)狀3.1我國房產(chǎn)稅法律的歷史沿革建國初期，為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢和財政需求，我國著手構(gòu)建新的稅收體系。1950年1月，政務(wù)院公布《全國稅政實施要則》，明確將房產(chǎn)稅列為全國統(tǒng)一征收的稅種之一，這一舉措為我國房產(chǎn)稅制度的建立奠定了基礎(chǔ)。彼時，房產(chǎn)稅的征收旨在對房產(chǎn)所有者的財產(chǎn)進(jìn)行課稅，增加財政收入，以支持國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展。同年6月，為簡化稅制、提高征管效率，房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月8日，政務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并在全國范圍內(nèi)施行。該條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅以標(biāo)準(zhǔn)房價為計稅依據(jù)，按年計征，稅率為1%，開征地區(qū)由中央人民政府財政部核定。在當(dāng)時，這一稅種主要針對城市中的房產(chǎn)進(jìn)行征收，其目的不僅在于籌集財政資金，還通過對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，一定程度上調(diào)控了房地產(chǎn)市場的資源配置，保障城市土地和房產(chǎn)的合理利用。然而，在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國的經(jīng)濟(jì)活動和社會資源分配主要由政府計劃主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)交易也不活躍。1973年，我國進(jìn)行了一次大規(guī)模的稅制簡化改革，試行工商稅，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，僅對有房產(chǎn)的個人、外國僑民和房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。這一時期，房地產(chǎn)稅的征收范圍大幅縮小，其在財政收入中的占比也隨之降低，主要原因在于計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動和房產(chǎn)使用都由政府統(tǒng)一安排，房產(chǎn)更多地被視為生產(chǎn)和生活資料，而非商品，房地產(chǎn)市場缺乏活力，稅收調(diào)節(jié)的空間有限。改革開放后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制逐步向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇并日益活躍。為適應(yīng)這一新形勢，1984年10月，國營企業(yè)實行第二步利改稅和全國改革工商稅制時，確定對企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅，并將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行，該條例規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收房產(chǎn)稅。在計稅依據(jù)方面，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納；稅率上，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。此次改革，重新明確了房產(chǎn)稅的征收范圍、計稅依據(jù)和稅率等關(guān)鍵要素，使得房產(chǎn)稅制度更加適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的財政收入來源，還通過稅收手段調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)資源的合理配置。進(jìn)入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，房價不斷攀升，房地產(chǎn)投資過熱等問題逐漸顯現(xiàn)。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2007年1月1日施行修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將外商投資企業(yè)、外國企業(yè)納入納稅人范圍，實現(xiàn)了內(nèi)外資企業(yè)在土地使用稅方面的統(tǒng)一。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，進(jìn)一步完善了我國房產(chǎn)稅制度，統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)和個人的房產(chǎn)稅政策，營造了更加公平的稅收環(huán)境。2011年1月28日，上海和重慶作為試點城市，實施了由國務(wù)院制定并頒布的房產(chǎn)稅改革試點辦法，正式開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。這一舉措標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅改革邁出了重要一步，開創(chuàng)了我國住房制度改革以來向本國國籍個人擁有住房征收房產(chǎn)稅的先河。上海的試點主要針對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，稅率為0.6%，人均免稅面積為60平方米。重慶的試點則重點關(guān)注個人擁有的獨棟別墅、個人新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，稅率根據(jù)房價不同分為0.5%、1%、1.2%三檔，獨棟普通商品住宅和高檔住房的家庭免稅面積為100平方米。兩地試點在征收對象、計稅面積、稅率、減免政策等方面存在差異，為后續(xù)全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革積累了寶貴經(jīng)驗。2023-2024年，房地產(chǎn)市場面臨著新的形勢和挑戰(zhàn)，為了更好地適應(yīng)市場變化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，重慶對房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整。2023年9月，重慶將個人住房房產(chǎn)稅征收對象中“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”。2024年1月1日起，又將本市個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)由“房產(chǎn)交易價”調(diào)整為“房產(chǎn)交易價的70%”，將不同交易價格區(qū)間獨棟商品住宅和高檔住房對應(yīng)執(zhí)行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調(diào)整為統(tǒng)一的0.5%一檔稅率，同時將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米。這些調(diào)整旨在減輕購房者的負(fù)擔(dān)，特別是改善型購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理消費和資源的優(yōu)化配置。3.2現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度的主要內(nèi)容我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度主要依據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》以及上海、重慶等地的房產(chǎn)稅試點政策。在征收范圍方面，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，其征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村；縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)，其征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。對位于這些區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，旨在對城鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)節(jié)，合理分配社會財富，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效利用。然而，該暫行條例規(guī)定的征收范圍并不包括農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，這主要是考慮到農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低，房產(chǎn)主要用于滿足農(nóng)民的基本居住需求，若對農(nóng)村房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，可能會增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，不利于農(nóng)村地區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展。計稅依據(jù)是房產(chǎn)稅征收的關(guān)鍵要素之一。對于經(jīng)營自用的房屋，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價，包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。采用房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，是因為房產(chǎn)在使用過程中會隨著時間的推移而發(fā)生損耗，扣除一定比例后的余值更能反映房產(chǎn)的實際價值。不同地區(qū)可以根據(jù)自身實際情況在10%-30%的范圍內(nèi)確定具體的減除比例，如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。若沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將參考同類房產(chǎn)核定。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，若投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險，則按照房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；若以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，適用于房產(chǎn)出租的情況，出租方需按照租金收入繳納房產(chǎn)稅。在融資租賃房屋的情況下，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括房產(chǎn)的計稅余值和出租房屋的租金收入，租賃費包括購進(jìn)房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等。在稅率設(shè)置上，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。這種差別化的稅率設(shè)置，旨在根據(jù)房產(chǎn)的不同使用方式，合理確定稅負(fù)。對于自用房產(chǎn)，采用較低的稅率，以鼓勵居民自住和保障基本居住需求；對于出租房產(chǎn)，較高的稅率則體現(xiàn)了對房產(chǎn)經(jīng)營行為的適當(dāng)調(diào)節(jié)。在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點中，稅率設(shè)置更為細(xì)化。上海試點針對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，稅率為0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶試點中，個人擁有的獨棟別墅、個人新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子需繳納房產(chǎn)稅，稅率根據(jù)房價不同分為0.5%、1%、1.2%三檔。2024年重慶又將不同交易價格區(qū)間獨棟商品住宅和高檔住房對應(yīng)執(zhí)行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調(diào)整為統(tǒng)一的0.5%一檔稅率。這些試點稅率的設(shè)置，充分考慮了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況和調(diào)控目標(biāo)，通過差別化稅率來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。稅收優(yōu)惠政策在房產(chǎn)稅法律制度中起著調(diào)節(jié)和保障的作用。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，以及個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)等，均免納房產(chǎn)稅。這些優(yōu)惠政策旨在保障公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、非營利組織以及居民基本居住需求的房產(chǎn)不受稅收影響，體現(xiàn)了稅收政策的公平性和合理性。在上海的試點中，居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。重慶試點規(guī)定，獨棟普通商品住宅和高檔住房的家庭免稅面積為100平方米，2024年又將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米。這些試點中的稅收優(yōu)惠政策，既考慮了居民的基本住房需求，又對改善型住房需求給予了一定的支持，同時也通過免稅面積的設(shè)置，對房產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行了一定程度的抑制。3.3典型案例分析現(xiàn)行制度實踐情況以上海和重慶的房產(chǎn)稅試點案例為切入點，能夠深入洞察我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度在實踐中的運(yùn)行狀況。2011年1月28日，上海率先開啟房產(chǎn)稅試點，其征收對象主要涵蓋本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房。在計稅依據(jù)方面，以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，若應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%，否則稅率為0.6%。同時，上海規(guī)定居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。以一個典型案例來說，上海的王先生家庭原本擁有一套面積為120平方米的住房，2020年又新購一套面積為100平方米的住房，該家庭人口為3人。按照上海的房產(chǎn)稅政策，王先生家庭全部住房面積為220平方米，人均住房面積約為73.3平方米，超過了免稅面積標(biāo)準(zhǔn)。新購住房需繳納房產(chǎn)稅，其應(yīng)稅面積為220-60×3=40平方米。若新購住房的市場交易價格為每平方米50000元，且該價格高于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍，那么適用稅率為0.6%。則該年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為40×50000×0.6%=12000元。通過這一案例可以看出，上海的房產(chǎn)稅政策在一定程度上對居民家庭新購住房的數(shù)量和面積進(jìn)行了調(diào)控，對于擁有多套住房或人均住房面積較大的家庭，征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅，有助于抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，促進(jìn)住房資源的合理分配。同年，重慶也同步開展房產(chǎn)稅試點，其征收對象包括個人擁有的獨棟別墅、個人新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子。獨棟商品住宅和高檔住房的稅率根據(jù)房價不同分為0.5%、1%、1.2%三檔。獨棟普通商品住宅和高檔住房的家庭免稅面積為100平方米。2024年，重慶對房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，將應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)由“房產(chǎn)交易價”調(diào)整為“房產(chǎn)交易價的70%”，將不同交易價格區(qū)間獨棟商品住宅和高檔住房對應(yīng)執(zhí)行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調(diào)整為統(tǒng)一的0.5%一檔稅率，同時將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米。例如，重慶市民李女士在2023年購買了一套建筑面積為200平方米、交易價為400萬元的高檔住房。在政策調(diào)整前，假設(shè)該住房原稅率為1%（根據(jù)當(dāng)時房價對應(yīng)稅率），其應(yīng)納稅額為(200-100)×(4000000÷200)×1%=20000元。而在2024年政策調(diào)整后，應(yīng)納稅額變?yōu)?200-180)×(4000000÷200)×70%×0.5%=1400元。政策調(diào)整后，李女士的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)大幅降低，這充分體現(xiàn)了重慶房產(chǎn)稅政策調(diào)整后對改善型購房者的支持，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的合理消費。從重慶的案例可以看出，其房產(chǎn)稅政策在調(diào)節(jié)住房消費結(jié)構(gòu)、抑制高端房產(chǎn)投機(jī)方面發(fā)揮了一定作用，并且隨著市場形勢的變化，及時調(diào)整政策，以更好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。通過對上海和重慶的案例分析可以發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度在實踐中確實取得了一定的成效。在調(diào)節(jié)住房消費、抑制投機(jī)性購房方面發(fā)揮了積極作用，在一定程度上促進(jìn)了住房資源的合理分配，體現(xiàn)了稅收公平原則。現(xiàn)行制度也暴露出一些問題。征收范圍相對較窄，僅針對部分新購住房或特定類型住房征收，未能全面覆蓋所有房產(chǎn)，這在一定程度上限制了房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的整體調(diào)控作用，也影響了稅收公平的全面實現(xiàn)。計稅依據(jù)的確定方式存在一定的局限性，難以準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的真實價值，可能導(dǎo)致稅負(fù)不公。稅收征管方面，存在房產(chǎn)信息登記不完善、評估體系不健全等問題，增加了征稅成本，降低了稅收效率。這些問題亟待在后續(xù)的房產(chǎn)稅制度改革中加以解決，以更好地實現(xiàn)房產(chǎn)稅制度的公平與效率目標(biāo)。四、基于公平效率原則審視我國房產(chǎn)稅法律問題4.1公平性問題分析4.1.1征收范圍不合理導(dǎo)致的不公平我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍存在明顯的局限性，主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)被排除在外。這種征收范圍的設(shè)定在一定程度上違背了稅收公平原則，導(dǎo)致了不公平現(xiàn)象的產(chǎn)生。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的當(dāng)下，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程不斷推進(jìn)，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。許多農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)不再僅僅是滿足基本居住需求，還具備了投資和經(jīng)營的功能。一些靠近城市的農(nóng)村，出現(xiàn)了大量用于出租或商業(yè)經(jīng)營的房產(chǎn)，房產(chǎn)所有者從中獲得了可觀的收益。然而，由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收范圍不涵蓋農(nóng)村，這些房產(chǎn)所有者無需繳納房產(chǎn)稅，這使得他們在經(jīng)濟(jì)活動中相較于城市房產(chǎn)所有者獲得了不公平的競爭優(yōu)勢。城市的商業(yè)房產(chǎn)所有者不僅要承擔(dān)房產(chǎn)的購置成本，還需每年繳納房產(chǎn)稅，增加了經(jīng)營成本；而農(nóng)村從事類似商業(yè)活動的房產(chǎn)所有者卻沒有這一負(fù)擔(dān)，在市場競爭中處于更有利的地位，這種差異破壞了市場競爭的公平性。從財富分配的角度來看，征收范圍的不合理也加劇了城鄉(xiāng)之間的貧富差距。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)成為居民財富的重要組成部分。城市居民的房產(chǎn)受到房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，在一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī)和財富過度集中；而農(nóng)村居民的房產(chǎn)，即使是多套或用于投資的房產(chǎn)，也不受房產(chǎn)稅的約束，這使得農(nóng)村地區(qū)部分擁有較多房產(chǎn)或利用房產(chǎn)進(jìn)行投資的群體財富得以快速積累，而城市中普通居民在房產(chǎn)持有成本的壓力下，財富增長相對緩慢。這種財富分配的不均衡進(jìn)一步拉大了城鄉(xiāng)貧富差距，影響了社會的公平與和諧。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，部分村民擁有多套房產(chǎn)，通過出租或房產(chǎn)增值獲得了巨額財富，而城市中的中低收入群體可能為了購買一套住房背負(fù)沉重的房貸，還要承擔(dān)房產(chǎn)稅，這種對比凸顯了征收范圍不合理導(dǎo)致的不公平。此外，現(xiàn)行征收范圍對個人住房的覆蓋也存在不足。目前，除了上海和重慶的試點對部分個人住房征收房產(chǎn)稅外，全國大部分地區(qū)對個人自住房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。這使得擁有多套房產(chǎn)的高收入群體能夠享受房產(chǎn)增值帶來的財富增長，卻無需承擔(dān)相應(yīng)的稅負(fù)。而普通居民尤其是中低收入群體，為了滿足基本居住需求購買房產(chǎn)，卻面臨著購房成本高、生活壓力大的困境。這種稅收政策的差異導(dǎo)致了稅收負(fù)擔(dān)在不同群體間分配不均，違背了稅收縱向公平原則。一個擁有多套房產(chǎn)的高收入者，其房產(chǎn)資產(chǎn)不斷增值，卻不用繳納房產(chǎn)稅；而一個普通上班族，為了購買一套自住住房，耗盡積蓄甚至背負(fù)債務(wù)，還要承受房價上漲帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，這種不公平的稅收待遇加劇了社會的貧富分化。4.1.2計稅依據(jù)不科學(xué)引發(fā)的公平爭議我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要包括房產(chǎn)原值和租金收入，這種計稅依據(jù)的設(shè)定存在一定的不科學(xué)性，引發(fā)了諸多公平爭議。以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，存在無法準(zhǔn)確反映房產(chǎn)實際價值的問題。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。然而，隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)的價值會發(fā)生顯著波動。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的地區(qū)，房產(chǎn)價格可能在幾年內(nèi)大幅上漲，而房產(chǎn)原值卻保持不變。按照房產(chǎn)原值計稅，會導(dǎo)致房產(chǎn)實際價值與計稅依據(jù)嚴(yán)重背離，使得房產(chǎn)所有者繳納的稅款遠(yuǎn)低于其應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。一些早期購買房產(chǎn)的業(yè)主，當(dāng)時的房產(chǎn)原值較低，隨著房價的大幅上漲，其房產(chǎn)價值已經(jīng)數(shù)倍甚至數(shù)十倍增長，但按照房產(chǎn)原值計稅，他們繳納的房產(chǎn)稅并未相應(yīng)增加，這對那些后期以高價購買房產(chǎn)的業(yè)主來說是不公平的。在同一地段，早期購買房產(chǎn)的業(yè)主和后期購買房產(chǎn)的業(yè)主，雖然房產(chǎn)的實際價值相近，但由于購買時間不同導(dǎo)致房產(chǎn)原值差異較大，繳納的房產(chǎn)稅也相差甚遠(yuǎn)，這種計稅方式違背了稅收橫向公平原則。對于出租房產(chǎn)以租金收入為計稅依據(jù)，也存在一些問題。租金收入往往受到市場供求關(guān)系、租賃期限、房屋裝修等多種因素的影響，波動較大且難以準(zhǔn)確核實。一些房產(chǎn)所有者可能通過簽訂虛假租賃合同或隱瞞部分租金收入等方式逃避納稅義務(wù)。在實際操作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以對每一筆租金收入進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核查，導(dǎo)致稅收流失。這不僅損害了稅收的公平性，也破壞了市場競爭的公平環(huán)境。一些不法業(yè)主通過不正當(dāng)手段降低租金收入申報，減少應(yīng)納稅額，與誠實納稅的業(yè)主相比，他們獲得了不公平的競爭優(yōu)勢，擾亂了市場秩序。不同地段、不同品質(zhì)的房屋租金差異較大，僅以租金收入為計稅依據(jù)，無法全面反映房產(chǎn)的真實價值和業(yè)主的納稅能力。繁華商業(yè)區(qū)的商鋪租金較高，而偏遠(yuǎn)地區(qū)的住宅租金較低，按照相同的租金計稅方式，可能會導(dǎo)致繁華商業(yè)區(qū)的商鋪業(yè)主稅負(fù)過重，而偏遠(yuǎn)地區(qū)的住宅業(yè)主稅負(fù)相對較輕，無法體現(xiàn)稅收的縱向公平原則。4.1.3稅收優(yōu)惠政策的公平缺失當(dāng)前我國房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策在一定程度上存在公平缺失的問題。國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)等，均免納房產(chǎn)稅。這些優(yōu)惠政策旨在保障公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、非營利組織以及特定文化宗教場所的正常運(yùn)營，具有一定的合理性。在實際執(zhí)行過程中，這些優(yōu)惠政策可能會被濫用，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象的產(chǎn)生。一些企業(yè)或個人可能通過與國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體等合作，將經(jīng)營性房產(chǎn)偽裝成自用房產(chǎn)，以獲取稅收優(yōu)惠。一些企業(yè)將辦公場所設(shè)置在與國家機(jī)關(guān)合作的名義下，享受自用房產(chǎn)的免稅政策，而實際上這些房產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營活動，這不僅導(dǎo)致了稅收流失，也使得其他正常納稅的企業(yè)處于不公平的競爭地位。在個人住房方面，稅收優(yōu)惠政策也存在公平性問題。上海和重慶的試點中，規(guī)定了一定的免稅面積。這種免稅面積的設(shè)定初衷是保障居民的基本居住需求，但在實際操作中，可能會對不同收入群體產(chǎn)生不同的影響。對于高收入群體來說，他們可能擁有多套大面積的房產(chǎn)，即使扣除免稅面積后，仍有大量應(yīng)稅房產(chǎn)，但免稅面積的存在使得他們的稅負(fù)相對減輕。而對于中低收入群體，尤其是那些居住在小戶型住房中的居民，免稅面積的優(yōu)惠對他們來說意義不大，因為他們本身的住房面積就較小，幾乎不存在應(yīng)稅部分。這種稅收優(yōu)惠政策在一定程度上加劇了不同收入群體之間的稅負(fù)不公平。在一些城市，高收入群體擁有多套別墅或大平層，免稅面積對他們的稅負(fù)影響較??；而中低收入群體可能一家?guī)卓跀D在幾十平方米的小房子里，免稅面積對他們來說并沒有帶來實質(zhì)性的減負(fù)，這種差異體現(xiàn)了稅收優(yōu)惠政策在公平性上的不足。一些地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策缺乏動態(tài)調(diào)整機(jī)制，無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化和居民住房需求的改變。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，居民的住房需求和房產(chǎn)持有情況發(fā)生了很大變化。早期制定的稅收優(yōu)惠政策可能不再符合當(dāng)前的實際情況，導(dǎo)致部分群體無法享受到應(yīng)有的優(yōu)惠，而部分群體卻過度享受優(yōu)惠，影響了稅收公平。過去設(shè)定的免稅面積標(biāo)準(zhǔn)可能在當(dāng)時能夠滿足大多數(shù)居民的基本居住需求，但隨著房價上漲和居民居住條件的改善，現(xiàn)在可能已經(jīng)偏低，使得一些普通居民也需要繳納較多的房產(chǎn)稅，而一些擁有多套房產(chǎn)的高收入者卻依然享受著較大的稅收優(yōu)惠。4.2效率性問題分析4.2.1對房地產(chǎn)市場資源配置的低效影響房產(chǎn)稅的征收在理論上能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的資源配置產(chǎn)生積極影響，通過增加房產(chǎn)持有成本，促使業(yè)主合理利用房產(chǎn)資源，減少閑置房產(chǎn)，提高土地資源利用效率。在我國當(dāng)前的實際情況下，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場資源配置的調(diào)節(jié)作用并未充分發(fā)揮，存在一定的低效影響。從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，房產(chǎn)稅的征收未能有效平衡供需結(jié)構(gòu)。在一些大城市，房地產(chǎn)市場長期存在供不應(yīng)求的局面，房價居高不下。盡管房產(chǎn)稅的征收增加了房產(chǎn)持有成本，但對于投資者來說，由于房價持續(xù)上漲帶來的預(yù)期收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅的成本，他們依然熱衷于投資房產(chǎn)，導(dǎo)致市場上的投機(jī)性需求難以得到有效抑制。在一些熱點城市，大量的房產(chǎn)被投資者囤積，而真正有住房需求的居民卻難以購買到合適的住房，這不僅加劇了住房供需矛盾，也造成了資源的浪費。上海和深圳等城市，房價多年來持續(xù)上漲，即使征收了房產(chǎn)稅，投資者依然看好房產(chǎn)市場，不斷購置房產(chǎn)，使得市場上的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，小戶型剛需住房供應(yīng)不足，大戶型和高端房產(chǎn)供應(yīng)過剩。在資源配置效率方面，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度也存在不足之處。目前，我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是房產(chǎn)原值或租金收入，這種計稅方式難以準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的市場價值和土地資源的稀缺性。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，房產(chǎn)的市場價值不斷變化，而房產(chǎn)原值卻保持不變，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收無法充分體現(xiàn)房產(chǎn)的實際價值，也無法有效引導(dǎo)資源向更高效的領(lǐng)域配置。對于一些位于城市核心地段的房產(chǎn)，由于土地資源稀缺，其市場價值遠(yuǎn)高于房產(chǎn)原值，但按照現(xiàn)行計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅的征收額度相對較低，無法充分發(fā)揮稅收對資源配置的調(diào)節(jié)作用。這使得一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源未能得到充分利用，影響了整個房地產(chǎn)市場的資源配置效率。房產(chǎn)稅的征收范圍有限，也限制了其對房地產(chǎn)市場資源配置的優(yōu)化作用。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)被排除在外。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來，一些農(nóng)村房產(chǎn)具備了投資和經(jīng)營的功能。由于農(nóng)村房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，導(dǎo)致大量資金流向農(nóng)村房地產(chǎn)市場，造成了資源的不合理配置。一些投資者在農(nóng)村購買房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)或投資，而這些房產(chǎn)可能缺乏必要的規(guī)劃和配套設(shè)施，不僅浪費了資源，也影響了農(nóng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。4.2.2征管成本過高影響行政效率在房產(chǎn)稅的征收管理過程中，過高的征管成本嚴(yán)重影響了行政效率。準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。目前，我國房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)存在不完善的問題，不同地區(qū)、不同部門之間的房產(chǎn)信息尚未實現(xiàn)有效共享和整合。稅務(wù)機(jī)關(guān)在獲取納稅人的房產(chǎn)信息時，需要耗費大量的時間和精力，與多個部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，增加了信息收集的難度和成本。在一些城市，房產(chǎn)登記信息分散在房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、不動產(chǎn)登記中心等多個部門，稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面掌握納稅人的房產(chǎn)情況，需要逐一查詢這些部門的數(shù)據(jù)庫，這不僅效率低下，還容易出現(xiàn)信息不一致的情況。一些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更、面積變動等信息未能及時更新到稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管系統(tǒng)中，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收房產(chǎn)稅時，難以準(zhǔn)確確定計稅依據(jù)，增加了征管的復(fù)雜性和成本。房產(chǎn)價值評估是確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是征管成本較高的一個方面。我國目前缺乏科學(xué)、完善的房產(chǎn)評估體系，房產(chǎn)評估方法和標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一。在實際操作中，不同的評估機(jī)構(gòu)可能采用不同的評估方法和參數(shù)，導(dǎo)致對同一房產(chǎn)的評估價值存在較大差異。這不僅給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作帶來了困難，也容易引發(fā)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的爭議。房產(chǎn)評估需要專業(yè)的評估人員和技術(shù)設(shè)備，評估過程涉及到對房產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等多個因素的綜合考量，評估成本較高。對于一些老舊房產(chǎn)和特殊用途的房產(chǎn)，評估難度更大，成本也更高。由于房產(chǎn)評估的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往需要委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，這進(jìn)一步增加了征管成本。稅收征管的信息化程度不高，也制約了房產(chǎn)稅征管效率的提升。雖然我國在稅收征管信息化建設(shè)方面取得了一定的進(jìn)展，但在房產(chǎn)稅征管領(lǐng)域，信息化應(yīng)用水平仍有待提高。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)在房產(chǎn)稅征收過程中，仍然依賴手工操作和紙質(zhì)資料傳遞，信息錄入、審核、統(tǒng)計等工作效率低下，容易出現(xiàn)錯誤。一些基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管系統(tǒng)功能不完善，無法實現(xiàn)對房產(chǎn)稅征收全過程的實時監(jiān)控和管理，難以及時發(fā)現(xiàn)和解決征管過程中出現(xiàn)的問題。在信息化時代，利用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)手段，可以實現(xiàn)對房產(chǎn)信息的快速收集、分析和比對，提高征管效率和準(zhǔn)確性。目前我國在這方面的應(yīng)用還不夠充分，需要進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，提升房產(chǎn)稅征管的科技含量。4.2.3對地方財政收入貢獻(xiàn)不足房產(chǎn)稅作為地方稅的重要組成部分，其對地方財政收入的貢獻(xiàn)應(yīng)具有重要意義。從我國目前的實際情況來看，房產(chǎn)稅對地方財政收入的貢獻(xiàn)相對不足。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房產(chǎn)稅收入在地方財政收入中所占的比重較低。以2023年為例，全國地方財政收入總計[X]萬億元，而房產(chǎn)稅收入僅為[X]億元，占比約為[X]%。這一比例與發(fā)達(dá)國家相比存在較大差距，在一些發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅收入在地方財政收入中的占比通常在10%-30%之間。在英國，房產(chǎn)稅（市政稅）是地方政府的重要收入來源之一，占地方財政收入的比重達(dá)到20%左右。我國房產(chǎn)稅對地方財政收入貢獻(xiàn)不足的原因是多方面的。征收范圍較窄限制了房產(chǎn)稅收入的增長空間。如前文所述，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)以及大量個人自住房產(chǎn)未納入征收范圍。這使得房產(chǎn)稅的稅源相對有限，無法充分發(fā)揮其對地方財政收入的補(bǔ)充作用。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房產(chǎn)價值不斷提升，但由于不征收房產(chǎn)稅，這部分潛在的稅收收入未能轉(zhuǎn)化為地方財政收入。計稅依據(jù)不合理也影響了房產(chǎn)稅收入規(guī)模。以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，無法準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的市場價值和增值情況，導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收額度相對較低。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，房產(chǎn)的市場價值往往遠(yuǎn)高于房產(chǎn)原值，按照房產(chǎn)原值計稅，使得房產(chǎn)所有者繳納的房產(chǎn)稅與其房產(chǎn)實際價值不匹配，稅收收入未能隨著房產(chǎn)價值的增長而相應(yīng)增加。對于一些早期購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值較低，隨著房價的大幅上漲，其實際價值已經(jīng)數(shù)倍甚至數(shù)十倍增長，但按照房產(chǎn)原值計稅，繳納的房產(chǎn)稅并未相應(yīng)增加，這在一定程度上減少了地方政府的房產(chǎn)稅收入。稅率設(shè)置相對較低也是導(dǎo)致房產(chǎn)稅對地方財政收入貢獻(xiàn)不足的原因之一。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。與其他國家相比，我國的房產(chǎn)稅稅率處于較低水平。在一些國家，房產(chǎn)稅稅率根據(jù)房產(chǎn)類型、用途和價值等因素進(jìn)行差異化設(shè)置，最高可達(dá)5%以上。較低的稅率使得房產(chǎn)稅收入難以滿足地方政府日益增長的財政支出需求，限制了其在地方財政收入中的重要性。五、國外房產(chǎn)稅法律制度的經(jīng)驗借鑒5.1美國房產(chǎn)稅制度及對公平效率的體現(xiàn)美國的房產(chǎn)稅制度是其稅收體系的重要組成部分，在地方財政收入、房地產(chǎn)市場調(diào)控以及社會公平與經(jīng)濟(jì)效率的平衡中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。美國實行聯(lián)邦、州、地方三級稅制，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，由地方政府征收，是地方政府的主要收入來源之一。美國房產(chǎn)稅的征收范圍廣泛，涵蓋了城市、鄉(xiāng)村等各個區(qū)域的房產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)等。這種廣泛的征收范圍確保了房產(chǎn)稅稅源的充足性，為地方政府提供了穩(wěn)定的財政收入來源，同時也體現(xiàn)了稅收的普遍性原則，避免了因征收范圍狹窄而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。無論是繁華都市中的高檔公寓，還是偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村的普通住宅，都在房產(chǎn)稅的征收范圍內(nèi)，使得不同地區(qū)、不同類型房產(chǎn)的所有者都承擔(dān)起相應(yīng)的納稅義務(wù)。在計稅依據(jù)方面，美國主要以房產(chǎn)的評估價值為計稅基礎(chǔ)。房產(chǎn)評估價值由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)依據(jù)市場價值、房產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積大小、房齡以及周邊配套設(shè)施等多種因素綜合確定。這種計稅依據(jù)能夠較為準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的真實價值和所有者的納稅能力。在繁華商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)，由于地理位置優(yōu)越、商業(yè)價值高，其評估價值相對較高，相應(yīng)的房產(chǎn)稅也會較多；而位于偏遠(yuǎn)地區(qū)、配套設(shè)施不完善的房產(chǎn)，評估價值則較低，納稅額也較少。這種根據(jù)房產(chǎn)實際價值確定計稅依據(jù)的方式，符合稅收公平原則中的能力原則，即納稅能力強(qiáng)者多納稅，納稅能力弱者少納稅。為了保證評估價值的準(zhǔn)確性和公正性，美國建立了完善的房產(chǎn)評估體系，評估過程公開透明，納稅人有權(quán)對評估結(jié)果提出異議，并通過合法途徑進(jìn)行申訴。美國房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢斦A(yù)算支出和房產(chǎn)評估價值等因素確定，采用“以支定收”的方式。地方政府會先制定年度預(yù)算草案，明確當(dāng)年所需的財政支出，然后根據(jù)支出計算需要籌集的收入，將所需收入總額減去除房地產(chǎn)稅收收入以外的其他收入后，得出當(dāng)年需要籌集的房地產(chǎn)稅收入，再根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)評估價值確定房地產(chǎn)稅的名義利率。不同地區(qū)的稅率存在較大差異，平均稅率在0.8%-3%之間。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、公共服務(wù)需求高的地區(qū)，如紐約、洛杉磯等城市，稅率相對較高，以滿足當(dāng)?shù)卣峁﹥?yōu)質(zhì)公共服務(wù)的資金需求；而在經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)、公共服務(wù)需求較低的地區(qū)，稅率則相對較低。這種根據(jù)地方實際需求確定稅率的方式，體現(xiàn)了稅收的受益原則，即納稅人根據(jù)從政府提供的公共服務(wù)中受益的程度來承擔(dān)相應(yīng)的稅負(fù)。居民在享受優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)的同時，通過繳納較高的房產(chǎn)稅來支付這些服務(wù)的成本，實現(xiàn)了稅收與公共服務(wù)的緊密聯(lián)系。美國房產(chǎn)稅制度在稅收優(yōu)惠政策方面也有諸多體現(xiàn)公平的措施。對于低收入家庭、老年人、殘疾人等弱勢群體，給予一定的稅收減免或優(yōu)惠。一些州規(guī)定，低收入家庭的房產(chǎn)稅可以按照一定比例減免，或者提供稅收抵免，以減輕他們的住房負(fù)擔(dān)。對于老年人，部分州給予房產(chǎn)稅凍結(jié)或延期繳納的優(yōu)惠政策，確保他們在退休后不會因房產(chǎn)稅而面臨經(jīng)濟(jì)困境。在一些自然災(zāi)害發(fā)生后，政府會對受災(zāi)地區(qū)的房產(chǎn)給予稅收減免，幫助居民恢復(fù)生產(chǎn)生活。這些稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了稅收制度對弱勢群體的關(guān)懷，有助于實現(xiàn)社會公平，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。從效率角度來看，美國房產(chǎn)稅制度對房地產(chǎn)市場資源配置起到了積極的調(diào)節(jié)作用。較高的房產(chǎn)稅持有成本促使房產(chǎn)所有者更加合理地利用房產(chǎn)資源，減少閑置房產(chǎn)的存在。在一些大城市，為了降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，業(yè)主會選擇將閑置的房屋出租，增加房屋的使用效率，從而緩解住房供需矛盾。房產(chǎn)稅的征收也抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。由于持有房產(chǎn)需要持續(xù)繳納稅款，投機(jī)者在購買房產(chǎn)時會更加謹(jǐn)慎，考慮房產(chǎn)的長期收益，減少了短期投機(jī)炒作的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定和健康，提高了資源配置效率。美國房產(chǎn)稅收入主要用于地方的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如教育、醫(yī)療、道路、警察部門、消防和緊急醫(yī)療服務(wù)等。這些公共服務(wù)的改善，不僅提高了居民的生活質(zhì)量，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的教育資源吸引了更多的人才和企業(yè)入駐，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展；完善的基礎(chǔ)設(shè)施降低了企業(yè)的運(yùn)營成本，提高了生產(chǎn)效率。通過將房產(chǎn)稅收入與地方公共服務(wù)緊密結(jié)合，實現(xiàn)了稅收對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。美國房產(chǎn)稅制度在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)置和稅收優(yōu)惠等方面的設(shè)計，充分體現(xiàn)了公平與效率原則，為我國房產(chǎn)稅制度的完善提供了有益的借鑒。5.2英國房產(chǎn)稅制度及對公平效率的兼顧英國的房產(chǎn)稅制度歷史悠久，其房產(chǎn)稅主要指市政稅（CouncilTax），起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，歷經(jīng)演變，如今已成為地方政府財政收入的重要來源，并在公平與效率方面有著獨特的兼顧方式。在征收范圍上，英國的市政稅覆蓋廣泛，涵蓋了英格蘭、蘇格蘭、威爾士等地區(qū)的所有住宅房產(chǎn)。無論是城市中的公寓、別墅，還是鄉(xiāng)村的獨棟房屋，只要是用于居住的房產(chǎn)，都在征收范圍內(nèi)。這種廣泛的覆蓋確保了稅收的普遍性，避免了因征收范圍狹窄而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。與我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收范圍相比，英國不僅涵蓋了城市和鄉(xiāng)村的房產(chǎn)，還將所有住宅類型納入其中，而我國目前農(nóng)村房產(chǎn)大多不在征收范圍內(nèi)，個人自住房產(chǎn)除試點地區(qū)外也免征房產(chǎn)稅，這使得我國在征收范圍的公平性上存在一定差距。英國的市政稅采用分級計量住宅價值體系，將房屋按價值分為八個級別（英格蘭、蘇格蘭）或九個級別（威爾士），級別按房屋價值從低到高排列，以D級為基準(zhǔn)稅收乘數(shù)設(shè)定為一，其他級次分別為D級的倍數(shù)。D級的確定采用“量出為入”的方式，即各地每年編制全年財政支出額的預(yù)算，扣除中央政府對地方的轉(zhuǎn)移支付、當(dāng)年應(yīng)返還的營業(yè)房產(chǎn)稅額和其他地方政府收入后的金額，即為該年應(yīng)收房產(chǎn)稅額，最后按這一稅額確定當(dāng)年該地D級基準(zhǔn)房產(chǎn)的應(yīng)納稅額。這種計稅依據(jù)的設(shè)定充分考慮了房產(chǎn)的價值差異和地方財政需求，體現(xiàn)了稅收公平原則中的能力原則。高價值房產(chǎn)對應(yīng)的級別較高，納稅額相應(yīng)增加，反映了房產(chǎn)所有者的納稅能力；而“量出為入”的方式則確保了稅收與地方公共服務(wù)支出的緊密聯(lián)系，體現(xiàn)了受益原則。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)主要是房產(chǎn)原值或租金收入，存在難以準(zhǔn)確反映房產(chǎn)實際價值和市場變化的問題，與英國相比，在計稅依據(jù)的科學(xué)性和公平性上有待提升。在稅率設(shè)置方面，英國各地政府根據(jù)本地財政收支情況確定不同等級住宅的應(yīng)納稅額，稅率具有一定的靈活性。對于不同城市的D級住宅，地方政府可依據(jù)自身財政狀況進(jìn)行調(diào)整。倫敦等大城市，由于公共服務(wù)需求高、財政支出大，D級住宅的應(yīng)納稅額相對較高；而在一些經(jīng)濟(jì)相對不那么發(fā)達(dá)的地區(qū)，應(yīng)納稅額則較低。這種根據(jù)地方實際情況確定稅率的方式，既滿足了地方財政的需求，又考慮了居民的負(fù)擔(dān)能力，有助于實現(xiàn)稅收的公平與效率。我國目前房產(chǎn)稅稅率相對固定，難以根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政需求進(jìn)行靈活調(diào)整，不利于充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。英國還對第二套房產(chǎn)征收高額的空置稅。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了抑制房產(chǎn)投機(jī)和資源浪費，英國政府對居民購買后空置的第二套房產(chǎn)征收較高的稅款。在過去，英國政府為鼓勵人們購買房產(chǎn)曾對二套房提供50％的稅收優(yōu)惠，但隨著房地產(chǎn)市場的變化，政策進(jìn)行了調(diào)整。這一政策的實施，促使房產(chǎn)所有者合理利用房產(chǎn)資源，減少了房產(chǎn)的閑置，提高了資源利用效率。同時，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，體現(xiàn)了稅收對經(jīng)濟(jì)效率的促進(jìn)作用。我國目前在抑制房產(chǎn)投機(jī)和空置方面的稅收政策相對薄弱，可借鑒英國的經(jīng)驗，完善相關(guān)稅收制度。在稅收優(yōu)惠政策方面，英國對于低收入者、全日制成年學(xué)生等特定人群給予一定的折扣或者例外。月收入低于兩千英鎊的較低收入者可享受稅收補(bǔ)貼調(diào)整或減免；全日制成年學(xué)生也有專門條例進(jìn)行減免。這些優(yōu)惠政策體現(xiàn)了對弱勢群體的關(guān)懷，有助于實現(xiàn)社會公平，避免因房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)過重而影響弱勢群體的生活質(zhì)量。我國的房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策在對弱勢群體的針對性和力度上，可參考英國的做法，進(jìn)一步優(yōu)化和完善。英國的房產(chǎn)稅制度在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)置和稅收優(yōu)惠等方面的設(shè)計，充分兼顧了公平與效率原則。通過廣泛的征收范圍確保公平，科學(xué)的計稅依據(jù)和靈活的稅率設(shè)置體現(xiàn)能力原則和受益原則，對二套房空置稅的征收提高資源利用效率，稅收優(yōu)惠政策保障弱勢群體權(quán)益。這些經(jīng)驗為我國房產(chǎn)稅制度的完善提供了有益的借鑒，我國可結(jié)合自身國情，在這些方面進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，以實現(xiàn)房產(chǎn)稅制度的公平與效率目標(biāo)。5.3國外經(jīng)驗對我國的啟示從美國和英國的房產(chǎn)稅制度中，我國可以汲取多方面的經(jīng)驗，以完善自身的房產(chǎn)稅法律制度，更好地實現(xiàn)公平與效率目標(biāo)。在征收范圍上，我國可借鑒美國和英國廣泛的征收模式，將房產(chǎn)稅的征收范圍逐步擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)以及更多的個人自住房產(chǎn)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能日益凸顯，將其納入征收范圍，不僅能使房產(chǎn)稅稅源更加充足，也能體現(xiàn)稅收的普遍性和公平性。對農(nóng)村用于出租或商業(yè)經(jīng)營的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，能夠避免城鄉(xiāng)房產(chǎn)稅收待遇的差異，促進(jìn)城鄉(xiāng)市場競爭的公平性。擴(kuò)大個人自住房產(chǎn)的征收范圍，可對房產(chǎn)投機(jī)行為形成更有效的抑制，使稅收在調(diào)節(jié)居民財富分配方面發(fā)揮更大作用。計稅依據(jù)的完善是關(guān)鍵。美國以房產(chǎn)評估價值為計稅基礎(chǔ)，英國采用分級計量住宅價值體系，都能更準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的真實價值和所有者的納稅能力。我國應(yīng)建立科學(xué)、完善的房產(chǎn)評估體系，結(jié)合房產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積大小、房齡以及周邊配套設(shè)施等多種因素綜合確定房產(chǎn)的評估價值。引入專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和先進(jìn)的評估技術(shù)，確保評估過程的公開透明和評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。定期對房產(chǎn)進(jìn)行重新評估，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，使計稅依據(jù)更貼合房產(chǎn)的實際價值，實現(xiàn)稅收公平。稅率設(shè)置方面，美國和英國根據(jù)地方實際需求和財政收支情況確定稅率的方式值得借鑒。我國應(yīng)賦予地方政府一定的稅率自主權(quán)，使其能夠根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況和財政支出需求，靈活調(diào)整房產(chǎn)稅稅率。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價較高的地區(qū)，適當(dāng)提高稅率，以增加財政收入并抑制房地產(chǎn)市場過熱；在經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)、房價較低的地區(qū)，降低稅率，減輕居民負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。通過這種差異化的稅率設(shè)置，實現(xiàn)稅收對不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的精準(zhǔn)調(diào)控，提高稅收效率。在稅收優(yōu)惠政策上，美國對弱勢群體的稅收減免和英國對低收入者、全日制成年學(xué)生等的折扣或例外，體現(xiàn)了對社會公平的關(guān)注。我國應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策，加大對低收入家庭、老年人、殘疾人等弱勢群體的扶持力度。給予低收入家庭房產(chǎn)稅減免或稅收抵免，減輕他們的住房負(fù)擔(dān)；對老年人的自住房屋提供稅收優(yōu)惠，保障他們的晚年生活質(zhì)量。還應(yīng)建立稅收優(yōu)惠政策的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民生活水平的變化，及時調(diào)整優(yōu)惠政策，確保其公平性和有效性。美國和英國在房產(chǎn)信息管理和稅收征管方面的經(jīng)驗也具有參考價值。我國應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)的建設(shè)，實現(xiàn)不同地區(qū)、不同部門之間房產(chǎn)信息的有效共享和整合。利用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)，提高房產(chǎn)信息的收集、分析和比對效率，確保稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠全面、準(zhǔn)確地掌握納稅人的房產(chǎn)情況。加強(qiáng)稅收征管隊伍的建設(shè)，提高征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，完善征管流程，嚴(yán)格執(zhí)法，減少稅收流失，提高稅收征管效率。六、基于公平效率原則完善我國房產(chǎn)稅法律的建議6.1優(yōu)化房產(chǎn)稅法律的公平性設(shè)計6.1.1合理擴(kuò)大征收范圍為提升房產(chǎn)稅法律的公平性，首要任務(wù)是合理擴(kuò)大征收范圍。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收范圍主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，農(nóng)村房產(chǎn)及大量個人自住房產(chǎn)未被涵蓋。應(yīng)將征收范圍逐步拓展至農(nóng)村地區(qū)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加速，農(nóng)村房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能日益凸顯，對農(nóng)村用于出租、商業(yè)經(jīng)營或具備投資價值的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，能避免城鄉(xiāng)房產(chǎn)稅收待遇差異，促進(jìn)城鄉(xiāng)市場競爭公平。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村，許多村民利用自家房屋開展民宿、農(nóng)家樂等經(jīng)營活動，對這些房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，可使農(nóng)村房產(chǎn)所有者與城市房產(chǎn)所有者承擔(dān)相同納稅義務(wù)，實現(xiàn)稅收公平。對于個人自住房產(chǎn)，除上海、重慶試點外，全國大部分地區(qū)免征房產(chǎn)稅，這導(dǎo)致?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的高收入群體稅負(fù)過輕，中低收入群體購房負(fù)擔(dān)重。應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大個人自住房產(chǎn)征收范圍，對擁有多套房產(chǎn)或大面積住房的家庭征收房產(chǎn)稅，抑制房產(chǎn)投機(jī)行為，調(diào)節(jié)居民財富分配。設(shè)定人均免稅面積，對超過免稅面積的部分征收房產(chǎn)稅，既能保障居民基本居住需求，又能對房產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行有效調(diào)控。如可規(guī)定人均免稅面積為40平方米，對于一個三口之家，擁有房產(chǎn)面積超過120平方米的部分需繳納房產(chǎn)稅。6.1.2改進(jìn)計稅依據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)主要為房產(chǎn)原值和租金收入，存在難以準(zhǔn)確反映房產(chǎn)實際價值的問題，影響稅收公平。應(yīng)建立科學(xué)合理的房產(chǎn)評估體系，以市場評估價值作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)評估價值應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、面積大小、房齡以及周邊配套設(shè)施等多種因素。繁華商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)，因地理位置優(yōu)越、商業(yè)價值高，評估價值應(yīng)相對較高；偏遠(yuǎn)地區(qū)、配套設(shè)施不完善的房產(chǎn)，評估價值則較低。引入專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和先進(jìn)評估技術(shù)，確保評估過程公開透明、評估結(jié)果準(zhǔn)確可靠。利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，收集和分析房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)，提高房產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和效率。定期對房產(chǎn)進(jìn)行重新評估，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場動態(tài)變化。房地產(chǎn)市場價格波動頻繁，定期評估可使計稅依據(jù)更貼合房產(chǎn)實際價值。可規(guī)定每3-5年對房產(chǎn)進(jìn)行一次重新評估，及時調(diào)整計稅依據(jù)，確保稅收公平。對于房產(chǎn)原值與市場評估價值差距較大的情況，應(yīng)以市場評估價值為準(zhǔn)進(jìn)行計稅，避免因計稅依據(jù)不合理導(dǎo)致稅負(fù)不公。6.1.3完善稅收優(yōu)惠政策我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策存在公平缺失問題，需進(jìn)一步優(yōu)化。加大對低收入家庭、老年人、殘疾人等弱勢群體的扶持力度。對低收入家庭給予房產(chǎn)稅減免或稅收抵免，減輕其住房負(fù)擔(dān)。可根據(jù)家庭收入水平和房產(chǎn)面積，制定相應(yīng)的減免標(biāo)準(zhǔn)。對于收入低于當(dāng)?shù)仄骄杖胍欢ū壤曳慨a(chǎn)面積在一定范圍內(nèi)的家庭，給予全額或部分減免房產(chǎn)稅。對老年人的自住房屋提供稅收優(yōu)惠，保障其晚年生活質(zhì)量?？蓪δ隄M65周歲的老年人自住房屋給予一定比例的房產(chǎn)稅減免，或允許其延期繳納房產(chǎn)稅。建立稅收優(yōu)惠政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民生活水平變化，及時調(diào)整優(yōu)惠政策，確保其公平性和有效性。根據(jù)房價上漲、居民收入增長等因素，適時調(diào)整免稅面積、減免比例等優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。在房價漲幅較大的地區(qū)，適當(dāng)提高免稅面積或降低稅率，減輕居民稅負(fù)；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、居民收入提高的地區(qū)，可適當(dāng)調(diào)整稅收優(yōu)惠政策，以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢。嚴(yán)格規(guī)范稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行，防止優(yōu)惠政策被濫用。加強(qiáng)對享受稅收優(yōu)惠房產(chǎn)的審核和監(jiān)管，對不符合優(yōu)惠條件的房產(chǎn)及時取消優(yōu)惠，確保稅收優(yōu)惠真正惠及需要幫助的群體。6.2提升房產(chǎn)稅法律的效率性措施6.2.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源有效配置為提升房產(chǎn)稅法律的效率性，首先應(yīng)著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源的有效配置。房產(chǎn)稅的征收應(yīng)能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，引導(dǎo)資源向更合理的方向流動。對于投機(jī)性購房需求，可通過提高房產(chǎn)稅稅率等方式，增加其持有成本，抑制投機(jī)行為。對擁有多套房產(chǎn)且用于短期炒作的投資者，征收較高的累進(jìn)稅率，使其在房產(chǎn)持有期間承擔(dān)更高的稅負(fù)，從而降低其投機(jī)收益，促使其減少投機(jī)性購房行為。這有助于減少房地產(chǎn)市場的泡沫，使房價回歸合理水平，滿足真正有住房需求居民的購房愿望。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)通過房產(chǎn)稅政策引導(dǎo)開發(fā)商增加保障性住房和小戶型住房的供應(yīng)。對開發(fā)保障性住房和小戶型住房的企業(yè)，給予一定的房產(chǎn)稅減免或優(yōu)惠政策，降低其開發(fā)成本，提高其開發(fā)積極性。對建設(shè)一定比例保障性住房的房地產(chǎn)項目，可在項目建成后的一定期限內(nèi)，對其房產(chǎn)免征或減征房產(chǎn)稅，鼓勵開發(fā)商積極參與保障性住房建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房需求。房產(chǎn)稅還應(yīng)鼓勵房產(chǎn)的合理利用，減少閑置房產(chǎn)的存在。對閑置一定期限以上的房產(chǎn)，征收較高的閑置稅，促使業(yè)主加快房產(chǎn)的交易或出租，提高房產(chǎn)的使用效率。對閑置超過1年的房產(chǎn)，按照房產(chǎn)評估價值的一定比例征收閑置稅，激勵業(yè)主將閑置房產(chǎn)推向市場，增加房屋的有效供給，緩解住房供需矛盾。通過這些措施，能夠提高房地產(chǎn)市場資源的配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。6.2.2降低征管成本，提高行政效率降低征管成本是提升房產(chǎn)稅法律效率性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)的建設(shè)，實現(xiàn)不同地區(qū)、不同部門之間房產(chǎn)信息的有效共享和整合。建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，將房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、不動產(chǎn)登記中心等部門的房產(chǎn)信息進(jìn)行集中整合，實現(xiàn)信息的實時共享。稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過該數(shù)據(jù)庫，快速、準(zhǔn)確地獲取納稅人的房產(chǎn)信息，避免重復(fù)采集信息，提高征管效率。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對房產(chǎn)信息進(jìn)行分析和比對，及時發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)信息的異常情況，如房產(chǎn)價值的大幅波動、房產(chǎn)交易的異常頻繁等，為稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作提供有力支持。完善房產(chǎn)價值評估體系也是降低征管成本的重要舉措。建立統(tǒng)