物業(yè)管理合作合同定制指南在現(xiàn)代商業(yè)與居住環(huán)境中，物業(yè)管理的質(zhì)量直接關(guān)系到資產(chǎn)的保值增值、用戶的生活與工作體驗(yàn)以及社區(qū)的和諧穩(wěn)定。一份權(quán)責(zé)清晰、條款完備的物業(yè)管理合作合同，是確保物業(yè)管理工作順利開展、保障合作雙方合法權(quán)益的基石。本指南旨在為委托方（通常為業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位）與物業(yè)服務(wù)提供方（物業(yè)公司）提供一份專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)且具實(shí)用價(jià)值的合同定制指引，助力雙方達(dá)成公平、高效的合作。一、合同定制的前期準(zhǔn)備與原則在著手起草合同之前，充分的準(zhǔn)備工作與明確的指導(dǎo)原則至關(guān)重要。1.明確需求與目標(biāo)：委托方首先需清晰界定自身對物業(yè)管理服務(wù)的核心需求、期望達(dá)成的目標(biāo)（如提升服務(wù)品質(zhì)、控制運(yùn)營成本、改善社區(qū)環(huán)境等）以及具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這應(yīng)基于對物業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)主/使用人意見的充分調(diào)研。2.知己知彼：委托方應(yīng)對潛在的物業(yè)服務(wù)提供方進(jìn)行充分的背景調(diào)查與資質(zhì)審查，了解其專業(yè)能力、管理經(jīng)驗(yàn)、財(cái)務(wù)狀況及信譽(yù)口碑。物業(yè)服務(wù)提供方亦需對委托方的物業(yè)情況、支付能力及管理訴求有深入了解。3.合法性原則：合同內(nèi)容必須嚴(yán)格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)，如《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)仃P(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、安全管理、環(huán)境保護(hù)等具體規(guī)定。4.平等自愿、公平誠信原則：合同雙方的法律地位平等，應(yīng)在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致。條款設(shè)置應(yīng)公平合理，兼顧雙方利益，避免顯失公平的約定，秉持誠實(shí)信用的態(tài)度履行合同義務(wù)。5.權(quán)責(zé)對等原則：權(quán)利與義務(wù)應(yīng)相對等，一方享有權(quán)利的同時(shí)必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，避免出現(xiàn)一方權(quán)利過大而義務(wù)過小，或反之的情況。6.清晰明確原則：合同條款的措辭應(yīng)精準(zhǔn)、無歧義，避免使用模糊、籠統(tǒng)的語言，確保雙方對每一條款的理解一致。二、合同主體與物業(yè)基本情況合同的開篇應(yīng)清晰界定合作雙方及管理對象的基本信息。1.當(dāng)事人信息：*委托方：需列明全稱、法定代表人/負(fù)責(zé)人、注冊地址/辦公地址、聯(lián)系方式。若是業(yè)主委員會(huì)，還需注明其成立的合法性及代表權(quán)限。*物業(yè)服務(wù)提供方：需列明全稱、法定代表人、注冊地址、物業(yè)管理資質(zhì)等級、聯(lián)系方式，并附上營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件作為合同附件。2.物業(yè)基本情況：*物業(yè)名稱、坐落位置：需準(zhǔn)確無誤。*物業(yè)類型：如住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)或綜合型。*建筑面積：應(yīng)區(qū)分總建筑面積、各類型物業(yè)（如住宅、商業(yè)、公共區(qū)域）的建筑面積。*物業(yè)構(gòu)成：包括房屋結(jié)構(gòu)、幢數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)，以及配套的設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)、停車場、綠化、公共照明等）的簡要描述?？闪砀健段飿I(yè)構(gòu)成明細(xì)及設(shè)施設(shè)備清單》作為合同附件，詳細(xì)列明。三、服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)是合同的核心，必須詳盡、具體、可量化，避免使用“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“及時(shí)處理”等模糊表述。1.服務(wù)范圍與具體事項(xiàng)：*公共區(qū)域清潔衛(wèi)生：明確清潔區(qū)域、頻次、標(biāo)準(zhǔn)（如地面無塵、垃圾日產(chǎn)日清等）。*公共綠化養(yǎng)護(hù)：明確養(yǎng)護(hù)區(qū)域、植物種類、澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等標(biāo)準(zhǔn)。*公共秩序維護(hù)與安全防范：明確安保人員配置、巡邏頻次、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、門崗管理、消防管理（含設(shè)施檢查、演練）、車輛停放管理等。*共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修與養(yǎng)護(hù)：逐項(xiàng)列明（如電梯、供水、供電、供暖、消防、排污、照明、門禁系統(tǒng)等），明確維護(hù)周期、檢查標(biāo)準(zhǔn)、小修、中修、大修的界定及處理流程。*物業(yè)檔案資料管理：明確檔案建立、保管、移交的責(zé)任與要求。*其他特約服務(wù)：如代收代繳費(fèi)用、節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動(dòng)組織等，需明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如適用）。2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：盡可能參照國家、行業(yè)或地方標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。可考慮引入量化考核指標(biāo)（KPI），如設(shè)備完好率、投訴處理及時(shí)率與滿意度、清潔合格率等。建議將《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與考核細(xì)則》作為合同附件。四、服務(wù)期限1.合同期限：明確起始日期和終止日期。通常物業(yè)服務(wù)合同期限為2-3年，具體可協(xié)商確定。2.試用期（如適用）：可約定1-3個(gè)月的試用期，明確試用期內(nèi)考核標(biāo)準(zhǔn)及不合格的處理方式。3.續(xù)約與終止：*續(xù)約：提前通知期限（如合同期滿前3個(gè)月），以及續(xù)約的條件和程序。*合同終止：明確自然終止、提前終止（雙方協(xié)商一致、單方違約等情形）的條件及后續(xù)處理（如資料、財(cái)物移交，審計(jì)等）。五、服務(wù)費(fèi)用及支付方式這是合同的關(guān)鍵條款，需清晰、準(zhǔn)確，避免爭議。1.費(fèi)用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)：*物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如按建筑面積每平方米每月X元），區(qū)分不同物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、辦公等）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。*其他費(fèi)用：如停車費(fèi)、公攤水電費(fèi)（計(jì)算方式）、特約服務(wù)費(fèi)、裝修保證金及管理費(fèi)等，需逐項(xiàng)列明。2.收費(fèi)方式與周期：明確是包干制還是酬金制。*包干制：明確總費(fèi)用及支付周期（月付、季付等）。*酬金制：明確物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成、預(yù)算編制與審批流程、酬金提取比例或金額、盈余或虧損的處理方式。3.支付時(shí)間與賬戶：指定收款賬戶信息，明確每期費(fèi)用的支付截止日期。4.費(fèi)用調(diào)整：約定費(fèi)用調(diào)整的條件（如政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整、人工成本大幅上漲、服務(wù)內(nèi)容重大變更等）、程序（如需業(yè)主大會(huì)表決的流程）和周期。六、雙方權(quán)利與義務(wù)清晰界定雙方的權(quán)利與義務(wù)，是合同履行的基礎(chǔ)。1.委托方的權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核；審議物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)算（酬金制下）；要求物業(yè)方糾正違約行為；按合同約定解聘物業(yè)方等。*義務(wù)：按時(shí)足額支付服務(wù)費(fèi)用；向物業(yè)方提供必要的工作條件和資料；協(xié)調(diào)業(yè)主/使用人配合物業(yè)方工作；遵守管理規(guī)約；不得違法干預(yù)物業(yè)方的正常管理服務(wù)活動(dòng)等。2.物業(yè)服務(wù)提供方的權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：按合同約定收取服務(wù)費(fèi)用；要求委托方及業(yè)主/使用人遵守管理規(guī)約和相關(guān)規(guī)定；拒絕不合理的攤派；在緊急情況下采取必要措施處置突發(fā)事件等。*義務(wù)：按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；接受委托方及業(yè)主的監(jiān)督；定期報(bào)告工作情況和財(cái)務(wù)狀況（酬金制下）；建立健全管理制度；保障物業(yè)安全運(yùn)行；配合政府相關(guān)部門工作；合同終止時(shí)按約定辦理移交手續(xù)等。七、違約責(zé)任違約責(zé)任條款是保障合同履行的“牙齒”，應(yīng)具有可操作性。1.委托方違約責(zé)任：如未按時(shí)支付費(fèi)用，應(yīng)支付逾期違約金（明確計(jì)算方式）；違法干預(yù)物業(yè)方工作造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任等。2.物業(yè)服務(wù)提供方違約責(zé)任：*未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任（如限期整改、扣減相應(yīng)服務(wù)費(fèi)、支付違約金）。*因管理不善造成物業(yè)損失或人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（明確免責(zé)情形，如不可抗力、第三方侵權(quán)、業(yè)主自身原因等）。*擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、挪用專項(xiàng)維修資金（如適用）等行為的責(zé)任。3.違約金計(jì)算方式：盡量明確具體金額或計(jì)算比例，避免“賠償一切損失”等空泛約定。4.責(zé)任免除：明確因不可抗力、政府行為、緊急避險(xiǎn)等導(dǎo)致無法履行或不能完全履行合同義務(wù)時(shí)的責(zé)任免除或減輕。八、合同的變更、解除與終止1.變更：需經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。2.解除：明確雙方協(xié)商解除、單方解除（如一方嚴(yán)重違約經(jīng)催告后仍不改正）的條件和程序。3.終止后處理：*資料移交：明確需移交的檔案資料清單、時(shí)限和要求。*財(cái)物移交：包括物業(yè)用房、辦公用品、工具設(shè)備、預(yù)收/代收費(fèi)用、保證金等。*審計(jì)：特別是酬金制下，合同終止時(shí)應(yīng)對物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。*過渡期安排：如需要，明確新舊物業(yè)公司交接期間的責(zé)任劃分。九、不可抗力定義不可抗力的范圍（如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府行為等），以及發(fā)生不可抗力事件后雙方的通知義務(wù)、損失承擔(dān)和合同履行的處理方式。十、爭議解決方式約定合同履行過程中發(fā)生爭議時(shí)的解決途徑：1.協(xié)商：首選方式。2.調(diào)解：可約定向特定調(diào)解機(jī)構(gòu)申請調(diào)解。3.仲裁或訴訟：二者擇一。如選擇仲裁，需明確仲裁委員會(huì)名稱；如選擇訴訟，需明確管轄法院（通常為物業(yè)所在地法院）。十一、其他約定1.知識產(chǎn)權(quán)：如合同履行過程中產(chǎn)生的知識產(chǎn)權(quán)歸屬。2.保密條款：雙方對在合同履行過程中獲悉的對方商業(yè)秘密或個(gè)人隱私負(fù)有保密義務(wù)。3.通知與送達(dá)：明確雙方的法定聯(lián)系方式、通訊地址及送達(dá)方式（郵寄地址以書面通知為準(zhǔn)，郵寄送達(dá)的視為簽收時(shí)間等）。4.合同份數(shù)及生效：明確合同一式幾份，甲乙雙方各執(zhí)幾份，具有同等法律效力，以及合同生效的條件（如雙方簽字蓋章之日起生效）。5.附件效力：明確合同附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。十二、簽約注意事項(xiàng)與建議1.充分協(xié)商：合同條款應(yīng)在雙方充分溝通、平等協(xié)商的基礎(chǔ)上確定，避免一方利用優(yōu)勢地位強(qiáng)加不平等條款。2.專業(yè)咨詢：建議聘請律師或?qū)I(yè)的物業(yè)管理咨詢顧問參與合同的起草、審核和談判，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保合同的專業(yè)性和公正性。3.細(xì)化附件：將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核細(xì)則、設(shè)施設(shè)備清單、財(cái)務(wù)預(yù)算（酬金制）等復(fù)雜內(nèi)容作為附件，使主合同更簡潔，附件內(nèi)容更詳盡。4.語言嚴(yán)謹(jǐn)：合同語言應(yīng)準(zhǔn)確、規(guī)范、無歧義，避免使用口語化或模糊不清的詞句。5.留存證據(jù)：合同簽訂過程中的溝通記錄、會(huì)議紀(jì)要、對方提供的資質(zhì)文件等，均應(yīng)妥善保管。6.業(yè)主大會(huì)/業(yè)主代表大會(huì)審議：對于涉及全體業(yè)主利益的物業(yè)管理合同，特別是前期物業(yè)服務(wù)合同到期后重新選聘物業(yè)公司的合同